南京中糧九龍湖項(xiàng)目策劃分析報(bào)告

1、南京中糧九龍湖項(xiàng)目策劃分析南京中糧九龍湖項(xiàng)目策劃分析報(bào)告報(bào)告中糧-彩云居命題速度、品牌、利潤(rùn) 一樣不能少審題93平米以下占82.7%；119平米以上占17.3%；以小戶型為主，輔以部分舒適性三房及復(fù)式房，當(dāng)然還有迷你型公寓。占地面積：43867方總建面：74574萬(wàn)方容積率：1.7建筑高度：35米用地性質(zhì)：二類居住用地總戶數(shù)：1064車位數(shù)：597破題大號(hào)彩云居方方正正一塊地，中規(guī)中矩”中”項(xiàng)目。秉性中庸突破需要個(gè)性？破題的過程就是個(gè)性的尋找和塑造過程。市場(chǎng)找趨勢(shì)找機(jī)會(huì)找問題對(duì)應(yīng)評(píng)標(biāo)要素3定位定市場(chǎng)定目標(biāo)定價(jià)值對(duì)應(yīng)評(píng)標(biāo)要素4/5概念給項(xiàng)目一個(gè)騰飛翅膀?qū)?yīng)評(píng)標(biāo)要素6推售一切盡在掌握的未來(lái)對(duì)應(yīng)評(píng)標(biāo)

2、要素7市 場(chǎng)市 場(chǎng)政策解讀從07年9.27到10年4.15胳膊與大腿之爭(zhēng)推動(dòng)成長(zhǎng)07年9.27金融危機(jī)幫忙，連續(xù)16個(gè)月量?jī)r(jià)齊跌，趕緊救市。10年4.15新政次月各地銷量急劇萎縮，市場(chǎng)一片蕭條08年被擠兌（人所共知）09年被忽悠（來(lái)不及出貨）10年被蒙騙（香檳都備好了）出不了貨，這是個(gè)問題PK大會(huì)史上最強(qiáng)（重拳）VS耐藥性（皮實(shí)）嘴硬（不差錢）VS冷眼（叫你撐）龜縮（沒細(xì)則）VS叫囂（新稅制）落袋為安VS博取高利民生VS誤傷觀望VS彷徨盡頭在哪機(jī)動(dòng)政策VS長(zhǎng)久政策通脹VS保值二元市場(chǎng)的矛盾總經(jīng)理要讓總理開心戰(zhàn)役已經(jīng)打響，陣型已經(jīng)列好，仗總歸要打，督陣的有想法，既然勝利天注定，那么就要先安撫未出

3、征的老弱殘兵。要求：1、不會(huì)嘩變；2、不要招搖。妥了！一年之內(nèi)看表現(xiàn)政策不可違趨勢(shì)不可逆剛需不可背結(jié) 論市 場(chǎng)區(qū)段分析我們的九龍湖1、岔路口板塊2、百家湖板塊3、將軍路板塊4、東山板塊板塊5、九龍湖板塊6、科學(xué)園板塊7、湯山麒麟板塊江寧七大板塊之一，我們相對(duì)邊緣主城第一站/火車南站、地鐵強(qiáng)勁引擎已類主城化近城/環(huán)境/地鐵/鳳凰港中心商業(yè)規(guī)劃高端配套、環(huán)境改善老市鎮(zhèn)/繁華/地緣人口自我中心化輻射1、岔路口板塊2、百家湖板塊3、將軍路板塊4 、 東 山 板 塊5、九龍湖板塊6、科學(xué)園板塊7、湯山麒麟板塊近城/山水/大學(xué)城/別墅聚居地山水人文、環(huán)境改善板塊能級(jí) 板塊特征品牌云集/生態(tài)九龍湖/立體交通

4、構(gòu)建大牌開發(fā)商區(qū)域撬動(dòng)溫泉養(yǎng)生/受仙林輻射/弱配套度假型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向/方山/大學(xué)城/ /地鐵/弱配套升級(jí)改善板塊能級(jí)1990年起步2000年萌發(fā)2001-2003年發(fā)展2004-2007年加速2008-2010年成熟區(qū)域?qū)儆诔鞘袛U(kuò)張的自然延伸，除少數(shù)高檔第二居所外，大部分作為被迫出城的中低收入者集散地。江寧撤縣建區(qū)，經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟(jì)中所占比重也與日俱增。時(shí)逢南京城建改造帶來(lái)大量拆遷的剛性需求，使得江寧房地產(chǎn)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)政府資金政策偏向河西，雖然打出打造江寧新城的口號(hào)，但缺乏政府資金政策的投入與支持，配套與交通一直無(wú)法跟上房地產(chǎn)開發(fā)速度，成為其發(fā)展瓶頸。商業(yè)配套逐

5、漸成熟，根據(jù)最新規(guī)劃，江寧由新市區(qū)定位于“一主城三副城”副城之一。同時(shí)隨著地鐵南延以及其他交通的建設(shè)，江寧逐漸成熟，走上又一輪快速發(fā)展階段。發(fā)展足跡金帶：地鐵1號(hào)南延線推動(dòng)服務(wù)業(yè)發(fā)展軸線貫通，成為聯(lián)系東西片區(qū)發(fā)展的金帶；綠廊：秦淮河及其藍(lán)線范圍，是游憩觀光、休閑娛樂的功能軸線，也是聯(lián)系各個(gè)片區(qū)發(fā)展的綠色景觀軸線；紐結(jié)中心：跨秦淮河兩岸的多個(gè)公共中心形成強(qiáng)核，由功能和特征明顯的四個(gè)中心構(gòu)成：服務(wù)整個(gè)江寧區(qū)的天印公園行政中心，百家湖北側(cè)的河定橋低成本商務(wù)中心、楊家圩文化中心、百家湖東側(cè)的鳳凰港商業(yè)休閑中心。此外，鐵路南京南站及站南地區(qū)形成的北核，打造成集交通樞紐、物流中心、公共集散中心、休閑娛樂、

