2020——收藏資料17日六安市舒城遠(yuǎn)大地塊營(yíng)銷方案

1、舒城遠(yuǎn)大地塊營(yíng)銷方案舒城遠(yuǎn)大地塊營(yíng)銷方案廈門創(chuàng)智堂房地產(chǎn)代理公司廈門創(chuàng)智堂房地產(chǎn)代理公司20112011年年2 2月月1717日日謹(jǐn)呈：舒城遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司謹(jǐn)呈：舒城遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 序言序言每個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都如蕓蕓眾生，有其獨(dú)特而鮮明的個(gè)性，每個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都如蕓蕓眾生，有其獨(dú)特而鮮明的個(gè)性，是其魅力所在，也是其靈魂所在這，是其魅力所在，也是其靈魂所在這，我們稱之為定位我們稱之為定位, ,它是項(xiàng)目核心價(jià)值體系的直接反映，它是項(xiàng)目核心價(jià)值體系的直接反映，也是其與市場(chǎng)上其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的基石。也是其與市場(chǎng)上其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的基石。因此，創(chuàng)智堂認(rèn)為，好的定位是項(xiàng)目成功的開始！因此，創(chuàng)智堂認(rèn)為，好的定位

2、是項(xiàng)目成功的開始！解決核解決核心問(wèn)題心問(wèn)題 如序言所述，本次方案旨在尋找項(xiàng)目的靈魂，建立項(xiàng)目的，拔高項(xiàng)目的品質(zhì)，樹立開發(fā)企業(yè)的品牌美譽(yù)度，實(shí)現(xiàn)“”的目標(biāo)！通過(guò)我們專業(yè)的營(yíng)銷包裝和推廣執(zhí)行，使！核心問(wèn)題核心問(wèn)題1：市場(chǎng)形象定位市場(chǎng)形象定位核心問(wèn)題核心問(wèn)題2：營(yíng)銷包裝和推廣營(yíng)銷包裝和推廣執(zhí)行執(zhí)行形象定形象定位思考位思考 項(xiàng)目整體形象定位是項(xiàng)目“靈魂”所在，靈魂是否高尚，直接影響項(xiàng)目整體發(fā)展成敗。為了更科學(xué)和客觀地為項(xiàng)目形象賦予獨(dú)特魅力，我們從“市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、項(xiàng)目本體”兩個(gè)角度進(jìn)行整合！ 項(xiàng)目本項(xiàng)目本體分析體分析市場(chǎng)競(jìng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究爭(zhēng)研究項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位整合推廣整合推廣項(xiàng)目本項(xiàng)目本體分析體分析1414萬(wàn)方

3、體量，萬(wàn)方體量，5 5萬(wàn)方商業(yè)萬(wàn)方商業(yè)MALLMALL1 1、項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目本項(xiàng)目本體分析體分析2 2、項(xiàng)目周邊概況、項(xiàng)目周邊概況花橋路向西花橋路向西春秋路向南春秋路向南正對(duì)春秋路正對(duì)春秋路花橋路向東花橋路向東北面即將開建的萬(wàn)北面即將開建的萬(wàn)福莊園五期福莊園五期 周邊生活配套較為成熟，高檔住宅小區(qū)林立，居住氛周邊生活配套較為成熟，高檔住宅小區(qū)林立，居住氛圍較好，北側(cè)萬(wàn)福莊園五期即將開建，市場(chǎng)前景看好。圍較好，北側(cè)萬(wàn)福莊園五期即將開建，市場(chǎng)前景看好。項(xiàng)目本項(xiàng)目本體分析體分析3 3、項(xiàng)目、項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析SWOT項(xiàng)目本項(xiàng)目本體分析體分析4 4、本體研究啟示、本體

4、研究啟示 依托項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)，把握機(jī)會(huì)，弱化威脅，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行特色包裝定位；全方位整合項(xiàng)目所處的內(nèi)外部資源，方可立于不敗之地。根據(jù)本體分析，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目有如下價(jià)值點(diǎn)。1414萬(wàn)平米萬(wàn)平米融合融合國(guó)際元素國(guó)際元素的的大型商、住社區(qū)大型商、住社區(qū)，所處區(qū)域前景良好，帶來(lái)一種，所處區(qū)域前景良好，帶來(lái)一種嶄新的多元化品質(zhì)生活嶄新的多元化品質(zhì)生活。1 1、國(guó)十條、國(guó)五條、國(guó)八條、國(guó)十條、國(guó)五條、國(guó)八條”研究研究地方政府地方政府兩面性兩面性信貸投信貸投放過(guò)量放過(guò)量通脹預(yù)通脹預(yù)期加速期加速市場(chǎng)供市場(chǎng)供給不足給不足本輪房?jī)r(jià)快本輪房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)原因速增長(zhǎng)原因 四大因素合力導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲12個(gè)月，堅(jiān)定了政府調(diào)控

5、樓市的決心，2010年4月15日 ，“國(guó)十條”和“國(guó)五條”連續(xù)重拳打向樓市。 政策重壓尚未解除，國(guó)家又于2011年1月26日開始進(jìn)一步樓市調(diào)控，“國(guó)八條”出爐。本輪調(diào)控旨在“國(guó)十條”、“國(guó)五條”基礎(chǔ)之上明確責(zé)任、加強(qiáng)監(jiān)管、完善稅收和保障性住房供應(yīng)?？蛻舫謳庞^望、成交量受波及、銀行收緊房貸、客戶持幣觀望、成交量受波及、銀行收緊房貸、房貸審核程序漸嚴(yán)，逼迫地方政府政策出臺(tái)。房貸審核程序漸嚴(yán)，逼迫地方政府政策出臺(tái)。 宏觀政宏觀政 策研究策研究繼2011年1月14日之后，2月24日再次上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，年內(nèi)第二次上調(diào)，也是自去年以來(lái)第八次上調(diào)；2月8日央行宣布加息0.25個(gè)百分點(diǎn)。由于不能靠

6、升值來(lái)抑制通脹，因此央行此舉目的是為了抑制通脹；央票集中到期、外貿(mào)順差等因素導(dǎo)致銀行體系流動(dòng)性短時(shí)間內(nèi)增加過(guò)多，此舉將有助于未來(lái)信貸投放更為合理；由于一季度是放貸最快的季節(jié)，做好一季度放貸，利于控制全年風(fēng)險(xiǎn)，“鎖定銀行流動(dòng)性”；旨在抑制通脹，但客觀上卻起到抑制資旨在抑制通脹，但客觀上卻起到抑制資產(chǎn)泡沫的作用，同時(shí)打壓樓市投機(jī)行為產(chǎn)泡沫的作用，同時(shí)打壓樓市投機(jī)行為2 2、近期信貸政策研究、近期信貸政策研究 宏觀政宏觀政 策研究策研究3 3、六安市近期出臺(tái)政策、六安市近期出臺(tái)政策 ：開發(fā)企業(yè)不得自行收取預(yù)付款；合同備案提供的開發(fā)行及賬號(hào)應(yīng)與六安市商品房預(yù)售款專用賬戶監(jiān)督協(xié)議書的開戶行、賬號(hào)一致，否

