置業(yè)報告與壓力測試

1、置業(yè)報告置業(yè)報告中海國際社區(qū)中海國際社區(qū)Company Logo一、宏觀分析一、宏觀分析Company Logov1、房價發(fā)展趨勢分析、房價發(fā)展趨勢分析v 近二年，大中城市房價紛紛一定比例下降，近二年，大中城市房價紛紛一定比例下降，尤其是北京上海這樣一線城市，下降比例達尤其是北京上海這樣一線城市，下降比例達到到10%。v 我們認為：從短期來看，今年全國房價或我們認為：從短期來看，今年全國房價或?qū)嗬m(xù)下行；從中長期來看，房價會陸續(xù)上將斷續(xù)下行；從中長期來看，房價會陸續(xù)上漲。漲。Company Logo短期看房價短期看房價政府堅持從嚴調(diào)控不放松：1，二代會溫家寶總理發(fā)話：房價還遠遠沒有回到合理的價

2、位，因此，調(diào)控不能放松。2，佛山、蕪湖、上海各地方政府“新政”紛紛被叫停今年全國房價或?qū)⒔衲耆珖績r或?qū)⒗^續(xù)下行繼續(xù)下行房地產(chǎn)依托在2012年迎來了集中償付期：房地產(chǎn)信托到期規(guī)模約為2010年的2.5倍。對于大部分靠信托投融資的中小型企業(yè)，原本資金鏈就比較緊張，再面臨信托償付壓力，需要通過降價來促銷。Company Logo中長期看房價：房價會陸續(xù)上漲中長期看房價：房價會陸續(xù)上漲v從理論上：供求理論從理論上：供求理論ABC供給需求v從實際上：經(jīng)濟不斷增長、人民生活水平提從實際上：經(jīng)濟不斷增長、人民生活水平提高，地方政府財政壓力等因素推動房價上漲。高，地方政府財政壓力等因素推動房價上漲。Comp

3、any Logo2、先導(dǎo)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃、先導(dǎo)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃2021-2030成熟發(fā)展階段2013-2020快速發(fā)展階段2008-2012起步階段2008年4月21日基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，帶動輻射能力增強基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，帶動輻射能力增強先導(dǎo)區(qū)基本建成先導(dǎo)區(qū)基本建成綜合實力全面提升，綜合實力全面提升，核心區(qū)主體功能區(qū)基本形成核心區(qū)主體功能區(qū)基本形成核心區(qū)骨架基本拉開，核心區(qū)骨架基本拉開，起步區(qū)主體功能區(qū)基本形成起步區(qū)主體功能區(qū)基本形成長沙市大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)整體方案出臺，長沙市大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)整體方案出臺，明確了大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)的戰(zhàn)略目標、明確了大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)的戰(zhàn)略目標、規(guī)劃藍圖等具體問題規(guī)劃藍圖等具體問題

4、Company Logo3、政府政策支持、政府政策支持在財政支持上在財政支持上:市政府市政府2008年起年內(nèi)每年起年內(nèi)每年安排年安排5億元以上專項資金用于先導(dǎo)區(qū)億元以上專項資金用于先導(dǎo)區(qū)建設(shè)。建設(shè)。在產(chǎn)業(yè)支持上在產(chǎn)業(yè)支持上:新進入先導(dǎo)區(qū)的產(chǎn)業(yè)目錄新進入先導(dǎo)區(qū)的產(chǎn)業(yè)目錄范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)項目，享受長沙高新技術(shù)范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)項目，享受長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的土地、稅費等優(yōu)惠政策產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的土地、稅費等優(yōu)惠政策Company Logo二、選樓原因二、選樓原因Company Logo開發(fā)商實力雄厚，信用程度高開發(fā)商實力雄厚，信用程度高1樓盤生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，倚靠洋湖濕地樓盤生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，倚靠洋湖濕地公園公園2樓盤

5、宣傳：精裝小戶型有供暖設(shè)備樓盤宣傳：精裝小戶型有供暖設(shè)備Company Logo三、微觀分析三、微觀分析Company Logo1、樓盤開發(fā)公司簡介及分析：、樓盤開發(fā)公司簡介及分析：1979199220102011.9成立于香港成立于香港在香港聯(lián)交所上市在香港聯(lián)交所上市榮登英國金融時報榮登英國金融時報“全球全球500強強”，為唯，為唯一上榜的內(nèi)地房企一上榜的內(nèi)地房企 。 品牌價值評估達品牌價值評估達246.87億元，位居億元，位居行業(yè)第一。行業(yè)第一。 Company Logo2、樓盤簡介：、樓盤簡介：長沙中海國際社區(qū)由中海地產(chǎn)集團開發(fā)建設(shè)。規(guī)劃用地面積約36萬平米，總建筑面積約130萬平米。五

