第2章 房地產(chǎn)估價(jià)及其要素

1、2. 房地產(chǎn)估價(jià)及其要素本章主要內(nèi)容2.1 房地產(chǎn)估價(jià)闡釋2.2 房地產(chǎn)估價(jià)基本原則2.3 房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員與機(jī)構(gòu)2.1 房地產(chǎn)估價(jià)闡釋2.1.1 房地產(chǎn)估價(jià)的含義 所謂房地產(chǎn)估價(jià)，是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員以房地產(chǎn)為估價(jià)對象，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格進(jìn)行的估計(jì)、推測或判定的活動(dòng)。 正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)該把握以下兩點(diǎn)： （1）房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)、藝術(shù)與經(jīng)驗(yàn)的結(jié)合； （2）房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員對房地產(chǎn)本身固有價(jià)值的客觀反映 。2.1.2 2.1.2 房地產(chǎn)估價(jià)術(shù)語釋義 1 1）專業(yè)房地

2、產(chǎn)估價(jià)人員）專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員 專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，是指經(jīng)過房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格考試合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，依法取得相應(yīng)資格并注冊生效，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。 合格的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，應(yīng)該具備以下合格的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，應(yīng)該具備以下3 3方面的條件：方面的條件： 具備扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí) 具有豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) 具有良好的估價(jià)職業(yè)道德 2 2）估價(jià)對象估價(jià)對象是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中需要評(píng)估其客觀合理價(jià)格或價(jià)值的具體的房地產(chǎn)。 從實(shí)物角度來看，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對象主要包括以下幾種： 無建筑物的空地； 有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地； 建筑物（包括尚未建成的建筑物）；土地與

3、建筑物（已建成的建筑物）的合成體；在建工程（土地與尚未建成的建筑物的合成體）；未來狀況下的房地產(chǎn)；已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)；現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分；房地產(chǎn)的局部；作為企業(yè)整體中的一部分或全部的房地產(chǎn)。 3 3）估價(jià)目的估價(jià)目的是指一個(gè)具體的房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者說是委托人委托進(jìn)行估價(jià)的目的，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者民事行為、行政行為等的需要。 4 4）估價(jià)原則估價(jià)原則是指人們在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在對房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守的法則或標(biāo)準(zhǔn)。詳細(xì)內(nèi)容見本章第二節(jié) 5 5）估

4、價(jià)程序估價(jià)程序是指具體運(yùn)作一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的全過程中各項(xiàng)具體工作的先后次序 。房地產(chǎn)估價(jià)的一般程序是： 獲取估價(jià)業(yè)務(wù)； 受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)（包括估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)）； 擬定估價(jià)作業(yè)方案； 搜集估價(jià)所需資料； 實(shí)地查勘估價(jià)對象； 選定估價(jià)方法計(jì)算； 確定估價(jià)結(jié)果； 撰寫估價(jià)報(bào)告； 交付估價(jià)報(bào)告及收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)； 估價(jià)資料歸檔。 6 6）估價(jià)方法3 3種常用的估價(jià)方法：種常用的估價(jià)方法： 比較法、成本法、收益法其他估價(jià)方法：其他估價(jià)方法： 假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修 正法需要注意的問題：需要注意的問題： 每種估價(jià)方法都有其特定的適用對象和條件，有時(shí)可以同時(shí)

5、運(yùn)用，以相互驗(yàn)證；有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不存在替代關(guān)系。 7 7）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 經(jīng)濟(jì)、行政、社會(huì)、人口、心理、環(huán)境、國際等因素 （具體內(nèi)容見第1章第3節(jié)“房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素析”）8 8）估價(jià)時(shí)點(diǎn)）估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指評(píng)估價(jià)值所對應(yīng)的時(shí)間 。 （具體內(nèi)容見本章第二節(jié)“估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則”)2.1.3 房地產(chǎn)估價(jià)基本假設(shè)公開市場假設(shè)繼續(xù)使用假設(shè)清償前提假設(shè)2.1.4 房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（1） 土地使用權(quán)出讓的需要 （2） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的需要 （3） 房地產(chǎn)抵押、保險(xiǎn)、典當(dāng)業(yè)務(wù)的需要（4） 房地產(chǎn)稅收的需要（5） 房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償?shù)男枰?） 房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?

