歷年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題解析

1、歷年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題解析房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題     一問答題（40分） 1 有一宗待建商品住宅的用地需要進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，你認(rèn)為可以優(yōu)先選用哪四種估價(jià)方法？并簡(jiǎn)述理由。（10分） 2 就某私人的出租住宅進(jìn)行交易價(jià)格評(píng)估時(shí)，你認(rèn)為可以優(yōu)先選用哪三種估價(jià)方法？ 分別需要搜集哪些資料？（15分） 3 在某市舊城區(qū)改造中，需拆遷一批六十年代建造的私有住宅，請(qǐng)寫出你對(duì)這批住宅建筑進(jìn)行作價(jià)補(bǔ)償評(píng)估時(shí)的技術(shù)思路及基本步驟。（15分） 二改錯(cuò)題（60分） 分析下述評(píng)估報(bào)告，指出其中存在的問題，并加以說(shuō)明。     

2、60;        ××市華興酒家評(píng)估報(bào)告 一、 評(píng)估單位：宇辰房地產(chǎn)估價(jià)公司 二、 委托單位：康達(dá)工貿(mào)公司 三、 評(píng)估日期：1995年8月1日1995年8月30日 四、 評(píng)估目的：為入股評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格 五、 評(píng)估人員：（略） 六、 評(píng)估原則與依據(jù)：（略） 七、 華興酒家概況： 華興酒家位于××市江南大道1號(hào)，所處地段優(yōu)越，交通便利。華興酒家共二層，磚混結(jié)構(gòu)，外墻為鋁合金玻璃幕墻。首層為大餐廳，建筑面積305，內(nèi)墻為不銹鋼架鏡玻璃屏風(fēng)墻、大理石地板、輕鋼龍骨石膏板吊頂，主要

3、經(jīng)營(yíng)自助火鍋，每位消費(fèi)20元；二層為包廂，建筑面積450，每間樓面鋪地毯，內(nèi)墻掛彩色壁毯，每間設(shè)有29英寸彩電并配有卡拉OK單放機(jī)和旋轉(zhuǎn)彩燈，以川菜風(fēng)味為主，平均每位消費(fèi)40元。 華興酒家占地500，土地使用年限為40年，從1990年8月30日起至2030年8月30日止。 八、 評(píng)估過程： 1 選擇評(píng)估方法：考慮到華興酒家收益比較穩(wěn)定，其收益狀況在同類酒家中屬于等水平，故選用收益還原法。其計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格V=(AC)/r11/(1+r)n （式中：A：年總收入，C：年總支出，r：土地還原利率，n：收益年期。） 2. 確定還原利率：根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局提供資料，列表如下： 該市1995年一年期貸款年

4、利率 該市1995年酒樓物業(yè)租售比 該市1995年同類酒樓物業(yè)平均收益率 該市1995年比1994年物價(jià)上漲率 該市1995年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率 13% 15% 15% 15% 12% 對(duì)上表數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后，擬定以其平均值作為還原利率比較合適： r=（13%+15%+15%+15%+12%）÷5=14% 3. 計(jì)算年總收入 （1）首層大餐廳有200個(gè)座位，每天中午、晚上兩次營(yíng)業(yè)，上座率均為65%，每人次自助火鍋消費(fèi)20元，一年按350天計(jì)算，則一年總收入為：     200×2×65%×20×350=1820000（元）

5、（2）二層有20間包廂，每包廂平均6個(gè)座位，每天按中午、晚上兩次營(yíng)業(yè)計(jì)算，平均上座率70%，每人次平均消費(fèi)40元，一年按350天計(jì)算，則一年總收入為：     20×6×2×40×350=3360000（元） （3）年總收入為：1820000+3360000=5180000（元） 4. 計(jì)算年總支出 （1）營(yíng)業(yè)稅及附加：按總收入的5.5%計(jì)算 5180000×5.5%=284900（元） （2）餐飲成本（原材料、能源、人工工資及福利費(fèi)等）：按總收入的50%計(jì)算     5180000&

6、#215;50%=2590000（元） （3）管理人員工資：40人，每人每月400遠(yuǎn)，則     400×40×12=192000（元） （4）綜合管理費(fèi)：每年按總收入的5%計(jì)算     5180000×5%=259000（元） （5）保險(xiǎn)費(fèi)：按投保金額200萬(wàn)元的0.3%計(jì)算     2000000×0.3%=6000（元） （6）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按注冊(cè)資金800萬(wàn)元的9%計(jì)算     8000000×9%=720000（元

7、） （7）廣告宣傳費(fèi)：按總收入的0.5%計(jì)算     5180000×0.5%=25900（元） （8）房屋及設(shè)備更新費(fèi)：按注冊(cè)資金的1%計(jì)算     8000000×1%=80000（元） （9）人員培訓(xùn)費(fèi)：按總收入的0.5%計(jì)算     5180000×0.5%=25900（元） （10）其他費(fèi)用：按總收入的5%計(jì)算     5180000×5%=259000（元） （11）年總支出為4442700元 5. 評(píng)估價(jià)格計(jì)算 根據(jù)公式：

8、V=(AC)/r11/(1+r)n      V=(51800004442700)/15%×11/(1+15%)40      =4896983（元）=489.7（萬(wàn)元） 九、 評(píng)估結(jié)論： 經(jīng)采用收益還原法評(píng)估，華興酒家房地產(chǎn)在評(píng)估日期的市場(chǎng)價(jià)值為489.7萬(wàn)元。                     &#

