上海物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)方案與執(zhí)行計(jì)劃

1、上海中鐵中環(huán)時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)方案之各專業(yè)工作計(jì)劃編制：上海中鐵中環(huán)時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)中心審核：批準(zhǔn)：目錄一、人力資源管理11、人力資源定編計(jì)劃12、人員招聘計(jì)戈U33、人員培訓(xùn)計(jì)劃4二、秩序管理71、崗位描述表72、消防工作計(jì)劃83、保潔定期清潔計(jì)劃84、日常保潔服務(wù)關(guān)鍵因素分析95、園藝的日常養(yǎng)護(hù)116、綠植租擺計(jì)劃127、有害生物防治計(jì)劃14三、工程管理151、機(jī)電設(shè)備設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃152、共用部位及共用設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃173、公共設(shè)施設(shè)備日常巡檢計(jì)劃19、人力資源管理1、人力資源定編計(jì)劃人力資源定編計(jì)劃職員分類職位名稱職位類別費(fèi)用支出類別職級(jí)月度計(jì)劃（人）備注1月2月3月4月5月6月

2、7月8月9月10月11月12月管理、專業(yè)類項(xiàng)目經(jīng)理管理/專業(yè)類物業(yè)管理模塊111111111111工程經(jīng)理管理/專業(yè)類物業(yè)管理模塊111111111111工稈主管333333333333秩序維護(hù)部經(jīng)理副經(jīng)理管理/專業(yè)類物業(yè)管理模塊222222222222保安主管111111111111消防主管管理/專業(yè)類物業(yè)管理模塊111111111111清潔綠化主管111111111111客服經(jīng)理管理/專業(yè)類物業(yè)管理模塊111111111111客服主管111111111111綜合主管管理/專業(yè)類物業(yè)管理模塊111111111111財(cái)務(wù)主管111111111111行政副主管15111111111111操作類工

3、程調(diào)度員客服類物業(yè)管理模塊111111111111工程技工101017171719202023232323值班專員333333333333秩序維護(hù)部務(wù)員111111111111消防監(jiān)控員秩序維護(hù)類物業(yè)管理模塊888888888888車庫(kù)收費(fèi)員334444445555電梯操作工444444444444客服助理工程類物業(yè)管理模塊445556666666綜合助理111111111111出納111111111111管理、專業(yè)類員工合計(jì)操作類員工合計(jì)分包方員工合計(jì)管理處所有員工合計(jì)5151606060636464676767672、人員的招聘年度計(jì)劃序號(hào)招聘對(duì)象2014年招聘年度計(jì)劃合計(jì)備1月2月3月4

4、月5月6月7月8月9月10月11月12月注1行政副主管00011111111112客服助理11111122222223值班專員33333333333334工程技工555555101010101010105電梯操作工0001111111111招聘人數(shù)合計(jì)999111111171717171717173、培訓(xùn)年度計(jì)劃培訓(xùn)種類序號(hào)培訓(xùn)課題課程容簡(jiǎn)述課程對(duì)象授課老師培訓(xùn)時(shí)間考核方式、綜合部崗前培訓(xùn)1公司簡(jiǎn)介、人事管理細(xì)則和員工處罰條例1、公司簡(jiǎn)介、項(xiàng)目介紹；2、員工聘用、員工離職、員工培訓(xùn)、勞動(dòng)報(bào)酬等8項(xiàng)新入職員工1月-12月20A系統(tǒng)操作流程的培訓(xùn)1、操作流程新開(kāi)賬戶的員工1月-12月技能培訓(xùn)3綜合

5、部貫標(biāo)文件培訓(xùn)1、合同管理、2、印章管理等綜合部員工1月-12月、工程部技能培訓(xùn)1工程部規(guī)章制度的培訓(xùn)1.員工崗位職責(zé)2.設(shè)備運(yùn)行管理制度3.安全工作教育工程部全體員工陸德軍1月份2二次裝修施工管理的培訓(xùn)1.二次裝修管理的重要性2.二次裝修管理的措施3.二次裝修現(xiàn)場(chǎng)巡查的要點(diǎn)4.違章裝修現(xiàn)象的分析及處理工程部綜合維修、當(dāng)值技工錢永亮2月份3設(shè)備設(shè)施日常操作的培訓(xùn)1.設(shè)備設(shè)施日常操作的要求2.設(shè)備設(shè)施日常操作程序3.設(shè)備設(shè)施日常操作要點(diǎn)工程部當(dāng)值技工俞斌、鳳樓3月份4設(shè)備設(shè)施日常巡檢的培訓(xùn)1.日常巡檢的基本容2.日常巡檢的要求3.如何做好設(shè)備設(shè)施的巡檢工作工程部當(dāng)值技工俞斌、鳳樓4月份5入戶維修

