第10章金融市場(chǎng)與不動(dòng)產(chǎn)融資

1、3/30/2022.1第10章 金融市場(chǎng)與不動(dòng)產(chǎn)融資 10.1 不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)概述不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)概述 10.2 不動(dòng)產(chǎn)融資方式不動(dòng)產(chǎn)融資方式 10.3 不動(dòng)產(chǎn)融資制度（略）不動(dòng)產(chǎn)融資制度（略） 3/30/2022.210.1 不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)概述不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)概述 v10.1.1 不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的內(nèi)涵不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的內(nèi)涵v1. 不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的概念不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的概念v不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)：不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)：房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類房地產(chǎn)資金交易的場(chǎng)所。融工具進(jìn)行各類房地產(chǎn)資金交易的場(chǎng)所。v它可以是一個(gè)固定的場(chǎng)所，也可以是無形的交易方它可以是一個(gè)固定的場(chǎng)所，也可以是

2、無形的交易方式、交易的方式可以是直接的也可以是間接的。式、交易的方式可以是直接的也可以是間接的。 v不動(dòng)產(chǎn)自身的特征決定了融資以及作為融資渠道的不動(dòng)產(chǎn)自身的特征決定了融資以及作為融資渠道的金融市場(chǎng)在不動(dòng)產(chǎn)生產(chǎn)和交易中的核心地位。金融市場(chǎng)在不動(dòng)產(chǎn)生產(chǎn)和交易中的核心地位。 3/30/2022.3v2. 不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的特征不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的特征 v（1）融資規(guī)模大）融資規(guī)模大;v（2）政策性強(qiáng)）政策性強(qiáng);v（3）安全程度高。）安全程度高。v不動(dòng)產(chǎn)資金的供給方通常要求借款人提供擔(dān)保。擔(dān)保貸款方不動(dòng)產(chǎn)資金的供給方通常要求借款人提供擔(dān)保。擔(dān)保貸款方式是指借款人或保證人以一定財(cái)產(chǎn)作抵押（質(zhì)押），或憑保式是指

3、借款人或保證人以一定財(cái)產(chǎn)作抵押（質(zhì)押），或憑保證人的信用承諾而發(fā)放貸款的貸款方式。證人的信用承諾而發(fā)放貸款的貸款方式。 3/30/2022.4v3. 不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的作用不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的作用v（1）不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)為不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了融資）不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)為不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了融資平臺(tái)平臺(tái); v（2）不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)豐富了金融市場(chǎng)的內(nèi)容，為金）不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)豐富了金融市場(chǎng)的內(nèi)容，為金融市場(chǎng)的壯大和金融業(yè)的發(fā)展提供了動(dòng)力融市場(chǎng)的壯大和金融業(yè)的發(fā)展提供了動(dòng)力; v（3）為國(guó)家推行土地、不動(dòng)產(chǎn)等政策提供了市場(chǎng)調(diào)）為國(guó)家推行土地、不動(dòng)產(chǎn)等政策提供了市場(chǎng)調(diào)控手段。控手段。 3/30/2022.5v10.1.

4、2 不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的參與者不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的參與者v不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的參與者包括資金的余缺雙方、金融中介機(jī)不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的參與者包括資金的余缺雙方、金融中介機(jī)構(gòu)和監(jiān)管者，主要是政府部門、企業(yè)、居民個(gè)人、金融機(jī)構(gòu)構(gòu)和監(jiān)管者，主要是政府部門、企業(yè)、居民個(gè)人、金融機(jī)構(gòu)和中央銀行。和中央銀行。 v1. 政府政府v在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的運(yùn)行中，政府充當(dāng)多重角色。在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的運(yùn)行中，政府充當(dāng)多重角色。 v2. 企業(yè)企業(yè)v企業(yè)是金融市場(chǎng)運(yùn)行的基礎(chǔ)，在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)中，企業(yè)既企業(yè)是金融市場(chǎng)運(yùn)行的基礎(chǔ)，在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)中，企業(yè)既是資金的需求者，又是資金的供給者，在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)中是資金的需求者，又是資金的供給者，

