房地產(chǎn)建筑相關(guān)知識(shí)ppt課件

1、房產(chǎn)建筑相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)房產(chǎn)建筑相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)總體框架房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)總體框架建筑知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)城市和城市規(guī)劃知識(shí)環(huán)境知識(shí)金融知識(shí)保險(xiǎn)知識(shí)心理學(xué)知識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)和投資知識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格和估價(jià)知識(shí)統(tǒng)計(jì)知識(shí)建筑知識(shí)建筑知識(shí)n一、建筑物的概念n n -廣義：指人工建筑而成的所有東西房屋、 n 構(gòu)筑物）n -狹義：指房屋，不包括構(gòu)筑物如：煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等）n 對(duì)建筑物的基本要求是：平安、適用、經(jīng)濟(jì)、美觀n二、建筑物的分類n（一按建筑物使用性質(zhì)n 民用建筑居住建筑、公共建筑）、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑n（二按房屋層數(shù)或建筑總高度n房屋層數(shù)：指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪

2、0.00以上計(jì)算；窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.2米以上的，計(jì)自然層數(shù)，可分為：低層1-3）、多層4-6）、中高層7-9）、高層10層以上住宅。n 公共建筑高度超過24米為高層，總高度超過100米的，均為超高層。n（三按建筑結(jié)構(gòu)n建筑結(jié)構(gòu)：建筑物中由承重構(gòu)件根底、墻體、柱、梁、樓板、屋架等組成的體系。n 一般分類-磚木結(jié)構(gòu)建筑、磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑、鋼結(jié)n 構(gòu)建筑n 架構(gòu)類型分類-砌體架構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)建筑知識(shí)建筑知識(shí)（四按建筑施工方法 現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式建筑 預(yù)制、裝配式建筑 部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑（五按建筑物耐火等級(jí)由建筑物的構(gòu)件的燃燒性能、耐火極限決定，耐

3、火極限的單位為小時(shí)h）。分四級(jí)。（六按建筑耐久年限 臨時(shí)性建筑5年） 易于替換結(jié)構(gòu)構(gòu)件建筑25年） 普通建筑和構(gòu)筑物50年） 紀(jì)念性建筑和特別重要建筑100年）（七按房屋完損等級(jí) 房屋完損等級(jí)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目完好、損壞程度來劃分 -完好房屋、基本完好房屋、一般損壞房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋、危險(xiǎn)房屋（八其他分類 樓型、朝向等建筑知識(shí)建筑知識(shí)n三、建筑構(gòu)造n 建筑構(gòu)件-形成室內(nèi)空間的的實(shí)體圍合。n 豎向建筑構(gòu)件根底、墻體、柱等）n 水平建筑構(gòu)件地面、樓板、梁、屋頂?shù)龋﹏ 連接體樓梯、臺(tái)階、坡道等）建筑知識(shí)建筑知識(shí)基礎(chǔ)和地基墻體和柱門和窗地面、樓板、梁樓梯屋頂建筑構(gòu)造建筑

4、知識(shí)建筑知識(shí)n四、基礎(chǔ)和地基n（一根底n 建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及基礎(chǔ)自重傳給下面的地基-鞏固、穩(wěn)定、可靠建筑知識(shí)建筑知識(shí)（二地基 不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來的荷載的土體或巖。 -天然地基 -人工地基 （有足夠的承載力 （有均勻的壓縮量、以保證有均勻的下沉 （有防止產(chǎn)生滑坡、傾斜方面的能力建筑知識(shí)建筑知識(shí)建筑物的常用基礎(chǔ)形式 按基礎(chǔ)的構(gòu)造特點(diǎn)不同，基礎(chǔ)可分為五種基本類型。（1條形基礎(chǔ)（2獨(dú)立基礎(chǔ) （3筏板基礎(chǔ)（4箱形基礎(chǔ)（5樁基礎(chǔ)n五、墻體和柱n -豎向承重構(gòu)件，支撐著屋頂、樓板等，并將這些荷載及自重傳給基礎(chǔ)n （

