房屋買賣合同糾紛代理詞培訓講學

1、代理詞審判長：原告* 訴被告* 市* 房地產開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一 案，我作為原告的代理人， 依法參加訴訟，結合本案證據(jù)和庭審情況， 現(xiàn)就本案的事實和爭議的焦點， 提出以下代理意見， 請合議庭予以采 納。一、被告提出本案的商品房銷售合同是按套計價明顯不成立， 其 實質是按建筑面積計價的合同。 理由如下：1、根據(jù)住建部 2001 年發(fā)布的商品房銷售管理辦法第十八 條規(guī)定：“ 按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買 賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。 ”辦法 第十九 條規(guī)定“按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察 后可以在合同中直接約定總價款。按套（單

2、元）計價的預售房屋，房 地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。 平面圖應當標明詳 細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關 尺寸也在約定的誤差范圍內， 維持總價款不變； 套型與設計圖紙不一 致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍， 合同中未約定處理方式的， 買 受人可以退房或者與房地產開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。 買受人退房的， 由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。 ” 本案中雙方簽訂的房屋買賣合同， 被告只是注明了建筑面積， 并 未在合同中注明分攤的共有建筑面積； 雙方簽訂合同時， 因被告青年 開發(fā)公司所售房屋為期房，因此在當事人無法對現(xiàn)售房屋實地勘察； 被告也并未附所售房屋的平面

3、圖， 更不存在平面圖標注詳細尺寸及約 定范圍。在以上條件缺失時，不存在“按套計價”的基礎，約定應為 無效。2、本案中雙方簽訂的買賣合同明確約定了商品房及儲藏室的面 積，且在被告開具的發(fā)票中明確每平方單價， 并按約定的面積乘以單 價計算出的金額。從理論上來說，在按套計價方式下，已不存在單價 之說，本案合同中既約定房屋面積，又以單價乘約定面積計算總價， 實質明顯為按建筑面積計價方式； 在此種情況下， 開房商已經為購房 者提供了一個確定的房屋面積心理預期， 據(jù)此應認定本合同實質是按 建筑面積計價銷售的。3、本合同第二條：“該商品房按套計算總價為 430475 元”，被告 認為是“按套計價銷售” ；原

4、告認為此處的“按套” ，是山東省商品房 銷售管理條例第 30 條規(guī)定的“住宅商品房應當按套銷售，不得分割 拆零銷售”中“按套”的意思，即商品房和儲藏室是一套。合同中注明的房屋面積， 應理解為買賣雙方的約定對合同標注的 房屋面積，原告認為這一面積是合同約定的開發(fā)商應交付的房屋面積。 此時對合同標注的房屋面積應作有利于購房人的理解， 認為購房者追 求合同標注面積的房屋， 應是其內心的真實意思， 購房者訂約時對賣 方必會提供符合合同約定面積房屋的合理期待， 合同約定的面積條款 對訂約雙方應有拘束力。根據(jù)合同法第四十條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的， 應當按照通常理解予以解釋， 對格式條款有兩種以

5、上解釋的， 應當做 出不利于提供格式條款一方解釋。 ”在辦案中合同文本有被告提供， 因此應支持原告的觀點。綜以上幾點， 證明本合同不存在按套計價的基礎。 應認定為是按 建筑面積計價銷售。二、被告應負有退還多收的購房款的義務1、商品房銷售管理辦法 第二十三條 房地產開發(fā)企業(yè)應當在 訂立商品房買賣合同之前向買受人明示 商品房銷售管理辦法 和商 品房買賣合同示范文本 ；預售商品房的，還必須明示城市商品房 預售管理辦法。本案中，被告 * 開發(fā)公司并未向原告明示商品房銷售管理辦 法和商品房買賣合同示范文本 ；也沒有明示城市商品房預售 管理辦法，存在過錯。導致購房者不清楚如何訂約，不知道要約定 誤差的范圍

