四大資管進入地產(chǎn)前世今生：從無心插柳到主動栽花

1、導(dǎo)讀隨著三四線城市房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷，中小型房企的風(fēng)險更大，幾家資產(chǎn)管理公司此類的變相放貸業(yè)務(wù)均有所收縮。于是，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比比較大的信達開始在全國各地高調(diào)拿地，其中7幅是“地王”。本報記者李玉敏北京報道近日，四大國有金融資產(chǎn)管理公司（AMC）中的信達資產(chǎn)旗下信達地產(chǎn)四處高價拿地，成為新晉“地王”而備受關(guān)注。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，信達、華融、長城、東方四大資產(chǎn)管理公司進入地產(chǎn)行業(yè)開始都是“無心插柳”。眾所周知，四大AMC的成立就是為應(yīng)對上世紀末的亞洲金融危機，通過收購處置國有銀行剝離的不良貸款，防范和化解金融風(fēng)險。某AMC人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“資產(chǎn)管理公司在接收政策性處置的

2、不良資產(chǎn)中，就有很多抵質(zhì)押物是土地、房地產(chǎn)等，加上后來的商業(yè)化收購，資產(chǎn)管理過公司手中就擁有了不少的土地、在建工程、爛尾樓、投資房地產(chǎn)等。除了轉(zhuǎn)讓和出租以及其他金融化手段來處置，還需要介入房地產(chǎn)的營運?！币虼?，在處置的過程中，資產(chǎn)管理公司逐步成立了獨立的地產(chǎn)運用平臺。比如，信達資產(chǎn)旗下有信達地產(chǎn)，華融資產(chǎn)起來有華融置業(yè)，長城資產(chǎn)旗下有長城國富置業(yè)，東方資產(chǎn)曾于2015年購買了上海證大超過50%的股權(quán)，不過不到一年時間便開始拋售了。前述AMC人士表示，上一輪的不良資產(chǎn)處置成功得益于中國經(jīng)濟的增長和房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)的升值。正是因為如此，此后AMC在商業(yè)化收購過程中也更加青睞房地產(chǎn)項目，2012年左

3、右，不少房地產(chǎn)信托項目出現(xiàn)風(fēng)險，信達等公司都積極參與化解。不過，其他三家公司的房地產(chǎn)項目主要還是不良項目，像信達這樣直接舉牌拿地的還是個例。從被動接收到成立獨立地產(chǎn)公司成立之初，四大資產(chǎn)管理公司接收國有四大銀行和國開行政策性貸款1.4萬億。2004-2005年中行建行工行上市前夕二次剝離不良貸款約7900億，違約處置不良損失率4500多億。2006年底，四大資產(chǎn)管理公司累計處置政策性不良資產(chǎn)1.21萬億元，基本完成了政策性不良處置的任務(wù)，開始了向商業(yè)化轉(zhuǎn)型。商業(yè)化轉(zhuǎn)型后，資產(chǎn)管理公司又通過市場化的手段收購不少商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)。由于銀行的貸款普遍具有抵押物崇拜，因此早期剝離的不良資產(chǎn)中，有房地

4、產(chǎn)等作為抵押物的還算是比較優(yōu)質(zhì)、回收率較高的項目。在上一輪的不良資產(chǎn)處置過程中，恰逢中國經(jīng)濟高速增長，資產(chǎn)價格處于上升周期，房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)的升值也給AMC的處置帶來較高的回報。前述AMC人士表示，“以前處置時，我們收過來很多爛尾樓項目，除了轉(zhuǎn)讓，通過再增加投入，進行開發(fā)和運營，不少都能獲得超額回報。由于房地產(chǎn)的開發(fā)和運營與其他不良的處置還有不同，所以就四家公司逐漸都培養(yǎng)了地產(chǎn)投資與開發(fā)的專業(yè)隊伍，并成立獨立的房地產(chǎn)平臺。以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)量較大的信達為例，該公司旗下的信達地產(chǎn)于2008年底整合了旗下11家房地產(chǎn)公司，并通過資產(chǎn)重組的方式借殼軟件公司“青鳥天橋”實現(xiàn)A股上市。近期出現(xiàn)72.99億元總

5、價的上海新江灣城地王、30.3億元的深圳坪山地王、33.6億元的合肥濱湖地王、33.9億元的杭州南星地王等均為該公司作品。長城國富置業(yè)有限公司則是長城資產(chǎn)旗下以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)的投資運營平臺，主營實業(yè)投資、資產(chǎn)管理與經(jīng)營、租賃、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等業(yè)務(wù)。由上海天誠置業(yè)公司、上海新金穗實業(yè)（集團）股份有限公司、上海金豫置業(yè)有限公司三家公司組成，其中前兩者是農(nóng)行設(shè)立的地產(chǎn)公司，后劃歸長城資產(chǎn)上海辦事處。該公司官網(wǎng)顯示，長城富國置業(yè)旗下現(xiàn)控股企業(yè)5家，參股企業(yè)9家，包括6家上市公司。公司在上海、濟南、銀川、湘潭、貴陽等地先后投資建設(shè)有辦公樓、商場、高星級酒店、住宅小區(qū)等項目十多個。華融旗下的地產(chǎn)平