7、則不予備案；合同網(wǎng)上備案須提供監(jiān)管賬戶進(jìn)賬單原件（復(fù)印后備查），進(jìn)賬單金額與商品房買賣合同金額一致；各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均要嚴(yán)格遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章；政府嚴(yán)控開發(fā)企業(yè)銷售資金、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)政府嚴(yán)控開發(fā)企業(yè)銷售資金、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)避免因開發(fā)企業(yè)挪用資金他用，規(guī)避客戶購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)避免因開發(fā)企業(yè)挪用資金他用，規(guī)避客戶購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn) 宏觀政宏觀政 策研究策研究4 4、宏觀政策小結(jié)、宏觀政策小結(jié)宏觀政策頻繁出擊，市場(chǎng)觀望氛圍漸濃宏觀政策頻繁出擊，市場(chǎng)觀望氛圍漸濃銀行收緊房貸，置業(yè)門檻提高銀行收緊房貸，置業(yè)門檻提高地方政策配合，二次以上置業(yè)受限地方政策配合，二次以上置業(yè)受限關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞 宏觀政宏觀政 策研究策研究

8、 舒城縣位于安徽省中部、大別山東、巢湖之濱，江淮之間。東鄰廬江縣，南界桐城市、潛山縣，西接岳西縣、霍山縣，北毗六安市、肥西縣。雄踞皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的前沿陣地和大合肥經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)城市之一。城市區(qū)位顯赫、大合肥經(jīng)濟(jì)圈之內(nèi)、城市發(fā)展?jié)摿薮蟪鞘袇^(qū)位顯赫、大合肥經(jīng)濟(jì)圈之內(nèi)、城市發(fā)展?jié)摿薮?宏觀市宏觀市場(chǎng)研究場(chǎng)研究1 1、舒城總體概況、舒城總體概況 城關(guān)鎮(zhèn)，是舒城縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化 中心。地處皖中腹地，江淮之間，大 別山東麓、巢湖西濱； 距合肥市54公里，1小時(shí)省會(huì)生活圈； 3小時(shí)內(nèi)經(jīng)濟(jì)圈有南京、武漢、徐州、 南昌； 5小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈有上海、杭州、日照、鄭州、長(zhǎng)沙；項(xiàng)目所在地2 2、舒城縣交通狀況

9、、舒城縣交通狀況宏觀市宏觀市場(chǎng)研究場(chǎng)研究周邊城市云集、交通便捷、城市區(qū)位優(yōu)越周邊城市云集、交通便捷、城市區(qū)位優(yōu)越本案位于三區(qū)交匯處，戰(zhàn)略地位明顯，商業(yè)本案位于三區(qū)交匯處，戰(zhàn)略地位明顯，商業(yè)/ /住宅價(jià)值較高住宅價(jià)值較高南溪新區(qū)老城商業(yè)區(qū)舒東新區(qū)政務(wù)新區(qū)工業(yè)園區(qū)高新開發(fā)區(qū)城市十一五期間規(guī)劃： 基本框架以老城區(qū)核心的中心商業(yè)區(qū)； 以南溪河為界構(gòu)建南溪新城住宅區(qū)； 以擴(kuò)建后的合安公路以東打造舒東新區(qū)； 高峰路以西為政務(wù)文化新區(qū)；北部以工業(yè)園區(qū)為主，并配套住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)；3 3、城市發(fā)展方向、城市發(fā)展方向宏觀市宏觀市場(chǎng)研究場(chǎng)研究4 4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平宏觀市宏觀市場(chǎng)研究場(chǎng)研究 全市經(jīng)

10、濟(jì)快速發(fā)展，年增長(zhǎng)率超過(guò)14%； 人均收入逐年遞增，受08年金融危機(jī)影響，增速 有所放緩，09年首次突破2萬(wàn)大觀； 第二、三產(chǎn)業(yè)比重逐年放大，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)日趨合理城市快速發(fā)展、人均收入逐年遞增，產(chǎn)業(yè)結(jié)城市快速發(fā)展、人均收入逐年遞增，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，市場(chǎng)蘊(yùn)藏消費(fèi)潛力大構(gòu)日趨合理，市場(chǎng)蘊(yùn)藏消費(fèi)潛力大5 5、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況宏觀市宏觀市場(chǎng)研究場(chǎng)研究 住宅與商鋪價(jià)格，逐步遞增明顯，未來(lái)商業(yè)有望突 破1萬(wàn)大觀； 市場(chǎng)銷售量逐年創(chuàng)新高，受08年金融危機(jī)影響， 增速明顯放緩。 房地產(chǎn)市場(chǎng)保持較快增長(zhǎng)，市場(chǎng)開發(fā)量持續(xù)增加；房地產(chǎn)快速發(fā)展，市場(chǎng)供求平穩(wěn)，價(jià)格攀升明顯房地產(chǎn)快速發(fā)展，市場(chǎng)供求平

11、穩(wěn)，價(jià)格攀升明顯6、宏觀市場(chǎng)研究小結(jié)、宏觀市場(chǎng)研究小結(jié)城市規(guī)劃：城市規(guī)劃： 城市區(qū)位優(yōu)越，老城區(qū)定位為商業(yè)中心區(qū)，項(xiàng)目占位三區(qū)交匯處，享三區(qū)優(yōu)勢(shì)資源，利于本案整體發(fā)展。近年來(lái)，政府部門重視商業(yè)規(guī)劃和交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，使交通設(shè)施逐步完善，為項(xiàng)目前景注入更多信心，給本項(xiàng)目帶來(lái)積極影響。宏觀經(jīng)濟(jì)：宏觀經(jīng)濟(jì)： 全縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，GDP加速增長(zhǎng)，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)日趨合理，人民生活水平穩(wěn)步提高，市場(chǎng)蘊(yùn)藏消費(fèi)潛力較大，隨著城市地位不斷提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景看好。房地產(chǎn)發(fā)展：房地產(chǎn)發(fā)展： 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展時(shí)期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較弱，開發(fā)量持續(xù)增加，售價(jià)逐年攀升。宏觀市宏觀市場(chǎng)研究場(chǎng)研究市場(chǎng)個(gè)市場(chǎng)個(gè)案透視案透視開發(fā)商開發(fā)商

12、舒城廣進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置位置龍津大道與桃溪路交匯處規(guī)模規(guī)?？傆玫孛娣e約14000，總建筑面積12萬(wàn)，其中MALL面積32000，住宅面積5.3萬(wàn)，公寓樓1.6萬(wàn)產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型4棟高層面積構(gòu)成面積構(gòu)成住宅面積為55101，商務(wù)公寓、辦公戶型面積4099價(jià)格價(jià)格暫未開盤，預(yù)計(jì)住宅開盤均價(jià)5000元/，辦公預(yù)計(jì)在50006000元/景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)3000空中花園，除此無(wú)其他景觀銷售狀況銷售狀況目前還未開售，具體推售樓棟暫未定后續(xù)推售后續(xù)推售住宅1、2、4號(hào)樓住宅及3號(hào)商業(yè)、辦公樓推出時(shí)間預(yù)計(jì)要推遲到2011年9-10月份賣點(diǎn)賣點(diǎn)購(gòu)物中心、SOHO公寓、精品住宅配套配套內(nèi)部配套為3部高速電梯

13、、商業(yè)SHoppingmall，外部享有第二客運(yùn)站、舒城二中、飛霞公園等配套評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)本案在形象推廣上位舒城較為專業(yè)樓盤之一，整體包裝、概念到位，主打城市綜合體概念，自身配套完善；住宅面積段較為合理豐富，產(chǎn)品線多樣；SOHO公寓的投資性較好；現(xiàn)場(chǎng)銷售人員也較為專業(yè)，對(duì)銷售有一定促進(jìn)作用；與artdeco風(fēng)格類似；戶型緊湊實(shí)用、面積在戶型緊湊實(shí)用、面積在9090多平米的戶型采光比較好，并且多平米的戶型采光比較好，并且?guī)в写蟮挠^景陽(yáng)臺(tái)，戶型面積段設(shè)置多元化，可選空間較大帶有大的觀景陽(yáng)臺(tái)，戶型面積段設(shè)置多元化，可選空間較大市場(chǎng)個(gè)市場(chǎng)個(gè)案透視案透視開發(fā)商開發(fā)商安徽省金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置位置舒城合安

