房地產(chǎn)企業(yè)融資策略研究——基于萬科和綠城的案例分析

1、摘要房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)的“資金，市場(chǎng)，土地”三大要素中，資金是企業(yè)生存、發(fā)展的一個(gè)必要條件與推動(dòng)力。與此同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)作為典型的周期性行業(yè)，對(duì)市場(chǎng)、政策的依賴性也非常大。在目前的資金鏈形態(tài)中，特別是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度減緩、房地產(chǎn)企業(yè)銀根緊縮、國(guó)外資本危機(jī)以及近年來對(duì)非銀行資金進(jìn)入的管道和工具的要求越來越高。而對(duì)政策依賴度過高的房地產(chǎn)業(yè)迎來了新一輪的調(diào)整， 對(duì)其資金的正常周轉(zhuǎn)提出了新的挑戰(zhàn)。面對(duì)巨大的資金壓力房地產(chǎn)上市公司能否有效而合理地籌集和使用資金就顯得更為重要了。一個(gè)企業(yè)的金融資源、資金潛力和市場(chǎng)前瞻性將是決定未來成敗的關(guān)鍵。本文首先介紹了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道以及影響

2、因素，然后結(jié)合萬科和綠城兩家房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行情況，深入分析房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源的構(gòu)成以及使用存在的問題，追溯其原因，進(jìn)而提出解決我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金問題的若干建議，為房地產(chǎn)業(yè)今后的發(fā)展提供參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金來源；資金使用；萬科；綠城ABSTRACTThe real estate is a capital-intensive industries.capital is a necessary condition three elements of the real estate: capital, markets, land. Capital is also the drivin bu

3、siness survival and development. At the same time the real estate industry as a typ cyclicalindustry,dependent on the market, policyis also very deep, especiallythedomestic economic slowdown, the monetary tighteningof the realestateenterprises, foreigncapitalcrisisand theconditionforthe non-bank fun

4、ds go intomarket in recentyears more and more rigid. The real estate industry which over-dependence on the poli usheredin a new round of adjustment,andthfeund for normal turnoverpresentsnew challengesW.ithin huge financiaplressure,realestatecompanies raisingand using offunds effectively and reasonab

5、ly becomes even more important. An enterprise's financi resources, capital latent capacity and market prospect will be critical to the succes decisions in the future.This paper firstly introduces the major financing channels for real estate companie well as influencingfactorst,hen combined with

6、Vanke realestatecompanies runningsituation. In-depth analysis of the real estate enterprise fund source constitution a the existingproblems,and puts forwardthe solutionof China'srealestateenterprises financing problem which is given a reference to the future development of the real es industry .

7、Keywords：The real estate enter；psroiusrece of fun；dtshe use of fu；nVdasnke；Greentown目 錄引言1一、緒論2（一）研究背景2（二）選題的目的和意義2（三）本文的研究方法3二、融資相關(guān)理論研究3（一）融資基本理論41. 企業(yè)融資方式42. 資本結(jié)構(gòu)43. 營(yíng)運(yùn)資本政策5（二）融資方式和渠道理論51. 國(guó)外研究概況52. 國(guó)內(nèi)研究概況6三、房地產(chǎn)企業(yè)的融資的渠道和影響因素6（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道71. 銀行貸款72. 經(jīng)營(yíng)性負(fù)債73. 房地產(chǎn)信托74. 股權(quán)融資75. 債券融資8（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資決策時(shí)主要考慮

8、的問題81. 融資環(huán)境82. 資金需要量和投放時(shí)間9四、房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中存在的問題以萬科和綠城為例10（一）行業(yè)背景分析10（二）公司資金來源分析及帶來的問題101. 資金來源的渠道及存在的問題102. 企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)及存在的問題13（三）公司資金使用分析及帶來的問題131.資本使用和資金結(jié)構(gòu)的配給及存在的問題13五、給我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資策略的建議14（一）使負(fù)債資金來源的多元化，爭(zhēng)取資本市場(chǎng)的資金來源15（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高自有資金比例15（三）資金的結(jié)構(gòu)要與資金的使用相配合，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)16結(jié)論18參考文獻(xiàn)19致謝21杭州電子科技大1學(xué)本科畢業(yè)論文引言由于房地產(chǎn)投資占用資金多，資

9、金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，因此其投資風(fēng)險(xiǎn)很大。又由于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨房地產(chǎn)項(xiàng)目，不像一般企業(yè)的存貨在短期內(nèi)就可以變現(xiàn)，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目就存在較大的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)投資的效果會(huì)受到社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，存在較大的宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)需要在對(duì)現(xiàn)有資金市場(chǎng)充分認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)的實(shí)際狀況和投放資金的需要，確定籌資渠道和方式，調(diào)整企業(yè)內(nèi)部的資本結(jié)構(gòu)，以保證企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)椴煌幕I資渠道和方式各有特點(diǎn)和適用性?；I資規(guī)模、籌資渠道和方式不當(dāng)會(huì)給企業(yè)帶來很大的籌資風(fēng)險(xiǎn)， 增加籌資成本，降低效益。隨著我國(guó)企業(yè)籌集資金的渠道和方式越來越多樣化。因此如何合理有效的籌集資金，是擺在企業(yè)面前的一

10、個(gè)重要課題，也是企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的重要內(nèi)容。1杭州電子科技大2學(xué)本科畢業(yè)論文一、緒論（一）研究背景2008 年在全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度陷入低迷狀態(tài)：新開工和施工面積增幅回落，投資者處于明顯觀望狀態(tài)，造成商品房交易量大幅下降、房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠明顯放緩。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨于緊張，甚至有些企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。因此 2008 年十月份以來政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變，刺激居民購(gòu)房需求的政策接二連三地出臺(tái)，如“自 2008 年 10 月 27 日起，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 0.7 倍；最低首付款比例調(diào)整

11、為 20%；自 2008 年 11 月 1 日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%”。從而中國(guó)的房市逆市而行，2009 年房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)下新高，地王頻現(xiàn)。但從 2010 年開始面對(duì)一直在漲的房?jī)r(jià)， 中央連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)措施加以遏制，其中包括國(guó) 11 條、土地出讓價(jià)款首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%、限購(gòu)令。同時(shí)央行全年六次連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、加強(qiáng)個(gè)人房貸的審批條件。這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)向銀行融資更加困難也加大了房地產(chǎn)企業(yè)通過銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收貨款以及現(xiàn)銷款達(dá)到融資目的的難度。2011 年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信托政策也逐步開始緊，與此同時(shí)在 2012 年房地產(chǎn)

