東莞松山湖創(chuàng)意設(shè)計(jì)城營銷提報(bào)43p

1、泓泉盛營銷策劃松山湖創(chuàng)意設(shè)計(jì)城營銷思考松山湖創(chuàng)意設(shè)計(jì)城營銷思考泓泉盛房地產(chǎn)營銷策劃公司泓泉盛營銷策劃第一部分：項(xiàng)目理解泓泉盛營銷策劃項(xiàng)目理解區(qū)位本案本案項(xiàng)目位處松山湖北部科技工業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)。n東望月荷湖，環(huán)境優(yōu)美；n南鄰創(chuàng)意生活城，配套完善；n西臨工業(yè)西路，召示性強(qiáng)；n北接寮步鎮(zhèn)區(qū)，交通便利環(huán)境優(yōu)美環(huán)境優(yōu)美 交通便利交通便利 配套完善配套完善泓泉盛營銷策劃項(xiàng)目理解交通R3輕軌R2輕軌廣深鐵路R1輕軌惠州深圳廣州莞惠城際輕軌松山湖輕軌站區(qū)域交通無論高速、輕軌，還是城市干道路均非常發(fā)達(dá)，交通優(yōu)勢(shì)明顯泓泉盛營銷策劃項(xiàng)目理解商業(yè)配套第三節(jié)：需求挖掘36%27%9%5%5%9%9%餐飲流行服飾運(yùn)動(dòng)用品精

2、品婚慶鞋店其他創(chuàng)意生活城建筑面積9萬方，集休閑、娛樂、餐飲為一體，餐飲、啤酒夜市、百貨超市、演藝廣場(chǎng)、文體中心等一應(yīng)俱全。泓泉盛營銷策劃項(xiàng)目規(guī)劃首席專家研發(fā)樓獨(dú)棟研發(fā)樓創(chuàng)意設(shè)計(jì)園020電商產(chǎn)業(yè)園高層創(chuàng)意研發(fā)樓總部研發(fā)樓廣東易通平臺(tái)會(huì)議科教中心專家研發(fā)樓項(xiàng)目在科研用地的驅(qū)使下，形成以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為形象的類別墅、洋房、辦公等實(shí)際產(chǎn)項(xiàng)目在科研用地的驅(qū)使下，形成以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為形象的類別墅、洋房、辦公等實(shí)際產(chǎn)品綜合體。品綜合體。泓泉盛營銷策劃項(xiàng)目產(chǎn)品理解 首席專家研發(fā)樓 類獨(dú)棟別墅共16棟泓泉盛營銷策劃項(xiàng)目產(chǎn)品理解 獨(dú)棟研發(fā)樓 類獨(dú)棟別墅共12棟泓泉盛營銷策劃項(xiàng)目產(chǎn)品理解 專家研發(fā)樓 類雙拼別墅共3棟6套泓泉

3、盛營銷策劃項(xiàng)目產(chǎn)品理解創(chuàng)意研發(fā)樓（ICDC及O2O產(chǎn)業(yè)園） 研發(fā)、辦公、商務(wù)會(huì)所導(dǎo)向共21棟泓泉盛營銷策劃項(xiàng)目產(chǎn)品理解 研發(fā)總部樓及O2O支持中心 研發(fā)、辦公導(dǎo)向共4棟8套泓泉盛營銷策劃項(xiàng)目產(chǎn)品理解成果展示中心 類立體合院辦公產(chǎn)品共1棟泓泉盛營銷策劃居住配套產(chǎn)品辦公配套產(chǎn)品項(xiàng)目產(chǎn)品理解泓泉盛營銷策劃項(xiàng)目產(chǎn)品理解總結(jié)綜合分析，我們從產(chǎn)品形態(tài)上將項(xiàng)目分為兩類產(chǎn)品類獨(dú)棟別墅產(chǎn)品 28棟類雙拼別墅產(chǎn)品 3棟6套類洋房產(chǎn)品產(chǎn)品 1棟12層獨(dú)棟類辦公 21棟立體合院類辦公 1棟立體雙拼類辦公4棟8套常規(guī)辦公、配套樓1棟類居住產(chǎn)品類辦公產(chǎn)品泓泉盛營銷策劃項(xiàng)目營銷思考在科研用地為基礎(chǔ)下，項(xiàng)目涉及兩類產(chǎn)品針對(duì)類

