2020——收藏資料17日郴州市桂陽(yáng)縣天成·芙蓉國(guó)際花園項(xiàng)目定位報(bào)告

1、1謹(jǐn)呈:衡陽(yáng)市三泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 定位報(bào)告天成芙蓉國(guó)際花園項(xiàng)目2哲學(xué)原就是懷著一種鄉(xiāng)愁的沖動(dòng)到處去尋找家園德國(guó) 諾瓦尼斯特別聲明：我公司對(duì)該方案中的所有內(nèi)容擁有唯一的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，未經(jīng)我公司同意，任何人或企業(yè)不得抄襲和盜用我公司的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，否則，我公司將保留追究相關(guān)責(zé)任的權(quán)力。 聲明方：郴州市眾聯(lián)房地產(chǎn)策劃有限公司3 桂陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市發(fā)展策略和城市規(guī)劃引導(dǎo)下，出現(xiàn)了如火如荼場(chǎng)面，特別是芙蓉新區(qū)的打造，使東城區(qū)成為了開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，由此，東城區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將進(jìn)入白熱化階段。從已面市的項(xiàng)目來(lái)看，東城區(qū)的項(xiàng)目無(wú)論是產(chǎn)品、規(guī)模、品質(zhì)等各方面來(lái)看相對(duì)來(lái)說(shuō)都有了全面的提升。 對(duì)本項(xiàng)目而言，在實(shí)力強(qiáng)勁對(duì)

2、手的激烈競(jìng)爭(zhēng)下，本項(xiàng)目在基本條件并不占優(yōu)勢(shì)情況下如何實(shí)現(xiàn)突圍，達(dá)成我們既定的目標(biāo)，是我們思考的方向。 本報(bào)告旨在通過(guò)對(duì)市場(chǎng)、客戶和本項(xiàng)目的深度分析，明確項(xiàng)目的市場(chǎng)位置。同時(shí)對(duì)項(xiàng)目資源的整合，提出我公司的建議，樹(shù)立其高品質(zhì)高形象的項(xiàng)目定位，完成其價(jià)值的最大實(shí)現(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。前言:本報(bào)告的指導(dǎo)思想4報(bào)告目錄目標(biāo)界定市場(chǎng)分析解決之道項(xiàng)目本體分析1234桂陽(yáng)概況片區(qū)分析客戶分析項(xiàng)目定位45目標(biāo)界定我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向目標(biāo)一：高定位，為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)最大利益化；目標(biāo)一：高定位，為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)最大利益化；目標(biāo)二：高品

3、質(zhì)，開(kāi)發(fā)具有競(jìng)爭(zhēng)力精品社區(qū)；目標(biāo)二：高品質(zhì)，開(kāi)發(fā)具有競(jìng)爭(zhēng)力精品社區(qū)；目標(biāo)三：高效率，產(chǎn)品切合市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)熱銷；目標(biāo)三：高效率，產(chǎn)品切合市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)熱銷；目標(biāo)四：高形象，提升三泰地產(chǎn)的品牌影響和美譽(yù)度。目標(biāo)四：高形象，提升三泰地產(chǎn)的品牌影響和美譽(yù)度。6報(bào)告目錄目標(biāo)界定市場(chǎng)分析解決之道項(xiàng)目本體分析1234桂陽(yáng)概況片區(qū)分析客戶分析項(xiàng)目定位47桂陽(yáng)印象桂陽(yáng)縣位于湖南省東南部，毗鄰廣東、港澳，與永州、衡陽(yáng)、郴州的9個(gè)縣、市、區(qū)接壤，轄39個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)?？偯娣e2973平方公里，其中城區(qū)面積20余平方公里?？?cè)丝?6萬(wàn)，其中城區(qū)人口17萬(wàn)。是郴州市面積最大、人口最多的一個(gè)縣。桂陽(yáng)歷史悠久、文化厚重，素有楚南

4、名區(qū)、漢初古郡之稱。 市場(chǎng)分析概況28區(qū)域交通樞紐： 桂陽(yáng)區(qū)位獨(dú)特、交通便捷，自古被譽(yù)為“三湘之屏藩，兩廣之管鑰”。目前，桂陽(yáng)縣城與武廣高速鐵路、京廣鐵路及京珠高速公路以寬闊的郴桂城際大道相連，相距車程均不足半小時(shí)，在建的廈蓉、京珠復(fù)線、桂道高速公路縱橫穿越縣境，形成黃金交通樞紐，從縣城5分鐘可上高速公路，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)空前凸顯。 桂陽(yáng)區(qū)位優(yōu)越，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。 市場(chǎng)分析概況29資源豐富： 桂陽(yáng)資源豐富、物產(chǎn)富饒，是久負(fù)盛名的“八寶之地”、“烤煙王國(guó)”。 其中鉛、鋅、銅、錫儲(chǔ)量位居全國(guó)前列，桂陽(yáng)礦帶隱晶質(zhì)石墨儲(chǔ)量居全球之首。特色農(nóng)業(yè)資源頗具影響，是全省第一、全國(guó)第二的煙葉生產(chǎn)基地縣，“桂陽(yáng)煙葉