6、證齊全：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證Company Logo項目完工鳥瞰圖項目完工鳥瞰圖Company LCompany Logo3、樓盤地理位置分析、樓盤地理位置分析南望中部最大洋湖垸生態(tài)濕地公園北鄰岳麓山風(fēng)景區(qū)和岳麓山國家大學(xué)科技園區(qū)東接大河西先導(dǎo)區(qū)總部經(jīng)濟區(qū)和湘江風(fēng)光帶、銜接猴子石大橋北北南南東東Company LCompany Logo4、周邊配套設(shè)施：、周邊配套設(shè)施：教育教育醫(yī)院：醫(yī)院： 市四醫(yī)院丶武警總醫(yī)院市四醫(yī)院丶武警總醫(yī)院中南大學(xué)中南大學(xué)湖湖師大師大湖大湖大師大附中師大附中師大附小師大附小工業(yè)職工業(yè)職院院Compa

7、ny Logo銀行銀行建行建行交行交行興業(yè)興業(yè)郵政郵政Company Logo其他配套設(shè)施其他配套設(shè)施 ：岳麓山公園、南郊公園、洋湖垸生態(tài)濕地：岳麓山公園、南郊公園、洋湖垸生態(tài)濕地（16000畝）、白鶴自然生態(tài)保護區(qū)（畝）、白鶴自然生態(tài)保護區(qū)（5000畝）畝）Company Logo5、交通：、交通：臨近地鐵3號線17路，63路快線，912路，908路繞城高速，長潭西高速5.1、主要交通方式：、主要交通方式：Company Logo5.2、住戶出行：、住戶出行：902路主要站點：王家灣路主要站點：王家灣 、陽光、陽光100國際新城國際新城 、 南郊公園、新開鋪路口南郊公園、新開鋪路口 、省第二

8、人民醫(yī)院、黃、省第二人民醫(yī)院、黃土嶺土嶺 、南門口、南門口 、天心閣、天心閣、 地質(zhì)中學(xué)、南湖大市地質(zhì)中學(xué)、南湖大市場場 等等918路主要站點：高橋路主要站點：高橋 、德政園東、德政園東 、長嶺、雨花、長嶺、雨花亭西、亭西、 新建西路口新建西路口 、 長沙理工大學(xué)長沙理工大學(xué) 、尚美醫(yī)、尚美醫(yī)院院(廣廈新村廣廈新村)、 猴子石路口猴子石路口 、 南郊公園、南郊公園、 陽陽光光100國際新城、國際新城、 湖南工業(yè)職業(yè)學(xué)院湖南工業(yè)職業(yè)學(xué)院 、湖南中、湖南中醫(yī)藥大學(xué)醫(yī)藥大學(xué)63路駛往新一佳方向路駛往新一佳方向17路可達汽車南站、樹達學(xué)院、汽車西站等路可達汽車南站、樹達學(xué)院、汽車西站等Company

9、Logo6、樓盤內(nèi)部情況：、樓盤內(nèi)部情況：6.1、樓盤總體規(guī)劃：、樓盤總體規(guī)劃：基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)別墅別墅區(qū)區(qū)三期三期高層高層四期四期一期、一期、二期在二期在售售Company LCompany Logo6.2、樓盤詳細信息、樓盤詳細信息:物業(yè)類別：住宅物業(yè)類別：住宅 主力戶型：二居至四居主力戶型：二居至四居82-160平米平米裝修狀況：精裝與毛坯裝修狀況：精裝與毛坯 基礎(chǔ)配套設(shè)施燃氣：管道天燃氣基礎(chǔ)配套設(shè)施燃氣：管道天燃氣開盤日期：開盤日期：2011-10 交房日期：交房日期：2012產(chǎn)權(quán)年限產(chǎn)權(quán)年限 70年年 裝修狀況：精裝修裝修狀況：精裝修,精裝小戶型供暖精裝小戶型供暖建筑類別：多層、

10、高層、建筑類別：多層、高層、 房屋屬性：商品房房屋屬性：商品房 小高層小高層 建筑結(jié)構(gòu)：框架建筑結(jié)構(gòu)：框架 車位信息：車位信息：1449 (1:0.47) 規(guī)劃戶數(shù)規(guī)劃戶數(shù) 3059戶戶 樓間距：樓間距：60m容容 積積 率：率：3.1 綠綠 化化 率：率：40.02物業(yè)公司物業(yè)公司 長沙中海興業(yè)房地產(chǎn)有限公司長沙中海興業(yè)房地產(chǎn)有限公司 物業(yè)費物業(yè)費 公寓公寓: 1.98元元/平米平米/月月Company Logo6.3、主打小戶型：、主打小戶型：90平米平米供暖供暖純坐北純坐北朝南朝南80平米平米現(xiàn)售小戶型現(xiàn)售小戶型全部位于全部位于2530層層小戶型基本情況小戶型基本情況Company Lo