12、信托產(chǎn)品集中兌付期不期而至。而在這一系列新的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，北京、上海等各大城市商品房交易量明顯下降，以及在資金方面越來越大的連維持正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都有困難的償債壓力，已逐漸有房地產(chǎn)企業(yè)開始降低價(jià)格來促銷售來達(dá)到資金盡快回籠的目的。可見一旦市場(chǎng)形勢(shì)驟變或政策突然轉(zhuǎn)向，就有可能導(dǎo)致資金受困，不僅可能使得整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)遭受打擊，還會(huì)造成所關(guān)聯(lián)的諸多其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)危機(jī)。因此如何保持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，增強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)和政策變化的適應(yīng)能力，是關(guān)鍵之所在。（二）選題的目的和意義資金是一個(gè)企業(yè)的血液，無論是創(chuàng)立的期初還是后期的發(fā)展，都需要擁有并保持一定數(shù)額的資金。因此，融資在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程中的重要性不言而喻

13、。又由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金融通，對(duì)資本市場(chǎng)和金融政策的依賴性特別強(qiáng)，因此本文的研究目的， 在于通過分析房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中的資金來源及使用，發(fā)現(xiàn)其存在的資金融通問題，提出一些針對(duì)這些問題的解決方法，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資計(jì)劃能夠適應(yīng)市場(chǎng)和政策的變化，從而保證資金流轉(zhuǎn)順暢，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，防止危機(jī)的發(fā)生。2杭州電子科技大3學(xué)本科畢業(yè)論文（三）本文的研究方法本文共 5 章，緊扣房地產(chǎn)企業(yè)的血液資金這個(gè)主題，從資金來源入手，從當(dāng)前的現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合資金的使用，尋根溯源，發(fā)現(xiàn)問題。在具體的研究過程中，本文主要采用圖表分析、對(duì)比分析、實(shí)例分析，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前存在的問題提出了自己的見解，并給出建議。萬科

14、在房地產(chǎn)企業(yè)中表現(xiàn)一直不錯(cuò)，長(zhǎng)期占據(jù)行業(yè)第一的位置，而綠城則比較特殊：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮以及銀行信貸政策的寬松， 2009的銷售額一躍成為行業(yè)第二，然而在 2010 年市場(chǎng)和政策驟變，綠城不斷傳出破產(chǎn)的消息，可以肯定的是綠城正面著巨大的資金壓力，一旦處理不好有可能造成資金鏈斷裂。因此本文選用了萬科和綠城兩家房地產(chǎn)公司為例，希望通過這兩個(gè)典型案例能更容易發(fā)現(xiàn)問題，從而提出解決方法。3杭州電子科技大4學(xué)本科畢業(yè)論文二、融資相關(guān)理論研究（一）融資基本理論1. 企業(yè)融資方式企業(yè)融資是指根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況同時(shí)結(jié)合未來經(jīng)營(yíng)與發(fā)展戰(zhàn)略的需要以及當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況，確定融資規(guī)模以及一定的融資渠道和方式，利用企

15、業(yè)的留存收益或向企業(yè)的投資者及債權(quán)人籌集資金的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。按資金是否來源于企業(yè)內(nèi)部可以分為兩種:內(nèi)源融資和外源融資。內(nèi)源融資是指企業(yè)依靠?jī)?nèi)部積累進(jìn)行的融資，具體包括 3 種形式：股本、累計(jì)折舊轉(zhuǎn)化為重置資金和留存收益轉(zhuǎn)化為新增資金。它對(duì)企業(yè)最初的資本形成具有原始性、自主性、低成本性和抗風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。 1留存收益涉及到企業(yè)的股利分配政策。在我國(guó)發(fā)放的較多的股利有現(xiàn)金股利、股票股利兩種。當(dāng)企業(yè)發(fā)放股票股利時(shí)不需要向股東支付現(xiàn)金,可將現(xiàn)金留存公司用于追加投資,同時(shí)減少籌資費(fèi)用。發(fā)放現(xiàn)金股利則須向股東支付現(xiàn)金減少企業(yè)的資金?，F(xiàn)金股利分配政策的類型有剩余股利政策、固定股利支付率政策、固定股利或穩(wěn)定增長(zhǎng)股

16、利政策、低正常股利加額外股利政策四種方式。外源融資是指企業(yè)通過一定方式從外部融入資金用于投資。外源融資可以分為兩種:直接融資以及間接融資。直接融資是指企業(yè)不通過任何金融中介機(jī)構(gòu)，直接與投資者或債權(quán)人進(jìn)行協(xié)商，通過借款、入股或者合資等方式進(jìn)行融資。間接融資是指企業(yè)利用特定的金融中介機(jī)構(gòu)而進(jìn)行的融資活動(dòng)。同直接外源融資相比較而言，由于間接外源融資有金融中介機(jī)構(gòu)作為融資的媒介，因此可以充分發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)，分散融資風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)企業(yè)資金來源的多元化。2. 資本結(jié)構(gòu)資本結(jié)構(gòu)從廣義上講是指資金總額中各種資金來源的構(gòu)成及其比例關(guān)系，包括長(zhǎng)期資金和短期資金。從狹義上講是指企業(yè)各種長(zhǎng)期資金籌集來源的構(gòu)成和比例關(guān)系

17、。資本結(jié)構(gòu)有三要素：彈性要素、成本要素、風(fēng)險(xiǎn)要素。彈性是指企業(yè)資本結(jié)構(gòu)內(nèi)部各項(xiàng)目的可調(diào)整、可轉(zhuǎn)換性。其彈性主要包括時(shí)間彈性、轉(zhuǎn)讓彈性和轉(zhuǎn)換彈性三種。時(shí)間彈性是指企業(yè)各種籌資的期限是否具有靈活性, 如是否可以延期或提前收兌等；轉(zhuǎn)讓彈性是指企業(yè)的各種籌資能否在市場(chǎng)上交易，如證券等；轉(zhuǎn)換彈性是指某種籌資能否直接由一種形式轉(zhuǎn)換成另一種形式，如可轉(zhuǎn)換債券。企業(yè)資本來源結(jié)構(gòu)中只要具有上述三種彈性中的任何一種，就可使資本來源結(jié)構(gòu)1 肖翔，企業(yè)融資，清華大學(xué)出版社,P64杭州電子科技大5學(xué)本科畢業(yè)論文具有彈性,從而為調(diào)整和優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)提供可能。2成本要素是指企業(yè)籌集資金的融資費(fèi)用和使用費(fèi)用。成本的大小通常取決

