2016年上半年市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析報(bào)告

1、2016年上半年市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析報(bào)告今年以來(lái)，*市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 運(yùn)行呈現(xiàn)出投資連續(xù)下滑，新開(kāi)工面積減少，商品房銷售不 暢的局面，*市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的問(wèn)題值得高度重視 和密切關(guān)注。根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門提供的數(shù)據(jù)，結(jié)合我局近期的調(diào) 研情況，現(xiàn)將 20162016 年上半年*市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析 如下：一、全市及中心城區(qū) 1 1 至 4 4 月房地產(chǎn)業(yè)基本情況（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降幅減少。*市今年1 1 至 6 6 月實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資億元，同比下降% %降幅較上月末減少了 % %其中住宅投資億元，同比增長(zhǎng)% %較去年同期的上升 % % 占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重為 % %全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占

2、規(guī) 模以上固定資產(chǎn)投資（億元）的比重為% %投資規(guī)模增速低于全市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資增速個(gè)百分點(diǎn)。截止6 6 月末，思茅區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資億元，同比增長(zhǎng)% %占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為 % %高于去年同期個(gè)百分點(diǎn)，*主城區(qū)房地產(chǎn)投資比重進(jìn)一步加大。（二）商品房供應(yīng)量下降，銷售面積下滑。全市商品房施工面積萬(wàn)平方米，同比下降% %商品房新開(kāi)工面積萬(wàn)平方米，同比下降 % %商品房銷售面積萬(wàn)平方米，同比下 降% %商品房銷售額億元，同比下降 % %待售面積萬(wàn)平方米，同比上升% % *市主城區(qū)今思茅區(qū)商品房施工面積萬(wàn)平方米， 同比下降% %商品房新開(kāi)工面積萬(wàn)平方米，同比下降% %商品房銷售面積萬(wàn)平方

3、米，同比下降% %商品房銷售額億元，同比下降% %待售面積萬(wàn)平方米，同比下降 主城區(qū)房地產(chǎn)呈 現(xiàn)出投資下降，新開(kāi)工面積銳減，銷售面積下降的局面。（三） 二手房成交面積出現(xiàn)大幅下降。從 *市主 城區(qū)房地產(chǎn)交易相關(guān)數(shù)據(jù)看，主城區(qū)二手房1 1 至 6 6 月成交面 積萬(wàn)平方米，同比增速下降 % %從分月的數(shù)據(jù)看，20162016 年 3 3 月份成交量受政策影響出現(xiàn)集中辦理房產(chǎn)交易的行為，僅20162016 年 3 3 月就辦理交易面積萬(wàn)平方米，剔除 3 3 月異動(dòng)，成交情況基本平穩(wěn)。（四） 保障性安居工程建設(shè)有序推進(jìn)。全市 20162016 年保障性安居工程建設(shè)任務(wù) 17781778 套，到 20

4、162016 年 6 6 月新開(kāi)工 200200 套，開(kāi)工率 % % 基本建成 16601660 套，占基本建成任務(wù)的 % % 完成配租 716716 套。二、當(dāng)前制約*市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)存在的突出問(wèn)題（一）*市續(xù)建房地產(chǎn)項(xiàng)目存量投資不足。20162016年以前開(kāi)工建設(shè)的 2727 個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在 20162016 年前形成了大量 的實(shí)物投資，并計(jì)攤了大量的土地投資，續(xù)建項(xiàng)目建設(shè)基本 進(jìn)入尾聲，剩余的存量投資額約在8 8 億元左右。（二）擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作進(jìn)展緩慢。房地3 / 7產(chǎn)企業(yè)從取得土地到開(kāi)工建設(shè)，需要經(jīng)過(guò)多項(xiàng)行政審批，面 對(duì)多個(gè)部門監(jiān)管，各項(xiàng)證照辦理齊備快的約需要 9 9 個(gè)月以上