14、路與水杉路交叉口，古城南路東側(cè)（原飛霞大市場(chǎng)）規(guī)模規(guī)模總用地面積3.1萬(wàn)，總建面6.7萬(wàn)，地下總面積1.8萬(wàn)產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型2棟17層高層住宅及3層的商業(yè)樓面積構(gòu)成面積構(gòu)成住宅戶型面積為92 、95 、99 、123；總計(jì)167套價(jià)格價(jià)格住宅：最高價(jià)4980元/，最低價(jià)為3層4280元/，均價(jià)預(yù)計(jì)在4600元/左右；商業(yè)：-1F：9000元/、1-2F：8000元/。景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)商業(yè)樓頂有空中花園，除此無(wú)景觀銷售狀況銷售狀況銷售狀況良好，僅僅剩余3套頂層復(fù)式，下面123，上面44，兩層層高均2.9米后續(xù)推售后續(xù)推售后續(xù)基本無(wú)推售量，消化剩余頂層及商業(yè)部分，從現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看基本無(wú)可售房源賣點(diǎn)賣點(diǎn)地

15、段優(yōu)勢(shì)、配套完善、交通便捷配套配套飛霞公園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（自帶）、周邊已有的商業(yè)老街（社區(qū)商店及沿街門面）評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)本案住宅規(guī)模較少，戶型設(shè)計(jì)一般，由于其體量及重商業(yè)性，難以體現(xiàn)居住的品質(zhì)感和檔次感；周邊老城環(huán)境較差，噪音及粉塵污染較嚴(yán)重，不適宜居??；現(xiàn)場(chǎng)銷售人員不專業(yè)，散漫，但銷售狀況良好；建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約；市場(chǎng)個(gè)市場(chǎng)個(gè)案透視案透視項(xiàng)目以商業(yè)主主；住宅面積段僅項(xiàng)目以商業(yè)主主；住宅面積段僅9292、9999和和122122三種戶型，可三種戶型，可選空間?。粦粜驮O(shè)計(jì)較為合理，面寬較小，居住舒適度降低；選空間小；戶型設(shè)計(jì)較為合理，面寬較小，居住舒適度降低；市場(chǎng)個(gè)市場(chǎng)個(gè)案透視案透視開發(fā)商開發(fā)商安徽文峰置

16、業(yè)有限公司位置位置舒城縣飛霞文化廣場(chǎng)西側(cè)（原供銷大廈地址）規(guī)模規(guī)?？傆玫孛娣e4800，總建筑面積約5萬(wàn)產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型1棟31層高層面積構(gòu)成面積構(gòu)成住宅戶型面積為91 、122 、132 、136四種價(jià)格價(jià)格住宅均價(jià)5000元/左右景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)空中花園設(shè)計(jì)，無(wú)其他景觀銷售狀況銷售狀況目前正在預(yù)約，預(yù)計(jì)在3月份開盤，房源已全部預(yù)定完畢后續(xù)推售后續(xù)推售目前僅剩余一套房源132，原因?yàn)榭蛻敉硕?；無(wú)后續(xù)住宅房源推出；賣點(diǎn)賣點(diǎn)主打地段優(yōu)勢(shì)，“我在最中心”配套配套20000飛霞文化廣場(chǎng)、飛霞公園、龍頭塔、賓館、銀行、建設(shè)局、體育局等一應(yīng)俱全；自身的大商業(yè)配套；教育配套從小學(xué)到高中一站式教育；評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)本

17、項(xiàng)目為舒城縣目前地段位置最好樓盤，處于老城核心區(qū)域，生活配套完善；戶型設(shè)計(jì)上基本為120以上大面積戶型，推為“官邸”，但實(shí)際由于自身體量原因，很難做出居住舒適度；居住環(huán)境嘈雜且自身樓體建筑原因使部分戶型采光、視野受限；現(xiàn)場(chǎng)銷售人員素質(zhì)一般；現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格；市場(chǎng)個(gè)市場(chǎng)個(gè)案透視案透視以大面積戶型為主力戶型、獨(dú)特的入戶花園、超值贈(zèng)送面積，其缺陷為以大面積戶型為主力戶型、獨(dú)特的入戶花園、超值贈(zèng)送面積，其缺陷為面積大、總價(jià)較高，由于項(xiàng)目為獨(dú)棟樓體，部分戶型采光通風(fēng)差；面積大、總價(jià)較高，由于項(xiàng)目為獨(dú)棟樓體，部分戶型采光通風(fēng)差；市場(chǎng)個(gè)市場(chǎng)個(gè)案透視案透視4 4、萬(wàn)福莊園五期、萬(wàn)福莊園五期開發(fā)商開發(fā)商安徽華力建設(shè)

18、集團(tuán)旗下安徽華鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置位置春秋北路與花橋路交匯處規(guī)模規(guī)模一至四期總建筑面積40萬(wàn)，萬(wàn)福莊園五期總用地面積約3萬(wàn)，總建筑面積5.8萬(wàn)產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型1棟11層小高層、1棟25層高層、7棟多層級(jí)23層商業(yè)組成價(jià)格價(jià)格目前該路段均價(jià)預(yù)計(jì)在4800元/左右景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)基本園林景觀設(shè)計(jì)，無(wú)園林風(fēng)格銷售狀況銷售狀況一期石榴苑、二期牡丹苑、三期蓮花苑、四期水仙苑已于2009年銷售完畢并完全入住，社區(qū)商業(yè)店鋪基本全部營(yíng)業(yè)；五期暫未動(dòng)工；后續(xù)推售后續(xù)推售五期推售約5.8萬(wàn)體量，預(yù)計(jì)在2011年3月份動(dòng)工，經(jīng)過(guò)了解，預(yù)計(jì)7-8月份上市。配套配套萬(wàn)福莊園已有的商業(yè)街及即將開建的五期住宅商業(yè)街評(píng)價(jià)

19、評(píng)價(jià)本案推售時(shí)間跨度較大，難以形成整體的規(guī)模概念及效應(yīng)，讓人以為是單獨(dú)的小盤，在居住品位和身份感上大打折扣；建筑風(fēng)格市場(chǎng)個(gè)市場(chǎng)個(gè)案透視案透視調(diào)研了解：調(diào)研了解：主力戶型主力戶型90-11090-110平米，緊湊實(shí)用型三房，平米，緊湊實(shí)用型三房， 后期推廣主打后期推廣主打“多層、產(chǎn)品升級(jí)、成熟社區(qū)多層、產(chǎn)品升級(jí)、成熟社區(qū)”5 5、九溪江南、九溪江南開發(fā)商開發(fā)商六安明都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司舒城分公司位置位置舒城縣鼓樓北街與花橋路交叉口往東規(guī)模規(guī)?？傆玫孛娣e260畝，容積率1.45，總建筑面積24萬(wàn)產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型多層及高層住宅面積構(gòu)成面積構(gòu)成前期98、118、125、138、142戶型，后期戶型未定

