2020——收藏資料22日合肥京冠·雅居樂營銷策略方案

1、版權聲明：版權聲明：本文僅供客戶提案使用，版權歸三固三方（上海）不動產(chǎn)機構所有，未經(jīng)三固三方（上海）不動產(chǎn)機構許可，請勿向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的內(nèi)容。謝謝！寫在前面寫在前面 一個以 “No Brand”為精神導向的品牌“無印良品”，正成為時下最受關注的品牌。無印良品的理念是刪繁就簡、去除浮華、直逼本質、以人為本。 我們希望為合肥樓市導入這樣的理念，以此來傳達一種全新的生活哲學，成就樓市嶄新話題，并籍此實現(xiàn)樓盤的快速去化。寫在前面寫在前面 作為一個成長于合肥樓市九年的上海代理公司，我們有過成功的項目案例：青年城1號棟數(shù)棟數(shù)總套數(shù)總套數(shù)銷售周期銷售周期一期開盤當天去化率一

2、期開盤當天去化率價格提升率價格提升率10幢2062套20個月100%170%百樂門悅府棟數(shù)棟數(shù)總套數(shù)總套數(shù)銷售周期銷售周期進場至開盤日進場至開盤日開盤當天去化開盤當天去化6幢2180套14個月15天189套思局THINKS辯群DISCERN概念ORIGINALITY奪勢VISUALIZE一個經(jīng)典誕生的四個階段思局THINKS思局THINKS兩天內(nèi)，兩大調(diào)控政策相繼出臺兩天內(nèi)，兩大調(diào)控政策相繼出臺-2011年1月26日，溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，俗稱“新國八條”-2011年1月27日，上海市和重慶市分別公布對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法。u201

3、1年是“十二五”的開篇之年，國家進行經(jīng)濟結構調(diào)整的任務重大，當前需要一直樓市過熱使資金重回實體經(jīng)濟；u2010年國務院先后三次部署調(diào)控工作，盡管調(diào)控取得一定成效，但是調(diào)控后市場很快回暖；u特別是自2010年4季度以來，部分城市住房成交出現(xiàn)量價齊升的勢頭，限購；因此，在2011年1月，中央再度出手調(diào)控樓市。保障房保障房財稅政財稅政策策信貸金信貸金融融土地政土地政策策政府監(jiān)政府監(jiān)管管新國新國八條八條增加土地供應大力推廣“限房價、競地價”加強閑置土地處置合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標主要城市擁有2套后不能再購房嚴格實行地方政府問責制加快建立個人住房信息系統(tǒng)多種方式增加保障房供應上海重慶開征房

4、產(chǎn)稅不足5年全額征收營業(yè)稅加強土地增值稅征管的監(jiān)督房貸：二套最低首付6成土地競買必須說明資金來源并提供相應證明調(diào)控政策對市場需求的影響直接調(diào)控政策對市場需求的影響直接n不同客戶所受影響：不同客戶所受影響：-豪宅買家、投資客戶受限購影響最直接，或會在地方細則出臺前購買-首改買家首付門檻提高，部分實力一般的買家或會觀望-首次置業(yè)者受影響較小，但較易受政策影響而觀望客戶類型客戶類型影響程度影響程度主要影響原因主要影響原因不同物業(yè)影響不同物業(yè)影響豪宅買家大一般擁有多套物業(yè)，限購下不能再買高端住宅、別墅等影響大首改買家較大二套6成，首付門檻提高中高端住宅受影響首次置業(yè)者不大利率優(yōu)惠幅度減少外圍首置型樓盤

