中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目可行性研究報告

1、中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目可行性研究報告中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目可行性研究報告北京中鐵新業(yè)投資顧問有限公司長沙新業(yè)置地咨詢有限公司二零零七年十月報告前言根據(jù)土地出讓合同，本項目總占地為732畝，凈用地617畝，政府規(guī)劃道路和綠化等約115畝.其中的政府規(guī)劃道路可根據(jù)項目整體規(guī)劃進行調(diào)整，把政府規(guī)劃道路與小區(qū)內(nèi)道路相結(jié)合，因此本項目總用地可以達到732畝,綜合經(jīng)濟效益、市場環(huán)境和開發(fā)條件，容積率0.6是最適合本項目開發(fā)的容積率，現(xiàn)根據(jù)732畝的總用地，在容積率指標在0.6的情況下做了初步的投資及經(jīng)濟效益測算。金霞開 發(fā)區(qū)、青竹湖項目分析（一）區(qū)域概況中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目地處長沙重點規(guī)劃建設(shè)的四大組團

2、之的一一撈霞組團，該組團欲以青竹湖高爾夫球場、深水港碼頭、金霞開發(fā)區(qū)、新火車北站為依托，借區(qū)域內(nèi)發(fā)達的交通路網(wǎng)，豐富的生態(tài)資源，將該組團打造成一個居住、商貿(mào)、休閑旅游、影視為一體的生態(tài)新城，希望通過金霞物流中心帶動的人流、信息流、資金流、技術(shù)流，來有效地構(gòu)架房地產(chǎn)開發(fā)的資源平臺，為長沙市北城地產(chǎn)格局實現(xiàn)飛躍提供支持。（二）項目概況1、地塊基本情況中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目地塊位于開福區(qū)青竹湖鎮(zhèn)，地塊東靠太陽山路，西臨星月路，南接北三環(huán)，北邊為青竹湖水庫與青竹湖畔小區(qū)，距離長沙汽車北站約10公里。地塊建筑凈用地面積411629.5約617畝，另有10761.8m2的綠化用地，65493.5itf的規(guī)

3、劃路幅用地。地塊呈不規(guī)則扇形，地形高低起伏，植被豐茂，景色秀美，地塊為出讓用地，土地用途為住宅用地，目前地塊拆遷已基本完成。2、交通狀況市政道路建設(shè)較理想，道路暢達，太陽山路，星月路、青竹湖大道已開通，經(jīng)芙蓉北路或東二環(huán)與市中心相連，交通比較方便。太陽山路星月路青竹湖大道中青路東二環(huán)芙蓉路.升N.L 1aB*317>*利了，"ii*/修 « 皆產(chǎn)1青竹湖大道芙馨路 «單彳L 111 "廣.呼H31地塊火車站中青路東二環(huán)匚 1r,3J3、配套狀況周邊市政、生活配套較單薄，將給項目居民生活帶來較大不便4、周邊狀況周邊環(huán)境優(yōu)美，但常住人口較少，項目東北邊

4、為青竹湖外國語實驗中學(xué)，東邊有個安置小區(qū)，北邊風(fēng)景秀美的青竹湖旁有個青竹湖畔小區(qū)外，周邊其他都是尚待開發(fā)的土地，區(qū)域目前開發(fā)項目較少，但未來開發(fā)體量較大。青竹湖外國語實驗中學(xué)安置小區(qū)青竹湖畔小區(qū)（三）地塊SWOTb析1、優(yōu)勢分析：項目地塊自然環(huán)境優(yōu)美，地勢高低起伏，有利于因地借勢打造豐富的產(chǎn)品線；項目地塊區(qū)域規(guī)劃發(fā)展?jié)摿薮?；交通道路網(wǎng)絡(luò)暢達；項目區(qū)域整體形象較高端，有利于高品質(zhì)產(chǎn)品的打造。2、劣勢分析：現(xiàn)場地塊不平整，有較大落差，勢必增加規(guī)劃難度和開發(fā)成本；離市區(qū)較遠，區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施缺乏，公共交通不太方便,生活不便，前期目標客戶群只能鎖定在有車一族；項目西邊的鐵路線帶來一定的噪音污染，降

