控制性詳細(xì)規(guī)劃03 土地使用控制

1、 土地使用控制第一節(jié) 用地面積與用地邊界第二節(jié) 土地使用性質(zhì)控制第三節(jié) 土地使用兼容 控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容用地控制 土地的使用性質(zhì)是用地控制的主要內(nèi)容。 其他：用地大小、用地邊界、用地兼容等。 熟悉國標(biāo)分類。 熟悉用地兼容性規(guī)定。第一節(jié) 用地面積與用地邊界 一、用地邊界 用地邊界是規(guī)劃用地和道路或其它規(guī)劃用地之間的分界線，用來劃分用地的權(quán)屬。一般采用紅線（用地紅線）來確定，并表示在該線范圍內(nèi)的地上、地面、地下空間的開發(fā)權(quán)和使用權(quán)等。 二、用地面積 用地面積是指紅線劃定范圍內(nèi)用地的平面投影面積。單位一般多采用公頃，精度一般保持小數(shù)點(diǎn)后23位。 由于城市規(guī)劃的最主要工作就是對(duì)用地的規(guī)劃和管理，

2、尤其在控制性詳細(xì)規(guī)劃中，用地邊界線的劃分還有很多不同的類型，如藍(lán)線、綠線、黃線、橙線、紫線等，還有建筑后退線，分別代表了不同的含義。 詳見“各線”規(guī)定。 在開發(fā)建設(shè)中，還有征地拆遷邊界和用地邊界的區(qū)別。一般征地拆遷邊界大于用地邊界，主要是因?yàn)椴疬w征地范圍內(nèi)的用地，有時(shí)還需要安排其它的用地，如：道路。 用地邊界與地籍的關(guān)系也存在著密切的關(guān)系。 （地籍是土地管理部門頒布給土地使用者合法使用的證明和所屬關(guān)系的行政規(guī)定。） 一般，在控規(guī)中應(yīng)盡量使用地邊界與地籍吻合，從而方便管理。 三、控規(guī)中的用地劃分 劃分不同的用地成為規(guī)劃設(shè)計(jì)首要的任務(wù)。 控規(guī)用地邊界劃分的一般原則如下： 1嚴(yán)格根據(jù)總體規(guī)劃和其它規(guī)

3、劃、根據(jù)用地部門、單位劃分地塊； 2以單一性質(zhì)劃定地塊，即一般一個(gè)地塊只有一種使用性質(zhì)； 3至少有一邊與城市道路相鄰； 4結(jié)合自然邊界、行政界線劃分地塊； 5考慮地價(jià)的區(qū)位級(jí)差； 6地塊大小應(yīng)和土地開發(fā)的性質(zhì)規(guī)模相協(xié)調(diào)，以利于統(tǒng)一開發(fā)； 7考慮文物保護(hù)的要求； 8符合“專業(yè)規(guī)劃線”的要求；（指：藍(lán)線、綠線等） 9尊重現(xiàn)有土地使用權(quán)的邊界； 9各類地塊劃分面積推薦表各類地塊劃分面積推薦表用地類別地塊面積（hm）地塊（細(xì)分）最小面積（hm）備 注新區(qū)舊城區(qū)居住用地10.030.03.020.02.0商業(yè)用地1.02.00.51.50.5特殊控制時(shí)地塊可細(xì)分至0.5公頃工業(yè)用地2.01.0最小控制面

4、積以產(chǎn)業(yè)門類生產(chǎn)需要為依據(jù)；小于1公頃的或能進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)廠房的工業(yè)企業(yè)不應(yīng)單獨(dú)供地；舊城區(qū)原則上不增加工業(yè)用地綠地0.04公園面積參照專項(xiàng)規(guī)劃確定，居住區(qū)綠地不小于城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范中關(guān)于綠地設(shè)置的要求其它用地依據(jù)規(guī)劃要求及專業(yè)要求確定第二節(jié) 土地使用性質(zhì)控制 用地性質(zhì)：指用地的主要用途、用地的主要功能。 城市中還有很多綜合（混合）性的用地。如：學(xué)校中的宿舍用地，仍屬于學(xué)校，仍屬于教育用地。 還有一些用地在目前的用地標(biāo)準(zhǔn)上沒有。如：研發(fā)用地、物流用地、商住兼容（或混合）用地、三產(chǎn)服務(wù)用地等，都是在新形勢(shì)發(fā)展下的新問題，也說明目前規(guī)劃學(xué)科上的一些有缺陷的問題沒解決。 用地性質(zhì)確定應(yīng)考慮的主要因素

