房屋買賣陰陽合同案

1、房屋買賣陰陽合同案案情：原告：上海_215;_215;置業(yè)顧問有限公司被告：張_215;_215;、王_215;_215;(夫妻關系)_年_月_日，在上海_215;_215;置業(yè)顧問有限公司(以下簡稱“_215;_215;置業(yè)公司”)的介紹下，張_215;_215;(買方)與陳_215;_215;(賣方)簽訂的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，主要內容為：陳_215;_215;向張_215;_215;出售本市南丹東路_215;_215;弄_215;_215;號_215;_215;室房屋一套(以下簡稱“該房屋”)，房價款為_萬元;賣方同意買方通過向銀行申請貸款方式支付部分房款;如果買方的貸款申請未獲通過或通過

2、的額度不足，則買方應在向交易中心送件前補足;雙方同意在_年_月_日前簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同。同時，張_215;_215;向_215;_215;置業(yè)公司簽署了傭金確認書，確認傭金金額為_萬元，在_年_月_日前支付。_年_月_日，買賣雙方根據(jù)居間協(xié)議的約定，由陳_215;_215;(賣方)與王_215;_215;(買方)簽訂了該房屋的上海市房地產(chǎn)買賣合同，約定房價款為_萬元。同月_日，陳_215;_215;與王_215;_215;又簽訂房地產(chǎn)買賣合同備忘錄，雙方同意變更該房屋房價款為_萬元。簽訂合同后，因王_215;_215;沒有辦出貸款，導致雙方?jīng)]有實際履行合同，張_215;_215;、王_2

3、15;_215;也未向_215;_215;置業(yè)公司支付傭金。據(jù)此，_215;_215;置業(yè)公司起訴張_215;_215;、王_215;_215;，要求按照傭金確認書的約定支付傭金人民幣_萬元。張_215;_215;、王_215;_215;不同意_215;_215;置業(yè)公司的訴訟請求，認為_215;_215;公司服務存在重大瑕疵。首先，_215;_215;置業(yè)公司沒有向張_215;_215;如實報告簽訂合同的事項;其次，_215;_215;置業(yè)公司唆使張_215;_215;、王_215;_215;簽訂虛假價格的買賣合同，提高貸款金額;再次，_215;_215;置業(yè)公司為促成合同成立，違反法律規(guī)定

4、，為買賣雙方制作備忘錄。_215;_215;置業(yè)公司則認為，張_215;_215;委托公司購買房屋，在其居間介紹下，買賣雙方已簽訂了買賣合同，故_215;_215;置業(yè)公司的居間義務已經(jīng)完成，根據(jù)合同法的規(guī)定，有權收據(jù)報酬。法院判決：一審法院認為，_215;_215;置業(yè)公司與張_215;_215;、王_215;_215;簽訂的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議、傭金確認書系當事人真實意思表示，合法有效。本案屬于居間合同糾紛，根據(jù)合同法的規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。因被告張_215;_215;未按約支付傭金，故應承擔相應的民事責任。被告王_215;_215;不是居間協(xié)議的簽約方，也

5、未在傭金確認書上簽字，故在本案中不應承擔責任。據(jù)此，法院判決如下：被告張_215;_215;支付原告_215;_215;置業(yè)公司傭金一萬元，駁回_215;_215;置業(yè)公司要求被告王_215;_215;支付傭金的訴訟請求。被告不服，上訴至二審法院，二審法院審理后認為，_215;_215;置業(yè)公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)居間人接受張_215;_215;的委托提供訂約的媒介服務，以促成委托人與出售方訂立合同。在居間過程中，_215;_215;置業(yè)公司提供的信息應當真實和可靠，以使買賣雙方對是否進行房屋買賣有著真實的判斷。在_215;_215;置業(yè)公司居間下，張_215;_215;與陳_215;_215;簽