6、商貿(mào)服務(wù)為一體的都市區(qū)級(jí)中心，成為縫合主城區(qū)和東山新市區(qū)的紐結(jié)中心。RBD網(wǎng)絡(luò)：交通樞紐、物流、文化休閑、商業(yè)、商務(wù)、商貿(mào)、行政事務(wù)管理等功能的各個(gè)中心組成網(wǎng)絡(luò)化的都市區(qū)RBD江寧大有可為金帶、綠廊、紐結(jié)中心、 RBD網(wǎng)絡(luò)板塊板塊描述樓市特點(diǎn)岔路口板塊距離市中心較近10公里、交通較為便利、社區(qū)配套逐漸成熟，與江寧其他板塊相比沒有特殊景觀資源支撐，但因其交通便利吸引不少客戶大盤居多，樓盤品質(zhì)較好，二手房市場(chǎng)火爆，火車南站的搬遷給區(qū)域發(fā)展帶來(lái)新機(jī)遇百家湖板塊江寧開發(fā)較早的一個(gè)板塊，別墅起源地之一，百家湖板塊不僅環(huán)境較好，而且配套較為成熟。新老樓盤交替，交通、景觀資源的不同導(dǎo)致區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格差異較大，

7、可開發(fā)用地緊缺，未來(lái)供應(yīng)量少九龍湖板塊位于江寧南部，繼百家湖之后又一開發(fā)熱點(diǎn)，區(qū)域景色秀麗，大牌云集，但短期內(nèi)配套及交通較弱。雙龍大道高架、機(jī)場(chǎng)高速，地鐵3號(hào)線利好、青奧會(huì)利好對(duì)板塊有一定助力，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，大牌商紛紛進(jìn)駐，后期發(fā)展?jié)摿薮?。科學(xué)園板塊（大學(xué)城板塊）城內(nèi)大學(xué)城的遷入，拉動(dòng)了板塊迅速發(fā)展，軌道交通1號(hào)線延伸段的規(guī)劃給區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展注入活力，但目前交通、生活配套不完善靠近大學(xué)城，人文氣息濃郁，交通不便湯山麒麟板塊遠(yuǎn)離江寧主城區(qū)，整體發(fā)展與江寧其他片區(qū)相比起步較晚。江寧最養(yǎng)生板塊，但交通較為不便三山板塊得天獨(dú)厚的山水資源，主要樓盤形態(tài)以別墅為主。江寧幾乎三分之二的別墅都落戶在這里

8、，區(qū)域配套缺乏，有待進(jìn)一步完善南京最大別墅居住區(qū)，富人聚集地，后期供應(yīng)緊缺。公寓價(jià)格已逼近主城價(jià)格東山板塊板塊江寧房產(chǎn)開發(fā)較早的區(qū)域，由于緊鄰江寧原有的東山鎮(zhèn)，依托小鎮(zhèn)原有的旺盛人氣，配套完善，生活非常方便。是江寧居民置業(yè)首選地規(guī)劃為江寧政治、經(jīng)濟(jì)中心，趨向于多物業(yè)類型發(fā)展，近期供應(yīng)熱點(diǎn)，但未來(lái)供應(yīng)緊缺九龍湖，自有優(yōu)勢(shì)江寧開發(fā)區(qū)已成為南京地區(qū)海內(nèi)外客商競(jìng)相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶地，吸引來(lái)自美國(guó)、日本、瑞典、德國(guó)、澳大利亞、英國(guó)、法國(guó)、意大利、加拿大、菲律賓、新加坡、韓國(guó)、臺(tái)灣、香港等21個(gè)國(guó)家和地區(qū)的1800多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)區(qū)落戶，到位外資超過20億美元，投資額在千萬(wàn)美元以上的大項(xiàng)目有220個(gè)，世界排

9、名前500強(qiáng)的企業(yè)中已有28家進(jìn)區(qū)。而九龍湖板塊就涵蓋了汽車制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、進(jìn)出口加工業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、織科技工業(yè)園等眾多領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)群。蘇源集團(tuán)、長(zhǎng)安福特、國(guó)電南自、南京晨光、海爾曼斯、宇行機(jī)械、九竹企業(yè)、恒寶利、奧特電氣、南京出口加工區(qū)、克里斯汀、同仁醫(yī)院、東大、南師附中、清水亭中小學(xué)等。值得關(guān)注的產(chǎn)業(yè)涵蓋他們的需求已經(jīng)度過旺盛期區(qū)位價(jià)值判研小結(jié)1、從中長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，九龍湖自然生態(tài)環(huán)境、地鐵3號(hào)線利好、青奧會(huì)利好、品牌開發(fā)商進(jìn)駐等可推助板塊發(fā)展；2、板塊邊緣性強(qiáng)，板塊能級(jí)一般；3、目前基本生活配套檔次一般，休閑娛樂購(gòu)物等配套較弱；4、機(jī)場(chǎng)高速/雙龍大道高架，區(qū)內(nèi)及市內(nèi)公交能實(shí)現(xiàn)與主城對(duì)接；

10、5、產(chǎn)業(yè)鏈形成巨大中高端消費(fèi)力，但已經(jīng)得到一定釋放。市 場(chǎng)資源理解北側(cè)新城規(guī)劃混合用地南北長(zhǎng)約314米，東西寬約140米西側(cè)同仁醫(yī)院東側(cè)的加油站南側(cè)吉印大道東側(cè)九州通醫(yī)藥東側(cè)九竹南側(cè)東南大學(xué)我 們東南大學(xué)九龍湖校區(qū)/南師附中以/清水亭中小學(xué)九龍湖與方山：遠(yuǎn)古時(shí)這里是一片大海，海龍王有九個(gè)王子，十分頑皮，攪得水府、天界都不得安寧。玉帝把他們抓住，關(guān)在一個(gè)玉匣里，交由太白金星看管。這九位龍子被關(guān)得不耐煩，在匣中喧鬧不已。太白金星只好帶著匣子去找玉帝，途中不慎，跌落人間，成為今日的方山。九位龍子變成了方山周圍的九個(gè)山嶺，圍繞著方山。在南京，難得山水相映成趣之地除卻玄武湖與紫金山，便屬九龍湖和方山一方