6、培訓(xùn)1.報(bào)修流程2.入戶維修的準(zhǔn)備工作3.入戶維修的注意事項(xiàng)4.維修表單的填寫和服務(wù)處理工程部全體員工陸德軍5月份6防臺(tái)防汛工作的培訓(xùn)1.防臺(tái)防汛的基本容2.防臺(tái)防汛的工作方法3.防臺(tái)防汛的應(yīng)急預(yù)案和處理工程部全體員工陸德軍6月份7建筑物防雷的培訓(xùn)1、雷電的形成及作用形式2、雷電的危害3、建筑物的防雷裝置及接地4、建筑物的防雷保護(hù)措施工程部全體員工陸德軍7月份8火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的培訓(xùn)1、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的組成及工作原理2、火災(zāi)探測(cè)器的分類3、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)管理4、消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)的組成工程部全體員工陸德軍8月份9電氣照明的常見(jiàn)故障及維護(hù)的培訓(xùn)1、短路故障的分析及排除2、斷路故障的分析及

7、排除3、漏電故障的分析及排除工程部強(qiáng)弱電技工鳳樓9月份10建筑物室給水系統(tǒng)的培訓(xùn)1、室給水系統(tǒng)的分類與組成2、室給水系統(tǒng)的給水方式3、室給水系統(tǒng)的常見(jiàn)設(shè)備4、室給水系統(tǒng)的管理與維護(hù)工程部空調(diào)給排水技工俞斌10月份11空調(diào)系統(tǒng)的培訓(xùn)1、空調(diào)系統(tǒng)的分類2、空調(diào)系統(tǒng)的組成3、空調(diào)系統(tǒng)的管理與維護(hù)4、空調(diào)系統(tǒng)常見(jiàn)故障的排除工程部空調(diào)給排水技工俞斌11月份12電梯系統(tǒng)的培訓(xùn)1、電梯的種類與組成2、電梯的工作原理與控制功能3、電梯的使用管理與維護(hù)4、電梯系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案工程部強(qiáng)弱電技工鳳樓12月份三秩序維護(hù)部技能培訓(xùn)1滅火器材識(shí)別、器材使用手提、推式滅火器、室外消火栓秩序部全體員工邵川1月份2外委崗位職

8、責(zé)、崗前培訓(xùn)大堂崗、西北門崗、車庫(kù)及樓層巡樓崗、二裝巡樓崗位職責(zé)、規(guī)禮貌用語(yǔ)秩序部保安貝姜優(yōu)平2月份3部門各崗位職責(zé)培訓(xùn)1、主管職責(zé)、消監(jiān)控職責(zé)、收費(fèi)及電梯操作職責(zé)、規(guī)禮貌用語(yǔ)；秩序部保安員姜優(yōu)平3月份4年度安全生產(chǎn)管理目標(biāo)1、消防管理目標(biāo)、安全生產(chǎn)管理目標(biāo)；秩序部保安員姜優(yōu)平、邵川4月份5消防設(shè)施設(shè)備的培訓(xùn)1、現(xiàn)場(chǎng)火警查看處理流程；2、消防器材使用培訓(xùn)秩序部保安員姜優(yōu)平、邵川5月份6職業(yè)健康及危險(xiǎn)源消監(jiān)控室輻射源、玻璃搬運(yùn)、高空墜物、觸電、火火、車輛傷害、中毒至息、爆炸、機(jī)械傷人秩序部保安員姜優(yōu)平6月份7突發(fā)事件應(yīng)急處理1、電梯困人、跑水、防臺(tái)防汛演練秩序部保安員姜優(yōu)平7月-8月份8體能訓(xùn)練

9、1、基礎(chǔ)體能訓(xùn)練；2、隊(duì)列訓(xùn)練秩序部、工程部姜優(yōu)平、陸德軍9月份9消防疏散演習(xí)1、上海市消防條列；2、消防聯(lián)動(dòng)測(cè)試現(xiàn)場(chǎng)操作流程秩序部保安員姜優(yōu)平10月份10保安員儀容儀表、言行舉止等培訓(xùn)1、保安員儀容儀表、言行舉止等；2、隊(duì)列訓(xùn)練秩序部保安員姜優(yōu)平11月份11安全大檢查1、如何檢查安全隱患、如何巡查消防隱患；2、實(shí)地巡查隱患比賽秩序部保安員姜優(yōu)平12月份四客戶服務(wù)部技能培訓(xùn)1客服部各崗位工作容1、客服前臺(tái)工作容及要求；2、客服收費(fèi)工作容及要求；3、客服助理工作容及要求全體客服人員黃珍鈺1月份2中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司客服管理辦法通知1、交房管理工作流程及標(biāo)準(zhǔn)；2、定期回訪工作流程及標(biāo)準(zhǔn)全體客服人員

10、黃珍鈺2月份3學(xué)習(xí)公司文件1、學(xué)習(xí)公司工作報(bào)告等全體客服人員黃珍鈺3月份4客服部貫標(biāo)文件1、業(yè)主交房操作流程；2、客戶退房操作流程；3、業(yè)主檔案管理規(guī)定；4、前臺(tái)服務(wù)管理規(guī)定；5、報(bào)修服務(wù)規(guī)程；6、月租停車位申請(qǐng)流程；7、公司銘牌申請(qǐng)制作流程等全體客服人員黃珍鈺、艷紅4月份5客服部貫標(biāo)文件1、鑰匙借用管理規(guī)定；2、對(duì)客通知管理規(guī)定；3、客戶走訪管理規(guī)定；4、信報(bào)遞送制度；5、失物招領(lǐng)流程；6、收繳、催繳作業(yè)規(guī)程；7、清潔服務(wù)操作流程等全體客服人員艷紅、瑋5月份6財(cái)務(wù)尊藍(lán)系統(tǒng)操作培訓(xùn)尊藍(lán)系統(tǒng)操作培訓(xùn)全體客服人員財(cái)務(wù)部6月份7應(yīng)急預(yù)案的培訓(xùn)參與秩序維護(hù)部組織的電梯困人、跑水、防臺(tái)防汛等演習(xí)全體客服