5、”品牌叫響全國(guó)，烤煙產(chǎn)量和總量均居國(guó)內(nèi)前列。礦產(chǎn)資源和農(nóng)業(yè)都是耒桂陽(yáng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)支柱。市場(chǎng)分析概況2烤煙烤煙鉛鋅礦鉛鋅礦石墨石墨10城區(qū)規(guī)劃發(fā)展： 桂陽(yáng)積極呼應(yīng)郴州“兩城”建設(shè)，城市規(guī)劃主動(dòng)融入郴州“4+2”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，桂陽(yáng)的城市發(fā)展的重點(diǎn)方向?yàn)椤皷|進(jìn)北拓，西綠南延，東進(jìn)優(yōu)先” 。 本項(xiàng)目處在桂陽(yáng)城市發(fā)展戰(zhàn)略“東進(jìn)”的咽喉位置。 圖示：桂陽(yáng)城市總體規(guī)劃圖圖示：桂陽(yáng)城市總體規(guī)劃圖市場(chǎng)分析概況211 2010年桂陽(yáng)全年生產(chǎn)總值達(dá)到152億元，較上年同比增長(zhǎng)18.6%。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：桂陽(yáng)縣2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況及2011年計(jì)劃安排（草案）的報(bào)告）GDPGDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系圖增速

6、與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系圖 桂陽(yáng)去年經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快車道。 桂陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展：市場(chǎng)分析概況212工業(yè)化進(jìn)程與房地產(chǎn)：第一產(chǎn)業(yè)增加值24.7億元，同比增長(zhǎng)6.5%； 第二產(chǎn)業(yè)增加值72億元，同比增長(zhǎng)22.4%； 第三產(chǎn)業(yè)增加值55.3億元，同比增長(zhǎng)19.5% 。 全市三次產(chǎn)業(yè)的比重為16.316.3：47.447.4：36.336.3 （數(shù)據(jù)來(lái)源：桂陽(yáng)縣2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展報(bào)告 ）激進(jìn)城市化催生房地產(chǎn)需求 桂陽(yáng)縣城區(qū)人口為17萬(wàn)人，城市化進(jìn)程率為30.4%。每年新增城市人口達(dá)1.5萬(wàn)，按人均居住面積21計(jì)算，每年住宅需求量為31.5萬(wàn)，加上二次置業(yè)需求，每年住房需求量將超過(guò)40

7、萬(wàn) ?？焖俟I(yè)化帶來(lái)激進(jìn)城市化市場(chǎng)分析概況213發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）08008004000400080008000以上以上需求特征生存需求生存需求生存、改善需求兼有生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展超速發(fā)展單純數(shù)量型單純數(shù)量型快速發(fā)展快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重質(zhì)量并重緩慢發(fā)展緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型綜合發(fā)展型桂陽(yáng)縣城區(qū)人口為17萬(wàn)人，人均GDP達(dá)到17112人民幣，約合2600美元。 按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房地

8、產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP 的關(guān)系，判斷桂陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛步入快速發(fā)展階段，對(duì)質(zhì)量的要求開(kāi)始越來(lái)越高。結(jié)論：桂陽(yáng)縣房地產(chǎn)結(jié)論：桂陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)目前整體市場(chǎng)目前整體處于快速發(fā)展階段，在這一階段屬處于快速發(fā)展階段，在這一階段屬于高速發(fā)展期，住宅需求屬于增量于高速發(fā)展期，住宅需求屬于增量型，需求旺盛。型，需求旺盛。 GDP與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：市場(chǎng)分析概況214市場(chǎng)概況小結(jié)n桂陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，第二產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展；城市化進(jìn)程加劇，帶動(dòng)大量房地產(chǎn)需求；n桂陽(yáng)區(qū)位優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，外來(lái)投資環(huán)境較好；n房地產(chǎn)市場(chǎng)步入數(shù)量、質(zhì)量并重發(fā)展階段，住宅市場(chǎng)屬于增量型，成長(zhǎng)空間很大；n房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，供應(yīng)量和交易量逐年遞增，

