工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、.8羽制*國(guó)際工業(yè)園可行性研究報(bào)告*國(guó)際工業(yè)園可行性研究報(bào)告2008-1-1i.8羽制*國(guó)際工業(yè)園可行性研究報(bào)告§第一章、總 論§第二章、市場(chǎng)分析§第三章、*國(guó)際工業(yè)園項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容§第四章、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和價(jià)格定位§第五章、項(xiàng)目建設(shè)緣由§第六章、市政配套（簡(jiǎn)）§第七章、*國(guó)際工業(yè)園與周邊地區(qū)發(fā)展的互動(dòng)關(guān)系§第八章、*國(guó)際工業(yè)園體制與開(kāi)發(fā)模式設(shè)計(jì)§第九章、工業(yè)園功能分區(qū)、開(kāi)發(fā)時(shí)序、產(chǎn)業(yè)空間布局§第十章、園區(qū)開(kāi)發(fā)投資估算和投資計(jì)劃（略）§第十一章、資金籌措（略）§第十二章、財(cái)務(wù)效益分析

2、（略）§第十三章、研究結(jié)論和建議§第一章、總 論加快*國(guó)際工業(yè)園開(kāi)發(fā)的客觀要求*國(guó)際工業(yè)園位于安徽省當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) （省級(jí)）南端，緊臨國(guó)家級(jí)蕪湖經(jīng) 濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，項(xiàng)目占地340000 %建筑面積300000口秉承規(guī)劃科學(xué)，便于生產(chǎn)使 用和管理的理念，致力于打造環(huán)境優(yōu)美、管理完善、服務(wù)超值的現(xiàn)代化工業(yè)園。園 區(qū)將建成集制造加工、產(chǎn)品研發(fā)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、生活服務(wù)為一體的綜合型工業(yè)園區(qū)。設(shè)立并加快開(kāi)發(fā)*國(guó)際工業(yè)園，不僅具有必要性而且具有可行性。 一方面它是宏 觀區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)提出來(lái)的客觀而迫切的要求，同時(shí)也是進(jìn)一步建設(shè)發(fā)展安徽省 當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，推動(dòng)地域經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展的一項(xiàng)根本性舉措。

3、1.1 宏觀區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)提出的客觀而迫切的要求1.1.1 國(guó)家新一輪經(jīng)濟(jì)景氣周期黨的十七大大的勝利召開(kāi)，繼續(xù)推進(jìn)全面建設(shè)小康社會(huì)、加速社會(huì)主義現(xiàn)代化 建設(shè)的宏偉奮斗目標(biāo)，根據(jù)目標(biāo)要求，至IJ2023全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP將實(shí)現(xiàn)翻 兩番，人均GD達(dá)到3000美元，20年平均增長(zhǎng)速度約為7.18%。進(jìn)入新的歷史發(fā)展階 段，我國(guó)無(wú)論是東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)還是中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)都呈現(xiàn)出新一輪加速發(fā)展 的態(tài)勢(shì)。長(zhǎng)江三角洲地區(qū)以上海舉辦2010件世博會(huì)和建設(shè)經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)“四 大中心”為契機(jī)，加快經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程，提出建立世界級(jí)大都市圈的戰(zhàn)略目標(biāo)；珠 江三角洲地區(qū)借助CEPA加快與香港經(jīng)濟(jì)的更緊密聯(lián)

4、系，并提出建設(shè)“大珠三角” 或“泛珠三角”經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展構(gòu)想；環(huán)渤海地區(qū)以北京舉辦2008年奧運(yùn)會(huì)為引擎， -3 -,也?M *國(guó)際工業(yè)園可行性研究報(bào)告加速京津冀“大北京城市圈”的崛起。尤其值得注意的是，東北三省抓住國(guó)家支持 老工業(yè)基地改造振興的機(jī)遇，正著力打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“第四極”。與此同時(shí)，國(guó)家 繼續(xù)堅(jiān)定不移地實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，支持中部地區(qū)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)更好地發(fā)展，支 持東部沿海地區(qū)加快發(fā)展并鼓勵(lì)有條件的地方率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，實(shí)現(xiàn)東中西互 動(dòng)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走出1997年后持續(xù)數(shù)年的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)低谷，邁進(jìn)全面復(fù)蘇的經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)加速期。這次復(fù)蘇最重要的特征是由于技術(shù)裝備更

5、新需求和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化 帶動(dòng)了重工業(yè)復(fù)蘇，重工業(yè)（如鋼鐵、石油化工、電力、能源、工程機(jī)械、汽車(chē)等 行業(yè)）生產(chǎn)增長(zhǎng)明顯快于輕工業(yè)，這也是經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇的重要標(biāo)志之一。國(guó)家新一輪經(jīng)濟(jì)景氣周期的來(lái)某，對(duì)全國(guó)各地區(qū)都既有機(jī)遇又有挑戰(zhàn)，處于安 徽省東南翼的馬*鞍*山市更不例外。作為安徽省的東向戰(zhàn)略的起點(diǎn)地區(qū)，馬* 鞍*山市加速發(fā)展的要求無(wú)疑更加迫切，而加速自身發(fā)展必須要有新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 從 馬*鞍*山市的區(qū)情和資源優(yōu)勢(shì)出發(fā)，設(shè)立*國(guó)際工業(yè)園，依托當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā) 區(qū)和長(zhǎng)江馬*鞍*山港的有利條件，發(fā)展大進(jìn)大出的現(xiàn)代化工業(yè)，就成為未來(lái)馬 *鞍*山當(dāng)涂培育新增長(zhǎng)點(diǎn)，帶動(dòng)全縣經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的必然選擇。1.1.2 國(guó)

6、內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)和機(jī)遇21世紀(jì)頭10-20年是一個(gè)重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期。從國(guó)際看，工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家的制造業(yè) 特別是重化工業(yè)正在不斷地向資源豐富、勞動(dòng)成本低廉、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)廣闊以及社會(huì)政 局穩(wěn)定的發(fā)展中國(guó)家轉(zhuǎn)移，我國(guó)已成為國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選地，并在快速形成世界 制造業(yè)的中心。而以國(guó)際市場(chǎng)為目標(biāo)的跨國(guó)資本在我國(guó)國(guó)內(nèi)的區(qū)位選擇，仍然更多 地傾向于投資環(huán)境良好、基礎(chǔ)設(shè)施完備優(yōu)越的沿海、沿江區(qū)域。從國(guó)內(nèi)看，以鋼鐵、石油化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工等為重點(diǎn)的工業(yè)制造業(yè)，也出現(xiàn) 向沿海、沿江城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。這種產(chǎn)業(yè)區(qū)位的調(diào)整，首先是由于內(nèi)陸礦產(chǎn)資源的 枯竭及從國(guó)際市場(chǎng)獲取原料來(lái)源的需要，其次是為了更靠近市場(chǎng)，再次，依托港口 建

7、設(shè)可以大大降低運(yùn)輸成本，符合重化工產(chǎn)業(yè)布局的一般規(guī)律。隨著世界制造中心向中國(guó)轉(zhuǎn)移步伐的加快，“長(zhǎng)三角”首當(dāng)其沖成為首先“接口 ”，下一輪中城周邊的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和現(xiàn)代物流用房，都將供不應(yīng)求?，F(xiàn)代工業(yè)廠 房的開(kāi)發(fā)和租賃，將成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大熱門(mén)。因此，無(wú)論是國(guó)際重化工向中國(guó)轉(zhuǎn)移, 還是國(guó)內(nèi)重化工向沿江轉(zhuǎn)移，都為*國(guó)際工業(yè)園的發(fā)展帶來(lái)難得的機(jī)遇。1.1.3 大區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)對(duì)本地區(qū)發(fā)展的壓力和動(dòng)力從馬*鞍*山當(dāng)涂所處的大的區(qū)域環(huán)境來(lái)看，位于滬寧蕪經(jīng)濟(jì)線(xiàn)上的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，為馬蕪銅經(jīng)濟(jì)帶起點(diǎn)之一 。一方面，由于當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)享 受安徽省政策支持，特別是馬*鞍*山被確立為安徽省東向發(fā)展戰(zhàn)略排頭兵地位，