4、辦公產(chǎn)品，很顯然目標(biāo)客群針對(duì)商用為主，或租或賣針對(duì)類居住產(chǎn)品，項(xiàng)目可商、可住，從銷售角度考慮，則更具靈活性泓泉盛營銷策劃第二部分：項(xiàng)目市場(chǎng)情況分析類辦公產(chǎn)品類居住產(chǎn)品泓泉盛營銷策劃松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布區(qū)域項(xiàng)目名稱土地性質(zhì)行業(yè)性質(zhì)北部片區(qū)國際創(chuàng)意設(shè)計(jì)城科研文化創(chuàng)意、設(shè)計(jì)類華騰國際科研用地IT科技類中科創(chuàng)新廣場(chǎng)科研文創(chuàng)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)國際金融創(chuàng)新園科研科技金融類東莞郵政速遞物流電子商務(wù)中心科研電子商務(wù)UP HOUSE上品文創(chuàng)園科研文化創(chuàng)意松湖華科產(chǎn)業(yè)孵化園科研電子信息類西部片區(qū)中大365科研科技金融類中醫(yī)藥健康科技園科研生物醫(yī)療類松山會(huì)館科研電子科技類中部片區(qū)中國科學(xué)院云計(jì)算中心科研IT科技類松山湖創(chuàng)新

5、科技園科研科技創(chuàng)新類大學(xué)創(chuàng)新城科研文創(chuàng)教育類南部片區(qū)中集創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園科研、商住高新科技類n 以松山湖大道為界，北邊重點(diǎn)發(fā)展高新科技產(chǎn)業(yè)，目前已聚集華為、易事特、生益等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端產(chǎn)業(yè)，初步形成電子信息、生物醫(yī)藥、精密制造等產(chǎn)業(yè)集群。n 松山湖大道以南的區(qū)域重點(diǎn)引進(jìn)研發(fā)中心、總部，正在建設(shè)IT研發(fā)園、創(chuàng)意設(shè)計(jì)園、生態(tài)文化創(chuàng)意谷等一批專業(yè)園，已引進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)基地、萬科住宅研發(fā)基地等27家研發(fā)、總部企業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)圍繞以松山湖大道為軸線的北部區(qū)布局。無一例外的以科技、科技、創(chuàng)意、智能、文化創(chuàng)意、智能、文化等為主題。眾多園區(qū)投入使用下，競(jìng)爭(zhēng)眾多園區(qū)投入使用下，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈日趨激

6、烈園區(qū)眾多 特點(diǎn)鮮明 競(jìng)爭(zhēng)顯現(xiàn)泓泉盛營銷策劃產(chǎn)品特征 高層辦公產(chǎn)品大堂面積較小，標(biāo)準(zhǔn)層層高不足，整體空間尺度較為局促，舒適度低，存在較大提升空間項(xiàng)目大堂標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層候梯廳公共走道承重面積（）凈高（m）高度（m）凈寬（m）高度（m）凈寬（m）高度（m）KG/中科創(chuàng)新廣場(chǎng)605.54.234.224.2250東莞郵政速遞物流電子商務(wù)中心103.73.823.81.53.8250華騰國際60542.841.74300創(chuàng)新科技園504-52.8（凈）6-731.83200松湖華科產(chǎn)業(yè)孵化園404.23.82.53.81.53.8研發(fā)1000，普通層250東莞市留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園203.23.21.53.2

7、1.53.2500空間尺度：n松山湖現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園辦公樓大堂、標(biāo)準(zhǔn)層及公共走道的空間尺度相對(duì)真正的商務(wù)寫字樓產(chǎn)品較小，產(chǎn)品空間感不足，整體舒適度較低。目前投資入使用的，除自用外，多以辦公為主體泓泉盛營銷策劃租、售價(jià)格情況松山湖產(chǎn)業(yè)園銷售大都以長租代售的名義進(jìn)行，租金水平在30-45元/月之間；銷售（長租20年)高層辦公則7500-8500元/，企業(yè)獨(dú)棟10000-15000元/。區(qū)域項(xiàng)目名稱土地性質(zhì)行業(yè)性質(zhì)招商方式招商時(shí)間租金（元/月）售價(jià)（元/）北部片區(qū)國際創(chuàng)意設(shè)計(jì)城科研文化創(chuàng)意、設(shè)計(jì)類長租代售 2012年8月30-45獨(dú)棟10000-12000高層7500-8500華騰國際科研用地IT科技類未