9、隨著市場(chǎng)的規(guī)范化，競(jìng)爭(zhēng)日趨加??；n目前整體市場(chǎng)價(jià)格水平穩(wěn)步上漲；15報(bào)告目錄目標(biāo)界定市場(chǎng)分析解決之道項(xiàng)目本體分析1234桂陽(yáng)概況片區(qū)分析客戶分析項(xiàng)目定位416房地產(chǎn)板塊格局：市場(chǎng)分析片區(qū)2桂陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)可劃分2大板塊老城區(qū)（BLOCK 1）：桂陽(yáng)舊的房地產(chǎn)集中區(qū)域，生活配套成熟，市場(chǎng)接近飽和。 新城區(qū)（BLOCK 2）：歐陽(yáng)海廣場(chǎng)片區(qū),桂陽(yáng)新的行政中心，規(guī)劃完善，環(huán)境好，發(fā)展空間很大，未來(lái)的發(fā)展重心。 項(xiàng)目地處在新城區(qū)板塊新城區(qū)板塊新城區(qū)板塊老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊17房地產(chǎn)板塊特征：市場(chǎng)分析片區(qū)2 老城區(qū)BLOCK 1新城區(qū)BLOCK 2價(jià)格1800-2800元/平米2000-3000元/平米主

10、要客戶本區(qū)域原住民為主本地公務(wù)員、進(jìn)縣城的私營(yíng)礦主生活配套商業(yè)發(fā)達(dá)，配套齊全，生活便利商業(yè)不發(fā)達(dá)，人氣不旺交通擁擠，急需改善。條件良好，規(guī)劃中的南北主干道和東西主干道位于此。景觀資源/歐陽(yáng)海廣場(chǎng)18城市規(guī)劃：市場(chǎng)分析片區(qū)2 從城市用地規(guī)劃來(lái)看，本項(xiàng)目處在桂陽(yáng)市重點(diǎn)扶持與優(yōu)先發(fā)展的新城區(qū) ，是老城區(qū)和新城區(qū)的咽喉處。主要以商住兩用為主。19競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：城領(lǐng)國(guó)際城領(lǐng)國(guó)際領(lǐng)袖桂陽(yáng)，世人矚目，王者現(xiàn)身開(kāi)發(fā)商：郴州市萬(wàn)通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司位 置：郴州桂陽(yáng)歐陽(yáng)海大道（縣人防辦旁） 項(xiàng)目概況總占地面積：100965.6總建筑面積：約26萬(wàn) 容積率：2.5 綠化率：36.2% 建筑類別：多層，小高層組成主力戶型

11、：三室兩廳面積：（112、121 ，128、133 ）電梯房均價(jià)：3100元1市場(chǎng)分析片區(qū)220競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：城領(lǐng)國(guó)際城領(lǐng)國(guó)際產(chǎn)品分析戶型點(diǎn)評(píng)：戶型點(diǎn)評(píng)： 1、戶型方正，景觀、生活雙陽(yáng)臺(tái)，動(dòng)、 靜、干、濕分區(qū)合理 ；2、一梯兩戶，采光通風(fēng)舒適； 3、采用全明式（明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)）的空間設(shè)計(jì) ；4、部分戶型沒(méi)有入戶花園。5、餐廳與客廳之間空白區(qū)域過(guò)大，面積有些浪費(fèi)。市場(chǎng)分析片區(qū)221競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：城領(lǐng)國(guó)際城領(lǐng)國(guó)際產(chǎn)品分析市場(chǎng)分析片區(qū)222競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：金都匯金都匯財(cái)富中心，貴胄領(lǐng)地2開(kāi)發(fā)商：郴州市耀華房地產(chǎn)有限公司位 置：桂陽(yáng)縣歐陽(yáng)海廣場(chǎng)東側(cè) 項(xiàng)目概況總占地面積：376300 綠化率：40% 建筑類別

12、：電梯房住宅總戶數(shù)： 2000多戶 主力戶型為三房三室兩廳（104、117 、129 ）多層價(jià)格：均價(jià)：3000元市場(chǎng)分析片區(qū)223競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：金都匯金都匯產(chǎn)品分析市場(chǎng)分析片區(qū)2戶型點(diǎn)評(píng)：戶型點(diǎn)評(píng)： 1、桂陽(yáng)首創(chuàng)復(fù)式公寓。2、四房戶型方正、南北通透。3、四房動(dòng)、靜、干、濕分區(qū)合理。4、三房戶型狹長(zhǎng)，廚房、餐廳把整個(gè)戶型隔成了兩半，無(wú)法做到動(dòng)靜分區(qū)，且影響了采光。進(jìn)門便經(jīng)過(guò)一條長(zhǎng)走道很壓抑。24市場(chǎng)片區(qū)小結(jié)本項(xiàng)目處在桂陽(yáng)縣重點(diǎn)扶持與優(yōu)先發(fā)展的新城片區(qū) ，是新城區(qū)和老城區(qū)的結(jié)合處，而新城區(qū)的優(yōu)勢(shì)資源對(duì)項(xiàng)目的附加值影響不大。片區(qū)內(nèi)有幾個(gè)實(shí)力雄厚的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，如果要沖出重圍就要對(duì)產(chǎn)品及配套進(jìn)行創(chuàng)新，做出自

