房地產(chǎn)開發(fā)項目財務分析案例

1、WORD格式房地產(chǎn)開發(fā)項目財務分析實例一、項目概況該房地產(chǎn)投資項目位于某市高新技術開發(fā)區(qū)科技貿(mào)易園內(nèi)， 根據(jù)該市規(guī)劃局關于該地塊規(guī)劃設計方案的批復，其規(guī)劃設計要點如下：1、用地面積：12243 平方米2、建筑密度：35%3、容積率 ( 地上 ) ： 4.624、綠化率：25%5、人口密度：1085 人 / 公頃6、規(guī)劃用途：商住綜合樓二、規(guī)劃方案及主要技術經(jīng)濟指標根據(jù)規(guī)劃設計要點的要求及對市場的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢23 層的商住綜合樓宇。樓宇設兩層地下停車庫。裙樓共4 層， 1 2 層為商業(yè)用途，3 4 層以配套公建為主，包括社會文化活動中心、區(qū)級中心書店、 業(yè)主委員會、物業(yè)管理辦

2、公室等。裙樓頂層作平臺花園。塔樓2 個，均為20 層高，為住宅用途。本項目主要經(jīng)濟技術指標參見表6-1 與表6-2 。表 6-1項目主要技術經(jīng)濟指標（一）項目單位數(shù)量項目單位數(shù)量占地總面積平方米121243居住人數(shù)人1071總建筑面積平方米55338( 地上 )平均每戶建筑面積平方米124居住面積平方米37899平均每戶居住人數(shù)人3.5公建面積平方米5077人均居住用地平方米35.38綠化用地平方米3060道路面積平方米5233居住戶數(shù)戶306車庫面積平方米7500表 6-2項目技術經(jīng)濟指標（二）層數(shù)功 能所占面積（平方米）總面積（平方米）裙樓4商鋪1124815528公建面積4280塔樓19

3、（ 2 個）住宅1942（每層）36898地上總建筑面積52426地下室2停車庫72007764設備面積300人防面積264三、項目開發(fā)建設及經(jīng)營的組織與實施計劃1、有關工程計劃的說明項目總工期為 36 個月（從 2011 年 3 月至 2014 年 3 月）。當完成地下室第一層工程時，開展預售工作。專業(yè)資料整理第1頁共11頁2、項目實施進度計劃項目實施進度計劃見表6-3 。四、項目各種財務數(shù)據(jù)的估算1、投資與成本費用估算（ 1）土地出讓地價款包括兩部分：土地使用權(quán)出讓金根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金標準，可計算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為4257萬元。拆遷補償安置費根據(jù)拆遷補償協(xié)議，該地塊拆遷

4、補償費為8075 萬元。上述兩項合計： 12332 萬元。表 6-3項目實施進度計劃表序 項目名稱持進度安排 ( 按雙月計號續(xù)2011201220132014時間（月）1征地拆遷64 68 11 2 46 8 11246811 2 40202022前期工程3基礎工程64主體結(jié)構(gòu)工程75設備安裝工程66室內(nèi)外裝修工7程7紅線內(nèi)外工程38公建配套工程39竣工驗收21銷售270（2）前期工程費本項目前期工程費估算見表6-4 ：表 6-4前期工程費估算表單位：萬元序號項 目計算依據(jù)金額1規(guī)劃設計費建安工程費× 3%332.022可行性研究費建安工程費× 1.5%166.0053水文

5、、地質(zhì)、勘探費建安工程費× 0.5%55.3354通水、通電、通路費建安工程費× 2.5%276.6755場地平整費60 元平方米73.38總 計903.415（3）建安工程費第2頁共11頁參照有關類似建安工程的投資費用， 用單位指標估算法得到該項目的建安工程費估算結(jié)果。見表 6-5 。表 6-5建安工程費估算表單位：萬元序號項目建筑面積土建裝飾設備金額單價金額單價金額單價金額合計1塔樓41460 平方米11054581101.4420301.5125051212裙樓18325平方米11052025475870301.55523447其中商鋪：13248 平方米110514