6、訂了房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，買賣雙方對房屋以_萬元的價格進行交易達成一致意見。然而時隔幾天，在_215;_215;置業(yè)公司的撮合下雙方簽訂的上海市房地產(chǎn)買賣合同中約定的房價為_萬元，后買賣雙方又以備忘錄的方式約定該房屋的交易價為_萬元?？梢?，上海市房地產(chǎn)買賣合同中約定的房價是基于一定的目的形成的，并非是買賣雙方真正的交易價?，F(xiàn)該房屋的買賣合同因王_215;_215;未辦出貸款、實際未履行而解除，對此后果，_215;_215;置業(yè)公司、王_215;_215;及陳_215;_215;均有過錯。_215;_215;置業(yè)公司作為居間人，其在居間過程中未按照法律規(guī)定和行業(yè)規(guī)范從事居間活動，且_215;_21

7、5;置業(yè)公司不規(guī)范的居間行為亦是買賣雙方解除合同的原因之一.現(xiàn)王_215;_215;與陳_215;_215;確實未履行買賣合同，故_215;_215;置業(yè)公司根據(jù)居間協(xié)議要求張_215;_215;支付傭金，本院不予支持。二審法院判決：撤銷原審判決，_215;_215;置業(yè)公司的訴訟請求不予支持。案件分析：一、陰陽合同及其可能存在的法律風險顧名思義，陰陽合同就是針對同一個履行事項存在兩份合同，一陰一陽，內容不一樣，“陰”的合同是雙方實際履行的合同，“陽”的合同是用于應付備案、報批等監(jiān)控措施而不準備履行的合同。陰陽合同都是有目的的，一般都是應付合同公開的需要。例如，在建筑工程施工合同中，因為發(fā)包人

8、與承包人簽訂的施工合同是要經(jīng)過備案的，雙方為了隱瞞真實的合同條件，往往會根據(jù)招投標的內容制作一份僅用于備案的合同，而私下又簽訂一份施工合同補充協(xié)議用于實際履行。又如房屋拆遷，也因為拆遷協(xié)議需要公示的，拆遷人往往要求被拆遷人與之簽訂一份嚴格按照國家規(guī)定標準補償?shù)牟疬w協(xié)議用于公示，而在拆遷協(xié)議之外又按照雙方談判的結果另外進行補償。在房屋買賣當中的陰陽合同，則是為了實現(xiàn)交易當事人的特殊需求，一是偷稅，二是增加貸款額。舉例來說。假設一個交易的真實價格是_萬元，如果把“陽”的合同價格做成_萬元，那么雙方把“陽”的合同提交交易中心辦理過戶時，國家即按照_萬元的價格收取稅費，交易雙方也就達到了少交稅費的目的

9、。反之，仍然是_萬的交易，如果買方資金不足，想多貸些款，則把“陽”合同的價格做成_萬元，按照_%的貸款比例，買方可以貸款_萬，比真實情況下可以多貸_萬元，雖然稅費也會相應的增加，但買方的主要目的已經(jīng)實現(xiàn)了。正因為陰陽合同是對同一履行事項約定不同履行內容，簽訂陰陽合同的行為就不可避免給合同雙方當事人帶來重大風險，主要有：第一、對履行哪個合同發(fā)生爭議的風險。因為陰陽合同的履行內容不同，就一定會產(chǎn)生對合同當事人利益的不同影響，從而引發(fā)合同雙方對于應當履行哪個合同的爭議。例如，_萬的房地產(chǎn)交易，分別簽訂了房價款為_萬和_萬的兩個合同，履行_萬的合同，對賣方有利，而履行_萬的合同，對買方有利。如果在簽訂