5、在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)中處于非常重要的地位。處于非常重要的地位。 v3. 居民個(gè)人居民個(gè)人v居民個(gè)人除通過儲(chǔ)蓄存款為不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)提供間接資金來居民個(gè)人除通過儲(chǔ)蓄存款為不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)提供間接資金來源外，還可以通過購買各種不動(dòng)產(chǎn)證券獲取投資收益，成為源外，還可以通過購買各種不動(dòng)產(chǎn)證券獲取投資收益，成為不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的直接融資的資金供給者。不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的直接融資的資金供給者。 3/30/2022.6v4. 金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)v不動(dòng)產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)包括不動(dòng)產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)包括銀行性金融機(jī)構(gòu)和非銀行性金銀行性金融機(jī)構(gòu)和非銀行性金融機(jī)構(gòu)，主要由銀行、抵押信用合作社、不動(dòng)產(chǎn)中融機(jī)構(gòu)，主要由銀行、抵押信用合作社、不動(dòng)產(chǎn)中介機(jī)

6、構(gòu)以及其他金融機(jī)構(gòu)介機(jī)構(gòu)以及其他金融機(jī)構(gòu)等構(gòu)成。等構(gòu)成。v中央銀行中央銀行在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)上的交易活動(dòng)，其主要在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)上的交易活動(dòng)，其主要目標(biāo)在于控制和調(diào)節(jié)市場(chǎng)的貨幣供應(yīng)量，從而實(shí)現(xiàn)目標(biāo)在于控制和調(diào)節(jié)市場(chǎng)的貨幣供應(yīng)量，從而實(shí)現(xiàn)一定的金融政策。一定的金融政策。v專業(yè)銀行和商業(yè)銀行專業(yè)銀行和商業(yè)銀行則充當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)資金的則充當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)資金的終極供給者和終極需求者的角色。終極供給者和終極需求者的角色。3/30/2022.7v投資信托機(jī)構(gòu)投資信托機(jī)構(gòu)是接受個(gè)別投資者委托并通過資金集是接受個(gè)別投資者委托并通過資金集中進(jìn)行投資所形成的專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)，投資者可中進(jìn)行投資所形成的專業(yè)投資管

7、理機(jī)構(gòu)，投資者可借助經(jīng)理人的專業(yè)管理達(dá)到小額投資及分散風(fēng)險(xiǎn)的借助經(jīng)理人的專業(yè)管理達(dá)到小額投資及分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。目的。 v保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)公司在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)中通常以資金供給者的在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)中通常以資金供給者的身份出現(xiàn)，它從個(gè)人或者機(jī)構(gòu)那里獲得一定的資金，身份出現(xiàn)，它從個(gè)人或者機(jī)構(gòu)那里獲得一定的資金，同時(shí)承諾在未來特定事件發(fā)生時(shí)賠付一定款項(xiàng)。同時(shí)承諾在未來特定事件發(fā)生時(shí)賠付一定款項(xiàng)。 3/30/2022.810.1.3不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類v(一一)按服務(wù)對(duì)象不同，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為按服務(wù)對(duì)象不同，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為房產(chǎn)房產(chǎn)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng) v1.房產(chǎn)金融市場(chǎng)房產(chǎn)金

8、融市場(chǎng) v房產(chǎn)金融市場(chǎng)：銀行或其他金融機(jī)構(gòu)為房屋再生產(chǎn)房產(chǎn)金融市場(chǎng)：銀行或其他金融機(jī)構(gòu)為房屋再生產(chǎn)所進(jìn)行資金融通的市場(chǎng)。所進(jìn)行資金融通的市場(chǎng)。v其中，其中，住宅金融市場(chǎng)住宅金融市場(chǎng)在房產(chǎn)金融市場(chǎng)中占據(jù)非常重在房產(chǎn)金融市場(chǎng)中占據(jù)非常重要的位置。要的位置。v根據(jù)金融體制的不同模式，住宅金融市場(chǎng)一般可分根據(jù)金融體制的不同模式，住宅金融市場(chǎng)一般可分為為自由的住宅金融市場(chǎng)和國(guó)家指導(dǎo)的住宅金融市場(chǎng)自由的住宅金融市場(chǎng)和國(guó)家指導(dǎo)的住宅金融市場(chǎng)。 3/30/2022.9(1)自由的住宅金融市場(chǎng) v指以商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)為經(jīng)營(yíng)主體，以住宅抵押為基指以商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)為經(jīng)營(yíng)主體，以住宅抵押為基礎(chǔ)，并由多種信用網(wǎng)絡(luò)交織而成