5、一墻體n、墻體的作用n承重作用n圍護(hù)作用n分隔作用n裝飾作用建筑知識(shí)建筑知識(shí)、對(duì)墻體的基本要求 具有足夠的強(qiáng)度和穩(wěn)定性 滿足熱工方面的性能 具有一定的隔聲性能 具有一定的防火性能3、墻體的類型-按在建筑物中所處的位置內(nèi)墻、外墻）-按在建筑物中的方向縱墻、橫墻）-按受力情況承重墻、非承重墻）-按使用的材料磚墻、石塊墻、小型砌塊墻、鋼筋混凝土墻）-按構(gòu)造方式實(shí)體墻、空心墻、復(fù)合墻）建筑知識(shí)建筑知識(shí)（二柱 建筑物中直立的起支持作用的構(gòu)件，承當(dāng)、傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載六、門和窗：交通出入，分隔和聯(lián)系建筑空間，采光、通風(fēng)及觀望。七、地面、樓板和梁 （一地面 是指建筑物底層的地坪承受人、家具等荷載，

6、并把這些荷載均勻地傳給地基 （二樓板 是分隔建筑物上下層空間的水平承重構(gòu)件承受人、家具等荷載，并把這些荷載及自重傳給承重墻、梁、柱、根底強(qiáng)度、剛度建筑知識(shí)建筑知識(shí) （三梁 跨過空間的橫向構(gòu)件結(jié)構(gòu)水平承重作用，承擔(dān)其上的板傳來的荷載，再傳到支撐它的柱或墻體上建筑物整體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性圈梁）八、樓梯九、屋頂 建筑物頂部起覆蓋作用的圍護(hù)構(gòu)件，由屋面、承重結(jié)構(gòu)層、保溫隔熱層、頂棚組成 抵御 承重 *防水、保溫、隔熱、隔聲、防火 *穩(wěn)定建筑知識(shí)建筑知識(shí)建筑知識(shí)建筑知識(shí)四、建筑通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)及設(shè)備一、建筑給水系統(tǒng)及設(shè)備生活、消費(fèi)、消防）二、建筑排水系統(tǒng)及設(shè)備生活污水、生產(chǎn)廢水、雨水）三、建筑采暖系統(tǒng)及設(shè)備集中

7、采暖、局部采暖、區(qū)域供熱）五、建筑電氣設(shè)備六、燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)及設(shè)備建筑設(shè)備七、電梯八、設(shè)備層與管道井九、綜合布線系統(tǒng)和樓層智能化1、建筑給水系統(tǒng)及設(shè)備n水系統(tǒng)按供水用途，可分為：生活給水系統(tǒng)、生產(chǎn)給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)。n影響供水方式的因素：建筑物的性質(zhì)、高度、用水設(shè)備情況、室外配水管網(wǎng)的水壓、水量、消防要求等。n常用的供水方式：直接供水方式適用于室外配水管網(wǎng)的水壓、水量能終日滿足室內(nèi)供水的情況）；設(shè)置水箱的供水方式適用于室外配水管網(wǎng)的水壓在一天之內(nèi)有定期的高低變化需設(shè)置屋頂水箱的情況）；設(shè)置水泵、水箱的供水方式適用于室外配水管網(wǎng)的水壓經(jīng)?；蛑芷谛缘陀谑覂?nèi)所需水壓的情況）；分區(qū)、分壓供水方式適用

8、于在多層和高層建筑中，室外配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層用水，不能供上面樓層用水的情況）。建筑知識(shí)建筑知識(shí)2、建筑排水系統(tǒng)及設(shè)備n建筑排水系統(tǒng)按其排放的性質(zhì)，一般可分為：生活污水、生產(chǎn)廢水、雨水三類排水系統(tǒng)。n 由下列部分組成：衛(wèi)生器具、排水管道3、建筑采暖系統(tǒng)及設(shè)備n常用的采暖方式：區(qū)域供熱、集中采暖、局部采暖n采暖系統(tǒng)的類型：熱水采暖系統(tǒng)、蒸汽采暖系統(tǒng)、建筑通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)及設(shè)備n、通風(fēng)系統(tǒng)劃分標(biāo)準(zhǔn)分類通風(fēng)系統(tǒng)按動(dòng)力分類自然通風(fēng)、機(jī)械通風(fēng)按特征分類進(jìn)氣式通風(fēng)、排氣式通風(fēng)按作用范圍分類全面通風(fēng)、局部通風(fēng)空氣調(diào)節(jié)是使室內(nèi)的空氣溫度、相對(duì)濕度、氣流速度、潔凈度等參數(shù)保持在一定范圍內(nèi)的技術(shù)。、建筑通風(fēng)

