烏魯木齊維修基金管理細則

1、烏魯木齊市物業(yè)專項維修資金監(jiān)管實施細則（試行）【實施日期】2006/03/24【頒發(fā)文號】烏房管200668號【失效日期】第一章總則第一條為了加強對物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管，保障物業(yè)的維修和正常使用，維護維修資金所有者的合法權益，根據(jù)物業(yè)管理條例和國家建設部、財政部住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法等有關規(guī)定，制定本實施細則。第二條本細則適用于烏魯木齊市物業(yè)專項維修資金（以下簡稱維修資金）的繳存、使用、管理和監(jiān)督。第三條住宅、住宅小區(qū)內的非住宅和與住宅結構相連的非住宅，被兩個以上的業(yè)主區(qū)分所有權的，業(yè)主應當按照本細則的規(guī)定建立維修資金。第二章繳存第四條商品房（包括經濟適用房）的首次維修資金

2、由業(yè)主按照國家規(guī)定標準繳存。拆遷安置房的維修資金按安置后的房屋產權面積的同類商品房價繳存。單位購買的商品房以房改價售給職工個人的房屋維修資金按同類商品房價繳存。空置房的維修資金由開發(fā)建設單位按同類商品房價繳存。第五條商品房的首次維修資金由購房人在辦理房屋交易登記手續(xù)前繳存至指定銀行。尚未出售的空置商品房的維修資金在業(yè)主大會成立之日起30日內由房屋開發(fā)建設單位繳存。商品房出售時，所繳存的首次維修資金轉由購房人承擔。第六條購房人提交銀行出具的繳存款憑證領取財政部門監(jiān)制的維修資金票據(jù)，憑維修資金繳存票據(jù)辦理房屋產權登記手續(xù)。第七條首次維修資金也可由開發(fā)建設單位墊繳。墊繳的維修資金不予退款，開發(fā)建設單

3、位向購房人收繳。出具票據(jù)應注明墊繳。第八條在一個物業(yè)管理區(qū)域內，單獨確權的車庫等其他非住宅物業(yè)的所有人應當繳存首次維修資金，并以戶門號或車位號設分戶帳。第九條一幢或一戶房屋的維修資金余額不足首次維修資金的百分之三十時，市維修資金監(jiān)管部門應予通知，該幢或者該戶房屋的業(yè)主應當續(xù)籌維修資金。續(xù)籌維修資金的方案由業(yè)主委員會擬訂，提交業(yè)主大會決定后由業(yè)主委員會實施。續(xù)籌時，業(yè)主委員會應當向續(xù)籌對象發(fā)出房屋維修資金繳存通知（祥見附件一）。業(yè)主應當依據(jù)通知繳存。業(yè)主拒不履行續(xù)籌義務的，業(yè)主委員會可依法向人民法院提起訴訟。第十條續(xù)籌維修資金的繳存、管理可以委托物業(yè)管理企業(yè)，也可委托市維修資金監(jiān)管部門。委托管理

4、的應當簽訂委托管理協(xié)議（祥見附件二），建立專帳。第十一條未按購房款百分之二建立維修資金的物業(yè)管理小區(qū)，其維修資金的建立方案由業(yè)主委員會擬訂，提交業(yè)主大會決定后由業(yè)主委員會實施。其管理可以委托物業(yè)管理企業(yè)，也可委托市維修資金監(jiān)管部門。委托管理的應簽訂委托管理協(xié)議，建立專帳。第十二條利用業(yè)主依法享有的房屋本體共用部位、共用設施設備和物業(yè)管理區(qū)域去加以咽設負理行經片白3,行得收益與物叱管理企叱延文專帳八主羋川工補充維修資金。其使用由業(yè)主大會批準，每半年公布一次帳目，并接受業(yè)主委員會監(jiān)督。第十三條建立維修資金的物業(yè)管理區(qū)域已繳存維修資金的房屋所有權轉讓時，該房屋的維修資金隨房屋所有權同時轉讓，結余部分