18、于風(fēng)險(xiǎn)的程度，兩者是此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。3. 營(yíng)運(yùn)資本政策3營(yíng)運(yùn)資本政策是指如何安排永久性流動(dòng)資產(chǎn)和臨時(shí)性流動(dòng)資產(chǎn)的資金來源問題 的政策。從營(yíng)運(yùn)資本與長(zhǎng)、短期資金來源的配合關(guān)系看，并依其風(fēng)險(xiǎn)和收益的不同， 主要有三種可供選擇的營(yíng)運(yùn)資本政策類型：配合型融資政策、激進(jìn)型融資政策和穩(wěn)健型融資政策。1、配合型融資政策配合型融資政策是用臨時(shí)性負(fù)債（短期資金）來滿足臨時(shí)性資產(chǎn)的資金需要，對(duì)永久性流動(dòng)資產(chǎn)和長(zhǎng)期資產(chǎn)用長(zhǎng)期負(fù)債、自發(fā)性負(fù)債以及股東權(quán)益來滿足其資金需 要。但是在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)高峰期內(nèi)，一旦企業(yè)的銷售和經(jīng)營(yíng)不理想，未能取得預(yù)期的現(xiàn)金收入，便會(huì)面臨償還臨時(shí)性負(fù)債的困難。因此，配合型融資政策是一種理想的、

19、對(duì)企業(yè)有著較高資金使用要求的營(yíng)運(yùn)資金融資政策。2、激進(jìn)型融資政策激進(jìn)型融資政策是短期資金不但融通臨時(shí)性流動(dòng)資產(chǎn)的資金需要，還解決部分永久性資產(chǎn)的資金需要。激進(jìn)的營(yíng)運(yùn)政策可以節(jié)省企業(yè)的融資成本，但是存在較大的風(fēng)險(xiǎn)性主要包括利率上升、再融資成本升高的風(fēng)險(xiǎn)以及舊債到期難以償還和借不到新債的風(fēng)險(xiǎn)。激進(jìn)型融資政策是一種風(fēng)險(xiǎn)和收益均較高的營(yíng)運(yùn)資金政策3、穩(wěn)健型融資政策穩(wěn)健型融資政策是短期資金只融通部分臨時(shí)性流動(dòng)資產(chǎn)的資金需要，另一部分臨時(shí)性流動(dòng)資產(chǎn)和永久性資產(chǎn)，則由長(zhǎng)期負(fù)債、自發(fā)性負(fù)債和權(quán)益資本作為資金來源。穩(wěn)健型融資政策是一種風(fēng)險(xiǎn)性和收益性均較低的營(yíng)運(yùn)資金政策。（二）融資方式和渠道理論1. 國(guó)外研究概況

20、Modigliani和 Mille（r 1958）的 MM理論 揭開了企業(yè)融資理論的序幕。Leland 和 Pyle(1977)首次將信息不對(duì)稱理論引入到資本結(jié)構(gòu)理論，之后隨著非對(duì)稱信息理論研究的發(fā)展，逐漸把早期外部因素（如破產(chǎn)、稅收等）所引起的企業(yè)融資財(cái)務(wù)平衡問題轉(zhuǎn)化為企業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)和制度設(shè)計(jì)問題，其中包括信號(hào)傳遞理論、優(yōu)序融資理論、控制權(quán)理論。根據(jù)不對(duì)稱信息理論，為了提高企業(yè)價(jià)值，管理者應(yīng)當(dāng)提高自有資本比重， 降低負(fù)債比率，并增強(qiáng)自我籌資能力。其中Myers 和 Majluf（1984）提出了啄食順序2 何瀟，企業(yè)資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化的理論探討，吉首大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2007，28（3）：8

21、8-913 鄭亞光，饒翠華，公司財(cái)務(wù)，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，p171-1745杭州電子科技大6學(xué)本科畢業(yè)論文原則（Pecking Order Princi）pl即e 企業(yè)融資的優(yōu)選順序：優(yōu)先使用內(nèi)源融資然后是債務(wù)籌資，在進(jìn)行債務(wù)籌資時(shí)銀行籌資應(yīng)該優(yōu)先于債券籌資，最后才考慮使用股權(quán)籌資。Gau 和 Wang （1990）通過項(xiàng)目融資模型研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的特征將影響投資者債務(wù)價(jià)值比率的選擇，房地產(chǎn)公司的債務(wù)水平與市場(chǎng)利率、非負(fù)債稅盾、財(cái)務(wù)危機(jī)的期望成本呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，并得到了來自1971年到1985年1423個(gè)公寓和商業(yè)房地產(chǎn)交易樣本的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)證明。Joseph Oo(i1999)對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融

22、資行為研究的結(jié)果表明：資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、在建房地產(chǎn)開發(fā)的水平、業(yè)務(wù)導(dǎo)向、財(cái)務(wù)危機(jī)成本是影響房地產(chǎn)公司融資行為的主要因素。Steve Bergsma(n2006)提出：雖然房地產(chǎn)板塊的股價(jià)波動(dòng)通常被人們認(rèn)為比其他行業(yè)板塊的股價(jià)波動(dòng)對(duì)整個(gè)股市的影響程度還要要大，但是卻認(rèn)為房地產(chǎn)投資信托基金并不像股票和債券那樣有影響力。接著他又分析了房地產(chǎn)投資信托基金與利率兩者之間的變動(dòng)關(guān)系，最后發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資信托基金將較大程度的影響整個(gè)股票市場(chǎng)乃至全國(guó)的經(jīng)濟(jì)。2. 國(guó)內(nèi)研究概況虞曉芬和裘穎（2007）在對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀和上市融資的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行分析，同時(shí)還著重對(duì)目前房地產(chǎn)公司上市融資所面臨的挑戰(zhàn)進(jìn)行探討后，得出上市融資對(duì)房