9、與空調(diào)系統(tǒng)及設(shè)備n2、空調(diào)系統(tǒng)集中式系統(tǒng)空氣處理設(shè)備大都設(shè)置在集中的空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)，空氣經(jīng)處理后由風(fēng)道送入各房間。分布式系統(tǒng)將冷、熱源和空氣處理與輸送設(shè)備整個(gè)組裝的空調(diào)機(jī)組，按需要直接放置在空調(diào)房?jī)?nèi)或附近的房間內(nèi)，每臺(tái)機(jī)組只供一個(gè)或幾個(gè)小房間，或者一個(gè)房間內(nèi)放置幾臺(tái)機(jī)組。半集中式系統(tǒng)集中處理部分或全部風(fēng)量，然后送往各個(gè)房間或各區(qū)進(jìn)行再處理。5、建筑電氣設(shè)備n建筑物的防雷裝置一般由接閃器避雷針、避雷帶或避雷網(wǎng)）、引下線和接地裝置三部分組成。6、燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)及設(shè)備n城市燃?xì)庖话悴捎霉艿拦?yīng)，其供應(yīng)系統(tǒng)由氣源、供應(yīng)管網(wǎng)及儲(chǔ)備站、調(diào)壓站等組成。n城市燃?xì)夤?yīng)管網(wǎng)可分為街道燃?xì)夤芫W(wǎng)、庭院燃?xì)夤芫W(wǎng)兩部分。n根

10、據(jù)輸送壓力的不同，又可分為低壓管網(wǎng)p5kpa）、中壓管網(wǎng)（ 5kpa p150kpa )、次高壓管網(wǎng)（ 150kpa p300kpa ）、高壓管網(wǎng)（ 300kpa p800kpa ）。7、電梯n按使用性質(zhì)可分為：客梯、貨梯、消防電梯、觀光電梯。n按行駛速度可分為：高速電梯、中速電梯、低速電梯。n消防電梯的常用速度大于2.5m/s 。n客梯速度隨層數(shù)增加而提高，中速電梯的速度為1.52.5m/s，低速電梯的速度在1.5m/s之內(nèi)。n一般一部電梯的服務(wù)人數(shù)在400人以上，服務(wù)面積為450-650平米。n7層以上含7層的住宅或高度超過16米以上的住宅，必須設(shè)置電梯；12層以上的住宅，設(shè)置電梯不少于兩

11、臺(tái)。8、設(shè)備層和管道井n設(shè)備層是指將建筑物某層的全部或大部分作為安裝空調(diào)、給排水、電梯機(jī)房等設(shè)備的樓層。n管道井又稱設(shè)備管道井，是指在高層建筑中專門集中垂直安放給排水、供暖、供熱水等管道的豎向鋼筋混凝土井。n在高層建筑中，管道井以及排煙道、排氣道等豎向管道，應(yīng)分別獨(dú)立設(shè)置。9、綜合布線系統(tǒng)和樓宇智能化n綜合布線系統(tǒng)：是一套用于建筑物內(nèi)或建筑群之間為計(jì)算機(jī)、通信設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)預(yù)先設(shè)置的信息傳輸通道，將語音、數(shù)據(jù)、圖像等設(shè)備彼此相連，同時(shí)能使上述設(shè)備與外部通信數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)相連接。n樓宇智能化由以下三部分組成：通信自動(dòng)化CA）、辦公自動(dòng)化OA）、樓宇自動(dòng)化BA）。n智能化居住區(qū)的基本要求：設(shè)置智能化居住

12、區(qū)安全防范系統(tǒng)、設(shè)置智能化居住區(qū)信息服務(wù)系統(tǒng)、設(shè)置智能化居住區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。建筑材料n建筑材料是建造和裝飾建筑物所用的各種材料的統(tǒng)稱。n主要包括：房屋結(jié)構(gòu)材料、墻體材料、屋面材料、隔熱、隔聲材料、內(nèi)外墻裝飾材料等。n建筑材料的性質(zhì)：n 物理性質(zhì)：與質(zhì)量有關(guān)、與水有關(guān)、與溫度有關(guān)n 力學(xué)性質(zhì)：強(qiáng)度、彈性與塑性、脆性與韌性、硬度n 和耐磨性建筑裝飾材料n建筑物是技術(shù)與藝術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物建筑材料建筑裝飾材料的分類 外墻裝飾材料 內(nèi)墻裝飾材料 地面裝飾材料 頂棚裝飾材料建筑材料建筑裝飾材料使用效果評(píng)價(jià)建筑裝飾材料使用效果評(píng)價(jià)1 1、裝飾效果、裝飾效果評(píng)價(jià)裝飾效果主要考察：評(píng)價(jià)裝飾效果主要考察：（1 1建