6、64475629301.54062499合計11067（ 4）基礎設施費其估算過程參見表 6-6 ：表 6-6基礎設施費估算表單位：萬元序號項 目單 價計價數(shù)量合計1供電工程65 萬元公頃5.5338頃359.72供水工程15 萬元公頃5.5338公頃833道路工程42.13 萬元公頃0.5233公頃22.054綠化工程5.4 萬元公頃0.306公頃1.655其他工程占建安工程費的 2%11067 萬元221.34合計687.74（ 5）開發(fā)期稅費其估算過程參見表 6-7 ：表 6-7開發(fā)期稅費估算表單位：萬元序號項目金 額估算說明 ( 估算依據(jù) )1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅553.35建安工程

7、費× 5%2分散建設市政公用設施建設費1328.04建安工程費× 12%3建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費44.26建安工程費× 44供水管網(wǎng)補償費住宅： 19.28住宅： 0.3噸人， 600元噸商鋪： 67.49商鋪： 0.1噸人， 600元噸5供電用電負荷費住宅： 58.75住宅： 4kVA戶， 480 元/kVA商 鋪：商鋪： 8kVA百， 1000 元 /kVA105.9846其他221.34建安工程費的 2%合計2398.494（6）不可預見費取以上（ 1）（ 4）項之和的3%。則不可預見費為：（ 12332+903.425+11067+687.24 ）

8、5; 3%=748.89(萬元)開發(fā)成本小計：28110.384 萬元。2、開發(fā)費用估算（1）管理費用取以上（ 1）（ 4）項之和的3%。則管理費用為：（ 748.89( 萬元 )第3頁共11頁（2）銷售費用銷售費用主要包括：廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的2%；銷售代理費，占銷售收入的 2%；其他銷售費用， 占銷售收入的1%。合計為 2606.34 萬元。 銷售收入詳見表6-9 。（3）財務費用指建設期借款利息。第 1 年借款 9000 萬元，貸款利率為 6.5%，每年等本償還，要求從建設期第 2 年起 2 年內(nèi)還清。建設期借款利息計算如下：第 1 年應計利息： (0+9000 ÷

9、; 2) ×6.5%=292.5 （萬元）第 2 年應計利息： (11292.5+0 ÷ 2) × 6.5%=734.0125 （萬元）第 3 年應計利息： (5646.04+0 ÷ 2) × 6.5%=366.9928 （萬元）則財務費用為上述合計： 1393.5053 萬元。詳見表 6-14 貸款還本付息表。開發(fā)費用小計：4748.7353 萬元。總成本費用合計：32859.1193 萬元 (35965.37)3、投資與總成本費用估算匯總表詳見表 6-8 。表 6-8投資與總成本費用估算匯總表單位：萬元序號項目金額估算說明1開發(fā)成本2811

10、0.384以下 (1) (6)項合計（1）土地費用12332（2）前期工程費903.415（3）基礎設施建設費687.74（4）建安工程費11067（5）開發(fā)期稅費2398.494（6）不可預見費148.892開發(fā)費用4748.7355以下 (1) (3)項合計（1）管理費用748.89（2）銷售費用2606.34銷售收入× 5%（3）財務費用1393.50533合計32859.11934、項目銷售收入估算（1）銷售價格估算根據(jù)市場調(diào)查，確定該項目各部分的銷售單價為：住宅： 6700 元平方米商鋪： 17200 元平方米車位： 21 萬元個（2）銷售收入的估算本項目可銷售數(shù)量為：住宅

11、 37899 平方米； 裙樓中的商鋪部分13248 平方米， 地下車位188 個。詳見表6-9表 6-9銷售總收入預測表單位：萬元用途可售數(shù)量預計銷售單價銷售收入住宅37899 平方米6700 元平方米25392.33商鋪13248 平方米17200 元平方米22786.56第4頁共11頁車位188 個210000 元3948合計52126.89（ 3）銷售計劃與收款計劃的確定具體見表 6-10表 6-10銷售收入分期按比例預測單位：萬元銷售計劃各年度收款情況合計年份銷售比例銷售數(shù)量第 1 年第 2 年第 3 年第一年第二年住宅： 60%2487616666.9231993.416商鋪： 60

12、%6748.812957.696車位： 60%112.82368.8第三年住宅： 40%1658412272.1622965.984商鋪： 40%5299.29114.624車位： 40%751579.2合 計100%100%31993.41622965.98454959.1145、稅金估算（ 1）銷售稅金與附加估算具體見表 6-11表 6-11銷售稅金及附加估算表單位：萬元序號類別計算依據(jù)計算期1231營業(yè)稅銷售收入× 5%1599.67081148.29922城市維護建設稅營業(yè)稅× 7%111.9780.383教育費附加營業(yè)稅× 3%47.9934.454教育