20、還未動(dòng)工，正在規(guī)劃中；價(jià)格價(jià)格已售罄，后期未推出景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)以水系及園林賦予江南小橋流水的居住意境銷售狀況銷售狀況銷售狀況良好，目前已無(wú)房源可售；后續(xù)推售后續(xù)推售后續(xù)約有10棟多層級(jí)1棟高層住宅推出，具體推出時(shí)間未定，戶型未定，目前還未動(dòng)工，預(yù)計(jì)在年后動(dòng)工，推出時(shí)間約在2011年下半年；賣點(diǎn)賣點(diǎn)主打江南風(fēng)情的景觀園林，鬧中取靜配套配套小區(qū)內(nèi)無(wú)幼兒園，有會(huì)所，目前沿華僑路意形成裝飾、建材的商業(yè)街評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)本案體量、規(guī)模較大，推售時(shí)間跨度也較大，且工程與銷售脫節(jié)，未能有效控制銷售及工程的節(jié)奏，導(dǎo)致銷售存在斷檔；項(xiàng)目建筑風(fēng)格為中式風(fēng)格，園林景觀主打江南水鄉(xiāng)風(fēng)情，在舒城屬獨(dú)一無(wú)二；現(xiàn)場(chǎng)銷售較為混亂，

21、銷售人員上班時(shí)間無(wú)工作狀態(tài)；前期推售房源已入住及部分準(zhǔn)現(xiàn)房；市場(chǎng)個(gè)市場(chǎng)個(gè)案透視案透視目前無(wú)房源可售，戶型面積較大，主力戶型面積在目前無(wú)房源可售，戶型面積較大，主力戶型面積在120120以上，少以上，少量量9090左右戶型；戶型設(shè)計(jì)較好，大面寬短進(jìn)深，居住舒適度較左右戶型；戶型設(shè)計(jì)較好，大面寬短進(jìn)深，居住舒適度較高高市場(chǎng)個(gè)市場(chǎng)個(gè)案透視案透視6 6、楓丹、楓丹歐洲華城歐洲華城開發(fā)商開發(fā)商安徽華信房地產(chǎn)舒城分公司位置位置舒城縣合安路與陳三堰路交匯處東北面規(guī)模規(guī)?？傉嫉孛娣e約900畝，總建面60萬(wàn)；首期開發(fā)458畝，建筑面積32萬(wàn)；產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型A、B、C、D四區(qū)共34棟多層，95套townhous

22、e；項(xiàng)目全部為多層及別墅物業(yè)面積構(gòu)成面積構(gòu)成8687兩房，109136三房，140以上四房，townhouse面積為140240價(jià)格價(jià)格目前銷售F組團(tuán)，均價(jià)4500元/，別墅6500元/景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)歐洲風(fēng)情園林，2大廣場(chǎng)、一個(gè)國(guó)際游泳池，多條景觀大道，社區(qū)內(nèi)一條風(fēng)情商業(yè)街銷售狀況銷售狀況目前銷售F組團(tuán)的F-26、F-28兩棟多層，基本預(yù)訂完畢，開盤時(shí)間預(yù)計(jì)3月份，1月31號(hào)之前交10萬(wàn)誠(chéng)意金選定意向房號(hào)，開盤按預(yù)訂順序選房，享5000元優(yōu)惠；后續(xù)推售后續(xù)推售后期將有拉菲莊園推售，占地面積約13萬(wàn)，總體量月14萬(wàn)，目前還未動(dòng)工，預(yù)計(jì)推出時(shí)間為2011年下半年；戶型面積為80124戶型；賣點(diǎn)賣

23、點(diǎn)主打歐洲風(fēng)情及規(guī)模配套配套歐洲元素的會(huì)所2780，幼兒園評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)本案處于進(jìn)城的合安路上，目前居住配套較少，但由于本案自身配套較為完善（商業(yè)部分會(huì)招來(lái)大型生活超市、免費(fèi)巴士接送往返社區(qū)），彌補(bǔ)了一定的缺陷；現(xiàn)場(chǎng)銷售人員為此次踩盤表現(xiàn)最為專業(yè)、敬業(yè)的，現(xiàn)場(chǎng)銷售專業(yè)規(guī)范，銷售情況良好；包裝推廣、營(yíng)銷方面也做的專業(yè)到位，為其在北郊區(qū)域賣到4500元的價(jià)格奠定了基礎(chǔ)；建筑為簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格并富有古典元素，后續(xù)拉菲莊園在簡(jiǎn)歐基礎(chǔ)上融合了Art deco風(fēng)格；市場(chǎng)個(gè)市場(chǎng)個(gè)案透視案透視項(xiàng)目整體形象較高，戶型面積段設(shè)置最為合理的項(xiàng)目，以項(xiàng)目整體形象較高，戶型面積段設(shè)置最為合理的項(xiàng)目，以110110左右三房為主左右

24、三房為主力戶型，輔之力戶型，輔之9090左右兩房；戶型設(shè)計(jì)較好，無(wú)論從采光、通風(fēng)還是從面寬左右兩房；戶型設(shè)計(jì)較好，無(wú)論從采光、通風(fēng)還是從面寬進(jìn)深方面都做的較好，居住舒適度高，觀景效果佳。進(jìn)深方面都做的較好，居住舒適度高，觀景效果佳。市場(chǎng)個(gè)市場(chǎng)個(gè)案透視案透視7 7、中房、中房龍舒花園龍舒花園 本案已售罄，無(wú)宣傳資料，從社區(qū)建筑來(lái)看，已入住較長(zhǎng)時(shí)間，建筑立面略顯陳舊；本案位于舒城縣城關(guān)鎮(zhèn)新區(qū)三里河路、鼓樓北街一帶，占地136.33畝，總建筑面積約13.3萬(wàn)，由中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)合肥公司舒城分公司投資開發(fā)，項(xiàng)目有4大組團(tuán)、商鋪及18層商務(wù)公寓組成。8 8、安天、安天盛世名城盛世名城 安天盛世名城總占地2

25、10畝，總建筑面積約18萬(wàn)平米，小區(qū)以多層住宅、花園洋房、聯(lián)排別墅、小高層住宅及商業(yè)鋪面為主，容積率1.33，建筑密度0.29，綠化率42%?？倯魯?shù)1328戶，可居住4648人，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃55棟，通過(guò)一個(gè)橫置的“S”主軸聯(lián)系5個(gè)獨(dú)立的組團(tuán)。戶型面積段48112，花園洋房144209以及別墅組成，社區(qū)規(guī)劃有幼兒園； 本項(xiàng)目目前基本清盤，售樓部現(xiàn)場(chǎng)無(wú)宣傳資料，戶型面積無(wú)法獲得準(zhǔn)確信息；市場(chǎng)個(gè)市場(chǎng)個(gè)案透視案透視8、市場(chǎng)個(gè)案調(diào)研小結(jié)、市場(chǎng)個(gè)案調(diào)研小結(jié)n 各項(xiàng)目核心定位差異化較強(qiáng)，有主打景觀風(fēng)格（九溪江南）、有主打建筑風(fēng)各項(xiàng)目核心定位差異化較強(qiáng)，有主打景觀風(fēng)格（九溪江南）、有主打建筑風(fēng)格（歐洲華城）、

26、有主打投資的（飛霞商城）、有主打城市綜合體（廣進(jìn)久富商格（歐洲華城）、有主打投資的（飛霞商城）、有主打城市綜合體（廣進(jìn)久富商業(yè)廣場(chǎng)）、有主打地段（財(cái)富中心），但形象定位良莠不齊，未能更深層次的挖業(yè)廣場(chǎng)）、有主打地段（財(cái)富中心），但形象定位良莠不齊，未能更深層次的挖掘項(xiàng)目本質(zhì)，掘項(xiàng)目本質(zhì)，對(duì)生活詮釋較少，多以硬拼形式競(jìng)爭(zhēng)，基本處在粗放的時(shí)代；對(duì)生活詮釋較少，多以硬拼形式競(jìng)爭(zhēng)，基本處在粗放的時(shí)代；n 各項(xiàng)目面積段設(shè)置較為合理，僅財(cái)富中心、九溪江南戶型面積設(shè)置較大，戶各項(xiàng)目面積段設(shè)置較為合理，僅財(cái)富中心、九溪江南戶型面積設(shè)置較大，戶型設(shè)計(jì)方面基本滿足生活日常所需，型設(shè)計(jì)方面基本滿足生活日常所需，對(duì)居