11、人員姜優(yōu)平7月-8月8客服部接待禮儀、業(yè)主溝通技巧1、溝通的技術(shù)；2、儀容儀表、精神面貌、基本用語(yǔ)全體客服人員黃珍鈺9月份9應(yīng)急預(yù)案的培訓(xùn)參與秩序維護(hù)部組織的消防疏散演習(xí)全體客服人員姜優(yōu)平10月份10處理投訴的技巧投訴心理的分析、處理投訴技巧、流程全體客服人員黃珍鈺11月份11物業(yè)相關(guān)法規(guī)培訓(xùn)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)受損的賠償問(wèn)題等方面全體客服人員黃珍鈺12月份12保潔儀容儀表、技能操作培訓(xùn)1、儀容儀表、規(guī)用語(yǔ)2、技能操作全體保潔員瑋1月-12月份13安全生產(chǎn)培訓(xùn)安全生產(chǎn)注意事項(xiàng)等全體保潔員黃珍鈺、瑋6月、12月二、秩序維護(hù)部1、崗位描述表專業(yè)組崗位名稱崗位編號(hào)工作區(qū)域主要職責(zé)圍工作時(shí)間人數(shù)配置秩序

12、組f>rz,rr大堂岡1011號(hào)樓大堂對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行詢問(wèn)、登記，對(duì)搬入搬出的物品進(jìn)行確認(rèn)方可放行。8:00-20:0020:00-8:00白班1人1022號(hào)樓大堂分2班每班1人共計(jì)2人1033號(hào)樓大堂分2班每班1人共計(jì)2人1044號(hào)樓大堂分2班每班1人共計(jì)2人1055號(hào)樓大堂:分2班每班1人共計(jì)2人1066號(hào)樓大堂分2班每班1人共計(jì)2人1077號(hào)樓大堂分2班每班1人共計(jì)2人1088號(hào)樓大堂分2班每班1人共計(jì)2人巡邏崗201地上防護(hù)區(qū)及地下車場(chǎng)對(duì)外來(lái)進(jìn)入小區(qū)的人員、非機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行詢問(wèn)，對(duì)進(jìn)入車庫(kù)的車輛進(jìn)行詢問(wèn)、登記、并進(jìn)行引導(dǎo)、發(fā)現(xiàn)各類安全隱患。8:00-20:0020:00-8:00每岡

13、位1人，分3班，共計(jì)12人202地上防護(hù)區(qū)及地下車場(chǎng)203地上防護(hù)區(qū)及地下車場(chǎng)204地上防護(hù)區(qū)及地下車場(chǎng)監(jiān)控崗301、302中監(jiān)控室（2）監(jiān)控室要24小時(shí)值班，對(duì)監(jiān)控點(diǎn)的位置要熟悉100%對(duì)監(jiān)控錄像保存期不少于15天，外來(lái)人員查閱安全監(jiān)控資料要經(jīng)管理處經(jīng)理授權(quán)方可查閱。8:00-20:0020:00-8:00每崗位2人共計(jì)4人班長(zhǎng)3031履行本崗位秩序維護(hù)員的所有職責(zé)；對(duì)本班秩序維護(hù)員的出勤、服務(wù)禮儀進(jìn)行日常檢查；帶領(lǐng)本班秩序維護(hù)員履行本崗位職責(zé)；負(fù)責(zé)本班日常事件處理工作；組織完成交接班工作。8:00-20:0020:00-8:00每崗位1人共計(jì)2人保潔組樓層保潔401各棟樓層負(fù)責(zé)各層（包括每

14、層電梯廳地面，墻面，窗臺(tái)、防火門，扶手，百葉窗，消防樓道，消火栓開(kāi)關(guān)，電梯門，墻邊，燈罩，管道，垃圾桶，清運(yùn)垃圾）。07:30-1612:00-13:3030休息3層/人，共計(jì)16人外圍402大廈公區(qū)的周期性清潔工作容大廈所有公區(qū)的周期性清潔工作容。07：30-1611:00-12:0030休息2人地庫(kù)403地下一層，二層車庫(kù)車位地坪清潔，車庫(kù)消火栓，倒車檔等附屬設(shè)施清潔，車庫(kù)茶水間，工程部辦公室等清潔。07：30-1611:00-12:0030休息1人2、消防工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目工作容參加人員次數(shù)備注1大廈消火栓、滅火器檢查滅火器檢查：外觀、壓力、年限消火栓檢查：槍頭、軟管、水帶、小鐵錘等是否完