9、的市場(chǎng)，由初級(jí)市礎(chǔ)，并由多種信用網(wǎng)絡(luò)交織而成的市場(chǎng)，由初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)共同組成。場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)共同組成。 v住宅抵押信貸的借貸雙方具有雙重關(guān)系，即借方既住宅抵押信貸的借貸雙方具有雙重關(guān)系，即借方既是債務(wù)人，又是出押人；貸方既是債權(quán)人，又是受是債務(wù)人，又是出押人；貸方既是債權(quán)人，又是受押人押人。即初級(jí)市場(chǎng)。即初級(jí)市場(chǎng)。 v為增加住宅抵押資金流動(dòng)性，金融機(jī)構(gòu)之間又可進(jìn)為增加住宅抵押資金流動(dòng)性，金融機(jī)構(gòu)之間又可進(jìn)行住宅抵押票據(jù)的再交易，或發(fā)行住宅行住宅抵押票據(jù)的再交易，或發(fā)行住宅抵押債券抵押債券，構(gòu)成二級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。構(gòu)成二級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 3/30/2022.10(2)國(guó)家指導(dǎo)的住宅金融市場(chǎng)

10、v指由中央銀行所控制，借貸條件較穩(wěn)定，信指由中央銀行所控制，借貸條件較穩(wěn)定，信貸條件比自由市場(chǎng)更為寬厚的一種住宅金融貸條件比自由市場(chǎng)更為寬厚的一種住宅金融市場(chǎng)。市場(chǎng)。v一般地，國(guó)家指導(dǎo)的市場(chǎng)較少受市場(chǎng)波動(dòng)影一般地，國(guó)家指導(dǎo)的市場(chǎng)較少受市場(chǎng)波動(dòng)影響，借貸期限較長(zhǎng)，利率也偏低。響，借貸期限較長(zhǎng)，利率也偏低。v中央銀行通過住房信貸合作社及住宅公司等中央銀行通過住房信貸合作社及住宅公司等中間機(jī)構(gòu)貸出資本金，同時(shí)通過儲(chǔ)蓄及發(fā)行中間機(jī)構(gòu)貸出資本金，同時(shí)通過儲(chǔ)蓄及發(fā)行債券來籌集住宅投資與信貸資金。債券來籌集住宅投資與信貸資金。 3/30/2022.112.地產(chǎn)金融市場(chǎng) v是指以是指以土地作抵押物土地作抵押物

11、而向金融機(jī)構(gòu)獲得資金信貸的交易活動(dòng)而向金融機(jī)構(gòu)獲得資金信貸的交易活動(dòng)關(guān)系的總和。關(guān)系的總和。v地產(chǎn)金融包括農(nóng)地金融和市地金融，其業(yè)務(wù)主要是：地產(chǎn)金融包括農(nóng)地金融和市地金融，其業(yè)務(wù)主要是：以土地以土地為抵押品，籌集融通資金為抵押品，籌集融通資金，以達(dá)到對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)和利用的，以達(dá)到對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)和利用的目的。目的。v地產(chǎn)金融一般以債券化的方式開展業(yè)務(wù)，具有地產(chǎn)金融一般以債券化的方式開展業(yè)務(wù)，具有債權(quán)可靠、債權(quán)可靠、利利息息率低、還貸期長(zhǎng)、運(yùn)作安全率低、還貸期長(zhǎng)、運(yùn)作安全的特點(diǎn)，是的特點(diǎn)，是銀行銀行比較樂意從事比較樂意從事的業(yè)務(wù)。的業(yè)務(wù)。v房產(chǎn)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng)并不是截然分立的，二者有著房產(chǎn)金

