房地產(chǎn)法律風(fēng)險與防范

1、房地產(chǎn)法律風(fēng)險與防范房地產(chǎn)法律風(fēng)險與防范n張帆遠航張帆遠航 1899900011618999000116n庫爾勒市薩依巴格法律事務(wù)所律師庫爾勒市薩依巴格法律事務(wù)所律師n中國心理衛(wèi)生協(xié)會會員中國心理衛(wèi)生協(xié)會會員n國家注冊心理咨詢師（二級）國家注冊心理咨詢師（二級）n企業(yè)企業(yè)EAPEAP高級執(zhí)行師高級執(zhí)行師n巴州云翔心理咨詢師培訓(xùn)中心講師巴州云翔心理咨詢師培訓(xùn)中心講師第一部分第一部分第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分一、房地產(chǎn)風(fēng)險概述一、房地產(chǎn)風(fēng)險概述三、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險防控三、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險防控的必要性的必要性二、房地產(chǎn)行業(yè)常見的法二、房地產(chǎn)行業(yè)常見的法律風(fēng)險律風(fēng)險四、房地產(chǎn)風(fēng)險防控

2、的建四、房地產(chǎn)風(fēng)險防控的建立過程立過程目錄目錄 按照風(fēng)險產(chǎn)生的原因可以將風(fēng)險分為自然風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、政治風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、法律風(fēng)險等。按風(fēng)險的對象分為財產(chǎn)風(fēng)險、人身風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險等。按照風(fēng)險的控制程度，可以分為可控風(fēng)險和不可控風(fēng)險。 企業(yè)法律風(fēng)險成因主要來自兩個方面：一是法律環(huán)境因素，包括立法不完備，執(zhí)法不公正，合同相對人失信、違約、欺詐等等；二是企業(yè)自身法律意識淡薄，對法律環(huán)境認知不夠，經(jīng)營決策不考慮法律因素，甚至故意違法經(jīng)營等。相比之下，企業(yè)自身原因引起的風(fēng)險比例較高，主要原因是企業(yè)法律意識和依法治企的能力與法律環(huán)境變化存在差距。 一、房地產(chǎn)風(fēng)險概述一、房地產(chǎn)風(fēng)險概述 企業(yè)法律風(fēng)險按照不同的

3、屬性具有多種類型。從企業(yè)作為獨立的法人實體的角度看，我們認為企業(yè)風(fēng)險主要有自然風(fēng)險、商業(yè)風(fēng)險和法律風(fēng)險等。其中前兩種風(fēng)險分別以不可抗力和市場因素為特征的，而法律風(fēng)險是以勢必承擔(dān)法律責(zé)任為特征的。一般企業(yè)的法律風(fēng)險包括合同法律風(fēng)險、銷售法律風(fēng)險、勞動法律風(fēng)險、知識產(chǎn)權(quán)法律風(fēng)險、稅務(wù)法律風(fēng)險、質(zhì)量法律風(fēng)險等。由于中國房地產(chǎn)的市場的特殊性質(zhì)，政策風(fēng)險一直以來是房地產(chǎn)市場的最大風(fēng)險。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)法律的不斷健全，政策風(fēng)險的解決出口最終為法律途徑，往往歸結(jié)為一系列法律風(fēng)險。內(nèi)容內(nèi)容 1內(nèi)容內(nèi)容 2內(nèi)容內(nèi)容 3內(nèi)容內(nèi)容 4二、房地產(chǎn)行業(yè)常見的法律風(fēng)險二、房地產(chǎn)行業(yè)常見的法律風(fēng)險1，土地出讓，土地出讓法律