23、地產(chǎn)公司是把雙刃劍，房地產(chǎn)公司在抓住機(jī)遇的同時(shí)切記不可盲目跟風(fēng)，應(yīng)權(quán)衡利弊， 再作出是否上市的選擇的結(jié)論。洪艷蓉(2007)認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)除了銀行的信貸融資之以外，還可以通過上市、發(fā)行企業(yè)債券、引入合作開發(fā)、進(jìn)行項(xiàng)目融以及通過房地產(chǎn)投資信托來籌措資金。汪波(2008)在統(tǒng)計(jì)資料后得出，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)通過上市融資的仍比較少，主要還是通過銀行貸款與商品房的預(yù)售來籌集資金，并未真正享受到中國(guó)股票市場(chǎng)活躍帶來的好處。丁晨和屠梅曾（2008）認(rèn)為海外融資只是權(quán)宜之計(jì)， 只能解決我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展中的一些燃眉之急，而發(fā)展本土的REITS才是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本之路。蕭嘉倩（2010）通過對(duì)房地產(chǎn)上市公司

24、融資行為的影響因素檢驗(yàn)后得出：房地產(chǎn)上市公司的行為受到其自身土地儲(chǔ)備的顯著正影響，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)水平對(duì)其影響并不明顯。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的總負(fù)債水平和銀行借款水平與中長(zhǎng)期實(shí)際貸款利率正相關(guān)，政府的宏觀調(diào)控政策對(duì)于企業(yè)的真實(shí)杠桿也有一定的抑制作用。同時(shí)具有高成長(zhǎng)性的房地產(chǎn)上市公司，也傾向于擁有較高水平的負(fù)債水平。從中反映了我國(guó)房地產(chǎn)公司對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)并不強(qiáng)烈。劉德英和邱紅（2010）將房地產(chǎn)上市公司的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，從而得出：房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率水平偏高， 負(fù)債融資來源主要是銀行借款、預(yù)收賬款以及應(yīng)付賬款；公司的經(jīng)營(yíng)模式和融資模式、公司資源和盈利能力等公司自身因素以及金融政策、金融

25、體系等外部環(huán)境因素是這種融資狀況產(chǎn)生的根本原因。6杭州電子科技大7學(xué)本科畢業(yè)論文三、房地產(chǎn)企業(yè)的融資的渠道和影響因素（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道1. 銀行貸款目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要來源于銀行貸款。銀行借款有長(zhǎng)短期之分，關(guān)于具體的配比關(guān)系則需要根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略來安排。跟房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的銀行貸款包括房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等活動(dòng)有關(guān)的貸款，大體上包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等四個(gè)方面，這些貸款貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的全過程。迄今為止銀行貸款仍然是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最主要的融資渠道，至少有 70以上的房地產(chǎn)企業(yè)的資金仍然來源于銀行系統(tǒng)。2. 經(jīng)營(yíng)性

26、負(fù)債經(jīng)營(yíng)性負(fù)債是企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的自發(fā)性產(chǎn)生的融資，主要包括預(yù)收賬款和應(yīng)付賬款。首先是預(yù)收賬款，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款主要來自于預(yù)售款。在房屋竣工后并到達(dá)銷售資質(zhì)后但尚未交付給客戶之前，房地產(chǎn)公司首先與客戶簽訂一個(gè)預(yù)售合同，預(yù)先收取客戶的定金即預(yù)收賬款。同時(shí)由于防范金融風(fēng)險(xiǎn)的需要，政府也開始注重對(duì)這部分資金運(yùn)用的控制。如 2006 年下半年，期房預(yù)售（未封頂?shù)臉潜P）個(gè)人房貸被北京市銀監(jiān)局叫停，商業(yè)銀行在發(fā)放民用住宅個(gè)人房貸時(shí)只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)倪M(jìn)行；商業(yè)銀行只能在商業(yè)住房竣工的時(shí)候，才能發(fā)放按揭貸款。然后是應(yīng)付賬款，房地產(chǎn)企業(yè)自身的談判能力將對(duì)企業(yè)的應(yīng)付賬款的資金占用產(chǎn)生重要影響。

27、比如企業(yè)與供應(yīng)商、施工單位等進(jìn)行協(xié)商先材料或工程墊支資金。同時(shí)如何對(duì)工程的進(jìn)度進(jìn)行支付款項(xiàng)。房地產(chǎn)企可以通過這些方式避免一次性付出全部款項(xiàng)，從而占用了這部分資金的暫時(shí)的使用權(quán)。3. 房地產(chǎn)信托當(dāng)前在我國(guó)較為普遍的房地產(chǎn)信托融資模式主要包括：信托貸款型、股權(quán)投資型、權(quán)益投資型和財(cái)產(chǎn)信托型等四種模式的信托產(chǎn)品。它們對(duì)房地產(chǎn)中涉及到的多種經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系能比較靈活的進(jìn)行處理。比起銀行貸款，房地產(chǎn)信托能降低產(chǎn)業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)成本，還可以使資金在房地產(chǎn)企業(yè)較長(zhǎng)久的使用。另外企業(yè)可以根據(jù)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目來設(shè)計(jì)資金信托產(chǎn)品，增大市場(chǎng)供求雙方的選擇。4. 股權(quán)融資我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行的股票,大致上包括上市與非上

28、市兩種。上市的房地產(chǎn)股票可以通過房地產(chǎn)企業(yè)的某個(gè)土地開發(fā)項(xiàng)目名義來發(fā)行股票 ,等項(xiàng)目完成后,出售所獲7杭州電子科技大8學(xué)本科畢業(yè)論文銷售收入或出租所獲得的租金,支付各種成本費(fèi)用后的余額,它被用來支付股息和紅利以及房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)構(gòu)成；又或者是通過房地產(chǎn)企業(yè)的名義發(fā)行股票,這種方式的股息和紅利來源于房地產(chǎn)企業(yè)的綜合營(yíng)業(yè)收入。非上市的房地產(chǎn)股票往往采用私募的方式即可以在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部發(fā)行或在行業(yè)內(nèi)部發(fā)行。5. 債券融資按照公司法規(guī)定股份有限公司、國(guó)有獨(dú)資公司及兩個(gè)以上的國(guó)有企業(yè)或者兩個(gè)以上的國(guó)有獨(dú)資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司能夠發(fā)行債券進(jìn)行融資。公司法對(duì)企業(yè)進(jìn)行債券融資的基本要求是:股份有限公司的