5、由受讓人向原業(yè)主支付J雙方另有約定的除外。未繳存首次維修資金的或者所繳存的維修資金余額不迎規(guī)定標準的，由轉讓當事人協(xié)商足額繳存后，予以辦理房屋所有權轉移登記。第三章代管第十四條維修資金監(jiān)管部門應當以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位，按幢編制產業(yè)代碼和以房屋門號為單位編制物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主分戶清冊（祥見附件三）；第十五條新建小區(qū)房屋出售時，開發(fā)建設單位應當向維修資金監(jiān)管部門進行小區(qū)房屋信息備案（祥見附件四）。第十六條已繳存維修資金的購房人退房的，業(yè)主可持身份證件、繳存票據(jù)和退房證明向維修資金監(jiān)管部門申請退款（祥見附件五），經審核后退款。第十七條已繳存維修資金的房屋滅失的，業(yè)主可持身份證件、繳存票據(jù)和房屋滅失

6、證明（或拆遷補償安置協(xié)議）向維修資金監(jiān)管部門申請退款，經審核后退余額。第十八條維修資金監(jiān)管部門應建立維修資金繳存電子查詢系統(tǒng)，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的查詢。查詢內容應按照查詢權限進行。第四章使用第十九條維修資金的使用應當遵守下列原則：（一）只能用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修、更新、改造項目。保修期內的保修責任由開發(fā)建設和售房單位負責。其費用不得從維修資金中列支。（二）屬人為和管理原因損壞的，具費用由責任人承擔。（三）物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等單位應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任，其費用不得從維修資金中列支。（四）日常維

7、修養(yǎng)護費用和低值易耗品的費用不得從維修資金中列支。已實行物業(yè)管理的，應當在物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務費中列支；未實行物業(yè)管理的，由相關受益業(yè)主按產權比例分攤承擔。第二十條物業(yè)管理區(qū)域的維修資金百分之五十用于該區(qū)域房屋本體共用部位、共用設施設備的維修，百分之五十用于房屋本體外物業(yè)管理區(qū)域內的共用設施設備的維修。具體按下列規(guī)定分攤列支：（一）用于物業(yè)管理區(qū)域共用部位共用設施設備的，由全體業(yè)主按所擁有的建筑面積的比例分攤。（二）用于屬兩個或兩個以上物業(yè)管理區(qū)域的共用設施設備，由各物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主按照擁有的房屋建筑面積比例分攤。（三）用于房屋本體的共用部位、共用設施設備的，由該房屋的業(yè)主按所擁有的建

8、筑面積比例分攤。（四）用于兩戶或兩戶以上房屋共用部位、共用設施設備的，由其業(yè)主按所擁有房屋的建筑面積比例分攤。（五）屋頂?shù)裙灿貌课粸闃I(yè)主依據(jù)合同約定單獨使用的，由受益業(yè)主自行承擔。第二十一條維修資金的使用須符合下列條件：（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿的。保修期遵照建設部房屋建筑工程質量保修辦法的規(guī)定；（二）使用項目相關業(yè)主足額繳存維修資金的；（三）使用方案經業(yè)主大會或相關業(yè)主三分之二以上同意的。第二十二條急修項目維修資金的使用須符合下列條件：（一）發(fā)生危及房屋及其配套設施設備安全的緊急情況的急修項目；（二）急修項目發(fā)生時及時通知維修資金監(jiān)管部門和業(yè)主委員會并經業(yè)主委員會書面確認，沒有

9、業(yè)主委員會的經相關業(yè)主書面確認；第二十三條發(fā)生急修項目的，物業(yè)管理企業(yè)應當先行墊付資金，立即組織進行維修。維修完工后其費用按急修項目維修資金申請程序申請劃撥。物業(yè)管理企業(yè)未及時維修造成業(yè)主、使用人損失的，應當依法承擔相應的賠償責任。第二十四條急修項目是指維修資金年度使用方案未預見到的突發(fā)的以下項目：（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備發(fā)生危險；（二）共用供電線路故障引起的停電和停水；（三）水泵故障和進水管爆裂造成的停水和龍頭嚴重漏水；（四）電梯、消防、安全監(jiān)控等出現(xiàn)故障，不能正常運行；（五）樓地板、扶梯踏板斷裂；（六）其它突發(fā)性危險性急修項目。第二十五條物業(yè)共用部位共用設施設備是指計入房屋銷售成本