4、風(fēng)險法律風(fēng)險2，委托設(shè)計，委托設(shè)計法律風(fēng)險法律風(fēng)險3，建設(shè)施工，建設(shè)施工法律風(fēng)險法律風(fēng)險4，房產(chǎn)銷售，房產(chǎn)銷售法律風(fēng)險法律風(fēng)險 （一）土地出讓法律風(fēng)險（一）土地出讓法律風(fēng)險(1) 主要包括：企業(yè)中標(biāo)后因無力支付地價而拒絕簽訂合同或者簽訂合同后不能按約足額地支付出讓金；政府出讓土地后因無力支付拆遷補償款或不能達到其他出讓條件不能按約交地；因政府規(guī)劃調(diào)整無法履行土地出讓合同；企業(yè)沒有資金進行開發(fā)導(dǎo)致土地閑置。 2012 年 7 月 1 日起施行的閑置土地處置辦法對開發(fā)商囤地、捂地等行為進行了明確的規(guī)定，在加大政府責(zé)任的同時，完善了閑置用地認定的辦法和程序，再次明確了未動工開發(fā)滿一年的閑置土地，由市

5、、縣國土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價款的 20%征繳土地閑置費，閑置兩年則無償收回。 （一）土地出讓法律風(fēng)險（一）土地出讓法律風(fēng)險(2) 由于經(jīng)濟環(huán)境和政策的變化等，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地時，需要做好提前的風(fēng)險分析和預(yù)判，充分考慮到自身的開發(fā)計劃、財務(wù)成本，否則一旦出現(xiàn)違約情況，政府收回土地，將會給房地產(chǎn)企業(yè)造成重大損失。 另需注意的是合同主體的合法性問題。根據(jù)關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方的訂立的土地使用權(quán)出讓合同無效。出讓國有土地使用權(quán)面積與政府級別掛鉤。還需注意相關(guān)審批程序的合法性問題。 （二）委托設(shè)計法律風(fēng)險（二）委托設(shè)計法律風(fēng)險(

6、1) 主要包括：因規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致合同變更；因政府大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)導(dǎo)致設(shè)計合同無法繼續(xù)履行；建設(shè)單位資金不足導(dǎo)致設(shè)計合同無法繼續(xù)履行。 此階段的糾紛主要考慮到政府因素引起的房地產(chǎn)企業(yè)項目設(shè)計方案的調(diào)整。這里需要注意的一點是，由于政府規(guī)劃調(diào)整而造成開發(fā)商無法履行合同，或因此造成損失，如何主張賠償，政府的此種行為是否構(gòu)成不可抗力。首先要看相關(guān)設(shè)計合同中就政府調(diào)整規(guī)劃的行為對合同履行造成的影響是否有明確約定，如有則適用合同約定。反之，這種調(diào)整很難被認定為不可抗力。 （二）委托設(shè)計法律風(fēng)險（二）委托設(shè)計法律風(fēng)險(2) 合同法第一百一十七條規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除

7、責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！庇稍摋l款可見，不可抗力是一項法定的免責(zé)事由,是指合同簽訂后，不是由于合同當(dāng)事人的過失或疏忽,而是由于發(fā)生了合同當(dāng)事人無法預(yù)見、無法預(yù)防、無法避免和無法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，發(fā)生意外事件的一方可以免除履行合同的責(zé)任或者推遲履行合同。因此，不可抗力應(yīng)當(dāng)符合“不能預(yù)見、不能避免、不能克服”三大要件。 （二）委托設(shè)計法律風(fēng)險（二）委托設(shè)計法律風(fēng)險(3) 政府行為能否視為不可抗力，理論界存在爭議。政府行為作為一種行政行為，同樣分為抽象政府行為和具