10、合同時沒有作出任何書面說明，僅僅就這兩份合同來看，就極易引起賣方主張履行_萬價格的合同，而買方主張履行_萬價格的合同的爭議。在存在爭議而又無法排除的情況下，合同必然面臨無法履行、一方當事人承擔違約責任的風險。第二、合同無效的風險。簽訂陰陽合同的雙方，都抱著一定的目的，該目的并不是正當?shù)?，因此在發(fā)生爭議時，任何一方想通過合同條款保護自己和權益時，都將面臨合同是否有效的風險。比如，刻意做高合同價格，是為了多貸款，而簽訂高價合同的行為就屬于買賣雙方故意串通，欺騙銀行的行為。按照合同法規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效，因此高價合同無效。而另一份正常價格的合同即使有效，由于買方憑此

11、無法貸到足夠數(shù)量的貸款來履行該合同，交易也不能繼續(xù)。本案即是屬于這種情況。二、居間人居間義務的完成是否以促成合同成立為唯一標準在本案中，張_215;_215;與陳_215;_215;簽訂居間協(xié)議時，約定的房價款是_萬元，而在張_215;_215;的丈夫王_215;_215;與陳_215;_215;簽訂買賣合同時，房價款突然變成了_萬元，兩天之后，王_215;_215;與陳_215;_215;又簽訂了買賣合同備忘錄，將房價款改回_萬元。這其實就是陰陽合同，該房屋真實的交易價格為_萬元，但為了使王_215;_215;多貸款，雙方串通做高了合同的價格，將高價格的合同作為“陽”合同，用于申請貸款，而私

12、下簽訂買賣合同備忘錄作為“陰”合同，用于實際履行。如果還原實際情況，可以發(fā)現(xiàn)其實買賣合同以及買賣合同備忘錄都是同時形成的，只是雙方為了刻意營造一種交易意志的轉變過程，將備忘錄的時間往后簽了兩天，于是形成了本案當中的情況。即使如此，交易也沒有隨著雙方當事人的設想進行下去，王_215;_215;的收入情況使其無法按_萬元的房價款申請出貸款，交易就此擱淺。不久后，陳_215;_215;將該房屋另行出售給了他人。針對這樣一個沒有實際履地的交易合同，_215;_215;置業(yè)公司是否有權收取傭金?由此引申出來的一個問題是，在房地產(chǎn)居間活動中，居間人義務完成的標準是什么?合同法規(guī)定，居間合同是居間人向委托人

13、報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同;居間人促成合同成立后，委托人應當按照約定支付報酬。根據(jù)該規(guī)定，居間人義務完成的標準即是“促成合同成立”，至于合同成立后發(fā)生的變化，與居間人無關，自然不影響居間人收取報酬。本案中，_215;_215;置業(yè)公司正是持這樣的觀點，因此才不顧買賣雙方最終是否成交，執(zhí)意要求支付傭金。那么，房地產(chǎn)居間中，“促成合同成立”是否房地產(chǎn)中介完成中介義務的唯一標準呢?司法實踐中，法院對于房地產(chǎn)中介的義務往往有著高于一般居間人要求，因此在沒有特別約定的情況下，不能簡單地認為房地產(chǎn)中介“促成合同成立”即完成了一切義務。原因如下：首先，合同法規(guī)定的居間

14、，主要是指服務內容比較簡單的居間服務，居間人報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務，其目的直指“訂立合同”。之所以出現(xiàn)這種服務方式，只因交易雙方互不相識，必須通過中間人“牽線搭橋”才能相互認識、相互信任。交易雙方希望通過中間人獲得協(xié)商的機會，并且愿意為此支付給中間人一定的報酬。而交易雙方一旦訂立了合同，剩下的工作就由交易雙方按約履行，中間人并無必要參與到合同的履行過程中。正是鑒于交易雙方對于中間人的作用有著充分的認識，且中間人對于合同的履行無法控制的情況，合同法以“促成合同成立”作為中間人完成義務的標準是有充分依據(jù)的。而對于比較復雜，中間人的作用又比較重要的交易而言，“促成合同成立”也不是