13、己的特色來(lái)贏取市場(chǎng)。區(qū)域內(nèi)的樓盤都是以緊湊型戶型為主，降低了總房?jī)r(jià)，提倡的是經(jīng)濟(jì)與適用性。 合理的規(guī)劃、符合市場(chǎng)需求的戶型、適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新是項(xiàng)目贏得市場(chǎng)的重要手段!25報(bào)告目錄目標(biāo)界定市場(chǎng)分析解決之道項(xiàng)目本體分析1234桂陽(yáng)概況片區(qū)分析客戶分析項(xiàng)目定位426 根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)條件、所在區(qū)域、周邊環(huán)境的調(diào)查了解，得出中端市場(chǎng)較符合本項(xiàng)目的定位。為了準(zhǔn)確的找到本項(xiàng)目目標(biāo)客戶，我們對(duì)桂陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了大量走訪調(diào)查。結(jié)果如下：尋找目標(biāo)客戶尋找目標(biāo)客戶27客戶構(gòu)成：市場(chǎng)分析客戶2主要客戶：周邊原居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員、改制單位職工、打工回鄉(xiāng)者占78%28年齡特征：市場(chǎng)分析客戶2結(jié)果顯示：客戶年齡集中在2540

14、歲之間，占67% 。29客戶家庭結(jié)構(gòu)：市場(chǎng)分析客戶2結(jié)果顯示：結(jié)果顯示： 客戶家庭結(jié)構(gòu)以夫婦帶小孩為主，占55%。30承受總價(jià)：市場(chǎng)分析客戶2結(jié)果顯示：結(jié)果顯示：2025萬(wàn)的總房?jī)r(jià)可接受率占萬(wàn)的總房?jī)r(jià)可接受率占52%，2530萬(wàn)占萬(wàn)占31%，3035萬(wàn)占萬(wàn)占15%，3540萬(wàn)占萬(wàn)占2%。31客戶置業(yè)次數(shù)：市場(chǎng)分析客戶2結(jié)果顯示：結(jié)果顯示：37%的客戶為首次，的客戶為首次，38%為第二次置業(yè)。為第二次置業(yè)。32置業(yè)智能化關(guān)注點(diǎn)：市場(chǎng)分析客戶2 該項(xiàng)為多項(xiàng)選擇，可見(jiàn)客戶對(duì)小區(qū)配套設(shè)施的關(guān)注度都較高，最關(guān)注園林綠化，其次消防和煤氣入戶；希望高安全度，智能化配套健全，物業(yè)服務(wù)到位。33客戶購(gòu)房需求置業(yè)

15、關(guān)注點(diǎn)排序：市場(chǎng)分析客戶2 戶型、價(jià)格、交通、生活便利是客戶最為關(guān)注的幾個(gè)置業(yè)因素34客戶對(duì)戶型的所有關(guān)注因素排序?yàn)椋和L(fēng)采光朝向面積樓層景觀客戶購(gòu)房需求戶型關(guān)注點(diǎn)市場(chǎng)分析客戶2戶型設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)排序051015202530其他室外景觀功能分區(qū)明確景觀樓層面積朝向（正南正北）通風(fēng)采光 35客戶購(gòu)房需求面積關(guān)注點(diǎn)市場(chǎng)分析客戶2客戶的需求集中在100 120平方米（53%）其次是120130平方米（30%）36市場(chǎng)分析客戶2客戶對(duì)現(xiàn)代風(fēng)格接受度最高（46.67%）客戶購(gòu)房需求建筑風(fēng)格37桂陽(yáng)房地產(chǎn)客戶細(xì)分：市場(chǎng)分析客戶2客戶分類客戶分類置業(yè)驅(qū)動(dòng)力置業(yè)驅(qū)動(dòng)力購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)特征特征與本項(xiàng)目契與本項(xiàng)目