12、融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng)并不是截然分立的，二者有著緊密的聯(lián)系，它們相互影響相互作用，共同構(gòu)成完整的房地緊密的聯(lián)系，它們相互影響相互作用，共同構(gòu)成完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。產(chǎn)金融市場(chǎng)。 3/30/2022.12(二二)按市場(chǎng)層次的不同，不動(dòng)產(chǎn)金融按市場(chǎng)層次的不同，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)可分為初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng) v1.初級(jí)市場(chǎng)初級(jí)市場(chǎng) v也稱一級(jí)市場(chǎng)，是也稱一級(jí)市場(chǎng)，是不動(dòng)產(chǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)資金初始的交易市場(chǎng)，是初始的交易市場(chǎng)，是不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)部分。不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)部分。v主要包括：主要包括：金融機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資金需求者的各種信金融機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資金需求者的各種信貸業(yè)務(wù)貸業(yè)務(wù)；新不動(dòng)產(chǎn)

13、證券的發(fā)行交易以及上述信貸和新不動(dòng)產(chǎn)證券的發(fā)行交易以及上述信貸和證券業(yè)務(wù)的附屬的金融業(yè)務(wù)證券業(yè)務(wù)的附屬的金融業(yè)務(wù)，如政府機(jī)構(gòu)、信托機(jī)，如政府機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等對(duì)房地產(chǎn)信貸和證券發(fā)行的保證；構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等對(duì)房地產(chǎn)信貸和證券發(fā)行的保證；保險(xiǎn)和信托等交易活動(dòng)保險(xiǎn)和信托等交易活動(dòng)。 3/30/2022.13v不動(dòng)產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)種類繁多，從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的不同可以分不動(dòng)產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)種類繁多，從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的不同可以分為為土地開發(fā)貸款、建筑貸款、對(duì)個(gè)人購買住宅貸款土地開發(fā)貸款、建筑貸款、對(duì)個(gè)人購買住宅貸款等。等。v不動(dòng)產(chǎn)信貸對(duì)象十分復(fù)雜，包括不動(dòng)產(chǎn)信貸對(duì)象十分復(fù)雜，包括各級(jí)政府、房地產(chǎn)企業(yè)、工各級(jí)政府

14、、房地產(chǎn)企業(yè)、工商企業(yè)和個(gè)人商企業(yè)和個(gè)人等。等。 v不動(dòng)產(chǎn)金融初級(jí)市場(chǎng)一般以不動(dòng)產(chǎn)金融初級(jí)市場(chǎng)一般以抵押抵押方式作為通常采用方式作為通常采用的信貸方式。的信貸方式。v發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)證券也是初級(jí)市場(chǎng)常使用的信貸金融工具，主要用于政府、有關(guān)金融機(jī)構(gòu)和開發(fā)企業(yè)等籌集房地產(chǎn)建設(shè)資金。 3/30/2022.142.二級(jí)市場(chǎng) v二級(jí)市場(chǎng)是二級(jí)市場(chǎng)是不動(dòng)產(chǎn)信用不動(dòng)產(chǎn)信用的再交易再流通市場(chǎng)，是房的再交易再流通市場(chǎng)，是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的核心部分。地產(chǎn)金融市場(chǎng)的核心部分。v二級(jí)市場(chǎng)是為適應(yīng)二級(jí)市場(chǎng)是為適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)信用資金不動(dòng)產(chǎn)信用資金的流動(dòng)性，均衡的流動(dòng)性，均衡各金融機(jī)構(gòu)的存貸結(jié)構(gòu)而產(chǎn)生的。各金融機(jī)構(gòu)的存貸結(jié)構(gòu)而產(chǎn)生的。

15、v主要交易對(duì)象為主要交易對(duì)象為不動(dòng)產(chǎn)證券不動(dòng)產(chǎn)證券。 v對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)債券的投資者來說，二級(jí)市場(chǎng)是他們出對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)債券的投資者來說，二級(jí)市場(chǎng)是他們出售不動(dòng)產(chǎn)債券的場(chǎng)所，可滿足他們對(duì)資金流動(dòng)性的售不動(dòng)產(chǎn)債券的場(chǎng)所，可滿足他們對(duì)資金流動(dòng)性的需要。二級(jí)市場(chǎng)上，大部分交易是在銀行之間進(jìn)行需要。二級(jí)市場(chǎng)上，大部分交易是在銀行之間進(jìn)行的。的。 3/30/2022.15(三三)按市場(chǎng)交易方式，不動(dòng)產(chǎn)金融按市場(chǎng)交易方式，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為市場(chǎng)可分為協(xié)議信用市場(chǎng)協(xié)議信用市場(chǎng)和和公開市場(chǎng)公開市場(chǎng) v1.協(xié)議信用市場(chǎng)協(xié)議信用市場(chǎng) v協(xié)議信用市場(chǎng)是由協(xié)議信用市場(chǎng)是由供需雙方直接面對(duì)面供需雙方直接面對(duì)面，按自愿互，按自愿