8、對(duì)馬*鞍*山經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮，帶來(lái)很大的壓力。近些年，隨著慈湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、 雨山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和花山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的加速建設(shè)，特別是項(xiàng)目正是緊 鄰蕪湖國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，對(duì)*國(guó)際工業(yè)園的未來(lái)形成的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)仍很強(qiáng)勁。另一方面，隨著長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，馬蕪銅經(jīng)濟(jì)帶的進(jìn)一步成形，長(zhǎng) 三角地區(qū)的強(qiáng)勢(shì)地位與本地區(qū)的弱勢(shì)落差會(huì)越來(lái)越明顯，無(wú)論是在吸引資本，還是 國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的資本或產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面，難以有充分的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。二、*國(guó)際工業(yè)園開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)依據(jù)工業(yè)地產(chǎn)作為一門(mén)產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌措資金、 建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。工業(yè)地產(chǎn) 業(yè)的盈余

9、體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與 此相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng) 期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。2.1- -四大特性之一一一大投資工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)區(qū)別于傳統(tǒng)的以政府導(dǎo)向?yàn)橹饕绞降拈_(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)過(guò)程，一個(gè) 重要特點(diǎn)就是對(duì)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求較高，這樣才能保證前期開(kāi)發(fā)區(qū)所 需的資金投入。工業(yè)地產(chǎn)資金占用周期較長(zhǎng)，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，這一特 點(diǎn)成為資金不足的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻。工業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模，前期投入范圍 -5 -,也?M *國(guó)際工業(yè)園可行性研究報(bào)告從十幾個(gè)億到幾十個(gè)億，招商、管理運(yùn)營(yíng)等方面的投入也高得驚

10、人，而投資回收期 則有的長(zhǎng)達(dá)十幾年，資金實(shí)力稍有不足，就會(huì)出現(xiàn)資金斷鏈的情況。因此工業(yè)地產(chǎn) 的運(yùn)作需要一定實(shí)力的投資開(kāi)發(fā)商參與，這是工業(yè)地產(chǎn)大投資的特點(diǎn)所決定的。工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金一般也分為直接融資和間接融資兩種方式。直接融資方 式是指開(kāi)發(fā)商對(duì)擬建項(xiàng)目的直接投入資金，以及項(xiàng)目法人通過(guò)發(fā)行股票、債券等直 接籌集的資金；間接融資是指從銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款借入的資金。2.2- 四大特性之二 快速啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是園區(qū)快速啟動(dòng)、形成雛形的基礎(chǔ)。基礎(chǔ)設(shè)施是指交通、通訊、 能源供應(yīng)、水電管道等基礎(chǔ)硬件。在投資者對(duì)投資地進(jìn)行考察時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施通常是 最先引起注意的因素。只有過(guò)硬的基礎(chǔ)設(shè)施，才能達(dá)到吸引優(yōu)

11、秀項(xiàng)目/企業(yè)的入駐。供水、供電、通訊、道路、環(huán)保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐項(xiàng)目得以 如期開(kāi)工的必要條件，自然也是其關(guān)注的重點(diǎn)。另外，近年來(lái)許多國(guó)外投資者不僅 注重生產(chǎn)設(shè)施的完備，更將注意力放在投資地是否可以為其提供高品質(zhì)的生活、休 閑和服務(wù)設(shè)施。2.3- 四大特性之三一一提供增值服務(wù)目前我國(guó)大部分經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的一個(gè)重要制約因素是“人氣不足”、“商氣不旺”。分析其原因，與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后有很大關(guān)系。 針對(duì)這種情況，開(kāi)發(fā)區(qū)應(yīng) 主動(dòng)出擊，著力發(fā)展那些適合二三產(chǎn)聯(lián)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是生 產(chǎn)、生活配套及專(zhuān)業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，同時(shí)加強(qiáng)教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育 等行業(yè)的發(fā)

12、展。建設(shè)完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境。隨著政策優(yōu)惠對(duì)投資者吸引力的不斷減弱，利用完 善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境吸引投資者，特別是那些知名大企業(yè)、跨國(guó)公司，正成為開(kāi)發(fā)區(qū) 招商引資的新動(dòng)向。隨著國(guó)際產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，分工進(jìn)一步細(xì)化，跨國(guó)公司的在華經(jīng) 營(yíng)更加注重核心技術(shù)、控制核心部件，以實(shí)現(xiàn)比較利益。由于目前跨國(guó)公司集中于 靠其強(qiáng)大的研發(fā)力量支撐品牌，逐漸將其生產(chǎn)環(huán)節(jié)放掉，因而如何更好的靠本地化市場(chǎng)就近解決非關(guān)鍵部件的生產(chǎn)整合問(wèn)題就成為其選擇投資地點(diǎn)的關(guān)鍵。搭建物流服務(wù)體系。根據(jù)長(zhǎng)城企業(yè)戰(zhàn)略研究所的分析，開(kāi)發(fā)區(qū)的物流環(huán)境正成 為投資者對(duì)投資地選擇的新趨勢(shì)。在社會(huì)化大生產(chǎn)條件下，為了保證投入產(chǎn)出鏈條 的有效鏈接，從生產(chǎn)資料到

13、最終產(chǎn)品的巨額吞吐，企業(yè)產(chǎn)品的供、產(chǎn)、銷(xiāo)的經(jīng)濟(jì)配 置都需要物流業(yè)的高效配合。完善的園區(qū)內(nèi)部物流、倉(cāng)儲(chǔ)等服務(wù)業(yè)，以及原料和市 場(chǎng)地區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)間的物流運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)對(duì)投資者是巨大的吸引力。為投資者提供良好的投資軟環(huán)境。近年來(lái)投資者對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的選擇越來(lái)越體現(xiàn) 出從重視硬環(huán)境到強(qiáng)調(diào)軟環(huán)境的變化趨勢(shì)。由于硬環(huán)境的建設(shè)只要投入充足，給予 一定時(shí)間就可以實(shí)現(xiàn)，而軟環(huán)境的復(fù)制卻是十分困難的，也體現(xiàn)著工業(yè)地產(chǎn)的核心 競(jìng)爭(zhēng)力。如何站在投資者的角度，想投資者所想、急投資者所急，為投資者提供各 種專(zhuān)業(yè)化咨詢(xún)服務(wù)，讓來(lái)到園區(qū)的客商能在細(xì)微處感受到園區(qū)舒適寬松的人文環(huán)境, 是被許多投資者越來(lái)越重視的事情。另外，開(kāi)展一站式辦公、

14、簡(jiǎn)化項(xiàng)目審批手續(xù)； 開(kāi)通雙語(yǔ)網(wǎng)站、方便企業(yè)與開(kāi)發(fā)區(qū)管理者雙向溝通；設(shè)立企業(yè)服務(wù)熱線(xiàn)，及時(shí)解答 企業(yè)問(wèn)題等這些雖然給開(kāi)發(fā)區(qū)管理者添了麻煩，加重了工作量，卻給投資者帶來(lái)了 方便，減輕了負(fù)擔(dān)，必然會(huì)獲得投資者的青睞。協(xié)助園區(qū)企業(yè)解決融資渠道問(wèn)題。完善的融資渠道是另一個(gè)被越來(lái)越多投資者 在選擇投資地時(shí)所關(guān)注的熱點(diǎn)。近年來(lái)，跨國(guó)公司在我國(guó)投資的一個(gè)趨勢(shì)是規(guī)模快 速增長(zhǎng)，且本地化采購(gòu)率不斷提高，因此需要巨額資金支持。因此過(guò)去那種以總部 單獨(dú)融資的模式已逐漸不能滿(mǎn)足要求。完善的本地融資渠道不僅對(duì)資金有限的中小 投資者有現(xiàn)實(shí)意義，就是對(duì)資金實(shí)力強(qiáng)大的國(guó)際巨頭也是一個(gè)有效的吸引因素。2.4- 四大特性之四一一追

15、求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)根據(jù)長(zhǎng)城企業(yè)戰(zhàn)略研究所的理解，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資工業(yè)地產(chǎn)，由于投 資金額巨大，對(duì)投資開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，屬于重大商業(yè)舉措，是至關(guān)重要的戰(zhàn)略行為。投 資行為一旦發(fā)生，通常需要考慮10年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間的經(jīng)營(yíng)。因此，投資者考察并 評(píng)價(jià)一個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，從視野上，應(yīng)考察整個(gè)投資環(huán)境；從縱深上，需要在空間和時(shí)間 上都進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，而不是僅僅局限于短期的投資回報(bào)。因此，工業(yè)地產(chǎn)的另一個(gè)特點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)商追求投資回報(bào)的穩(wěn)定性與長(zhǎng)期性，而 不是追求短期內(nèi)的投資收益。工業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期回報(bào)是建立在開(kāi)發(fā)商大規(guī)模資金投入、 提供附加服務(wù)的基礎(chǔ)上的，因此對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)的投資商來(lái)講，投資工業(yè)地產(chǎn)除了考 慮地理因素，更多的是