11、天印 一卷長(zhǎng)史一座神峰 一汪碧波江寧主城江北地塊位置約16.7公里約6.6公里雙龍大道高架機(jī)場(chǎng)高速(直線距離2.4公里)目前開通的公交路線：安丹線：安德門(地鐵站）-雨花臺(tái)卡子門岔路口- 河定橋 二十一世紀(jì)國(guó)際公寓同仁醫(yī)院站（項(xiàng)目所在站點(diǎn)）-小丹陽(yáng) 安銅線：銅山 機(jī)場(chǎng)路南口 同仁醫(yī)院站 岔路口卡子門雨花臺(tái) 安德門（地鐵站）區(qū)內(nèi)盛同(16)線，景福(15)線，盛東(21)線，盛福線等地鐵3號(hào)線吉印大道站雙龍大道和吉印大道交界位置2014年青奧會(huì)前通車此點(diǎn)值得大書特書江寧地鐵沿線在售或即將上市樓盤項(xiàng)目名稱面積在售主力戶型推售動(dòng)態(tài)21世紀(jì)國(guó)際公寓7.5萬(wàn)80-10036-98在售房源為50、60一房

12、約30套，均價(jià)13000-14000元/，全款99折，下半年推出90-110戶型180多套。 高爾夫國(guó)際花園21萬(wàn)114、130、150在售四期，五期規(guī)劃未定，目前在售戶型以大戶型為主，均價(jià)12000元/青春水岸4.5萬(wàn)80-1002010年下半年推售萬(wàn)裕龍庭水岸35萬(wàn)80-120兩三房預(yù)計(jì)在下半年首次開盤，首批推6棟高層600多套房源，戶型有77-82的兩房及99-129的三房,價(jià)格未定東方龍湖灣23.7萬(wàn)88兩房、113三房下半年推出232套房源，面積67-179，價(jià)格未定，在售均價(jià)9000元/文鼎雅苑14.5萬(wàn)103-108尾盤2棟120套,下半年推售宜家國(guó)際公寓12.5萬(wàn)戶型56-13

13、0一三房，共99套，均價(jià)9000元/，預(yù)計(jì)6月推售融僑世家15萬(wàn)共1211戶85-135的兩房、三房，預(yù)計(jì)2010年下半年上市城市之光12萬(wàn)共1300戶45-60酒店公寓，預(yù)計(jì)2010年10月上市萊茵東郡44萬(wàn)2010年11月推出40-80單身公寓約700套武夷綠洲56萬(wàn)下半年推出10棟高層60-140，價(jià)格未定東渡國(guó)際青年城23萬(wàn)預(yù)計(jì)2010年1棟26層8-9月推出38單身公寓毛坯，共544套恒悅君鉑國(guó)際3萬(wàn)預(yù)計(jì)下半年推售1棟住宅樓，以小戶型為主左鄰右里30萬(wàn)第5期6棟小高層及高層，目前已經(jīng)推出2棟，主力戶型88-138，在售均價(jià)13000-14000元/，一次性付款92折。同曦國(guó)際廣場(chǎng)35

14、萬(wàn)剩余體量200多套鉑金水岸5萬(wàn)剩余體量140多套,主力戶型77-130，在售價(jià)格11000-14000元/醫(yī)療：緊鄰三級(jí)甲等醫(yī)院同仁醫(yī)院，九龍湖板塊有百家湖社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等；商業(yè)：依靠殷巷商貿(mào)中心，超市菜場(chǎng)郵局電信等基本齊全，但休閑娛樂配套弱。江寧大學(xué)城場(chǎng)館區(qū)是承接青奧會(huì)“三大場(chǎng)館區(qū)”之一優(yōu)勢(shì)（S）地鐵領(lǐng)銜優(yōu)秀交通品牌（不足以KO）自然生態(tài)資源產(chǎn)品面積適銷對(duì)路（有趨同）劣勢(shì)（W）邊緣性臨街噪音加油站醫(yī)院過近配套問題機(jī)會(huì)（O）地鐵江寧新機(jī)遇眾人抬柴青奧會(huì)威脅（T）政策問題扎堆推盤我們需要營(yíng)造個(gè)性市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)剖析項(xiàng)目周邊樓盤分布圖中冶天城駿景華庭同曦假日商業(yè)廣場(chǎng)鳳凰港商貿(mào)中心雅居樂地塊匯金九龍商

15、業(yè)街寶潤(rùn)九龍湖地塊萬(wàn)科金域藍(lán)灣項(xiàng)目地址：清水亭東路9號(hào)占地面積：27萬(wàn)方建筑面積：68萬(wàn)方（地上54）總戶數(shù)：3800戶建筑容積率：2.0建筑密度：20%建筑高度：60米綠化率：40%商業(yè)配套：2萬(wàn)平米，21班幼兒園/運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所/社區(qū)中心/凈菜市場(chǎng)/社區(qū)商業(yè)街等景觀規(guī)劃：西班牙風(fēng)情社區(qū)項(xiàng)目定位：純高品質(zhì)社區(qū)，南京高尚灣居生活標(biāo)桿體量大/社區(qū)配套完善西班牙風(fēng)情/精裝修產(chǎn)品品質(zhì)/品牌積淀主力戶型：90兩房、118-135三房、168四房，120 以內(nèi)的房源基本售完；在售價(jià)格：16000-17000元/，98折優(yōu)惠（精裝修報(bào)價(jià)3000元/ ）地址：清水亭東路158號(hào)類型：16棟11層小高層，3棟3

16、1層的高層住宅占地面積：13.4萬(wàn)平米建筑面積：24.1萬(wàn)平米總戶數(shù)：1720戶建筑容積率：2.0綠化率：50.1%項(xiàng)目定位：宜居生態(tài)社區(qū)商業(yè)配套：兩棟商業(yè)中心/1棟辦公綜合樓及幼兒園主力戶型：90-130平米兩房、三房140-170平米四房、五房在售房源： 142-171平米四房、五房，預(yù)計(jì)6月份推出精裝修小高層，90-130平米在售價(jià)格：均價(jià)15000元/平米，85折優(yōu)惠 恒大綠洲體量大社區(qū)配套價(jià)格優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地址：江寧區(qū)雙龍大道以東、清水亭東路以北產(chǎn)品類型： 8幢1618層高層住宅占地面積：66590平米建筑面積：160180平米總戶數(shù)：1090戶建筑容積率：1.8綠化率：47.3%主力戶型