16、互利原則進(jìn)行交易，交易價(jià)格由交易雙方在借貸協(xié)議利原則進(jìn)行交易，交易價(jià)格由交易雙方在借貸協(xié)議中議定，交易客戶的范圍也相對(duì)穩(wěn)定。中議定，交易客戶的范圍也相對(duì)穩(wěn)定。v根據(jù)不同的金融工具或不同的交易對(duì)象，協(xié)議信用根據(jù)不同的金融工具或不同的交易對(duì)象，協(xié)議信用市場(chǎng)可分為多種，如市場(chǎng)可分為多種，如住房專項(xiàng)儲(chǔ)蓄存款市場(chǎng)、零星住房專項(xiàng)儲(chǔ)蓄存款市場(chǎng)、零星貨幣存款市場(chǎng)、住房專項(xiàng)貸款市場(chǎng)、房地產(chǎn)抵押貸貨幣存款市場(chǎng)、住房專項(xiàng)貸款市場(chǎng)、房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)款市場(chǎng)等。等。 3/30/2022.162.公開市場(chǎng) v公開市場(chǎng)以償還期為標(biāo)準(zhǔn)，可分為公開市場(chǎng)以償還期為標(biāo)準(zhǔn)，可分為貨幣市場(chǎng)貨幣市場(chǎng)和和長(zhǎng)期資本市場(chǎng)。長(zhǎng)期資本市場(chǎng)。 v(

17、1)貨幣市場(chǎng)。即短期資金市場(chǎng)，指一年期以下的金融工具交貨幣市場(chǎng)。即短期資金市場(chǎng)，指一年期以下的金融工具交易的場(chǎng)所。易的場(chǎng)所。典當(dāng)和短期融資券典當(dāng)和短期融資券v主要功能：第一，能夠?yàn)槠髽I(yè)的主要功能：第一，能夠?yàn)槠髽I(yè)的資金短缺資金短缺和政府的短期赤字和政府的短期赤字實(shí)現(xiàn)彌補(bǔ)性融通，又能將它們的短期盈余迅速地進(jìn)行投資；實(shí)現(xiàn)彌補(bǔ)性融通，又能將它們的短期盈余迅速地進(jìn)行投資；v第二，貨幣市場(chǎng)將各銀行溶為一體，使各銀行的存款能在全第二，貨幣市場(chǎng)將各銀行溶為一體，使各銀行的存款能在全國(guó)信用市場(chǎng)上有效集合起來；國(guó)信用市場(chǎng)上有效集合起來；v第三，能調(diào)節(jié)大部分企業(yè)、家庭以及政府的臨時(shí)性、周期性第三，能調(diào)節(jié)大部分企業(yè)

18、、家庭以及政府的臨時(shí)性、周期性的盈余和赤字。的盈余和赤字。 3/30/2022.17v(2)資本市場(chǎng)。資本市場(chǎng)。v又稱長(zhǎng)期資金市場(chǎng)，指一年以上的金融工具交易的又稱長(zhǎng)期資金市場(chǎng)，指一年以上的金融工具交易的場(chǎng)所，包括場(chǎng)所，包括長(zhǎng)期信貸市場(chǎng)長(zhǎng)期信貸市場(chǎng)和和證券市場(chǎng)證券市場(chǎng)。v根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的不同，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)可以根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的不同，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)可以分為：分為：房地產(chǎn)儲(chǔ)蓄存款市場(chǎng)、房地產(chǎn)儲(chǔ)蓄存款市場(chǎng)、房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)、不動(dòng)產(chǎn)證券市場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)證券市場(chǎng)。 3/30/2022.1810.2 不動(dòng)產(chǎn)融資方式不動(dòng)產(chǎn)融資方式 v10.2.1 不動(dòng)產(chǎn)融資方式概述不動(dòng)產(chǎn)融資方式概述v不