5、受影響較小投資客大限購、首付提高、營業(yè)稅增加、房產(chǎn)稅開征影響投資性住宅受影響，商務公寓、商鋪則受益首次置業(yè)類剛需客戶將成為未來市場主力首次置業(yè)類剛需客戶將成為未來市場主力從近期合肥市主要開盤項目來看，各開盤項目銷售差別明顯拉開，實質上正在悄悄的發(fā)生分化，由于改善型需求和投資性購買被限制，公寓等投資屬性較強的產(chǎn)品銷公寓等投資屬性較強的產(chǎn)品銷售顯著下滑，高性價比項目備受關注，售顯著下滑，高性價比項目備受關注，并取得良好銷售業(yè)績。未來一段時間首次置業(yè)類剛需客戶將成為未來市場主力。項目區(qū)位條件項目區(qū)位條件u 項目位于合肥市龍崗工業(yè)區(qū)（省級開發(fā)區(qū)），2009年11月劃歸瑤海區(qū)管轄，屬于合肥市規(guī)劃的東部城

6、市組團，距離傳統(tǒng)市中心約8公里，距東二環(huán)約4公里。u 區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較早，但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，存在各自為政的局面，導致區(qū)域形象較差，認知度低。長豐縣肥東縣合肥市的城市布局與區(qū)域認知合肥市的城市布局與區(qū)域認知“南富西貴南富西貴”,“,“東窮北匪東窮北匪”u西貴上風上水，天鵝湖，大蜀山聚集在此，區(qū)域內(nèi)集中了眾多高等院校、科研院所，學區(qū)配套一直領跑合肥四大區(qū)。u南富高收入以及高學歷的人群聚居地；萬達，綠城，綠地扎堆聚集，高檔樓盤開發(fā)聚集；蕪湖路板塊，馬鞍山路板塊合肥市富人區(qū)的代表。u東窮合肥老工業(yè)區(qū)聚集地，整體收入水平低，生活著處于合肥市低收入階層的人群，不過隨著近年房地產(chǎn)開發(fā)，區(qū)域印象逐漸發(fā)生變化

7、；u北匪城北由于臨火車站，流動人口較多聚集，社會治安相對混亂，居住氛圍較差。北城區(qū)區(qū)北城區(qū)區(qū)139.32139.32平方千米，人口平方千米，人口4343萬人，合萬人，合肥市重要交通通訊樞紐，人口流肥市重要交通通訊樞紐，人口流動較大動較大西城區(qū)西城區(qū)246.83246.83平方千米，常住人口平方千米，常住人口49.3749.37萬人，高等院校、科研萬人，高等院校、科研院所云集院所云集東城區(qū)東城區(qū)142.9142.9平方千米，常住人口平方千米，常住人口43.943.9萬人，合肥市未來發(fā)展主方萬人，合肥市未來發(fā)展主方向，目前該區(qū)域城市建設和向，目前該區(qū)域城市建設和基礎配套設施落后基礎配套設施落后南城

8、區(qū)南城區(qū)340340平方千米，常住人口平方千米，常住人口5252萬人，事業(yè)萬人，事業(yè)單位集中，城市建設飛速發(fā)展。單位集中，城市建設飛速發(fā)展。市場對項目板塊的認知停留在相對低端的價值層市場對項目板塊的認知停留在相對低端的價值層面面現(xiàn)狀交通：現(xiàn)狀交通：u區(qū)域主要依靠臨泉路與長江東路與老城區(qū)聯(lián)系，但目前路況均較差，且臨泉路即將進入道路維修期；u項目距區(qū)域交通主干道距離較遠，出行不便，且對外公共交通缺乏，影響生活出行u遠景規(guī)劃軌道交通2號線將通達區(qū)域，享有一定規(guī)劃利好項目交通條件項目交通條件軌交軌交2 2號線號線地塊四至地塊四至地塊本案東怡和華庭小區(qū)西民房、高壓線南現(xiàn)狀住宅北現(xiàn)狀道路、工廠l地塊原為荒