16、考慮政策因素和回報(bào)率。眾多外資企業(yè)以更快的速度在中國(guó)建設(shè)生產(chǎn)基地，給工業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了穩(wěn)定持續(xù) 的客戶(hù)群體，更為投資者提供了穩(wěn)定的投資回報(bào)。工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)出現(xiàn)了快速 的增長(zhǎng)勢(shì)頭。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從市場(chǎng)需求的強(qiáng)度來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的平均投 資回報(bào)率保守估計(jì)在8%上，好的項(xiàng)目能達(dá)到9%甚至高達(dá)17流右。如果僅從標(biāo) 準(zhǔn)化廠房的投資建設(shè)來(lái)看，工業(yè)用地的年限是 40年，以現(xiàn)時(shí)建造標(biāo)準(zhǔn)廠房來(lái)計(jì)算， 年回報(bào)率大約在12%-16%回報(bào)率較高。三、*國(guó)際工業(yè)園的地域基礎(chǔ)建設(shè)狀況分析3.1 馬*鞍*山市的發(fā)展?fàn)顩r分析：馬*鞍*山市臨江近海，交通十分便利，鐵路、公路、水運(yùn)俱全，寧馬、馬 蕪高速與滬寧、合蕪高速相連

17、，距南京45公里，上海340公里，到南京祿口國(guó)際機(jī) 場(chǎng)28公里；寧銅線(xiàn)貫穿全線(xiàn)，與京滬、宣杭皖贛等鐵路干線(xiàn)相連，各類(lèi)列車(chē)均可停 靠；長(zhǎng)江馬*鞍*山港是長(zhǎng)江十大港口之一，可?？咳f(wàn)噸級(jí)船舶。城市濱江環(huán)湖 依山而建，是國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家園林城市和中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi) 發(fā)區(qū)位于城市南部，這一區(qū)域是馬*鞍*山城市“東擴(kuò)南進(jìn)”發(fā)展規(guī)劃的重要組 成部分，交通地理?xiàng)l件良好，是理想的投資開(kāi)發(fā)場(chǎng)所。馬*鞍*山市屬中部城市，毗鄰南京都市經(jīng)濟(jì)圈，位居長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū) 和中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)之間，資源的市場(chǎng)配置成本、物流配送成本、基本建設(shè)成本以 及產(chǎn)品生產(chǎn)成本居周邊城市最低。外商在馬 *鞍*山開(kāi)發(fā)區(qū)投資，既有

18、東部的區(qū) 位交通和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，又有著中西部的優(yōu)惠政策和成本優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)各項(xiàng)企業(yè)的管 理、服務(wù)實(shí)行零收費(fèi)。在開(kāi)發(fā)區(qū)辦企業(yè)所需的土地費(fèi)用、水電費(fèi)用、勞務(wù)費(fèi)用等都 比較低廉。因此，不少外來(lái)企業(yè)把生產(chǎn)基地設(shè)在馬 *鞍*山開(kāi)發(fā)區(qū)。馬*鞍*山市每萬(wàn)人中具有大中專(zhuān)以上專(zhuān)業(yè)人才 410人，居華東地區(qū)城市之 首，高出合肥129人，蕪湖240人，被人們俗稱(chēng)馬*鞍*山市是中國(guó)政府建設(shè)的 又一人才高地。馬*鞍*山還擁有一支高素質(zhì)和職工隊(duì)伍和多層次的培訓(xùn)體系。 全市現(xiàn)有中等技術(shù)等級(jí)以上的職工 9萬(wàn)人，占職工總數(shù)的54%;有技工學(xué)校4所， 其中高級(jí)技校2所，省重點(diǎn)技校2所，在校學(xué)生6000多人，每年可以培養(yǎng)具有大專(zhuān) 層次

19、學(xué)歷和高等級(jí)技能型人才 2000人，另有各類(lèi)中等職業(yè)技術(shù)學(xué)院11所，職業(yè)培 訓(xùn)機(jī)構(gòu)14個(gè)，年培訓(xùn)能力達(dá)萬(wàn)余人次。可以滿(mǎn)足各類(lèi)企業(yè)對(duì)職業(yè)技術(shù)人才的需求.3.2 *國(guó)際工業(yè)園的周邊發(fā)展?fàn)顩r分析*國(guó)際工業(yè)園位于安徽省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的南端，緊鄰蕪湖國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，而蕪湖具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，自古以來(lái)便是眾商云集的商貿(mào)集散地。市場(chǎng) 面向華東，背靠華中腹地，擁有 2億多人口的市場(chǎng)容量。以開(kāi)發(fā)區(qū)為中心的 650公 里范圍內(nèi)，人口 400萬(wàn)以上的城市有15座。距上海市383公里、杭州210公里、蘇 州321公里、徐州462公里、馬*鞍*山市637公里。距離在200公里以?xún)?nèi)的城 市有無(wú)錫、常州、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、

20、南京、合肥、安慶、宣州、銅陵等。開(kāi)發(fā)區(qū)位置優(yōu) 越，交通便利，信息傳遞快，有著極大的市場(chǎng)容量。蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于蕪湖市區(qū)北部、 長(zhǎng)江南岸，1993年4月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn) 為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，享有市級(jí)管理權(quán)限。規(guī)劃面積 56平方公里，就業(yè)人數(shù) 3.7萬(wàn)人。2003年，實(shí)現(xiàn)GDP75.4億元，出口額6108萬(wàn)美元，財(cái)政收入15.1億元。 開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)主要著名工業(yè)產(chǎn)品有：奇瑞汽車(chē)，年產(chǎn) 10.1萬(wàn)輛；海螺型材，年產(chǎn)20.9 萬(wàn)噸；美的空調(diào)，年產(chǎn)250萬(wàn)臺(tái)；日立空調(diào)，年產(chǎn)60萬(wàn)臺(tái)；科龍冰箱，年產(chǎn)50萬(wàn) 臺(tái)。蕪湖開(kāi)發(fā)區(qū)瀕江近海，面向華東，背靠華中腹地，有著巨大的市場(chǎng)潛力。-9 -,也不a&h *國(guó)

21、際工業(yè)園可行性研究報(bào)告四、*國(guó)際工業(yè)園可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：(1)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(2)馬*鞍*山市規(guī)劃管理?xiàng)l例及技術(shù)規(guī)定(3)城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定(4)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范(5)住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(6)建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)(7)城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范(8)高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(9)工業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范(10)工業(yè)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)-11 -,也?M *國(guó)際工業(yè)園可行性研究報(bào)告§第二章、市場(chǎng)分析一、馬*鞍*山的發(fā)展為*國(guó)際工業(yè)園項(xiàng)目提供基礎(chǔ)保證：1.1馬*鞍*山是一座新興工業(yè)城市馬*鞍*山市是新中國(guó)成立后建設(shè)和發(fā)展起來(lái)的一座新興工業(yè) 城市。全市現(xiàn)轄三區(qū)一縣，總面積

22、 1686平方公里，總?cè)丝?120萬(wàn)，其 中市區(qū)面積301平方公里，人口 53萬(wàn)。臨江近海，毗鄰長(zhǎng)江三角洲， 屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)性氣候，四季分明，年均降雨量1100mm年均氣溫15.7 攝氏度。馬*鞍*山市是工業(yè)城市。同時(shí)也擁有“國(guó)家衛(wèi)生城市”、 “國(guó)家園林城市”、“全國(guó)環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市” 等多項(xiàng)榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，近期將創(chuàng)市區(qū)面積一百平方公里、人口一百萬(wàn)的“雙 百城市”。15.8 *鞍*山市是安徽省東大門(mén)地處長(zhǎng)江中下游南岸、長(zhǎng)江三角洲西部邊沿，經(jīng)寧馬高速到南京30 分鐘車(chē)程，經(jīng)滬寧高速公路到上海約 3小時(shí)。馬*鞍*山火車(chē)站是二 等大客站，皖贛線(xiàn)、寧銅線(xiàn)銜接京滬線(xiàn)。長(zhǎng)江馬*鞍*山