19、動(dòng)產(chǎn)融資方式就是以金融工具交易為核心，以金不動(dòng)產(chǎn)融資方式就是以金融工具交易為核心，以金融合同為保證，促進(jìn)資金融通，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)投資活融合同為保證，促進(jìn)資金融通，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)投資活動(dòng)順利進(jìn)行。動(dòng)順利進(jìn)行。v通常，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的融資方式有兩種：通常，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的融資方式有兩種：直接融直接融資和間接融資資和間接融資。 3/30/2022.19資金盈余單位資金盈余單位政府部門政府部門公司企業(yè)公司企業(yè)金融企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人家庭個(gè)人海外投資海外投資資金短缺單位資金短缺單位政府部門政府部門公司企業(yè)公司企業(yè)金融企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人家庭個(gè)人直接信貸（不動(dòng)產(chǎn)抵押）直接信貸（不動(dòng)產(chǎn)抵押）證券市場(chǎng)證券市場(chǎng)購買不動(dòng)

20、購買不動(dòng)產(chǎn)證券產(chǎn)證券出 售 不 動(dòng)出 售 不 動(dòng)產(chǎn)證券產(chǎn)證券資本形成資本形成（不動(dòng)產(chǎn)、資金、勞力）（不動(dòng)產(chǎn)、資金、勞力）消費(fèi)增加消費(fèi)增加（住房等）（住房等）投資（資金運(yùn)用）投資（資金運(yùn)用）消費(fèi)（資金運(yùn)用）消費(fèi)（資金運(yùn)用）圖圖10-1 直接融資過程直接融資過程3/30/2022.20資金盈余單位資金盈余單位政府部門政府部門公司企業(yè)公司企業(yè)金融企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人家庭個(gè)人海外投資海外投資資金短缺單位資金短缺單位政府部門政府部門公司企業(yè)公司企業(yè)金融企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人家庭個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)金融中介金融中介銀行銀行保險(xiǎn)保險(xiǎn)信托信托投資投資互助基金互助基金存款存款出售不動(dòng)產(chǎn)出售不動(dòng)產(chǎn)證證 券券貸款貸款 資

21、本形成資本形成（不動(dòng)產(chǎn)、資金、勞力）（不動(dòng)產(chǎn)、資金、勞力）消費(fèi)增加消費(fèi)增加（住房等）（住房等）投資（資金運(yùn)用）投資（資金運(yùn)用）消費(fèi)（資金運(yùn)用）消費(fèi)（資金運(yùn)用）出售不動(dòng)產(chǎn)出售不動(dòng)產(chǎn)證證 券券圖圖10-2 間接融資過程間接融資過程 3/30/2022.21v10.2.2 不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款v不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款是指銀行以借款人或第三者擁有的是指銀行以借款人或第三者擁有的不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。v抵押物擔(dān)保的范圍包括抵押物擔(dān)保的范圍包括銀行不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的本金、銀行不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的本金、利息和實(shí)現(xiàn)抵押物抵押權(quán)的費(fèi)用及抵押合同規(guī)定的利息和實(shí)現(xiàn)抵押物

22、抵押權(quán)的費(fèi)用及抵押合同規(guī)定的其他內(nèi)容其他內(nèi)容。 3/30/2022.22v10.2.3 不動(dòng)產(chǎn)信托與租賃不動(dòng)產(chǎn)信托與租賃v1. 不動(dòng)產(chǎn)信托不動(dòng)產(chǎn)信托v定義：定義：是信托公司通過制定信托投資計(jì)劃，與投資是信托公司通過制定信托投資計(jì)劃，與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受發(fā)行信托受益憑證等方式益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行受托投資者的資金，然后進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款投資或不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。人員實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。 3/

