天津市房屋面積測算技術(shù)規(guī)范

1、天津市房屋面積測算技術(shù)規(guī)范1總 則 為規(guī)范房屋面積測算工作，統(tǒng)一房屋面積測算標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T17986.1-2000）和建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知（建住房200274號），結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)范。 本規(guī)范適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記、交易、租賃、拆遷等房屋的面積測算，不適用古建筑及構(gòu)筑物的面積測算。 新建房屋面積計(jì)算依據(jù)的房屋建筑施工圖紙須經(jīng)建設(shè)行政主管部門審查。2 術(shù) 語 房屋：具有承重支柱（墻），有上蓋及圍護(hù)墻（柱）體，以鋼、鋼筋混凝土或以鋼筋混凝土、磚、石、木等材料建造的作為人們的生產(chǎn)、生活或經(jīng)營場所的建筑物。 幢：是指獨(dú)立的，包括

2、不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋整體。 圍護(hù)結(jié)構(gòu)：將空間豎向分割成相對獨(dú)立，不易通行的兩個(gè)或多個(gè)部分的實(shí)體，如墻、柱、欄桿等。 層高：上下兩層樓面或樓面與室內(nèi)地面之間的垂直距離。 斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度：指由本層地面板上皮到斜屋面板上皮的垂直高度。 地上層數(shù)：即房屋的自然層數(shù)，指室內(nèi)地坪±0.00以上的按樓板結(jié)構(gòu)分層的層高在2.20米以上的樓層數(shù)。地上層數(shù)用自然數(shù)表示。 地下層數(shù)：室內(nèi)層高在2.20米以上的地下室（包括半地下室）的層數(shù)。地下層數(shù)用負(fù)數(shù)表示。 房屋總層數(shù)：房屋的地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。夾層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。 夾層：位于兩自然層之間的樓層，一般指

3、房屋內(nèi)部空間的局部層次。 技術(shù)層：指用作水、電、暖、通風(fēng)等設(shè)備安裝的局部層。 避難層：是指高層建筑中，用作消防、避難的樓層。 閣樓：是指位于斜面結(jié)構(gòu)屋頂層，層高不是全部為2.20米以上的非正式層。 過街樓：是指跨越街道，連接街道兩側(cè)建筑物的房屋。 騎樓：是指建在道路旁，底層是行人道的樓房或底層用做街巷、道路通行部分的房屋。 露臺(tái)：指供人室外活動(dòng)的上人屋面及露天平臺(tái)。 檐廊：房屋檐下方兩端有支撐墻體無柱的通道。 挑廊：二層以上挑出房屋墻體外，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，無支柱有上蓋的外走廊。 門廊：房屋門前突出的有上蓋，有支柱支撐的進(jìn)出通道。 門斗：房屋門前突出的有上蓋，有墻體支撐的進(jìn)出通道。 飄窗：為房間采光

4、和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗。3 一般規(guī)定 房屋面積測算包括整幢房屋的建筑面積、共用建筑面積和成套房屋的建筑面積、使用面積等測算。 整幢房屋的建筑面積，是指整幢房屋外墻勒腳以上各層的外墻(無外墻時(shí)按柱外圍)水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，層高2.20米以上（含2.20米，以下同）的永久性建筑。 房屋共用建筑面積，是指業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。 房屋使用面積，是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。 成套房屋的建筑面積，是指套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e之和。 房屋面積測算以“幢”為單位。1 獨(dú)立的房屋為一幢。2 多功能綜合

5、樓，其主樓和裙樓為一幢。3 設(shè)計(jì)為緊密相連、不可分割的房屋為一幢。4 地下相通、地上不相連，或以過道、通廊相連的若干房屋，各自為一幢。5 僅以架空層相連接的若干房屋，各自為一幢。6 由裙房連接的有獨(dú)立出入口的若干房屋，各自為一幢。7 房屋建成后又?jǐn)U建、改建并形成整體的，其擴(kuò)建、改建部分無論其結(jié)構(gòu)與原房屋是否相同，均為一幢。 房屋面積測算要求：房屋面積前置測算按照房屋建筑施工圖計(jì)算，房屋面積測算按照實(shí)測尺寸和與房屋現(xiàn)狀相符的建筑施工圖計(jì)算。面積測算以平方米為單位，取至0.01；邊長以米為單位，取至0.001，量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)取至0.

