廣州市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范方案

1、 某市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)X試行第一章 總那么第一條制定依據(jù)為了維護房屋拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)X城市房屋拆遷評估行為，根據(jù)?城市房屋拆遷管理條例?、?某市城市房屋拆遷管理方法?、?房地產(chǎn)估價規(guī)X?、?城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程?和參照建立部?城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見?的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本技術(shù)規(guī)X。第二條適用X圍凡在本市市轄區(qū)X圍內(nèi)國有土地上進展被拆遷房屋評估，適用本技術(shù)規(guī)X。第三條估價對象拆遷評估對象為被拆遷房屋及其附屬物和其占用X圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)。第四條估價目的估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。拆遷補償估價報告不適用于拆遷補償之外的其他用途。第

2、五條價值定義房屋拆遷評估的價值定義是被拆遷房屋的房地產(chǎn)公開市場價值。房屋拆遷評估不考慮租賃、抵押等權(quán)利限制的影響。評估價格不包括歷史舊城區(qū)X圍內(nèi)被拆遷住宅房屋補償金額增加20%的局部。第六條估價時點拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當(dāng)期段房屋拆遷實施之日為估價時點。第七條房屋用途、建筑面積、占地面積被拆遷房屋和補償安置用房的用途、建筑面積、占地面積應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)證所列登記事項為依據(jù)。第八條現(xiàn)場實勘評估機構(gòu)應(yīng)對被拆遷房屋進展實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝有照顧片。實地查勘記錄應(yīng)由實地查勘的估價人員、拆遷人或受委托代理人、被拆遷人或受委托代理人被拆遷人自行委托

3、評估的，拆遷人無需簽字簽字認(rèn)可。被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的；或者因被拆遷人原因不能對被拆遷房屋進展實地查勘，拆遷人可申請免勘評估，評估機構(gòu)應(yīng)在估價報告中予以說明。第九條已撤除房屋評估已撤除房屋的估價，需由糾紛受理機構(gòu)市國土資源和房屋管理局裁決處或法院出具“已撤除房屋估價通知書。評估機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)事人填報的估價對象情況，參照一樣或類似地段同類房屋進展估價。第十條裝修裝飾評估評估價格包括房屋裝修裝飾局部的價格，但應(yīng)單獨評估。房屋裝修裝飾局部價格=房屋裝修裝飾重置價格×耐用年限-實際使用年限÷耐用年限房屋裝修裝飾重置價格應(yīng)按照本市房屋裝修裝飾工程定額標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定評估。各

4、類房屋裝修裝飾的耐用年限：住宅8 年；辦公用房7年；商場、店鋪、餐館等營業(yè)性用房5年；廠房、倉庫5年。估價人員可結(jié)合實地查勘情況，根據(jù)裝修裝飾檔次、質(zhì)量、維護、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經(jīng)濟等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計算的差異不宜超過30%。第十一條估價報告評估機構(gòu)應(yīng)按?房地產(chǎn)估價規(guī)X?的規(guī)X格式出具估價報告。由拆遷人委托或共同委托包括搖珠方式的成片被拆遷住宅房屋評估，評估機構(gòu)應(yīng)出具整體估價報告和分戶估價報告。整體估價報告應(yīng)采用文字式，分戶估價報告可采用表格式。估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽名并加蓋評估機構(gòu)公章。第十二條估價結(jié)果表示估價結(jié)果以人民幣為計價的貨幣單

5、位，準(zhǔn)確到元。第十三條估價資料存檔評估機構(gòu)應(yīng)將估價報告與以下資料整理存檔：一 評估委托合同；二 房屋拆遷許可證；三 被拆遷房屋的權(quán)屬證明材料及其他有關(guān)證明材料；四 估價對象的實地查勘記錄、照片等資料；五 評估涉及的有關(guān)參數(shù)等資料；六 其他涉及評估的有關(guān)資料。估價報告及有關(guān)資料至少應(yīng)保存十年。第二章 住宅房屋評估第十四條評估方法住宅房屋評估，可只采用一種估價方法。能收集充分市場交易實例的，應(yīng)優(yōu)先采用市場比較法評估；沒有條件采用市場比較法的，可采用本錢法評估。住宅房屋評估可參考住宅房屋拆遷評估指導(dǎo)價格。第十五條市場比較法采用市場比較法時，應(yīng)在被拆遷房屋同一供需圈收集成交時間不超過1年的市場交易案例