13、筑物外部色彩建筑物外部色彩（2 2建筑物內(nèi)部色彩建筑物內(nèi)部色彩2 2、耐久性、耐久性3 3、經(jīng)濟(jì)性、經(jīng)濟(jì)性4 4、環(huán)保性、環(huán)保性幾種常見的室內(nèi)裝飾材料n墻面材料：涂料、壁紙、瓷磚n地面材料：實(shí)木及竹制地板、復(fù)合地板、塑料地板、陶瓷地磚、石材、地毯n頂棚材料：石膏板、PVC板、鋁合金板建筑材料建筑材料的主要種類和用途建筑材料的主要種類和用途 材料類型材料具體內(nèi)容主要用途石材大理石、花崗巖、人造大理石、人造花崗巖、人造瑪瑙、人造玉石大型高檔建筑內(nèi)外飾面建筑石膏裝飾石膏板、紙面石膏板、嵌裝式裝飾石膏板、藝術(shù)裝飾石膏制品建筑物室內(nèi)裝飾建筑陶瓷釉面轉(zhuǎn)、墻地磚、陶瓷錦磚馬賽克）、玻璃制品建筑物內(nèi)外貼面水泥

14、硅酸鹽水泥、白色硅酸鹽水泥、彩色硅酸鹽水泥配置混凝土、水泥漿等混凝土重混凝土、普通混凝土、輕混凝土、裝飾混凝土承重、防輻射、裝飾等砂漿砌筑砂漿、抹面砂槳、裝飾砂槳、（水刷石、干粘石、水磨石等特種砂漿砌筑、飾面等金屬材料建筑鋼材、鋼材建筑施工用料建筑玻璃平板玻璃、裝飾玻璃鋼化/夾絲/夾層/壓花/磨花/彩色/金屬/水晶/鐳射/熱反射/吸熱等玻璃）、中空玻璃/玻璃幕墻等。光控、溫控、節(jié)能、降低噪音、裝飾等木材針葉樹松、杉、柏等）、闊葉樹水曲柳、榆木、柞木等）制作門窗、內(nèi)部裝飾等建筑塑料外墻、內(nèi)墻、地面涂料清油/清漆/厚漆/調(diào)和漆/磁漆/乳膠漆/透明漆等）建筑表面防護(hù)、裝飾建筑織物地毯純毛/化纖/混紡

15、等）、墻面裝飾織物等室內(nèi)裝飾建筑識(shí)圖n一套完整的施工圖，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同，一般分為：圖紙目錄；設(shè)計(jì)總說明；建筑施工圖包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和建筑詳圖）；結(jié)構(gòu)施工圖；設(shè)備施工圖。圖標(biāo)和會(huì)簽欄 設(shè)計(jì)單位全稱（同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院）工程名稱（瑞虹新城）工程（主樓項(xiàng)目）審定 圖 名（首層平面圖或結(jié)構(gòu)擴(kuò)初說明）設(shè)計(jì)號(hào)（03-12）校核 圖別（建施）設(shè)計(jì) 圖號(hào)（10）制圖 日期（03.10）施工圖中常見的表格和符號(hào)標(biāo)題欄和標(biāo)題欄和會(huì)簽欄會(huì)簽欄比例尺比例尺定位軸線定位軸線尺寸及單位尺寸及單位標(biāo)高標(biāo)高會(huì)簽欄是會(huì)簽欄是專業(yè)負(fù)責(zé)專業(yè)負(fù)責(zé)人簽字的人簽字的表格表格圖上的圖上的距離和距離和實(shí)際的

16、實(shí)際的距離的距離的比比,結(jié)結(jié)構(gòu)圖不構(gòu)圖不注明比注明比例尺，例尺，標(biāo)實(shí)際標(biāo)實(shí)際尺寸。尺寸。定位軸線是指確定位軸線是指確定各主要承重構(gòu)定各主要承重構(gòu)件相對(duì)位置的基件相對(duì)位置的基準(zhǔn)線。定位、放準(zhǔn)線。定位、放線的重要依據(jù)。線的重要依據(jù)。水平方向用阿拉水平方向用阿拉伯?dāng)?shù)字由左至右伯?dāng)?shù)字由左至右編號(hào)，垂直方向編號(hào)，垂直方向用英文字母由下用英文字母由下向上編號(hào)。向上編號(hào)。尺寸單位除標(biāo)尺寸單位除標(biāo)高及總平面圖高及總平面圖以米為單位外，以米為單位外，其余各類圖以其余各類圖以毫米為單位，毫米為單位，尺寸的數(shù)字后尺寸的數(shù)字后面可不寫單位。面可不寫單位。標(biāo)高分為絕對(duì)標(biāo)標(biāo)高分為絕對(duì)標(biāo)高和相對(duì)標(biāo)高。高和相對(duì)標(biāo)高。除總平面