6、000001。1 房屋邊長測量的精度要求： 允±（0.028+0.0014D） （-1）式中D房屋的邊長，以米為單位。表-1房屋邊長丈量的允許誤差：邊長（m）35810152030允許誤差（m）0.0320.0350.0390.0420.0490.0560.0702 房屋建筑面積測算的精度要求： 允±（0.04+0. 002S）（-2） 式中S房屋建筑面積，以平方米為單位。表-2房屋建筑面積測算的允許誤差：建筑面積(m)20501002003005001000允許誤差（m）0.210. 380.600.961.291.893.264 房屋建筑面積測算4.1 計(jì)算全部建筑面積

7、的范圍永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。 房屋內(nèi)的夾層、技術(shù)層、避難層及其樓梯間、電梯間等，其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的大廳、門廳，均按一層計(jì)算面積。大廳、門廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影計(jì)算面積。 樓梯間、室內(nèi)樓梯、電梯（含觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然層計(jì)算面積。 屋面上層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 封閉陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積

8、計(jì)算。 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上，按其外墻（不包括采光井、防潮層、電纜防爆波井及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。 有柱（不含獨(dú)立柱）門廊，按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。 門斗按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。凹進(jìn)建筑物主體的入口視為門斗，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。 有柱的（不含獨(dú)立柱、單排柱）車棚、貨棚等，按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。 架空層層高大于2.20米的，按柱外圍水平投影面積計(jì)算。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍

9、護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。 有伸縮縫的房屋，若伸縮縫與室內(nèi)相通且相通部分的長度大于等于3米，相通部分的伸縮縫計(jì)算建筑面積。 玻璃幕墻或其它材料幕墻等直接作為房屋外圍護(hù)的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。在同一面墻中，既有主墻，又有幕墻的，以主墻外圍水平投影為準(zhǔn)計(jì)算。 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，高度2.20米以上的部分計(jì)算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。4.2 計(jì)算一半建筑面積的范圍 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊 ，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 獨(dú)立柱、單排柱的雨篷、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)

10、算。 未封閉陽臺(tái)，上蓋水平投影范圍大于等于未封閉陽臺(tái)外圍，按陽臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。二層陽臺(tái)下方，與一層室內(nèi)相通有圍護(hù)結(jié)構(gòu)不封閉的部分，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 無上蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。 有上蓋不封閉的永久性架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。4.3 不計(jì)算建筑面積的范圍 層高小于2.20米的夾層、技術(shù)層、避難層及層高小于2.20米的地下室和半地下室。 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、飄窗、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷、煙道、壁爐等。 房屋之間無上蓋的架空通廊。 不計(jì)算建筑面積的未封閉陽臺(tái)、走廊：1 無上蓋；2 上蓋上表

11、面距底板上表面垂直高度大于層高；3 上蓋水平投影范圍小于底板水平投影范圍。 露臺(tái)、屋面上的裝飾性建筑、花園、泳池等。 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作道路街巷通行的部分，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)。 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為上蓋建造的房屋。 獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 電梯下方的電梯機(jī)坑。 與室內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺(tái)、挑廊、檐廊。 戶室或陽臺(tái)中由欄板、護(hù)欄等分隔的空調(diào)機(jī)位。 樓梯間已按自然層計(jì)算建筑面積的,其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。室外樓梯已計(jì)算建筑面積

12、的,其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。5 成套房屋的套內(nèi)建筑面積組成及計(jì)算 成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：1 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜等空間面積的總和。2 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。3 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井的面積計(jì)入使用面積。4 內(nèi)墻面裝飾厚度、隔音板厚度，外墻內(nèi)保溫層厚度計(jì)入使用面積。 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體所占的面積，其中各套之間的分隔墻按其水平

13、投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，套與外墻及套與共用建筑空間的分隔墻部分計(jì)入套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積是陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積。6 房屋墻體的歸屬及計(jì)算 共用建筑空間與共用建筑空間之間的分隔墻以墻體中線為界，劃定其歸屬。 房屋外墻，套與共用建筑空間之間的分隔墻歸屬與計(jì)算：按套與套之間分隔墻厚度的一半為基準(zhǔn)厚度，房屋外墻、套與共用建筑空間之間的分隔墻厚度等于或大于2倍基準(zhǔn)厚度，取基準(zhǔn)厚度的墻體計(jì)入套內(nèi)建筑面積，其余部分計(jì)入共用建筑面積；若房屋外墻、套與共用建筑空間之間的分隔墻厚度小于2倍基準(zhǔn)厚度，以墻體中線為界，劃定其歸屬。 樓層