8、確定2015年3月中科創(chuàng)新廣場(chǎng)科研文創(chuàng)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)長租代售2014年10月35-458500國際金融創(chuàng)新園科研科技金融類短租、長租代售2013年9月45東莞郵政速遞物流電子商務(wù)中心科研電子商務(wù)長租代售2014年5月30-35UP HOUSE上品文創(chuàng)園科研文化創(chuàng)意長租代售2014年12月50-60松湖華科產(chǎn)業(yè)孵化園科研電子信息類長租代售2012年5月毛坯30，簡裝45西部片區(qū)中大365科研科技金融類長租代售2014年下半年公寓20，辦公30中醫(yī)藥健康科技園科研生物醫(yī)療類長租代售2015年3月松山會(huì)館科研電子科技類待定（預(yù)計(jì)未來可銷售）2014年年初11000中部片區(qū)中國科學(xué)院云計(jì)算中心科研IT科

9、技類長租代售2013年6月30-358500松山湖創(chuàng)新科技園科研科技創(chuàng)新類部分可銷售、短租、長租代售2012年32-50大學(xué)創(chuàng)新城科研文創(chuàng)教育類長租代售2014年12月南部片區(qū)中集創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園科研、商住高新科技類獨(dú)棟銷售、其他長租代售2015年下半年獨(dú)棟15000長租代售，科研用地下變相銷售泓泉盛營銷策劃區(qū)域項(xiàng)目名稱園區(qū)配套住宿面積（萬）餐飲面積（萬）娛樂面積（萬）購物面積（萬）會(huì)務(wù)類面積（萬）北部片區(qū)國際創(chuàng)意設(shè)計(jì)城1.54華騰國際1.120.480.440.48中科創(chuàng)新廣場(chǎng)1.950.50.51.69國際金融創(chuàng)新園2.50.130.930.5東莞郵政速遞物流電子商務(wù)中心0.120.06UP H

10、OUSE上品文創(chuàng)園暫未公布暫未公布暫未公布暫未公布松湖華科產(chǎn)業(yè)孵化園0.3西部片區(qū)中大3650.150.4中部片區(qū)松山湖創(chuàng)新科技園0.1南部片區(qū)中集創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園6.70.1規(guī)劃中規(guī)劃中規(guī)劃中 園區(qū)配套松山湖產(chǎn)業(yè)園規(guī)模較大型項(xiàng)目園區(qū)配套較完善，基本匹配公寓及餐飲；園區(qū)配套體量不大，基本能滿足園區(qū)服務(wù)園區(qū)特征明顯，外聯(lián)性不強(qiáng)泓泉盛營銷策劃即將上市的三大產(chǎn)業(yè)園區(qū)即將上市的三大產(chǎn)業(yè)園區(qū)松山湖互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園松山湖中以水處理產(chǎn)業(yè)園松山湖中集產(chǎn)業(yè)園泓泉盛營銷策劃類辦公產(chǎn)品的投資性思考n 長租代售特征，僅停留在使用權(quán)銷售上，缺乏投資動(dòng)力缺乏投資動(dòng)力。n 專業(yè)性強(qiáng)，專業(yè)名目眾多，功能局限，傳統(tǒng)投資客難以了解并接納傳

11、統(tǒng)投資客難以了解并接納。n 科研用地，致使產(chǎn)權(quán)難以分割，雖然隨著中集、中以、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園等獨(dú)棟類產(chǎn)品上市，產(chǎn)權(quán)問題在一定程度解決，但總價(jià)較高的特征，致使出貨速度仍然將緩慢出貨速度仍然將緩慢。n 科研用地，致使常規(guī)投資宣傳受到一定程度限制，投資宣傳范圍有限投資宣傳范圍有限。n 未來大量項(xiàng)目上市，致使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。泓泉盛營銷策劃類居住產(chǎn)品分析類居住產(chǎn)品分析松山湖住宅性質(zhì)的項(xiàng)目，無論量價(jià)均取得不錯(cuò)的成績，目前以科研用地成功推出市場(chǎng)的類居住產(chǎn)品只有萬科松湖中心我們就松湖中心為案例分析此類產(chǎn)品去貨泓泉盛營銷策劃類居住產(chǎn)品松湖中心案例類居住產(chǎn)品松湖中心案例松湖中心一期璞園，共規(guī)劃345-510