10、，產權為全體業(yè)主所有的下列共有部位和共用設施設備：（一）房屋本體：1、拆換加固受損房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、屋頂?shù)龋瑥统休d能力。2、修繕屋面滲漏部位（超過整幢屋面面積20%以上），重鋪、新?lián)Q隔熱板。3、整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層。（鋁塑板墻面4、玻璃幕墻整體灌注結構膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃參照執(zhí)行）5、戶外走廊通道、樓梯間、門廳、單元門電腦主板、地下室門窗整體修換。（二）公建配套：1、道路（路幅寬7米以下）：整體修復路面、路牙。2、綠地：經驗收投入使用一年后，原有綠地率下降30%的，進行補栽、補植。

11、3、公益性文體設施（亭廊、臺、池、雕塑、游樂場、健身設施等）：經驗收投入使用三年后，設施自然損壞需修換的。（三）垂直電梯：1、機房部分：1）曳引機組：更換電動機定子、轉子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動軸。2）限速安全系統(tǒng)：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。3）選層器：整體更換。4）終端保護裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲純、鋼絲純漲緊裝置。2、井道部分：1）轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內召）、超滿載裝置、安全鉗。2）自動門機構：更換轎門安全觸板、開關門電機。3）導軌：更換變形損壞部件。4）導靴：整體更換。5）曳引鋼絲純：全部更換。6）對重：更換導靴。7）緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。3、廳站部分：1）

12、召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。2）層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。（四）中央空調：1、空調壓縮機部份：1）活塞式壓縮機：更換氣缸套、蓋，更換活塞、氣閥、連桿襯套、軸瓦、軸封器、截止筏，更換油泵泵體、齒輪、轉子、軸承，更換聯(lián)軸器柱銷、檔圈、傳動組。2）離心式壓縮機：更換電動機、主軸、工作葉輪組件、軸承、進口導葉3）螺桿式壓縮機：更換轉子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。2、中央空調給水：更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、0150以上（含0150）管道、閥門、過濾器、修換電機繞組、絕緣。3、冷凝器：更換閥門、管道。4、蒸發(fā)器：更換閥門、修換殼管、盤管。5、膨脹閥：更換。6、控制系統(tǒng)：更換主控

13、板。7、輔助設備：更換油分離器、貯液器、過濾器、電磁閥、壓力控制器、油硬度差控制器、冷卻塔外殼及通風機。8、風機盤管：更換風機、盤管。9、新風及變風量機組：更換風機、電動機、表冷器、控制箱。10、雙效澳化鋰吸收式機組：更換各類泵及電機，修換發(fā)生器、吸收器、引射器、U型管、換熱器、蒸發(fā)器、冷凝器。11、通風設備：整體更換風機、風扇、散流器、除塵器。（五）鍋爐：1、爐體：整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐墻、爐膽、煙管。2、水處理設備：更換水泵，陰、陽離子交換器。3、燃煤爐燃燒器：修換齒輪變速箱、風機、出渣機、爐排。4、燃油、燃氣爐燃燒器：修換風機、氣泵、油泵、霧化器、電磁閥、調節(jié)閥，油咀。5、供熱

14、設備：更換分汽缸、換熱器。（六）電氣系統(tǒng)：1、強電：1）高壓柜：更換各類柜體、儀表，修換斷路器、隔離開關、負荷開關、操縱機構、互感器、熔斷器、避雷器、接地開關、手車用機械閉鎖電器連鎖。2）變壓器：更換冷卻風扇、控制箱、柜體、溫度指示儀、絕緣油、修換繞組、絕緣、油枕、散熱片。3）低壓電器：電動機整機更換（5?以上），轉子、定子繞組修換（10?以上），更換蓄電池、不間斷電源，更換各類柜體、儀表，修換斷路器、開關及接觸器（100A以上）、互感器、隔離器、電熔器，整體更換配電箱、控制箱、照明箱，全部更換照明燈具、線路、插座。2、弱電：1）電話通訊：修換各類型程控交換機，更換交接箱、中繼箱。2）廣播音響

