土地增值稅法相關(guān)資料全

1、 n更多企業(yè)學(xué)院：中小企業(yè)管理全能版183套講座+89700份資料總經(jīng)理、高層管理49套講座+16388份資料中層管理學(xué)院46套講座+6020份資料 國(guó)學(xué)智慧、易經(jīng)46套講座人力資源學(xué)院56套講座+27123份資料各階段員工培訓(xùn)學(xué)院77套講座+ 324份資料員工管理企業(yè)學(xué)院67套講座+ 8720份資料工廠生產(chǎn)管理學(xué)院52套講座+ 13920份資料財(cái)務(wù)管理學(xué)院53套講座+ 17945份資料 銷售經(jīng)理學(xué)院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓(xùn)學(xué)院72套講座+ 4879份資料n更多企業(yè)學(xué)院：中小企業(yè)管理全能版183套講座+89700份資料總經(jīng)理、高層管理49套講座+16388

2、份資料中層管理學(xué)院46套講座+6020份資料 國(guó)學(xué)智慧、易經(jīng)46套講座人力資源學(xué)院56套講座+27123份資料各階段員工培訓(xùn)學(xué)院77套講座+ 324份資料員工管理企業(yè)學(xué)院67套講座+ 8720份資料工廠生產(chǎn)管理學(xué)院52套講座+ 13920份資料財(cái)務(wù)管理學(xué)院53套講座+ 17945份資料 銷售經(jīng)理學(xué)院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓(xùn)學(xué)院72套講座+ 4879份資料n更多企業(yè)學(xué)院：中小企業(yè)管理全能版183套講座+89700份資料總經(jīng)理、高層管理49套講座+16388份資料中層管理學(xué)院46套講座+6020份資料 國(guó)學(xué)智慧、易經(jīng)46套講座人力資源學(xué)院56套講座+

3、27123份資料各階段員工培訓(xùn)學(xué)院77套講座+ 324份資料員工管理企業(yè)學(xué)院67套講座+ 8720份資料工廠生產(chǎn)管理學(xué)院52套講座+ 13920份資料財(cái)務(wù)管理學(xué)院53套講座+ 17945份資料 銷售經(jīng)理學(xué)院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓(xùn)學(xué)院72套講座+ 4879份資料第 八 章土地增值稅法 本章屬于小稅種中的重點(diǎn)章節(jié)，題型有單選、多選和計(jì)算題，分值在5-8分。 每年均有計(jì)算題題型，通常是與營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加結(jié)合命題。第一節(jié)土地增值稅基本原理一、土地增值稅概念土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)與地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一

4、種稅。注轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的稅：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、契稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅等二、我國(guó)土地增值稅的特點(diǎn)（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)（收入-扣除項(xiàng)目）（二）征稅面比較廣（各種單位與個(gè)人）（三）實(shí)行超率累進(jìn)稅率（唯一使用此稅率）（四）實(shí)行按次征收（房地產(chǎn)企業(yè)可按月）第二節(jié)納稅義務(wù)人與征稅圍一、納稅義務(wù)人：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑與其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。二、征稅圍（一）基本征稅圍1.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)（只賣地）提示1.限國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,集體土地使用權(quán)不得交易。2.出讓不征 （出讓：一級(jí)市場(chǎng) 轉(zhuǎn)讓：二級(jí)市

5、場(chǎng)）3.產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)不轉(zhuǎn)讓的不征（如出租）4.一般應(yīng)取得收入，無(wú)收入不征（如繼承）2.地上的建筑物與其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓（新房銷售）3.存量房地產(chǎn)的買賣（二手房銷售） （二）具體情況判定具體事項(xiàng)稅法規(guī)定1.房地產(chǎn)繼承、贈(zèng)予繼承不征（無(wú)收入）。特定贈(zèng)予不征（公益性、直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人）非公益性贈(zèng)予，征稅。2.房地產(chǎn)出租不征（權(quán)屬未轉(zhuǎn)移）。09原.判斷題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租的，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。答案3.房地產(chǎn)抵押抵押期不征（權(quán)屬未轉(zhuǎn)移）；抵押期滿，轉(zhuǎn)讓權(quán)屬抵債，征。4.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，雙方均征；個(gè)人之間互換