8、體政府行為，筆者認為應(yīng)區(qū)分對待。抽象政府行為又稱國家行為是指立法機關(guān)頒布制定法的行為、行政機構(gòu)或司法機構(gòu)發(fā)布命令的行為，此類行為任何人在其效力范圍內(nèi)均需無條件服從，顯然符合“不能預(yù)見、不能避免、不能克服”的不可抗力要件要求，屬于不可抗力。而具體政府行為是指行政機關(guān)基于法律、法規(guī)的授權(quán)，針對特定的人或事作出的具體決定。此類行為，相對人可以通過協(xié)商、訴訟途徑尋求救濟。一旦具體政府行為被認定不當(dāng)或錯誤，相對人因此而受的損失包括違約責(zé)任則由行政機關(guān)補償或賠償。因此，具體政府行為一般不能作為違約的免責(zé)理由。 （三）建設(shè)施工法律風(fēng)險（三）建設(shè)施工法律風(fēng)險 主要包括：建設(shè)單位在經(jīng)過招投標(biāo)確定中標(biāo)單位后由于資

9、金緊張而拒絕簽訂施工合同；發(fā)包人拖欠工程款；建材價格下跌導(dǎo)致發(fā)包人要求變更約定材料供應(yīng)方式；承包人因自身資金困難而不能繼續(xù)按約墊資施工導(dǎo)致拖欠材料款、工人工資；施工合同提前終止履行；采購人支付困難導(dǎo)致采購合同爭議。這一階段屬于房地產(chǎn)企業(yè)法律糾紛的高發(fā)區(qū)，且一旦發(fā)生糾紛往往牽扯面廣、案件標(biāo)的額高、時間周期長，將會對房地產(chǎn)企業(yè)的整個項目運作造成重大影響。 （四）房產(chǎn)銷售法律風(fēng)險（四）房產(chǎn)銷售法律風(fēng)險 主要包括：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)虛假宣稱、交房遲延導(dǎo)致的糾紛；買受人斷供導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任；房價下跌導(dǎo)致小業(yè)主要求退房糾紛；包銷合同糾紛；開發(fā)企業(yè)出資困難或挪用資金導(dǎo)致股東被追究出資不實責(zé)任；開發(fā)商虛假按揭糾

10、紛。 上述糾紛主要涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中四大主要環(huán)節(jié)，分別為拿地、設(shè)計、施工、銷售。房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險也主要包含在這四大環(huán)節(jié)之中。有的房地產(chǎn)企業(yè)還會對項目物業(yè)進行運營，這里就又增加了物業(yè)階段的糾紛。如今隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，更多的房地產(chǎn)企業(yè)也進入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)領(lǐng)域，而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、運營、銷售等與傳統(tǒng)住宅還是有著明顯區(qū)別的，法律風(fēng)險也有其自身特點。 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)法律風(fēng)險防控主要通過在公司內(nèi)部設(shè)立法務(wù)部門，在外部聘請律所提供法律顧問服務(wù)，通過內(nèi)部法務(wù)人員和外聘律師來共同防御法律風(fēng)險。這種做法的特點是利用人的素質(zhì)與經(jīng)驗來判斷風(fēng)險發(fā)生的可能性，并在風(fēng)險出現(xiàn)后及時的跟進解決，主要手段是內(nèi)部合同評

11、審與外部訴訟解決來處理一系列風(fēng)險事件。三、房地產(chǎn)風(fēng)險防控體系建立的必要性三、房地產(chǎn)風(fēng)險防控體系建立的必要性 以往的房地產(chǎn)行業(yè)對于法律風(fēng)險的重視程度不足，往往集中在風(fēng)險出現(xiàn)后的訴訟糾紛解決。訴訟糾紛的解決往往屬于風(fēng)險防控的后續(xù)階段，屬于風(fēng)險的解決。對于訴訟的結(jié)果房地產(chǎn)企業(yè)很難做到完全的控制，經(jīng)常受制于法院的審理、律師參與等訴訟政策與手段，最終會導(dǎo)致企業(yè)對風(fēng)險的不可控，從而導(dǎo)致?lián)p失的出現(xiàn)。 這種風(fēng)險防控方法是目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)包括其他行業(yè)所采用的慣例。這種防控方法效率高、操作簡單、解決單個風(fēng)險事件效果明顯。但是也有一定的不足，企業(yè)法律風(fēng)險往往是由一系列的風(fēng)險因素共同組成，其中包含了企業(yè)運行的多個