17、：70-140平米項(xiàng)目定位：精致生活型城市高尚住宅社區(qū)推售動(dòng)向：推售時(shí)間：2010年7-8月，1-3棟共359套駿景華庭項(xiàng)目地址：江寧開發(fā)區(qū)誠(chéng)信大道以北，清水亭東路以西產(chǎn)品類型：住宅占地面積： 4.75萬(wàn)平米建筑面積： 11.4萬(wàn)平米總戶數(shù)：816建筑容積率：2.0綠化率：40%項(xiàng)目定位：后現(xiàn)代主義生活社區(qū)主力戶型： 85-125平米推售時(shí)間：2010年10月左右中冶天城項(xiàng)目名稱規(guī)模景觀主力戶型推售時(shí)間萬(wàn)科金域藍(lán)灣68萬(wàn)西班牙風(fēng)情90兩房、118-135三房、168四房小戶型基本售完中冶天城11.4萬(wàn)后現(xiàn)代主義85-125平米2010年10月左右，主力以85-125平米小戶型為主駿景華庭12萬(wàn)

18、70-120平米2010年7-8月推出1-3棟共359套恒大綠洲24.1萬(wàn)東南亞皇家風(fēng)格90-130平米兩房、三房，140-170平米四房、五房2010年下半年推出精裝修小高層，主力面積段90-130平米同仁康橋水岸23萬(wàn)180-240平米聯(lián)排別墅，120-140平米小高層2010年8-9月即將推出400套小高層，主力80-130平米合家春天17萬(wàn)2010年推出最后一批30-40平米的單身公寓共200套天澤苑三期2010年6-7月推出8棟80-140平米的兩房三房及四房雅居樂九龍湖項(xiàng)目2010年下半年九龍湖板塊內(nèi)即將上市的樓盤值得關(guān)注的二手房市場(chǎng)小區(qū)名稱面積區(qū)間價(jià)格區(qū)間房齡龍湖文馨苑41180

19、10000-12500元/2008年同仁康橋水岸45-928800-10600元/2009年合家春天71-1058550-12360元/2008年天澤苑99-240 9167-13750元/2006-2009年恒大綠洲90-1429200-12000元/2010年匯金九龍商業(yè)街58（65年產(chǎn)權(quán)）10000元/2010年萬(wàn)科金域藍(lán)灣8913708元/2010年區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤綜述1、九龍湖板塊品牌開發(fā)商云集，競(jìng)爭(zhēng)激烈；2、10年下半年九龍湖板塊上市量較為集中；3、務(wù)實(shí)營(yíng)銷和概念營(yíng)銷手法層出不窮；4、戶型面積同質(zhì)性較強(qiáng)；5、部分樓盤采用精裝修來(lái)提檔升級(jí)；6、板塊內(nèi)二手房（毛坯房）掛牌均價(jià)因利好而堅(jiān)挺（

20、？）。定 位戶型面積段總套數(shù)配比單身公寓4053047.44%一房53887.93%兩房75887.93%小三房9321219.1%大三房11917615.86%復(fù)式躍層160161.44%小戶型占主力，園區(qū)風(fēng)貌體現(xiàn)新古典主義中式園林品 牌資 源產(chǎn) 品單一質(zhì)素似乎都無(wú)法支撐起全盤我們需求尋找一個(gè)切入點(diǎn)利用集成的綜合價(jià)值和產(chǎn)品創(chuàng)新升級(jí)博弈城市和板塊的未來(lái)價(jià)值也許，契機(jī)就在這里中 糧中糧集團(tuán)致力于為13億中國(guó)人民提供營(yíng)養(yǎng)世界500強(qiáng)企業(yè)中國(guó)購(gòu)買者滿意度第一品牌長(zhǎng)城長(zhǎng)城福臨門福臨門魯花蒙牛蒙牛金帝金帝五谷道場(chǎng)五谷道場(chǎng)可口可樂黃中皇黃中皇中茶中茶大家的中糧不過大家都不是很清楚源于玲瓏 止于精致小之典范

21、圣馬力諾世界上最小的國(guó)家之一，但卻是世界上最早實(shí)現(xiàn)共和的國(guó)家。是一個(gè)令人神往的自由、親和國(guó)度。精致時(shí)尚情趣細(xì)節(jié)睿智低碳精華朝陽(yáng)凝聚簡(jiǎn)潔玲瓏美好年輕親和可愛溫馨自由自我考究因?yàn)樾?，所以核心精神萃?。河H和【品牌親和力】作為世界500強(qiáng)的中糧，無(wú)需張揚(yáng)霸氣；作為一個(gè)有著50余年歷史、已入選中國(guó)購(gòu)買者滿意度第一品牌的央企中糧，常駐你身邊，體貼你生活。中糧與國(guó)人生活休戚相關(guān)，有人的地方就有中糧，中糧的骨子里流淌著太多的親和元素，親和中糧，無(wú)處不在！【產(chǎn)品親和力】93平米以下占82.7%，119平米以上占17.3%，還有諸多可愛的小公寓，整體以小戶型為主，輔以部分舒適性三房及復(fù)式房。中糧彩云居，極具親和力