16、契合度合度政府公務(wù)員配套升值潛力生活配套，交通購(gòu)物有一定積蓄，月供能力較強(qiáng)，家中多有小孩，年齡稍大，追求生活品位，小生意人價(jià)格升值潛力樓層、采光、通風(fēng)，看重風(fēng)水和小區(qū)園林有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，注重物業(yè)升值潛力，對(duì)價(jià)格十分敏感改制礦區(qū)職工地段社區(qū)生活購(gòu)物，配套交通，社區(qū)環(huán)境及子女上學(xué)方便有一定積蓄和月供能力，對(duì)價(jià)格較敏感。周邊原住民配套價(jià)格交通、配套、價(jià)格及子女上學(xué)方便經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，對(duì)交通及周邊配套依賴性強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員配套價(jià)格交通、配套、價(jià)格及子女上學(xué)方便有一定積蓄，對(duì)價(jià)格敏感，注重交通及周邊配套打工回鄉(xiāng)者價(jià)格升值潛力便利、價(jià)格、升值潛力有一定積蓄，中等經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)價(jià)格及區(qū)域發(fā)展較敏感周邊原居民、鄉(xiāng)

17、鎮(zhèn)進(jìn)城人員、改制礦區(qū)職工、周邊原居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員、改制礦區(qū)職工、小生意人的購(gòu)房需求與項(xiàng)目契合度最高。小生意人的購(gòu)房需求與項(xiàng)目契合度最高。38客戶分析小結(jié)n桂陽(yáng)房地市場(chǎng)客戶主要由公務(wù)員、原居民、礦區(qū)職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員、私營(yíng)業(yè)主、打工回鄉(xiāng)者組成。n80%的客戶承受的總房?jī)r(jià)在2030萬(wàn)之間。n客戶都希望所居住的環(huán)境好，綠化高，智能化配套健全，物業(yè)服務(wù)到位。n戶型、價(jià)格、交通、生活便利是客戶最為關(guān)注的幾個(gè)置業(yè)因素n客戶對(duì)戶型主要關(guān)注：通風(fēng)采光朝向面積樓層景觀n客戶對(duì)100130平米的面積需最大，需要的房型主要是三房。 結(jié)論：客戶對(duì)住房的消費(fèi)越來(lái)越理性并有一定的辨識(shí)能力，對(duì)價(jià)格的敏感度主要體現(xiàn)在總價(jià)上

18、。39報(bào)告目錄目標(biāo)界定市場(chǎng)分析解決之道項(xiàng)目本體分析1234桂陽(yáng)概況片區(qū)分析客戶分析項(xiàng)目定位540項(xiàng)目本體分析3區(qū)位：項(xiàng)目位于桂陽(yáng)縣歐陽(yáng)海大道與芙蓉路交匯處桂陽(yáng)縣城區(qū)地圖桂陽(yáng)縣城區(qū)地圖項(xiàng)目概況：項(xiàng)目概況：總用地面積：總用地面積：18493.9總建筑面積：總建筑面積：106446.31容積率：容積率：5.76本項(xiàng)目本項(xiàng)目41項(xiàng)目本體分析3地塊及規(guī)劃條件：規(guī)劃及地塊條件限制令項(xiàng)目不具備發(fā)展低密度物業(yè)的可能，同時(shí)不易打造園林景觀，在塑造高端項(xiàng)目形象過(guò)程當(dāng)中會(huì)遇到一定的困難。 項(xiàng)目地塊形狀呈一字型，項(xiàng)目地塊形狀呈一字型，地面有凹陷不平整。地面有凹陷不平整。 項(xiàng)目占地較小，沒(méi)有進(jìn)深，不易打造園林景觀 。

19、容積率較高，不具備發(fā)展容積率較高，不具備發(fā)展低密度產(chǎn)品的可能。低密度產(chǎn)品的可能。 項(xiàng)目臨街面廣項(xiàng)目臨街面廣,昭示性強(qiáng)昭示性強(qiáng), 有有利于形象展示。利于形象展示。 42 項(xiàng)目本體分析3地塊四至條件：項(xiàng)目交通便利、昭示性好，利于打造高端商業(yè)形象。面對(duì)東塔嶺公園面對(duì)東塔嶺公園緊鄰歐陽(yáng)海大道和芙蓉路緊鄰歐陽(yáng)海大道和芙蓉路背靠桂陽(yáng)婦幼保健院背靠桂陽(yáng)婦幼保健院東靠規(guī)劃用地東靠規(guī)劃用地43項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，處在歐陽(yáng)海大道與芙蓉路交匯處，交通便利，昭示性強(qiáng)；周邊市政配套較為完善，縣婦幼、東塔嶺公園，縣公安局、水利局等。戶型產(chǎn)品多樣化，含蓋了73151。SWOT：優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（S S）項(xiàng)目本體分析344項(xiàng)目所處位

