物業(yè)公司物權(quán)法培訓(xùn)

1、物業(yè)公司物權(quán)法培訓(xùn)物業(yè)公司物權(quán)法培訓(xùn)物權(quán)法物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的規(guī)范對(duì)物業(yè)管理的規(guī)范解讀解讀北京市物業(yè)管理辦法北京市物業(yè)管理辦法4物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范3物權(quán)法概述物權(quán)法概述2引言引言1 提提 綱綱引引 言言n 物權(quán)法的來源物權(quán)法的來源 歷史起源歷史起源近代物權(quán)法基本特質(zhì)的形成雖然物權(quán)法在法律史上的起源是隨著私有制的出現(xiàn)、國家的形成而產(chǎn)生的。 人權(quán)宣言人權(quán)宣言 “所有權(quán)為神圣不可侵犯之權(quán)利，非顯然基于法律，為公共之必要，并在給付正當(dāng)補(bǔ)償之條件下，任何人均不得侵奪之?！?引引 言言n 中西方對(duì)物權(quán)意識(shí)的差異性中西方對(duì)物權(quán)意識(shí)的差異性 “風(fēng)能禁，雨能禁，國王不能禁風(fēng)能禁，

2、雨能禁，國王不能禁” “普天之下莫非王土普天之下莫非王土, , 率土之濱莫非王民率土之濱莫非王民 ” ”物權(quán)法概述物權(quán)法概述n 物權(quán)法草案在歷經(jīng)物權(quán)法草案在歷經(jīng)1313年的年的醞釀和廣泛討論，經(jīng)全國人醞釀和廣泛討論，經(jīng)全國人大八次審議討論后，于大八次審議討論后，于20072007年年1010月月1 1日起正式實(shí)施。日起正式實(shí)施。n物權(quán)法物權(quán)法明確公私財(cái)產(chǎn)明確公私財(cái)產(chǎn)平等保護(hù)。平等保護(hù)。物物權(quán)權(quán)法法第一編總則：第一編總則：1 13838條：基本原則、物權(quán)變動(dòng)和物權(quán)保護(hù)條：基本原則、物權(quán)變動(dòng)和物權(quán)保護(hù)第二編所有權(quán)：第二編所有權(quán)：3939116116條：一般規(guī)定、所有權(quán)、業(yè)主的建設(shè)條：一般規(guī)定、所有

3、權(quán)、業(yè)主的建設(shè)用地使用權(quán)、相鄰關(guān)系、共有權(quán)和所有權(quán)的取得用地使用權(quán)、相鄰關(guān)系、共有權(quán)和所有權(quán)的取得第三編用益物權(quán)：第三編用益物權(quán)：117117169169條：土地承包經(jīng)營權(quán)、條：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)第四編擔(dān)保物權(quán)：第四編擔(dān)保物權(quán)：170170240240條：包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)條：包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)第五編占有：第五編占有：241241245245條規(guī)定的是占有條規(guī)定的是占有物權(quán)法的結(jié)構(gòu)物權(quán)法的結(jié)構(gòu)物權(quán)法的一、二、三、四物權(quán)法的一、二、三、四l一個(gè)理念：系統(tǒng)保護(hù)民事（私人）財(cái)產(chǎn)權(quán)的私一個(gè)理念：系統(tǒng)保護(hù)民事（私人）財(cái)產(chǎn)權(quán)

4、的私法法l兩類財(cái)產(chǎn)：動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)兩類財(cái)產(chǎn)：動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)l三種物權(quán)：所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)三種物權(quán)：所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)l(xiāng)四項(xiàng)原則：物權(quán)法定、物權(quán)公示、公序良俗、四項(xiàng)原則：物權(quán)法定、物權(quán)公示、公序良俗、平等保護(hù)平等保護(hù)1 1、“物權(quán)物權(quán)”的含義：的含義：n“物”是指財(cái)產(chǎn)，“權(quán)”就是指財(cái)產(chǎn)主人自由支配自由支配其財(cái)產(chǎn)并排除他人排除他人干涉的權(quán)利；n 物權(quán)主要指有形財(cái)產(chǎn)權(quán)，是看得見、摸得著、靠得住的現(xiàn)實(shí)財(cái)產(chǎn)權(quán)；2 2、物權(quán)法是我國第一部、物權(quán)法是我國第一部“系統(tǒng)系統(tǒng)”保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)（特別突保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)（特別突出私人財(cái)產(chǎn)權(quán)）的基本法。出私人財(cái)產(chǎn)權(quán)）的基本法。3 3、物權(quán)法物權(quán)法本質(zhì)上本質(zhì)上屬于私法，