23、30/2022.23v2. 不動(dòng)產(chǎn)租賃不動(dòng)產(chǎn)租賃v不動(dòng)產(chǎn)融資租賃：不動(dòng)產(chǎn)融資租賃：房屋承租人自己選定或通過出租房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后，由出租人向不動(dòng)產(chǎn)銷售方購買該房人選定房屋后，由出租人向不動(dòng)產(chǎn)銷售方購買該房屋，并交給承租人使用，承租人交付租金的租賃行屋，并交給承租人使用，承租人交付租金的租賃行為。為。 3/30/2022.24v對(duì)于融資租賃可以有不同的劃分，按照其發(fā)展階段對(duì)于融資租賃可以有不同的劃分，按照其發(fā)展階段可分為可分為傳統(tǒng)的融資租賃傳統(tǒng)的融資租賃和和創(chuàng)新的融資租賃創(chuàng)新的融資租賃。v傳統(tǒng)融資租賃傳統(tǒng)融資租賃即是直接購買租賃，它是融資租賃的即是直接購買租賃，它是融資租賃

24、的主要形式。主要形式。v創(chuàng)新的融資租賃創(chuàng)新的融資租賃主要包括杠桿租賃、轉(zhuǎn)租賃、售后主要包括杠桿租賃、轉(zhuǎn)租賃、售后租回租賃、收益百分比租賃、風(fēng)險(xiǎn)租賃等。租回租賃、收益百分比租賃、風(fēng)險(xiǎn)租賃等。 3/30/2022.25v回租回租是不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者將一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)出售給某投資者，是不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者將一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)出售給某投資者，然后在作為承租人將該不動(dòng)產(chǎn)租回來的經(jīng)濟(jì)行為。然后在作為承租人將該不動(dòng)產(chǎn)租回來的經(jīng)濟(jì)行為。v首先是不動(dòng)產(chǎn)買賣關(guān)系；其次是不動(dòng)產(chǎn)投資者又將首先是不動(dòng)產(chǎn)買賣關(guān)系；其次是不動(dòng)產(chǎn)投資者又將購入的不動(dòng)產(chǎn)再出租給該不動(dòng)產(chǎn)的出售者，這又是購入的不動(dòng)產(chǎn)再出租給該不動(dòng)產(chǎn)的出售者，這又是不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)租賃

25、關(guān)系。 v租賃期一般很長(zhǎng)，在租賃期內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)承租人向投資租賃期一般很長(zhǎng)，在租賃期內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)承租人向投資機(jī)構(gòu)即不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主交納租金。租金由兩個(gè)部分組成：機(jī)構(gòu)即不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主交納租金。租金由兩個(gè)部分組成：一部分是分期償還不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款即為本金；另一部分一部分是分期償還不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款即為本金；另一部分為投資機(jī)構(gòu)的投資回報(bào)即利息。為投資機(jī)構(gòu)的投資回報(bào)即利息。 3/30/2022.26v10.2.4 項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資v1. 項(xiàng)目融資的概念項(xiàng)目融資的概念v“項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資”：是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，：是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金

26、流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。抵押作為貸款的安全保障。 3/30/2022.27v2. 不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資資金來源不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資資金來源v不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目融資資金來源一般分為以下幾不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目融資資金來源一般分為以下幾種：種：企業(yè)自有資金、銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款、證券市企業(yè)自有資金、銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款、證券市場(chǎng)融資、杠桿租賃融資、預(yù)售樓盤、合作開發(fā)場(chǎng)融資、杠桿租賃融資、預(yù)售樓盤、合作開發(fā)。3/30/2022.28v（1）企業(yè)資金）企業(yè)資金v不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，必須擁有一定不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目

27、開發(fā)時(shí)，必須擁有一定數(shù)額的自有資金（現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物）。這筆資數(shù)額的自有資金（現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物）。這筆資金實(shí)質(zhì)上是項(xiàng)目融資的基礎(chǔ)。金實(shí)質(zhì)上是項(xiàng)目融資的基礎(chǔ)。 v（2）不動(dòng)產(chǎn)貸款）不動(dòng)產(chǎn)貸款v不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了建設(shè)項(xiàng)目向銀行等金融機(jī)構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了建設(shè)項(xiàng)目向銀行等金融機(jī)構(gòu)借入資金，形成不動(dòng)產(chǎn)貸款。不動(dòng)產(chǎn)貸款是不動(dòng)借入資金，形成不動(dòng)產(chǎn)貸款。不動(dòng)產(chǎn)貸款是不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)籌集資金的重要手段。產(chǎn)企業(yè)籌集資金的重要手段。 3/30/2022.29v（3）證券市場(chǎng)融資）證券市場(chǎng)融資v不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)在證券市場(chǎng)上公開發(fā)行股票與債券是一不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)在證券市場(chǎng)上公開發(fā)行股票與債券是一種重要的籌資方式。種重要的籌資方式。 v