6、自有居住用房，經(jīng)稅務(wù)核實(shí)，可免征。5.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。被投資方或聯(lián)營(yíng)企業(yè)如為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的應(yīng)征稅。6.合作建房建成后自用，暫免征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。7.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。8.代建房行為不征（只提供建筑業(yè)勞務(wù)）。9.房地產(chǎn)的重新評(píng)估不征（賬面增值，無(wú)實(shí)際收入）。實(shí)際轉(zhuǎn)讓增值的征例題.多選題（2003年）下列各項(xiàng)中，不屬于土地增值稅圍的有（ ）A.以房地產(chǎn)抵債，尚未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的B.房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期的C.以房地產(chǎn)租賃給承租人使用，出租人取得租金的D.以出地出資方

7、式合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的參考答案ABC第三節(jié)稅率四級(jí)超率累進(jìn)稅率級(jí) 數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)1不超過(guò)50%的部分30%02超過(guò)50%至100%的部分40%5%3超過(guò)100%至200%的部分50%15%4超過(guò)200%的部分60%35%第四節(jié)應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目一、應(yīng)稅收入的確定：各類收入，包括貨幣、實(shí)物和其他收入。二、扣除項(xiàng)目的確定（共6類）-收入扣除相配比原則扣除項(xiàng)目相關(guān)規(guī)定（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額包括：地價(jià)款與相關(guān)費(fèi)用（含契稅）（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1.土地征用與拆遷補(bǔ)償費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.建筑安裝工程費(fèi)4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5.公共配套設(shè)施費(fèi)6.開發(fā)間接費(fèi)用（三

8、）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用注會(huì)計(jì)制度規(guī)定期間費(fèi)用直接入企業(yè)損益，無(wú)法全按項(xiàng)目分?jǐn)?，故只能按?biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除,而不是據(jù)實(shí)扣除.但財(cái)務(wù)費(fèi)用中數(shù)額較大的利息費(fèi)用有單獨(dú)詳細(xì)規(guī)定（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以這里的利息注意兩點(diǎn)：不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。不包括加息、罰息。（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以

9、（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金提示外資企業(yè)從10年12月1日起開始交納城建稅與教育費(fèi)附加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加其他企業(yè)：加扣印花稅印花稅萬(wàn)分之五“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目?jī)H適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：加計(jì)扣除費(fèi)用（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%（六）房屋與建筑物的評(píng)估價(jià)格適用于：存量房銷售評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)×成新度折扣率（新增）1. 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房與建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，根據(jù)條例第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額(即：取得土地使用權(quán)所支付的金

10、額、新建房與配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房與建筑物的評(píng)估價(jià)格)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年?？鄢痤~=發(fā)票價(jià)×（1+5%×年數(shù)）2.對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5的基數(shù)。 3.對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房與建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收。例題·單選題（2005年）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值

11、稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，允許單獨(dú)扣除的稅金是（）。A.營(yíng)業(yè)稅、印花稅B.房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅C.營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅D.印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅 參考答案C例題·單選題（2003年）某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計(jì)10000萬(wàn)元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該項(xiàng)目所在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按國(guó)家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬(wàn)元。計(jì)算確認(rèn)該商品房項(xiàng)目繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目”的金額為（）。A.1500萬(wàn)元B.2000萬(wàn)元C.2500萬(wàn)元D.3

12、000萬(wàn)元 參考答案D答案解析應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目”10000×10%10000×20%3000（萬(wàn)元）總結(jié)扣除項(xiàng)目適用情況具體情況可扣除項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新房銷售1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4.轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）其他企業(yè)新房銷售1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加、印花稅。二手房銷售1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（一般沒有）2.房屋與建筑物的評(píng)估價(jià)格（評(píng)估費(fèi)可扣）3.

13、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（不含契稅）：營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅和教育費(fèi)附加。只賣地1取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。房地產(chǎn)企業(yè)：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加。其他企業(yè)：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅。例題.多選題（09年舊制度）轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目有（）A.舊房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格 B.支付評(píng)估機(jī)構(gòu)的費(fèi)用 C.建造舊房產(chǎn)的重置成本 D.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各種稅費(fèi)參考答案ABD第五節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算一、增值額的確定（計(jì)稅依據(jù)）一般為計(jì)算得出， 特殊為評(píng)估土地增值額轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過(guò)程中，納稅人有下列情形之一的，則按照

14、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。二、應(yīng)納稅額的計(jì)算方法計(jì)算步驟1、 增值額=收入扣除項(xiàng)目2、 增值率=增值額/扣除項(xiàng)目3、 根據(jù)增值率確定適用稅率與速算扣除系數(shù)4、 稅額=增值額適用稅率扣除項(xiàng)目速算扣除系數(shù)教材例題假定某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房一棟，取得收入總額為l 000萬(wàn)元，應(yīng)扣除的購(gòu)買土地的金額、開發(fā)成本的金額、開發(fā)費(fèi)用的金額、相關(guān)稅金的金額、其他扣除金額合計(jì)為400萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅。(1)先計(jì)算增值額：增值額=1000400=600(萬(wàn)