12、平米的獨(dú)立別墅共49套獨(dú)棟及雙拼別墅二期規(guī)劃全部為洋房產(chǎn)品；銷售價(jià)格，別墅約2萬2.5萬元/平米 洋房約1萬1.3萬元/平米用地性質(zhì)：科研用地從一開始，萬科就拋棄科研類產(chǎn)品直接定位為居住類產(chǎn)品泓泉盛營銷策劃萬科借助虹溪諾雅的成功開發(fā)，將松湖中心直接定位為萬科系列產(chǎn)品泓泉盛營銷策劃展示方式西式紅酒會(huì)館樣板房中式茶文化會(huì)館樣板房用生活文化“茶”“紅酒”成功繞開科研用地不能做居住用途的功能障礙泓泉盛營銷策劃宣傳方式一個(gè)居住味道濃厚的案名“璞園”對(duì)個(gè)宣傳拋棄一切產(chǎn)業(yè)類元素客戶心中就是一個(gè)高端居住項(xiàng)目客戶心中就是一個(gè)高端居住項(xiàng)目給客戶一個(gè)清晰的認(rèn)知給客戶一個(gè)清晰的認(rèn)知泓泉盛營銷策劃松湖中心營銷啟示 雖然

13、在銷售上松湖中心就科研用地性質(zhì)，客戶仍然有一定抗性，但是還是解決了營銷難題，創(chuàng)造了較好成績（別墅兩年基本售完，洋房5個(gè)月售完），并且其價(jià)值明顯高于其它產(chǎn)業(yè)園銷售價(jià)格松湖中心給予啟示：松湖中心給予啟示：產(chǎn)品上保證其純粹性產(chǎn)品上保證其純粹性形象上保證客戶認(rèn)知清晰形象上保證客戶認(rèn)知清晰宣傳上巧妙繞開科研屬性宣傳上巧妙繞開科研屬性拓客渠道上，由萬科自身品牌限制，無法使用二三級(jí)聯(lián)動(dòng)銷售等手段，其拓客廣泛性受到一定程度限制，對(duì)銷售速度有所影響。泓泉盛營銷策劃第三部分：項(xiàng)目營銷建議思路泓泉盛營銷策劃項(xiàng)目營銷再思考思考1: 如何在項(xiàng)目即有定位“創(chuàng)意設(shè)計(jì)城”下重新樹立分類產(chǎn)品特征；思考2：如何創(chuàng)建展示平臺(tái)，讓客

14、戶對(duì)項(xiàng)目有更為直觀的產(chǎn)品印象；思考3: 如何搭建營銷渠道，以迅速完成客戶積累。泓泉盛營銷策劃產(chǎn)品再研究之類辦公產(chǎn)品ICDCICDC創(chuàng)意設(shè)計(jì)園創(chuàng)意設(shè)計(jì)園2O2O電商產(chǎn)業(yè)園電商產(chǎn)業(yè)園ICDCICDC創(chuàng)意設(shè)計(jì)園及創(chuàng)意設(shè)計(jì)園及O2OO2O電商產(chǎn)業(yè)園：屬于項(xiàng)目內(nèi)部位置，并且前期已做足較大形象宣傳和電商產(chǎn)業(yè)園：屬于項(xiàng)目內(nèi)部位置，并且前期已做足較大形象宣傳和客戶積累，產(chǎn)品屬性建議不做調(diào)整?？蛻舴e累，產(chǎn)品屬性建議不做調(diào)整。泓泉盛營銷策劃產(chǎn)品再研究之類辦公產(chǎn)品創(chuàng)意生活城本案本案產(chǎn)品相比競(jìng)品有兩大重要優(yōu)勢(shì)本案產(chǎn)品相比競(jìng)品有兩大重要優(yōu)勢(shì)其一：緊鄰工業(yè)西路，召示性良好，不僅具備園區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)研功能，在常規(guī)辦公上相對(duì)園區(qū)有

15、在常規(guī)辦公上相對(duì)園區(qū)有較大優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品的升值潛力也較大。較大優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品的升值潛力也較大。其二：項(xiàng)目緊鄰創(chuàng)意生活城，商業(yè)氛圍濃厚，其二：項(xiàng)目緊鄰創(chuàng)意生活城，商業(yè)氛圍濃厚，項(xiàng)目不僅具有辦公、研發(fā)、孵化等特征，項(xiàng)目不僅具有辦公、研發(fā)、孵化等特征，零零售商業(yè)經(jīng)營能力也非常強(qiáng)大。物業(yè)投資優(yōu)勢(shì)售商業(yè)經(jīng)營能力也非常強(qiáng)大。物業(yè)投資優(yōu)勢(shì)明顯。明顯。強(qiáng)大的投資動(dòng)力泓泉盛營銷策劃產(chǎn)品再研究之類別墅產(chǎn)品類別墅產(chǎn)品類別墅產(chǎn)品給予正名，堅(jiān)決走居住方向給予正名，堅(jiān)決走居住方向圍合管理，強(qiáng)調(diào)居住與辦公分離圍合管理，強(qiáng)調(diào)居住與辦公分離強(qiáng)化展示，強(qiáng)調(diào)臨湖的稀缺性強(qiáng)化展示，強(qiáng)調(diào)臨湖的稀缺性泓泉盛營銷策劃項(xiàng)目營銷解決之道1項(xiàng)目形象總體