28、（4）杠桿租賃融資）杠桿租賃融資v在不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商安排下，由杠桿租賃結(jié)構(gòu)中的在不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商安排下，由杠桿租賃結(jié)構(gòu)中的資產(chǎn)出租人融資購買項(xiàng)目資產(chǎn)，然后租賃給承租人，資產(chǎn)出租人融資購買項(xiàng)目資產(chǎn)，然后租賃給承租人，所租財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)在承租方付清最后一筆租金后歸所租財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)在承租方付清最后一筆租金后歸承租方所有。承租方所有。 3/30/2022.30v（5）預(yù)售樓盤）預(yù)售樓盤v對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，按照某種合同規(guī)定預(yù)收對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，按照某種合同規(guī)定預(yù)收購房機(jī)構(gòu)或個(gè)人的購房定金是籌集資金的重要手段，購房機(jī)構(gòu)或個(gè)人的購房定金是籌集資金的重要手段，這是由于不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)決

29、定的。這是由于不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)決定的。 3/30/2022.31v（6）合作開發(fā)）合作開發(fā)v不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金緊缺、從銀行融資面臨困難不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金緊缺、從銀行融資面臨困難時(shí)，可以考慮聯(lián)合其他不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，共同出資進(jìn)行時(shí)，可以考慮聯(lián)合其他不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，共同出資進(jìn)行該項(xiàng)目的開發(fā)，雙方的利益和責(zé)任按照出資比例來該項(xiàng)目的開發(fā)，雙方的利益和責(zé)任按照出資比例來確定，這樣可以達(dá)到緩解資金壓力，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)確定，這樣可以達(dá)到緩解資金壓力，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的目的。的目的。 3/30/2022.3210.3 不動(dòng)產(chǎn)融資制度不動(dòng)產(chǎn)融資制度（略）（略） v10.3.1 發(fā)達(dá)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)融資制度的發(fā)展發(fā)達(dá)

30、國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)融資制度的發(fā)展 v不動(dòng)產(chǎn)融資制度是不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)通過市場(chǎng)機(jī)制相互融合不動(dòng)產(chǎn)融資制度是不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)通過市場(chǎng)機(jī)制相互融合的必然結(jié)果。不動(dòng)產(chǎn)融資活動(dòng)包括不動(dòng)產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程的必然結(jié)果。不動(dòng)產(chǎn)融資活動(dòng)包括不動(dòng)產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程中的資金籌措、信貸運(yùn)用、不動(dòng)產(chǎn)投資、抵押貼現(xiàn)、證券發(fā)中的資金籌措、信貸運(yùn)用、不動(dòng)產(chǎn)投資、抵押貼現(xiàn)、證券發(fā)行與交易以及其他各類信用業(yè)務(wù)和金融服務(wù)的活動(dòng)。行與交易以及其他各類信用業(yè)務(wù)和金融服務(wù)的活動(dòng)。v不動(dòng)產(chǎn)供給和消費(fèi)過程中的金融工具和金融活動(dòng)，發(fā)揮著三不動(dòng)產(chǎn)供給和消費(fèi)過程中的金融工具和金融活動(dòng)，發(fā)揮著三種基本功能：種基本功能：v一是資金融通或資金轉(zhuǎn)移，即把資金從盈余者手中轉(zhuǎn)移到資一是資金融通或資金轉(zhuǎn)移，即把資金從盈余者手中轉(zhuǎn)移到資金短缺的不動(dòng)產(chǎn)供應(yīng)者和消費(fèi)者手中；二是價(jià)值組合和增值，金短缺的不動(dòng)產(chǎn)供應(yīng)者和消費(fèi)者手中；