房地產(chǎn)基礎(chǔ)學(xué)習(xí)基本知識大全版

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)學(xué)習(xí)基本知識大全版第一章指土地、建筑物及固著在土地、建筑物指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益，房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)、物業(yè)。，房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)、物業(yè)。（1）土地）土地（2）建筑物及地上定著物）建筑物及地上定著物包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。場的綜合性產(chǎn)業(yè)。A、房地產(chǎn)的自然特

2、性、房地產(chǎn)的自然特性 1、不可移動性、不可移動性 2、獨(dú)一無二性、獨(dú)一無二性 3、壽命長久性、壽命長久性 4、數(shù)量有限性、數(shù)量有限性 B、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性 1、用途多樣性、用途多樣性 2、相互影響性、相互影響性 3、價值高大性、價值高大性 4、易受限制性、易受限制性 5、難以變現(xiàn)性、難以變現(xiàn)性 6、保值增值性、保值增值性 一級市場一級市場政府出讓土地予開發(fā)商的市場；政府出讓土地予開發(fā)商的市場；（也稱土地市場）（也稱土地市場）二級市場二級市場開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場（也稱（也稱“一手樓一手樓”市場）；市場）；三級市場三級市場消費(fèi)者將已購商品房

3、再轉(zhuǎn)讓的市場消費(fèi)者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱（也稱“二手樓二手樓”市場）。市場）。是土地價格和建筑物及其附是土地價格和建筑物及其附 屬屬 物價格的統(tǒng)一，是土地價物價格的統(tǒng)一，是土地價 值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑：指單位面積或單位建筑 面積的價格，它可以反映房面積的價格，它可以反映房 地產(chǎn)價格水平的高低。地產(chǎn)價格水平的高低。樓面地價樓面地價 ：指平均到每單位建筑面積上的：指平均到每單位建筑面積上的 土地價格。土地價格。樓面地價樓面地價 =

4、土地總價格土地總價格/總建筑面積總建筑面積 = 土地單價土地單價/容積率容積率A、房地產(chǎn)價格的權(quán)益性、房地產(chǎn)價格的權(quán)益性 B、房地產(chǎn)價格的兩重性、房地產(chǎn)價格的兩重性 C、房地產(chǎn)價格形成的長期性、房地產(chǎn)價格形成的長期性 D、房地產(chǎn)價格的個別性、房地產(chǎn)價格的個別性 房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格1 1、土地出讓金或征地費(fèi)、土地出讓金或征地費(fèi)2 2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3 3、城市土地開發(fā)費(fèi)、城市土地開發(fā)費(fèi)4 4、土地開發(fā)利潤、土地開發(fā)利潤1 1、房屋建筑成本、房屋建筑成本2 2、流通費(fèi)用、流通費(fèi)用3 3、稅金、稅金4 4、利潤、利潤土地價格土地價格房屋價格房屋價格：用地

5、方案圖中劃定的面積。用地方案圖中劃定的面積。：建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面 積。積。：指項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)總建筑面積與指項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)總建筑面積與 總建設(shè)用地面積之比。總建設(shè)用地面積之比。：也叫建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍也叫建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍 內(nèi)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建內(nèi)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建 設(shè)用地面積之比。設(shè)用地面積之比。：套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用：套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。和。：指房屋戶內(nèi)全部實(shí)際可供：指房屋戶內(nèi)全部實(shí)際可供使用的空間，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算

6、使用的空間，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。陽臺建筑面積：陽臺建筑面積： 指陽臺地面底板外沿在水平面的投影指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。q套內(nèi)陽臺建筑面積：套內(nèi)陽臺建筑面積： 指套內(nèi)各陽臺建筑面積之和。指套內(nèi)各陽臺建筑面積之和。：商品房各套（單元）內(nèi)使：商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)和承重墻體，有共有墻及用空間周圍的維護(hù)和承重墻體，有共有墻及非共有墻兩種。非共有墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平（包括山墻）均為共用墻，共用墻

7、墻體水平投影的一半計入套內(nèi)墻體面積。投影的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積體面積。：指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或：指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣薪ㄖ餐褂玫慕ㄖ娣e，包括應(yīng)分?jǐn)偣薪ㄖ娣e與不應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。面積與不應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e分?jǐn)傁禂?shù)：應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e分?jǐn)傁禂?shù)：為整幢建筑物的應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e與整幢為整幢建筑物的應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值。建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：為套內(nèi)建筑面積與共

8、有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。積。 商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）面積中扣除） 商品房按商品房按“套套”或或“單元單元”出售，其銷售面積為購房出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱為套內(nèi)者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱為套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和 整幢房屋建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的整幢房屋建筑面積指房屋外墻