11、go九十平米小戶型九十平米小戶型Company Logo八十平米小戶型八十平米小戶型Company Logo附：樣板間（附：樣板間（90）照片）照片Company LCompany Logo四、置業(yè)計劃單四、置業(yè)計劃單Company Logov 單價（精裝小戶型單價（精裝小戶型80平米）：約平米）：約6300元每平米元每平米v 付款方式：按揭付款方式：按揭v 折后總價：折后總價：53wv 首付：首付：16Wv 時間：時間：15年；月供：年；月供：3336v 貸款額：貸款額：37Wv 其他代收費：共其他代收費：共11140v 契稅：契稅：10600v 產(chǎn)權(quán)登記費：產(chǎn)權(quán)登記費：80v 國土登記費：

12、國土登記費：100v 印花稅：無印花稅：無v 抵押登記費：抵押登記費：80v 按揭公證費：按揭公證費：200v 維修基金：維修基金：9309v 首付合計：首付合計：Company Logo五、小結(jié)：樓盤分析五、小結(jié)：樓盤分析Company Logo1樓盤整體樓盤整體生態(tài)環(huán)境生態(tài)環(huán)境優(yōu)越優(yōu)越2精裝小戶型精裝小戶型整體性價比整體性價比高，尤其是高，尤其是80平米小平米小戶型戶型3開發(fā)商資金、開發(fā)商資金、實力雄厚，實力雄厚，是房地產(chǎn)龍是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，信頭企業(yè)，信用度高用度高：Company Logo現(xiàn)階段交通不便現(xiàn)階段交通不便現(xiàn)階段周圍配套設(shè)施現(xiàn)階段周圍配套設(shè)施不齊全不齊全Company Logo

13、17路，路，63路快線路快線Company Logo912路，路，908路公交車路公交車Company Logo：處于先導(dǎo)區(qū)，未來開發(fā)潛力大處于先導(dǎo)區(qū)，未來開發(fā)潛力大若開發(fā)商未能兌現(xiàn)承諾，則會對小區(qū)若開發(fā)商未能兌現(xiàn)承諾，則會對小區(qū)居民生活的便利帶來極大威脅居民生活的便利帶來極大威脅Company Logo六、總結(jié)六、總結(jié)Company Logo此房周圍自然環(huán)境較好，適合居住、療養(yǎng)。此房周圍自然環(huán)境較好，適合居住、療養(yǎng)。但短期內(nèi)周圍配套設(shè)施不齊全，交通不便，但短期內(nèi)周圍配套設(shè)施不齊全，交通不便，對于無車上班族來說是個棘手的問題對于無車上班族來說是個棘手的問題宏觀分析宏觀分析開發(fā)商狀況開發(fā)商狀況樓

14、盤內(nèi)部分析樓盤內(nèi)部分析樓盤周邊分析樓盤周邊分析Company Logo附：相片附：相片Company Logo七、壓力測試七、壓力測試Company Logo設(shè)定壓力情景：1、輕度壓力：假設(shè)房價下降10%2、中度壓力：假設(shè)房價下降20%3、重度壓力：假設(shè)房價下降30%壓力測試壓力測試確定風(fēng)險因子：EL=PD*LGD*EADEL：預(yù)期損失PD：違約概率LGD：違約損失率EAD：違約風(fēng)險暴露Company Logov2009年商業(yè)銀行不良貸款情況年商業(yè)銀行不良貸款情況v Company Logov2000-2009 年我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模年我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模v Company Log

15、ov2009年商業(yè)銀行撥備情況表年商業(yè)銀行撥備情況表v附：撥備覆蓋率貸款損失減值準備金余額不良貸款余額100% Company Logov 參照巴塞爾協(xié)議，可以知道的個貸取參照巴塞爾協(xié)議，可以知道的個貸取50%，取貸款，取貸款余額作為近似值，當取余額作為近似值，當取100%、50%、40%、30%時，根據(jù)時，根據(jù)2009年的數(shù)據(jù)，可計算得：年的數(shù)據(jù)，可計算得： v 100%*50%*3.86萬億萬億=1.93萬億萬億v 5*50%*3.86萬億萬億=0.965萬億萬億 v 40%*50%*3.86萬億萬億=0.772萬億萬億v 30%*50%*3.86萬億萬億=0.588萬億萬億v 我國商業(yè)銀行貸款損失減值準備金余額我國商業(yè)銀行貸款損失減值準備金余額=1.55*4973.3=0.77086萬億萬億v 商業(yè)銀行可承受商業(yè)銀行可承受40%左右的個貸違約率。左右的個貸違約率。Company Logo根據(jù)相關(guān)銀行調(diào)研數(shù)據(jù)：當房價下