22、的產(chǎn)品配置，讓更多人輕松擁有中糧制造的優(yōu)質(zhì)生活。為剛需吶喊，讓生活親和，這是我們?cè)噲D傳遞的開發(fā)理念。核心精神萃取衍發(fā)： 8大親和，無(wú)處不在。親和規(guī)劃-項(xiàng)目總建面7.45萬(wàn)，體量精致，規(guī)劃設(shè)計(jì)上匠心獨(dú)運(yùn)，借景和融景九龍湖，并通過建筑小品，主題活動(dòng)場(chǎng)所等擴(kuò)大了業(yè)主情感交流的空間。重在營(yíng)造一種和諧、溫馨的人際關(guān)系，使業(yè)主產(chǎn)生親和感、依戀感、歸屬感和自豪感。親和景觀-中式園林的設(shè)計(jì)本身就讓人有了歸屬感，親和主題的互融使景觀更具備可參與性和互動(dòng)性，能夠使業(yè)主產(chǎn)生強(qiáng)烈的歸屬感。親和建筑-新古典主義建筑可以讓人很強(qiáng)烈地感受到傳統(tǒng)的歷史恒基與渾厚的文化底蘊(yùn)，灰黃色面磚與暗紅色花崗巖的搭配可以達(dá)到溫馨、親切效果

23、，著重渲染建筑的溫馨感和親和力。親和空間-戶型注重功能空間的設(shè)計(jì)，以創(chuàng)新元素充分展示戶型的時(shí)尚感和精致感，并通過部分空間贈(zèng)送來(lái)提升產(chǎn)品價(jià)值，以獲得市場(chǎng)高度認(rèn)同。親和面積-項(xiàng)目主力戶型40-119平米，以中i小戶型為主，適合市場(chǎng)需求主力，親和力較強(qiáng)。親和價(jià)格-親和的戶型面積配合以親和的價(jià)格，能夠?qū)崿F(xiàn)與消費(fèi)者親密接觸，不是高高在上是能夠?qū)嶋H擁有的房子，更容易在短期內(nèi)吸引市場(chǎng)深度關(guān)注。親和配套-地鐵3號(hào)線，九龍湖離地鐵最近的物業(yè)，實(shí)現(xiàn)與主城親密接觸；完善的主題型社區(qū)商業(yè)配套的規(guī)劃，極大地便利了社區(qū)業(yè)主日常生活所需；東大資源成就了項(xiàng)目?jī)?yōu)鄰優(yōu)居的品質(zhì)生活。親和服務(wù)-親和的物業(yè)服務(wù)，無(wú)晝夜貼心伺服，5分鐘

24、內(nèi)緊急到位，充分體現(xiàn)中糧集團(tuán)關(guān)懷備至，放心安心的企業(yè)本質(zhì)。 可見，親和還需要很多努力。中糧品牌 值得信賴永不落幕的新古典主義三大立體交通公交/地鐵/軸線實(shí)現(xiàn)居住的夢(mèng)想沉醉在九龍湖、方山鄰里文化 親和友善教育/醫(yī)療/商業(yè)配套日趨完善參與式情景主題中式園林精雕細(xì)琢 理想空間富有參與性的水與九龍湖交相輝映鎮(zhèn)園之寶蓬勃生機(jī)的植物，層次豐富，適當(dāng)設(shè)計(jì)一些緩坡，層次更豐富垃圾桶也是一簇小景導(dǎo)示變得如此詩(shī)情畫意文化墻玩味另外一種意境兒童游樂場(chǎng)媽媽聊天空間寶寶可以爬的樹鄰里之間有故事入口做的精致是面子弱化來(lái)自吉印大道的噪音墻體組合吸音工藝標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作南北通透，全明設(shè)計(jì)加分動(dòng)作1、入戶花園2、陽(yáng)光房3、空中院館4、

25、送結(jié)構(gòu)面積及其他面積童真功能：親子樂園 兒童才藝室 琴房健身功能：概念籃球 乒乓球 健身房 桌球社交功能：餐廳酒店 中西簡(jiǎn)餐 書吧 咖啡廳 快餐店攜老功能：醫(yī)療室 棋牌室 藥店 洗衣房 家政服務(wù)休閑功能：美容美發(fā) 足療保健 spa中心 洗浴中心九龍湖畔即將崛起一顆玲瓏明珠！誰(shuí)將鐘愛？成長(zhǎng)中的社會(huì)中堅(jiān)客戶特質(zhì)描繪：他們是26-45歲的青年精英；他們通過自己的拼搏和能力，提前積累了一定財(cái)富；他們有著實(shí)惠的價(jià)值觀；他們?cè)诔杀驹黾涌沙惺艿姆秶鷥?nèi)，喜歡品牌；他們偏好小戶型，因家境不同，購(gòu)買能力也有較大差異；商機(jī)、理財(cái)、子女教育、鄰里故事是他們經(jīng)常討論的話題。購(gòu)置婚房；工作地落戶/置業(yè)；家庭人口增加分家用

26、；部分拆遷改善需求；江寧中心板塊人口拆遷、改善性需求價(jià)格擠壓；主城價(jià)格擠壓，被動(dòng)郊區(qū)化；看好九龍湖板塊發(fā)展的投資客?？蛻糁脴I(yè)目的分析客戶區(qū)域?qū)傩苑治龇诸惖湫涂蛻糁苓叜a(chǎn)業(yè)人口（大江寧板塊）25%教師等泛公務(wù)員企業(yè)中層管理、技術(shù)骨干普通工薪階層當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)居民（大江寧板塊）35%拆遷戶換房、改善居住環(huán)境主城客戶40%價(jià)格擠壓型婚購(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)分化等用房換房，改善居住環(huán)境大江寧板塊地緣性客戶占60%，主城客戶占40% 垠坤機(jī)構(gòu)客戶資源管理服務(wù)中心自成立至今，總共積累了33030條客戶資源，其中8572條為公司的客戶，24458條為2009年、2010年市工商局記錄的所有新公司注冊(cè)法人的聯(lián)系方式。 公司客戶