23、港是天然深 水良港，國(guó)家一類(lèi)口岸，可停靠萬(wàn)噸級(jí)船舶。15.9 *鞍*山生活環(huán)境優(yōu)美，適宜人類(lèi)居住。整個(gè)城市依山、環(huán)湖、傍江而建，呈現(xiàn)出“半城湖光半城山”的秀麗風(fēng)貌。經(jīng)過(guò)多年不懈努力，先后獲得“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“國(guó)家園林城 市”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市”、“中國(guó) 人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”、“迪拜國(guó)際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)”等稱(chēng)號(hào)。優(yōu)美 的生活環(huán)境，已吸引周邊城市越來(lái)越多的居民和外地客商來(lái)馬 *鞍* 山購(gòu)房定居。15.10 *鞍*山工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好。馬鋼是國(guó)內(nèi)最大的上市公司之一，2001年銷(xiāo)售收入突破百億元，鐵 鋼材產(chǎn)量都在450萬(wàn)噸以上，在中國(guó)十大鋼鐵企業(yè)中排

24、列第 5位。目前 以冷、熱軋薄板為主體，投資達(dá)100億元的一系列重大技改項(xiàng)目已開(kāi)工 建設(shè)，到“十五”末全部建成后，80%Z上的鋼材產(chǎn)品將達(dá)到國(guó)際先進(jìn) 水平，總規(guī)模達(dá)800萬(wàn)噸。地方工業(yè)發(fā)展也在不斷加快，特種專(zhuān)用汽車(chē) 的產(chǎn)銷(xiāo)量和市場(chǎng)占有率列全國(guó)第一位，造紙、炭黑、磁性材料、服裝等 在同行業(yè)也有一定的位次。農(nóng)村盛產(chǎn)多種優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品，城郊型農(nóng)業(yè)、 創(chuàng)匯型農(nóng)業(yè)的發(fā)展?jié)摿艽蟆?5.11 *鞍*山科技人才眾多，勞動(dòng)者素質(zhì)較高。每萬(wàn)人中具有大中專(zhuān)以上專(zhuān)業(yè)人才 410人，居華東地區(qū)城市之首， 高出合肥129人，蕪湖240人，被人們俗稱(chēng)馬*鞍*山市是中國(guó)政府 建設(shè)的又一人才高地。馬*鞍*山還擁有一支高素質(zhì)和職

25、工隊(duì)伍和多 層次的培訓(xùn)體系。全市現(xiàn)有中等技術(shù)等級(jí)以上的職工9萬(wàn)人，占職工總數(shù)的54%;有技工學(xué)校4所，其中高級(jí)技校2所，省重點(diǎn)技校2所，在 校學(xué)生6000多人，每年可以培養(yǎng)具有大專(zhuān)層次學(xué)歷和高等級(jí)技能型人 才2000人，另有各類(lèi)中等職業(yè)技術(shù)學(xué)院11所，職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)14個(gè)， 年培訓(xùn)能力達(dá)萬(wàn)余人次?？梢詽M(mǎn)足各類(lèi)企業(yè)對(duì)職業(yè)技術(shù)人才的需求。現(xiàn) 有安徽工業(yè)大學(xué)、隸屬中冶集團(tuán)的鋼鐵設(shè)計(jì)院、中鋼集團(tuán)旗下的礦山研 究院等各類(lèi)教育、科研、咨詢(xún)機(jī)構(gòu)100多家。馬*鞍*山是國(guó)家科技 興市試點(diǎn)市，近些年每年的專(zhuān)利申請(qǐng)以及獲得批準(zhǔn)的數(shù)量，排在國(guó)內(nèi)同 等城市的前列。城鄉(xiāng)教育體系完善，不同層次的勞動(dòng)者都能受到良好的 教育和

26、培訓(xùn)。作為一座移民城市，馬*鞍*山具有很強(qiáng)的包容性。不 同地域的人在此居住，安居樂(lè)業(yè)，社會(huì)秩序井然，治安狀況較好。15.12 *鞍*山城市基礎(chǔ)設(shè)施承載能力較強(qiáng)，投資成本低廉。這里濱臨長(zhǎng)江，水資源十分豐富。擁有三個(gè)大型的火力發(fā)電廠，可 以提供充足的電力資源。除現(xiàn)有的管道煤氣、液化氣外，正在建設(shè)的國(guó) 家“西氣東輸”管線(xiàn)已經(jīng)接入馬*鞍*山。馬*鞍*山水、電、氣、 土地等價(jià)格低于沿海城市?？拷暇⑸虾?，在技術(shù)、貿(mào)易、金融服務(wù) 上可取得支持。良好的投資環(huán)境正吸引著越來(lái)越多的投資者來(lái)馬*鞍*山投資興業(yè)。世界著名的跨國(guó)公司如法國(guó)圣戈班集團(tuán)、日本丸紅株 式會(huì)社、臺(tái)灣中橡公司、香港廖氏集團(tuán)，以及國(guó)內(nèi)知名的青島

27、啤酒、蚌 埠豐原、新力藥業(yè)、珠海格力、北京首創(chuàng)等一大批中外企業(yè)，都相繼進(jìn) 駐馬*鞍*山，并且取得了較好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。馬*鞍*山市屬中部 城市，毗鄰南京都市經(jīng)濟(jì)圈，位居長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和中西部欠發(fā)達(dá) 地區(qū)之間，資源的市場(chǎng)配置成本、物流配送成本、基本建設(shè)成本以及產(chǎn) 品生產(chǎn)成本居周邊城市最低。外商在馬*鞍*山開(kāi)發(fā)區(qū)投資，既有著 東部的區(qū)位交通和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，又有著中西部的優(yōu)惠政策和成本優(yōu)勢(shì)。開(kāi) 發(fā)區(qū)對(duì)各項(xiàng)企業(yè)的管理、服務(wù)實(shí)行零收費(fèi)。在開(kāi)發(fā)區(qū)辦企業(yè)所需的土地 費(fèi)用、水電費(fèi)用、勞務(wù)費(fèi)用等都比較低廉。因此，不少外來(lái)企業(yè)把生產(chǎn)基地設(shè)在馬*鞍*山的開(kāi)發(fā)區(qū)。進(jìn)入新世紀(jì)的馬*鞍*山，正全力實(shí)施雙向開(kāi)放、結(jié)構(gòu)調(diào)整和科

28、教興市三大戰(zhàn)略，加速推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，力爭(zhēng)經(jīng)過(guò)10 15年的不懈努力，把馬*鞍*山建設(shè)成為建成區(qū)面積超100平方公 里、人口超百萬(wàn)的現(xiàn)代化大城市，進(jìn)而成為長(zhǎng)江流域重要的加工制造業(yè) 基地、在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中具有較強(qiáng)實(shí)力的重要城市、富于江南山水園林特色 的新興文化旅游城市和最適合人類(lèi)居住的生態(tài)城市。二、當(dāng)涂開(kāi)發(fā)區(qū)為*國(guó)際工業(yè)園項(xiàng)目提供政策保障：安徽馬*鞍*山當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，是安徽省人民政府于2006年5 月正式批準(zhǔn)升格的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，前身為當(dāng)涂工業(yè)園區(qū)。位于蕪湖與 馬*鞍*山兩市之間，緊靠205國(guó)道、寧馬蕪高速、寧蕪鐵路、蕪湖 長(zhǎng)江大橋、馬*鞍*山長(zhǎng)江大橋及擁有自建500萬(wàn)噸碼頭的長(zhǎng)江黃

29、金 水道；北倚規(guī)劃中的新蕪申運(yùn)河航運(yùn)入口通道姑溪河；北距南京祿口國(guó) 際機(jī)場(chǎng)僅40分鐘車(chē)程。區(qū)位優(yōu)越、交通便捷、一期規(guī)劃面積3平方公里，遠(yuǎn)程規(guī)劃6平方公里，其中起步區(qū)500畝。開(kāi)發(fā)區(qū)按照馬*鞍* 山市和當(dāng)涂縣城城市新區(qū)發(fā)展的要求，和"八通一平"的標(biāo)準(zhǔn)，先后推進(jìn) 了黃山園區(qū)，焦家園區(qū)，竹山園區(qū)，新橋工業(yè)城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，累計(jì) 投入近10億元，道路建設(shè)近30公里，供電，供水，供氣，排水，排污， 通訊，寬帶，廣電等管網(wǎng)建設(shè)，隨道路工程同步推進(jìn)。長(zhǎng)江碼頭一期已 投入運(yùn)營(yíng)，新橋工業(yè)城件貨及油碼頭已進(jìn)行前期設(shè)計(jì)。開(kāi)發(fā)區(qū)自2002年5月成立以來(lái)，秉承“只在投資者的成功，才有 我們的成功”的

