土地增值稅及計算公式及9個實例

1、土地增值稅的計算公式及9個實例時間：2014-04-16信息來源互聯(lián)網(wǎng),僅供參考計算土地增值稅的公式為： 應納土地增值稅增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除系數(shù)。 1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 計算增值額的扣除項目： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （2）開發(fā)土地的成本、費用； （3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。 2、土地增值稅實行四級超率累進稅率： 例1：我公司開發(fā)的一個房地產(chǎn)開發(fā)

2、項目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項目已繳納土地出讓金300萬元，獲得土地使用權(quán)后，立即開始開發(fā)此項目，建成10,000平米的普通標準住宅，以4,000元/M2價格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設施的成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，賬面房地產(chǎn)開發(fā)費用為200萬元。已經(jīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費、印花稅170萬元，請問如何繳納土地增值稅。 第一步，計算扣除項目金額 1、購買土地使用權(quán)費用：300萬元 2、開發(fā)土地、新建房及配套設施的成本： 1,500元10,000平方米1,500萬元 3、計算加計扣除： （3001500）20180020360萬元 4、房地產(chǎn)

3、開發(fā)費用： 因為你企業(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除限額為：（3001500）10180萬元，應按照180萬元作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。 5、稅金：170萬元 扣除項目金額3001,5003601801702,510萬元 第二步，計算增值額 商品房銷售收入4,000元10,000平方米4,000萬 增值額商品房銷售收入扣除項目金額合計 4,0002,5101,490萬元 第三步，確定增值率 增值率1,4902,51010059.36 增值率超過扣除項目金額50，未超過100 第四步，計算土地增值稅稅額 土地增值稅稅額增值額40扣除項目金額5 1,490402,5105

4、596125.50 470.50萬元 例2：企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額為1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本6000萬元；向金融機構(gòu)借入資金利息支出400萬元（能提供貸款證明），其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元；該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%；該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為多少？ 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（400-100）+（1000+6000）5%=650（萬元） 例3：某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟舊倉庫，取得轉(zhuǎn)讓收入600萬元，繳納相關(guān)稅費共計32萬元。該倉庫原造價400萬元，重置成本800萬元，經(jīng)評估該倉庫六成新。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊倉庫應繳納土地增值稅多少萬元？

5、 收入總額=600（萬元） 扣除項目合計=80060%+32=512（萬元） 增值額=600-512=88（萬元） 增值額占扣除項目比例=88512100%=17.19%，適用稅率為30%。 應繳納土地增值稅稅額=8830%=26.4（萬元） 例4:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元，該企業(yè)沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息，該項目在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按10%計算，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬元。該公司應繳納的土地增值稅應為多少萬元？ 扣除項目

6、金額=50+200+（200+50）10%+ 60+（50+200）20%=385（萬元） 增值額=1000-385=615（萬元） 增值率=615385100%=159.74% 應納稅額=61550%-38515%=249.75（萬元） 例5:2009年7月某房產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前購入的一塊土地，取得轉(zhuǎn)讓收入1800萬元，該土地購進價1200萬元，取得土地使用權(quán)時繳納相關(guān)稅費40萬元，轉(zhuǎn)讓該土地時繳納相關(guān)稅費35萬元。該公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應繳納多少土地增值稅？ 扣除項目金額=1200+40+35=1275（萬元） 增值額=1800-1275=525（萬元） 增值率=5251275100%=4

7、1.18% 應納稅額=52530%=157.5（萬元） 例6：某公司銷售一棟已經(jīng)使用過的辦公樓，取得收入500萬元，辦公樓原價480萬元，已提折舊300萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，該樓重置成本價為800萬元，成新度為50%，銷售時繳納有關(guān)稅費30萬元。該公司銷售辦公樓應繳納土地增值稅多少萬元？ 扣除項目金額=80050%+30=430（萬元） 增值額=500-430=70（萬元） 增值率=70430100%=16.28% 應納稅額=7030%=21（萬元） 例7：某縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年度委托建筑公司承建住宅樓10棟，其中：80%的建筑面積對外銷售，取得銷售收入7648萬元；其余部分