27、部分包括了南京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員以及各兄弟商會(huì)會(huì)員、公司各項(xiàng)目的簽約客戶、公司在運(yùn)作過程中接觸的各媒體資料以及一些政府官員。 客戶部的數(shù)據(jù)管理工作職責(zé)為： 1.幫助公司的各項(xiàng)目做好數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷工作，例如短信群發(fā)，彩信群發(fā)，郵寄信函印刷品等；除了定期收集最新客戶信息之外，也在不斷更新儲(chǔ)存的數(shù)據(jù)，以保證其有效性。 2.收集數(shù)據(jù)、更新數(shù)據(jù)。特別關(guān)注我們的資源公司數(shù)據(jù)庫(kù)現(xiàn)有資料南京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員 白下區(qū)商業(yè)聯(lián)合會(huì)會(huì)員創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)青年新銳人物 溫州經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會(huì)會(huì)員光華基金會(huì)會(huì)員 青商會(huì)（省、市）會(huì)員工業(yè)美術(shù)協(xié)會(huì)會(huì)員 室內(nèi)設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)會(huì)員動(dòng)漫協(xié)會(huì)會(huì)員 商標(biāo)協(xié)會(huì)會(huì)員潮汕商會(huì)會(huì)員 贛商商會(huì)會(huì)員天臺(tái)商會(huì)會(huì)員 宜興商

28、會(huì)會(huì)員D8書吧會(huì)員中央門創(chuàng)意中央產(chǎn)業(yè)園東八一期、二期客戶西祠街區(qū)客戶政府公共關(guān)系人員各4S店客戶資源各大百貨公司VIP客戶資源銷售（樓盤）客戶江寧區(qū)域客戶（龍湖文馨苑、湖邊1棟國(guó)際公寓、太平花園、靜月花園、親水灣花園等）南京區(qū)域客戶（京隆國(guó)際 、御湖國(guó)際、金基月亮灣、百度商業(yè)廣場(chǎng)、匯杰文庭、翠島花城、城市桃園、幕府三O工園、創(chuàng)意東8區(qū)、創(chuàng)庫(kù)中央、同創(chuàng)九龍盛世園、來(lái)鳳創(chuàng)意空間、新百花園首府、大地豪庭、西城嵐灣等）零星接待的客戶資源高管的關(guān)系網(wǎng)：2006級(jí) 、2008級(jí)南大商學(xué)院EMBA清華大學(xué)EMBA江蘇同學(xué)會(huì)概 念城市大愛，小戶大家城市大愛，自由自宅cofco:可樂 （可口可樂 CoceCol

29、a )我們?cè)诔鞘兄?，體會(huì)一切繁華與安寧。駐守這座城，分享這座城。何其之幸。我們共創(chuàng)幸福我們共創(chuàng)幸福 城市給了我們一切，我們回報(bào)予城市以感恩和愛。中糧人我們崇尚我們崇尚自然自然我們向往我們向往親和親和我們熱愛我們熱愛生活生活讓親和高尚且優(yōu)雅想一個(gè)好名字，從親和出發(fā)卿 和qng h卿1. 古代高級(jí)官名古代高級(jí)官名2. 古代對(duì)人敬稱古代對(duì)人敬稱3. 自唐始，君稱臣自唐始，君稱臣4. 古代夫妻互稱，形容男女親昵古代夫妻互稱，形容男女親昵和和者，諧也和者，諧也今朝執(zhí)子手，此生與卿和誓言COFCO可夫可莊子齊物論中糧與莊子親密無(wú)間淡定之后，精妙絕倫。一如莊子，無(wú)為背后是一顆火熱的心。CCityCCity城

30、市城市 OOasisOOasis綠洲綠洲 FFamilyFFamily家家 CCarina CCarina 親愛的小東西親愛的小東西 OOurOOur我們的我們的Cofco的一種演繹：Cofco未來(lái)山縈水繞/大牌云集的九龍湖高尚住宅區(qū)。Cofco環(huán)境九龍湖、森林音樂公園、方山，自然環(huán)境優(yōu)越。Cofco人文緊依東大，南師附小/清水亭中小學(xué)，九龍湖圖書館，人文資源豐厚。Cofco交通公交/地鐵/自駕三大立體交通，零距離融入主城。Cofco配套醇熟配套，CBD百家湖直接輻射區(qū)域。Cofco品牌中糧51年歲月歷練，轉(zhuǎn)戰(zhàn)十多城，沉淀無(wú)數(shù)卓越精品。Cofco品質(zhì)別墅基因傳承優(yōu)越品質(zhì)，頤和南園的姐妹篇章。C

31、ofco物業(yè)傾力打造放心、舒心、安心、開心、省心五“心”級(jí)物業(yè)。 Cofco生活方式cofco重在凝聚力和歸屬感的營(yíng)造，中糧以責(zé)任與親和為分享者幸福置家。cofco九大棲居夢(mèng)想 Cofco價(jià)值演繹漾在湖畔的漾在湖畔的cofcocofcocofco親和樂居典范備選概念Cofco 親地鐵 精工小筑九龍湖畔全功能精睿親和社區(qū) 首先，項(xiàng)目是一個(gè)優(yōu)質(zhì)的社區(qū)。在這個(gè)優(yōu)質(zhì)之中，滲透著中糧的親和秉性，彰顯著我們對(duì)情感體驗(yàn)的深刻訴求，愛情、親情、鄰里情，一切都充滿著與當(dāng)前無(wú)知年代看似格格不入的情感元素。我們就是要在親和的卿和，淡定若水的可夫可中，讓買家感知到九龍湖的自然之美，地鐵交通的暢達(dá)之快，精工家園的愜意之

32、魅。藉此，為你貢獻(xiàn)一處不留遺憾的理想棲居。從親和到卿和是彩云居的個(gè)性彰顯。而可夫可則珍藏著我們的念想和你的幸福。 概念的目的在于匯聚目光，提升價(jià)值，為營(yíng)銷工作加分，目標(biāo)依然是推售環(huán)節(jié)。真正的挑戰(zhàn)不在于廣告的適配，而在于媒體和受眾對(duì)你的討論。明哲保身導(dǎo)致無(wú)人理會(huì)是最大的悲哀概念宣傳落地推廣周期品牌導(dǎo)入期概念激活期開盤旺銷期持續(xù)公關(guān)期推廣要點(diǎn)品牌鏈構(gòu)建概念導(dǎo)入核心優(yōu)勢(shì)價(jià)值深挖品牌鞏固推廣核心品牌感性訴求項(xiàng)目滲入品牌產(chǎn)品集成價(jià)值熱銷+產(chǎn)品提檔升級(jí)+品牌熱銷+產(chǎn)品提檔升級(jí)+品牌推廣策略通過有轟炸性的公關(guān)活動(dòng)快速使項(xiàng)目獲得市場(chǎng)共鳴和認(rèn)同。主要通過戶外，報(bào)紙軟文+硬廣和網(wǎng)絡(luò)等向市場(chǎng)滲透中糧品牌以及亮出項(xiàng)目