30、招商和服務(wù)理念，憑借優(yōu)越的區(qū)位，便捷的交通，優(yōu)惠 的政策和低商務(wù)成本優(yōu)勢(shì)，吸引了紅太陽(yáng)，山鷹紙業(yè)，桂龍藥業(yè)，海獅 織造，神鹿藥業(yè)等知名企業(yè)，以及香港長(zhǎng)江生命科技，星馬國(guó)際，美國(guó) 吉米瑞德，天勤國(guó)際等境外公司，共100多家境內(nèi)外企業(yè)入園投資。合 同利用境內(nèi)外資金43億元人民幣。目前，已完成工業(yè)項(xiàng)目固定資產(chǎn) 30 多億元。另外投資歷超百億元的大唐電廠項(xiàng)目，已正式簽約，并破土動(dòng) 工。當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已成為主要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)級(jí)。為響應(yīng)中央中部崛起的號(hào)如，實(shí)施省委省政府打造馬蕪銅經(jīng)濟(jì)帶的 發(fā)展戰(zhàn)略，縣委縣政府正進(jìn)一步優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，舉全縣之力支持當(dāng) 涂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。2.1、 用地政策1、入園項(xiàng)目由

31、園區(qū)管委會(huì)統(tǒng)一協(xié)調(diào)服務(wù)，工業(yè)項(xiàng)目可按協(xié)議出讓 方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，使用期限為 50年；其他項(xiàng)目出讓方式和使 用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。2 、入園項(xiàng)目征用土地不得低于20畝，每畝固定資產(chǎn)投資密度不低 于50萬(wàn)元，每畝基準(zhǔn)地價(jià)6萬(wàn)元（含土地征用辦證費(fèi)用），進(jìn)駐項(xiàng)目力 求高科技，無(wú)污染。3、征地費(fèi)用付款方式：簽訂協(xié)議時(shí)付款 30%交凈地時(shí)付50% （凈 地達(dá)到園區(qū)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，達(dá)到六通一平） ，交國(guó)有土地證 時(shí)付20%2.2、 財(cái)政政策入園企業(yè)在享受?chē)?guó)家、省、市政府及省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)相關(guān)政策優(yōu)惠后， 還可及時(shí)得到園區(qū)財(cái)政的積極扶持:1、入園工業(yè)企業(yè)自建成投產(chǎn)第二年開(kāi)始，當(dāng)年納稅園區(qū)財(cái)政實(shí)得 部分

32、，第一年返還100%第二、三年返還80%第四、五年返還60%2、入園非工業(yè)企業(yè)（含注冊(cè)經(jīng)營(yíng)性公司），自納稅當(dāng)年園區(qū)財(cái)政實(shí) 得部分，5年內(nèi)由園區(qū)財(cái)政按一定比例扶持調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)。其中第一年 為60%第二、三年為50%第四、五年為40%3、園區(qū)管委會(huì)每年按園區(qū)財(cái)政實(shí)得部分的10悔取專(zhuān)項(xiàng)資金，用于入園企業(yè)出口創(chuàng)匯、節(jié)能降耗、技術(shù)改造、爭(zhēng)創(chuàng)品牌和納稅大戶(hù)的獎(jiǎng)勵(lì)。4、入園企業(yè)行政事業(yè)性收費(fèi)以國(guó)家法律法規(guī)和省人民政府的文件為依 據(jù)，按下限標(biāo)準(zhǔn)減半征收。2.3、 獎(jiǎng)勵(lì)政策1、凡為園區(qū)管委會(huì)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外無(wú)償資金和使用期限在3年以上的有償無(wú)息資金，分別按到位資金的12%。和8%。一次性獎(jiǎng)勵(lì)引薦者。2、對(duì)引薦客商入園

33、新建工業(yè)項(xiàng)目，固定資產(chǎn)投資額 3000萬(wàn)元以上的， 按項(xiàng)目建成后到位資金的6%。一次性獎(jiǎng)勵(lì)引薦者。屬于跨國(guó)公司、上市 公司、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)和國(guó)家級(jí)高新技術(shù)項(xiàng)目，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)為 8%。3、對(duì)引薦客商入園投資水陸運(yùn)輸、文化旅游等為工業(yè)配套的服務(wù)業(yè)和有財(cái)政收益回報(bào)的基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目等，按固定資產(chǎn)實(shí)際投資額 的6%。一次性獎(jiǎng)勵(lì)引薦者。4、上述引資屬于外幣投資到位的，其獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)均相應(yīng)提高2%。-17 -,也不a&h *國(guó)際工業(yè)園可行性研究報(bào)告§第三章、*國(guó)際工業(yè)園項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容一、項(xiàng)目概況*工業(yè)園位于馬*鞍*山市當(dāng)涂縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的南端緊臨蕪 湖市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，205國(guó)道以西，經(jīng)二路以北，項(xiàng)

34、目總占地面積約340000 平方米，總建筑面積約30000呼方米。園區(qū)規(guī)劃主要為四個(gè)區(qū)域，科研商 務(wù)辦公區(qū)、加工制造廠區(qū)、生活服務(wù)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)，園區(qū)規(guī)劃建成一 個(gè)及商貿(mào)加工生活為一體的綜合化工業(yè)園區(qū)。二、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：*國(guó)際工業(yè)園在功能劃分方面注重環(huán)境和使用因素，根據(jù)自然條件和園區(qū)的規(guī)劃定位，將整個(gè)工業(yè)園分為四大功能區(qū)：A、綜合住宅配套服務(wù)區(qū)；B、輕工制造及產(chǎn)品研發(fā)區(qū)；C、重工業(yè)制造加工區(qū)；D 企業(yè)定制區(qū)。整體顯現(xiàn)出園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈漸進(jìn)式梯度和層次感。*國(guó)際工業(yè)園在基礎(chǔ)設(shè)施配套方面注重完備和經(jīng)濟(jì)要素，綜合考慮該地區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)和現(xiàn)實(shí)情況，在符合未來(lái)20年規(guī)劃發(fā)展需求的前提下，最大限度的滿(mǎn)足當(dāng)前發(fā)展

35、需要，整體規(guī)劃配套包括：1）、生活配套住宅近 50000 m2；2）、商業(yè)建筑16000 m2；3）、辦 公建筑26000 nf,包括1棟11層商務(wù)綜合配套樓，為整個(gè)工業(yè)園提供全方位的配套服務(wù)。居住、餐飲、會(huì)展、娛樂(lè)、休閑、辦公以及電信、郵政等現(xiàn)代化工業(yè)發(fā)展需求在這里得到充分滿(mǎn)足。三、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：序號(hào)名稱(chēng)參 數(shù)1用地面積341972 m22總建筑卸積303688 m23容積率0.894綠化率30%5一期廠房面積17430 m26后期廠房面積149078 m27辦公倉(cāng)儲(chǔ)面積49700 m2-19 -§第四章、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和價(jià)格定位首先，項(xiàng)目本身得到當(dāng)涂縣政府和當(dāng)涂開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)的支持，獲得 一

36、點(diǎn)的優(yōu)惠條件。其次，項(xiàng)目獨(dú)特的區(qū)位本身就是一個(gè)獨(dú)一無(wú)二的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目距離蕪 湖國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)僅2公里，相對(duì)與蕪湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)而言有著明顯的 成本優(yōu)勢(shì)，有臨近長(zhǎng)江蕪湖港和馬*鞍*山港都很近，并且坐落在250 國(guó)道邊上，交通優(yōu)勢(shì)十分突出。第三，項(xiàng)目所在地目前沒(méi)有成形行的園區(qū)，又是當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和 蕪湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)接壤的地方，自然成為這兩個(gè)園區(qū)的“后院”和服務(wù)供 給基地，非常有助于成為以上兩個(gè)園區(qū)配套企業(yè)落戶(hù)的最佳選擇地。綜合以上眾多的有利條件更應(yīng)當(dāng)做好本園區(qū)的“價(jià)格”這個(gè)天然的 祛碼，充分運(yùn)用這個(gè)因素，充分搞好園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。園區(qū)的定價(jià)和蕪湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)價(jià)格一定的距離，和市區(qū)的其他經(jīng)濟(jì) 開(kāi)發(fā)區(qū)也保持一定