5、低居住品質(zhì)。3、機會分析：金霞海關(guān)保稅物流中心的規(guī)劃建設(shè)和火車北站的搬遷未來將給區(qū)域內(nèi)帶來消費客群支撐；隨著政府宏觀調(diào)控，低容積率、低密度的高品質(zhì)物業(yè)市場逐步稀缺；區(qū)域內(nèi)近期多個大盤的開發(fā)建設(shè)將提升區(qū)域配套設(shè)施。4、威脅分析：政策風(fēng)險，根據(jù)長沙市規(guī)定，本項目所在區(qū)域執(zhí)行“90itf以下占60%”的規(guī)定，而根據(jù)長沙市規(guī)劃管理局文件關(guān)于青竹湖畔小區(qū)南區(qū)項目用地規(guī)劃指標調(diào)整問題的意見（長規(guī)報200717號）文件，要求本項目小于90m2的小戶型套型面積占30%，雖然較60%已經(jīng)有了很大的降低，但是本項目規(guī)模體量比較大，30%的比例仍然不小，將在一定程度上影響本項目的開發(fā)建設(shè)；市場風(fēng)險，本項目南面芙蓉北

6、路沿線未來可供開發(fā)面積比較大，地理位置都優(yōu)于本項目，未來競爭比較激烈；未來出臺的政府宏觀調(diào)控政策的影響，2007年以來，全國各地房價上漲迅速，長沙房價也迅猛發(fā)展，去年以來的眾多宏觀調(diào)控政策甚微，預(yù)計未來政府有可能出臺新的、更嚴厲的宏觀調(diào)控政策，從土地、市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)、金融信貸市場等多個方面對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。（四）地塊定位分析根據(jù)地塊的實際情況，結(jié)合市場供應(yīng)情況，以容積率以0.6為基準進行開發(fā)建設(shè)，預(yù)計總建筑面積為286801.46itf,以別墅類產(chǎn)品（獨棟、雙拼、聯(lián)排）、小高層產(chǎn)品及少量的社區(qū)商業(yè)的組合開發(fā)模式為宜，滾動式開發(fā)，總開發(fā)周期約為四年半，銷售周期約為四年。二、投資和收益分析在容積

7、率0.6的情況下進行了模擬財務(wù)測算，以50萬/畝的地價計算，稅前利潤為44316萬元，稅前利潤率為39.55%，稅后利潤25768萬元（扣除土地增值稅），稅后利潤率23.00%,有著較高的經(jīng)濟效益：（一）項目投資經(jīng)測算，該項目總投資為112049萬元，實際投資估算詳見下表:廣：投資估算表（開發(fā)面積：732畝容積率：0.6）項目名稱：長沙青竹湖項目日期：2007/10項目單位成本（元/M2）總成本（萬元）計算說明一、土地成本1,249.6936591其中：1、土地出讓金1,249.6936591按照50萬/畝計算，土地面積731.82畝二、開發(fā)前期費335.009809其中：1、勘察設(shè)四75.0

8、02196項目為別墅，部分提高設(shè)四2、報批報建費240.0070273、三通一平費15.00439場地具備道路、場地平整，考慮臨水、臨電4、臨時設(shè)施費5.00146臨時圍墻、臨時辦公室、臨時圍板三、建安成本1,132.35331551、別墅1,200.00232512、普通住宅1,000.009904提高品質(zhì)，含土建、門窗、外檐、地下室等四、基礎(chǔ)設(shè)施費110.003221其耳L1、給排水工程費40.001171含貼費和開口費2、室外燃氣系統(tǒng)10.00293含區(qū)內(nèi)工程費、灶表費3、高低壓供電系統(tǒng)40.001171含高低壓和配套費，區(qū)內(nèi)的工程費，紅線外費用4、室外消防系統(tǒng)3.0088按總建筑面積計

9、算5、綜合管網(wǎng)設(shè)計5.001466、室外智能系統(tǒng)12.00351五、園林環(huán)境202.005915依設(shè)計力泵的不1司而不1司其中：1、綠化建設(shè)費90.002635區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出2、建筑小品80.002342考慮硬地、噴泉、雕塑等3、道路和照明32.00937直接成本3,029.0488691六、管理費用53.381563(2+3+4+5)*3%七、財務(wù)費用464.9613614其中：1、財務(wù)費用（土地）341.5310000貸款額度按土地成本的100%按照3年，利率10%2、財務(wù)費用（建設(shè)）123.433614貸款2.2億,3年建設(shè)期，利率9%八、/、口預(yù)見費53.381563(2+3+4+