16、形象上：松山湖松山湖 中心城中心城集商、住、辦公、創(chuàng)意設(shè)計(jì)于一體的新興創(chuàng)意綜合體居住形象上：月荷墅館松山湖唯一臨湖大獨(dú)棟墅館泓泉盛營銷策劃項(xiàng)目營銷解決之道2先住后商，分離銷售在銷售步聚上采取先售居住產(chǎn)品后售類辦公產(chǎn)品，這有助于：1 1 先易后難；先易后難；2 2 分離形象，互不干擾；分離形象，互不干擾；3 3、保證居住的純粹性、保證居住的純粹性首批推售，強(qiáng)調(diào)居住價(jià)值首批推售，強(qiáng)調(diào)居住價(jià)值二批推售，強(qiáng)調(diào)投資價(jià)值二批推售，強(qiáng)調(diào)投資價(jià)值三批推售，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)意價(jià)值三批推售，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)意價(jià)值泓泉盛營銷策劃展示通道：展示通道：n 臨街廣場(chǎng)完成展示：n 創(chuàng)意園通道在銷售別墅時(shí)，圍板圍合形成私家通道；n 別墅區(qū)及湖區(qū)

17、形成休閑生活景觀展示接待中心展示：接待中心展示：包裝接待中心形成接待和銷售區(qū)；包裝接待中心形成接待和銷售區(qū)；塔樓洋房做洋房樣板展示。塔樓洋房做洋房樣板展示。別墅樣板展示：別墅樣板展示：巧妙嫁接商務(wù)會(huì)館元素，但強(qiáng)調(diào)巧妙嫁接商務(wù)會(huì)館元素，但強(qiáng)調(diào)以居住功能為主。以居住功能為主?？蓞⒖既f科松湖中心?？蓞⒖既f科松湖中心。項(xiàng)目營銷解決之道3建立良好展示平臺(tái)泓泉盛營銷策劃項(xiàng)目營銷解決之道4增強(qiáng)居住管理及配套，商居分離管理n 引進(jìn)物管顧問公司，實(shí)施別墅高規(guī)格管理服務(wù)，強(qiáng)化別墅的私屬性和尊貴感；n 強(qiáng)化生活配套功能，增加居住的便利感；n 強(qiáng)調(diào)湖景資源，樹造稀缺景觀資源泓泉盛營銷策劃項(xiàng)目營銷解決之道5客戶渠道客戶渠道1: 我司團(tuán)隊(duì)成員豐富的松山湖操盤經(jīng)驗(yàn)及客戶資源萬科虹溪諾雅萬科虹溪諾雅龍湖居龍湖居保利紅珊瑚保利紅珊瑚泓泉盛營銷策劃項(xiàng)目營銷解決之道5客戶渠道客戶渠道2: 我司團(tuán)隊(duì)成員豐富的投資性項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)及客戶資源虎門國際布料華南茶葉市場(chǎng)世博廣場(chǎng)常平百花時(shí)代廣場(chǎng)黃江女人世界東城百佳廣場(chǎng)寮步樂薈城虎門名購城泓泉盛營銷策劃項(xiàng)目營銷解決之道5客戶渠道啟動(dòng)二、三級(jí)聯(lián)動(dòng)，網(wǎng)絡(luò)莞深客戶啟動(dòng)二、三級(jí)聯(lián)動(dòng)，網(wǎng)絡(luò)莞深客戶千人誓師大會(huì)，發(fā)起銷售總動(dòng)員，調(diào)動(dòng)激情千人誓師大會(huì)，發(fā)起銷售總動(dòng)員，調(diào)動(dòng)激情你能賣，我能獎(jiǎng)你能賣，我能獎(jiǎng)百萬獎(jiǎng)勵(lì)基金等你拿發(fā)動(dòng)所有莞深中介，聚集召開誓師大會(huì)暨項(xiàng)目銷售啟