5、有： 城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃對(duì)土地使用的控制要求；保證規(guī)劃的延續(xù)性。 公共設(shè)施配套的要求；總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃不可能對(duì)低等級(jí)公建設(shè)施作安排，“控詳”應(yīng)根據(jù)性質(zhì)、規(guī)模和特點(diǎn)進(jìn)一步明確落實(shí)。 市政設(shè)施配套建設(shè)的要求；一方面落實(shí)總體和分區(qū)規(guī)劃已確定的項(xiàng)目，另一方面完善規(guī)劃區(qū)內(nèi)市政設(shè)施的配套，如環(huán)衛(wèi)所，垃圾站等。 調(diào)整因特殊原因，或上一級(jí)規(guī)劃不當(dāng)?shù)挠玫匦再|(zhì)。 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ137-90）用地分類分為10個(gè)大類、46個(gè)種類、73個(gè)小類。該標(biāo)準(zhǔn)正在修改。 新的分類標(biāo)準(zhǔn) 市域內(nèi)城鄉(xiāng)用地共分為2大類、8中類、17小類。 新版城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GB 50137-2011）中城

6、市建設(shè)用地共分為8大類、35中類、42小類第三節(jié) 土地使用兼容 用地的兼容性表現(xiàn)在功能的綜合和功能的協(xié)調(diào)共處、聯(lián)系和替換的可能。 兼容性也是用地彈性、靈活性、適建性的表現(xiàn)或近義詞。 絕對(duì)的功能分區(qū)、功能單一化，只能造成城市的“貧血癥”。現(xiàn)代城市規(guī)劃思想和理論，已不是簡(jiǎn)單強(qiáng)調(diào)功能分區(qū)。同樣在城市建設(shè)中，應(yīng)允許用地兼容的可能。控規(guī)要體現(xiàn)這一思想，但也要有所管理和控制，一般采用兼容規(guī)定。 一國外港澳臺(tái)土地使用兼容的規(guī)定 紐約市將土地使用分為：居住用途區(qū)、商業(yè)用途區(qū)、工業(yè)用途區(qū)三大類； 二國內(nèi)的土地兼容性規(guī)定上海市用地兼容表第四節(jié) 用地策劃 “江蘇省控詳導(dǎo)則”內(nèi)容：四、用地策劃四、用地策劃 1用地策劃

7、目的 用地策劃是通過對(duì)用地的開發(fā)建設(shè)策略和利用方式進(jìn)行深入研究，使得制定的規(guī)劃控制要素更加科學(xué)合理、切實(shí)可行，綜合效益或指定效益達(dá)到最優(yōu)。 2用地策劃的基本要素 （1） 開發(fā)潛力 通過對(duì)地塊周邊自然條件、區(qū)位條件（產(chǎn)業(yè)、功能）、交通條件、文化背景等發(fā)展條件的研究，比較該地塊在不同使用條件下可能發(fā)揮的潛力和作用。 （2） 用地布局 充分利用該地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和設(shè)施配套條件，以提高地段活力和環(huán)境質(zhì)量為目標(biāo)，綜合考慮經(jīng)濟(jì)、功能、景觀、設(shè)施配套等多種因素，有利于配套設(shè)施利用、城市景觀組織和地塊價(jià)值的體現(xiàn)，對(duì)各類功能用地進(jìn)行合理布局。 （3） 開發(fā)強(qiáng)度 通過成本收益分析，估算合理的容積率指標(biāo)，確定開發(fā)強(qiáng)度應(yīng)兼顧地塊的環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。 （4） 實(shí)施時(shí)序 綜合考慮開發(fā)時(shí)序和配套時(shí)序?qū)Φ貎r(jià)的影響作用、對(duì)城市功能和空間發(fā)展的意義，以及舊區(qū)改造的迫切性和投資的可行性等，確定規(guī)劃實(shí)施時(shí)序。 （5） 設(shè)施配套 根據(jù)相關(guān)規(guī)劃要求，按照該地塊發(fā)展目標(biāo)，綜合考慮地價(jià)、環(huán)境質(zhì)量響等要素，明確相應(yīng)的公共設(shè)施、市政公用設(shè)施和公益性設(shè)施的配置標(biāo)準(zhǔn)和用地布局，保障