設計階段如何控好成本

1、控方案：關鍵指標的限額控制來源：第46期明源IT&地產 作者：王小兵 日期：2012-04-13 如果要求企業(yè)對所有指標進行限額控制，管理成本過高，因此有必要對設計階段的各類技術經濟指標進行分析，找出成本控制的關鍵指標進行限額控制。某大型房地產項目做方案設計階段的盈利分析報告時，發(fā)現(xiàn)新一期的盈利指標水平比剛開發(fā)完成的前一期好不了多少，而該期的各種條件及市場狀況要比前一期好得多。是什么原因導致這樣的結果呢？是計算錯誤？成本估算指標偏高？還是售價預測過于保守？經反復核查均不是，最后發(fā)現(xiàn)某個綜合面積指標異常可售面積占總建筑面積的比例偏低（僅為76%）。遂追根溯源，顯示地下室面積比例過大。于是公司責成

2、相關部門盡快進行方案優(yōu)化，新方案在滿足當時項目各種規(guī)劃要點及檔次要求的前提下，比原方案減少了約1萬平方米的地下室。若按當時的造價水平1600元/平方米計算，直接成本將節(jié)約1600萬元，這還不包括減少土石方、基坑處理等直接費用及節(jié)約工期帶來的間接受益。房地產設計環(huán)節(jié)是實現(xiàn)成本“事前控制”的關鍵，盡管設計費占建筑工程全過程費用中比例不大，一般只占總成本的1.5%-3%，但對工程造價的影響深遠，合理科目的設計，可大幅降低房地產工程造價。當前設計單位普通“重技術、輕經濟”，注重設計效果，往往忽視成本；而成本人員又缺乏設計背景，不清楚設計方案中哪些技術經濟指標會對成本造成決定性影響，應該限額多少才是合理

3、的，因而難以向設計單位提出反向要求，導致項目成本控制難以達到目標。那么，在滿足客戶需要、尊重設計的前提下，能否提煉一些“關鍵技術經濟指標”，通過對這些指標的限額控制，跨越專業(yè)管理邊界，實現(xiàn)項目成本無接縫管理？一、確定成本限額控制的關鍵技術經濟指標關鍵技術經濟指標，指的是描述項目設計方案特征的一系列度量指標。比如：標準層鋼筋含量、標準層混凝土含量、窗地比、地下室層高等。（如表1） 項目的技術經濟指標很多，如果要求企業(yè)對所有指標進行限額控制，管理成本過高，因此，有必要對設計階段的各類技術經濟指標進行分析，找出成本控制的關鍵技術經濟指標進行限額控制，可以事半功倍。成本控制關鍵技術經濟指標的確定原則：

4、（1）可行，便于前期控制；（2）消耗量及指標量大；（3）對成本影響大。根據以上原則，某企業(yè)確定的在全國范圍內實現(xiàn)限額控制的關鍵技術指標有：標準層鋼筋含量、標準層混凝土含量、窗地比、地下室層高、地下車位平均面積、地下室鋼筋含量、硬景面積比例等。二、對關鍵技術經濟指標限額控制的價值對企業(yè)的關鍵技術經濟指標限額控制，一方面，能將成本控制指標化、數(shù)據化，便于成本、設計及公司內部統(tǒng)一語言，有效理解并執(zhí)行，實現(xiàn)成本、設計人員無縫對接；另一方面，對關鍵技術經濟指標限額控制，相對容易落地執(zhí)行，能實現(xiàn)每一階段的設計方案在滿足客戶需要的前提下實現(xiàn)成本的“事先決策、過程控制”。通過對關鍵技術經濟指標限額控制，能給企