10、5)*3%九、營銷費用226.046619銷售收入*4%間接成本797.7623359總投資成本3,826.80112049直接成本十間接成本注：上表中計算為電子計算，四省五入取整表示，分項與合計之間相差±1屬正常情況。（二）項目收益別墅類物業(yè)按58008000元/平米、小高層銷售按3500元/nf、社區(qū)商業(yè)銷售按6000元/平米計算，項目收益詳見下表：表二：項目收益表（注：容積率0.6）在舁廳P項目名稱銷售單價工程量金額（萬元）備注1銷售收入5769.33286801.46165465.32其中別墅類產(chǎn)品雙拼6800.00116256.6179054市場預(yù)估聯(lián)排5800.00484

11、40.2628095市場預(yù)估獨棟8000.0029064.1523251市場預(yù)估小高層3500.0083040.4429064市場預(yù)估社區(qū)商業(yè)6000.0010000.006000市場預(yù)估2營業(yè)稅及附加91011X0.0553稅前利潤443161-總投資-24稅前利潤率39.55%3+總投資5土地增值稅9959增值額的30%6所得稅8589.18(3-5)X25%7稅后凈利潤257683-5-68稅后凈利潤率23.00%凈利+總投資注：上表中計算為電子計算，四省五入取整表示，分項與合計之間相差±1屬正常情況。三、擬開發(fā)周期規(guī)劃1、2007年通過土地轉(zhuǎn)讓取得該地塊。2、項目整體開發(fā)分為

12、四期，每期開發(fā)及銷售約為57萬方體量項進行滾動式的開發(fā)。3、項目整體開發(fā)周期為4年半。其中，建設(shè)周期為4年：2008年6月一2012年12月；項目整體銷售周期為4年，在資金到位的情況下，預(yù)計2009年上半年第一期開始入市銷售。、時間規(guī)劃開發(fā)進2008年下半年2009年上半年2009年下半年2010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年工程進度第一期雙+獨+聯(lián)第二期雙+獨+聯(lián)第二期雙拼十月排+小高第四期小高層為主+雙拼銷售進度四、分期銷售收入規(guī)劃表三：銷售收入規(guī)劃表（注：容積率0.6）銷售年份開發(fā)期數(shù)產(chǎn)品類型銷售單價（元/m2）銷售體量（nf）銷

13、售收入（萬元）分期收入（萬元）2009年第一期雙拼別墅6800.0036000.0024480.0045180聯(lián)排別墅5800.0015000.008700.00獨棟別墅8000.0015000.0012000.002010年第二期雙拼別墅6800.0036000.0024480.0047331聯(lián)排別墅5800.0020000.0011600.00獨棟別墅8000.0014064.1511251.322011年第二期雙拼別墅6800.0032000.0021760.0041275聯(lián)排別墅5800.0013440.267795.35小高層3500.0024912.138719.25商業(yè)6000.

14、005000.003000.002012年第雙拼別墅6800.0012256.618334.4931679小高層3500.00:58128.3120344.91商業(yè)6000.005000.003000.00合計5769.33286801.46165465五、現(xiàn)金流量分析表四：現(xiàn)金流量（動態(tài)表）在舁廳P'一一分期項目2008年下半年2009年上半年2009年下半年2010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年1.00現(xiàn)金流入22590.0022590.00,23665.5023665.5020637.5020637.5015839.501

15、5839.50銷售收入22590.0022590.0023665.5023665.5020637.5020637.5015839.5015839.50其它收入2.00現(xiàn)金流出52582.096513.5119840.8217444.5617615.117313.2014404.137538.416445.912.10開發(fā)建設(shè)投資48132.094367.467802.285196.346821.395352.647806.576033.66304.16,土地成本36591.00開發(fā)前期費5885.311961.77980.88P980.88建安成本3315.543315.544144.4241