27、住品質(zhì)感和舒適度方面注重較少，缺乏對(duì)居住品質(zhì)感和舒適度方面注重較少，缺乏高品質(zhì)感的戶型；高品質(zhì)感的戶型；n 各項(xiàng)目住宅銷售情況較好，目前已基本無(wú)房源可售，整體市場(chǎng)出現(xiàn)斷供；但各項(xiàng)目住宅銷售情況較好，目前已基本無(wú)房源可售，整體市場(chǎng)出現(xiàn)斷供；但歐洲華城及萬(wàn)福莊園、九溪江南等項(xiàng)目的后續(xù)房源預(yù)計(jì)在今年上半年推出，廣進(jìn)歐洲華城及萬(wàn)福莊園、九溪江南等項(xiàng)目的后續(xù)房源預(yù)計(jì)在今年上半年推出，廣進(jìn)久富商業(yè)廣場(chǎng)也準(zhǔn)備在久富商業(yè)廣場(chǎng)也準(zhǔn)備在5 5、6 6月份開盤對(duì)外銷售。月份開盤對(duì)外銷售。預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20112011年上半年市場(chǎng)放量較大，年上半年市場(chǎng)放量較大，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)面臨升級(jí)；競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)面臨升級(jí)；市場(chǎng)個(gè)市場(chǎng)個(gè)案透視案透視市

28、場(chǎng)定市場(chǎng)定位研究位研究形象定位：形象定位：購(gòu)物中心購(gòu)物中心SOHOSOHO公寓公寓精品住宅精品住宅1212萬(wàn)城市綜合體萬(wàn)城市綜合體形象定位：形象定位：全民投資新高地全民投資新高地形象定位：形象定位：財(cái)富引擎財(cái)富引擎時(shí)尚中心時(shí)尚中心形象定位：形象定位：形象定位：形象定位：項(xiàng)目規(guī)模、綜合體、商業(yè)價(jià)值、建筑風(fēng)格、園林景項(xiàng)目規(guī)模、綜合體、商業(yè)價(jià)值、建筑風(fēng)格、園林景觀，形象定位繁雜，但對(duì)社區(qū)內(nèi)生活缺乏演繹。觀，形象定位繁雜，但對(duì)社區(qū)內(nèi)生活缺乏演繹。1 1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位透視、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位透視市場(chǎng)定市場(chǎng)定位研究位研究2 2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位啟示、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位啟示 從競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析來(lái)看，久富商業(yè)廣場(chǎng)

29、主打城市綜合體概念，飛霞商城主打版塊投資說(shuō)，財(cái)富中心主打中心地段位置，九溪江南主打園林景觀特色，歐洲華城主打歐洲建筑風(fēng)格。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案形象定位五花八門，但整體表現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案形象定位五花八門，但整體表現(xiàn)“缺乏品質(zhì)感缺乏品質(zhì)感、檔次感檔次感、時(shí)代感時(shí)代感，更，更缺乏對(duì)缺乏對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的深度挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值的深度挖掘， “生活生活”元素被遺忘元素被遺忘”。項(xiàng)目形項(xiàng)目形象提煉象提煉 通過(guò)對(duì)“項(xiàng)目本體和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)”研究，我們不難發(fā)現(xiàn)與項(xiàng)目形象定位相聯(lián)系的關(guān)鍵詞：1 1、本體啟示、本體啟示: : 1414萬(wàn)平米萬(wàn)平米融合融合國(guó)際元素國(guó)際元素的的大型商、住社區(qū)大型商、住社區(qū)，所處區(qū)域前景良好，帶來(lái)一種，所處區(qū)域

30、前景良好，帶來(lái)一種嶄新的多元化品質(zhì)生活嶄新的多元化品質(zhì)生活。2 2、競(jìng)爭(zhēng)啟示：競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案形象定位參差不齊，、競(jìng)爭(zhēng)啟示：競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案形象定位參差不齊，缺乏品質(zhì)感、檔次感、時(shí)代感缺乏品質(zhì)感、檔次感、時(shí)代感，缺乏深度挖缺乏深度挖掘掘， “生活生活” ” 被遺忘被遺忘。項(xiàng)目形象可提煉的方向：項(xiàng)目形象可提煉的方向： 1414萬(wàn)平米萬(wàn)平米MALLMALL，現(xiàn)代化、多元化品質(zhì)生活，現(xiàn)代化、多元化品質(zhì)生活項(xiàng)目形項(xiàng)目形象定位象定位 在對(duì)本案市場(chǎng)形象定位時(shí)，必須掌握三大原則“排他性、概括性（商、住兩方面）、易于傳播性”，因此、項(xiàng)目整體形象定位為：1414萬(wàn)平米萬(wàn)平米CityMallCityMall繽紛生活匯繽紛生活匯形

31、象定形象定位詮釋位詮釋 靈魂已經(jīng)建立，我們需要給靈魂披上華麗的外衣，讓人記憶深刻，易于傳播，所以，我們要賦予她朗朗上口的名字案名及主推廣語(yǔ)案名及主推廣語(yǔ)。 14萬(wàn)平米為本案的體量規(guī)模直接反映，直觀便于理解；CityMall是區(qū)別于傳統(tǒng)的是ShoppingMall的一種超大規(guī)模購(gòu)物航母，集合了休閑、餐飲、娛樂(lè)、百貨、商超等多種業(yè)態(tài)，更具檔次，輻射范圍更廣；由于本案的拳頭價(jià)值點(diǎn)在于商業(yè)規(guī)模巨大、業(yè)態(tài)包羅萬(wàn)象，所以在此居住享有繽紛萬(wàn)象的生活體驗(yàn)。整個(gè)形象定位準(zhǔn)確傳達(dá)產(chǎn)品信息且易于傳播。案名案名建議建議1 1、案名建議及詮釋、案名建議及詮釋案名詮釋：案名詮釋：港，本義港灣，在此用“香港”之意，香港為一

32、座國(guó)際化時(shí)尚繽紛的都市，具有極高的代表性，寓意本案將給舒城帶來(lái)一座高品質(zhì)、多元化生活之城，也將本案品質(zhì)和形象進(jìn)行了拔高；匯，匯聚、融合，這與本案的大體量商業(yè)、高檔住宅的產(chǎn)品相互契合，在此居住會(huì)帶來(lái)繽紛多彩的生活；同時(shí)，也有“八方聚財(cái)”之吉祥寓意，與本案商業(yè)體量大相互輝映。港匯廣場(chǎng)，大氣磅礴，具有鮮明的標(biāo)桿意義，本項(xiàng)目將成為舒城的城市地標(biāo)，提升城市形象和魅力，融合了商業(yè)、居住兩種風(fēng)格，讓人便于記憶；遠(yuǎn)大遠(yuǎn)大港匯廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng)案名案名建議建議3 3、主推廣語(yǔ)、主推廣語(yǔ)營(yíng)銷推營(yíng)銷推廣思考廣思考 項(xiàng)目靈魂高度已經(jīng)具備，對(duì)項(xiàng)目而言，僅僅是思想高度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠；還需要用骨骼和血肉來(lái)豐滿項(xiàng)目，使項(xiàng)目生動(dòng)、具化，