13、專項基金營業(yè)稅× 4%63.9845.935防洪工程維護費銷售收入× 0.18%57.5841.346印花稅銷售收入× 0.05%15.9911.487交易管理費銷售收入× 0.5%159.97114.83合計銷售收入× 6.43%2051.171476.71（ 2）土地增值稅估算具體見表 6-12表 6-12土地增值稅估算表單位：萬元序號項 目計算依據(jù)計算過程1銷售收入54959.1142扣除項目金額以下 4 項之和42015.0761第5頁共11頁2.1開發(fā)成本28110.3842.2開發(fā)費用4748.73532.3銷售稅金及附加3533.

14、882.4其他扣除項目取 (2.1) 項的 20%5622.07683增值額(1) (2)12944.03794增值率(3) (2) × 100%30.81%5增值稅稅率(4) 50%30%6土地增值稅(3)× (5)3883.216、投資計劃與資金籌措本項目開發(fā)投資總計需332859.1193 萬元。 其資金來源有三個渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預售收入用于再投資部分。本項目開發(fā)商投入資本金15000 萬元作為啟動資金，其中第一年投入約50.11%，第二年投入約18.51%，第三年投入約26.38%；從銀行貸款9000 萬元，全部于第一年投入；不足

15、款項根據(jù)實際情況通過預售收入解決。具體見投資計劃與資金籌措表6-13 。表 6-13投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目名稱合計計算期第 0 年第一年第二年第三年1建設投資32859.1193016013.26794.3129715.40722資金籌措32859.119302.2自有資金1500007516.52776.539572.2借貸資金900009000002.3預售收入再投入8859.1193004017.81215758.40727、借款還本付息估算長期借款 9000 萬元，等本償還，寬限期1 年， 2 年內(nèi)還清，貸款利率6.5%。具體見表6-14 。表 6-14借款還本付息估算

16、表單位：萬元序號項目名稱合計計算期第一年第二年第三年1 借款還本付息1.1年初借款累計011292.55646.251.2本年借款90009000001.3本年應計利息1393.51.3292.5734.0125366.99781.4年底還本付息12393.510306380.26256013.24781.5年末借款累計11292.55646.2502 借款還本付息的資金來源2.1投資回收12393.510306380.26256013.2478五、項目財務評價第6頁共11頁1、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（ 1）全部投資現(xiàn)金流量表設 Ic=10%，具體計算見表 6-15表 6-15現(xiàn)金流量表（全

17、部投資）單位；萬元序號項目名稱計算期01231現(xiàn)金流入0031993.41622965.9841.1銷售收入0031993.41622965.9842現(xiàn)金流出016013.213688.76215698.9462.1建設投資016013.26794.329715.412.2銷售稅金及附加002120.3281413.5522.3土地增值稅002329.9261553.7842.4所得稅002444.1883016.203凈現(xiàn)金流量 (1) (2)0-16013.218304.6547267.0384稅前凈現(xiàn)金流量 (3)+( 2.4)0-16013.220748.84210283.238評價指

18、標：1稅前全部投資凈現(xiàn)值：NPV=10316.3（萬元）稅后全部投資凈現(xiàn)值：NPV=6030.19（萬元）稅前全部投資內(nèi)部收益率：IRR=67.84%稅后全部投資內(nèi)部收益率：IRR=45.50%（ 2）動態(tài)盈利分析凈現(xiàn)值開發(fā)項目在整個經(jīng)濟壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當年的凈現(xiàn)金流量。 將本項目每年的凈現(xiàn)金流量按基準收益率折算為項目實施初期 （即為本項目開始投資的當年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項目的凈現(xiàn)值。基準收益率是項目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準折現(xiàn)率。 本房地產(chǎn)投資項目在長期貸款利率的基礎上上浮了約2%，即 10%作為基準折現(xiàn)率。凈現(xiàn)值評價

19、標準的臨界值是零。 經(jīng)上面計算， 本項目稅前、 稅后全部投資的 NPV分別為 10316.3 萬元和 6030.19 萬元，均大于 0。這說明本項目可按事先規(guī)定的基準收益率獲利，在所確定的計算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟效果，項目可行。內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是項目折現(xiàn)率的臨界值。本項目屬于獨立方案的評價與分析，經(jīng)上面計算，稅前、稅后全部投資的 IRR 分別為 67.84%和 45.50 ；均大于同期貸款利率 6.5%和基準收益率 10%（ Ic ），說明項目盈利，達到同行業(yè)的收益水平，項目可行。2、損益表與靜態(tài)盈利指標（ 1）