9、160; 宇辰房地產(chǎn)估價(jià)公司（公章） 一九九五年八月三十日 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題      一、 問答題 （一） 某工廠擬以1000的廠區(qū)土地與某房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)商品住宅，要求用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該土地熟地價(jià)格，估價(jià)人員主要應(yīng)掌握那些相關(guān)資料？ （二） 黃某于1993年購(gòu)置了一套底層三室一廳的商品住宅，1994年改作餐飲營(yíng)業(yè)用房，并辦理了有關(guān)一切手續(xù)。1996年，黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)，要求評(píng)估其現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格。因當(dāng)?shù)責(zé)o類似餐飲營(yíng)業(yè)用房的可比實(shí)例，故估價(jià)人員采用收益法估價(jià)（估價(jià)依據(jù)正確），估值為40萬(wàn)元。然后，再將該估價(jià)結(jié)論=（40+

10、50）/2=45（萬(wàn)元）。請(qǐng)問：這樣確定估價(jià)結(jié)論是對(duì)象視作住宅采用市場(chǎng)比較法估價(jià)，估值為50萬(wàn)元。由此確定最終估價(jià)是否正確？為什么？ （三） 張某于1996年11月3日去世后遺下位于××市××路××號(hào)的臨街住宅一幢，該住宅占地面積100，共兩層，每層建筑面積80，是張某于1996年初以10萬(wàn)元人民幣的價(jià)格購(gòu)得。張某另遺有其他財(cái)產(chǎn)合計(jì)價(jià)值10萬(wàn)元人民幣。張某留下遺囑：“全部財(cái)產(chǎn)由兩個(gè)兒子張甲和張乙繼承，張甲繼承住宅的一樓和價(jià)值3萬(wàn)元人民幣的其它財(cái)產(chǎn)，張乙繼承二樓和價(jià)值7萬(wàn)元人民幣的其它財(cái)產(chǎn)?！痹诮邮苓z產(chǎn)時(shí)，張甲決定以自己所繼承的一樓向張

11、乙換取價(jià)值相等的現(xiàn)金；張乙同意該交換，但認(rèn)為當(dāng)初該住宅以10萬(wàn)元購(gòu)入，一、二樓建筑面積相等，故一樓現(xiàn)值為5萬(wàn)元；張甲則認(rèn)為一樓現(xiàn)值為7萬(wàn)元。為此雙方共同請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)一樓價(jià)值提供咨詢意見，現(xiàn)請(qǐng)你作為房地產(chǎn)估價(jià)師提供咨詢意見。 二、 改錯(cuò)題 （一） 分析下述評(píng)估報(bào)告，指明其中存在的錯(cuò)誤內(nèi)容（不必提出修改意見）。 ××寫字樓房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（略） ××寫字樓房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、 委托估價(jià)方：新城房地產(chǎn)開發(fā)公司（簡(jiǎn)稱新城公司） 二、 估價(jià)對(duì)象：新城公司開發(fā)建設(shè)的××寫字樓全部房地產(chǎn) 三、 估價(jià)目的：新城公司整體轉(zhuǎn)讓×

12、15;寫字樓的客觀市場(chǎng)價(jià)格 四、 估價(jià)日期：1996年6月1日至15日 五、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)：1996年8月1日 六、 估價(jià)人員：（略） 七、 估價(jià)依據(jù)：（略） 八、 估價(jià)對(duì)象概況 大華寫字樓座落于××市南方區(qū)大華路16號(hào)，東臨大華路。該用地原為危改小區(qū)，1994年5月1日新城公司獲立項(xiàng) 準(zhǔn)，開始拆遷及其他前期工作，同年11月1日有償獲得土地使用權(quán)，一次性向政府交納了地價(jià)款，并開工。1996年8月1日，將全面竣工。根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃及施工圖，估價(jià)對(duì)象為帶裙房的現(xiàn)澆框架13層波浪形板式中檔商務(wù)辦公樓，具體規(guī)劃要求如下： 1 紅線占地面積：3199。 2 總建筑面積：14300。 其中：

13、地下1層2240，車位5個(gè)，設(shè)備間240。 地上1層1280，其中餐飲娛樂等使用面積875。 地上2層12層10780，其中寫字樓出租單元使用面積7793。 3 總?cè)莘e率4.47，地上容積率3.77。 4 裝修及設(shè)備：（略） 九、 采用估價(jià)方法 根據(jù)估價(jià)對(duì)象情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對(duì)所掌握資料的分析，估價(jià)對(duì)象為信箋房地產(chǎn)，可用成本法估價(jià)，且當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)同類寫字樓出租多、出售少，故還可采用收益法估價(jià)，然后確定最終估價(jià)值。 十、 估價(jià)過程： （一） 采用成本法估價(jià) 采用成本法是以各項(xiàng)現(xiàn)時(shí)社會(huì)水平的開發(fā)建造費(fèi)用為基礎(chǔ)加上正常利潤(rùn)，來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格。計(jì)算如下： 1 向政府交納取得土地費(fèi)用：723萬(wàn)元

14、 2 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：委托方發(fā)生總費(fèi)用1280萬(wàn)元 3 建安工程費(fèi)（含附屬室外工程）：2570×14300=3675（萬(wàn)元） 4 勘察設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)：3675×6.5%=239（萬(wàn)元） 5 管理費(fèi)及其他：3675×7.5%=276（萬(wàn)元） 6 借款利息：根據(jù)近三年當(dāng)?shù)毓潭ㄙY產(chǎn)貸款平均年利率12.6%計(jì)算單利。取得土地的費(fèi)用按開發(fā)全過程計(jì)算利息，其他按建設(shè)期平均投入計(jì)算利息。 （723×12.6%×1.667+（1280+3675+239+276）×12.6%×2.25/2 =151.8+775.4 =927（萬(wàn)元） 7 開發(fā)商