33、我們從項(xiàng)目開發(fā)次序開發(fā)次序著手，將項(xiàng)目的靈魂逐漸豐富，再對(duì)營(yíng)銷執(zhí)行營(yíng)銷執(zhí)行上做文章抓住終端消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)“企業(yè)和產(chǎn)品雙贏”，將項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升到最大化。開發(fā)開發(fā)次序次序1 1、推售節(jié)奏思考、推售節(jié)奏思考 開發(fā)項(xiàng)目的最終目的是完成銷售，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值，因此，開發(fā)次序的選擇與推盤次序具有一致性，兩者相互關(guān)聯(lián)，所以，我們從權(quán)衡項(xiàng)目各組團(tuán)價(jià)值入手，遵循如下原則： 位置優(yōu)劣（價(jià)值差異）原則，推盤依照一般次好優(yōu)質(zhì)的方向進(jìn)行，將項(xiàng)目各組團(tuán)的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到最大化、價(jià)值發(fā)揮到最大化；推售量原則，合理的安排每期推貨量，做到產(chǎn)品多樣化、價(jià)值差異化、樓棟均衡化，避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)；開發(fā)開發(fā)次序次序2 2、各組團(tuán)價(jià)值研究、

34、各組團(tuán)價(jià)值研究A A區(qū)：區(qū)：住宅為4#、5#、6#樓共三棟住宅，面積段為90-120平米、本區(qū)域住宅本區(qū)域住宅由于坐落于大型商業(yè)之上且南面、東面無(wú)景觀資源可享受，居住舒適度及品由于坐落于大型商業(yè)之上且南面、東面無(wú)景觀資源可享受，居住舒適度及品質(zhì)感降低，屬于質(zhì)感降低，屬于瘦狗類產(chǎn)品瘦狗類產(chǎn)品，便于以低價(jià)打開市場(chǎng)，塑造項(xiàng)目市場(chǎng)口碑和關(guān)便于以低價(jià)打開市場(chǎng)，塑造項(xiàng)目市場(chǎng)口碑和關(guān)注度。注度。B B區(qū)：區(qū)：為3#、7#住宅和4層集中式大商業(yè)，住宅面積以三房為主，輔之小兩住宅面積以三房為主，輔之小兩房，戶型搭配多元且本區(qū)住宅臨中央景觀帶，觀景效果較好，居住舒適度較房，戶型搭配多元且本區(qū)住宅臨中央景觀帶，觀景

35、效果較好，居住舒適度較高；高； 4 4層層4 4萬(wàn)方高檔商業(yè)利于制造市場(chǎng)影響力，提升項(xiàng)目形象和售價(jià)，屬現(xiàn)萬(wàn)方高檔商業(yè)利于制造市場(chǎng)影響力，提升項(xiàng)目形象和售價(jià)，屬現(xiàn)金牛類產(chǎn)品。金牛類產(chǎn)品。C C區(qū)：區(qū)：為1#、2#住宅和沿春秋路小商業(yè)，本區(qū)域住宅南臨中央景觀，位于本區(qū)域住宅南臨中央景觀，位于社區(qū)最內(nèi)部，安靜且觀景效果優(yōu)，尤其社區(qū)最內(nèi)部，安靜且觀景效果優(yōu)，尤其1 1號(hào)樓視線無(wú)遮擋，觀景效果最佳，號(hào)樓視線無(wú)遮擋，觀景效果最佳，為樓王單位；沿春秋路小型商業(yè)緊鄰主干道，獨(dú)立性強(qiáng)、受市場(chǎng)追捧，該區(qū)為樓王單位；沿春秋路小型商業(yè)緊鄰主干道，獨(dú)立性強(qiáng)、受市場(chǎng)追捧，該區(qū)域?qū)儆谟驅(qū)儆凇懊餍钱a(chǎn)品明星產(chǎn)品”，利于最大溢出

36、項(xiàng)目利潤(rùn)。，利于最大溢出項(xiàng)目利潤(rùn)。B區(qū)區(qū)A區(qū)區(qū)B區(qū)區(qū)C區(qū)區(qū)價(jià)值關(guān)系：價(jià)值關(guān)系：C區(qū)區(qū) B區(qū)區(qū) A區(qū)區(qū)開發(fā)開發(fā)次序次序3 3、推盤次序安排、推盤次序安排 綜合考慮推售節(jié)奏遵循的原則及各組團(tuán)價(jià)值差異，同時(shí)為為商業(yè)價(jià)值的發(fā)揮和整體項(xiàng)目?jī)r(jià)值的發(fā)揮創(chuàng)造條件，建議本案的推盤次序如下（也即本案的開發(fā)次序）：4#、5%、6#樓住宅4萬(wàn)方大商業(yè)（銷售3-4層）1#、2#樓住宅一期推售一期推售二期推售二期推售三期推售三期推售3#、7#樓住宅沿春秋路小型商業(yè)B區(qū)區(qū)A區(qū)區(qū)B區(qū)區(qū)C區(qū)區(qū)營(yíng)銷營(yíng)銷執(zhí)行執(zhí)行1 1、開盤時(shí)機(jī)、開盤時(shí)機(jī) 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，住宅市場(chǎng)整體銷售良好且市場(chǎng)后續(xù)推貨量集中在2011年上半年，主要項(xiàng)目有

37、“九溪江南、歐洲華城E區(qū)，廣進(jìn)久富廣場(chǎng)（預(yù)計(jì)開盤時(shí)間在5月前后）”，加之充分考慮企業(yè)的規(guī)劃報(bào)批進(jìn)度、工程進(jìn)度等諸多因素，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)黃金旺季“金九銀十”，我們認(rèn)為最佳的入市時(shí)機(jī)為：20112011年年1010月下旬月下旬2 2、核心價(jià)值點(diǎn)提煉、核心價(jià)值點(diǎn)提煉 基于我們對(duì)項(xiàng)目本體分析及區(qū)域?qū)傩匝芯?，站在城市發(fā)展的高度，對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行了提煉，項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)主要有下面幾方面，這也是項(xiàng)目后期推廣的主要訴求點(diǎn)。1 1、區(qū)位：、區(qū)位：新、老城鏈接紐帶，兼享新、老城優(yōu)勢(shì)資源（城市眾星，我最閃耀）（城市眾星，我最閃耀）2 2、交通：、交通：臨近主干道春秋路、花橋路，交通便捷（對(duì)接繁華，博雅通達(dá)

38、）（對(duì)接繁華，博雅通達(dá)）3 3、規(guī)模：、規(guī)模：5萬(wàn)平米超大商業(yè)規(guī)模（商業(yè)航母，購(gòu)物天堂）（商業(yè)航母，購(gòu)物天堂）4 4、業(yè)態(tài)：、業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)包羅萬(wàn)象且品質(zhì)較高，當(dāng)前城市商業(yè)升級(jí)版 - - 后期包裝獲得后期包裝獲得（萬(wàn)千業(yè)態(tài)，同步世界）（萬(wàn)千業(yè)態(tài)，同步世界）5 5、景觀：景觀：外部居住環(huán)境良好，社區(qū)中心花園、4500生態(tài)廣場(chǎng)- - 后期包裝獲得后期包裝獲得（三重御景，犒賞未來(lái)）（三重御景，犒賞未來(lái)）6 6、居住氛圍、居住氛圍：周邊高檔社區(qū)林立，區(qū)域形象較佳（時(shí)代風(fēng)華，闊綽人生）（時(shí)代風(fēng)華，闊綽人生）7 7、教育：、教育：社區(qū)配套幼兒園，孩子就在家門口上學(xué)- - 后期包裝獲得后期包裝獲得（書香四溢，家