9、廢農(nóng)田，內(nèi)部土地平整，周邊基本被民房或小區(qū)圍繞，其中西側高壓線對項目有一定影響，無可利用資源。l現(xiàn)周邊人氣不足，生活類配套設施匱乏，缺乏居住氛圍。地塊四至現(xiàn)狀地塊四至現(xiàn)狀本項目規(guī)劃指標規(guī)劃功能居住用地容積率3.37地價220萬元/畝占地面積4.76公頃項目配套農(nóng)家超綠化率42.45%建筑密度17.4%項目指標項目指標區(qū)域樓市以價格取勝區(qū)域樓市以價格取勝恒大城恒大城瑞泰江南瑞泰江南園園海州景秀海州景秀世家世家園上園園上園怡然居怡然居博澳名博澳名苑苑板塊特征板塊特征：距離市區(qū)較遠，最近幾年有所發(fā)展，價：距離市區(qū)較遠，最近幾年有所發(fā)展，價格較低，性價比高。格較低，性價比高。房地產(chǎn)市場特征房地產(chǎn)市場特

10、征：項目較多，且多為大盤，價格低：項目較多，且多為大盤，價格低是區(qū)域最大賣點，價格在是區(qū)域最大賣點，價格在20102010年初大幅上漲。年初大幅上漲。價格描述價格描述：大部分項目均價在：大部分項目均價在5300-58005300-5800元元/ /平米左右平米左右浮動，海州景秀世家多層價格為浮動，海州景秀世家多層價格為63006300元元/ /平米。平米。后續(xù)貨量：后續(xù)貨量：目前后續(xù)供應目前后續(xù)供應200200萬平米，后續(xù)供應充沛。萬平米，后續(xù)供應充沛。靜安家園靜安家園城建琥珀名城城建琥珀名城皇馬花園皇馬花園圣地亞哥圣地亞哥城城推貨樓盤規(guī)模（萬）推售類型推貨面積（萬）網(wǎng)簽銷售率目前價格（元/)

11、圣地亞哥35高層3.6948%5800瑞泰江南園13多層、高層671%5300靜安新天地9小高層、高層7.478%5000城建琥珀名城65多層、高層31.892%5300金水灣花園11小高層、高層475%5600海洲景秀世家50多層、高層3590%多層6300高層5500恒大城57高層2562%5200-5800皇馬花園52多層、高層586%5200-5300合計292292-117.8117.8-項目屬性界定項目屬性界定l 城市遠郊區(qū)域城市遠郊區(qū)域l城市化進程偏低城市化進程偏低l大盤云集大盤云集l中小規(guī)模開發(fā)中小規(guī)模開發(fā) n項目所在區(qū)域，認知度較低，主干道維修和項目銷售期沖突；n周邊生活配套

12、、交通配套缺乏，暫無可利用資源；n市場面臨嚴厲調(diào)控的政策形勢；n面對周邊規(guī)模大盤的激烈競爭的情況下；如何突破以上限制，實現(xiàn)項目成功去化？辨群DISCERN區(qū)域購房客戶的主要特點：區(qū)域購房客戶的主要特點：D、投資性；C、區(qū)域地緣型；B、進城型；A、出城型；城市格局演變城市格局演變= =客戶輻射面擴大客戶輻射面擴大合肥城市空間擴張產(chǎn)生合肥城市空間擴張產(chǎn)生一批出城客戶群：一批出城客戶群：老城區(qū)中心價格外溢客戶瑤海區(qū)中心價格外溢客戶肥東進城客戶群肥東進城客戶群龍崗工業(yè)園現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)龍崗工業(yè)園現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)客戶群客戶群來自區(qū)域內(nèi)外的投資客來自區(qū)域內(nèi)外的投資客區(qū)域內(nèi)外的投資客區(qū)域內(nèi)外的投資客市中心外市中心外溢客

13、戶溢客戶肥東進肥東進城客戶城客戶工業(yè)園現(xiàn)工業(yè)園現(xiàn)有客戶有客戶A:A:市區(qū)價格外溢客戶：城市快速擴張，高性價比的樓市區(qū)價格外溢客戶：城市快速擴張，高性價比的樓盤贏得客戶的青睞盤贏得客戶的青睞來源：來源：合肥老城區(qū)中心、瑤海區(qū)剛性需求，價格敏感型，以80100 兩房或三房，或者5060 為主客戶描述客戶描述支付能力支付能力配套要求配套要求產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型1、合肥本地人，在市區(qū)工作的白領或原住居民，首次置業(yè)，選擇性價比高的住房支付能力中等，買不起市區(qū)高價房1. 超市、菜市場等基本生活配套2. 餐飲、娛樂、購物等享受型消費場所3. 年紀較輕對教育配套要求不高以80-100m2兩房或三房為主區(qū)域企業(yè)職工