6、及解決辦法。 所以，不約定誤差的范圍及解決辦法應當確 定為開發(fā)商的錯。既然是開發(fā)商的錯，那么面積縮水，開發(fā)商就應承 擔責任。辦法中關于約定誤差范圍的規(guī)定本意在于保護購房者權益、 維護交易安全，約定面積誤差范圍應理解為是對賣方即開發(fā)商的締約 要求，開發(fā)商不盡此義務，應承擔責任。2、依最高法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若 干問題的解釋（下稱解釋）的精神，也應確定開發(fā)商的違約責任。 最高法院的解釋 第 14 條規(guī)定，“出賣人交付使用的房屋套內建筑 面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的， 按照約定處理； 合同沒有約定或者約定不明確的， 按照以下本條確定 的原則處理：（

7、一）、面積誤差比絕對值在 3%以內（含 3%），按合同 約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。 ”本案中 誤差不超 3%，應據(jù)實結算。被告應已退還原告多收的購房款并支付 自收款之日至實際退款之日的利息。由此可見，原告認為原被告雙方簽訂的房屋買賣合同是按建筑面 積結算的合同， 合同中約定的面積條款對締約雙方具有約束力， 被告 沒有提供符合約定面積房屋， 理應承擔違約責任。 被告提出的是以按 套計價不予退款的主張沒有事實及法律依據(jù)。退一步講，即使被告辯稱的所謂的“按套銷售”成立，根據(jù)最高 院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 中 的面積誤差處理規(guī)則， 并沒有規(guī)定為只

8、適用于按套內面積銷售和按建 筑面積銷售這兩種情況， 從邏輯上講，此規(guī)則應涵蓋所有的銷售方式， 因此，其也應適用于按套銷售的情況。這一司法解釋是在商品房銷 售管理辦法實施后頒布的， 代理人認為解釋的制定者并非忽視了三 種銷售方式的常規(guī)差別， 之所以未加區(qū)分的規(guī)定面積誤差的處理規(guī)則， 只能說明解釋制定者已充分注意到了現(xiàn)行銷售辦法的缺陷及其帶來 的社會問題，所以，依此司法解釋的精神，應認定按套銷售而面積縮 水開發(fā)商違約并以此確定開發(fā)商的責任。 更何況被告的辯解并不成立。綜上所述，合議庭應本著保護消費者， 本著合同的誠實信用原則、 打造誠信社會的考慮， 以有利于消費者的精神來解釋合同和相關規(guī)定， 確認

9、開發(fā)商對面積縮水擔責， 實現(xiàn)公平正義之價值目標， 不給開發(fā)商 進行惡意縮水提供了機會， 維護法律的尊嚴。 據(jù)此請求將合議庭對本 案依法審查，并作出公正的裁判。謝謝！代理人：2015年 4月28日當所售商品房為現(xiàn)房時，應當了解在簽訂合同前開發(fā)商是否提供 條件讓購房者對該房屋進行了充分的了解與考察， 如果因開發(fā)商的原 因造成購房者不能對該房屋進行了解與考察時，則該合同喪失了按套 計價的基礎，從理論上來說，在按套計價方式下，已不存在單價之說。因此，商品房銷售管理辦法規(guī)定按套計價的商品房買賣合同 中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積， 而并不要求注明每平方 米的單價，而且按套計價銷售的商品房實質上就不應當存在單價。法院不應當支持。在以上條件缺失時，“按套計價”的約定應為無效， 法院應認定為該商品房的計價方式為按面積計價?！八^按套計價銷售商品房是指買賣雙方同意將套（單元）作 為計價單位，對商品房進行交易的一種銷售計價方式“。使用的這種 計價方式的基礎是雙方該套房屋已經有了詳細而充分的考察與了解， 并就該套房屋的綜合價值的認識達成一致。當所售商品房為現(xiàn)房時，應當了解在簽訂合同前開發(fā)商是否提供 條件讓購房者對該房屋進行了充分的了解與考察， 如果因開發(fā)商的原 因造成購