39、國(guó)理想）（書香四溢，家國(guó)理想）營(yíng)銷營(yíng)銷執(zhí)行執(zhí)行8 8、住宅戶型：、住宅戶型：90-160平米二房、三房、四房，產(chǎn)品線全- - 后期包裝獲得后期包裝獲得（巔峰華宅，俯瞰全城）（巔峰華宅，俯瞰全城）9 9、外部配套：、外部配套：周邊學(xué)校、交通、醫(yī)療、銀行、超市、郵局等一應(yīng)俱全（默然，一一嘗透）（默然，一一嘗透）1010、建筑風(fēng)格：、建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格，前瞻性國(guó)際視野 - - 后期包裝獲得后期包裝獲得（融匯中西，自成高格）（融匯中西，自成高格）1111、開發(fā)企業(yè)：、開發(fā)企業(yè)：舒城房地產(chǎn)市場(chǎng)處女作 - - 后期包裝獲得后期包裝獲得（前瞻視野，開天力作）（前瞻視野，開天力作）12、投資價(jià)值：、投

40、資價(jià)值：15年返租、7%年投資回報(bào)率 后期包裝獲得后期包裝獲得（投資圣地，升值無(wú)憂）（投資圣地，升值無(wú)憂）1313、商業(yè)主力店：、商業(yè)主力店：嘉華百貨、中泰百貨 后期包裝獲得后期包裝獲得（做大百貨房東，超越價(jià)值之上）（做大百貨房東，超越價(jià)值之上）14、商鋪面積：、商鋪面積：30-1000平米自由分割 后期包裝獲得后期包裝獲得（門檻無(wú)高低之分，賺錢才是硬道理）（門檻無(wú)高低之分，賺錢才是硬道理）15、商業(yè)氛圍：、商業(yè)氛圍：全城商戶云集、于此樂(lè)此不疲 后期包裝獲得后期包裝獲得（商賈云集，眾星捧月）（商賈云集，眾星捧月）16、消費(fèi)人氣：、消費(fèi)人氣：匯聚城市消費(fèi)前沿、人氣極具膨脹 后期包裝獲得后期包裝獲

41、得（人潮滾滾，錢途無(wú)量）（人潮滾滾，錢途無(wú)量）營(yíng)銷營(yíng)銷執(zhí)行執(zhí)行營(yíng)銷營(yíng)銷執(zhí)行執(zhí)行3 3、核心價(jià)值體系梳理、核心價(jià)值體系梳理商業(yè)商業(yè)住宅住宅5 5萬(wàn)方規(guī)模萬(wàn)方規(guī)模品牌主力店品牌主力店業(yè)態(tài)檔次業(yè)態(tài)檔次開發(fā)企業(yè)開天力作開發(fā)企業(yè)開天力作品牌價(jià)值品牌價(jià)值 1414萬(wàn)平米萬(wàn)平米CityMallCityMall繽紛生活匯繽紛生活匯表現(xiàn)形式：表現(xiàn)形式：形象定位：形象定位：訴求點(diǎn)：訴求點(diǎn)：實(shí)現(xiàn)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)目標(biāo)：商鋪返租商鋪返租商戶云集商戶云集商鋪面積商鋪面積消費(fèi)人氣消費(fèi)人氣區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩耘涮淄陚渑涮淄陚浣煌ū憬萁煌ū憬菥幼》諊幼》諊ㄖL(fēng)格建筑風(fēng)格產(chǎn)品戶型產(chǎn)品戶型景觀資源景觀資源幼兒教育幼兒教育投資價(jià)值投資價(jià)值

42、 區(qū)位價(jià)值區(qū)位價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值 4 4、項(xiàng)目整體發(fā)展進(jìn)程項(xiàng)目整體發(fā)展進(jìn)程3月4月5月6月2012年2月推廣策略：推廣策略：4月中旬規(guī)劃通過(guò)5月下旬項(xiàng)目動(dòng)工工程節(jié)點(diǎn)：工程節(jié)點(diǎn)：銷售節(jié)點(diǎn)：銷售節(jié)點(diǎn)：10月中旬取得一期預(yù)售證4月下旬形象正式對(duì)外展示售樓部進(jìn)場(chǎng)10月底一期住宅開盤銷售項(xiàng)目形象導(dǎo)入形象鞏固、深化賣點(diǎn)具化、深度發(fā)散火爆熱銷、建立口碑營(yíng)銷營(yíng)銷執(zhí)行執(zhí)行7月9月10月11月3月4月5月3月下旬取得二期預(yù)售證3月底二期住宅開盤銷售4月底大商業(yè)正式銷售營(yíng)銷營(yíng)銷執(zhí)行執(zhí)行5 5、項(xiàng)目整體推廣脈絡(luò)項(xiàng)目整體推廣脈絡(luò) 鑒于當(dāng)前項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)時(shí)間無(wú)法明確，在整體推廣策略基調(diào)下，為達(dá)到推廣的系統(tǒng)性，項(xiàng)目組從樓

43、盤營(yíng)銷的五大階段進(jìn)行整合。蓄客期蓄客期開盤強(qiáng)銷期開盤強(qiáng)銷期持銷期持銷期承接期承接期清盤期清盤期推廣階段：推廣階段：推廣目的：推廣目的：推廣主題：推廣主題：活動(dòng)營(yíng)銷：活動(dòng)營(yíng)銷：提升市場(chǎng)關(guān)注度蓄客、為開盤熱銷鋪墊引爆市場(chǎng)刺激客群購(gòu)買欲望快速消化剩余產(chǎn)品儲(chǔ)備客戶為后期產(chǎn)品預(yù)熱市場(chǎng)清盤實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)14萬(wàn)方CITY MALL繽紛生活匯開發(fā)企業(yè)開天力作區(qū)域?qū)傩?、景觀價(jià)值周邊配套、建筑風(fēng)格開盤信息、產(chǎn)品戶型火爆熱銷、居住氛圍產(chǎn)品品質(zhì)、教育資源圈層價(jià)值、景觀資源成熟社區(qū)、立方生活金牌物管、貼心服務(wù)產(chǎn)品升級(jí)、商業(yè)價(jià)值投資潛力、業(yè)態(tài)檔次消費(fèi)人群、產(chǎn)品增值售樓部開放日產(chǎn)品解析會(huì)百家講壇少兒繪畫大賽開盤活動(dòng)、成立

44、置業(yè)會(huì)時(shí)尚創(chuàng)意大賽財(cái)富高峰論壇美食節(jié)、助學(xué)活動(dòng)交房活動(dòng)答謝酒會(huì)6 6、項(xiàng)目階段性推廣（、項(xiàng)目階段性推廣（蓄客期蓄客期）全面亮相全面亮相 高調(diào)入市高調(diào)入市首次面市， 提升項(xiàng)目市場(chǎng)形象并吸引意向客群關(guān)注 形象入市，最大化提升項(xiàng)目高度 引起首批消費(fèi)者的關(guān)注，并讓他們前往銷售中心咨詢 關(guān)于產(chǎn)品價(jià)格等敏感話題、隱而不發(fā)、制造懸念n 原則及方式原則及方式n 時(shí)間：時(shí)間：4月中旬10月底（第一階段）n 媒體策略：媒體策略：n 媒體選擇媒體選擇戶外、電視、道棋、工地圍墻、現(xiàn)場(chǎng)看板、短信、網(wǎng)絡(luò)、公交車廣告、出租車、以及到合肥及周邊的農(nóng)班車廣告。全面鋪開，立體轟炸營(yíng)銷營(yíng)銷執(zhí)行執(zhí)行蓄客期推廣文案蓄客期推廣文案營(yíng)銷營(yíng)