15、：更換全部音箱、揚聲器、音響布線。3）電視系統(tǒng)：修換衛(wèi)星拋物面天線、接受機，全部更換探測器、報警器。4）火災報警：修換區(qū)域報警、集中報警控制器，全部更換探測器、報警器。5）安保監(jiān)控：更換電視監(jiān)控控制臺、監(jiān)視器（多畫面），小區(qū)周邊防范的遠紅外探頭（5米以上）和彩色攝像頭（多方位、多焦距），修換入侵報警系統(tǒng)。6）綜合布線系統(tǒng)：整體更換配線箱、交接箱、電纜、光纜，全部更換適配器。（七）消防設備：1、整體更換防火卷簾，更換防火門、防排煙風機、排煙防火閥。2、消防給水：修換消防泵，更換接合器，整體更換消防栓箱，全部更換噴淋裝置，整體翻修水池，更換0以上150。150道、閥門。（八）給排水：1、生活給水：

16、整體翻修水池、水箱，更換水泵、電機、液位控制器、氣壓水罐、015”上（含0150道、閥門、水泵維修需解體更換葉輪、泵軸。2、排水設備：全部更換排水管、水封，整體更換管道，翻新化糞池、魯井、檢查井、雨水井，更換動力、有源化糞池動力設備。第二十六條日常維修養(yǎng)護費用是指日常綠化養(yǎng)護、水箱清洗、共用照明和公共設施設備養(yǎng)護費等。第二十七條低值易耗品是指本細則第二十五條物業(yè)共用部位、共用設施設備規(guī)定范圍之外的小件易損物品。第二十八條符合維修資金使用條件的，物業(yè)管理企業(yè)填寫維修資金申請表（祥見附件六），持下列要件申請使用維修資金：（一）竣工驗收備案表復印件；（二）維修資金使用方案及工程預算書；（三）業(yè)主大會

17、通過維修資金使用方案的決定或相關業(yè)主同意使用的簽名；沒有物業(yè)管理企業(yè)的由其他管理單位提出申請，沒有管理單位的由業(yè)主委員會或相關業(yè)主提出申請。急修維修資金的申請持上述（一）（三）兩項要件。第二十九條維修資金監(jiān)管部門受理申請后七個工作日內完成初審，報局批準后通知（祥見附件七）申請單位實施維修。第三十條委托專業(yè)維修企業(yè)維修的申請單位應與維修單位簽訂合同。合同一式三份，報備資金監(jiān)管部門一份。合同應明確監(jiān)理責任、施工標段、質量保證等內容。在維修工程中物業(yè)管理單位承擔監(jiān)理責任，工程完工后物業(yè)管理單位和業(yè)主委員會應驗收。沒有業(yè)主委員會的物業(yè)管理單位應監(jiān)理和驗收。第三十一條單項合同造價較高的整體維修項目應進行

18、招標，招標應當按照國家和自治區(qū)建設工程招標投標管理的規(guī)定進行。第三十二條維修資金使用按下列程序劃撥:（一）維修單位墊資維修資金全額的百分之三十進行第一標段的維修，監(jiān)理方驗收簽字后維修資金百分之六十劃至維修單位帳號；（二）維修項目完工后，經監(jiān)理方驗收簽字，維修資金百分之三十劃至維修單位帳號；（三）余款百分之五為監(jiān)理費，劃至監(jiān)理單位。百分之五為質量保證金，維修資金監(jiān)管部門建立專戶，保修期滿后按銀行同期活期利率退還。第三十三條急修項目的維修資金的使用按下列程序申請（祥見附件八）劃撥:（一）物業(yè)管理單位墊付全額維修資金；（二）監(jiān)理方或業(yè)主委員會驗收簽字；（三）審核工程結算清單；（四）維修資金監(jiān)管部門報批后劃撥。第五章罰責第三十四條房地產開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會