15、利潤(rùn)：取當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資平均利潤(rùn)率25%。 （723+1280+3675+239+276）×25% =6193×25% =1548（萬(wàn)元） 8 銷售費(fèi)稅：按售價(jià)計(jì)銷售費(fèi)2%、手續(xù)費(fèi)1%、營(yíng)業(yè)稅等5.5%。 （6193+927+1548）×（2%+1%+5.5%） =8668×8.5% =737（萬(wàn)元） 9 成本法估價(jià)結(jié)果： 8668+737=9405（萬(wàn)元） 采用成本法估價(jià)的結(jié)果為9405萬(wàn)元。 （二） 采用收益法估價(jià) 1 估計(jì)年總收益 寫字樓出租價(jià)格為每建筑面積5元/日，餐飲娛樂用房出租價(jià)格為每建筑面積7元/日，地下車位月租為800元/個(gè)。寫字樓可出租的

16、使用面積與建筑面積比為70%，餐飲娛樂部分75%，空置及租金損失率寫字樓90%、餐飲娛樂95%、車位90%。則： （5÷70%×90%×10780+7÷75%×95%×875）×365+800×5×90%×12          =(50097.9+7758.3)×365+280000          =2

17、117513+280000          =2140（萬(wàn)元） 2 年總成本費(fèi)用及稅金 （1） 營(yíng)業(yè)稅及附加 2140×5%=107（萬(wàn)元） （2） 成本及經(jīng)營(yíng)管理費(fèi) 水電熱氣使用費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅合計(jì)為租金收入的28%，則：   2140×38%=599（萬(wàn)元） 3 估計(jì)年純收益 2140107599=1434（萬(wàn)元） 4 確定資本化率 據(jù)當(dāng)?shù)卣{(diào)查，銀行一年期固定資產(chǎn)貸款年利率12.24%，95年物價(jià)上漲率15%，95年房地產(chǎn)開發(fā)平均

18、投資收益率14.2%，平均13.8%。確定綜合資本化率為13.8%。 5 計(jì)算收益價(jià)格 V=a(1+r)n1/r(1+r)n =1434(1+13.8%)48.251/13.8%(1+13.8%)48.25 =10371(萬(wàn)元) 采用收益法的估價(jià)結(jié)果為10371萬(wàn)元。 （三） 最終估價(jià)值： 9405×0.4+10371×0.6=9985（萬(wàn)元）      十一、估價(jià)結(jié)論：      經(jīng)過評(píng)估，新城公司所屬的大華寫字樓在1996年8月1日的客觀市場(chǎng)價(jià)格為9985萬(wàn)元（大寫金額：人民幣玖仟玖佰捌拾伍

19、萬(wàn)元整），折合每建筑面積6983元。      十二、說(shuō)明事項(xiàng)：（略）      十三、有關(guān)附件：（略）                                   

20、60;       估價(jià)人員簽字：（略）                                         審核人員簽字：（略

21、） 1996年6月15日 （二） 指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤。（不得在試題上改，在答題處指明錯(cuò)誤內(nèi)容并提出改正內(nèi)容。錯(cuò)處不超過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分，本題最多扣至0分。本題10分） 可比實(shí)例甲的成交價(jià)格為2000元/，成交時(shí)間為1993年12月31日，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為1995年12月31日。 由于賣方急于出手，可比實(shí)例甲的成交價(jià)格比正常價(jià)格低了15%； 當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)價(jià)格水平的變動(dòng)情況為：1994年底比1993年底上漲了5%，1995年底比1994年底上漲了8%； 可比實(shí)例單價(jià)區(qū)域因素好于估價(jià)對(duì)象，當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的價(jià)格水平比估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域要高10%； 可比實(shí)例甲

22、的用材比估價(jià)對(duì)象要差，由此導(dǎo)致可比實(shí)例的價(jià)格要比估價(jià)對(duì)象低5%。 根據(jù)以上資料得出： 比準(zhǔn)價(jià)格甲      =2000×（10015）/100×(100+5)/100×100/(100+10)×100/(100+5)          （交易情況修正）      （以下略） 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題      一、 問答題（共3

23、題，每題10分。） （一） 市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)中最主要、最常用的方法之一。采用市場(chǎng)比較法估價(jià)在選取可比實(shí)例時(shí)需要考慮哪些因素？假如有一交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差五年，可否將該交易實(shí)例選作可比實(shí)例？為什么？ （二） 張某擬購(gòu)買李某擁有產(chǎn)權(quán)的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余兩年時(shí)間。如果雙方約定租約在住宅成交時(shí)同時(shí)轉(zhuǎn)移給張某處置，則在正常情況下應(yīng)如何思考下列問題： 1 如果張某購(gòu)房的目的是投資，并擬將購(gòu)入的住宅用于出租，則現(xiàn)有租約將對(duì)張某確定該住宅的買入價(jià)產(chǎn)生什么影響？ 2 如果張某購(gòu)房的目的是自住，并希望立即入住，則現(xiàn)在租約將對(duì)張某確定該住宅的買入價(jià)產(chǎn)生什么影響？ 3

24、 該該住宅的最終成交價(jià)格是否會(huì)由張某所確定的買入價(jià)決定？為什么？ （三） 某人于1996年7月預(yù)購(gòu)了一幢別墅（總售價(jià)為120萬(wàn)元），并先后向開發(fā)商支付了114萬(wàn)元。該別墅于1997年7月30日竣工后，該人付清了剩余的購(gòu)房款，但對(duì)原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，進(jìn)行了重新裝修，又花費(fèi)了40萬(wàn)元。1997年9月為籌集資金，作其他投資，該人欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于1997年9月10日委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，此時(shí)同類型（指重新裝修前）別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)為130萬(wàn)，該人希望估值為1997年9月同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即170萬(wàn)元?，F(xiàn)估價(jià)人員掌握的資料有： 1 該人與開發(fā)