29、凈資產(chǎn)不低于 3000 萬元人民幣的或有限責(zé)任公司的凈資產(chǎn)額不低于 6000 萬元人民幣，此外還需要符合較多的附加條件，才具備發(fā)行債券的資格。債券發(fā)行可以通過公募發(fā)行也可以通過私募發(fā)行，另外，債券發(fā)行人還可以發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券。（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資決策時(shí)主要考慮的問題1. 融資環(huán)境企業(yè)的融資策略環(huán)境是指對(duì)企業(yè)融資策略產(chǎn)生影響的各種環(huán)境因素，主要有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)都迫使企業(yè)在選擇融資策略時(shí)同樣需要考慮環(huán)境的因素。1、外部環(huán)境企業(yè)的外部環(huán)境是指那些給企業(yè)造成市場(chǎng)機(jī)會(huì)或環(huán)境威脅的主要社會(huì)、經(jīng)濟(jì)力量、法律法規(guī)等。其中影響企業(yè)制定融資策略的外部環(huán)境主要包括以下三類：a. 法

30、律環(huán)境法律環(huán)境是指企業(yè)制定融資策略時(shí)對(duì)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章制度的遵循。國(guó)家對(duì)企業(yè)的融資活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系一般通過行政手段、經(jīng)濟(jì)手段和法律手段進(jìn)行管理。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，政府行政手段逐步退出對(duì)企業(yè)的融資活動(dòng)和所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的管理而越來越多由法律手段來約束。法律環(huán)境主要有信貸融資法律環(huán)境、股票融資法律環(huán)境、信托融資法律環(huán)境、企業(yè)債券融資法律環(huán)境。b. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)企業(yè)融資的影響是直接的、明顯的。在內(nèi)容上包括經(jīng)濟(jì)周期、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)體制以及諸如利率、外匯匯率等具體因素。其中，主要的經(jīng)濟(jì)環(huán)境包括：（1） 宏觀經(jīng)濟(jì)政策。國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策、經(jīng)

31、濟(jì)體制改革的措施和政府的財(cái)政政策等，都對(duì)企業(yè)的融資活動(dòng)有重要影響。國(guó)家通過制定相應(yīng)的鼓勵(lì)或限制政策，從而對(duì)整個(gè)社會(huì)資金的流動(dòng)以及相應(yīng)企業(yè)的融資活動(dòng)產(chǎn)生影響。企業(yè)在制定融資策略時(shí)，要認(rèn)真研究政府政策，按照政策導(dǎo)向行事，才能避8杭州電子科技大9學(xué)本科畢業(yè)論文免策略的失誤。4（2） 經(jīng)濟(jì)周期。企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中有時(shí)要經(jīng)歷復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條的四個(gè)階段，因此針對(duì)不同時(shí)期所采取的融資策略也是不同的。在繁榮期時(shí)，市場(chǎng)需求強(qiáng)烈， 供給也呈上升趨勢(shì)，此時(shí)企業(yè)將產(chǎn)生增加投資擴(kuò)大生產(chǎn)的需求，從而融資需求增加。反之，蕭條時(shí)期企業(yè)融資需求降低。2、內(nèi)部環(huán)境a. 企業(yè)資源:企業(yè)資源是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的各種投入品。包括

32、有形資源、無形資源和人力資源。這些條件對(duì)企業(yè)生存與發(fā)展有重要影響，決定一個(gè)企業(yè)是否能以最少的投入獲得最大的效益，對(duì)于融資方式的選擇具有重要作用。b. 企業(yè)文化和經(jīng)營(yíng)理念:企業(yè)文化是指一個(gè)企業(yè)在長(zhǎng)期的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中形成的特定的價(jià)值觀念、道德規(guī)范、文化體系、傳統(tǒng)習(xí)慣及與此相聯(lián)系的生產(chǎn)觀念和經(jīng)營(yíng)哲學(xué)。經(jīng)營(yíng)理念決定著企業(yè)選擇的融資模式：激進(jìn)、穩(wěn)健、配合三種形式。2. 資金需要量和投放時(shí)間舉債時(shí)應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略、發(fā)展規(guī)模、銷售趨勢(shì)，進(jìn)行可行性研究，制定資金需要量計(jì)劃，結(jié)合企業(yè)自有資金情況，計(jì)算借款總額，并根據(jù)投資進(jìn)展，定出分階段借款計(jì)劃。對(duì)各年度資金的投放、回收的時(shí)間作出預(yù)測(cè)和安排，并以此作為籌集資金

33、的時(shí)間依據(jù)，以減少資金的平均占用額。54 賈明月，民營(yíng)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，上海三聯(lián)書店，2005，p485 錢穎，基于企業(yè)生命周期的融資策略研究，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2007.49杭州電子科技大10學(xué)本科畢業(yè)論文四、房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中存在的問題以萬科和綠城為例（一）行業(yè)背景分析近年來國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，即使國(guó)家不斷出臺(tái)政策對(duì)其進(jìn)行調(diào)控，但是行業(yè)仍保持著較快的發(fā)展速度。2010 年，全國(guó)商品房銷售面積 10.43 億平方米，銷售額總額為 5.25 萬億元，同比增長(zhǎng)分別為 18.3%和 10.1%。主要包括商品住宅銷售面積和銷售額分別增長(zhǎng) 8.0%和 14.4%、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積和銷售

34、額分別增長(zhǎng) 29.90%和 46.3%以及辦公樓銷售面積和銷售額增長(zhǎng) 21.9%和 31.2%。另一方面，2010年以來，國(guó)家為表明遏制房地產(chǎn)價(jià)格的決心，防止房?jī)r(jià)在政策作用下出現(xiàn)反彈，行業(yè)調(diào)控政策不斷苛刻以及政策的實(shí)施細(xì)則越來越具體，從土地增值稅清繳到限購(gòu)令，嚴(yán)厲程度不斷加大。從房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅來看，由于在政府政策驟變給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來更多的不確定性，投者紛紛離場(chǎng)觀望，剛性自住需求成為市場(chǎng)主力。從行業(yè)內(nèi)部來看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)企業(yè)從 2006 年的 58710 家增加到 2010 年的 85218 家，雖然企業(yè)的數(shù)目從總量上有所增加，然而房地產(chǎn)是以項(xiàng)目為單位，一家房地產(chǎn)上市公司多則就擁有上百

35、家項(xiàng)目公司，因此在實(shí)際上房地產(chǎn)上的的數(shù)目是在大幅度減少的，行業(yè)趨于集中化。（二）公司資金來源分析及帶來的問題1. 資金來源的渠道及存在的問題由于其他借款（主要為委托借款和信托借款）的途徑和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)都和銀行貸款一樣所以本文將其他借款歸入到銀行貸款中一起考慮企業(yè)的融資來源。從萬科和綠城的資金來源看（分別見表 1，表 2），經(jīng)營(yíng)性負(fù)債(主要為購(gòu)房者的預(yù)收款）所占的比例最大均達(dá)到 50%以上；而萬科和綠城的銀行貸款都位居第二，其中萬科的達(dá) 19%以上，綠城的銀行貸款則達(dá)到 26%以上；內(nèi)源融資均位居第三。實(shí)際上作為萬科和綠城的最大的資金來源的經(jīng)營(yíng)性負(fù)債的資金構(gòu)成中，預(yù)收款約占到 60%（見附錄），而