5、， 對(duì)希望快速推進(jìn)項(xiàng)目的企業(yè)形成了制約。從主城區(qū)目前擬開(kāi) 工房地產(chǎn)項(xiàng)目看，主要制約房地產(chǎn)動(dòng)工的情況有：一是土地上遺留建筑物及其他構(gòu)筑物影響項(xiàng)目 進(jìn)展。一類是在土地出讓時(shí)，還有原來(lái)的建筑沒(méi)有拆除，影 響企業(yè)開(kāi)展地勘等相關(guān)工作，如原啤酒廠地塊、原林校地塊、 原市糧食局地塊。二類是原住戶貸款抵押了原住房，原住戶 獲得賠償后沒(méi)有辦理抵押注銷手續(xù)，使購(gòu)地者不能辦理土地 使用權(quán)證，如原市糧食局地塊。三類是穿越地塊的供水、 輸 電、 廣電等市政配套設(shè)施影響項(xiàng)目推進(jìn)，如茶馬古城、鼎城 國(guó)際、俊宏譽(yù)園項(xiàng)目。二是各類行政審批時(shí)間不確定無(wú)法預(yù)測(cè)項(xiàng)目進(jìn) 展，并且各項(xiàng)審批互為下一步審批前置。 房地產(chǎn)企業(yè)自己梳 理了審批

6、流程，從取得土地到獲得施工許可證可以合法正式 動(dòng)工需要八大步驟 1 15 5個(gè)分項(xiàng)， 其中直接關(guān)系到項(xiàng)目進(jìn)展的 有， 第一是建設(shè)工程規(guī)劃許可，項(xiàng)目在職能部門經(jīng)過(guò)部門會(huì) 審和專家會(huì)審后，需要市規(guī)建委會(huì)議通過(guò)，而市規(guī)建委會(huì)議 的召開(kāi)時(shí)間不確定且間隔時(shí)間太長(zhǎng)，直接影響了項(xiàng)目進(jìn)度， 建設(shè)工程規(guī)劃許可是各房地產(chǎn)企業(yè)意見(jiàn)較為集中的行政審 批；第二是人防審查核準(zhǔn)，對(duì)配套建設(shè)人防工程的項(xiàng)目，圖 紙審查必須報(bào)到省級(jí)人防圖紙審查部門審查，耗時(shí)長(zhǎng)，差旅費(fèi)用高， 并且人防施工存在壟斷經(jīng)營(yíng)情況， 房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)議 價(jià)空間；第三是施工圖紙消防審查，時(shí)間長(zhǎng)，費(fèi)用高，環(huán)節(jié) 多；第四是各種保證金占用企業(yè)資金，辦理建設(shè)工程施工許

7、可證前，需要繳納墻改基金 1010 元/ /平方米，農(nóng)民工保證金和 準(zhǔn)備金建設(shè)方和施工方分別按工程中標(biāo)價(jià)3%3%繳納，安全文明措施費(fèi)按中標(biāo)價(jià)- - % %專戶繳納保管。各項(xiàng)行政審批順利與否 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目推進(jìn)起到了關(guān)鍵性的作用。三是房地產(chǎn)企業(yè)投資積極性下降。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán) 境條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了較大的變化，供需雙方均 對(duì)市場(chǎng)持觀望態(tài)度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)投資趨于保守，特別 是在市場(chǎng)銷售不景氣，建筑成本上升，融資渠道不暢時(shí)更是 放慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏。四是受近期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收清查審計(jì)影響，房 地產(chǎn)企業(yè)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)申報(bào)上趨于保守。近期審計(jì)部門對(duì)房地 產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)審計(jì)，企業(yè)在申報(bào)相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)越來(lái)越趨 于

8、保守，對(duì)實(shí)際完成的投資及銷售均按保守?cái)?shù)據(jù)申報(bào)。五是雨季來(lái)臨，影響項(xiàng)目施工。由于大部分項(xiàng)目 在今年 2 2 月、5 5 月份分兩批通過(guò)市規(guī)委會(huì)審批后，才進(jìn)入施 工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，辦理完各項(xiàng)審批剛好進(jìn)入雨季，雨季施工斷 斷續(xù)續(xù)，工程投資量增長(zhǎng)幅度不會(huì)太高。六是主城區(qū)農(nóng)村預(yù)留產(chǎn)業(yè)用地投資無(wú)法計(jì)入房地產(chǎn)投資。在城市建設(shè)過(guò)程中，城區(qū)的部分村民集體在土地 征收后獲得了大量的預(yù)留產(chǎn)業(yè)用地，目前部分房地產(chǎn)企業(yè)和 村集體協(xié)商投入資金建設(shè)預(yù)留產(chǎn)業(yè)用地，由于土地所有權(quán)是 村集體的，在土地流轉(zhuǎn)上一直未得到突破，形成了無(wú)法入統(tǒng) 房地產(chǎn)投資的情況。如碩豐地產(chǎn)公司與高家寨村民小組、版 納金和金途地產(chǎn)公司與大寨村民委5 / 7員