5、貫穿著屬于私法，貫穿著意思自治意思自治。是便于“人為移動(dòng)”的財(cái)產(chǎn)。 動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立,轉(zhuǎn)讓以交付為準(zhǔn)； 特殊動(dòng)產(chǎn)如汽車必須進(jìn)行過戶登記，否則其交易不得對(duì)抗善意第三人；是指相對(duì)固定的財(cái)產(chǎn)，如自然資源、土地、房屋、建筑設(shè)施等。 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和交易，依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。屬國家所有的自然資源可以不登記物權(quán)法上之三權(quán)物權(quán)法上之三權(quán)物權(quán)法物權(quán)法所有權(quán)所有權(quán)用益物權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán)IV. IV. 物權(quán)法定原則物權(quán)法定原則 物權(quán)公示原則物權(quán)公示原則 平等保護(hù)原則平等保護(hù)原則 公序良俗原則公序良俗原則n 四項(xiàng)法律原則四項(xiàng)法律原則物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范物業(yè)

6、糾紛頻頻發(fā)生物業(yè)糾紛頻頻發(fā)生業(yè)務(wù)應(yīng)如何保護(hù)自業(yè)務(wù)應(yīng)如何保護(hù)自身權(quán)利？身權(quán)利？物權(quán)法物權(quán)法中對(duì)業(yè)主權(quán)利的規(guī)定中對(duì)業(yè)主權(quán)利的規(guī)定n 物權(quán)法專章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)問題，物權(quán)法專章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)問題，包括：包括：l 屬于業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)；屬于業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)；l 屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)；屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)；l 關(guān)于車庫、車位的歸屬；關(guān)于車庫、車位的歸屬；l 關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系；關(guān)系；l 關(guān)于業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則；關(guān)于業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則；l 關(guān)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位；關(guān)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)

7、的訴訟地位；業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn) n業(yè)主專有所有權(quán)業(yè)主專有所有權(quán) 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)n專有部分是指在構(gòu)造上具有能夠明確區(qū)分的獨(dú)立性、在功用上具有排他使用的獨(dú)立性、在權(quán)屬上具有能夠登記的特定性的建筑物或其部分。 注意，規(guī)劃上屬于特定房屋且銷售時(shí)已經(jīng)列入房屋買賣合同的特定空間及露臺(tái)屬于專有部分；n不得濫用業(yè)主專有所有權(quán)業(yè)主共有所有權(quán)業(yè)主共有所有權(quán)n明確規(guī)定為業(yè)主共有： 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房；n兜底條款規(guī)定： “建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施”，屬于業(yè)主共有。 這里的其他公共場(chǎng)所和公用設(shè)施，包括電梯、過道、水箱、自行車存車處等 n

8、需具體認(rèn)定： 建筑區(qū)劃內(nèi)的會(huì)所、人防工程等？搶車位？搶車位？網(wǎng)絡(luò)版游戲搶車位讓人網(wǎng)絡(luò)版游戲搶車位讓人開心，現(xiàn)實(shí)版的搶車位開心，現(xiàn)實(shí)版的搶車位卻讓業(yè)主苦不堪言？卻讓業(yè)主苦不堪言？物權(quán)法關(guān)于車位車庫的規(guī)定物權(quán)法關(guān)于車位車庫的規(guī)定l 三種取得方式：出售、附贈(zèng)或者出租；l 開發(fā)商將車位、車庫高價(jià)出售、出租給小區(qū)外的人停放的，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！?l 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 在原在原物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例等法規(guī)中，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)被稱為等法規(guī)中，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)被稱為“物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)管理企業(yè)”，嚴(yán)格講，這種表述未見不妥