36、從有關(guān)資料中了解到一般從購(gòu)房者手中得到的房屋預(yù)收款的 30%是來自于銀行貸款。另外，作為萬科第二大資金來源和綠城的第三大資金來源的內(nèi)源融資，據(jù)該行業(yè)的特征知道：70%左右的資金來自于房屋建筑物的銷售收入（另還有物業(yè)管理等），而這些資金大多來自于購(gòu)房者的銀行按揭貸款；大約還有 30%的資金則是通過流動(dòng)資金貸款來提供。而且如果按照正常首付 30%計(jì)算，那么通過銷售收入獲得的資金里約有 51%也來來自銀行貸款。從中我們可以看出，銀行貸款的資金來源占到萬科全部資金的在58%以上而綠城更是占到 68%以上，成為萬科和綠城名副其實(shí)的最大的資金來源尤其是綠城。10杭州電子科技大1學(xué)1本科畢業(yè)論文表 4-1

37、萬科各資金來源來源所占比例表內(nèi)源融資銀行貸款其他借款經(jīng)營(yíng)性負(fù)債債券籌資股權(quán)融資201011.47%10.87%8.56%52.70%2.72%5.14%200913.17%11.84%7.32%43.52%4.25%8.06%200811.00%16.92%6.03%39.48%4.90%9.33%表 4-2 綠城各資金來源來源所占比例表內(nèi)源融資銀行貸款經(jīng)營(yíng)性負(fù)債債券籌資信托相關(guān)金融工具股權(quán)融資20108.00%26.65%58.29%0.34%0.20%0.13%200912.50%29.69%44.64%2.90%0.45%0.22%200818.81%26.28%34.59%6.31%0

38、.00%0.37%對(duì)融資來源中占總資金量的比例或平均比例不到 3%以上的（按一般數(shù)據(jù)分析的規(guī)律），本文將視為企業(yè)沒有形成這一融資渠道。對(duì)資金來源進(jìn)行進(jìn)一步分析（見表 4-1 和表 4-2）可以發(fā)現(xiàn)萬科的資金來源中有 109.95 億元股權(quán)融資占資金總量的 6%左右，而綠城的資金來源中股權(quán)融資只有 1.66 億元僅占資金總量的 0.2%，如此之小， 相當(dāng)與無，即綠城的股權(quán)融資未形成企業(yè)的融資渠道之一。相同的我們可以看到綠城的信托相關(guān)金融工具融資在資金總量中也只占到 0.3%左右，該融資方式也未能成為綠城的融資渠道之一。另外萬科還通過債券籌資 57 億元，而綠城在 2008 年債券籌資27 億，但

39、到了 2010 年回購(gòu)之后，債券籌資僅剩 4.32 億元（見表 4-3 和表 4-4）。從這三年的一系列變動(dòng)中可以看出綠城剛開始有用債券這種融資渠道進(jìn)行融資，但隨后又放棄了債券融資的渠道。我們可以發(fā)現(xiàn)萬科有更多的利用資本市場(chǎng)進(jìn)行籌資，相對(duì)來說融資渠道比較多元化，綠城則較少利用資本市場(chǎng)籌資，籌資渠道更為狹窄。表 4-3 萬科資金來源表單位：億元資金總量?jī)?nèi)源融資銀行貸款其他借款自發(fā)性經(jīng)營(yíng)負(fù)債債券籌資股權(quán)融資資產(chǎn)負(fù)債率20102139.94245.43232.56183.181127.6558.21109.9574.69%20091363.43179.63161.4799.84593.4157.94

40、109.9567%20081177.87129.60199.3371.08465.0857.68109.9567.44%注：其他借款為委托借款和信托借款且均為長(zhǎng)期借款。11杭州電子科技大12學(xué)本科畢業(yè)論文表 4-4綠城資金來源表單位：億元資金總量?jī)?nèi)源融資銀行貸款自發(fā)性經(jīng)營(yíng)負(fù)債債券籌資信托相關(guān)金融工具股權(quán)融資資產(chǎn)負(fù)債率20101253.59100.33334.11730.704.322.511.6691.86%2009754.7694.38224.11336.9621.883.381.6787.28%2008428.1580.52112.53148.0827.0101.5780.83%另一方面

41、2010 年全年六次提高存款準(zhǔn)備金率，在 2010 年末還提高了對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款的利率，其中一年期流動(dòng)性再貸款利率由 3.33%上調(diào)至 3.85%；一年期農(nóng)村信用社再貸款利率由 2.88%上調(diào)至 3.35%；再貼現(xiàn)利率由 1.80%上調(diào)至 2.25%。從緊的貨幣政策令銀行可貸資金減少，房地產(chǎn)調(diào)控力度仍在不斷加強(qiáng)，這兩者一起，導(dǎo)致將各地房貸政策普遍收縮。從中國(guó)人民銀行的公布的2010 年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告便可以知道2010 年全年，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社房地產(chǎn)人民幣貸款新增 2.02 萬億，年末余額同比增長(zhǎng) 27.5%，比上年末降低 10.6 個(gè)百分點(diǎn)。其中地產(chǎn)開發(fā)貸款新

42、增 1647 億元，年末余額同比增長(zhǎng) 24.7%，比上年末低 79.5個(gè)百分點(diǎn)；房產(chǎn)開發(fā)貸款新增 4269 億元，年末余額同比增長(zhǎng) 23%，比上年末高 7.2 個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人購(gòu)房貸款新增 1.40 萬億元，年末余額同比增長(zhǎng) 29.4%，比上年末降低 13.7 個(gè)百分點(diǎn)。而且這一現(xiàn)狀在貨幣政策調(diào)整前很難改觀。這將對(duì)以銀行貸款為主要籌資方式的房地產(chǎn)業(yè)帶來打擊。對(duì)于自身（不包括預(yù)收款和銷售收入中的購(gòu)房款） 就有 26%以上的資金依賴銀行借款的綠城則受其影響更加強(qiáng)烈同時(shí)通過銀行借款的融資費(fèi)用也將增加每一百億元將增加 5 千萬的利息（見表 4-5）。這將進(jìn)一步增加綠城的資金壓力。由此看出綠城過于依賴銀行