15、一刀切的標準，合同法的條文是：“居間人促成合同成立后，委托人應當按照約定支付報酬?！睒藴实撵`活性就體現(xiàn)在“按照約定”四個字上。例如，交易雙方對于中間人的要求不僅在于促成合同成立，而且需要中間人協(xié)助履行合同，于是就可以在居間合同中約定：買賣雙方簽訂合同，且賣方收到首付款后，向中間人支付傭金。由于有這樣的約定，中間人完成義務的標準除了“促成合同成立”外，增加了一項買方支付首付款的條件。其次，在房地產(chǎn)行業(yè)，中介是一個規(guī)?；⒁?guī)范化的服務種類，從收集房源信息看整個交易完成，都已經(jīng)形成了比較固定的服務模式。從交易雙方找中介提供服務的目的來看，迅速找到合適的交易相對人固然是重要目的，最終目的卻是順利成交。

16、因此，中介公司促成雙方簽訂了合同只實現(xiàn)了交易人目的的一半，目的的另一半，即合同成立后付款、過戶、交房的順利進行，也是交易雙方寄希望于中介配合實現(xiàn)的。在這樣的共識下，房地產(chǎn)中介的居間義務，就不僅僅是“促成合同成立”，而且還要為成立后的合同履行提供后續(xù)服務。后續(xù)服務的履行與否，也即是交易是否完成、買賣雙方的目的是否達到，也就成為中介公司能收取全額傭金的標準之一了。三、居間人唆使、幫助交易雙方簽訂陰陽合同應承擔的責任本案中，_215;_215;置業(yè)公司在前一階段，即促成房屋買賣雙方進行交易、簽訂合同上已經(jīng)成功。但為了完成后一階段的目標，卻唆使、幫助交易雙方簽訂陰陽合同，最終導致合同無法履行。這里應予

17、探討的一個問題是，中介公司唆使、幫助交易雙方簽訂陰陽合同應當在多大范圍內承擔責任，是僅僅喪失自己的傭金請求權，還是也要對由此造成雙方當事人的損失承擔賠償責任?按照合同法的規(guī)定，居間人的義務是如實向委托人報告訂立合同的事項、提供訂立合同的媒介服務。如果居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任?？梢姡绻捎诰娱g人的故意隱瞞或欺騙導致委托人損害的，居間人的責任范圍不僅僅是喪失自己的傭金請求權，并且要對委托人的損失進行賠償。但是，唆使、幫助交易雙方簽訂陰陽合同是否屬于“隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況”的行為，是否可

18、以適用該條款呢。這就要看“唆使、幫助交易雙方簽訂陰陽合同”與“隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況”是否相同的性質?！半[瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況”是使交易雙方因為不能掌握信息或掌握錯誤信息而作出錯誤判決的行為，而“唆使、幫助交易雙方簽訂陰陽合同”是配合交易雙方采用不合法手段達成交易的行為，雖然在程度上有差異，但這些行為都能使交易雙方對于交易真實的情況與及可能面臨的風險失去判斷力，而且都是違背居間人誠實信用義務的，因此，合同法關于“隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況”違約責任的規(guī)定是可以類推適用于“唆使、幫助交易雙方簽訂陰陽合同”的。合同法中關于居間合同的規(guī)定只有寥寥數(shù)條，只能規(guī)定其中最重要和最關鍵性的條款，一些沒有具體規(guī)定，但在性質上又相同行為，便可以參考合同法的規(guī)定。合同法規(guī)定的承擔違約賠償責任的原則是，賠償數(shù)額以所受損失為標準，同時尊重合同雙方對于違約金的約定。這條原則隱藏的一個前提條件是：所受的損失都是由于違約行為所造成的。如果違約行為不是造成損失的唯一原因，或者違約行為不足以造成這樣的損失，那就必須對違約責任進行調整。總之，要體現(xiàn)行為與責任相對應的法則。本案就是一個混合過錯的例子。買賣雙方達成的真實交易價格是_萬元，假設買方自有資金充足，他就不可能提出多貸款的設想，