9、，所謂物業(yè)管理，嚴(yán)格講，這種表述未見不妥，所謂物業(yè)管理只是只是“受業(yè)主委托代為管理受業(yè)主委托代為管理”。但是實(shí)踐中部分物業(yè)管理企。但是實(shí)踐中部分物業(yè)管理企業(yè)有意無意的將這種委托關(guān)系誤認(rèn)為類似于政府及公民之間業(yè)有意無意的將這種委托關(guān)系誤認(rèn)為類似于政府及公民之間的的“管理管理”關(guān)系，動(dòng)輒以關(guān)系，動(dòng)輒以“管理業(yè)主者管理業(yè)主者”自居。自居。物權(quán)法物權(quán)法則將其定名為則將其定名為“物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)”，這就明確了業(yè)，這就明確了業(yè)主及物業(yè)之間的關(guān)系，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)以提供服務(wù)為己任。而主及物業(yè)之間的關(guān)系，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)以提供服務(wù)為己任。而且，且，“機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)”一詞較之于一詞較之于“企業(yè)企業(yè)”，范圍更加寬泛，包

10、括了，范圍更加寬泛，包括了以公益為目的的法人和非法人組織。以公益為目的的法人和非法人組織。n 為物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)為物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)“正名正名” 尊重業(yè)主選擇、明確業(yè)主及物業(yè)的關(guān)系尊重業(yè)主選擇、明確業(yè)主及物業(yè)的關(guān)系業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的成立業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的成立l 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治性組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治性組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：目前全國已實(shí)施專業(yè)化物據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：目前全國已實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)業(yè)管理的小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的還不足小區(qū)總量的的還不足小區(qū)總量

11、的 30% 30% ，有的城市甚，有的城市甚至更少。至更少。 成立業(yè)主大會(huì)面臨的難處成立業(yè)主大會(huì)面臨的難處（1 1）缺乏牽頭人）缺乏牽頭人 出于“槍打出頭鳥”的顧慮； 部分業(yè)主采用“見益行事”的態(tài)度； 維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，很難有業(yè)主自發(fā)牽頭來籌備這項(xiàng)工作。（2 2）主管部門一頭熱）主管部門一頭熱 行政主管部門普遍樂于推動(dòng)業(yè)主大會(huì)的成立，但開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)回應(yīng)冷淡。（3 3）籌備過程繁瑣）籌備過程繁瑣 自發(fā)成立業(yè)主大會(huì)籌備組并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告; 向主管部門和街道辦事處申請(qǐng)監(jiān)督指導(dǎo); 起草、討論制定 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 、 業(yè)主公約 并公告;業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的成業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的成立立 確

12、定業(yè)主委員會(huì)委員候選人并公告; 確定業(yè)主身份，統(tǒng)計(jì)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù); 邀請(qǐng)主管部門和街道辦事處參會(huì)代表; 首次業(yè)主大會(huì)召開; 匯總各種材料、會(huì)議決議; 備案；從以上籌備工作程序可以看出，這是一項(xiàng)工作量很大，專業(yè)性很強(qiáng)，政策理論很高的工作。由于目前國家和多數(shù)城市沒有規(guī)范的指導(dǎo)性文件，籌備人員在籌備工作初期往往是一頭霧水，無從下手?；I備過程的繁瑣給此項(xiàng)工作的進(jìn)展帶來了一定的難度。（4 4）籌備費(fèi)用難以解決）籌備費(fèi)用難以解決 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的成立業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的成立業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則1、制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則2、制定和修改管理規(guī)約3、選舉業(yè)主委員會(huì)或者

13、更換業(yè)主委員會(huì)成員4、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)n 專有部分占建筑物總面積專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主過半數(shù)的業(yè)主+占占總?cè)藬?shù)總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同過半數(shù)的業(yè)主同意意5、籌集和使用專項(xiàng)維修資金6、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施n 專有部分占建筑物總面積專有部分占建筑物總面積三分之二以上三分之二以上的業(yè)主的業(yè)主+占總?cè)藬?shù)占總?cè)藬?shù)三分之二三分之二以上的業(yè)主同意以上的業(yè)主同意7、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)2/3 1/2業(yè)主大會(huì)的訴訟地位業(yè)主大會(huì)的訴訟地位n 業(yè)主大會(huì)是否有獨(dú)立的訴訟地位？業(yè)主大會(huì)是否有獨(dú)立的訴訟地位？即業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)能否以自己的名義提起訴訟，這個(gè)問題物權(quán)法 沒有給出明