20、置目前不是商業(yè)和人流集中區(qū)域；地塊呈狹長(zhǎng)的一字型，且規(guī)模不是很大，容積率過(guò)高，影響項(xiàng)目的居住環(huán)境，無(wú)打造高端產(chǎn)品的支撐條件。目前的園林規(guī)劃中一樓基本上無(wú)園林綠化，而空中花園又被各樓棟分割了好幾塊，不利于體現(xiàn)園林的高品質(zhì)和宣傳展示。芙蓉路為新修線路，周邊則以私建房為主，造成目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度較低。戶型產(chǎn)品無(wú)特色及創(chuàng)新。SWOT：劣勢(shì)（劣勢(shì)（W W）項(xiàng)目本體分析345項(xiàng)目所處位置為桂陽(yáng)新城建設(shè)的咽喉處，發(fā)展前景廣，有很大的升值潛力；當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)場(chǎng)不成熟，項(xiàng)目可塑性強(qiáng)；市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場(chǎng)缺乏差異化；引入完善的小區(qū)配套與物業(yè)管理服務(wù)；嫁接創(chuàng)新招商模式和銷售模式打造高端商業(yè)形象，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值帶動(dòng)

21、住宅銷售；通過(guò)項(xiàng)目前期的形象推廣，樹(shù)立品牌形象。SWOT：機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（O O）項(xiàng)目本體分析346芙蓉新區(qū)的打造給項(xiàng)目所在區(qū)域帶來(lái)了大量的新樓盤啟動(dòng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；當(dāng)?shù)厝藢?duì)樓梯房的認(rèn)知度不高；商業(yè)面積過(guò)大，招商的成功與好壞將直接影響項(xiàng)目成敗；開(kāi)發(fā)商品牌未建立；SWOT：威脅（威脅（T T）項(xiàng)目本體分析347SWOT總結(jié)總結(jié)：項(xiàng)目本體分析3 住宅：本案住宅必須根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有條件，清晰的把握市場(chǎng)大勢(shì)，充分重視競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，深刻理解和發(fā)掘目標(biāo)客戶需求應(yīng)，在規(guī)劃、景觀、戶型、配套、物管、人性化服務(wù)、市場(chǎng)推廣等各方面深入了解目標(biāo)客戶群體的需要，在各個(gè)細(xì)節(jié)上精益求精，以卓越的產(chǎn)品品質(zhì)化解劣勢(shì)，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 商

22、業(yè)：充分挖掘項(xiàng)目地理位置的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)主力店個(gè)的成功招商和創(chuàng)新的銷售模式及強(qiáng)勢(shì)的包裝營(yíng)銷手段，打造桂陽(yáng)一流商業(yè)形象。 成也商業(yè)，敗也商業(yè)48報(bào)告目錄目標(biāo)界定市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目本體分析1235桂陽(yáng)概況片區(qū)分析客戶分析物業(yè)發(fā)展建議449物業(yè)發(fā)展建議4送入戶花園入戶花園提供了一個(gè)可以過(guò)渡的空間，具備會(huì)客、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了業(yè)主的生活。臥室?guī)эh窗或落地窗，開(kāi)闊景觀視野同時(shí)增強(qiáng)戶型采光。五明戶型：明客廳、明餐廳、明臥、明廚、明衛(wèi)。產(chǎn)品優(yōu)化建議產(chǎn)品優(yōu)化建議空中花園空中花園即可作為綠化休閑空間又可改造為書房或小孩房，可成功提升產(chǎn)品的附加值。50創(chuàng)新元素創(chuàng)新元素鑒于桂陽(yáng)市場(chǎng)無(wú)公寓房，而公寓目前

23、已成為投資的最佳選擇。本項(xiàng)目位置優(yōu)越，而A1棟正處十字路口，是做公寓房的最佳選擇，同時(shí)開(kāi)創(chuàng)桂陽(yáng)公寓房的先列。A1棟公寓房擁有總價(jià)低，實(shí)用性強(qiáng)，可商可住，是投資的聚寶盆等特點(diǎn)。物業(yè)發(fā)展建議451園林優(yōu)化建議園林優(yōu)化建議 加大空中花園的面積，把A2、B2棟住宅的一樓改為架空層，做綠化、泛會(huì)所及游樂(lè)設(shè)施等，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)。 物業(yè)發(fā)展建議452園林配套優(yōu)化建議園林配套優(yōu)化建議架空層休閑花園架空層休閑花園健身設(shè)施健身設(shè)施棋牌室棋牌室美容會(huì)所美容會(huì)所兒童游樂(lè)場(chǎng)兒童游樂(lè)場(chǎng)物業(yè)發(fā)展建議4水景小品水景小品53商業(yè)部分建議商業(yè)部分建議第一板塊第一板塊第二板塊第二板塊商業(yè)第一板塊（共商業(yè)第一板塊（共4 4層）層）把第