6、） 房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定的需要 （8） 企業(yè)發(fā)生有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要（9） 房地產(chǎn)管理的需要（10）其他方面的需要 2.2 2.2 房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)原則：人們在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在對房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守的法則或標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)估價(jià)原則可分為行為準(zhǔn)則和技術(shù)性原則兩大類。房地產(chǎn)估價(jià)的行為準(zhǔn)則房地產(chǎn)估價(jià)的行為準(zhǔn)則是指估價(jià)工作中對估價(jià)人員的總要求獨(dú)立、客觀、公正，它是房地產(chǎn)估價(jià)工作開展的基礎(chǔ)性原則，是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。 房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)遵循的技術(shù)性原則技術(shù)性原則包括：合法原則最高最佳使用原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

7、替代原則2.2.2 2.2.2 合法原則 所謂合法原則，具體是指符合國家相關(guān)法律、法規(guī)和相關(guān)政策以及當(dāng)?shù)卣叩囊?guī)定。 （1）在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù) ；（2）在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據(jù)；（3）在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）允許的處分方式為依據(jù)。 2.2.3 2.2.3 最高最佳使用原則所謂最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價(jià)對象價(jià)值達(dá)到最大的一種最大可能的使用。最高最佳使用的4項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)： 法律上許可； 技術(shù)上可能； 經(jīng)濟(jì)上可行； 價(jià)值最大化。 最高最佳使用的判斷程序 尋

8、找最高最佳使用的方法，是先盡可能的設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從以下四個(gè)方面進(jìn)行依次篩選：第一，法律上的許可性。第二，技術(shù)上的可能性。第三，經(jīng)濟(jì)上的可行性。第四，價(jià)值是否最大化。 最高最佳使用的判斷選擇 當(dāng)估價(jià)對象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)該根據(jù)最高最佳使用原則對估價(jià)前提做出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明：第一，保持現(xiàn)狀前提。 第二，轉(zhuǎn)換用途前提。 第三，裝修改造前提。 第四，重新利用前提。 第五，上述情形的某種組合。 2.2.4 2.2.4 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)，又稱評(píng)估基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評(píng)估時(shí)日，是一個(gè)具體日期。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是估價(jià)責(zé)任交代的時(shí)間界限和評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間界限。

9、 實(shí)際估價(jià)中通常將估價(jià)人員實(shí)地踏勘估價(jià)對象期間的某一個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是在“估價(jià)作業(yè)日期”（估價(jià)的起止年月日，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日）期間，也可因特殊需要將過去或?yàn)槔哪骋蝗掌诙楣纼r(jià)時(shí)點(diǎn)。在具體的一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在、過去還是未來，是由估價(jià)目的決定的，并且所對應(yīng)的估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況也不相同。不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)對象狀況與房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系見下表： 估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象狀況 房地產(chǎn)市場狀況 過去過去過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在現(xiàn)在未來未來未來未來 各種情形具體舉例說明如下：各種情形具體舉例說明如下： （

10、1）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去、估價(jià)對象為過去的情況，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對過去的估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)或估價(jià)鑒定。 （2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對象為過去的情況，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中。 （3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對象為現(xiàn)在的情況，是估價(jià)中最常出現(xiàn)和遇到最多的。 （4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對象為未來的情況比較特殊，多用于評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價(jià)格。 （5）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情況，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價(jià)值。 2.2.5 2.2.5 替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下

11、的正常價(jià)格。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象房地產(chǎn)處于同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍，是指與估價(jià)對象具有一定替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。 替代原則說明了在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)中，必須注意以下兩個(gè)方面的問題： （1）在評(píng)估同一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在著價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對象的價(jià)格。 （2）在評(píng)估一宗房地產(chǎn)，不能孤立的思考其價(jià)格，而應(yīng)該綜合相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行考慮。 2.3 2.3 房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員與機(jī)構(gòu) 2.3.1 2.3.1 專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員專業(yè)房地產(chǎn)估

12、價(jià)人員 專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，是指經(jīng)過房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格考試合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，依法取得相應(yīng)資格并注冊生效，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。我國房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價(jià)員從業(yè)資格兩種。專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員則有房地產(chǎn)估價(jià)員和房地產(chǎn)估價(jià)師兩類。 （1 1）房地產(chǎn)估價(jià)員）房地產(chǎn)估價(jià)員房地產(chǎn)估價(jià)員是指經(jīng)過房地產(chǎn)估價(jià)員從業(yè)資格考試合格，依法取得房地產(chǎn)估價(jià)員資格證書并從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。房地產(chǎn)估價(jià)員的考試辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂。（2 2）房地產(chǎn)估價(jià)師）房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)師是指注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，即經(jīng)過全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)

13、業(yè)資格考試合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，依法取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師分為專職和兼職兩類。房地產(chǎn)估價(jià)師的考試辦法，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和人事主管部門共同制定。 2.3.22.3.2專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法（2005年9月27日建設(shè)部發(fā)布）規(guī)定，我國房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照資質(zhì)分為一、二、三等級(jí)。各資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)在依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)后，方可在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估