12、業(yè)務(wù)行為，涉及眾多業(yè)務(wù)部門，任何一個糾紛的出現(xiàn)都不是單一事件，有其內(nèi)在的引發(fā)原因。 傳統(tǒng)的風(fēng)險防控方法將精力主要集中在風(fēng)險出現(xiàn)后的解決上，忽視了事前防控，很難從源頭上杜絕風(fēng)險或轉(zhuǎn)移風(fēng)險。因此會導(dǎo)致風(fēng)險事件持續(xù)發(fā)生，同一個風(fēng)險事件重復(fù)出現(xiàn)。其主要原因就是沒有將風(fēng)險防控點狀結(jié)構(gòu)變成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，形成有效的風(fēng)險過濾機制。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部制度的健全和法律意識的提升，越來越多的企業(yè)開始意識到重視事前防控的重要性和風(fēng)險防控體系建設(shè)的必要性。 所謂風(fēng)險防控，包括兩層含義，一個“防”，一個是“控”。“防”是指預(yù)防，主要是從事前的角度對可能發(fā)生的風(fēng)險進行預(yù)判，防止風(fēng)險的出現(xiàn)，將風(fēng)險消滅在萌芽狀態(tài)，是風(fēng)險管理追求

13、的最高境界?！翱亍笔侵浮翱刂啤?， 對已經(jīng)發(fā)生事件的處理，是風(fēng)險防范的另一面，是從事后的角度，在風(fēng)險出現(xiàn)后，如何控制風(fēng)險、處置風(fēng)險。 “ “防”與“控”的結(jié)合，是將事前預(yù)防與事后控制兩階段進行有效結(jié)合，對風(fēng)險各個狀態(tài)進行全方位有效的防范和處理，區(qū)別于以往的單一的事后處理，而是強調(diào)先防后控，以防為主，將風(fēng)險降到最低程度。 風(fēng)險防控一詞可以應(yīng)用到很多領(lǐng)域，本文主要針對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，運用風(fēng)險防控的方法，通過事前預(yù)防與事后控制，有效化解房地產(chǎn)行業(yè)各類經(jīng)營風(fēng)險。第一部分：防控主體第一部分：防控主體第二部分：防控客體第二部分：防控客體第三部分：防控策略第三部分：防控策略防控體系的建立防控體系的建立四、房地

14、產(chǎn)風(fēng)險防控體系的建立四、房地產(chǎn)風(fēng)險防控體系的建立（一）防控主體（一）防控主體 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險防控體系的防控主體是實際運行的大大小小的房地產(chǎn)公司，更進一步講，則為房地產(chǎn)企業(yè)的各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。 目前大型房地產(chǎn)公司多以集團公司進行組織運作，從上至下依次為集團總公司、區(qū)域公司、城市公司和項目公司。從下至上，管理職能逐步集中。法律風(fēng)險防控更集中應(yīng)用于城市公司以上單元，最終上升為整個集團的管理制度。 由于城市公司處于房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)開展的第一線，以城市公司為例開展法律風(fēng)險防控工作，有利于規(guī)避和控制真?zhèn)€集團的法律風(fēng)險，更貼近業(yè)務(wù)操作，效果更加明顯。 防控體系的主體可以選擇以公司整體為單位，也可以以公司內(nèi)部的

