2021大運營模式下項目總經(jīng)理經(jīng)營思維提升培訓(xùn)

1、大運營模式下項目總經(jīng)理經(jīng)營思維提升培訓(xùn) 2021年3月講師簡介MR SUNMR SUN土木工程專業(yè)土木工程專業(yè)1818年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗?zāi)攴康禺a(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗:8:8年工程管理、年工程管理、1010年運營管理年運營管理7 7年萬科、碧桂園工作經(jīng)歷年萬科、碧桂園工作經(jīng)歷曾擔(dān)任過項目總，城市公司、區(qū)域公司、集團總部運營部門總經(jīng)理曾擔(dān)任過項目總，城市公司、區(qū)域公司、集團總部運營部門總經(jīng)理城市公司城市公司6060億、億、2020個項目；個項目；區(qū)域公司區(qū)域公司150150億、億、4040多個項目；萬科、碧桂園兩次全國第一；多個項目；萬科、碧桂園兩次全國第一；現(xiàn)任某百強地產(chǎn)集團運營管理中心總經(jīng)理現(xiàn)任某百強地產(chǎn)集

2、團運營管理中心總經(jīng)理目錄一、打通任督（懂經(jīng)營、會算賬)1、大運營2、經(jīng)營思維3、新階段對項目總的要求二、一脈相承（清晰運營邏輯）1、運營策略2、項目運營情況分析三、夏練三伏（了解融資、投資、運營知識）1、融資管理2、運營管理3、投資管理四、終級秘籍（大運營手冊）1、運營手冊打通打通任督任督一、一、打通項目總經(jīng)營思維的脈絡(luò)，所謂“任督”即懂經(jīng)營、會算賬。 大運營 =？打通任督大運營經(jīng)營思維項目總要求大計劃？大生產(chǎn)？大協(xié)同？大周轉(zhuǎn)？ 大運營就是盯著目標來管過程，管過程中的資源投入與調(diào)配，管過程中的持續(xù)產(chǎn)出和盈利效率。 一家之言：大運營就是為實現(xiàn)經(jīng)營目標的一系列管理活動。賣蘋果VS賣房子打通任督大運

3、營經(jīng)營思維項目總要求資產(chǎn)負債表現(xiàn)金流量表利潤表資產(chǎn)回報投入產(chǎn)出周轉(zhuǎn)決策、計劃、組織、實施、控制以終為始打通任督大運營經(jīng)營思維項目總要求1、 收VS支（為什么？怎么解決？工程款問誰要？）打通任督大運營經(jīng)營思維項目總要求2、項目總應(yīng)該牢記的幾個數(shù)據(jù)打通任督大運營經(jīng)營思維項目總要求作為項目總，你知道自己項目的“家底”嗎？打通任督大運營經(jīng)營思維項目總要求區(qū) 域 每 一 天費 用 X X 萬每一天管理費用XX萬元每一天銀行利息XX萬元每一天存貨內(nèi)部計息XX萬元每一天存地內(nèi)部計息XX萬元區(qū) 域 一 年 費 用 X X X X 萬項目總經(jīng)理一定要認真研究所管轄項目，對項目每天的利息、費用、效益了然于胸；懂得

4、提前推進一天工作所增加的費用與產(chǎn)生的效益的對比，在守法的前提下，力求效益最大化。區(qū)域總裁及項目所有管理人員也要謹記并實踐。 楊國強打通任督大運營經(jīng)營思維項目總要求 從房地產(chǎn)運營管理發(fā)展的階段來看，無論“先后”、“大小”，當前最關(guān)注的是“經(jīng)營”，核心是項目經(jīng)營目標的達成，因為只有項目成功了，總部才能成功。集團以區(qū)域為中心，區(qū)域以項目為中心，項目以營銷為中心，營銷以現(xiàn)金流和利潤為中心。打通任督大運營經(jīng)營思維項目總要求 項目總在這幾個階段的發(fā)展過程中，定位、意識、專業(yè)能力要進行轉(zhuǎn)變，要從工程型轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營型、從專業(yè)思維轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營思維、從一專多能轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄬６嗄?。項目總要通過財務(wù)視角深入理解運營的核心邏輯

5、，通過分析業(yè)務(wù)動作對經(jīng)營結(jié)果的影響來管控業(yè)務(wù)。打通任督大運營經(jīng)營思維項目總要求小結(jié)1、項目總經(jīng)理要懂經(jīng)營、會算賬；2、項目總經(jīng)理能看懂“三個表”，對核心項目財務(wù)數(shù)據(jù)了然于胸，并從中分析項目存在的問題，從而做出判斷和決策。3、項目總經(jīng)理要從工程型轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營型、從專業(yè)思維轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營思維、從一專多能轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄬６嗄堋?、集團以區(qū)域為中心，區(qū)域以項目為中心，項目以營銷為中心，營銷以現(xiàn)金流和利潤為中心。一脈一脈相承相承二、二、了解房地產(chǎn)運營的核心邏輯，圍繞著核心邏輯做項目管理，謂之一脈相承。一脈相承運營策略項目案例一脈相承運營策略項目案例一脈相承運營策略項目案例一脈相承運營策略項目案例一脈相承運營策略項目