6、，并確定與估價對象的區(qū)位、建筑構(gòu)造等一樣或相近的3個以上的可比實例?？杀葘嵗膯雾椥拚怀^20%，綜合修正不超過30%。樓層、朝向等個別因素修正，可參照本規(guī)X第十七條的規(guī)定。第十六條本錢法采用本錢法時，應(yīng)當(dāng)采用房地分別評估綜合計價的方式，確定估價對象的價格。房屋占用X圍內(nèi)的土地價格應(yīng)采用市場比較法、基準(zhǔn)地價修正法或本錢法等方法求取。建筑物重置價格的費用構(gòu)成應(yīng)符合?房地產(chǎn)估價規(guī)X?的有關(guān)規(guī)定。建安費用應(yīng)按照本市建筑工程定額標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定評估。樓層、朝向等個別因素修正，可參照本規(guī)X第十七條的規(guī)定。第十七條基準(zhǔn)價格修正法對于成片或成棟被拆遷房屋，可用市場比較法或本錢法確定某類型房屋的基準(zhǔn)價格，然后

7、根據(jù)不同房屋的樓層、朝向、采光、通風(fēng)、功能布局、成新度、維護保養(yǎng)等因素，對該基準(zhǔn)價格進展適當(dāng)?shù)男拚?，由此得出不同房屋的評估價格。估價對象價格=某類型房屋的基準(zhǔn)價格×1+樓層修正系數(shù)×1+朝向修正系數(shù)×1+其他因素修正系數(shù)+房屋裝修局部價格一 朝向修正朝向以廳房陽臺為準(zhǔn),修正系數(shù)可參考表1。成片密集的磚木構(gòu)造房屋，一般不進展朝向修正。二樓層修正樓層修正可參考表2。三其他因素修正其他因素是指功能布局、成新度、維護保養(yǎng)等在基準(zhǔn)價格中未考慮的個別因素。修正幅度由估價人員根據(jù)實地查勘情況在±5%X圍內(nèi)確定。第三章 非住宅房屋評估第十八條評估方法非住宅房屋宜采用兩種

8、以上的估價方法進展估價。如確有困難，只能采用一種方法的，應(yīng)當(dāng)說明理由。能收集充分市場交易實例的，應(yīng)優(yōu)先采用市場比較法。沒有條件采用市場比較法的，可采用收益法；難以確定收益的，可采用本錢法等其他方法。采用市場比較法評估的，按本規(guī)X第十五條評估；采用本錢法評估的，按本規(guī)X第十六條評估。第十九條收益法采用收益法評估時，房屋的收益、費用計算應(yīng)符合?房地產(chǎn)估價規(guī)X?的有關(guān)規(guī)定。資本化率的選取可采用平安利率加風(fēng)險調(diào)整值，風(fēng)險調(diào)整值不宜超過5%。第四章 附那么第二十條臨時建筑未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)評估其建筑物重置折舊價。折舊年限按其批準(zhǔn)期限計算。第二十一條在建工程在建工程應(yīng)采用本錢法進展評估。在建工程土

9、地評估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途和規(guī)劃設(shè)計條件等為依據(jù)，工程建立進度以政府管理部門通知停工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。第二十二條其他規(guī)定本技術(shù)規(guī)X未作規(guī)定的，應(yīng)按照國家房地產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)X的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十三條補償安置用房的評估以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為補償安置方式的，對補償安置用房的評估，參照適用本規(guī)X。第二十四條施行時間本規(guī)X與?某市城市房屋拆遷管理方法?同時施行。此前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷工程，其拆遷評估不適用本規(guī)X。表1 住宅房屋朝向修正系數(shù)表 東 南 西 北 東南 東北 2% 3% 0 1% 8% 5% 西南 西北 東西 南北 兩單邊 三單邊 6% 3% 6% 9% 10% 10%  說明：成片

10、密集的磚木構(gòu)造房屋，一般不進展朝向修正。   表2 住宅房屋樓層修正系數(shù)表總層數(shù)   所在層數(shù) 不帶電梯 帶電梯 高層 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -2% 2   1% 2% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 0 3     1.5% 6.3% 6.3% 6.3% 6.3% 6.3% 6.3% 1% 4       2.5% 6.8% 6.8% 6.8% 6.8% 6.8% 2% 5         3% 6.8% 6.8%

11、6.8% 6.8% 3% 6           2.5% 6.8% 6.8% 6.8% 4% 7             2% 4.8% 4.8% 5% 8               1.5% 3.8% 6% 9                 1% 7% 10           &

12、#160;       9% 11                   10% 12                   11% 13                   12% 14                   13% 15                   14%                   N-1