山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價總復(fù)習(xí)(房管)

1、第一章 知識總結(jié)1、房地產(chǎn)2、房地產(chǎn)估價3、房地產(chǎn)估價的必要性4、房地產(chǎn)估價行業(yè)第二章 知識總結(jié)1、 房地產(chǎn)價格2、房地產(chǎn)價格的形成條件3、房地產(chǎn)價格的供求與價格4、房地產(chǎn)價格價值價格種類第三章 知識總結(jié)1、合法原則2、最高最佳使用原則(理解和應(yīng)用都很難)3、替代原則4、估價時點原則(應(yīng)用難)5、公平原則房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場分析估價對象分析估價對象搜集交易實例搜集交易實例存入交易實例庫存入交易實例庫選取可比實例選取可比實例可比實例價格可比實例價格B建立價格可比基礎(chǔ)建立價格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易情況修正交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格B求取最終比準(zhǔn)價格求取最

2、終比準(zhǔn)價格最終比準(zhǔn)價格最終比準(zhǔn)價格可比實例價格可比實例價格A建立價格可比基礎(chǔ)建立價格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易情況修正交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格A可比實例可比實例+C建立價格可比基礎(chǔ)建立價格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易情況修正交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格C第四章 知識總結(jié) 、為評估某商品住宅2002年10月24日的正常市場價格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下： A的成交價格：3700（元/平方米） B 的成交價格： 4200 （元/平方米） C的成交價格：

3、3900 （元/平方米） A的成交日期：2002年5月24日 B的成交日期：2002年8月24日 C的成交日期：2002年9月24日 A的交易情況： 2 ； B的交易情況： 0 ； C的交易情況： 1； 該類商品住宅2002年4月至10月的價格指數(shù) 為 （ 定 基 價 格 指 數(shù) ） ： 100,92.4,98.3,98.6,100.3,109.0,106.8 房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果： 試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該商品住宅2002年10月24日的正常市場價格。房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價對象ABC因素10.51009010080因素20.3100100110120因素30.2100125100100 估算該商

4、品住宅2002年10月24日的正常市場價格如下： 1、計算公式：、計算公式： 比準(zhǔn)價格=可比實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 2、交易情況修正系數(shù)、交易情況修正系數(shù)： 可比實例A：100/（1002）=100/98 可比實例B：100/（1000）=100/100 可比實例C：100/（1001）=100/1013、交易日期修正系數(shù)：、交易日期修正系數(shù)：可比實例A：106.8/92.4可比實例B： 106.8/100.3可比實例C： 106.8/109.04、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù):可比實例A：100/（900.51000.31250.2）=100/1

5、00可比實例B：100/（1000.51100.31000.2）=100/103可比實例C：100/（800.51200.31000.2）=100/965、計算比準(zhǔn)價格（單價）：、計算比準(zhǔn)價格（單價）：比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格A=3700100/98106.8/92.4100/100=4363.90（元（元/）比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格B=4200100/100106.8/100.3100/103=4341.93（元（元/）比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格C=3900100/101106.8/109.0100/96=43941.09（元（元/） 6、將上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的計算結(jié)果，則： 估價對象的價格（

6、單價）估價對象的價格（單價） =（ 4363.90 4341.93 43941.09 ）3 = 4215.64 （元（元/） 第五章 知識總結(jié)房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值折舊折舊重新購建價格重新購建價格重新購建價格重新購建價格土地取得價格土地取得價格開發(fā)成本開發(fā)成本管理費用管理費用投資利息投資利息銷售費用銷售費用銷售稅費銷售稅費開發(fā)利潤開發(fā)利潤建筑物的重新購建價格建筑物的重新購建價格土地的重新購建價格土地的重新購建價格重新購建價格重新購建價格土地的重新購建價格土地的重新購建價格重新購置價格重新購置價格重新開發(fā)成本重新開發(fā)成本市場法市場法基準(zhǔn)地價修正法基準(zhǔn)地價修正法成本法成本法建筑物的重新購建價格建筑物

7、的重新購建價格重置價格重置價格重建成本重建成本單位比較法單位比較法分部分項法分部分項法指數(shù)調(diào)整法指數(shù)調(diào)整法工料測量法工料測量法折舊折舊物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊功能折舊功能折舊經(jīng)濟折舊經(jīng)濟折舊年限法年限法分解法分解法市場提取法市場提取法、某建筑物的建筑面積100，經(jīng)過年數(shù)10年，單位建筑面積的重置價格500元/，經(jīng)濟壽命30年，殘值率5%。試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值。已知：C=500100=50000（元）；R=5%；N=30年；t=10年年折舊額年折舊額D= C（1R）/N =50000（15%）/30 =1583折舊總額折舊總額E= Dt= C（1R）t/N =5000

8、0（15%）10/30=15833建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值= C1（1R）t/N =50000【1（15%）10/30 】=34167（元）、某成片荒地面積3平方公里，取得該荒地的代價為1.5億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為3.5億元，準(zhǔn)備期1年，開發(fā)期為2年，貸款年利率為10%，土地代價在準(zhǔn)備期均勻投入，開發(fā)成本和管理費在開發(fā)期均勻投入；銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的6.5%和12%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的價格。第六章 知識總結(jié)1.房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)凈收益/資本化率2.房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)收益收益成數(shù)3. 土地價格=

9、(房地凈收益建筑物凈收益) /土地資本化率4. 建筑物價格= （房地凈收益土地凈收益）/建筑物資本化率 、某房地產(chǎn)建成于1997年底，此后收益年限為48年；1998年底至2001年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元；預(yù)計2002年底至2004年底可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2005年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；購買該類房地產(chǎn)通?？傻玫姐y行80%的抵押貸款，抵押貸款的年利率為8%，自有資金要求的收益率為13%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)2001年底的收益價格。 第七章 知識總結(jié)假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法傳統(tǒng)方法傳統(tǒng)方法現(xiàn)金流量折現(xiàn)法現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算

10、利息和利潤計算利息和利潤需要折現(xiàn)處理需要折現(xiàn)處理 、有一成片荒地需要評估，獲知該荒地的面積為2平方公里。適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價為800元每平方米；開發(fā)期需要3年；將該片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本，管理費用等估計為每平方公里2.5億元；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的4%。試用估算該成片荒地的總價和單價。（貼現(xiàn)率為12%）第八章 知識總結(jié) 數(shù)學(xué)曲線擬合法數(shù)學(xué)曲線擬合法平均增減量法平均增減量法平均發(fā)展速度