43、借款的籌資方式令其對(duì)銀行信貸政策的變化極其敏感，在房市不景氣和銀行信貸緊縮時(shí)將迅速增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不確定性。表 4-5 銀行貸款利率一覽表時(shí)間六個(gè)月一年一至三年三至五年五年以上2008 年 12 月4.85%5.31%5.35%5.72%5.90%2010 年 10 月5.10%5.56%5.60%5.97%6.15%2010 年 12 月5.35%5.81%5.85%6.22%6.40%數(shù)據(jù)來源：中國(guó)人民銀行網(wǎng)站12杭州電子科技大13學(xué)本科畢業(yè)論文2. 企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)及存在的問題從兩者的資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)比（見表 4-3 和表 4-4）可以看出，綠城的資產(chǎn)負(fù)債率逐年增加在 2010 年時(shí)達(dá)到 91.

44、86%遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于比萬科的 74.69%，從中我們可以綠城采用了非常高的財(cái)務(wù)杠桿。當(dāng)企業(yè)房屋成交量大，企業(yè)內(nèi)部資金充足，還款不存在問題時(shí)， 高的財(cái)務(wù)杠桿為企業(yè)帶來更多的價(jià)值。然而我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響較大，過高的財(cái)務(wù)杠桿沒有有力的自有資金為后盾，當(dāng)市場(chǎng)不景氣時(shí)將增加企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。（三）公司資金使用分析及帶來的問題1.資本使用和資金結(jié)構(gòu)的配給及存在的問題由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)房產(chǎn)的回收周期一般在兩年以上，因此對(duì)存貨中的土地儲(chǔ)備和在建開發(fā)產(chǎn)品的所需的資金，本文將定義為長(zhǎng)期的資金需求；由于房地產(chǎn)的資金中的預(yù)收款是企業(yè)向客戶收取的定金，可供企業(yè)長(zhǎng)期使用，在本文將其定義為長(zhǎng)期資金來源。通過分析資金的去

45、向和長(zhǎng)短期資金的量，發(fā)現(xiàn)萬科 2010 年在土地儲(chǔ)備和在建開發(fā)產(chǎn)品上占用資金達(dá) 1457.88 億元，再加上回收周期更長(zhǎng)的固定資產(chǎn)投資和長(zhǎng)期股權(quán)投資的資金占用，萬科 2010 年被長(zhǎng)期項(xiàng)目占用資金 1522.65 億元（見表 4-6）。對(duì)于1522.65 億元的資金需求，萬科有長(zhǎng)期資金 2119.47 億元（長(zhǎng)期資金具體組成見表4-8）?？梢钥闯鋈f科的長(zhǎng)期資金足以支撐這些長(zhǎng)期項(xiàng)目的資金需求，另外還有部分長(zhǎng)期資金用于支撐短期資金需求。根據(jù)所搜集的這三年資料，發(fā)現(xiàn)萬科采取都是一貫的謹(jǐn)慎的營(yíng)運(yùn)資本政策。反觀綠城，綠城 2010 年在土地儲(chǔ)備和在建開發(fā)產(chǎn)品上占用資金達(dá) 766.22 億元，再加上回收周

46、期更長(zhǎng)的固定資產(chǎn)投資和長(zhǎng)期股權(quán)投資的資金占用，綠城 2010 年被長(zhǎng)期項(xiàng)目占用資金 847.52 億元（見表 4-7）。對(duì)于 847.52 億元的資金需求，綠城有長(zhǎng)期資金 797.79 億元（長(zhǎng)期資金具體組成見表 4-9）?？梢钥闯鼍G城的長(zhǎng)期資金不足以支撐這些長(zhǎng)期想的資金需求，還存在這 49.73 億元的資金缺口，這部分資金缺口將由綠城的短期資金來補(bǔ)足，即有部分短期資金用于支撐長(zhǎng)期資金的需求。根據(jù)所搜集的這三年資料，發(fā)現(xiàn)綠城采取都是一貫的激進(jìn)的營(yíng)運(yùn)資本政策。同時(shí)分析綠城的長(zhǎng)期資本，發(fā)現(xiàn)企業(yè)的自有資金僅占到 12.78%。結(jié)合企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)可以預(yù)見綠城激進(jìn)的營(yíng)運(yùn)政策背后蘊(yùn)藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。13杭州電

47、子科技大14學(xué)本科畢業(yè)論文表 4-6 萬科資金去向表單位：億元資金占用土地儲(chǔ)備在建開發(fā)產(chǎn)品完工開發(fā)產(chǎn)品長(zhǎng)期股權(quán)投資固定資產(chǎn)和在建工程其他應(yīng)收20102139.94671.53786.3552.9844.9419.83149.3820091363.43523.63417.0353.2035.6519.4977.8620081177.87378.80444.7179.0124.8614.5434.96表 4-7 綠城資金去向表單位：億元品品投資在建工程20101253.59192.30573.9219.7739.5741.73191.502009754.76141.62299.8016.6919.

48、9819.91108.102008428.1561.52232.5019.6217.6113.4755.50注：土地儲(chǔ)備主要包括擬開發(fā)產(chǎn)品和預(yù)付款（主要為預(yù)付地價(jià)款、土地保證金等）其他應(yīng)收款主要是合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司往來款、與合作方往來款、一年內(nèi)發(fā)生的代墊款及保證金。表 4-8 萬科長(zhǎng)短期資金一覽表單位：億元短期銀行貸款預(yù)收款長(zhǎng)期銀行貸款債券融資股權(quán)融資內(nèi)源融資201014.78744.05217.7858.21109.95245.43200911.88317.34149.59488.8186.85179.63200846.02239.46153.31409.9263.65129.60表 4-9 綠

49、城長(zhǎng)短期資金一覽表單位：億元短期銀行貸款預(yù)收款長(zhǎng)期銀行貸款債券融資股權(quán)融資內(nèi)源融資2010117.89475.27216.214.321.66100.33200984.65233139.4694.0515.7094.38200838.6861.3673.8514.9811.9580.5214杭州電子科技大15學(xué)本科畢業(yè)論文五、給我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資策略的建議（一）使負(fù)債資金來源的多元化，爭(zhēng)取資本市場(chǎng)的資金來源單一的融資渠道將造成風(fēng)險(xiǎn)集中，一旦銀行信貸政策變化將給企業(yè)帶來巨大沖擊和影響，十分不利于房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。尤其是現(xiàn)在在逐步弱化預(yù)售制度融資功能且信貸資金收緊的大環(huán)境和大趨勢(shì)下，房地產(chǎn)企