14、確的規(guī)定；爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)沒有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)都要落在業(yè)主身上，而業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提起訴訟依法要交訴訟費(fèi)用，一旦敗訴，后果要由全體業(yè)主分擔(dān)，如果部分業(yè)主沒有及時(shí)交納有關(guān)費(fèi)用怎么處理，還涉及法院如何執(zhí)行等問題。n 大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益受到損害，該如何維權(quán)？大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益受到損害，該如何維權(quán)？按照目前的相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)多數(shù)業(yè)主權(quán)益共同受到侵害時(shí)，只能通過集體訴訟集體訴訟的方式解決。北京市物業(yè)管理辦法北京市物業(yè)管理辦法的頒布的頒布n 暨物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法、住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法實(shí)施后，各地紛紛出臺(tái)了物業(yè)管理?xiàng)l例的實(shí)施辦法和試行文

15、本。n北京市物業(yè)管理辦法正式出臺(tái)，已于2010年10月1日正式開始實(shí)施，同時(shí)廢止北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法。 n 為保證新辦法的貫徹落實(shí)，還將陸續(xù)出臺(tái)36項(xiàng)細(xì)則和示范文本，用組合拳的方式對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)范。 解讀解讀北京市物業(yè)管理辦法北京市物業(yè)管理辦法n 新辦法的亮點(diǎn)新辦法的亮點(diǎn)1、首次提出了前期物業(yè)、質(zhì)價(jià)相符、業(yè)主決策平臺(tái)等新概念；2、對(duì)業(yè)委會(huì)啟動(dòng)、換屆，物業(yè)更替交接等難題進(jìn)行了規(guī)范和制約 ；3、2003年北京市就開始啟動(dòng)物業(yè)管理辦法規(guī)章的調(diào)研，經(jīng)過這么多年的工作，基本問題暴露比較充分，解決這些問題的措施也相對(duì)比較成熟。 解讀（一）開發(fā)商支付前期物業(yè)費(fèi)解讀（一）開發(fā)商支付前期物業(yè)費(fèi)n 政策規(guī)

16、定政策規(guī)定建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。建設(shè)單位可以將全部專項(xiàng)服務(wù)同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。建設(shè)單位可以將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)n 焦點(diǎn)解讀焦點(diǎn)解讀 今年今年1010月月1 1日以后取得預(yù)售許可證的所有項(xiàng)目，直到業(yè)主大會(huì)成日以后取得預(yù)售許可證的所有項(xiàng)目，直到業(yè)主大會(huì)成立之前，或者在業(yè)主大會(huì)籌備組成立三個(gè)月之內(nèi)，所有的物業(yè)服立之前，或者在業(yè)主大會(huì)籌備組成立三個(gè)月之內(nèi)，所有的物業(yè)服務(wù)

17、責(zé)任都必須由開發(fā)商承擔(dān)。務(wù)責(zé)任都必須由開發(fā)商承擔(dān)。 購房人在同開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同也應(yīng)當(dāng)購房人在同開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同也應(yīng)當(dāng)作為購房合同附件出現(xiàn)。作為購房合同附件出現(xiàn)。 對(duì)開發(fā)商的影響對(duì)開發(fā)商的影響 解讀（一）開發(fā)商支付前期物業(yè)費(fèi)解讀（一）開發(fā)商支付前期物業(yè)費(fèi) 開發(fā)商要想把前期物業(yè)過渡到業(yè)主大會(huì)，必須經(jīng)過兩道程序開發(fā)商要想把前期物業(yè)過渡到業(yè)主大會(huì)，必須經(jīng)過兩道程序 第一，支持業(yè)主或者主動(dòng)申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)，第一次業(yè)主大會(huì)第一，支持業(yè)主或者主動(dòng)申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)，第一次業(yè)主大會(huì)的費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。只要召集滿占總?cè)藬?shù)的費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。只要召集滿占總?cè)藬?shù)5%5%