17、圖以外，除總平面圖以外，工程圖紙一般都工程圖紙一般都用相對(duì)標(biāo)高。室用相對(duì)標(biāo)高。室內(nèi)首層地面的絕內(nèi)首層地面的絕對(duì)標(biāo)高定為相對(duì)對(duì)標(biāo)高定為相對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，以標(biāo)高的零點(diǎn)，以“0.000”標(biāo)示。標(biāo)示。建筑施工圖n表示建筑物的內(nèi)部布置情況、外部形狀、以及裝修構(gòu)造、施工要求等。建筑總平面圖建筑總平面圖 建筑平面圖建筑平面圖建筑立面圖建筑立面圖建筑剖面圖建筑剖面圖建筑詳圖建筑詳圖說明建筑場(chǎng)地說明建筑場(chǎng)地內(nèi)的建筑物、內(nèi)的建筑物、道路、綠化的道路、綠化的總體布置的平總體布置的平面圖面圖反映建筑的反映建筑的平面形狀、平面形狀、大小和布置；大小和布置；墻、柱的位墻、柱的位置；尺寸和置；尺寸和材料；門窗材料；門窗的類型

18、和位的類型和位置等置等主要表示建主要表示建筑物的體形筑物的體形和外貌，并和外貌，并表明外墻面表明外墻面裝飾要求等裝飾要求等圖樣圖樣簡(jiǎn)要表示建簡(jiǎn)要表示建筑物的內(nèi)部筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)或構(gòu)造結(jié)構(gòu)或構(gòu)造形式、分層形式、分層情況和各部情況和各部位的聯(lián)系、位的聯(lián)系、材料及其高材料及其高度等度等是建筑細(xì)部是建筑細(xì)部的施工圖，的施工圖，是平面圖、是平面圖、立面圖、剖立面圖、剖面圖的補(bǔ)充面圖的補(bǔ)充1、結(jié)構(gòu)施工圖 包括：基礎(chǔ)平面圖、基礎(chǔ)剖面圖、樓層結(jié)構(gòu)布置圖、屋蓋結(jié)構(gòu)布置圖、柱、梁、板配筋圖、樓梯圖、結(jié)構(gòu)構(gòu)件圖或表、以及必要的詳圖。2、設(shè)備施工圖 包括：給排水、采暖通風(fēng)、電氣等設(shè)備的平面布置圖、系統(tǒng)圖和詳圖。工程造價(jià)

19、工程造價(jià) （一工程造價(jià)的定義和特性（一工程造價(jià)的定義和特性 工程造價(jià)是指建設(shè)工程的建造價(jià)格。它有兩種含義，一工程造價(jià)是指建設(shè)工程的建造價(jià)格。它有兩種含義，一是指建設(shè)一項(xiàng)工程的預(yù)期開支或?qū)嶋H開支的全部固定資產(chǎn)是指建設(shè)一項(xiàng)工程的預(yù)期開支或?qū)嶋H開支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用；二是指工程價(jià)格，即為建成一項(xiàng)工程、預(yù)期在投資費(fèi)用；二是指工程價(jià)格，即為建成一項(xiàng)工程、預(yù)期在土地市場(chǎng)、技術(shù)和設(shè)備市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)以及工程承包市場(chǎng)土地市場(chǎng)、技術(shù)和設(shè)備市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)以及工程承包市場(chǎng)等交易活動(dòng)中所形成的建筑安裝工程價(jià)格或建設(shè)項(xiàng)目總價(jià)等交易活動(dòng)中所形成的建筑安裝工程價(jià)格或建設(shè)項(xiàng)目總價(jià)格。格。 通常又把工程造價(jià)的第二種含義稱為工