25、商于1997年7月30日簽訂的正式合同原件； 2 該人的購(gòu)房發(fā)票； 3 商品房預(yù)售許可證復(fù)印件； 4 其他市場(chǎng)資料。 問：1上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全？   2估價(jià)人員可否承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)？ 3可否按1997年9月的同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值？為什么？ 二、 選擇題（共2題，每題10分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案填在各題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)。） （一） 某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢

26、房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。 1應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)？（  ） A根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià) B根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià) C根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià) D根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)（  ） 2將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過下列途徑（  ） A自行改變 B經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變 C經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù) D經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù) 3該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房

27、屋抵押，則為抵押目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為（  ） A該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和 B該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金 C該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格 D該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格 4該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為（  ） A該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)格 B該兩幢建筑物的重新建造成本 C該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值 D該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值 （二） 甲方（開發(fā)公司）于1

28、993年7月委托乙方（建筑公司）建筑兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬(wàn)元，此時(shí)A座建至4層，B座建至5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬(wàn)元，乙方應(yīng)返還100萬(wàn)元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬(wàn)元，甲方尚應(yīng)再付80萬(wàn)元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。 1確定評(píng)估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)是（  ） A以1500萬(wàn)元作為評(píng)估值 B以（1400+1580）÷2=1490萬(wàn)元作為評(píng)估值 C以1995

29、年7月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估值 D以1993年7至12月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估值 2如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，則估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（  ） A1993年12月 B1995年7月 C項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓日期 D項(xiàng)目建成日期 3該商品房預(yù)計(jì)1998年5月建成，要估測(cè)建成時(shí)的售價(jià)，則估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)是（  ） A估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1995年5月的狀態(tài) B估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1998年5月的

30、狀態(tài) C估價(jià)對(duì)象狀況為1998年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1995年7月的狀態(tài) D估價(jià)對(duì)象狀況1995年7月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1998年5月的狀態(tài) 三、 下列估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處。將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在答題處的序號(hào)后面空格處，每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，末將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后空格處的不計(jì)分。每指明一處得3分，本題全對(duì)得40分。                  致委托估價(jià)方函（略） ××別墅房

31、地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（略） ××別墅房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、 委托估價(jià)方 ××市恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司 二、 受理估價(jià)訪 ××市房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所 三、 估價(jià)目的 為恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)××別墅項(xiàng)目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行估價(jià) 四、 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 1998年4月15日 五、 估價(jià)對(duì)象概況 （一）××市概況（略） （二）××別墅項(xiàng)目概況 1 土地情況 A土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓土地使用權(quán)，1995年1月6日取得國(guó)有土地使用權(quán)證。 B土地總面積70000。 C用途：別墅及配套設(shè)施。 D108棟別墅，建筑

32、總面積35285。 其中：一期工程建設(shè)33棟別墅，建筑面積10378。 2 地上物情況 該別墅項(xiàng)目開發(fā)分為一、二兩期，戶型有A、B、C、D四型，款式達(dá)數(shù)十種，主要為二層磚混結(jié)構(gòu)。目前一期工程33棟中已有24棟完成全部工程，建筑面積7548，另有9棟尚未完工，但主體結(jié)構(gòu)已完，裝修設(shè)備未完，建筑面積2830。建筑材料及設(shè)備（略）。 六、 估價(jià)采用的方法和步驟 （一） 采用的估價(jià)方法為：市場(chǎng)比較法、成本法和假設(shè)開發(fā)法； （二） 分析、比較用上述估價(jià)方法求出的結(jié)果，然后進(jìn)行綜合處理，最終求得該別墅項(xiàng)目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓的價(jià)格。 七、 估價(jià)過程 （一） 方法一：房地分別估價(jià) 1 土地估價(jià)：采用成本法與市場(chǎng)比

33、較法兩種方法進(jìn)行估價(jià)，綜合平均得出土地評(píng)估價(jià)格。 A利用成本法進(jìn)行土地估價(jià) 計(jì)算公式：土地價(jià)格=取得土地費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+土地使用權(quán)出讓金 根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地勘察，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，城市邊緣某宗地實(shí)際取得土地費(fèi)用為每平方米396元。土地開發(fā)費(fèi)用為每平方米158元，土地使用權(quán)出讓金為每平方米2770元。以上三項(xiàng)合計(jì)為每平方米3324元。 B利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行土地估價(jià)                     

34、;      表1 A B C 估價(jià)對(duì)象 用途 別墅 別墅 別墅 別墅 交易情況 協(xié)議 拍賣 招標(biāo) 協(xié)議 交易日期 92.5 96.5 96.5 98.4 區(qū)域因素 五類 四類 六類 五類 個(gè)別因素 一般 較好 較差 一般                 表2 A B C 土地單價(jià)（元/） 3100 4800 3700 交易情況修正 100/100 100/130 100/110 交易日期修正 1

35、10/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/100 98/100 98/100 個(gè)別因素修正 100/100 96/100 98/100 修正后的單價(jià)（元/） 3410 3474 3230 根據(jù)測(cè)算，上述三個(gè)交易實(shí)例修正后的價(jià)格比較接近，故采用算術(shù)平均綜合出一個(gè)價(jià)格作為結(jié)果： 比準(zhǔn)價(jià)格=（3410+3474+3230）÷3=3371（元/） 成本法與市場(chǎng)比較法的結(jié)果接近，故取算術(shù)平均值得出： 土地單價(jià)=（3324+3371）÷2=3348（元/） C土地估價(jià)綜合結(jié)果 土地總價(jià)=土地單價(jià)×土地總面積=3348元×70000=2343