37、的價(jià)格距離差， 以充分的價(jià)格優(yōu)勢(shì)彌補(bǔ)其他方面的差 距。初步考慮將*國(guó)際工業(yè)園的價(jià)格控制在1000元/itf1200元/ m2 之間。1.0、區(qū)位優(yōu)勢(shì)?項(xiàng)目緊靠蕪湖市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，可以受到蕪湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)輻,也?M *國(guó)際工業(yè)園可行性研究報(bào)告射，大環(huán)境相對(duì)比較優(yōu)越；?土地價(jià)格相對(duì)便宜，可以降低了企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本；?緊臨205國(guó)道，蕪湖港等，交通運(yùn)輸相對(duì)便捷；2.0、項(xiàng)目機(jī)會(huì)：?項(xiàng)目周邊工業(yè)環(huán)境逐漸顯現(xiàn)，項(xiàng)目不再有孤軍作戰(zhàn)的氛圍；?因緊鄰蕪湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，部分相關(guān)配套企業(yè)會(huì)因地價(jià)等因素考慮本 項(xiàng)目；?當(dāng)涂開(kāi)發(fā)區(qū)管理部門(mén)相關(guān)照顧政策同時(shí)會(huì)促進(jìn)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)招商。3.0、政策分析?入園項(xiàng)目由園區(qū)管委會(huì)統(tǒng)一協(xié)調(diào)

38、服務(wù)，工業(yè)項(xiàng)目可按協(xié)議出讓方式 取得國(guó)有土地使用權(quán)，使用期限為50年；其他項(xiàng)目出讓方式和使用 年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。?入園項(xiàng)目征用土地不得低于20畝，每畝固定資產(chǎn)投資密度不低于50 萬(wàn)元，每畝基準(zhǔn)地價(jià)6萬(wàn)元（含土地征用辦證費(fèi)用），進(jìn)駐項(xiàng)目力求 高科技，無(wú)污染。?征地費(fèi)用付款方式：簽訂協(xié)議時(shí)付款 30%交凈地時(shí)付50% （凈地達(dá) 到園區(qū)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，達(dá)到六通一平），交國(guó)有土地證 時(shí)付20%?入園工業(yè)企業(yè)自建成投產(chǎn)第二年開(kāi)始， 當(dāng)年納稅園區(qū)財(cái)政實(shí)得部分， 第一年返還100%第二、三年返還80% 第四、五年返還60%?入園非工業(yè)企業(yè)（含注冊(cè)經(jīng)營(yíng)性公司），自納稅當(dāng)年園區(qū)財(cái)政實(shí)得 部分，5年內(nèi)由

39、園區(qū)財(cái)政按一定比例扶持調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)。其中第一年 為60% 第二、三年為50%第四、五年為40%?園區(qū)管委會(huì)每年按園區(qū)財(cái)政實(shí)得部分的10悔取專(zhuān)項(xiàng)資金，用于入園 企業(yè)出口創(chuàng)匯、節(jié)能降耗、技術(shù)改造、爭(zhēng)創(chuàng)品牌和納稅大戶(hù)的獎(jiǎng)勵(lì)。?入園企業(yè)行政事業(yè)性收費(fèi)以國(guó)家法律法規(guī)和省人民政府的文件為依 據(jù)，按下限標(biāo)準(zhǔn)減半征收。?凡為園區(qū)管委會(huì)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外無(wú)償資金和使用期限在 3年以上的有償 無(wú)息資金，分別按到位資金的12%。和8%。一次性獎(jiǎng)勵(lì)引薦者。?對(duì)引薦客商入園新建工業(yè)項(xiàng)目，固定資產(chǎn)投資額 3000萬(wàn)元以上的， 按項(xiàng)目建成后到位資金的6%。一次性獎(jiǎng)勵(lì)引薦者。屬于跨國(guó)公司、上 市公司、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)和國(guó)家級(jí)高新技術(shù)項(xiàng)目

40、，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)為8%。?對(duì)引薦客商入園投資水陸運(yùn)輸、文化旅游等為工業(yè)配套的服務(wù)業(yè)和 有財(cái)政收益回報(bào)的基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目等，按固定資產(chǎn)實(shí)際投 資額的6%。一次性獎(jiǎng)勵(lì)引薦者。?上述引資屬于外幣投資到位的，其獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)均相應(yīng)提高2%。4.0、項(xiàng)目劣勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)分析?項(xiàng)目園區(qū)比較獨(dú)立，工業(yè)園氛圍不能很好的體現(xiàn)；?項(xiàng)目距當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中心區(qū)域較遠(yuǎn)，大環(huán)境配套優(yōu)勢(shì)不能很好的 發(fā)揮；?開(kāi)發(fā)單位為企業(yè)行為，招商條件不成熟；?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，相關(guān)配套無(wú)法及時(shí)與項(xiàng)目本身取得聯(lián)系；?相關(guān)用地風(fēng)險(xiǎn)；5.0、項(xiàng)目定位?項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)必須很恰當(dāng)?shù)挠鲜袌?chǎng)，系統(tǒng)科學(xué)的規(guī)劃，凸現(xiàn)園區(qū)的-#.電*田外*國(guó)際工業(yè)園可行性研究報(bào)告獨(dú)特風(fēng)

41、格；?項(xiàng)目功能配套必須體現(xiàn)出其完善性，整個(gè)園區(qū)能體現(xiàn)完善的運(yùn)營(yíng)內(nèi) 部功能系統(tǒng)；?完善及體貼的物業(yè)服務(wù)；?價(jià)格是決定項(xiàng)目成敗的一大因數(shù)；?系統(tǒng)專(zhuān)業(yè)的推廣。-23 -.8羽制*國(guó)際工業(yè)園可行性研究報(bào)告§第五章、項(xiàng)目建設(shè)緣由1.0 項(xiàng)目建設(shè)有利于振興本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大就業(yè)渠道項(xiàng)目所在地，本身是處于正在開(kāi)發(fā)的區(qū)位，原住人員多為從事農(nóng)業(yè) 生產(chǎn)的農(nóng)民或者是從事農(nóng)貿(mào)、外出務(wù)工的人員，經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)較低，生 活水平低下。項(xiàng)目的建成，本身就能夠招引外來(lái)企業(yè)入住，改變當(dāng)?shù)氐?經(jīng)濟(jì)構(gòu)成和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提供更多的就業(yè)崗位，提高當(dāng)?shù)厝藛T的經(jīng)濟(jì)收入。 在引進(jìn)外來(lái)企業(yè)的同時(shí)，必然會(huì)引進(jìn)一定數(shù)量的科技技術(shù)人員， 從事生

42、產(chǎn)研究工作，在一定程度上改變當(dāng)?shù)厝丝诘臉?gòu)成，提高人口知識(shí)結(jié)構(gòu)， 全面影響當(dāng)?shù)厝说恼w素質(zhì)水平。*項(xiàng)目建設(shè)不但能夠振興當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，還能夠影響本地區(qū)的人口 素質(zhì)，優(yōu)惠地域經(jīng)濟(jì)構(gòu)成，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，全面提高農(nóng)村人口生活水平， 促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展。2.0 項(xiàng)目的建設(shè)符合安徽省東進(jìn)戰(zhàn)略和馬*鞍*山東進(jìn)南擴(kuò)發(fā) 展方針安徽與長(zhǎng)三角地緣接近，人緣相親，長(zhǎng)期以來(lái)關(guān)系十分密切。全面 融入長(zhǎng)三角，全面振興安徽經(jīng)濟(jì)發(fā)展。近幾年來(lái)，安徽把招商引資確立 為“一號(hào)工程”，與長(zhǎng)三角的經(jīng)貿(mào)聯(lián)系更加緊密，決策層交流日益頻繁， 各類(lèi)要素合作不斷擴(kuò)大，大批的資金、技術(shù)、管理進(jìn)入安徽，有效地推 動(dòng)了安徽經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。實(shí)施東向戰(zhàn)

43、略就是發(fā)揮安徽與長(zhǎng)三角無(wú)縫對(duì)接的優(yōu)勢(shì)，在基礎(chǔ)設(shè) 施、體制創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面全方位接軌長(zhǎng)三角，成為“大長(zhǎng)三角” 的有機(jī)組成部分。東向戰(zhàn)略是大開(kāi)放主戰(zhàn)略的一個(gè)具體表現(xiàn)， 它要求以 融入長(zhǎng)三角為重點(diǎn)，擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，積極參與國(guó)際分工，加強(qiáng)區(qū)域合作、 實(shí)現(xiàn)奮力崛起我省局部領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力（家電、專(zhuān)用汽車(chē)和工程機(jī)械等），在承 接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面具有很大的優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)實(shí)可能性。 聯(lián)合利華轉(zhuǎn)入合肥的事 實(shí)表明，我省承接長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的能力已經(jīng)初步顯現(xiàn)。今后，我省需要在農(nóng)產(chǎn)品深加工、汽車(chē)及零配件、家用電器和紡織工業(yè)等方面，進(jìn)一 步加大對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)的承接力度，加入到它們的價(jià)值鏈和分工體系 之中。無(wú)論是直接承接?xùn)|部轉(zhuǎn)