16、44.424144.424144.424973.314973.31基礎(chǔ)設(shè)施費1288.33644.16644.16644.16園林環(huán)境P739.32739.32739.32739.32P739.32739.32P739.32591.46147.86管理費用312.60312.60312.601312.60312.60468.90468.90468.90156.302.20財務(wù)費用（土地）4000.004000.002000.002.30財務(wù)費用（建設(shè)）450.001255.501908.502.40營銷費用903.60903.601946.62P946.62825.50P825.50633.5

17、8633.582.50銷售稅費1242.451242.451301.601301.601135.06P1135.06871.17871.172.60土地增值稅2489.702489.702489.702489.702.70所得稅2147.292147.292147.292147.293.00當(dāng)期現(xiàn)金流量(52582.09)16076.492749.1816220.946050.3913324.306233.378301.099393.594.00累計凈現(xiàn)金流量(52582.09)(36505.60)(33756.42)(17535.49)(11485.10)1839.208072.571637

18、3.6625767.245.00貼現(xiàn)系數(shù)1.041.081.121.171.221.271.321.371.426.00當(dāng)期凈現(xiàn)值F(50559.71)14863.62P2444.01113865.724972.9810530.38P4736.856065.526599.817.00累計凈現(xiàn)值(50559.71)(35696.09)(33252.07)(19386.35)(14413.37)(3882.99)853.866919.3913519.208.00財務(wù)內(nèi)部收益率（）20.60%9.00財務(wù)凈現(xiàn)值NPV13519.2010.00動態(tài)投資回收期（年）3.4111.00靜態(tài)投資回收期（年）

19、2.93財務(wù)內(nèi)部收益率：20.60%動態(tài)投資回收期：3.41（年）靜態(tài)投資回收期：2.09（年）該項目在100%出售時的全部投資收益的經(jīng)濟可行性分析表明，本項目的財務(wù)指標滿足有關(guān)標準的要求，具備一定的抗風(fēng)險能力。六、地塊主要問題小結(jié)（一）“90m2、30%'的制約問題根據(jù)長沙市的相關(guān)文件規(guī)定，本項目執(zhí)行“90M以下占30%的政策，而從本項目的資源條件、區(qū)位和交通等條件來看，適合開發(fā)低密度、低容積率的高品質(zhì)大面積物業(yè)，此政策將在一定程度上制約本項目的定位和開發(fā)建設(shè)。（2） 場地施工條件問題現(xiàn)場地塊呈丘陵狀，起伏不平，且有較大的落差。將對后期施工及成本控制產(chǎn)生很大影響。開發(fā)成本較大幅度的增

20、加使得項目銷售單價彈性空間減小，不利于項目市場競爭。（3） 容積率的確定問題容積率的大小影響項目總體量及開發(fā)成本投入額度，容積率過高將增加本項目開發(fā)難度及產(chǎn)品組合，不利于提升項目整體品質(zhì)及產(chǎn)品價格。（4） 開發(fā)周期的問題項目占地700余畝，屬于大盤開發(fā)行列，開發(fā)周期過長，市場不確定性因素及風(fēng)險（政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、金融風(fēng)險等）加大。七、結(jié)論及建議綜上所述，各項基礎(chǔ)條件已具備、時機已成熟，不僅符合國家的有關(guān)方針、政策，而且能夠產(chǎn)生一定的經(jīng)濟效益和良好的社會效益，因此從企業(yè)角度來看，項目總體判研可行。項目實際操作上存在一定問題。以下為我司針對該地塊開發(fā)所提出的一些開發(fā)建議，以供參考。（一）降低&q

21、uot;90ttf、30%的制約根據(jù)項目的實際情況來看，可以在部分位置、景觀相對不太理想的位置規(guī)劃小高層和高層小戶型產(chǎn)品滿足政策需要，并通過戶型創(chuàng)新和面積贈送滿足市場需求。在推售節(jié)奏上，可以把小高層、高層產(chǎn)品放在中后期，等項目和區(qū)域發(fā)展比較成熟再進行銷售，比較容易為市場和客戶所接受。（2） 采取低容積率低密度開發(fā)模式借此降低開發(fā)規(guī)劃，盡量減少現(xiàn)場土方開挖、回填，產(chǎn)品盡量依地勢而建，從根本上控制開發(fā)成本。既可降低開發(fā)成本又可保留原生態(tài)坡地，打造低密度高端產(chǎn)品，從而提升物業(yè)價格。（3） 合理控制開發(fā)周期，滾動式開發(fā)在確定項目開發(fā)規(guī)模的前提下，合理制定地塊開發(fā)規(guī)劃，采取短、平、快的滾動式開發(fā)模式，縮