36、6（萬(wàn)元） 2墅建筑物估價(jià) 別墅建筑物估價(jià)采用成本法，以該類別墅的建筑物及相關(guān)費(fèi)用為基礎(chǔ)，加上正常的利稅，求取該別墅建筑物的重新建造成本 A 據(jù)測(cè)算別墅建筑物的重新建造成本為3428元/，包含建筑費(fèi)（含結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、紅線內(nèi)外市政費(fèi)）、專業(yè)費(fèi)8%、年利率15%、利潤(rùn)率20%、銷售稅費(fèi)10%。 B 根據(jù)建設(shè)情況分別求出已完別墅和未完別墅的建筑物重新建造成本。 108棟別墅建筑物全部完工后的評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，確定未完的9棟別墅建筑物重新建造成本為已完建筑物的50%，則未完別墅建筑物的重新建造成本為3428元/×50%=1714（元/） C 現(xiàn)有別墅建筑物價(jià)格：  3428元/

37、×7548+1714元/×2830=3072.51（萬(wàn)元） 3墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格       23436+3072.51=26508.51（萬(wàn)元） （二） 方法二：別墅項(xiàng)目整體估價(jià) 根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，先運(yùn)用市場(chǎng)比較法求取本項(xiàng)目完工后的總樓價(jià)，再扣減銷售中發(fā)生的稅費(fèi)及建筑物未完工部分的價(jià)格，便可求得別墅區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)總價(jià)格。 1 別墅總樓價(jià) 市場(chǎng)研究分析（略） 據(jù)掌握的時(shí)常資料，經(jīng)綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象平均售價(jià)為11200元/，則本項(xiàng)目完工后的總樓價(jià)為11200元/×35285=39519.2（萬(wàn)元） 2 銷售稅費(fèi)（

38、含買賣手續(xù)費(fèi)，代理及廣告費(fèi)，營(yíng)業(yè)稅及附加，所得稅等）為項(xiàng)目完工后總樓價(jià)的10%，是39519.2萬(wàn)元×10%=3951.9（萬(wàn)元） 3 建筑物未完工部分的價(jià)格=全部完工后別墅建筑物總價(jià)格現(xiàn)有別墅建筑物價(jià)格=12095.73072.51=9023.19（萬(wàn)元） 4 別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格=39519.23951.99023.19=26544.11（萬(wàn)元） 八、 估價(jià)結(jié)論 以上兩種估價(jià)思路的估價(jià)結(jié)果如下表： 表3 估價(jià)方法 土地總價(jià)值 別墅建筑物總價(jià)值 房地產(chǎn)總價(jià)值 方法一 23436萬(wàn)元 3072.51萬(wàn)元 26508.51萬(wàn)元 方法二 26544.11萬(wàn)元 平均值 26526.31萬(wàn)元

39、估價(jià)結(jié)果：別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)總價(jià)格為26526.31萬(wàn)元。 九、 附件、說(shuō)明、其他資料（略） 四、 指出并改正下列估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（不得在試題上改，在答題處指出錯(cuò)誤內(nèi)容并改正。錯(cuò)處不超過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。）（本題10分）  在一成片開發(fā)小區(qū)內(nèi)，某副食商場(chǎng)被拆除，拆除時(shí)的狀況為：建筑面積420，磚混結(jié)構(gòu)，用地性質(zhì)為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設(shè)施的配套水平，該商場(chǎng)與開發(fā)商議定，小區(qū)建成后在償還商場(chǎng)原建筑面積的基礎(chǔ)上再增加建筑面積280給該商場(chǎng)，與原建筑面積相等部分結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)，新增加的建筑面積部分按建筑成本計(jì)算，地價(jià)按小區(qū)全部建筑面積平

40、均分?jǐn)偅ㄔ熨M(fèi)用不計(jì)利息。以上價(jià)款由商場(chǎng)支付，產(chǎn)權(quán)歸商場(chǎng)所有。兩年后小區(qū)建成，其建筑密度為60%，建筑容積率2.5，開發(fā)商按合同規(guī)定交付建筑面積700鋼混結(jié)構(gòu)的商業(yè)用房給商場(chǎng)并要求結(jié)算。另?yè)?jù)調(diào)查，該市同類磚混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本為每平方米建筑面積920元，與同類鋼混結(jié)構(gòu)房屋的建筑成本比率為 1：1.4，該小區(qū)地價(jià)為每平方米土地面積1800元。該商場(chǎng)財(cái)務(wù)人員按下列方法計(jì)算應(yīng)付款項(xiàng)： 1 結(jié)構(gòu)差價(jià) 920×（1+1.4）×700=154.56（萬(wàn)元） 2 新增建筑面積成本 920×1.4×700=90.16（萬(wàn)元） 3 補(bǔ)交地價(jià)款 1800/60%×

41、700=210（萬(wàn)元）      房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題      一、問答題（共3小題，每題10分。） （一）張某看中了一處房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)位于城市邊緣，緊靠一條新興商業(yè)街。雖然是城市邊緣，屬于城市四級(jí)地段，但該區(qū)域極具發(fā)展?jié)摿?，商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)為每建筑面積800元。該房地產(chǎn)的建筑物為三層，總建筑面積為700平方米。張某擬購(gòu)入后將一樓用于開設(shè)商鋪，二、三樓用于居住。原業(yè)主開出的售價(jià)為總價(jià)140萬(wàn)元，張某為摸清該售價(jià)的合理性，找估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)咨詢。請(qǐng)問估價(jià)師接受委托后，在估價(jià)前需要了解估價(jià)對(duì)象的哪些情

42、況？ （二）甲公司1993年通過有償出讓方式獲得某宗地的使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為3500元/。甲公司擬分兩期建設(shè)80棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估出拍賣底價(jià)為3800元/。拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價(jià)格為3860元/，其余14棟無(wú)人承接，退還給甲公司。當(dāng)1999年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以每5200元售出，甲公司因此指責(zé)乙房地產(chǎn)估價(jià)所當(dāng)時(shí)評(píng)估的拍賣底價(jià)過低，而且別墅的拍賣底價(jià)竟然只比樓面地價(jià)高300元/，遠(yuǎn)低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理