44、移的產(chǎn)業(yè)， 還是間接參與東部產(chǎn)業(yè)鏈，企 業(yè)。投資東引。長(zhǎng)三角具有豐富的產(chǎn)業(yè)資本和金融資本，民間資本的力 量也很雄厚，資本外溢的趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。在上海而言，雖然本地企業(yè)對(duì) 外資投資的跡象并不明顯，但部分外資企業(yè)在成本上升的情況下， 對(duì)外 轉(zhuǎn)移動(dòng)機(jī)比較強(qiáng)烈。這是包括安徽在內(nèi)的中部地區(qū)吸引外資和上海資金 的一個(gè)機(jī)遇。對(duì)江蘇來(lái)說(shuō)，在外資引進(jìn)規(guī)模較大的情況下，比較重視結(jié) 構(gòu)調(diào)整，對(duì)外資的規(guī)模、環(huán)保等都提出了更高的要求。因此，一些江蘇 的外企也開(kāi)始向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移。在長(zhǎng)三角地區(qū)，資本外移趨勢(shì)最強(qiáng)烈 的是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的浙江省，據(jù)估計(jì)，浙江現(xiàn)有 7000多億元的民 間資本需要對(duì)外尋求商機(jī)。招商引資是安徽實(shí)施

45、東向戰(zhàn)略的重點(diǎn)。 我省 的招商引資工作應(yīng)充分發(fā)揮企業(yè)的主體作用，以商招商，借力發(fā)展。招商引資的最終目的是為了實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的對(duì)接， 利用產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的契機(jī) 促進(jìn)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等多方面的長(zhǎng)足發(fā)展。而馬*鞍*山正是東向戰(zhàn)略的排頭城市。建設(shè)這樣的項(xiàng)目是非常符合本地經(jīng)濟(jì)和產(chǎn) 業(yè)發(fā)展需要的。§第六章、市政配套（簡(jiǎn)）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的 時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。2、供水狀況：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4、通訊（有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線(xiàn)、上源位置、距宗 地距離、涉及線(xiàn)路成本等。5、

46、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線(xiàn)、上源位置、距宗地距 離、涉及線(xiàn)路成本等。6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、 接口位置。-25 -,也?M *國(guó)際工業(yè)園可行性研究報(bào)告§第七章、*國(guó)際工業(yè)園與周邊地區(qū)發(fā)展的互動(dòng)關(guān)系*國(guó)際工業(yè)園的設(shè)立和開(kāi)發(fā)，使馬*鞍*山的經(jīng)濟(jì)關(guān)系增加 了新的維度，馬*鞍*山與蕪湖的互動(dòng)關(guān)系可以進(jìn)一步實(shí)體化為 *國(guó)際工業(yè)園的互動(dòng)關(guān)系。這種關(guān)系將會(huì)最直接、最密切、也最重 要，因而作為我們分析的重點(diǎn)，此外還要涉及到工業(yè)園與城市及周邊地 區(qū)等關(guān)系，本章的目的在于從互動(dòng)關(guān)系角度進(jìn)一步論證*國(guó)際工業(yè)

47、園設(shè)立和開(kāi)發(fā)的價(jià)值所系。*國(guó)際工業(yè)園的設(shè)立和開(kāi)發(fā)，使得馬 *鞍*山市形成了若干 互動(dòng)關(guān)系體系，主要包括：*國(guó)際工業(yè)園與蕪湖港的互動(dòng)關(guān)系、* 國(guó)際工業(yè)園與馬*鞍*山市的互動(dòng)關(guān)系、以及*國(guó)際工業(yè)園與當(dāng) 涂周邊地區(qū)的互動(dòng)關(guān)系，其中*國(guó)際工業(yè)園與蕪湖港的互動(dòng)關(guān)系最 為直接、最為密切、也最重要。一般認(rèn)為，港口作為交通運(yùn)輸?shù)臉屑~與對(duì)外開(kāi)放的口岸具有五大功 能，即運(yùn)輸功能、商業(yè)功能、貿(mào)易功能、工業(yè)功能和旅游功能。傳統(tǒng)的 港口主要是商貿(mào)和運(yùn)輸功能，二戰(zhàn)前，隨著工業(yè)化的發(fā)展，港口的工業(yè) 功能開(kāi)始嶄露頭角，二戰(zhàn)后則是港口工業(yè)功能最輝煌時(shí)期。二戰(zhàn)后的重 建，許多海運(yùn)條件好的國(guó)家開(kāi)始利用海運(yùn)廉價(jià)的優(yōu)勢(shì)建設(shè)某港工業(yè)園，

48、 如日本、荷蘭、比利時(shí)、法國(guó)、西德等國(guó)家，它們把重化工業(yè)布置在海 邊，利用大型船和超大型船運(yùn)進(jìn)燃料和原材料，制出成品后供本國(guó)消費(fèi) 并大量出口。在港口運(yùn)輸中作為工業(yè)原材料和燃料的運(yùn)輸量猛增，港口的工業(yè)功能凸顯，并因而促進(jìn)了本國(guó)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。按照一般 的經(jīng)驗(yàn)，*國(guó)際工業(yè)園與蕪湖港形成的互動(dòng)關(guān)系主要表現(xiàn)在以下兩 個(gè)方面：1. *國(guó)際工業(yè)園的開(kāi)發(fā)將為港口提供大量穩(wěn)定的貨源，促進(jìn)港口吞吐量的迅猛增長(zhǎng)。2. 港口優(yōu)越的區(qū)位和航運(yùn)條件，為*國(guó)際工業(yè)園發(fā)展高物耗、大運(yùn)量的重化工業(yè)，提供充足而低廉的原材料供應(yīng)以及便利的產(chǎn)成品出口。5.2 *國(guó)際工業(yè)園與當(dāng)涂及周邊地區(qū)的互動(dòng)關(guān)系5.2.1 *國(guó)際工業(yè)園與當(dāng)

49、涂的互動(dòng)關(guān)系當(dāng)涂縣提出加快工業(yè)化是當(dāng)涂縣全面建設(shè)小康社會(huì)的必由之路，新時(shí)期當(dāng)涂的工業(yè)化也必須挨棄傳統(tǒng)的粗放式發(fā)展的模式，走集約化的新型工業(yè)化道路，這就是工業(yè)集中布局、成片開(kāi)發(fā)，而這個(gè)載體就是建立 *國(guó)際工業(yè)園。*國(guó)際工業(yè)園能否開(kāi)發(fā)成功，一方面取決工業(yè)園自身的條件， 包括基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)和招商引資的努力等等，另一重要方面也取決 于當(dāng)涂縣政府的重視和支持程度。根據(jù)全國(guó)許多開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，政府對(duì) 開(kāi)發(fā)區(qū)大都賦予一系列優(yōu)惠政策和財(cái)政啟動(dòng)資金的支持。由于當(dāng)涂縣政府的財(cái)力有限，在工業(yè)園開(kāi)發(fā)階段應(yīng)更多地考慮如何給與有效的政策支 持，如土地征用和使用政策、稅收減免政策，并在項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)批等方 面提供便捷的服務(wù)

50、。特別是采用企業(yè)方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，必須兼顧作為開(kāi)發(fā)商的企業(yè)利益，在各地區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)招商競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈形勢(shì)下，作為后起的 工業(yè)園除了要有一流的軟環(huán)境外，還必須在土地出讓價(jià)、稅收優(yōu)惠政策 等方面創(chuàng)造更大的吸引力，這些都是工業(yè)園與城市政府互動(dòng)關(guān)系中必須 認(rèn)真考慮的問(wèn)題。5.2.2 * 國(guó)際工業(yè)園與當(dāng)涂周邊地區(qū)的互動(dòng)關(guān)系當(dāng)涂縣是馬*鞍*山市與蕪湖市的經(jīng)濟(jì)連接體，相對(duì)發(fā)達(dá)的交通 運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，使得*國(guó)際工業(yè)園有可能與蕪湖及周邊地區(qū)發(fā)生更密切 的人流、物流、資金流和信息流，*國(guó)際工業(yè)園的開(kāi)發(fā)不僅要依靠 全縣的支持，還必須走大開(kāi)放的道路，以開(kāi)放促開(kāi)發(fā)，這里既要包括對(duì) 國(guó)外資本的開(kāi)放，也要包括對(duì)當(dāng)涂周邊地區(qū)的開(kāi)放，特別是利