15、業(yè)務(wù)部門為單位；從防控效果最明顯的角度而言，應(yīng)首先集中于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心部門及風(fēng)險影響大、出現(xiàn)頻率高的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，開展具體法律風(fēng)險防控體系建設(shè)工作。（二）防空客體（二）防空客體 風(fēng)險防控的客體主要為各種可以引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險的行為。從引發(fā)原因角度可以將防控客體進行分類。依次劃分為：違約行為、違規(guī)行為、侵權(quán)行為、不當(dāng)行為、怠于行使權(quán)利行為。 第一、違約行為主要指違反合同約定的行為。主要分析企業(yè)與合同相對方之前的合同關(guān)系。第二、違規(guī)行為系指企業(yè)違反現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等強制性法律規(guī)定的行為。主要分析層面系企業(yè)與政府之間的法律關(guān)系。 第三、侵權(quán)行為系指企業(yè)侵犯相對方或其他第三方的權(quán)益，存在與違約行為競

16、合的范圍，主要指合同以外的侵權(quán)行為，集中在知識產(chǎn)權(quán)、商業(yè)秘密、人身傷害等方面。第四、怠于行使權(quán)利行為系指企業(yè)沒有主動維護自身的權(quán)益或采取相關(guān)防范措施，從而引起法律風(fēng)險，導(dǎo)致企業(yè)財產(chǎn)損失。第五、不當(dāng)行為系指排除違約、違規(guī)、侵權(quán)以外的風(fēng)險行為，主要涉及違反企業(yè)內(nèi)部規(guī)章、制度，職業(yè)操守等規(guī)定，是從企業(yè)內(nèi)部管理角度出發(fā)，分析風(fēng)險行為。第四部分：第四部分：風(fēng)險監(jiān)控風(fēng)險監(jiān)控第三部分：第三部分：風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險應(yīng)對 第一部分：第一部分： 風(fēng)險識別風(fēng)險識別第二部分：第二部分：風(fēng)險分析與評估風(fēng)險分析與評估（三）防（三）防控策略控策略1 1、風(fēng)險識別、風(fēng)險識別 險識別與評估是運用各種方法，從房地產(chǎn)企業(yè)日常的業(yè)務(wù)活動中

17、準確查找出各類風(fēng)險點，進而對風(fēng)險點進行等級劃分。風(fēng)險識別與評估可以同時進行，也可以分開進行，但評估是建立在識別的基礎(chǔ)之上。 風(fēng)險識別可以采用問卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)研、頭腦風(fēng)暴、德爾菲法、檢查表法等方法查找法律風(fēng)險事件。 第一、問卷調(diào)查和訪談?wù){(diào)研是比較常用的方法，有關(guān)問卷的問題設(shè)計可以是開放式的，也可以具體詳細的，可以分為結(jié)構(gòu)化或半結(jié)構(gòu)化訪談。在結(jié)構(gòu)化訪談中，每個被訪談?wù)叨紩粏柶鹛崾締紊弦幌盗袦蕚浜玫膯栴}，讓不同受訪者通過同一個角度識別風(fēng)險。半結(jié)構(gòu)化訪談與結(jié)構(gòu)化訪談類似，但是可以進行更自由的對話，以探討更多樣化的問題。第二、頭腦風(fēng)暴法主要是指小組討論的形式，讓每個小組成員暢所欲言，共同發(fā)現(xiàn)問題。頭腦

18、風(fēng)暴法可以和其他風(fēng)險評估方法一起使用，也可以單獨使用。 通過上述方法反復(fù)調(diào)查、論證，將會充分、有效的梳理企業(yè)風(fēng)險點。 2、風(fēng)險分析與評估風(fēng)險分析與評估 法律風(fēng)險分析與評估可以采用定量和定性的方法，從風(fēng)險產(chǎn)生的原因、風(fēng)險發(fā)生的可能性大小、風(fēng)險的影響程度、風(fēng)險可能造成的損失等角度進行分析。比較常見易操作的方法是從風(fēng)險發(fā)生的可能性和風(fēng)險造成的損失角度進行分析，這樣更貼近企業(yè)實務(wù)，有利于通過實際案例來判斷風(fēng)險。 從發(fā)生可能性角度，可以通過企業(yè)內(nèi)部制度的完善與執(zhí)行、企業(yè)員工的法律素質(zhì)、企業(yè)相對方的風(fēng)險情況、外部監(jiān)管力度、工作頻次和發(fā)生頻次六個方面進行多元分析、判斷。 3、風(fēng)險分析與評估風(fēng)險分析與評估 第