24、一層劃分為兩大塊，最大化的增加利潤(rùn)空間。1、臨街的兩面劃分為單個(gè)商鋪零售，達(dá)到利潤(rùn)最大化。2、剩余部分及二層、三層、負(fù)一層可引進(jìn)大型生活超市，提升項(xiàng)目的人氣。3、一層臨街商鋪可考慮帶租約銷售，其余商鋪在招商成功后以產(chǎn)權(quán)式商鋪的模式對(duì)外銷售，開(kāi)創(chuàng)桂陽(yáng)房地產(chǎn)投資新模式并實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠。商場(chǎng)入口商場(chǎng)入口物業(yè)發(fā)展建議454商業(yè)部分建議商業(yè)部分建議第一板塊第一板塊第二板塊第二板塊第二板塊（第二板塊（2 2層）層）1、由于距離城市主干道有一定的距離，人氣不足，建議引進(jìn)休閑娛樂(lè)城或家電家私賣場(chǎng)及特色餐飲。2、招商及銷售模式于第一板塊一樣。物業(yè)發(fā)展建議455 為項(xiàng)目注入新的配套概念，從小區(qū)的周邊環(huán)境和購(gòu)房

25、客戶的心理需求來(lái)看，越來(lái)為項(xiàng)目注入新的配套概念，從小區(qū)的周邊環(huán)境和購(gòu)房客戶的心理需求來(lái)看，越來(lái)越多的客戶開(kāi)始注重小區(qū)的物業(yè)管理和安全性。因此物業(yè)服務(wù)和小區(qū)安防應(yīng)該是本項(xiàng)越多的客戶開(kāi)始注重小區(qū)的物業(yè)管理和安全性。因此物業(yè)服務(wù)和小區(qū)安防應(yīng)該是本項(xiàng)目提出來(lái)的又一個(gè)取勝于市場(chǎng)的概念。目提出來(lái)的又一個(gè)取勝于市場(chǎng)的概念。物業(yè)配套建議物業(yè)配套建議物管超值物管超值-聘請(qǐng)名牌物管公司或顧問(wèn)聘請(qǐng)名牌物管公司或顧問(wèn)社區(qū)的安全和領(lǐng)域感對(duì)品質(zhì)樓盤尤其重要社區(qū)的安全和領(lǐng)域感對(duì)品質(zhì)樓盤尤其重要安防中心小區(qū)24小時(shí)監(jiān)控?zé)o死角小區(qū)主入口的身份識(shí)別系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)每棟單元入口可視對(duì)講物業(yè)發(fā)展建議456報(bào)告目錄目標(biāo)界定市場(chǎng)分析項(xiàng)目

26、定位項(xiàng)目本體分析1235桂陽(yáng)概況片區(qū)分析客戶分析解決之道457明確項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力桂陽(yáng)縣城區(qū)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力桂陽(yáng)縣城區(qū)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目定位558市場(chǎng)現(xiàn)狀其它樓盤：其它樓盤：地段景觀規(guī)模規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)建筑品質(zhì)本項(xiàng)目：本項(xiàng)目：地段商業(yè)配套在現(xiàn)有基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新優(yōu)化強(qiáng)勢(shì)推廣 本項(xiàng)目可通過(guò)對(duì)現(xiàn)有資源進(jìn)行整合創(chuàng)新，來(lái)提高本項(xiàng)目可通過(guò)對(duì)現(xiàn)有資源進(jìn)行整合創(chuàng)新，來(lái)提高項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目定位559尋找核心競(jìng)爭(zhēng)力1 1、私建房已基本無(wú)地皮開(kāi)發(fā)、私建房已基本無(wú)地皮開(kāi)發(fā)2 2、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重3 3、即將入市多以電梯房為主導(dǎo)、即將入市多以

27、電梯房為主導(dǎo)4 4、整體房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升、整體房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升5 5、80%80%都有代理公司，注重營(yíng)銷都有代理公司，注重營(yíng)銷6 6、從城領(lǐng)國(guó)際開(kāi)始進(jìn)入品質(zhì)年、從城領(lǐng)國(guó)際開(kāi)始進(jìn)入品質(zhì)年代的開(kāi)始代的開(kāi)始1 1、市場(chǎng)將進(jìn)入小區(qū)化、規(guī)?；?、開(kāi)創(chuàng)差異化產(chǎn)品3、房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升將更注重價(jià)值和價(jià)格的對(duì)比性4、注重營(yíng)銷，強(qiáng)勢(shì)推廣5、品質(zhì)年代更注重園林景觀、配套設(shè)施、安防配套、戶型創(chuàng)新市場(chǎng)現(xiàn)狀啟發(fā)項(xiàng)目定位560項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 強(qiáng)勢(shì)推廣強(qiáng)勢(shì)推廣 差異化產(chǎn)品差異化產(chǎn)品 地段優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目定位561如何在平淡的市場(chǎng)異軍突起，順利實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商目標(biāo)？如何突破市場(chǎng)限制，充分利用項(xiàng)目現(xiàn)有條件，在實(shí)現(xiàn)高速銷售的如何突破市場(chǎng)限制，充分利