14、，首次置業(yè)，投資自住兩個動因，選擇性價比高的住房支付能力中等，買不起市區(qū)高價房餐飲、娛樂、購物等享受型消費場所婚房：以80-100m2兩房或三房單身：50-60m2為主B B：肥東進城客戶：希望改善生活，改善小孩教育環(huán)：肥東進城客戶：希望改善生活，改善小孩教育環(huán)境境來源：來源：肥東等周邊縣市享受高起點的城市配套資源及城市戶口客戶描述客戶描述支付能力支付能力配套要求配套要求產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型肥東縣客戶，渴望進入城市，改善生活，提高小孩教育水平，但是又買不起市區(qū)高價的樓盤，在區(qū)域購買性價比高的合肥產(chǎn)權的房子；支付能力中等； 1. 超市、菜市場等基本生活配套；2. 餐飲、娛樂、購物等享受型消費場所；3

15、. 對教育配套有要求，但有別于市區(qū)客戶需求的學區(qū)房兩房或者三房；C C：工業(yè)園客戶群：產(chǎn)業(yè)工人的需求存在，但總體支：工業(yè)園客戶群：產(chǎn)業(yè)工人的需求存在，但總體支付能力不高。中上階層多選擇大戶型改善置業(yè)付能力不高。中上階層多選擇大戶型改善置業(yè)來源：來源：區(qū)域內(nèi)及工業(yè)園區(qū)地緣性/看中價格與配套，以1/2房小戶型為主力需求客戶描述客戶描述支付能力支付能力配套要求配套要求產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)工人，流動率大，年齡19-28歲左右支付能力很低，一般都是租房超市、菜場、餐飲娛樂一房或者兩房小戶型剛畢業(yè)不久的學生，合肥本地人支付能力很低，多為家里幫助置業(yè)。健身等配套設施齊全，交通便利，超市、菜場、餐飲娛樂

16、、一房或者兩房小戶型區(qū)域內(nèi)工廠管理人員，屬于區(qū)域的中上階層支付能力較高，多為改善型置業(yè)。娛樂，休閑，商業(yè)配套，健身配套，景觀，教育1. 兩房或三房大戶型2. 具有一定景觀資源區(qū)域私營業(yè)主支付能力較高，多為改善型置業(yè)娛樂，休閑，商業(yè)配套，健身配套，景觀，教育1. 三房以上的大戶型2. 具有一定景觀資源D D：區(qū)域內(nèi)外投資客：偏好地段：區(qū)域內(nèi)外投資客：偏好地段/ /產(chǎn)品產(chǎn)品/ /景觀稀缺等升值景觀稀缺等升值前景明朗的產(chǎn)品前景明朗的產(chǎn)品來源：來源：市區(qū)&龍崗純投資客戶與投資自住型客戶并存偏好地段/產(chǎn)品/景觀稀缺等升值前景明朗的產(chǎn)品客戶描述客戶描述支付能力支付能力配套要求配套要求產(chǎn)品類型產(chǎn)品類

17、型1.來自市區(qū)及區(qū)域內(nèi)的投資客2.看中區(qū)域未來的發(fā)展規(guī)劃，以及區(qū)域未來的發(fā)展。3.多次置業(yè)4.看中升值潛力高的產(chǎn)品1.總價承受力較強，接受范圍較廣1.對小區(qū)內(nèi)配套要求較高2.城市化配套：商場、娛樂設施等可提升項目價值的配套3.生態(tài)環(huán)境：景觀公園等1.景觀資源佳的戶型2.區(qū)域內(nèi)差異化的產(chǎn)品2011，從“旺市”到“變市”的轉變，意味著競爭的加劇，傳統(tǒng)的產(chǎn)品競爭必將被市場所淘汰，取而代之的將是客戶的爭奪，只有關注客戶價值的項目才能真正實現(xiàn)價值的最大化。市場分析關鍵詞拾遺補缺本案地處城市遠郊、規(guī)模大盤的強勢擠壓、宣傳攻勢強，因此，建議操作過程中以拾遺補缺作為市場定位的重點，在價格不斷走高的區(qū)域板塊，與