18、以上或者專有以上或者專有部分占建筑物總面積部分占建筑物總面積5%5%以上的業(yè)主，便可向物業(yè)所在地街道辦以上的業(yè)主，便可向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。第二，前期物業(yè)必須經(jīng)過業(yè)主或者是業(yè)主和開發(fā)商共同委托的第二，前期物業(yè)必須經(jīng)過業(yè)主或者是業(yè)主和開發(fā)商共同委托的第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)，通過評(píng)估后，開發(fā)商才能把前期物第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)，通過評(píng)估后，開發(fā)商才能把前期物業(yè)責(zé)任交出，由業(yè)主大會(huì)承接。業(yè)責(zé)任交出，由業(yè)主大會(huì)承接。 解讀（二）小區(qū)車庫先盡著解讀（二）小區(qū)車庫先盡著“自家人自家人” n 政策規(guī)定：政策規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域

19、內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個(gè)月。建設(shè)單位調(diào)本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個(gè)月。建設(shè)單位調(diào)整租金時(shí)應(yīng)當(dāng)及全體業(yè)主協(xié)商整租金時(shí)應(yīng)當(dāng)及

20、全體業(yè)主協(xié)商 n 焦點(diǎn)解讀：焦點(diǎn)解讀：新新辦法辦法首次制定專門條款，規(guī)定車庫使用要優(yōu)先滿足業(yè)主需首次制定專門條款，規(guī)定車庫使用要優(yōu)先滿足業(yè)主需求：小區(qū)車位不得出售給非業(yè)主；開發(fā)商如果要出租這些車位，求：小區(qū)車位不得出售給非業(yè)主；開發(fā)商如果要出租這些車位，也得先盡著業(yè)主再考慮也得先盡著業(yè)主再考慮“外人外人”，而且租期不得超過，而且租期不得超過6 6個(gè)月；如個(gè)月；如果開發(fā)商中途想要調(diào)高車位租金，也得先及全體業(yè)主協(xié)商。果開發(fā)商中途想要調(diào)高車位租金，也得先及全體業(yè)主協(xié)商。 解讀（三）拖欠物業(yè)費(fèi)不能停水電解讀（三）拖欠物業(yè)費(fèi)不能停水電n 政策規(guī)定政策規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具

21、專業(yè)經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得以業(yè)營單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。n 焦點(diǎn)解讀焦點(diǎn)解讀你欠我費(fèi)，我就斷你的電、停你的水，讓你生活不舒服。在新的你欠我費(fèi)，我就斷你的電、停你的水，讓你生活不舒服。在新的辦法中，這種目前市場(chǎng)上常見的招數(shù)，被堅(jiān)決喊停。辦法中，這種目前市場(chǎng)上常見的招數(shù)，被堅(jiān)決喊停。任何物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)為由，限制或者變?nèi)魏挝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)，都不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)為由，限制

22、或者變相限制專業(yè)服務(wù)，不可以斷水?dāng)嚯姟⑼Ｖ构┡?。另外，物業(yè)相限制專業(yè)服務(wù)，不可以斷水?dāng)嚯?、停止供暖供氣。另外，物業(yè)公司接受委托代收水、電、熱、通信、有線電視等費(fèi)用時(shí)，必須公司接受委托代收水、電、熱、通信、有線電視等費(fèi)用時(shí)，必須向業(yè)主出具相關(guān)發(fā)票，不得據(jù)為己有。向業(yè)主出具相關(guān)發(fā)票，不得據(jù)為己有。解讀（四）新老物業(yè)交替有權(quán)責(zé)解讀（四）新老物業(yè)交替有權(quán)責(zé)n 政策規(guī)定政策規(guī)定 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)

23、服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)及原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)及原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，不得強(qiáng)行接管。當(dāng)依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，不得強(qiáng)行接管。n 焦點(diǎn)解讀焦點(diǎn)解讀 鬧得紛紛揚(yáng)揚(yáng)的建外鬧得紛紛揚(yáng)揚(yáng)的建外SOHO“SOHO“物業(yè)門物業(yè)門”，最初的起因就是新老物業(yè)在，最初的起因就是新老物業(yè)在交替時(shí)，互相都不愿意退出小區(qū)，致