33、名字。戶外和報(bào)紙硬廣投放強(qiáng)攻，鞏固項(xiàng)目的品牌形象，網(wǎng)絡(luò)和軟文持續(xù)攻擊，適當(dāng)滲入電視、電臺(tái)、短信等，并且以持續(xù)轟炸性的公關(guān)活動(dòng)聚集人氣，最大限度積累客戶。最密集的廣告投放，輔以公關(guān)活動(dòng)啟動(dòng)銷售，輔以強(qiáng)勢(shì)的促銷活動(dòng)推動(dòng)銷售，網(wǎng)上預(yù)訂系統(tǒng)啟用。持續(xù)的、間歇性的硬性廣告投放，配合階段性的促銷/公關(guān)活動(dòng)，鞏固品牌形象，實(shí)現(xiàn)慣性銷售。推廣大階段方向界定2010.891011122011.1品牌導(dǎo)入期概念激活期首次開盤續(xù)銷期第一次加推現(xiàn)場(chǎng)包裝圍墻、看房通道售樓處、引導(dǎo)旗樣板段、樣板房銷售物料樓書、銷售海報(bào)戶型單頁(yè)、手提袋、VI物料等戶外推廣品牌導(dǎo)入產(chǎn)品導(dǎo)入促銷產(chǎn)品集成價(jià)值體系熱銷+產(chǎn)品媒體推廣公關(guān)活動(dòng)/網(wǎng)絡(luò)

34、戶外/報(bào)紙軟文/雜志/電臺(tái)短信報(bào)紙硬廣+軟文/網(wǎng)絡(luò)戶外/雜志/電臺(tái)/短信等公關(guān)活動(dòng)/網(wǎng)絡(luò)/報(bào)紙軟文/戶外/短信報(bào)紙硬廣+軟文/網(wǎng)絡(luò)/戶外/雜志/電臺(tái)/短信重要節(jié)點(diǎn)樣板段樣板房開放開盤加推預(yù)期營(yíng)銷推廣費(fèi)用控制在總銷額的1%左右費(fèi)用科目分項(xiàng)子項(xiàng)總營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃金額廣告費(fèi)用媒體類廣告費(fèi)用報(bào)紙廣告25%網(wǎng)絡(luò)廣告15%雜志/短信/電臺(tái)/其它5%戶外廣告費(fèi)用戶外大牌/高炮/道旗/站臺(tái)廣告等15%賣場(chǎng)包裝費(fèi)用售樓處軟性包裝費(fèi)用5%銷售道具制作費(fèi)用樓書/海報(bào)/戶型單頁(yè)/模型等10%活動(dòng)推廣費(fèi)用公關(guān)和促銷活動(dòng)費(fèi)用推介會(huì)/巡展推介會(huì)/戶外咨詢點(diǎn)/歷次公關(guān)活動(dòng)等20%機(jī)動(dòng)費(fèi)用5%合計(jì)100%場(chǎng)所包裝動(dòng)作售樓處：親和主

35、題概念生活區(qū)樣板段：項(xiàng)目品質(zhì)愿景導(dǎo)先兌現(xiàn)樣板房：體現(xiàn)的是對(duì)精致生活的魅力詮釋話題制造動(dòng)作地鐵：剛需尤關(guān)注（地鐵媒體和東方衛(wèi)報(bào)不妨早下手）Cofco九大價(jià)值體系親和8項(xiàng)關(guān)于“情”文章客戶截流動(dòng)作移動(dòng)陣地突破：外場(chǎng)推廣展開/聯(lián)合媒體周末看房車戶外攔截：高炮/道旗/地鐵終點(diǎn)站精神堡壘覆蓋性巡展推介：企業(yè)定點(diǎn)推介/小區(qū)巡展/學(xué)府巡展地鐵陣線包抄：設(shè)置地鐵站咨詢點(diǎn)/地鐵廣告/東方衛(wèi)報(bào)我們需要讓大家熟知讓大家認(rèn)同讓效應(yīng)持久所以，我們倡導(dǎo)具有針對(duì)性的活動(dòng)，而不是隨意的信手拈來(lái)和簡(jiǎn)單剽竊。帶著大家一起玩我們對(duì)營(yíng)銷的理解中糧卿和-幸福記憶大賽 通過通過網(wǎng)絡(luò)征集未婚情侶和已婚夫婦的生活合照，通過初步海選后確定入圍

36、選手由著名攝影師為其在九龍湖邊進(jìn)行拍攝以“親和、幸?！睘橹黝}的照片，然后再通過網(wǎng)絡(luò)評(píng)選出若干優(yōu)勝者，并設(shè)置相應(yīng)獎(jiǎng)項(xiàng)?？稍谛钏趦?nèi)進(jìn)行炒作，吸引市場(chǎng)深度關(guān)注。有愛卿和我掌江山帶著大家一起玩我們對(duì)營(yíng)銷的理解（但不要做毫無(wú)關(guān)聯(lián)的活動(dòng)）這是一個(gè)虛擬甚至可以成為現(xiàn)實(shí)的美麗故事絕不是“非誠(chéng)勿擾”中糧卿和-紅娘計(jì)劃寶貝計(jì)劃帶著孩子一起來(lái)看房親密愛人浪漫夜仲夏夢(mèng)之夜健康你全家養(yǎng)生知識(shí)系列講座愛上綠色呼吸植物認(rèn)領(lǐng)呵護(hù)計(jì)劃邂逅九龍湖美麗瞬間DV攝影友誼賽 愛上卿和愛上你紅領(lǐng)巾農(nóng)莊攻略 卿和耕耘體驗(yàn)我們的資源：團(tuán)市委地點(diǎn)：江寧某農(nóng)莊對(duì)象：名牌小學(xué)與幼兒園成員形式：以家庭為單位，以孩子為主角，承包責(zé)任田過程：播種、培