18、周邊大盤形成差異化競爭，強調(diào)我項目產(chǎn)品的特色和價值，瞄準市場空隙，創(chuàng)新客戶渠道！是本項目的突圍之路！總價優(yōu)勢短平快客戶定位客戶定位“青年人青年人”u 25-30歲左右的青年，在東部工作兩三年以上u 工作時間短，不足以支付大額首付u 追求居住獨立u 首次置業(yè)，用于自住u 向往時尚生活本項目以6070平米的小戶型為主力，具有總價低、首付低的巨大優(yōu)勢，最適于剛參加工作、積蓄不多又渴望置業(yè)安家的青年群體，同時，在新政的影響下，這類客戶也將是未來市場需求的主力。同時希望以較低總價置業(yè)的進城客戶，亦是本案的重要補充客源。目標客戶概念ORIGINALITY類型類型代表樓盤代表樓盤營銷特點營銷特點品牌制勝型恒

19、大城品牌+產(chǎn)品+合適的價格產(chǎn)品風格制勝型薩爾斯堡樣板段打造異域風情準確定位+高傳播率型青年城1號青年首選居所這是一個產(chǎn)品訴求時代這是一個產(chǎn)品訴求時代 產(chǎn)品東進產(chǎn)品東進 代表項目：恒大城、圣地亞哥城、皇馬花園、瑞泰江南 這是一個品牌制勝時代這是一個品牌制勝時代 品牌東進品牌東進代表企業(yè)：恒大、恒盛 我們隨機抽取了幾個樣本的推廣方式我們隨機抽取了幾個樣本的推廣方式樓盤推廣主題營銷手法恒大城長江東路歐陸御湖城品牌壓制力引領東部市場皇馬花園52萬方地中海風情社區(qū)打造地中海項目，再以相對的價格優(yōu)勢吸引購房者圣地亞哥城35萬平米純美地中海風情小城以西班牙風格為市場切入點瑞泰江南園板橋河畔悠居人生以1.8的

20、容積率和48%的綠化率提升宜居性，銷售價格具有較強競爭力從中不難發(fā)現(xiàn)從中不難發(fā)現(xiàn)突出的產(chǎn)品優(yōu)勢項目周邊周邊的各主要樓盤在產(chǎn)品方面樓盤在產(chǎn)品方面均占有較強有較強的優(yōu)勢優(yōu)勢，在小區(qū)規(guī)模、小區(qū)配套、戶型及戶型配比方面各有亮點。產(chǎn)品訴求占主導競爭樓盤在推廣方面競爭樓盤在推廣方面大多采取了重點產(chǎn)品采取了重點產(chǎn)品訴求訴求的方式方式，告訴目標客戶“我是什么”，通過對產(chǎn)品的包裝和提升打動購房者。再來看看這些樓盤的物業(yè)特征再來看看這些樓盤的物業(yè)特征項目名稱小區(qū)規(guī)模物業(yè)類別容積率綠化率/建筑風格重點戶型恒大城24.6萬小高層、高層2.846% / 歐式 80-180皇馬花園52萬多層、小高層、花園洋房1.439%