8、暫時對外出租，本年度內(nèi)取得租金收入63萬元。與該住宅樓開發(fā)相關(guān)成本、費用有： （1）支付土地使用權(quán)價款1400萬元； （2）取得土地使用權(quán)繳納契稅42萬元； （3）前期拆遷補償費90萬元，直接建筑成本2100萬元，環(huán)衛(wèi)綠化工程費用60萬元； （4）發(fā)生管理費用450萬元、銷售費用280萬元、利息費用370萬元（利息費用雖未超過同期銀行代扣款利率，但不能準確按項目計算分攤）。當?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的管理費用、銷售費用、利息費用在計算土地增值稅額時的扣除比例為9%。 1、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年度應繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加共計多少萬元？ 營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附

9、加 =76485%（1+5%+3%）+635%（1+5%+3%）=412.99+3.40=416.39（萬元） 2、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的增值額時，允許扣除項目金額共計有多少萬元？ 價款=140080%=1120（萬元） 開發(fā)成本=（42+90+2100+60）80%=1833.6（萬元） 開發(fā)費用=（1120+1833.6）9%=265.82（萬元） 稅金=76485%（1+5%+3%）=412.99（萬元） 加計扣除=（1120+1833.6）20%=590.72（萬元） 允許扣除費用合計=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14（萬元）

10、3、2008年度該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繳土地增值稅多少萬元？ 增值額=7648-4223.14=3424.86（萬元） 增值率=3424.864223.14100%=81.10% 應納土地增值稅額=3424.8640%-4223.145%=1158.78（萬元） 4、該企業(yè)應繳納企業(yè)所得稅多少萬元？（不考慮房產(chǎn)稅、印花稅）。 應納所得稅額=（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78）25%=520.56（萬元） 例8：某縣城房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅出售，簽訂商品房銷售合同，取得銷售收入9500萬元，分別按國家規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、教

11、育費附加、印花稅。該公司為建造此住宅支付地價款和有關(guān)費用1000萬元，開發(fā)成本2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用500萬元，其中利息支出200萬元，但由于該公司同時建造別墅，貸款利息無法分攤，該地規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用的計提比例為10%。轉(zhuǎn)讓該普通住宅應繳納土地增值稅多少萬元？ 1、應繳納營業(yè)稅=9500%=475（萬元） 2、應繳納城建稅、教育費附加=475（5%+3%）=38（萬元） 3、扣除項目金額=1000+2000+（1000+2000）10%+475+38+（1000+2000）20%=4413（萬元） 4、增值額=9500-4413=5087（萬元） 5、增值率=50874413100%=

12、115.27% 6、應納稅額=508750%-441315%=1881.55（萬元） 例9:2009年王某因改善居住條件，經(jīng)主管稅務機關(guān)申報核準轉(zhuǎn)讓其已居住兩年的非普通住宅一套，取得轉(zhuǎn)讓房價款24萬元。經(jīng)評估，該住房的重置成本為20萬元，成新度為70%。住房轉(zhuǎn)讓時，李某已按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納手續(xù)費0.18萬元、評估費0.5萬元、稅金1.32萬元。王某應繳納多少土地增值稅？ 從2008年11月1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。 例10：某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2009年發(fā)生以下業(yè)務： （1）1月份通過競拍取得市區(qū)一處土地使用權(quán)，支付土地出讓金600萬元，繳納相關(guān)費用24萬元； （2）

13、以上述土地開發(fā)建和普通標準住宅樓、寫字樓各一棟，占地面積各為1/2； （3）普通標準住宅樓開發(fā)成本300萬元，寫字樓開發(fā)成本620萬元； （4）分攤到住宅樓利息支出40萬元，包括超過貸款期限的利息4萬元，寫字樓的利息無法分攤； （5）9月初全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入1080萬元，其中包括像購房者一并代收的市政施工費共計50萬元； （6）9月底將寫字樓與他人聯(lián)營開設一商場，共同承擔經(jīng)營風險，寫字樓稅務機關(guān)的核定價格是1500萬元。 其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在的省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用；如果代收費用計入房價像購買方一并收取，則可轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