43、。請(qǐng)問，乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)估價(jià)結(jié)論的理由有哪些？ （三）甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資正好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000，售價(jià)3000元/，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100的房屋送給朋友，向甲提出先掛帳，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬(wàn)元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬(wàn)元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬(wàn)元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬(wàn)元；乙則認(rèn)為該套房屋的成本25萬(wàn)元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬(wàn)

44、元，自己應(yīng)分得1368.55萬(wàn)元。若不考慮所得稅因素，誰(shuí)的分配方案合理？應(yīng)該怎樣分配？為什么？ 二、選擇題（共2小題，每題10分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在各題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)。） （一）某酒店一樓有一空調(diào)機(jī)房，建筑面積250。空調(diào)主機(jī)1990年購(gòu)入，當(dāng)時(shí)的購(gòu)入價(jià)為500萬(wàn)元，同型號(hào)空調(diào)主機(jī)現(xiàn)行市價(jià)為458萬(wàn)元。現(xiàn)該空調(diào)主機(jī)已累計(jì)折舊225萬(wàn)元，市場(chǎng)價(jià)值為250萬(wàn)元，拆除費(fèi)用5萬(wàn)元。如改換新式空調(diào)主機(jī)（其他配套設(shè)備不需要改動(dòng)），則購(gòu)置、安裝新式空調(diào)主機(jī)和機(jī)房改造費(fèi)用為700萬(wàn)元，新式空調(diào)主機(jī)的占地面積50，節(jié)約的200面積可以提供160的營(yíng)業(yè)面積供出租。酒店經(jīng)理

45、委托估價(jià)師提供改換空調(diào)主機(jī)和置換空調(diào)機(jī)房用于出租的經(jīng)濟(jì)分析。估價(jià)師經(jīng)調(diào)查得知，將部分空調(diào)機(jī)房置換用于出租不違反規(guī)則要求，附近酒店一樓出租的年客觀凈收益為每營(yíng)業(yè)面積4000元，出租面積的裝修改造費(fèi)用由承租方自負(fù)。問： 1若不考慮新舊空調(diào)主機(jī)的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、折舊年限等的區(qū)別，改換空調(diào)主機(jī)的凈支出為（  ）萬(wàn)元。 A530  B472 C455 D450 2如年資本化率為5.25%，則至少需簽訂（  ）年的租約，方能確保在該租期內(nèi)能夠通過置換空調(diào)機(jī)房回收改換空調(diào)主機(jī)的凈支出。 A7 B8 C9 D10 （二）甲公司以每建筑面積8000元的價(jià)格從乙公司購(gòu)

46、得一棟建筑面積為5000的寫字樓，隨之辦妥了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)，又花費(fèi)10萬(wàn)元在該寫字樓外墻涂飾了本公司的標(biāo)志。 1至此為止，正常情況下，若設(shè)甲公司的實(shí)際花費(fèi)為C，則（  ）。 AC4000萬(wàn)元 BC=4000萬(wàn)元 CC=4010萬(wàn)元 DC4010萬(wàn)元 2之后，上級(jí)令甲公司售出寫字樓，這期間寫字樓時(shí)常價(jià)格未發(fā)生任何變化，設(shè)此時(shí)該寫字樓的售價(jià)為P，在正常時(shí)常條件下，P最可能的取值為（  ）。 AP4000萬(wàn)元 BP=4000萬(wàn)元 C4000萬(wàn)元P4010萬(wàn)元 DP=4010萬(wàn)元 EP4010萬(wàn)元 三、下列估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處。將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在答

47、題處的序號(hào)后面的空格處，每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不得分。每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)的得40分。                                         

48、   房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告    （封面及目錄略） 致委托估價(jià)方函（略）  估價(jià)師聲明（略） 估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）                 ××酒店房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托方 ××酒店有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號(hào)

49、。 二、 估價(jià)方 ××房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所，法定代表人：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：壹級(jí)。 三、 估價(jià)對(duì)象 1 地理位置及概況（略） 2 估價(jià)對(duì)象概況 估價(jià)對(duì)象：酒店第1、2、1013、20層 建筑面積：11275 土地使用權(quán)年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止） 竣工日期：1991年8月 估價(jià)對(duì)象用途：酒店客房、餐飲、娛樂 建筑結(jié)構(gòu)：框架 土地使用權(quán)來(lái)源：協(xié)議出讓 建筑物裝修情況：（略） 四、 估價(jià)目的 為銀行抵押貸款提供依據(jù)。 五、

50、 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 1999年8月20日 六、 估價(jià)依據(jù)（略） 七、 估價(jià)原則（略） 八、 估價(jià)方法 將估價(jià)對(duì)象分為三部分進(jìn)行估價(jià)，與第1、2層同類的房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕灰讓?shí)例較多，故采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)；第1013層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法估價(jià)；第20層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法估價(jià)。 九、 估價(jià)結(jié)果 估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值為人民幣208，521，050元（大寫人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬(wàn)壹仟零伍拾元整） 十、 估價(jià)人員（略） 十一、 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略） ××酒店房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一 、個(gè)別因素分析（略） 二、 域因素分析（略） 三、 市場(chǎng)背景分析

51、（略） 四、 最高最佳使用分析（略） 五、 估價(jià)方法選用 將估價(jià)對(duì)象分為三部分進(jìn)行估價(jià)，與第1、2層同類的房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕灰讓?shí)例較多，故采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)；第1013層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法估價(jià)；第20層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法估價(jià)。 六、 估價(jià)測(cè)算過程 （一）酒店第一、二層估價(jià) 酒店第一層為酒店大堂，第二層出租給某公司經(jīng)營(yíng)酒樓。第一、二曾建筑面積均為2830。在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)上此類房地產(chǎn)的交易實(shí)例較多，故采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。 可比實(shí)例一，國(guó)際中心商場(chǎng)1999年8月的市場(chǎng)售價(jià)為： 一層45000元/m2，二層30000元/ m2 可比實(shí)例二，世貿(mào)大