51、用工業(yè)園 靠近蕪湖港的優(yōu)越條件，吸引周邊地區(qū)的企業(yè)到工業(yè)園投資辦廠，或合 作開(kāi)發(fā)。隨著西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的深入實(shí)施、我國(guó)加入WT應(yīng)對(duì)外開(kāi)放的擴(kuò)大以及西南通道建設(shè)的完善，21世紀(jì)初期大西南的進(jìn)出口物資將大幅 度增加，蕪湖港作為主要的內(nèi)陸港口，在促進(jìn)西南地區(qū)與長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)接 軌和融合的橋梁作用將更加突出，而 *國(guó)際工業(yè)園的開(kāi)發(fā)無(wú)疑也為 周邊地區(qū)提供了更廣闊的發(fā)展空間。-29 -,也?M *國(guó)際工業(yè)園可行性研究報(bào)告§第八章、*國(guó)際工業(yè)園體制與開(kāi)發(fā)模式設(shè)計(jì)6.1 報(bào)批設(shè)立某港工業(yè)園(1)從提高投資者信任度看由于工業(yè)園具備足夠級(jí)別和權(quán)限， 政府對(duì)工業(yè)園的政策措施容易到 位，投資者對(duì)工業(yè)園的信任度提高

52、，非常有助于吸引外部資本參與園區(qū) 開(kāi)發(fā)和未來(lái)園區(qū)的招商工作。(2)從提高服務(wù)水平看綜觀世界與中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)(包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、 加工區(qū)、保稅區(qū)以及各類(lèi)園區(qū)，國(guó)外也稱(chēng)特殊經(jīng)濟(jì)區(qū))成功的經(jīng)驗(yàn)，其 中最重要的一條就是開(kāi)發(fā)區(qū)在體制上的自主性特別強(qiáng)，這樣方能提高開(kāi)發(fā)區(qū)的辦事效率和服務(wù)水平一一這也正是在一個(gè)城市設(shè)置開(kāi)發(fā)區(qū)的初 衷。工業(yè)園規(guī)劃范圍內(nèi)的土地和村民當(dāng)涂縣所有。工業(yè)園在開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)招商等過(guò)程中還必須與政府各個(gè)層面的機(jī)構(gòu)發(fā)生關(guān)系，其中將涉及到大量的利益沖突和利益分享問(wèn)題。作為獨(dú)立的工業(yè)園，可以比照一般的 省級(jí)工業(yè)園的管理體制，這有助于提高行政辦事效率、園區(qū)開(kāi)發(fā)速度和 招商服務(wù)水平。(3

53、)從園區(qū)規(guī)劃建設(shè)角度看一是有助于從整個(gè)工業(yè)園的全面發(fā)展出發(fā)，按照總體建設(shè)規(guī)劃的要求，先投入主要力量建成較為完整的基礎(chǔ)設(shè)施，為工業(yè)區(qū)的發(fā)展打下堅(jiān) 實(shí)基礎(chǔ)。二是計(jì)劃性較好，效率高，并可迅速改善投資環(huán)境。(4)從土地控制角度看有助于園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的土地控制，減少以后的開(kāi)發(fā)成本。(5)從社會(huì)事物管理角度看當(dāng)前工業(yè)園規(guī)劃范圍內(nèi)村民屬當(dāng)涂縣管理，隨著園區(qū)建設(shè)的進(jìn)行， 園區(qū)內(nèi)將有大量的管理人員和工人居住，社會(huì)事物管理任務(wù)將越來(lái)越 重。作為一個(gè)獨(dú)立的工業(yè)園申請(qǐng)立項(xiàng)，可以設(shè)立足夠權(quán)限的工業(yè)園管理 委員會(huì)，這有助于解決與原社會(huì)事物管理機(jī)構(gòu)的權(quán)屬關(guān)系，也有助于建 立起自身的社會(huì)事物管理機(jī)制和機(jī)構(gòu)， 提高對(duì)園內(nèi)居住者

54、的生活綜合服 務(wù)水平和質(zhì)量。6.2 工業(yè)園開(kāi)發(fā)投資體制設(shè)計(jì)6.2.1 開(kāi)發(fā)機(jī)本勾*國(guó)際工業(yè)園開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的組建*國(guó)際工業(yè)園的開(kāi)發(fā)屬于以開(kāi)發(fā)公司為主體的開(kāi)發(fā)體制。開(kāi)發(fā)公司由慈湖建安公司控股，吸收國(guó)內(nèi)外資金入股，組建規(guī)范的*國(guó)際工業(yè)園開(kāi)發(fā)有限公司，由開(kāi)發(fā)公司對(duì)各產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一開(kāi) 發(fā)建設(shè)。開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)工業(yè)園的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、資金籌措和應(yīng)用、 土地開(kāi)發(fā)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和租用、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、招商工作，并創(chuàng)造良好 的投資環(huán)境，吸引國(guó)內(nèi)外資金和技術(shù)。開(kāi)發(fā)公司還可參與創(chuàng)辦企業(yè)和成 立子公司。采取有限責(zé)任公司的形式組建開(kāi)發(fā)公司的優(yōu)勢(shì)是：有利于多方吸收工業(yè)園開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)資金，緩解資金壓力。避免過(guò)度依賴(lài)銀行貸款，

55、減輕利息負(fù)擔(dān)和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。利用銀行貸 款是我國(guó)許多開(kāi)發(fā)區(qū)成片土地開(kāi)發(fā)主要的資金來(lái)源，但過(guò)度依賴(lài)銀行貸款存在著嚴(yán)重的缺陷。首先，由于成片土地開(kāi)發(fā)需要的資金量巨大，造 成貸款利息負(fù)擔(dān)過(guò)大。其次，大量依靠銀行貸款進(jìn)行成片土地開(kāi)發(fā)，在 造成巨大的還貸壓力的同時(shí)延長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)周期，加大了政府和開(kāi)發(fā)公司的風(fēng)險(xiǎn)，不利于成片土地開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行。避免過(guò)分依賴(lài)外部投資。利用外資參與本國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè) 在國(guó)際上是較常見(jiàn)的，但主要集中于項(xiàng)目融資領(lǐng)域，如采取 BOTf式等。 國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)表明，完全依靠外部資本從事成片土地開(kāi)發(fā)和開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)，特別是直接進(jìn)行開(kāi)發(fā)并參與管理面某諸多困難，外部資本獨(dú)資 模式很難成功，本地和

56、外部資本合作開(kāi)發(fā)的模式有利于協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)公司與 政府之間的關(guān)系，較為可行。6.3 招商與服務(wù)6.3.1 理念與原則*國(guó)際工業(yè)園管理機(jī)構(gòu)要牢固確立服務(wù)是第一投資環(huán)境的理 念，按照“精簡(jiǎn)、統(tǒng)一、高效”的原則進(jìn)行職能設(shè)置。工業(yè)園要努力做好“親商、安商、扶商、富商”這篇大文章，創(chuàng)造 透明、高效、廉潔、法制化的運(yùn)作環(huán)境。6.3.2 審批與服務(wù)對(duì)進(jìn)區(qū)投資項(xiàng)目，實(shí)行投資審批的一條龍服務(wù)，項(xiàng)目建設(shè)的全方位 服務(wù)，企業(yè)開(kāi)工投產(chǎn)后的經(jīng)常性服務(wù)。凡是來(lái)工業(yè)園投資的企業(yè)，從項(xiàng) 目立項(xiàng)、土地征用、規(guī)劃建設(shè)、開(kāi)工前期準(zhǔn)備到企業(yè)后期管理服務(wù)等手 續(xù)，均由工業(yè)園管委會(huì)招商合作局協(xié)助辦理，優(yōu)化工業(yè)園管理水平和外 在形象。根據(jù)客商要求，可以由工業(yè)園管委會(huì)全程代理項(xiàng)目審批、 環(huán)評(píng)、 工商稅務(wù)登記、用地等各項(xiàng)手續(xù)。使企業(yè)在高園區(qū)內(nèi)得到高效、便捷、 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和管理；對(duì)需由其他部