24、使兩批工作人員在小區(qū)內(nèi)辦公，井交替時(shí)，互相都不愿意退出小區(qū)，致使兩批工作人員在小區(qū)內(nèi)辦公，井然有條的秩序反而變得一塌糊涂。然有條的秩序反而變得一塌糊涂。 從今年從今年1010月月1 1日之后，不論以任何借口拖延、拒絕辦理物業(yè)交接，老日之后，不論以任何借口拖延、拒絕辦理物業(yè)交接，老物業(yè)公司都會(huì)被處以責(zé)罰。物業(yè)公司都會(huì)被處以責(zé)罰。 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期不撤出的可處原物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期不撤出的可處1010萬元罰款；不能維持正常物業(yè)管萬元罰款；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責(zé)成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地街理秩序的，由區(qū)縣人民政府責(zé)成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

25、及公安機(jī)關(guān)組織接管。道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機(jī)關(guān)組織接管。 新的物業(yè)公司，也不得以委任合同作為新的物業(yè)公司，也不得以委任合同作為“欽定詔書欽定詔書”，不能強(qiáng)行接管，不能強(qiáng)行接管，否則也將被處，否則也將被處1 1萬元以上萬元以上1010萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。這一條款，讓新老物業(yè)雙方都被套上了償責(zé)任。這一條款，讓新老物業(yè)雙方都被套上了“緊箍咒緊箍咒”。 解讀（四）新老物業(yè)交替有權(quán)責(zé)解讀（四）新老物業(yè)交替有權(quán)責(zé)解讀（五）物業(yè)公司每年定期曬賬單解讀（五）物業(yè)公司每年定期曬賬單n 政策規(guī)定政策規(guī)定 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定，將服

26、務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。 n 焦點(diǎn)解讀焦點(diǎn)解讀“我交的物業(yè)費(fèi)都花在哪了？我交的物業(yè)費(fèi)都花在哪了？”“”“不同小區(qū)的物

27、業(yè)費(fèi)為什么不同？不同小區(qū)的物業(yè)費(fèi)為什么不同？”這些都是業(yè)主想知道，卻很難知道的問題。這些都是業(yè)主想知道，卻很難知道的問題。新新辦法辦法明確，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每一季度公示一次收支預(yù)算，在顯著明確，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每一季度公示一次收支預(yù)算，在顯著位置曬曬自己的賬單亮明成本。今后，這些疑問將全部透明。位置曬曬自己的賬單亮明成本。今后，這些疑問將全部透明。解讀（六）物業(yè)重大事項(xiàng)表決解讀（六）物業(yè)重大事項(xiàng)表決“化整為零化整為零” n 單元業(yè)主可自定大修基金使用單元業(yè)主可自定大修基金使用 方莊某小區(qū)曾發(fā)生過一個(gè)案例，小區(qū)有方莊某小區(qū)曾發(fā)生過一個(gè)案例，小區(qū)有1010棟樓，其中一棟樓棟樓，其中一棟樓的電梯壞了，必須動(dòng)

28、用公共維修基金。但業(yè)主大會(huì)卻遲遲湊不的電梯壞了，必須動(dòng)用公共維修基金。但業(yè)主大會(huì)卻遲遲湊不齊齊50%50%的業(yè)主進(jìn)行表決。的業(yè)主進(jìn)行表決。 新辦法中規(guī)定：可以以幢、單元、樓層等為單位，共同決定新辦法中規(guī)定：可以以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)物業(yè)管理事項(xiàng)。本單位范圍內(nèi)物業(yè)管理事項(xiàng)。 解決了維修資金啟動(dòng)難的情況。解決了維修資金啟動(dòng)難的情況。n 可以樓層為單位決定物業(yè)事項(xiàng)可以樓層為單位決定物業(yè)事項(xiàng) 政策規(guī)定：政策規(guī)定：新新辦法辦法創(chuàng)新了業(yè)主大會(huì)表決形式，明確可以創(chuàng)新了業(yè)主大會(huì)表決形式，明確可以以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)物業(yè)管理以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)物業(yè)管理事項(xiàng)。事項(xiàng)。 焦點(diǎn)解讀：焦點(diǎn)解讀：由于召集全體業(yè)主開會(huì)在實(shí)際中存在著很多困難由于召集全體業(yè)主開會(huì)在實(shí)際中存在著很多困難。新。新辦法辦法明確了幢、單元、樓