52、廈商場(chǎng)1999年8月的市場(chǎng)售價(jià)為： 一層39000元/ m2，二層25000元/ m2 可比實(shí)例三，世紀(jì)廣場(chǎng)商場(chǎng)1999年8月的市場(chǎng)售價(jià)為： 一層：38000元/ m2，二層24000元/ m2 確定可比實(shí)例修正系數(shù)的依據(jù)（略） 修正計(jì)算： 可比實(shí)例 一 二 三 一層市場(chǎng)售價(jià) 45000 39000 38000 交易情況修正 90/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/110 100/105 100/106 個(gè)別因素修正 100/108 100/108 100/105 修正后的單價(jià) 34091 34392 3

53、4142 可比實(shí)例 一 二 三 二層市場(chǎng)售價(jià) 30000 25000 24000 交易情況修正 90/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/110 100/105 100/106 個(gè)別因素修正 100/117 100/110 100/105 修正后的單價(jià) 20979 21645 21563 一層比準(zhǔn)價(jià)格為： （34091+34392+34142）÷334208（元/ m2） 二層的比準(zhǔn)價(jià)格為： （209792164521563）÷321396（元/ m2） （二）酒店第1013層估價(jià)： 酒

54、店第1013層為客房，建筑面積為4500 m2。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)，故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。 選用收益法公式： V=a/r×11/(1+r)n 式中：V為房地產(chǎn)價(jià)格；a為年凈收益；r為資本化率；n為尚可使用年限。 尚可使用年限的確定  該酒店建筑物耐用年限為50年，已使用8年，故尚可使用年限為42年，即n42 年凈收益的確定  酒店第1013層共有客房104間。根據(jù)該公司提供的1996至1998年的經(jīng)營(yíng)情況分析表及財(cái)務(wù)報(bào)表，平均每間客房日租金為人民幣400元，一年365天，則：  年總收入104×400×36515，184，000 &#

55、160;酒店客房收入中稅、營(yíng)業(yè)支出、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等總支出占45%  年凈收益a15，184，000×（145%）8，351，200 資本化率r的確定  以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率，安全利率選用一年期貸款年利率，再考慮風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，選下r8% 酒店第1013層價(jià)值 V=8351200/8%×11/(1+8%)42 =100,270,342（元）   （三）酒店第20層估價(jià)      酒店第20層為卡拉OK室，酒吧，建筑面積為1125 m2，現(xiàn)已出租經(jīng)營(yíng)，租期尚余5年。因?qū)儆谑找嫘苑?/p>

56、地產(chǎn)，故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。 按租約規(guī)定，第20層的年租金收入在尚余的5年租期內(nèi)分為100萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元、130萬(wàn)元、140萬(wàn)元，租賃稅費(fèi)站租金收入的20%。 計(jì)算年凈收益： 年凈收益a100/（18%）110/（18%）2 120/（118%）3130/ （118%）4 140/ （118%）5÷5×（120%）756，792（元） 酒店第20層價(jià)值 V=756792/8%×11/(1+8%)5=3,021,651(元) （四）估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值 157，359，320100，270，3423，021，651260，651，3139 （五） 扣折舊額

57、的確定 經(jīng)實(shí)地考察，該酒店的成新率為八成，因此估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)值為 260，651，313×80%208，521，050（元） 七 估價(jià)結(jié)果的確定 估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值為人民幣208，521，050元（大寫人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬(wàn)壹仟零伍拾元整）。 四指出并改正下列估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（不得在試題上改，在答題處指出錯(cuò)誤內(nèi)容并改正。錯(cuò)處不超過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。）（本題10分） 某開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃用途為單身公寓，土地使用權(quán)限為1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用權(quán)出讓金已全部交清。規(guī)劃建筑面積5000m2，預(yù)計(jì)售價(jià)3000

58、元。 該項(xiàng)目于1997年7月1日開工，愿定工期9個(gè)月，建筑費(fèi)為1200元/ m2，管理費(fèi)為建筑費(fèi)的5%。建筑費(fèi)和相應(yīng)的管理費(fèi)投入時(shí)間為：開工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中間投入，年利率6.66%，銷售稅率和銷售費(fèi)用分別為售價(jià)的6%和3%。開工后第一季度結(jié)束時(shí)，已有1000 m2建筑面積按3000元/ m2預(yù)售。開工后第二個(gè)季度結(jié)束時(shí)，項(xiàng)目的原開發(fā)商擬將項(xiàng)目以合作開發(fā)的方式轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方式為：一次性付給一筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)，用于補(bǔ)償已投入的土地使用權(quán)出讓金和建筑費(fèi)等投資，已預(yù)售的1000 m2的凈銷售收入在銷售結(jié)束時(shí)由原開發(fā)商返還給合作方?，F(xiàn)合作方委托估算該

59、項(xiàng)目在1998年1月1日的價(jià)格。 采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目在完工時(shí)可全部售出，投資利潤(rùn)率取20%，季度利率為1.665%。該項(xiàng)目在1998年1月1日的價(jià)格為V，估算如下： 計(jì)算開發(fā)完成后的價(jià)值  3000×5000÷（1+1.665%）=14，754，340（元） 計(jì)算建筑費(fèi)  1200×5000×30%÷（1+1.665%）0.5=2，641，102（元） 計(jì)算管理費(fèi)  2，641，102×5%÷（1+1.665%）0.5=130，969（元） 計(jì)算銷售稅和銷售費(fèi)用  14，75