20、損益表具體見表 6-17表 6-17損益表單位：萬元序號項目名稱計算依據(jù)計算期合 計1231銷售收入031993.41622965.9854959.42總成本費用019715.47113143.6432859.119第7頁共11頁033銷售稅金及附加02120.321413.553533.884土地增值稅02329.921553.783883.725利潤總額(1 234)07827.76855.0114682.716所得稅(5)× 44%02444.1883016.206460.39247稅后利潤(5) (6)04383.5123838.818222.31268盈余公積金(7)

21、15; 10%0438.3512383.881822.231269可分配利潤(7) (8)03945.46083454.9297400.08584（2）評價指標全部投資的投資利潤率=利潤總額總投資額×100%=（ 14682.71/32859.1193)×100%=44.68%全部投資的投資利稅率=利稅總額總投資額×100%= （ 14682.71+3533.88+3883.72 ） 32859.1193 × 100%=67.25%資本金投資利潤率=利潤總額資本金×100%= （ 14682.71 15000）× 100%=97.88

22、%資本金凈利潤率=稅后利潤資本金×100%=8222.3176 15000× 100%=54.81%（3）靜態(tài)盈利分析本項目以上4 個指標與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項目相比應該是比較好的，故項目可以考慮接受。3、資金來源與運用表（ 1）資金來源與運用表具體見表6-18表 6-18資金來源與運用表單位：萬元序號項目名稱計算期1231資金來源16013.234214.6126395.381.1銷售收入031993.4122965.981.2資本金6013.22221.23429.41.3銀行借款9000002資金的運用16013.219513.716619711.69382.1建設投資16

23、013.26794.329715.412.2借款還本付息06380.26256013.24782.3銷售稅金及附加02120.3281413.5522.4土地增值稅02329.9261553.7842.5所得稅02444.1883016.203盈余資金 (1) (2)014700.89346683.68624累計盈余資金014700.893421384.5796（2）資金平衡能力分析根據(jù)表 6-18 ，本項目每年累計盈余資金均大于或等于零，故從資金平衡角度分析，該項目是可行的。4，盈虧平衡分析銷售總面積 =37899+13248+7500=58647（平方米）平均銷售價格=54959.4/58

24、647=0.9371（萬元）第8頁共11頁總成本 =28110.384+748.89+1393.5053+0.05Q=30252.78+0.05Q 銷售收入 =0.93Q盈虧平衡點：總收入=銷售收入30252.78+0.05Q=0.93QQ=34378.16( 平方米 )5, 不確定分析（ 1）銷售收入敏感性分析銷售收入變化幅第 0年第一年第二年第三年IRR度20%0025594.73318372.7870-16013.211905.972673.841-7.582%15%0027194.40419521.0860-16013.213505.643822.146.709%10%0028794.

25、0720669.390-16013.215105.314970.4420.162%5%0030393.7521817.68第9頁共11頁0-16013.216704.986118.73933.041%0% 0031993.41622965.9840-16013.218304.657267.03845.500%-5%0033593.0924114.280-16013.219904.328415.33757.637%-10%0035192.7625262.580-16013.2215049563.63669.520%-15%0036792.4326410.880-16013.223103.6710

26、711.9481.197%-20%0038392.127559.180-16013.224703.3411860.2392.703%-15%018415.1813688.76215698.9460-18415.218304.657267.03829.802%-20%019215.8413688.76215698.9460-19215.818304.657267.03825.413%變化幅度20%15%10%5%0%-5%-10%-15%銷售收入-7.58%6.71%20.16%33.04%45.50%57.64%69.52%81.20%irr六、項目財務分析指標匯總詳見表 6-19 ：表 6-19項目財務效益指標匯總表類別動態(tài)指標靜態(tài)指標NPVIRR項目投資利潤率投資利稅率稅前稅后稅前稅后全部投資44.68%67.25%10369.744572.98145.50%67.84%6586七、結(jié)論從項目的財務分析來看，項目稅前、 稅后全部投資凈現(xiàn)值與稅后資本金投資