9、會(huì)、幸福投資公司與嘎 龍村民小組、至勝地產(chǎn)與三家村村民委員會(huì)和大荒地村民小 組。七是部分實(shí)際已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目無(wú)法入統(tǒng)。部分 企業(yè)未辦理完相關(guān)許可手續(xù)，提前開(kāi)工，出現(xiàn)施工安全建管 不到位，投資無(wú)法入統(tǒng)的情況。 如茶馬古城、*大世界項(xiàng)目。八是*市城市綜合體項(xiàng)目前期工作進(jìn)展緩慢。列 入全省 150150 個(gè)城市綜合體建設(shè)的*市城市綜合體項(xiàng)目除*購(gòu) 物大世界、創(chuàng)基尚城、茶馬古城進(jìn)展順利外，其他項(xiàng)目還處 在項(xiàng)目前期規(guī)劃階段，土地供應(yīng)還未落實(shí)。三、抓房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)度、促投資、穩(wěn)增長(zhǎng)的相關(guān)措施及建議（一）建議立即召開(kāi)中心城區(qū)擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目推 進(jìn)辦公會(huì)議，實(shí)行各部門現(xiàn)場(chǎng)辦公，聯(lián)動(dòng)解決項(xiàng)目推進(jìn)存在 的困難。采

10、取市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)牽頭， 市發(fā)改、國(guó)土、人力資源保障、 住建、規(guī)劃、人防、消防、思茅區(qū)聯(lián)合辦公，對(duì)中心城區(qū)擬 建的 2525 個(gè)項(xiàng)目解決前期審批的實(shí)際困難， 方便企業(yè)完成相 關(guān)審批后進(jìn)入項(xiàng)目施工階段。（二）建立通道。盡快成立綠色通道審批領(lǐng)導(dǎo)小 組，急事急辦、特事特辦，使大項(xiàng)目好項(xiàng)目盡快落地。對(duì) 符合*市建設(shè)休閑養(yǎng)生度假基地的房地產(chǎn)項(xiàng)目，納入綠色通 道審批。（三）開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)信用體系建設(shè)。逐步建立*市房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，由發(fā)改、國(guó)土、稅務(wù)、工商、工信、勞動(dòng)、住建等部門共同組成標(biāo)準(zhǔn)制定小組，根據(jù)企業(yè) 項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)歷結(jié)合管理部門意見(jiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信用 星級(jí)評(píng)定，按一至五星的標(biāo)準(zhǔn)，可以在繳納墻改基金、農(nóng)民 工保證金、安全文明措施費(fèi)等保證金環(huán)節(jié)有相應(yīng)的繳納標(biāo) 準(zhǔn)，使企業(yè)少繳或不繳相應(yīng)的保證金。（四）改革審批方式，縮短審批時(shí)限，盡快構(gòu)建 聯(lián)合審批平臺(tái)。改變目前建設(shè)工程審批流程，項(xiàng)目的布局及 外立面方案在規(guī)劃職能部通過(guò)后即報(bào)市規(guī)委會(huì)審批，其他相 關(guān)地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)職能部門按地塊出讓條件審批即可。同 時(shí)固定市規(guī)委會(huì)會(huì)議時(shí)間，方便企業(yè)安排工程進(jìn)度。（五）抓監(jiān)督查辦，建立領(lǐng)導(dǎo)掛鉤聯(lián)系機(jī)制。按 土地管理相關(guān)法規(guī)對(duì)取得土地兩年以上為動(dòng)工的，嚴(yán)格執(zhí) 法，且因政府部門原因無(wú)法動(dòng)工的及時(shí)解決相關(guān)制約因素， 由于企業(yè)原因未動(dòng)工的，按相關(guān)管理規(guī)定辦理。