60、4，340×（6%+3%）÷（1+1.665%）=1，306，143（元） 計(jì)算利潤(rùn) （V+2，641，102+130，696+1，306，143）×20%=0.2V+815，643（元） 計(jì)算項(xiàng)目?jī)r(jià)格 V=開發(fā)完成后的價(jià)值建筑費(fèi)管理費(fèi)銷售稅和銷售費(fèi)用利潤(rùn)  =14，754，3402，641，102130，9691，306，1430.2V815，643    V=8，217，069（元） 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 一、 問答題（共3題，每題10分。） （一） 某估價(jià)公司于1999年8月1日對(duì)一宗房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)目的為抵押貸款，按當(dāng)時(shí)

61、正常市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的結(jié)果為1000萬(wàn)元，銀行據(jù)此貸款給業(yè)主800萬(wàn)元。2001年10月1日，因該業(yè)主無(wú)力償還貸款，銀行申請(qǐng)，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬(wàn)元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行100萬(wàn)元。為此，銀行要求估價(jià)公司賠償該100萬(wàn)元的損失，而估價(jià)公司認(rèn)為自己沒有責(zé)任。請(qǐng)問估價(jià)公司應(yīng)如何說(shuō)明自己沒有責(zé)任和解釋其原因？ （二） 某公司欲將其位于商業(yè)取得一棟自建4層廠房，轉(zhuǎn)讓給某集團(tuán)改建為百貨超市。根據(jù)該公司提供的房地產(chǎn)權(quán)證，該廠房為框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6000平方米，竣工日期為1980年5月?，F(xiàn)委任某估價(jià)公司評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格，請(qǐng)問該估價(jià)公司該搜索那

62、些資料？ （三） 商業(yè)區(qū)某工廠共6層，每層建筑面積3000平方米，土地使用年限為40年，從1996年5月18日起計(jì)。該商場(chǎng)一至四層于1998年5月18日租出，租期為5年，月租金為每平方米240遠(yuǎn)，且每年不變；五至六層于1998年7月1日租出，租期為3年，月租金為每平方米210元，現(xiàn)空置。問現(xiàn)評(píng)估該商場(chǎng)帶租約出售的價(jià)格，應(yīng)優(yōu)先選用哪兩種估價(jià)方法，并寫出估價(jià)技術(shù)路線。 二、 單項(xiàng)選擇題（共2大題，5小題，每大題10分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)。） （一） 1994年6月甲、乙雙方?jīng)Q定合作開發(fā)某高層住宅樓，規(guī)劃批準(zhǔn)用地15000平方米，建筑面

63、積50000平方米。合同約定甲方出地，乙方出建設(shè)資金，住宅樓建成后甲、乙雙方按建筑面積的3：7比例分房。其中甲分得的部分定為自用住宅，不需繳納土地使用權(quán)出讓金；乙分得的部分定為商品住宅，并于1994年10月30日辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交清了1400萬(wàn)元的土地使用權(quán)出讓金。1996年10月30日主體結(jié)構(gòu)建至四層時(shí)，由于乙方原因停工?，F(xiàn)法院判決拍賣乙方權(quán)益，乙方也同意同時(shí)委托拍賣其在該項(xiàng)目的權(quán)益。法院經(jīng)調(diào)查確認(rèn)已完工程的建筑費(fèi)為3000萬(wàn)元，至建成還需投入建筑費(fèi)6600萬(wàn)元，自用住宅改為商品住宅須補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，為每平方米建筑面積1000元，并在辦理過戶手續(xù)時(shí)直接向土地管理部門繳納，不包

64、含在拍賣價(jià)款中。經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)目附近同類土地使用權(quán)出讓的最新拍賣熟地樓面地價(jià)為每平方米1500元。問： 1該項(xiàng)目整體拍賣時(shí)競(jìng)買人的最可能出價(jià)為（ ）。 A 已完工程的建筑費(fèi)3000萬(wàn)元+已交的土使用權(quán)出讓金1400萬(wàn)元 B 已完工程的建筑費(fèi)3000萬(wàn)元+已交的土使用權(quán)出讓金1400萬(wàn)元+需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬(wàn)元 C 在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值+土地市場(chǎng)價(jià)值7500萬(wàn)元-需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬(wàn)元 D 在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值+土地市場(chǎng)價(jià)值7500萬(wàn)元 2該項(xiàng)目中甲方權(quán)益最可能的拍賣價(jià)值為（ ）。 A 在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值*30%+（土地市場(chǎng)價(jià)值7500萬(wàn)元-

65、需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬(wàn)元）*30% B 在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值*30%+（土地市場(chǎng)價(jià)值7500萬(wàn)元-其中的土地使用權(quán)出讓金1500萬(wàn)元）*30%+甲方分得部分未建工程建筑物預(yù)期市場(chǎng)價(jià)值 C 在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值*30%+（土地市場(chǎng)價(jià)值7500萬(wàn)元-需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬(wàn)元）*30%+甲方分得部分未建工程建筑物預(yù)期市場(chǎng)價(jià)值 D 以上三種判斷都不對(duì) （二） 某公司擁有一棟舊寫字樓，房屋所有權(quán)證記載的建筑面積為460平方米。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級(jí)總公司批準(zhǔn)改建，建筑面積可增至600平方米，該公司認(rèn)為建600平方米經(jīng)濟(jì)上合算，擅自建成建筑面積1000平方米的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請(qǐng)某機(jī)構(gòu)對(duì)該寫字樓進(jìn)行估價(jià)。 1 建的最終批準(zhǔn)權(quán)在（ ）。 A 政府房地產(chǎn)管理部門 B 政府規(guī)劃管理部門 C 政府土地