19、一、企業(yè)內(nèi)部制度的完善與執(zhí)行，主要是從企業(yè)內(nèi)部各部門的制度流程角度判斷風(fēng)險發(fā)生的可能性高低。 第二、企業(yè)員工的法律素質(zhì)，主要是從企業(yè)內(nèi)部各崗位人員對法律知識的掌握程度和對法律的認識程度進行考量。如果企業(yè)各員工有較強的法律意識和風(fēng)險意識，則法律風(fēng)險發(fā)生的可能性較小，反之則隨之增加。 第三、企業(yè)相對方的風(fēng)險情況，主要是從企業(yè)日常交易相對方的角度考察風(fēng)險發(fā)生可能性。如果企業(yè)的相對方包括供應(yīng)商、客戶等主體的法律意識強、履約能力強、信譽好，則企業(yè)發(fā)生風(fēng)險的可能性就相對較小，反之則高。 第四、外部監(jiān)管力度，是從法律規(guī)定及相關(guān)政府職能機構(gòu)的監(jiān)管角度分析法律風(fēng)險。如果對某一業(yè)務(wù)行為，法律有明確規(guī)定，政府職能機

20、構(gòu)對此監(jiān)管力度強且處罰嚴厲則該風(fēng)險相對被發(fā)現(xiàn)和查處的可能性就會相對較高，如果相關(guān)法律規(guī)定未建立，政府機構(gòu)對此監(jiān)管不嚴厲，則風(fēng)險被查處發(fā)現(xiàn)的可能性則相對降低。 第五、工作頻次，是從某一業(yè)務(wù)日常發(fā)生的頻率高低來判斷，如果某一業(yè)務(wù)行為屬于日常高頻次的業(yè)務(wù)動作，經(jīng)常發(fā)生，則該行為發(fā)生風(fēng)險的機率就會較其他業(yè)務(wù)行為較高。 第六、發(fā)生頻次，是針對某一具體風(fēng)險是否曾經(jīng)發(fā)生來衡量，如果已經(jīng)發(fā)生過類似風(fēng)險，則說明該風(fēng)險的發(fā)生可能性較高，反之則相對較低。 通過以上六個方面的判斷，我們可以就某一業(yè)務(wù)行為進行劃分歸類，并給予就風(fēng)險發(fā)生可能性的高低給予評分。 3 3、風(fēng)險應(yīng)對、風(fēng)險應(yīng)對(1)(1) 風(fēng)險應(yīng)對是通過對風(fēng)險識

21、別與評估，把風(fēng)險發(fā)生的概率、損失嚴重程度以及其他因素綜合起來考慮，決定采取什么樣的措施以及措施應(yīng)采取到什么程度。而要想把這些風(fēng)險消滅在萌芽階段，法律工作必須要拓展、延伸到滋生這些法律風(fēng)險的業(yè)務(wù)或管理環(huán)節(jié)中去，參與企業(yè)的決策、經(jīng)營。同時，法律風(fēng)險應(yīng)對必須要實現(xiàn)動態(tài)化，要有更新機制。 3 3、風(fēng)險應(yīng)對、風(fēng)險應(yīng)對(2)(2) 在風(fēng)險識別和風(fēng)險分析與評價的基礎(chǔ)上，根據(jù)識別和分析評價結(jié)果，給出具體的風(fēng)險防控措施。這一部分是整個風(fēng)險防控的的核心部分。任何措施的給出要綜合考慮企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、所處階段、人員配置、部門分工、項目情況、資金實力等多種條件，在充分結(jié)合各方面因素的之后，形成切實可行的解決措施。風(fēng)險應(yīng)