37、育、施肥、手貨、交易、烹飪等關(guān)乎中糧，關(guān)乎親和，關(guān)乎皇帝公主的家族期望。在全方位包抄西祠/新浪/365/搜房等網(wǎng)站之余，我們還需要發(fā)巧力。有一種媒體力大無(wú)窮網(wǎng)絡(luò)馬上就投入制造“可愛的病毒”。話題之后，我們進(jìn)入實(shí)效推售環(huán)節(jié)推 售1）新政影響占幾何2）觀望情緒何時(shí)休3）公開之后降不得價(jià)格與成本的關(guān)聯(lián)性越來(lái)越淡1）低開高走依然是市場(chǎng)模糊期的不二法門，先抓人，再抓錢，“利潤(rùn)寂寞期”很快度過。2）抓住戶型經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)總價(jià)概念，弱化單價(jià)概念。3）橫向價(jià)差拉開，與縱向遞增快頻是我們博取利潤(rùn)的基點(diǎn)。開始需要親和一點(diǎn)200720082009下行起效期：量跌價(jià)跌（量先領(lǐng)跌價(jià)再繼跌）下行實(shí)現(xiàn)期：量?jī)r(jià)齊跌（量先跌停

38、價(jià)繼跌停）上行起效期：量升價(jià)升（量先領(lǐng)漲價(jià)再繼漲）上行實(shí)現(xiàn)期：量?jī)r(jià)齊升（量先漲停價(jià)再漲停）目前，已經(jīng)逐步步入量?jī)r(jià)齊跌階段，回暖期當(dāng)在2011年季春，止跌企穩(wěn)，項(xiàng)目上市當(dāng)不受嚴(yán)重影響。市場(chǎng)-政策判斷為定價(jià)準(zhǔn)備評(píng)估項(xiàng)目本案金域藍(lán)灣恒大綠洲天澤苑康橋水岸龍湖文馨苑合家春天區(qū)位地段6777.86.566.5周邊環(huán)境6.57.27.27.36.56.86.5交通條件6667666市場(chǎng)定位7.58.57.37.56.56.36.5內(nèi)部環(huán)境7.47.57.26.876.57外部環(huán)境6.57.27.27.56.56.56.5設(shè)計(jì)規(guī)劃7.68.27.37.26.36.37.2品牌知名度8.28.67.866.9

39、66.5物業(yè)管理68.66.37.26.86.26.2項(xiàng)目口碑7.58.67.366.566.8合計(jì)評(píng)分69.277.470.670.365.562.665.7項(xiàng)目均價(jià)155001270013750100001100010500修正率89.41%109.63%100.43%107.33%110.54%99.70%修正均價(jià)1249113858 1392313809 107331215910468參照系評(píng)估為定價(jià)而來(lái)2010年3月江寧樓市均價(jià)達(dá)到10633元/平米，4月達(dá)到12605元/平米，月漲幅達(dá)到18.54%，考慮新政出臺(tái)后市場(chǎng)因素和客戶心理，以及市場(chǎng)在2010年中可能出現(xiàn)的價(jià)滯和價(jià)跌現(xiàn)象，

40、從江寧板塊樓市發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，6-8%應(yīng)該是一個(gè)比較健康的增長(zhǎng)速度，再考慮九龍湖板塊的邊緣性以及本案在九龍湖板塊中所處的位置，以及地鐵給本來(lái)帶來(lái)的利好。綜上，建議首批入市房源均價(jià)12500元/M2注：后批次房源按市場(chǎng)實(shí)際情況以及實(shí)際推盤時(shí)間再做研判，以下回款計(jì)劃均按12500元/平米計(jì)。準(zhǔn)則多 元 化迅速落袋儉約營(yíng)銷公寓分離11098765432方案一：計(jì)劃在2010年8月正式進(jìn)入蓄水階段，2010年10月1日開盤，預(yù)計(jì)在2012年3月將產(chǎn)品全部推售入市，2012年6月實(shí)現(xiàn)整體銷售率95%。由南向北，由外而內(nèi)波次推盤時(shí)間房源加推套數(shù)面積配比戶型配比第一波開盤2010年10月2/3/4號(hào)樓234套

41、53、75、93、119、160一房、二房、小三房房源加推12011年1月1號(hào)樓88套53、75一房、二房第二波開盤2011年4月9號(hào)樓265套40單身公寓第三波開盤2011年7月5/6/8號(hào)樓190套93、119、160小三房、大三房第四波開盤2011年10月10號(hào)樓265套40單身公寓房源加推22012年3月7號(hào)樓66套93大三房注：以上計(jì)劃為初步暫定，具體根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況再做針對(duì)性的計(jì)劃與調(diào)整。方案一具體推售安排2010年2011年2012年第一波開盤第1次加推第二波開盤第三波開盤第四波開盤10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月銷售套數(shù)（套）12

42、06040401530140804080204010060402015套均面積（）6767676767676767676767676767676767銷售面積（）80404020268026801005201093805360268053601340268067004020268013401005銷售均價(jià)（元/）1250012500125001250012500125001250012500125001250012500125001250012500125001250012500銷售金額（元）100500000502500003350000033500000125625002512500011

43、725000067000000335000006700000016750000335000008375000050250000335000001675000012562500回款金額（元）301500008542500045225000335000002721875016331250527625001021750005695000043550000519250002177500048575000737000004522500028475000154937502012年第2次加推持續(xù)收尾3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)銷售套數(shù)（套）302515151515201510101110套均面積（）67676767676767676767銷售面積（）2010167510051005100510051340100567067074370銷售均價(jià)（元/）12500125001250012500125001250012500125001250012500銷售金額（元）251250002093750012562500125625001256250012562500167500001256250083750008375000929625000回款金額（元）16331250238687