15、好消防主管、外委保安每月1次2消防疏散演習(xí)消防器材的使用、逃生路線和集合地的熟悉管理中心全體員工、部分業(yè)主2次3消防聯(lián)動(dòng)檢查聯(lián)動(dòng)的性能：電梯迫降、卷簾門動(dòng)作、消防泵啟動(dòng)、應(yīng)急照明、增壓風(fēng)機(jī)啟動(dòng)、煙感測(cè)試、消防廣播工程部、秩序維護(hù)部、外委單位1次3、保潔定期清潔計(jì)劃序號(hào)清潔項(xiàng)目清潔計(jì)劃工作容質(zhì)里標(biāo)準(zhǔn)定期清潔1大堂門、框、玻璃清潔J一次/周玻璃清刮。無(wú)灰塵、無(wú)污漬，玻璃光亮無(wú)手印。2大堂墻面、柱身清潔一次/季3大堂石地坪晶面保養(yǎng)一次/月石材養(yǎng)護(hù)處理。地坪光亮無(wú)污漬。4消防栓箱清潔。一次/月玻璃表面除塵、火火器表面清潔。箱外潔凈，箱無(wú)垃圾雜物。5垃圾桶清潔、垃圾收集。二次/日清理垃圾，濕、干抹布擦拭

16、。外表無(wú)塵漬，垃圾及時(shí)清運(yùn)無(wú)滿溢。6樓層公共走道清掃，濕拖一次/日清掃濕拖。通道地坪無(wú)灰塵垃圾。7走道墻面、踢腳線、開(kāi)關(guān)盒除塵。一次/日雞毛撣潔凈無(wú)灰塵8消防門、通道、樓梯、扶手清潔。一次/日清掃拖洗。無(wú)垃圾雜物堆放，樓梯扶手無(wú)積灰。9商場(chǎng)自動(dòng)扶梯整體清潔一周/次清刮。潔凈無(wú)污漬。10頂層平臺(tái)清潔清潔。一次/周清掃。無(wú)垃圾。11客梯不銹鋼門套，飾板清潔。一次/周清刮擦拭，上鋼油。光亮無(wú)塵。12客/貨梯槽大清潔。一次/月吸塵器清潔凹槽無(wú)垃圾。13垃圾桶清潔、垃圾收集，清運(yùn)。二次-天清運(yùn)垃圾，清潔垃圾桶外。無(wú)垃圾滿溢。14垃圾房大清潔，消毒。一次/天清理，沖洗，消毒。日產(chǎn)日清。15噴水池清洗。一次

17、/月水質(zhì)清澈，無(wú)青苔，垃圾。16衛(wèi)生間潔具一次/周清洗無(wú)污漬積垢。17衛(wèi)生間門、隔斷一次/周清潔，擦拭。無(wú)積灰，污漬。18車庫(kù)地坪沖洗一次/季水槍沖洗清潔，無(wú)積灰。4、日常保潔服務(wù)關(guān)鍵因素分析（見(jiàn)下表）保潔關(guān)鍵部位名稱關(guān)鍵時(shí)段（節(jié)點(diǎn)）特點(diǎn)分析應(yīng)對(duì)預(yù)案支持性文件室公區(qū)首層地面、墻面星期一至星期五上下班高峰期7:30-8:3011:30-13:3016:30-17:30雨/雪天及潮濕天人流量大、進(jìn)出頻繁，易產(chǎn)生垃圾；大堂地面容易帶進(jìn)水、地面容易臟，造成地面打滑；雪天路滑。07:3008:30完成對(duì)大堂地面，衛(wèi)生間清潔推塵工作。11:30-13:30定專人在大堂進(jìn)行推塵保潔；16:30-17:30定

18、專人在大堂進(jìn)行推塵保潔；大堂地面放置防滑地墊及“小心地滑”溫馨提示牌，循環(huán)對(duì)地坪進(jìn)行除水清潔工作。對(duì)大堂門口積雪進(jìn)行清掃大堂岡位作業(yè)指導(dǎo)書室保潔管理要求-大堂保潔災(zāi)害性天氣應(yīng)急預(yù)案電梯廳及電梯轎廂星期一至星期五上下班高峰期7:30-8:3011:30-13:3016:30-17:30雨天及潮濕天人流量大、進(jìn)出頻繁，易產(chǎn)生垃圾；轎廂地面及立面易產(chǎn)生水跡07:3008:30、11:30-13:30、16:30-17:30三個(gè)時(shí)間段之前做好電梯廳地面、煙桶、及轎廂的清潔工作，對(duì)電梯轎廂噴灑異味控制劑，消除異味；在電梯廳放置防滑地毯及“小心地滑”溫馨提示牌，循環(huán)用干拖對(duì)電梯轎廂地面及墻面保潔一次室保潔