9、（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.202.20米米以上（含以上（含2.202.20米）的永久性建筑物。米）的永久性建筑物。：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地總面積指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地總面積 與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。：等于層高減去樓板厚度。：等于層高減去樓板厚度。：指下層樓板頂面或底面到上層樓板頂面：指下層樓板頂面或底面到上層樓板頂面 或底面之間的垂直距離?；虻酌嬷g的垂直距離。：通常指房間寬度。：通常指房間寬度

10、。：通常指房間長度。：通常指房間長度。：指具備開發(fā)建設(shè)條件，立即可以建設(shè)：指具備開發(fā)建設(shè)條件，立即可以建設(shè) 的土地（經(jīng)過開發(fā)如的土地（經(jīng)過開發(fā)如“三通一平三通一平”， “七通一平七通一平”等）等）：未經(jīng)開發(fā)的土地：未經(jīng)開發(fā)的土地：水通、電通、路通及場地平整（：水通、電通、路通及場地平整（項(xiàng)目開始條件）。項(xiàng)目開始條件）。：道路、電力、通訊、供水、排水：道路、電力、通訊、供水、排水、煤氣、暖氣及場地平整。、煤氣、暖氣及場地平整。：是證明房產(chǎn)權(quán)屬的合法證明。在：是證明房產(chǎn)權(quán)屬的合法證明。在二手樓宇辦理抵押登記或轉(zhuǎn)讓時，須提供房地二手樓宇辦理抵押登記或轉(zhuǎn)讓時，須提供房地產(chǎn)證。房地產(chǎn)證由規(guī)劃國土部門統(tǒng)一

11、辦理?，F(xiàn)產(chǎn)證。房地產(chǎn)證由規(guī)劃國土部門統(tǒng)一辦理?，F(xiàn)時房地產(chǎn)證有紅本和綠本之分，紅本為商品房時房地產(chǎn)證有紅本和綠本之分，紅本為商品房，綠本為福利房、微利房或集資房。，綠本為福利房、微利房或集資房。：指在以市場地價獲得的土地上建：指在以市場地價獲得的土地上建造的可自由轉(zhuǎn)讓或出租的建筑物，其權(quán)益包造的可自由轉(zhuǎn)讓或出租的建筑物，其權(quán)益包含建筑物的所有權(quán)和所占用土地的使用權(quán)，含建筑物的所有權(quán)和所占用土地的使用權(quán)，二者合一，不可分割。地上建筑物的所有權(quán)二者合一，不可分割。地上建筑物的所有權(quán)依賴于土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)的性質(zhì)、依賴于土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)的性質(zhì)、用途和年限決定了房屋所有權(quán)的性質(zhì)、類別用途和

12、年限決定了房屋所有權(quán)的性質(zhì)、類別、年限。、年限。：是指實(shí)施國家：是指實(shí)施國家“安居（或康居）安居（或康居）工程工程”而建設(shè)的住房（屬經(jīng)濟(jì)適用房的一類而建設(shè)的住房（屬經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對人均設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對人均住房住房4平方米以下特困戶提供的銷售價格低平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。：按照國家房改有關(guān)售房政策以標(biāo)準(zhǔn)價、：按照國家房改有關(guān)售房政策以標(biāo)準(zhǔn)價、優(yōu)惠價、成本價向符合分房條件和已取得住房優(yōu)惠價、成本價

13、向符合分房條件和已取得住房使用權(quán)的住戶出售的公有直管和自管住宅。使用權(quán)的住戶出售的公有直管和自管住宅。：指改變住房建設(shè)由國家和單位全包的：指改變住房建設(shè)由國家和單位全包的制度，實(shí)行政府、單位、個人三者共同承擔(dān)，制度，實(shí)行政府、單位、個人三者共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種方法。職通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種方法。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門在用地、信貸、建成供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給部門在用地、信貸、建成供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。予部分減免。：指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，：指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特

14、點(diǎn)。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。發(fā)展商應(yīng)具備的開發(fā)批文發(fā)展商應(yīng)具備的開發(fā)批文 土地使用權(quán)出讓合同書 房地產(chǎn)證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程施工許可證 商品房預(yù)售許可證 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書五證五證 國有土地使用證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程施工許可證 商品房預(yù)售許可證購房者將簽署的法律文件購房者將簽署的法律文件 認(rèn)購書預(yù)售前之購房意向書 買賣合同正式簽署之房屋買賣合約 按揭貸款合同申請銀行按揭之文件 保險合同為按揭配備之房屋保險文件 住戶公約入住后業(yè)主物業(yè)管理?xiàng)l文申請銀行按揭申請銀行按揭 通常在七成內(nèi)； 最高為八成。 通常在20年內(nèi)； 最高為30年。 通常為總樓款之三成； 最少為兩成