14、局部無墻體的部分，其墻體厚度按照本層相鄰墻體厚度確認(rèn)。 房屋外墻全部為玻璃幕墻的，以樓板外沿至玻璃幕墻外表面的間距確定為外墻體厚度；局部為玻璃幕墻的，其墻體厚度按照本層或相鄰層外墻的厚度確定。金屬幕墻或其它材料幕墻，參照玻璃幕墻計(jì)算。 各樓層墻體厚度不同時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算。 房屋外墻厚度包含外保溫層厚度。7 房屋共用建筑面積計(jì)算7.1 房屋共用建筑面積的內(nèi)容與計(jì)算方法 計(jì)入分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e內(nèi)容：1 建在幢內(nèi)，為整幢服務(wù)的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變（配）電室、設(shè)備層（間）、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房（不含物業(yè)管理用房）的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。2

15、套與共用建筑之間的分隔墻，以及外墻未計(jì)入套內(nèi)建筑面積的墻體，以水平投影面積計(jì)算。 不計(jì)入分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e內(nèi)容：1 避難層、作為人防工程的地下室；地下人防工程范圍內(nèi)的電梯間、樓梯間；通往地下人防的斜坡道、樓梯等。2 穿過整幢房屋的公共通道。3 與本幢房屋不相連的或?yàn)槎啻狈?wù)的公共用房和管理用房。4 幢內(nèi)的機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫。（出售的機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫按成套房屋對待）5 架空層（扣除樓梯間、電梯間、公共用房等應(yīng)分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e）。6 未明確設(shè)計(jì)用途的建筑部位。 共用建筑面積計(jì)算方法：整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除不計(jì)入分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e，即為分?jǐn)偟姆课莨灿媒?/p>

16、筑面積。7.2 房屋共用建筑面積分?jǐn)傇瓌t及方法 房屋共用建筑面積以幢（功能區(qū)）為單位按相關(guān)房屋的建筑面積或套內(nèi)建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂i=K·Si （-1） Si/ Si （-2） 式中K面積的分?jǐn)傁禂?shù)；Si參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e或套內(nèi)建筑面積（m）；Si各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e（m）；Si需要分?jǐn)偟慕ㄖ娣e總和（m）；Si參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e或套內(nèi)建筑面積總和（m）。功能區(qū)劃分和分?jǐn)偟燃墸?1 功能區(qū)劃分：房屋按設(shè)計(jì)功能劃分功能區(qū)。同一功能區(qū)平面布局有差異的，可增設(shè)功能區(qū)。 房屋內(nèi)的公共垂直通道不論所處功能區(qū)使用（停靠、連通）與否，均按層分割，垂直通道面積計(jì)入各自功能區(qū)

17、共用建筑面積。室外樓梯面積計(jì)入相應(yīng)功能區(qū)共用建筑面積。2 房屋共用建筑面積分?jǐn)偟燃墸悍课莨灿媒ㄖ娣e分?jǐn)傄源睘閱挝贿M(jìn)行逐級分?jǐn)?。幢共用建筑面積(一級)：為整幢服務(wù)的共用建筑面積。幢共用建筑面積按各功能區(qū)的建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。功能區(qū)間共用建筑面積(二級)：為功能區(qū)間服務(wù)的共用建筑面積。多個(gè)功能區(qū)的共用建筑面積按各功能區(qū)的建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。功能區(qū)內(nèi)共用建筑面積(三級)：為單一功能區(qū)服務(wù)的共用建筑面積。功能區(qū)內(nèi)共用面積按功能區(qū)內(nèi)部套內(nèi)面積進(jìn)行分?jǐn)?。房屋共用建筑面積的分?jǐn)偡椒? 住宅樓的共用面積分?jǐn)偡椒ㄒ源睘閱挝贿M(jìn)行分?jǐn)偅紫纫罁?jù)-1、7.2.1-2式計(jì)算出整幢房屋的共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。然后根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積求得各套房屋分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e。其他單一功能的整幢房屋，分?jǐn)偡椒▍⒄毡緱l執(zhí)行。2 商住樓的共用面積分?jǐn)偡椒ǜ鶕?jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積