19、管理要求-電梯轎廂保潔樓層公共洗手間星期一至星期五工作時(shí)間段7:30-8:30011:30-13:30人流量大、進(jìn)出頻繁，易產(chǎn)生垃圾、易產(chǎn)生異味；地面、鏡面易產(chǎn)生水跡，客用品消耗量大；07:3008:30衛(wèi)生間清潔工作、茶水間清潔、電梯廳清潔、消防通道清潔、垃圾清收8:30-14:00衛(wèi)生間、公共走道、標(biāo)牌指示牌、百葉封口、攔桿扶手抹塵16:30-17:30公共衛(wèi)生間保潔，垃圾辦公區(qū)保潔管理要求-洗手間保潔16:30-17:30筒、煙灰缸垃圾清收；每隔1小時(shí)對(duì)衛(wèi)生間巡視保潔一次，同時(shí)檢查客用紙品的消耗情況并及時(shí)補(bǔ)充；在衛(wèi)生間鋪設(shè)防滑、防水地墊樓層保潔星期一至星期五工作時(shí)間段7:30-8:301

20、0:30-14:0016:30-17:30進(jìn)出人員頻繁，易產(chǎn)生垃圾，樓層及時(shí)保潔07:3008:30樓層、公共走道灰塵清拖、10:30-14:00巡視循環(huán)保潔、16:30-17:30衛(wèi)生間循環(huán)清潔清潔服務(wù)合同一樓層保潔吸煙區(qū)（消防通道）星期一至星期五工作時(shí)間段11:00-14:0016:30-17:00煙油易污染地面、墻面及其附屬設(shè)施；煙灰容易造成地面受污及安全隱患；11:00-14:00吸煙區(qū)地面清潔、煙灰缸清潔、垃圾清收16:30-17:00吸煙區(qū)全面清潔在吸煙區(qū)貼告示提示租戶文明吸煙。清潔服務(wù)合同一消防通道天面露臺(tái)保潔風(fēng)、雪、雨天氣積塵：大風(fēng)天氣造成的灰塵堆積導(dǎo)致排水管堵塞；積雪：雪天過(guò)

21、后積雪溶化后會(huì)損壞天面防水層；雨天：雨水的積存破壞防水層積塵：每天保潔，大風(fēng)天氣后重點(diǎn)保潔；積雪：雪后及時(shí)清理；雨水：及時(shí)清理。災(zāi)害天氣應(yīng)急預(yù)案室外公區(qū)綠化帶星期一至星期五午休時(shí)間（11:30-13:30）人流量大，容易產(chǎn)生垃圾每日對(duì)綠化帶保潔2次；午休時(shí)間（11：30-13:30）綠化帶的垃圾及時(shí)清理。清潔服務(wù)合同一外圍關(guān)鍵事件外墻玻璃清洗期間（每年一次）酸性藥水容易對(duì)室外石材地面、綠植造成傷害；容易高空墜物、對(duì)地面人、物造成傷害；容易造成傷亡事故。提前一周發(fā)文給業(yè)主，提示業(yè)主關(guān)好窗戶，避免污水進(jìn)入室。作業(yè)區(qū)地面設(shè)置警示欄或隔離帶，并由專人看護(hù)。遇到下雨、下雪、有霧、能見(jiàn)度差以及高溫（35C

22、以上）和低溫（0C以下）時(shí)停止高空作業(yè)；作業(yè)期間設(shè)置專人對(duì)清洗過(guò)程進(jìn)行監(jiān)管。外墻清洗合同大堂石材養(yǎng)護(hù)作業(yè)期間（每季一次；每季第二周末實(shí)施）容易產(chǎn)生噪音；容易造成人身、財(cái)產(chǎn)方面的安全隱患。在非工作時(shí)間段進(jìn)行；使用前，檢查設(shè)備設(shè)備、線路的使用性能；作業(yè)區(qū)地面設(shè)置警示欄或隔離帶，并設(shè)置溫馨告示牌；保潔領(lǐng)班進(jìn)行全程跟進(jìn)。清潔服務(wù)合同一石材養(yǎng)護(hù)生活垃圾清運(yùn)生活垃圾清運(yùn)期間9:30-11:00、14:30-16:30清運(yùn)期間污染地面、空氣；及時(shí)做好清運(yùn)工作樓層運(yùn)輸垃圾時(shí)避開(kāi)人流高峰期進(jìn)行，同時(shí)避免產(chǎn)生噪音；車離地凈，垃圾桶擺放整齊；不能用客運(yùn)電梯運(yùn)送垃圾；電梯里噴灑空氣清新劑。每周對(duì)垃圾桶、垃圾房消毒處理

23、。清潔服務(wù)合同一垃圾清運(yùn)樓層裝修現(xiàn)場(chǎng)（周六日、節(jié)假日）樓層裝修現(xiàn)場(chǎng)17:00-00:30裝修期間污染地面、墻面、電梯間、大堂、電梯轎廂；樓層運(yùn)輸垃圾時(shí)避開(kāi)人流高峰期進(jìn)行，同時(shí)避免產(chǎn)生噪音；注意及時(shí)成品的保護(hù)工作清潔服務(wù)合同-二裝施工;中午配送餐時(shí)間的垃圾收集中午配送餐時(shí)間14:00-14:30易產(chǎn)生生活油污及異味。樓層運(yùn)輸配餐不能用客運(yùn)電梯運(yùn)送配餐；電梯里噴灑空氣清新劑。及時(shí)對(duì)辦公區(qū)換氣噴香處理。專項(xiàng)清潔管理要求-生活垃圾清運(yùn)5、園藝的日常養(yǎng)護(hù)園藝養(yǎng)護(hù)關(guān)鍵因素分析表序號(hào)服務(wù)關(guān)鍵點(diǎn)容描述現(xiàn)狀分析對(duì)策支持性文件1關(guān)鍵時(shí)節(jié)租擺植物散尾癸、夏威夷椰子等冬季養(yǎng)護(hù)1、租擺植物秋冬季夜間低溫，易凍傷，難保養(yǎng)