20、程承發(fā)包價(jià)格。通常又把工程造價(jià)的第二種含義稱為工程承發(fā)包價(jià)格。 工程造價(jià)的第一種含義是從投資者工程造價(jià)的第一種含義是從投資者( (業(yè)主業(yè)主) )的角度來定的角度來定義的，第二種含義是從承包商的角度來定義的。義的，第二種含義是從承包商的角度來定義的。 （二工程造價(jià)的計(jì)價(jià)特征（二工程造價(jià)的計(jì)價(jià)特征（1投資估算 在項(xiàng)目建議書和可行性研究階段估算出建設(shè)項(xiàng)目的投資額。（2概算造價(jià) 在初步設(shè)計(jì)階段，根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙，通過編制工程概算預(yù)先測(cè)算和確定的工程造價(jià)。（3預(yù)算造價(jià) 在施工圖設(shè)計(jì)階段，根據(jù)施工圖紙編制預(yù)算文件，預(yù)先測(cè)算和確定的工程造價(jià)。（4合同價(jià) 指在工程招投標(biāo)階段簽訂總承包合同、建筑安裝工程承包合同

21、、設(shè)備和材料采購合同， 以及技術(shù)咨詢合同所確定的工程價(jià)格。（5結(jié)算價(jià) 指在合同實(shí)施階段，在工程結(jié)算時(shí)按合同調(diào)價(jià)范圍和調(diào)價(jià)方法，對(duì)實(shí)際發(fā)生的工程量 增減、設(shè)備和材料價(jià)差等進(jìn)行調(diào)整后計(jì)算和確定的價(jià)格。 （6實(shí)際造價(jià) 指竣工決算階段，通過為建設(shè)單位編制竣工決算，最終確定的實(shí)際工程造價(jià)。 n房產(chǎn)面積測(cè)算為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、核發(fā)權(quán)房產(chǎn)面積測(cè)算為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、核發(fā)權(quán)證、房地產(chǎn)開發(fā)等提供必不可少的資料；同時(shí)，證、房地產(chǎn)開發(fā)等提供必不可少的資料；同時(shí)，也為房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收、城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)提供也為房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收、城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)提供重要的依據(jù)。重要的依據(jù)。 房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)

22、算n一、一般規(guī)定一、一般規(guī)定n（一房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容（一房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容n房屋面積測(cè)算均指水平面積的測(cè)算。房屋面積測(cè)算均指水平面積的測(cè)算。房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積測(cè)算、房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積測(cè)算、使用面積測(cè)算、產(chǎn)權(quán)面積測(cè)算、共有使用面積測(cè)算、產(chǎn)權(quán)面積測(cè)算、共有建筑面積的測(cè)算與分?jǐn)?。建筑面積的測(cè)算與分?jǐn)?。房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算n1.1.房屋的建筑面積房屋的建筑面積n房屋外墻柱勒腳以上各層的外圍房屋外墻柱勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有有上蓋，下室、室外樓梯等，且具備有有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高在結(jié)構(gòu)牢固，層高在

23、2.202.20米以上含米以上含2.202.20米，以下同的永久性建筑。米，以下同的永久性建筑。房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算n2. 2. 房屋的套內(nèi)建筑面積房屋的套內(nèi)建筑面積 （由以下三（由以下三部分組成）部分組成）nA)A)套內(nèi)使用面積：為套內(nèi)房屋使用空套內(nèi)使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計(jì)算。間的凈面積，按水平投影面積計(jì)算。一般根據(jù)內(nèi)墻面之間的水平距離計(jì)算，一般根據(jù)內(nèi)墻面之間的水平距離計(jì)算，內(nèi)墻面的裝飾厚度應(yīng)計(jì)入使用面積。內(nèi)墻面的裝飾厚度應(yīng)計(jì)入使用面積。房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算nB)B)套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)使用空間周圍套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及

24、非共的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。用墻兩種。n套之間的分隔墻，套與公共建筑之間套之間的分隔墻，套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻包括山墻均為的分隔墻以及外墻包括山墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積一共用墻，共用墻墻體水平投影面積一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算nC C陽臺(tái)建筑面積：按陽臺(tái)底板水平投影面陽臺(tái)建筑面積：按陽臺(tái)底板水平投影面積計(jì)算，封閉的全部計(jì)算建筑面積，不封積計(jì)算，封閉的全部計(jì)算建筑面積，不封閉的計(jì)算一半建筑面積，沒有頂蓋的陽臺(tái)閉的計(jì)算一半建筑面積，沒有頂蓋的陽臺(tái)不計(jì)算建筑面積。不計(jì)算建筑面積。n3. 3. 房屋的共有建筑面積房屋的共有

25、建筑面積 （由兩部分組成）（由兩部分組成）n（1 1本幢樓內(nèi)共有的電梯井、管道井、本幢樓內(nèi)共有的電梯井、管道井、房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算n樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等；以及為整幢服務(wù)過道、地下室、值班警衛(wèi)室等；以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；的公共用房和管理用房的建筑面積；n（2 2套單元與公共建筑之間的分隔墻，以及套單元與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻包括山墻墻體水平投影面積一半的建筑外墻包括山墻墻體水平投影面積一半的建筑面積。面積。n4. 4. 房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積n產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所