6、臺華融置業(yè)，其前身是珠海市橫琴信東房產(chǎn)實業(yè)開發(fā)公司。該公司董事長賴小民于2009年做出“激活信東公司，搭建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺”的戰(zhàn)略決策，同年7月1日將公司改制更名為“華融置業(yè)有限責(zé)任公司”，注冊資本8.5億元。華融資產(chǎn)稱，其基于不良資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)由華融置業(yè)開展。2014年和2015年，華融置業(yè)的收入分別為人民幣26.29億、25.02億元，其中房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)收入分別為24.87億元和21.60億元。目前，東方資產(chǎn)旗下暫無房地產(chǎn)平臺，不過該公司于2015年初以總價14.89億港元的價格先后買入上海證大超過50%的股份。本來上海證大有望成為東方旗下的地產(chǎn)平臺，不過2015年底便傳出東方資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

7、上海證大股份的消息。不過，相比其他大型房地產(chǎn)開發(fā)商，四大AMC旗下的房地產(chǎn)平臺仍然較小。多渠道進入房地產(chǎn)2010年，信達完成股份制改造后，也成為唯一一家獲準(zhǔn)收購非金融類不良資產(chǎn)的金融資產(chǎn)管理公司。從此，該公司開始拓展非金融類不良資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，亦為暫時出現(xiàn)財務(wù)和經(jīng)營困難的企業(yè)提供債務(wù)重組支持，其中也包括一些房地產(chǎn)項目。2015年8月，財政部聯(lián)合銀監(jiān)會下發(fā)了關(guān)于金融資產(chǎn)管理公司開展非金融機構(gòu)不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)管理辦法，將非金融機構(gòu)的不良業(yè)務(wù)的處置業(yè)務(wù)擴大到四家AMC。某AMC高管曾在接受21世紀經(jīng)濟報道記者專訪時表示，“房地產(chǎn)在當(dāng)前我們的重組附加條件類業(yè)務(wù)中占有一定比重，這是我們基于對房地產(chǎn)行業(yè)前景的判

8、斷和我們的專業(yè)優(yōu)勢所進行的戰(zhàn)略抉擇”。在他看來，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控方式的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)區(qū)域、企業(yè)和產(chǎn)品三個方面的結(jié)構(gòu)性分化。因此，該公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中于大中型城市，產(chǎn)品集中在剛需、保障性住宅以及功能、價格定位合理的商業(yè)性房產(chǎn)等產(chǎn)品。此后，隨著房地產(chǎn)信托爆發(fā)式增長后帶來的危機，AMC也開始逐步介入房地產(chǎn)信托項目。2012年4月，信達資產(chǎn)旗下金谷信托、信達投資、信達地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)起組建一只總規(guī)模達100億元的房地產(chǎn)并購基金。這只規(guī)模巨大的特殊機會型并購基金采用有限合伙制形式，投資方向瞄準(zhǔn)不良房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收購。其他公司也陸續(xù)接盤了一些房地產(chǎn)項目，不

9、過量相對較少。與此同時，金融監(jiān)管部門加強對影子銀行的監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)商特別是一些中小型開發(fā)商的融資渠道受阻。此時，四大AMC扮演了二三線城市中小房地產(chǎn)商“金主”的角色。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道2014年曾報道，四大AMC通過“債權(quán)受讓”的方式，向二三線房地產(chǎn)企業(yè)提供融資。具體的方式是，就是四大AMC原價受讓房地產(chǎn)開發(fā)商及其關(guān)聯(lián)公司之間的債權(quán)，一定期限后要求房地產(chǎn)企業(yè)股東回購這邊債權(quán)并支付一定的資金占用費。債權(quán)轉(zhuǎn)讓只是“幌子”，實質(zhì)就是變相向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款。同時，資產(chǎn)管理公司也會讓融資方提供抵押和擔(dān)保，而所謂的資金占用費等就是貸款的利息。事實上，四大資管公司都有通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式向房企變相貸款融資。包括新華聯(lián)、華夏幸福、云南城投、福星科技、金科股份、大名城、凱樂科技、華業(yè)地產(chǎn)、中南建設(shè)、大港股份、榮盛發(fā)展等上市房企以及非上市房企。而隨著三四線城市房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷，中小型房企的風(fēng)