6、案例收入提升土地價值產(chǎn)品領(lǐng)先品牌營銷優(yōu)質(zhì)服務(wù)開源成本管理費用管理稅務(wù)成本適配計劃管理貨值管理責(zé)任成本集中采購營銷費用管理費用稅務(wù)籌劃財務(wù)費用快速開工快速開盤高效決策產(chǎn)銷匹配存貨去化快速去化資金管理多類融資受收支管理合作借力節(jié)流盤活資產(chǎn)，快速周轉(zhuǎn)融資、合作銷售凈利率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)凈資產(chǎn)收益率ROE=盈利能力運營效果財務(wù)杠桿一脈相承運營策略項目案例一脈相承運營策略項目案例項目成功標尺：一脈相承運營策略項目案例附件1：某公司項目運營情況分析一脈相承運營策略項目案例1.高周轉(zhuǎn)的實質(zhì)是資金的高周轉(zhuǎn)；2.高周轉(zhuǎn)的核心是自有資金一年周轉(zhuǎn)XX次；3.自有資金快速回正的本質(zhì)措施是占用量最少、占用時間最短。

7、一脈相承運營策略項目案例某公司項目運營數(shù)據(jù)：一脈相承運營策略項目案例小結(jié)1、了解規(guī)模、利潤、現(xiàn)金流三個要素及相關(guān)指標（ROE、周轉(zhuǎn)率、資金放大系數(shù)、自有資金收益率）；2、了解運營策略；3、了解項目運營成功標尺、了解項目運營評價維度；夏練夏練三伏三伏三、三、經(jīng)營思維下更應(yīng)該了解投資、融資、運營的知識，與工程冬季練兵相對應(yīng)，所謂夏練三伏。附件2：財務(wù)模型夏練三伏融資管理運營管理投資管理全周期凈現(xiàn)金流概念簡介夏練三伏融資管理運營管理投資管理夏練三伏融資管理運營管理投資管理附件3：常用融資方式夏練三伏融資管理運營管理投資管理土地配資前端融資銀行開發(fā)貸項目預(yù)審會投決會摘地繳納土地款土地證四證預(yù)售對接上報

8、批復(fù)放款還款對接上報批復(fù)放款還款對接上報批復(fù)放款還款夏練三伏融資管理運營管理投資管理開發(fā)貸放款條件夏練三伏融資管理運營管理投資管理開發(fā)貸辦理流程夏練三伏融資管理運營管理投資管理供應(yīng)鏈交易結(jié)構(gòu)圖夏練三伏融資管理運營管理投資管理總結(jié)：1、項目融資標準化產(chǎn)品：土地配資+銀行開發(fā)貸；2、項目土地配資和銀行開發(fā)貸的銜接需要在前端提前設(shè)計；3、銀行開發(fā)貸申請時間軸與項目運營的時間軸息息相關(guān)，嚴格控制每一個時間節(jié)點；4、銀行開發(fā)貸還款時間是依據(jù)項目銷售進度；5、極大程度利用供應(yīng)商資源，進行供應(yīng)鏈融資極少成多，最大化利用項目自有資金。夏練三伏融資管理運營管理投資管理附件4：以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的運營管理夏練三伏融資

9、管理運營管理投資管理夏練三伏融資管理運營管理投資管理夏練三伏融資管理運營管理投資管理夏練三伏融資管理運營管理投資管理1、配套方面：確保水電暖燃氣等市政配套站所、消防水箱、物業(yè)用房等配套用房在首批次統(tǒng)一交付。2、驗收手續(xù)：提前溝通落實是否可以分割地下人防，是否具備消防驗收條件，是否可以竣備分證；3、工期方面：樓層數(shù)相差大的業(yè)態(tài)宜分開交付。4、市場預(yù)期不好的項目，宜多劃分交付批次。如何排布開發(fā)節(jié)奏：交付批次夏練三伏融資管理運營管理投資管理附件5：投資管理夏練三伏融資管理運營管理投資管理夏練三伏融資管理運營管理投資管理夏練三伏融資管理運營管理投資管理以下七點評判項目安全邊際夏練三伏融資管理運營管理投資管理附件6：彩蛋（投資錯題集）夏練三伏融資管理運營管理投資管理總結(jié)1、了解常用融資方式（土地配資、開發(fā)貸、供應(yīng)鏈、商票），理解融資杠桿對自有資金回正的影響；2、掌握現(xiàn)金流相關(guān)概念，了解現(xiàn)金流管理的運營邏輯；3、掌握排布項目開發(fā)節(jié)奏及交付分期；4、了解項目投資核心要點；終級終級秘籍秘籍四、四、因地制宜、因材施教，通過大運營書冊，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一標準、統(tǒng)一動作。附件7：大運營管理手冊終極秘籍運營手冊終極秘籍運營手冊終極秘籍運營手冊 高周轉(zhuǎn)的實質(zhì)是資金的高周轉(zhuǎn)。一個卓越的組織，在