26、有權(quán)的房屋建筑面積。產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算n5 5、房屋共有建筑面積、房屋共有建筑面積n房屋共有建筑面積系指由多個(gè)產(chǎn)權(quán)主共同占有或房屋共有建筑面積系指由多個(gè)產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共同使用的建筑面積。n6 6、房屋的占地面積、房屋的占地面積n房屋占地面積是指房屋底層外墻包括柱、廊、房屋占地面積是指房屋底層外墻包括柱、廊、門、陽臺(tái)外圍水平面積。門、陽臺(tái)外圍水平面積。n7 7、房屋用地面積、房屋用地面積n房屋用地面積是指房屋占用和使用的全部土地面房屋用地面積是指房屋占用和使用的全部土地面積，包括房屋及其附屬設(shè)施所占用的土地面積、積，包括房屋及其

27、附屬設(shè)施所占用的土地面積、院落用地面積和共用土地的分?jǐn)偯娣e等全部使用院落用地面積和共用土地的分?jǐn)偯娣e等全部使用面積。面積。 房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算n8 8、房產(chǎn)面積測(cè)算的一般要求有：、房產(chǎn)面積測(cè)算的一般要求有：n房地產(chǎn)面積的測(cè)算，均指水平投影面積的測(cè)算；房地產(chǎn)面積的測(cè)算，均指水平投影面積的測(cè)算；n各類面積的測(cè)算，必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差各類面積的測(cè)算，必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果；應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果；n邊長(zhǎng)以邊長(zhǎng)以m m為單位，取至為單位，取至0.01m0.01m；面積以；面積以m2m2為單位，為單位，取至取至0.01m20.01m2；共

28、有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)至少保留五；共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)至少保留五位小數(shù)；位小數(shù)；n量距應(yīng)使用鑒定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)量距應(yīng)使用鑒定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器或工具。精度的儀器或工具。房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算四、房屋建筑面積測(cè)算規(guī)則四、房屋建筑面積測(cè)算規(guī)則（一計(jì)算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具（一計(jì)算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備的條件備的條件1、應(yīng)具有上蓋；、應(yīng)具有上蓋；2、應(yīng)有圍護(hù)物；、應(yīng)有圍護(hù)物；3、層高在、層高在2.20m或或2.20m以上；以上；4、結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物；、結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物；5、可作為人們生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所；、可作為人們生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所；6、具有明確的歸

29、屬；、具有明確的歸屬；7、建筑物的構(gòu)成具有合法性。、建筑物的構(gòu)成具有合法性。房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算n（二計(jì)算全部建筑面積的范圍（二計(jì)算全部建筑面積的范圍na. 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。計(jì)算。 nb房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、及其梯房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、及其梯間、電梯間等其高度在間、電梯間等其高度在220m以上部位計(jì)以上部位計(jì)算建筑面積。算建筑面積。 nc穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊均按一

30、層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在部分，層高在220m以上的，按其水平投以上的，按其水平投影計(jì)算面積。影計(jì)算面積。 房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算nd d樓梯間、電梯樓梯間、電梯( (觀光梯觀光梯) )井、提物井、垃井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算。圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算。 ne e房屋天面上，屬永久性建筑，層高在房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2 220m20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2 220m20m以上的部位，以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。按其外圍水平投影面積計(jì)算。nf. f.

31、挑樓，全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影挑樓，全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。面積計(jì)算。房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算ng g屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。投影面積計(jì)算。nh. h. 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。的走廊，均按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。ni i房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。投影面積計(jì)算。nj j地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2

32、 220m20m以上，按其外墻以上，按其外墻( (不包括采光井、防潮層及不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻保護(hù)墻) )外圍水平面積計(jì)算。外圍水平面積計(jì)算。房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算nk k有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。n1 1玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。影面積計(jì)算。nm. m. 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。水平投影面積計(jì)算。nn n依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架

33、空層，有圍依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的護(hù)結(jié)構(gòu)的, ,按其高度在按其高度在2.20m2.20m以上部位的外圍水平以上部位的外圍水平面積計(jì)算。面積計(jì)算。房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算no o有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫面積計(jì)算建筑面積。面積計(jì)算建筑面積。 n（三計(jì)算一半建筑面積的范圍（三計(jì)算一半建筑面積的范圍na a與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。nb b獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車