21、 / 地中海 85-120圣地亞哥城35萬多層、高層、花園洋房1.940% / 地中海70-110 瑞泰江南園12.6萬多層、高層、小高層1.848% / 現(xiàn)代70-90 本案15.48萬全高層3.3742% / 現(xiàn)代70-95 重點樓盤物業(yè)特征對比表重點樓盤物業(yè)特征對比表在產(chǎn)品方面，我們可以看出在產(chǎn)品方面，我們可以看出競爭樓盤賣點鮮明競爭樓盤賣點鮮明恒大城的歐式經(jīng)典、皇馬花園和圣地亞哥的地中海風格，以及瑞泰的中式園林 本案本案缺乏實質亮點本案在建筑立面、景觀規(guī)劃上，特征不夠特征不夠鮮明鮮明，均好性的特質反而掩蓋了項目的閃光點，如果單從產(chǎn)品訴求方向考慮，本案競爭能力較弱。 100%100%小面

22、積小面積戶型面積均在95平米以下，其中90平方米以下戶型的住宅面積占總住宅面積的91.33%，70平方米左右戶型的住宅面積占總住宅面積的52.11%。 前面說過，本案是一個補缺型為主導補缺型為主導的樓盤 那就意味著，我們的樓盤必須是獨豎一幟獨豎一幟的，但除戶型以外，本案不具備較強的補缺特征 因此，我們希望從營銷的角度來塑造這種補缺性，而且營銷的角度必營銷的角度必須與戶型相結合須與戶型相結合，并且有較強市場號召力市場號召力的，易引發(fā)目標受眾共鳴的先來考慮如何與戶型結合的問題先來考慮如何與戶型結合的問題誰是小戶型的目標受眾？很顯然，年輕人年輕人。前面說過，簡單的產(chǎn)品訴求的營銷路線不適合我們，我們不

23、能通過簡單地告訴別人“我是什么”就能引發(fā)市場的高度關注。作為一個在戶型配比上高度統(tǒng)一的樓盤，走客戶訴求路線再適合不過。 接下來的任務，就是了解這些年輕人的狀態(tài)，他們接下來的任務，就是了解這些年輕人的狀態(tài)，他們需求什么？需求什么？ 一群沒挨過餓吃過苦的幸福一代 被誤解為缺乏社會責任感 目前正承受著來自四面八方的要求和壓力 很難規(guī)避買房這樣讓人歡喜讓人憂的問題 害怕并排斥市儈 對新生事物好奇并渴望擁有 我們必須讓“稀缺稀缺”與“號召力號召力”并存 這種號召力，必須是傳達了一種全新的生活哲學，它的關鍵詞是 輕松輕松 take it easytake it easy 小戶型、低總價購房輕松公共綠地、底

24、層架空溝通輕松專屬幼兒園、農(nóng)加超生活輕松除此之外，我們還想附贈出行輕松、生活成本輕松、入住輕松等概念以此來完善輕松置業(yè)的主題 作為一個能有效控制房型面積，并在地段上有一定劣勢的樓盤我們希望通過產(chǎn)品包裝提升樓盤附加值并通過準確的定位和新潁的包裝，在眾多以產(chǎn)品作主導的樓盤中脫穎而出 來看看無印良品是如何做到的？來看看無印良品是如何做到的？ “無印良品無印良品”以素包裝著稱以素包裝著稱提供簡潔設計的無印良品被認為是日本當代最有代表性的“禪的美學”主張不裝飾，保持東西本來的色彩和形狀，堅決反對過剩包裝以“平價優(yōu)質”的“非名牌”路線，提供理性并讓客人有滿足感的東西貫徹對材質、流程檢視、簡單化包裝的堅持，

25、實踐著“No Brand”的精神 打造樓市純棉時代樓市純棉時代提倡簡約簡約、自然自然、舒適舒適、富質感富質感的現(xiàn)代生活哲學為青年置業(yè)者提供一種無壓力的產(chǎn)品無壓力的產(chǎn)品在這里，沒有標簽，只有真實的存在 我們希望，本案以“無印良品” “物有所值”、“簡約自然”的產(chǎn)品宗旨為基礎項目主題定位項目主題定位純棉式青年社區(qū)純棉式青年社區(qū) 純棉已然成為自然、舒適、環(huán)保的代名詞在讓人感到舒適、自然的同時，常帶一點親切、平和的氣質。這種氣質既與本案特質契合，同時又與眼下主流的生活理念相吻合以純棉為主導，定能樹立極強的市場號召力同時，青年社區(qū)又鮮明地豎立了本案的目標客群定位 當人們歷經(jīng)了物質塵囂后，更向往過一種溫暖