45、銷執(zhí)行執(zhí)行一個(gè)時(shí)代一個(gè)時(shí)代 一座城一座城城北蛻變，港匯時(shí)代廣場(chǎng)橫空出世每個(gè)時(shí)代都有自己的驕傲每個(gè)城市都有自己的中心14萬(wàn)平米CITYMALL，90160平米榮耀世家魅力時(shí)尚中心，薈萃中西格調(diào) ，VIP精致生活昔日城北，因遠(yuǎn)大港匯廣場(chǎng)而蛻變，弘篇巨筑即將華麗上演.營(yíng)銷營(yíng)銷執(zhí)行執(zhí)行一城之上一城之上 享你所想享你所想 合肥 上海 香港 曼哈頓 .遠(yuǎn)大港匯廣場(chǎng) 集粹國(guó)際元素 再造一個(gè)城市中心 14萬(wàn)平米CITYMALL 10萬(wàn)方主題式國(guó)際社區(qū) 內(nèi)外三重醇美景觀購(gòu)物 娛樂(lè) 休閑 餐飲 摩登世界極致欲望不可思議嗎？ 華美即將呈現(xiàn).蓄客期推廣文案蓄客期推廣文案n 時(shí)間：時(shí)間：11月 12月底（第二階段）n

46、媒體策略：媒體策略：n 媒體選擇：媒體選擇：電視、戶外、DM海報(bào)、電視字幕、互聯(lián)網(wǎng)、工地圍墻選用高效媒體，頻繁出擊n 原則及方式：原則及方式：刺激市場(chǎng)刺激市場(chǎng) 強(qiáng)勢(shì)銷售強(qiáng)勢(shì)銷售多種手法并用，通過(guò)項(xiàng)目賣點(diǎn)展示和活動(dòng)營(yíng)銷刺激市場(chǎng)客群購(gòu)買欲望，快速促進(jìn)銷售。 將核心價(jià)值點(diǎn)一一展現(xiàn)，將項(xiàng)目?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)換成產(chǎn)品品質(zhì)； 活動(dòng)營(yíng)銷同步跟進(jìn)，引發(fā)市場(chǎng)共鳴，提升市場(chǎng)高度關(guān)注。營(yíng)銷營(yíng)銷執(zhí)行執(zhí)行6 6、項(xiàng)目階段性推廣（、項(xiàng)目階段性推廣（開盤強(qiáng)銷期開盤強(qiáng)銷期）營(yíng)銷營(yíng)銷執(zhí)行執(zhí)行開盤強(qiáng)銷期推廣文案開盤強(qiáng)銷期推廣文案融匯中西，自成高格融匯中西，自成高格1:0.618的黃金分割方法現(xiàn)代極簡(jiǎn)主義精髓形體的錯(cuò)落伸縮直線的簡(jiǎn)潔知性光影的

47、豐富多變材質(zhì)的虛實(shí)相生色彩的細(xì)膩對(duì)比融合東方神韻和西方美學(xué)筑一個(gè)和諧、多元的國(guó)際社區(qū)營(yíng)銷營(yíng)銷執(zhí)行執(zhí)行開盤強(qiáng)銷期推廣文案開盤強(qiáng)銷期推廣文案巔峰華宅，俯瞰全城巔峰華宅，俯瞰全城10.28 榮耀開啟榮耀開啟空間只是一個(gè)載體，格調(diào)才是它的精神港匯廣場(chǎng)，90-160奢適空間大盡度設(shè)計(jì)，韓式的，日式的，中式的.隨心所欲270觀景主臥，多角度賞心悅目咖啡、紅酒、PARTY、賓朋歡聚的私享王國(guó)陽(yáng)光、花香、躺椅、淡茶，筑起生活的伊甸園經(jīng)典名邸，一世傳承10.28等待您的開啟n 時(shí)間：時(shí)間：2012年元月初 3月初（第三階段）n 媒體策略：媒體策略：n 媒體選擇：媒體選擇：電視、互聯(lián)網(wǎng)、DM海報(bào)、短信、電視字幕、

48、過(guò)街條幅階段出擊，針對(duì)性強(qiáng)n 原則及方式：原則及方式：口碑塑造口碑塑造 余貨快銷余貨快銷 利用項(xiàng)目開盤銷售業(yè)績(jī)，制造項(xiàng)目火爆銷售氛圍，提升項(xiàng)目市場(chǎng)口碑，快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目剩余產(chǎn)品去化。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目居住氛圍、景觀價(jià)值、教育資源的深 度挖掘，提升產(chǎn)品附加值。 通過(guò)活動(dòng)營(yíng)銷，建立立項(xiàng)目圈層價(jià)值，塑造市場(chǎng)口碑營(yíng)銷營(yíng)銷執(zhí)行執(zhí)行6 6、項(xiàng)目階段性推廣（、項(xiàng)目階段性推廣（持銷期持銷期）營(yíng)銷營(yíng)銷執(zhí)行執(zhí)行持銷期推廣文案持銷期推廣文案三重御景三重御景 犒賞未來(lái)犒賞未來(lái)風(fēng)、光、水、氣 悅心怡景園林三重綠色寫意，釀造清純鮮氧高尚名流社區(qū)集群地英式的，意式的，法式的.與大都會(huì)氣質(zhì)遙相呼應(yīng)4500平方主題廣場(chǎng)，3000方中央水

49、域創(chuàng)意人造地形延綿起伏，多條風(fēng)景走廊延伸至門口流水小橋、名石假山、漫步棧道、40%超高綠地率三重御景 曠世精工景觀規(guī)劃只供少數(shù)人品鑒私享營(yíng)銷營(yíng)銷執(zhí)行執(zhí)行一眼便知 誰(shuí)住港匯廣場(chǎng)一個(gè)社區(qū) 一種生活 與生俱來(lái)的運(yùn)動(dòng)與恬靜氣質(zhì)，隨時(shí)隨地釋放，港匯廣場(chǎng)14萬(wàn)citymall、時(shí)尚購(gòu)物、休閑觀光、林間漫步，源自國(guó)際生活藍(lán)本，購(gòu)物 休閑 陽(yáng)光 水景等 ，納于一城之內(nèi)，非凡只為城市中堅(jiān)階層量身定制。持銷期推廣文案持銷期推廣文案n 時(shí)間：時(shí)間：2012年3月中旬- 4月份（第四階段）n 原則及方式：原則及方式：n 媒體策略：媒體策略：n 媒體選擇：媒體選擇：電視、戶外、互聯(lián)網(wǎng)、DM海報(bào)、工地圍墻、現(xiàn)場(chǎng)看板、商業(yè)樓書、電視字幕重新整合、深度覆蓋凸顯商業(yè)價(jià)值、引發(fā)投資浪潮凸顯商業(yè)價(jià)值、引發(fā)投資浪潮 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的深度解析，將市場(chǎng)關(guān)注度過(guò)渡到商業(yè)上去。搭建全民商業(yè)投資熱潮。 商業(yè)規(guī)模、主力店、業(yè)態(tài)、檔次展示，塑造高端 商業(yè)形象，提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。 通過(guò)活動(dòng)營(yíng)銷和返租策略，構(gòu)建物業(yè)升值、商業(yè)投 資價(jià)值，刺激市場(chǎng)客群購(gòu)鋪欲望。營(yíng)銷營(yíng)銷執(zhí)行執(zhí)行6 6、項(xiàng)目階段性推廣（、項(xiàng)目階段性推廣（承接期承接期）營(yíng)銷營(yíng)銷執(zhí)行執(zhí)行承接期推廣文案承接期推