15、元)(2)再計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=600+400=150根據(jù)上述計(jì)算方法增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額l00，未超過(guò)200時(shí)，其適用的計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×50-扣除項(xiàng)目金額×15(3)最后計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅：應(yīng)繳納土地增值稅=600×50-400×15=240(萬(wàn)元)”例題.計(jì)算題（2010年）某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款6000萬(wàn)元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地70%（其余30

16、%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過(guò)程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)5800萬(wàn)元；發(fā)生的利息費(fèi)用為300萬(wàn)元，不高于同期限貸款利率并能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對(duì)外出租，其余部分對(duì)外銷售。2010年4月6月該公司取得租金收入共計(jì)60萬(wàn)元，銷售部分全部售完，共計(jì)取得銷售收入14000萬(wàn)元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過(guò)程中，共計(jì)發(fā)生管理費(fèi)用800萬(wàn)元、銷售費(fèi)用400萬(wàn)元。（說(shuō)明：該公司適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%；教育費(fèi)附加征收率為3%；契稅稅率為3%；其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%.）要求：根據(jù)上述資料

17、，按照下列序號(hào)計(jì)算回答問(wèn)題，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。（1）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年4月6月共計(jì)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅。（2）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年4月6月共計(jì)應(yīng)繳納的城建稅和教育費(fèi)附加。（3）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地成本。（4）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本。（5）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用。（6）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓土地增值稅的增值額。（7）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。參考答案（1）營(yíng)業(yè)稅=60×5%+14000×5%=3+700=703（萬(wàn)元）（2）城建稅和教育費(fèi)附加=7

18、03×（7%+3%）=70.3（萬(wàn)元）（3）土地成本=（6000+6000×3%）×70%×80%=3460.8（萬(wàn)元）（4）開發(fā)成本=5800×80%=4640（萬(wàn)元）（5）開發(fā)費(fèi)用=300×80%+（3460.8+4640）×5%=240+405.04=645.04（萬(wàn)元）（6）寫字樓土地增值稅的增值額=14000-3460.8-4640-645.04-14000×5%×（1+7%+3%）-（3460.8+4640）×20%=2864（萬(wàn)元）（7）增值稅率2864（14000-2864）&#

19、215;100%=25.72%應(yīng)繳納的土地增值稅=2864×30%=859.2（萬(wàn)元）例題.單選題（09年舊制度）某生產(chǎn)企業(yè)2008年銷售一棟8年前建造的辦公樓，取得銷售收入1200萬(wàn)元。該辦公樓原值700萬(wàn)元，已計(jì)提折舊400萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該辦公樓的重置成本為1400萬(wàn)元，成新度折扣率為五成，銷售時(shí)繳納各種稅費(fèi)共計(jì)72萬(wàn)元。該生產(chǎn)企業(yè)銷售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅（）參考答案扣除項(xiàng)目1400×5072772（萬(wàn)元），增值額1200772428（萬(wàn)元），增值率428÷77255.44，應(yīng)納土地增值稅428×40772×5132.6萬(wàn)三

20、、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算（一）清算單位：以國(guó)家有關(guān)部門審批的開發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目為單位，普通住宅與非普通住宅分別計(jì)算增值額。例題.單選題（2010年）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可作為清算單位的是（）。A.規(guī)劃申報(bào)項(xiàng)目B.審批備案項(xiàng)目C.商業(yè)推廣項(xiàng)目D.設(shè)計(jì)建筑項(xiàng)目參考答案B（二）清算條件（符合其一）應(yīng)進(jìn)行清算的（必須清算）（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算的（不是必須）（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超

21、過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。例題.多選題（09年新制度）下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（ ）。A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的C.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售的D.取得銷售(預(yù)售)許可證2年仍未銷售完的（3年未售完可以要求清算）參考答案ABC(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收人確定1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣

22、性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。3（新增）土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額與其他收益確認(rèn)收人。(四)土地增值稅的扣除項(xiàng)目1除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的

23、金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用與與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下

24、原則處理：(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；(2)建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收人，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。例題.單選題（09年新制度）清算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的會(huì)所等公共設(shè)施，其成本費(fèi)用可以扣除的情形是（ ）。A.建成后開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的B.建成后開發(fā)企業(yè)用于出租的c.建成后直接贈(zèng)與其他企業(yè)的D.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的參考答案D4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)人房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（5-9新增）5屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的