26、、質樸、簡單、健康的生活，而這正是“純棉化”生活所擁有的特質 溫暖、舒適、自然、環(huán)保沒有繁雜的多余更多的，是體現(xiàn)人與人之間的親近 本案純棉式青年社區(qū)的立意，為合肥青年人提供愛的暖巢我們更希望它是獨一無二的，一經(jīng)面市即刻引發(fā)轟動的因此，項目案名呼之欲出 京冠京冠么么城么么城More More CityMore More City 1、“么”即小，極其準確地傳達了本案的最大特征小戶型，同時更代表的是精粹、精細的意思2、“么么”是當前非常流行的網(wǎng)絡用語，指相親相愛，相互幫助，是“我要在你身邊”的意思，與目標客群的置業(yè)目標不謀而合3、“么么”的筆畫簡單，體現(xiàn)了簡約的項目立意 4、么么，音譯more ,

27、more，即“更多”的意思，意指更多可能、更多想象、更多快樂、更多時尚5、么么，也即MOMA，是藝術的象征 6、對“么么”一詞我們并不陌生，由馬楚成導演的，任賢齊，鄭秀文領銜主演的一部愛情電影夏日么么茶享有極高知名度，其續(xù)集夏2 也即將上映。故“京冠么么城”作為本案案名，易記且讀起來朗朗上口。7、京冠么么城”是一個極具時尚和個性的案名，受到青年人的喜愛和追捧，必將在短時間內(nèi)成為合肥人討論和交流的焦點。 SLOGAN 當棉花變成糖！當棉花變成糖！ 以俏皮的手法，表達出本案最大的特質與純棉式青年社區(qū)的主題定位相契合，傳達了青年人置業(yè)后的幸福感能夠短期內(nèi)引發(fā)市場關注，在眾多樓盤推廣語中脫穎而出棉花糖

28、也能由此成為本案的代名詞 奪勢VISUALIZE本項目營銷方法的重點我們的消費群決定了他們需要市場的熱情！市場的熱情是需要鞭撻的！我們的方法：不間斷的積蓄熱情！同時培養(yǎng)市場饑餓感將銷售放在開盤前！ 本項目銷售體量15萬，總套數(shù)約1984套，根據(jù)產(chǎn)品特性和面向的目標客戶群為年輕人的特征，建議將預熱期拉長，充分炒作產(chǎn)品的個性時尚的精神概念，喚起目標客群的認同和市場的關注。 住宅選型及戶型比例 住宅戶型在50平方米到95平米之間，規(guī)劃總住建筑面積15.480萬平方米，其中住宅建筑面積14.730萬平方米，規(guī)劃總戶數(shù)為1984戶。 80平方米以上的二房戶型的住宅面積占總住宅面積的49%，該房型后期客戶

29、裝修可視為三房戶型，6080平方米二房戶型的住宅面積占總住宅面積的48%，60平方米以下戶型的住宅面積占總住宅面積的3%。 按戶型配比按戶型配比戶型單戶面積套數(shù)套數(shù)比面積統(tǒng)計面積比A-183.8868635%57541.6838%B-193.261729%16040.7211%A-269.4634317%23824.7816%A-368.0834317%23351.4416%B-368.92864%5927.124%C-267.75784%5284.54%D-166.99462%3081.542%D-254.52925%5015.843%B-270.28864%6044.084%C-174.7

30、3523%3885.963%共計1984100%149997.66100%主力戶型是A1戶型 相當于84M2的小三房應該在青年人中具備較強的吸引力戶型A1A2A3B1B2B3面積83.8869.4668.0893.2670.2868.9216#92464618#52262619#60303058292920#110555521#64323262313122#120606023#128646427#1125656共計(套）6863433431728686戶型C1C2D1D2面積74.7367.7566.9954.5217#469226#5278共計(套）52784692分棟戶型配比分棟戶型配比戶