14、取得的收入計稅，相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數(shù)。 （1）公司銷售普通標準住宅樓的土地增值稅扣除項目金額是多少萬元？ （2）該公司應納的銷售普通標準住宅樓的土地增值稅是多少萬元？ （3）公司寫字樓對外投資繳納土地增值稅時扣除項目金額是多少萬元？ （4）公司寫字樓對外投資業(yè)務應納的土地增值稅是多少萬元？ （1）應扣除的土地使用權(quán)的金額=（600+24）12=312（萬元） 開發(fā)成本=300（萬元） 公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用=（40-4）+（300+312）5%=66.6（萬元） 稅金=10805%=54（萬元） 其他扣除項目=（300+3

15、12）20%=122.4（萬元） 代收費用可在計算土地增值稅的時候扣除，但是不可以加計扣除。 可扣除項目合計=312+300+66.6+54+122.4+50=905（萬元） （2）收入總額=1080（萬元） 可扣除項目合計=905（萬元） 增值額=1080-905=175（萬元） 增值率=175905100%=19.34 建造普通標準住宅出售，其增值額為超過扣除項目金額20%，予以免稅。 （3）應扣除的土地使用權(quán)的金額=（600+24）12=312（萬元） 開發(fā)成本=620（萬元） 應扣除的開發(fā)費用=（312+620）10%=93.2（萬元） 以不動產(chǎn)對外投資，不繳納營業(yè)稅。 其他扣除項目=

16、312+620+93.2+186.4=1211.6（萬元） （4）收入總額=1500（萬元） 可扣除的項目合計=1211.6（萬元） 增值額=1500-1211.6=288.4（萬元） 增值率=288.41211.6100%=23.8%，適用稅率為30% 應繳納土地增值稅=288.430%=86.52（萬元） 計算題：1、2008年某國有商業(yè)企業(yè)利用庫房空地進行住宅商品房開發(fā)，按照國家有關(guān)規(guī)定補交土地出讓金2 840萬元，繳納相關(guān)稅費160萬元；住宅開發(fā)成本2 800萬元，其中含裝修費用500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為300萬元（不能提供金融機構(gòu)證明）；當年住宅全部銷售完畢，取得銷售收

17、入共計19 000萬元；繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加495萬元；繳納印花稅4.5萬元。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。計算該企業(yè)銷售住宅應繳納的土地增值稅稅額。2、某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司通過競拍取得一宗土地使用權(quán)，支付價款、稅費合計6000萬元，本年度占用80%開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本4000萬元；發(fā)生管理費用2800萬元、銷售費用1600萬元、利息費用400萬元（不能提供金融機構(gòu)的證明）。9月份該寫字樓竣工驗收，1012月，房地產(chǎn)開發(fā)公司將寫字樓總面積的3/5直接銷售，銷售合同記載取得收入為12000萬元。12月，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的建筑材

18、料供應商催要材料價款，經(jīng)雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)公司用所開發(fā)寫字樓的1/5抵償材料價款。剩余的1/5公司轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)自用。（注：開發(fā)費用扣除的比例為10%。）計算寫字樓應納的土地增值稅。計算題答案：1、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅允許作為稅金扣除；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允許按照取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計數(shù)的20%加計扣除。（1）住宅銷售收入為19 000萬元（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額為：28401603 000萬元住宅開發(fā)成本為2800萬元房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（30002800）10%580（萬元）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為:4954.5499.5（萬元）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：3 0002 800580499.56 879.5（萬元）（3）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：19 0006 879.512 120.5（萬元）（4）計算增值額與扣除項目金額的比率：12 120.56 879.5176%（5）計算應繳納的土地增值稅稅額：12 120.550%6 8