24、在分包方合冋中明確養(yǎng)護(hù)要求和標(biāo)準(zhǔn)，更換要求。1、園藝合同草坪的秋冬季養(yǎng)護(hù)1、秋冬季易造成部分草坪死亡1、草坪澆水防寒；2、秋冬施肥時(shí)，采用打孔施肥或普撒施肥；3、冬季的補(bǔ)種，施肥1、工作記錄本2、園藝服務(wù)規(guī)2.0草坪3、園藝管理要求4.0草坪2關(guān)鍵苗木棕竹喜陰植物，不易暴曬。注意水分，養(yǎng)料的合理配比。綠化合同鐵樹(shù)向陽(yáng)植物，葉面較硬。注意及時(shí)修剪，避免意外傷害。綠化合同龍血樹(shù)向陽(yáng)植物，如養(yǎng)護(hù)不利，葉面發(fā)黃需擺放于玻璃窗前溫暖有陽(yáng)光地方綠化合同3關(guān)鍵工作澆水每周澆水一次綠化合同擦拭每周擦拭一次綠化合同6綠植租擺計(jì)劃序號(hào)植物名稱位置日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃萬(wàn)案標(biāo)準(zhǔn)1散尾癸1號(hào)樓大廳每周二養(yǎng)護(hù)1、修剪整形：修剪植

25、物長(zhǎng)1、植物整體外觀鮮活優(yōu)美、具有較咼觀賞價(jià)值；2大幸福樹(shù)1號(hào)樓大廳一次勢(shì)過(guò)盛枝葉、殘枝、殘葉、2、養(yǎng)護(hù)完成當(dāng)天植物葉面枝條干凈清爽無(wú)灰塵；3大幸福樹(shù)1號(hào)樓大廳枯枝、黃葉及嚴(yán)重的病蟲3、花盆、托底外觀無(wú)污漬破損、花盆無(wú)雜物、雜草、害葉；托底無(wú)積垢；4紅掌1號(hào)樓大廳矮桌2、清潔：擦洗植物葉面及4、植物無(wú)明顯的病害、蟲害；5紅掌1號(hào)樓大廳矮桌植物盆器、托底、清除花5、植物澆水無(wú)滴漏、無(wú)溢出；6紅掌1號(hào)樓大廳矮桌盆中殘留雜物；6、養(yǎng)護(hù)員工作當(dāng)中必須保持客戶場(chǎng)地干凈清潔、不損7散尾癸2號(hào)樓大廳3、防治蟲害：在蟲害咼發(fā)壞客戶財(cái)物、不影響客戶工作；8夏威夷竹2號(hào)樓大廳期提前進(jìn)行針對(duì)性預(yù)防、7、遵守客戶公司

26、的管理規(guī)定及進(jìn)出門禁制度；在蟲害發(fā)生初期及時(shí)進(jìn)行9棕竹2號(hào)樓大廳噴藥殺蟲；10棕竹4號(hào)樓大廳4、防治病害：在病害咼發(fā)11棕竹4號(hào)樓大廳期提前進(jìn)行針對(duì)性預(yù)防、12散尾癸5、6號(hào)樓大廳在病害發(fā)生初期及時(shí)進(jìn)行13散尾癸5、6號(hào)樓大廳噴藥治療；5、澆水：根據(jù)植物生活習(xí)14散尾癸5、6號(hào)樓大廳性適量澆水；15散尾癸5、6號(hào)樓大廳6、根據(jù)季節(jié)調(diào)整植物擺放16龍血樹(shù)7號(hào)樓大廳位置。17棕竹7號(hào)樓12樓電梯口18棕竹7號(hào)樓13樓電梯口19棕竹7號(hào)樓14樓電梯口20棕竹7號(hào)樓15樓電梯口21棕竹7號(hào)樓16樓電梯口22棕竹7號(hào)樓17樓電梯口23綠寶物業(yè)辦公室24天堂鳥(niǎo)物業(yè)辦公室25天堂鳥(niǎo)物業(yè)辦公室26散尾癸物業(yè)辦