31、型A1A2A3B1B2B3面積83.8869.4668.0893.2670.2868.9216#92464618#52262619#60303058292920#110555521#64323262313122#120606023#128646427#1125656共計(套）6863433431728686戶型C1C2D1D2面積74.7367.7566.9954.5217#469226#5278共計(套）52784692分棟戶型配比：分棟戶型配比：從上表可以看出，該項目戶型分布較平均，每棟樓都由80平方米以上的三房戶型和70平方米以下的二房戶型組成， 平均面積為75平方米。 因項目戶型面積較

32、為集中，在推盤時不適宜一次大量的放量，所以將總項目分為5個階段投入市場，預計項目推廣銷售周期22個月，蓄水階段為3個月，根據(jù)施工進度和市場反應以300500套/季度推入市場，實際銷售周期為18個月時間周期房源目標2011.3-6整盤蓄勢期/引爆期 全新理念引爆全城全新理念引爆全城2011.7-10一批開盤強銷期/ 354套 引起市場最大關注度，形成市場熱點 快速回籠資金，盤活整盤運營2011.10-12二批開盤強銷期/價格取勝期496套 整體個案資金回籠，保證項目利潤 項目品牌已經(jīng)成為區(qū)域指標型個案 整體價格形象已經(jīng)樹立2012.3-5三批開盤強銷/次樓盤價格沖高期324套 品牌價值和價格形象

33、的超值利潤開始體現(xiàn)后期項目客源積累2012.6-8四批開盤強銷/內(nèi)部比對期322套價格有所回落再度引發(fā)市場熱點2012.9-11五批開盤強銷/樓王制勝期488套完成整體利潤及附加值項目品牌和企業(yè)品牌市場最大化樓王實現(xiàn)價格新高2012.12整盤收尾期完成剩余房源去化銀行資金回籠及交房等后續(xù)工作推案計劃推案計劃第一階段為臨街的26#、27#，總套數(shù)354套（沿街）戶型A1A2A3C1C2面積83.8869.4668.0874.7367.7526#527827#1125656價格的確定采用以下基本思路：市場比較法推算單價（均價）估價思路：市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價

34、格的因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。一期價格定位一期價格定位比較項目樓盤名稱均價（元/平米）參考因素參考權重圣地亞哥5600成功40%瑞泰江南園5300相似30%皇馬花園5300相近30%定價的影響因素的選擇定價的影響因素的選擇區(qū)位因素：片區(qū)位置未來規(guī)劃交通狀況周邊配套產(chǎn)品綜合素質：景觀環(huán)境社區(qū)規(guī)劃戶型結構小區(qū)配套發(fā)展商品牌小區(qū)規(guī)模綜合考慮以上因素：通過上市時間、區(qū)域因素、個別因素。權重的修正本案價格系數(shù)比較本案價格系數(shù)比較比較內(nèi)容 權重皇馬花園圣地亞哥瑞泰江南園擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 小區(qū)規(guī)模 10%1.00030.10

35、0031.0050.10051.00020.10002區(qū)域位置 20%1.00010.200021.00020.200041.00010.20002外部環(huán)境 10%1.00050.100051.00060.100061.00080.10008社區(qū)景觀 15%0.990.14851.0250.153751.0010.15015立面設計 15%0.970.14551.0050.150750.990.1485房型設計 15%0.9760.14640.980.1470.970.1455配套設施 10%1.0020.10021.0010.10011.0040.1004主題提煉 5%0.980.0491.0080.05040.970.0485合 計 100%/ 0.9897/ 1.0026/ 0.99317本案價格本案價格=以項目A為參考的定價A權重+以項目C為參考的定價C權重= 5488元/平方米注：據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項目入市銷售價格水平應該在5488元/平方米左右，這是一個通過市場比較得出的數(shù)據(jù)。本案價格推算本案價格推算第二階段為22#、23#，總套數(shù)496套戶型A1A2A3面積83