5、業(yè)帶來高額回報。（如示例1） 三、如何在設計階段對關鍵技術經濟指標進行控制1.統(tǒng)一關鍵技術經濟指標的定義及控制規(guī)則不同項目成本人員對于同一技術經濟指標的理解不同，容易存在針對同一指標，各項目的計算法則各不相同，如果要保證公司內部的統(tǒng)一理解、外部設計院的實施執(zhí)行，必須清晰界定不同指標的計算公式。比如：區(qū)域不同，當?shù)氐牡刭|條件、政府規(guī)劃各不相同，同一指標的限額也有差異；對于不同產品形態(tài)，指標限額控制值也各不相同。對于不同指標的限額指標要點如表2。結合以上要點，某示例企業(yè)的關鍵技術經濟指標限額控制見示例2。2.分階段對關鍵技術經濟指標進行管控傳統(tǒng)的成本控制，一般以施工圖為基礎，測算成本并進行結果分析

6、，成本專業(yè)非常被動，更多是“核算”，施工圖完成后較難實現(xiàn)成本控制，若結果分析偏差較大，需駁回重新進行施工圖設計，對進度影響也較大。一般而言，概念設計、規(guī)劃設計階段決定了工程成本的50%-60%，初步設計、施工圖設計等各專項精細化設計階段決定成本的40%-50%。如果要有效實現(xiàn)成本的事前控制，需要在設計各階段對影響成本的關鍵技術經濟指標進行控制，在樁基、基礎開工前，確定地下室層高、地下車位平均面積；在施工圖設計過程，進行方案比優(yōu)，確定地下室鋼筋含量、標準層鋼筋含量、標準層混凝土含量、窗地比等幾個關鍵指標。如圖1。景觀設計方案相對獨立，硬景面積比例指標可在景觀方案設計完成、主體開工后3個月內確定。

7、為保證設計階段成本控制有效執(zhí)行，組織上需要成立“關鍵指標對標小組”，將各設計階段關鍵技術經濟指標控制融入審批流程中，與歷史項目或各區(qū)域標準進行橫向對標，作為設計方案評估的重要依據。3.確保設計單位按要求實施所有階段的設計方案都是由設計單位完成，只有要求設計單位在各階段對比本階段需要控制的關鍵指標，高度配合按要求實施，才能實現(xiàn)設計過程中的成本控制。以下措施可以確保設計單位的有效實施：（1）擇優(yōu)選擇設計單位要選擇專業(yè)能力強、易管易于協(xié)調的合作伙伴，可從業(yè)績、服務意識、施工期間服務質量、設計變更比率等方面進行考查。房地產公司規(guī)劃設計部前期要主動與設計院溝通，以尊重平等的心態(tài)，同行交流、競爭的雙贏思路

8、進行工作，多做大樓盤市場調查和結構成本分析。（2）適當提高設計費，合理安排設計周期一個項目的勘察、概念方案設計、施工圖設計費用一般只占項目總成本的1.5%-3%，但卻決定了項目成本的90%，因此，適當提高設計費用比例，擇優(yōu)選擇設計單位，預留成本優(yōu)化的獎勵措施，合理安排設計周期，有利于設計單位提供高質量的設計圖紙。（3）合同措施積極推行建筑方案與經濟方案相結合的招標方法，采取多家競標。設計合同中應明確限額的內容、數(shù)值和彈性浮動范圍，增加設計變更的費用額度限制條款，并和設計費掛鉤，如果設計變更費超施工合同價的某一比例，則扣罰一定比例的設計費。將設計進度、質量與付款計劃掛鉤，并明確延期、質量賠償責任，要求設計單位以市場為導向，不斷追求高、新、美，采取雙贏思路對設計優(yōu)化進行獎勵。（4）過程評估對設計單位的業(yè)績水平（包括對規(guī)范的熟悉程度及理解應用）、同行評價、圖紙質量、責任意識、成本意識、服務意識、影響力及控制力、成本意識的溝通等方面進行過程考核評估。四、小結在設計階段對關鍵技術經濟指標進行控制，是將成本控制前置的有效手段，標桿企業(yè)的實踐也證明了這些關