27、公室27水培白掌物業(yè)辦公室28鐵樹(shù)室外1、修剪整形：修剪植物長(zhǎng)29鐵樹(shù)室外勢(shì)過(guò)盛枝葉、殘枝、殘葉、30鐵樹(shù)室外31鐵樹(shù)室外32鐵樹(shù)室外33鐵樹(shù)室外34鐵樹(shù)室外35鐵樹(shù)室外36鐵樹(shù)室外37鐵樹(shù)室外38鐵樹(shù)室外39鐵樹(shù)室外40鐵樹(shù)室外41鐵樹(shù)室外42鐵樹(shù)室外43鐵樹(shù)室外30鐵樹(shù)室外31鐵樹(shù)室外32鐵樹(shù)室外33鐵樹(shù)室外34鐵樹(shù)室外35鐵樹(shù)室外36鐵樹(shù)室外37鐵樹(shù)室外38鐵樹(shù)室外39鐵樹(shù)室外40鐵樹(shù)室外41鐵樹(shù)室外42鐵樹(shù)室外43鐵樹(shù)室外枯枝、黃葉及嚴(yán)重的病蟲害葉；2、清潔：擦洗植物葉面及植物盆器、托底、清除花盆中殘留雜物；3、防治蟲害：在蟲害高發(fā)期提前進(jìn)行針對(duì)性預(yù)防、在蟲害發(fā)生初期及時(shí)進(jìn)行噴藥殺蟲；

28、4、防治病害：在病害高發(fā)期提前進(jìn)行針對(duì)性預(yù)防、在病害發(fā)生初期及時(shí)進(jìn)行噴藥治療；5、澆水：根據(jù)植物生活習(xí)性適量澆水；6、施肥：生長(zhǎng)旺盛季節(jié)，要常施追肥，以氮、鉀肥為主。為促進(jìn)葉色深綠而有光澤，可在肥料中加適量的硫酸亞鐵溶液。7、根據(jù)季節(jié)調(diào)整植物擺放位置。7、有害生物防治計(jì)劃滅害全年總次數(shù)種群密度低谷期種群密度咼峰期主要施藥器械和藥物名稱月份每月次數(shù)月份每月次數(shù)鼠361、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、123次慢性抗凝血?jiǎng)?、粘鼠板、鼠控誘餌站飛蟲3611、12、1、2、2次5、6、7、&9、4次電動(dòng)噴霧機(jī)、背負(fù)式噴霧劑、長(zhǎng)效緩釋滅幼劑、3、410懸浮劑、水乳劑蟑螂241、2、3

29、、4、5、6、7、8、9、10、11、122次滅蟑膠耳、懸浮劑三、工程管理1、機(jī)電設(shè)備定期維護(hù)計(jì)劃序號(hào)系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)項(xiàng)目維護(hù)容保養(yǎng)周期檢測(cè)周期1供配電系統(tǒng)設(shè)備1、配電箱（柜）體、電容柜；2、各路指示燈、儀表、電流、電壓及開(kāi)關(guān)；3、各路開(kāi)關(guān)、母排、接地、接零、管線及計(jì)量表；1、柜體表面無(wú)油污，電容無(wú)脹肚，放電回路正常，自動(dòng)投切裝置正常；2、無(wú)過(guò)熱、異響、掉閘、松動(dòng)、脫落、氧化，接地、接零可靠；3、自動(dòng)開(kāi)關(guān)觸頭壓力、間隙正常、滅弧裝置完好、過(guò)載短路保護(hù)正常;接觸器（及電器）觸電動(dòng)作一致；指示燈、計(jì)量精確，接線完好；季度、年度35KV配電設(shè)備及絕緣用具每年1次，10KV配電設(shè)備2-3年1次2給排水系統(tǒng)

30、設(shè)備1、生活水泵2、閥門3、水箱4、給排水管道5、各用水點(diǎn)排水6、排水檢查井1、檢查潤(rùn)滑油、軸端、換填料；檢查泵、電機(jī)軸承，更換潤(rùn)滑油2、檢查盤根，更換填料；檢查啟閉情況、螺桿加黃油；3、檢查進(jìn)水閥、水位、溢流管及水箱清洗；4、查漏、刷漆、補(bǔ)漏；5、檢查是否有堵塞、排水不暢6、清理井雜物、淤泥；月度、季度、年度水箱每年清洗2次3智能化系統(tǒng)設(shè)備1、系統(tǒng)管理軟件2、中央監(jiān)控計(jì)算機(jī)、打印機(jī)、監(jiān)視器3、攝像機(jī)、鏡頭、護(hù)卓、支架及云臺(tái)4、探測(cè)器、門磁開(kāi)關(guān)、緊急按鈕、巡更按鈕5、讀卡器、控制器6、車輛出、入口設(shè)備1、系統(tǒng)功能模塊測(cè)試、診斷2、表面檢查與清潔、線路接口端子的檢查、設(shè)備性能及運(yùn)行狀況測(cè)試3、檢

31、查護(hù)卓、支架、云臺(tái)、現(xiàn)場(chǎng)接收器的灰塵與鐵銹；支架與護(hù)罩所需清潔、潤(rùn)滑及緊固；攝像機(jī)的焦距調(diào)整與信號(hào)測(cè)試4、檢查前端設(shè)備的功能和靈敏度、清除污垢；5、清潔讀卡器和鎖頭；鎖扣所需的潤(rùn)滑與調(diào)整；現(xiàn)場(chǎng)報(bào)警探測(cè)器性能檢查6、讀卡設(shè)備檢查與清潔；金屬支架和傳動(dòng)設(shè)備的清潔與潤(rùn)滑月度、季度、年度4電梯系統(tǒng)設(shè)備1、電梯控制柜2、呼梯按鈕3、電梯轎廂4、電梯井道5、電梯底坑1、緊固聯(lián)接、操作實(shí)驗(yàn)、清掃檢修2、呼梯按鈕及其電路板清掃檢測(cè)3、樓層指示、照明、風(fēng)扇檢測(cè)；安全部件（光電、觸板）功能檢測(cè)4、轎廂頂部電氣連接部位檢查；潤(rùn)滑部位潤(rùn)滑；導(dǎo)軌、導(dǎo)靴等檢修5、緩沖器與基礎(chǔ)、電氣開(kāi)關(guān)等全面檢查每月2次、季度、年度電梯每