22、對包括制定風(fēng)險應(yīng)對計劃和風(fēng)險應(yīng)對方案兩部分。 風(fēng)險應(yīng)對計劃分為一般計劃、應(yīng)急計劃、預(yù)警計劃，對于每一個風(fēng)險點，不同的項目主體由于抗風(fēng)險能力、知識經(jīng)驗、客觀條件等不同，會有不同的應(yīng)對計劃。 第一、一般計劃是針對風(fēng)險的當(dāng)前狀態(tài)制定的一般應(yīng)對計劃，計劃制定后完畢后一般立即實施。一般計劃包括所有主動的風(fēng)險管理措施，包括事先的風(fēng)險降低措施，大多數(shù)項目所面臨的影響程度、發(fā)生概率由低到高的大量風(fēng)險應(yīng)在一般計劃中得到處理。 第二、應(yīng)急計劃是針對一些發(fā)生概率低、影響特別的大的風(fēng)險而制定的，在假定風(fēng)險事件發(fā)生的情況下所采取的處理方案。 第三、預(yù)警計劃是針對可能出現(xiàn)的風(fēng)險點事先設(shè)置風(fēng)險觸發(fā)器，這些觸發(fā)器包括事件觸發(fā)

23、器、時間觸發(fā)器等，通過觸發(fā)器的響應(yīng)來識別相應(yīng)的風(fēng)險征兆，一旦觸發(fā)器被激活則采取相應(yīng)的行動，從而實現(xiàn)風(fēng)險預(yù)警的目的。 制定計劃后，就要采取相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對策略。風(fēng)險應(yīng)對策略一般包括風(fēng)險回避、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險緩解、風(fēng)險自留、風(fēng)險利用及風(fēng)險分散。 第一、風(fēng)險回避是指當(dāng)風(fēng)險的潛在威脅發(fā)生的可能性太大，不利后果也很嚴重，又無其他策略來減輕時，主動放棄或改變目標(biāo)與行動方案，從而回避風(fēng)險的一種策略。采取這種策略，必須對風(fēng)險有充分的認識，對威脅出現(xiàn)的可能性和后果的嚴重性有足夠的把握。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立目的是賺錢利潤，因此風(fēng)險回避的適用性受到很大程度的限制，房地產(chǎn)項目風(fēng)險無處不在，并非所有風(fēng)險都能夠通過風(fēng)險回避來處理。

24、以下情況適合采用風(fēng)險回避策略：某風(fēng)險點發(fā)生概率高、損失大，而收益并不高；該風(fēng)險的損失后果是企業(yè)無法承擔(dān)的；采用其他策略的成本較高，采用風(fēng)險回避策略損失可能性較小。 第二、風(fēng)險轉(zhuǎn)移是企業(yè)將其本身面臨的損失有意識的轉(zhuǎn)嫁給與其有相互經(jīng)濟利益關(guān)系的另一方承擔(dān)。其目的不是降低風(fēng)險發(fā)生的概率和不利后果的大小，而是通過合同或協(xié)議，在風(fēng)險出現(xiàn)時將損失的一部分轉(zhuǎn)移到企業(yè)外第三方身上。這種風(fēng)險應(yīng)對策略多用來應(yīng)對概率小但損失大。 第三、風(fēng)險緩解是指設(shè)法將某一負面風(fēng)險事件的概率或后果降低到一種可以承受的限度。相對于風(fēng)險回避而言，風(fēng)險緩解是一種積極的應(yīng)對策略，它是企業(yè)對不愿放棄也不愿轉(zhuǎn)移的風(fēng)險，通過降低其損失發(fā)生的可能性，縮小其后果不利影響的損失程度以達到控制目的的各種措施。 第四、風(fēng)險自留是一種由企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險后果的應(yīng)對策略。這種策略意味著企業(yè)決定以不變的計劃去應(yīng)對風(fēng)險，或因為沒有合適的風(fēng)險應(yīng)對