34、棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。nc c未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。投影面積的一半計(jì)算。 房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算nd d無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。的一半計(jì)算。 ne e有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 n（四不計(jì)算房屋面積的范圍（四不計(jì)算房屋面積的范圍na a層高小于層高小于2.20m2.20m以下的夾層、插層

35、、技以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于術(shù)層和層高小于2 220m20m的地下室和半地下的地下室和半地下室等。室等。房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算nb b突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。柱雨篷等。nc c房屋之間無上蓋的架空通廊。房屋之間無上蓋的架空通廊。nd d房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。池。ne e建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。房產(chǎn)面積測(cè)算房

36、產(chǎn)面積測(cè)算nf. f. 騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。的部分。ns s利用引橋、高架路、高架橋、路面作為利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。頂蓋建造的房屋。nh h活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋?；顒?dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。ni i獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。干、支線。nj j與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算n房產(chǎn)面積測(cè)量出新規(guī)房產(chǎn)面積測(cè)量出新規(guī) 建筑面積計(jì)算更明確建筑面積計(jì)算更明確n建設(shè)部進(jìn)一步明確了如下幾種情況建筑面積的計(jì)建設(shè)

37、部進(jìn)一步明確了如下幾種情況建筑面積的計(jì)算規(guī)定：算規(guī)定： n一、房屋層高。計(jì)算建筑面積的房屋，其層高均一、房屋層高。計(jì)算建筑面積的房屋，其層高均應(yīng)在應(yīng)在2.22.2米以上包含米以上包含2.22.2米，以下相同）。米，以下相同）。n二、外墻墻體。同一樓層外墻，既有主墻，又有二、外墻墻體。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻的厚玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻的厚度按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，度按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。金屬幕墻及其他材料幕墻參照玻分層分別計(jì)算。金屬幕墻及其他材料幕墻參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。璃幕墻的有關(guān)規(guī)

38、定處理。房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算n三、斜面結(jié)構(gòu)屋頂。房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)，三、斜面結(jié)構(gòu)屋頂。房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)，即坡屋頂?shù)?，層高即坡屋頂?shù)模瑢痈?.22.2米以上部位計(jì)算建筑米以上部位計(jì)算建筑面積。面積。 n四、不規(guī)則圍護(hù)物。陽臺(tái)、挑廊、架空通四、不規(guī)則圍護(hù)物。陽臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。底板水平投影計(jì)算建筑面積。n五、變形縫。與室內(nèi)任意一邊相通，具備五、變形縫。與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫均應(yīng)計(jì)算建筑面積。沉降縫均應(yīng)計(jì)算建筑面積。

39、房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算n六、非垂直墻體。對(duì)傾斜、弧狀等非垂直六、非垂直墻體。對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高墻體的房屋，層高2.22.2米以上的部位計(jì)算建米以上的部位計(jì)算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。n七、樓梯下方空間。樓梯已計(jì)算建筑面積七、樓梯下方空間。樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否可以利用，均不的，其下方空間不論是否可以利用，均不再計(jì)算建筑面積。再計(jì)算建筑面積。房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算n八、公共通道。臨街樓房、挑廊下的底層八、公共通道。臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街

40、巷通行的，不論其是否有作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。n九、兩層及兩層以上的房屋。兩層及兩層九、兩層及兩層以上的房屋。兩層及兩層以上的房屋建筑面積均按以上的房屋建筑面積均按中多層房屋建筑面積計(jì)算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。中多層房屋建筑面積計(jì)算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算n十、與室內(nèi)不相通的建筑。與室內(nèi)不相通十、與室內(nèi)不相通的建筑。與室內(nèi)不相通的類似于陽臺(tái)、挑廊、廊檐的建筑，均不的類似于陽臺(tái)、挑廊、廊檐的建筑，均不計(jì)建筑面積。計(jì)建筑面積。n十一、室外樓梯。室外樓梯的建筑面積按十一、室外樓梯。室外樓梯的建筑面積按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算。另外，其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算。另外，房屋套內(nèi)具有使用功能，但層高低于房屋套內(nèi)具有使用功能，但層高低于2.22.2米米的部分，在房屋權(quán)屬登記中應(yīng)明確其相應(yīng)的部分，在房屋權(quán)屬登記中應(yīng)明確其相應(yīng)權(quán)利的歸屬。權(quán)利的歸屬。 房屋共有建筑面積的分?jǐn)偡课莨灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)俷共有共用建筑面積是指房屋中多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共有共用建筑面積是指房屋中多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。共同占