32、年1次，限速器每二年1次5消防系統(tǒng)設(shè)備1、消火栓及噴淋水系統(tǒng)2、報(bào)警系統(tǒng)（主機(jī)、煙感、警鈴、廣播等）3、防火卷簾4、疏散指示、應(yīng)急燈5、消防排煙機(jī)、正壓風(fēng)機(jī)1、檢查水泵自動(dòng)啟停功能、運(yùn)轉(zhuǎn)狀況；控制柜電源、指示燈、管網(wǎng)壓力等狀況；2、軟件及系統(tǒng)設(shè)備狀態(tài)分析、調(diào)整、設(shè)備清潔；指示燈、按鈕、開(kāi)關(guān)功能檢測(cè)；設(shè)備狀態(tài)及連接檢查；3、逐個(gè)進(jìn)行軌道、軸等部件潤(rùn)滑和探測(cè)器報(bào)警后響應(yīng)功能試驗(yàn)；4、檢查風(fēng)機(jī)自動(dòng)啟停功能、運(yùn)轉(zhuǎn)狀況；控制柜電源、指示燈等狀況；探測(cè)器報(bào)警后響應(yīng)功能試驗(yàn)；月度、季度、年度消防系統(tǒng)檢測(cè)每年1次6空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備1、中央空調(diào)主機(jī)2、水泵機(jī)組及附件3、管道及閥門4、新風(fēng)機(jī)及風(fēng)機(jī)盤管5、冷卻塔1

33、、專業(yè)外包單位提供專業(yè)主機(jī)維護(hù)保養(yǎng)工作和空調(diào)水處理2、檢查水泵運(yùn)行情況、儀表指示、水泵及電機(jī)軸承是否正常；接線端子是否松動(dòng)；3、管道無(wú)滲漏，保溫?zé)o破損；閥門不漏水，手動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)靈活4、外觀、過(guò)濾網(wǎng)清潔無(wú)灰塵，設(shè)備無(wú)異味和異聲；閥門不漏水，手動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)靈活5、檢查電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)方向、運(yùn)行電流及絕緣電阻是否正常，檢查補(bǔ)水、補(bǔ)水閥門情況、各類標(biāo)識(shí)及緊固件等。月度、年度2、共用部位及共用設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃序號(hào)保養(yǎng)項(xiàng)目維護(hù)容保養(yǎng)周期1房屋承重結(jié)構(gòu)部位1、對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查；及時(shí)了解房屋的結(jié)構(gòu)性能，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。年度2玻璃幕墻1、對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查，特別在雨季后的檢查。半年3屋面1、定期疏通一次屋面雨水口；月度

34、2、對(duì)屋面防水層檢修一次；老化部分及時(shí)翻新更換。年度4防雷設(shè)施1、檢查避雷針、避雷線；避雷帶及引下線有否銹蝕；如有要及時(shí)除銹并刷銀粉漆。年度2、檢查接地引線和接地裝置是否正常；接地螺母是否牢固可靠；如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)改正及緊固。年度3、每年1次對(duì)大樓防雷設(shè)施進(jìn)行檢測(cè)年度5公共通道、門廳、樓梯間1、對(duì)公共地面進(jìn)行依次維護(hù)，補(bǔ)換損壞或空鼓地磚半年2、通道門廳及樓梯間墻面、天棚、扶手及欄桿年度6公共區(qū)域衛(wèi)生間1、檢查室照明是否良好。月度2、檢查沖便器是否良好。3、檢查洗手盤疋否兀好。4、檢查各水管是否有漏水現(xiàn)象。7管道井1.對(duì)井蓋進(jìn)行除銹刷漆。年度2.清除井雜物。8給水管網(wǎng)1.對(duì)閥門進(jìn)行清潔、對(duì)閥桿螺紋及轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油脂、如填料失效應(yīng)更換填料、除銹刷漆；年度2.管道油漆修補(bǔ)；3.各類管網(wǎng)、檢查井蓋除銹刷漆；4.對(duì)管網(wǎng)的吊架、支架緊固；5.每年雨季來(lái)臨之前、應(yīng)對(duì)排水管道、明渠、檢查井進(jìn)行檢查一次、并清除雜物及淤泥。9雨水管網(wǎng)1.對(duì)閥門進(jìn)行清潔、對(duì)閥桿螺紋及轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油脂、如填料失效應(yīng)更換填料、除銹刷漆；年度2.各類管網(wǎng)、檢查井蓋除銹刷漆；3.對(duì)管網(wǎng)的吊架、支架緊固；4.每年雨季來(lái)臨之前、應(yīng)對(duì)排水管道、明渠、檢查井進(jìn)