50、業(yè)應(yīng)拓寬融資渠道，改變外部籌資主要依靠銀行貸款的負(fù)債籌資方式。近年來隨著我國(guó)金融市場(chǎng)和金融法規(guī)的逐步完善，資本市場(chǎng)也逐漸向企業(yè)敞開大門。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取多在資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，分散風(fēng)險(xiǎn)。其中備受親睞的是房地產(chǎn)信托基金。從 1960 年房地產(chǎn)信托投資法成立以來直到90 年代中期，由于美國(guó)金融市場(chǎng)的流動(dòng)性的嚴(yán)重不足，才使房地產(chǎn)信托得以迅速發(fā)展。現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也面臨相同的情況。我國(guó)選擇的契約型房地產(chǎn)投資基金組織形式規(guī)避了公司型房地產(chǎn)信托帶來的管理層和股東信息不對(duì)稱、股東權(quán)益難以得到保護(hù)、雙重的稅收負(fù)擔(dān)等缺點(diǎn)。目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃是有 200 份合同限制的集合非標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品即私募，沒

51、有基金的二級(jí)流通市場(chǎng)，流動(dòng)性不及上市的美國(guó)的房地產(chǎn)信托基金，但仍可以進(jìn)行改進(jìn)：財(cái)產(chǎn)信托后受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式或者分期發(fā)行形式。信托資金投入房地產(chǎn)主要有以下四種模式：信托貸款型、股權(quán)投資型、權(quán)益投資型和財(cái)產(chǎn)信托型。信托貸款型的條件較銀行貸款更嚴(yán)格以及財(cái)產(chǎn)信托型的受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)條件限制、信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移涉及房地產(chǎn)過戶登記、稅費(fèi)繳納等諸多問題，因此這兩種方式在實(shí)務(wù)中較少采用。股權(quán)投資型在集合資金后，向房地產(chǎn)企業(yè)注資，持有房地產(chǎn)企業(yè)部分股權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)承諾兩年后以溢價(jià)方式將股權(quán)回購(gòu)。權(quán)益投資型是信托公司用信托募集到的資金受讓開發(fā)商在某一階段的特定權(quán)益，該權(quán)益能夠在未來期限內(nèi)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流。同時(shí)現(xiàn)在的房地

52、產(chǎn)市場(chǎng)中存在著大量的增量房，而企業(yè)受到政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控政策以致成交量低迷、大量的資金沉淀，企業(yè)迫切需要把這些項(xiàng)目轉(zhuǎn)換成資本為企業(yè)緩解資金壓力和提供發(fā)展的動(dòng)力。權(quán)益型房地產(chǎn)信托基金正好可以通過購(gòu)買這些房地產(chǎn)項(xiàng)目加快房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)。因此權(quán)益型信托融資大有發(fā)展空間。房地產(chǎn)信托投資基金的推出把我國(guó)市場(chǎng)資金直接融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對(duì)以銀行貸款為主要融資渠道的極大補(bǔ)充，同時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的資金配置，弱化銀行政策和政府政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響程度。（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高自有資金比例在這個(gè)本身就受宏觀經(jīng)濟(jì)和政府政策影響強(qiáng)烈的行業(yè)，超高資產(chǎn)負(fù)債率再加上冒進(jìn)的投資行為無疑將為綠城的后續(xù)發(fā)展帶來巨大的不確定因素。

53、因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注15杭州電子科技大16學(xué)本科畢業(yè)論文意優(yōu)化自身的資本結(jié)構(gòu)。較高的自有資金將在市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)時(shí)，可以緩解企業(yè)資金壓力，也可為公司原先激進(jìn)的營(yíng)運(yùn)政策提供后盾（若原先的融資政策為激進(jìn)型的）。企業(yè)增加自身資本主要可以通過一下 2 個(gè)方面：一是通過增加利潤(rùn)，相應(yīng)的將增加未分配利潤(rùn)使自有資本增加，二是股權(quán)融資，增加企業(yè)的股本。利用企業(yè)的利潤(rùn)增加自有資本涉及到企業(yè)的股利分配政策。通過觀察發(fā)現(xiàn)我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)由于自身需要大量的資金，因此在分配股利上已多采取低股利政策或剩余股利政策。股權(quán)融資的具體措施有公開發(fā)行新股、不公開發(fā)行新股、配股、上市等方式，它的特點(diǎn)是可以快速積聚資本，使自有資本規(guī)模

54、出現(xiàn)顯著增加，為未來戰(zhàn)略的實(shí)施提供可靠有力的保障。另外還有一種更靈活的融資模式可轉(zhuǎn)換債券融資?，F(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正面臨巨大的資金壓力，股市也存在較大的不確定性，房地產(chǎn)行業(yè)因政策等因素成交量暫時(shí)低迷，股價(jià)相對(duì)較低，且證監(jiān)會(huì)暫停了房地產(chǎn)企業(yè)再次發(fā)行股票的行為時(shí)發(fā)行此時(shí)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券正好可以將其具有的債券和股票兩種特性對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行 有效對(duì)沖（當(dāng)企業(yè)進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)投資時(shí)，可轉(zhuǎn)換債券的債券價(jià)值將下降，但股權(quán)的價(jià)值可能上升，同時(shí)股價(jià)波動(dòng)程度將擴(kuò)大，進(jìn)而增加了轉(zhuǎn)債所內(nèi)含的期權(quán)價(jià)值）：利息較低，轉(zhuǎn)股價(jià)格高于現(xiàn)在的股價(jià)，這樣可降低融資成本，提高未來收益、緩解資金壓力； 只要經(jīng)營(yíng)成功，有關(guān)負(fù)債可轉(zhuǎn)為股本,企業(yè)自有資金增加從而增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力。同時(shí)可轉(zhuǎn)換債券也增強(qiáng)了資本結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換彈性。（三）資金的結(jié)構(gòu)要與資金的使用相配合，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)一些項(xiàng)目需要先墊支資金后經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間才能夠進(jìn)行資金回收以及一些需要長(zhǎng) 期墊支以維持企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)所需的最低流動(dòng)資金至企業(yè)停止經(jīng)營(yíng)才能收回，一些項(xiàng)目