28、用項(xiàng)目現(xiàn)有條件，在實(shí)現(xiàn)高速銷售的前提下創(chuàng)造收益？前提下創(chuàng)造收益？如何弱化項(xiàng)目所在位置認(rèn)知度低的劣勢(shì)？我們的客戶是誰(shuí)？誰(shuí)來(lái)為我們買單？我們將打造怎么樣的產(chǎn)品來(lái)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)？發(fā)展方向定位整體定位產(chǎn)品定位客戶定位定位下的問(wèn)題項(xiàng)目定位562本項(xiàng)目發(fā)展方向選擇序序號(hào)號(hào)模式模式優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)難點(diǎn)難點(diǎn)契合度契合度1 1低價(jià)傾銷低價(jià)傾銷快速回籠資金快速回籠資金容易損失利益，對(duì)開(kāi)發(fā)商控容易損失利益，對(duì)開(kāi)發(fā)商控制成本能力要求較高制成本能力要求較高操作不當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)商形象有一操作不當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)商形象有一定負(fù)面影響定負(fù)面影響2 2產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新對(duì)客戶的吸引力強(qiáng)對(duì)客戶的吸引力強(qiáng), ,容易成為市場(chǎng)熱點(diǎn)容易成為市場(chǎng)熱

29、點(diǎn)要求開(kāi)發(fā)商具備對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新要求開(kāi)發(fā)商具備對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新的理解力和執(zhí)行力的理解力和執(zhí)行力 3 3市場(chǎng)補(bǔ)缺市場(chǎng)補(bǔ)缺彌補(bǔ)市場(chǎng)空白彌補(bǔ)市場(chǎng)空白制造稀缺、唯一性制造稀缺、唯一性對(duì)市場(chǎng)稀缺、資源稀缺等依對(duì)市場(chǎng)稀缺、資源稀缺等依賴較高賴較高 4 4客戶放大客戶放大針對(duì)性強(qiáng)，易于尋針對(duì)性強(qiáng)，易于尋找目標(biāo)客戶，達(dá)成找目標(biāo)客戶，達(dá)成交易交易目標(biāo)客戶定位較難，出現(xiàn)偏目標(biāo)客戶定位較難，出現(xiàn)偏差會(huì)使項(xiàng)目銷售出現(xiàn)停滯差會(huì)使項(xiàng)目銷售出現(xiàn)停滯項(xiàng)目定位563定位定位u發(fā)展方向定位市場(chǎng)補(bǔ)缺者+產(chǎn)品創(chuàng)新u項(xiàng)目規(guī)劃，產(chǎn)品定位：補(bǔ)什么缺？怎樣創(chuàng)新？項(xiàng)目定位564項(xiàng)目定位5產(chǎn)品創(chuàng)新結(jié)論：本項(xiàng)目可在戶型產(chǎn)品上做出突破，打造多元化的產(chǎn)品，創(chuàng)造市場(chǎng)。戶型創(chuàng)新點(diǎn)桂陽(yáng)市場(chǎng)戶型基本設(shè)計(jì)雙陽(yáng)臺(tái)，客廳大陽(yáng)臺(tái)、臥室凸窗設(shè)計(jì)基礎(chǔ)創(chuàng)新元素大客廳大臥室設(shè)計(jì)主臥帶凸窗熱點(diǎn)創(chuàng)新元素景觀露臺(tái)，臥房基本有凸窗室內(nèi)陽(yáng)臺(tái)、入戶花園新創(chuàng)新元素公寓 從桂陽(yáng)市場(chǎng)現(xiàn)有戶型創(chuàng)新看，平面戶型基礎(chǔ)創(chuàng)新元素以被很多樓盤采用，平面戶型的變化空間存在一定的突破空間，在本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)已無(wú)法更改的前提下，必須強(qiáng)調(diào)局部的亮點(diǎn)，同時(shí)，我們力圖在戶型空間上尋求突破。 65定位定位項(xiàng)目定位5u發(fā)展方向定位市場(chǎng)補(bǔ)缺者+產(chǎn)品創(chuàng)新u定 位：項(xiàng)