22、短項目開發(fā)周期，盡量規(guī)避開發(fā)周期過長帶來的市場風(fēng)險。以達到投入產(chǎn)出最佳狀態(tài)。首期產(chǎn)品快速入市，搶占市場先機在資金具備的前提下，對項目地塊開發(fā)合理規(guī)劃，首期以少量精品快速開發(fā)入市銷售，搶占市場資源，并通過首期產(chǎn)品檢驗市場。北京中鐵新業(yè)投資顧問有限公司長沙新業(yè)置地咨詢有限公司二00七年十月市場信息及可行性分析見附件。附件一：長沙市高端物業(yè)市場分析附件二：中置業(yè)鐵長沙青竹湖項目開發(fā)方案分析（按照617畝計算）附件一：長沙市高端物業(yè)市場分析長沙高端物業(yè)版圖分析醬前山公博網(wǎng)引舞自的水爭RI中戳 ： 慌療新城板跳;水 城 擷W火:,履熠新精 岸事裳斑=*+'章福里睡由板狀山別政汀普十里 .清竹湖嘴

23、小區(qū)f席歿嗎曰，*手若斯:城北板狹感雷熱財板坡*鼾黃海J*:BasEOT*：*沙生攜困二- h b長沙別墅分布圖據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，長沙別墅產(chǎn)品主要集中在市府麓谷、麓南、新南城、星沙、北城五大板塊，其他板塊如東城、金鷹城板塊則少量分布。目前長沙市場上在售的別墅項目受容積率限制，多為類別墅復(fù)合型項目，未來3-5年長沙別墅項目潛量市場約1000萬褶，可供應(yīng)套數(shù)約為25000套（以400平方米的套均面積計算），目前在售總量達350萬褶，未來別墅市場競爭無疑將異常激烈。二、長沙高端物業(yè)市場供給分析別墅產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主，供應(yīng)充足，雙拼、疊加別墅供應(yīng)較少，合適價位的獨棟別墅供應(yīng)量有限目前，長沙別墅產(chǎn)品供

24、應(yīng)量達到了5205套，其中聯(lián)排別墅達3067套，占到全市別墅類產(chǎn)品供應(yīng)總量的近六成，作為景觀資源占有率最高的產(chǎn)品，獨立別墅供應(yīng)總量為1650套；疊加別墅為488套，占到全市的9.38%,是目前長沙別墅市場的輔助產(chǎn)品。而結(jié)合市場情況來看，疊加別墅供應(yīng)相當(dāng)有限。三、長沙高端物業(yè)開發(fā)類型分析長沙別墅項目多為復(fù)合型物業(yè)開發(fā)（包含有別墅、洋房及高層住宅等多種物業(yè)類型）伴隨著長沙別墅項目用地規(guī)模的增大，近期推出項目多為綜合性開發(fā)項目，如南山蘇迪亞諾、麓山戀迪亞溪谷、碧桂園威尼斯城，藏瓏湖上國際社區(qū)，早安星城、鵬基諾亞山林等都為復(fù)合型物業(yè)。四、長沙高端物業(yè)銷售價格分析長沙別墅市場主體銷售價格保持快速增長在長

25、沙整體經(jīng)濟保持持續(xù)快速增長的前提下，整體房地產(chǎn)市場供需平衡穩(wěn)定增長，為別墅市場的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，長沙別墅市場從2004年前3000元/平米以下主體市場到2007年4500-6500元的主體市場逐步拉升，2007年市場出現(xiàn)了上10000-15000元/平米的頂級別墅。本項目可比長沙別墅項目產(chǎn)品及價格分析如下表所示：項目名稱占地面積容積率物業(yè)類型價格面積區(qū)間比華利山100萬rn20.72獨棟，聯(lián)排，雙拼，洋房，公寓聯(lián)排4500元/*雙拼5200元/m2,洋房3000元/獨棟350力以上，聯(lián)排230-285m2,雙拼300m2以m2上托斯18萬m21.03聯(lián)排、洋房聯(lián)排7000元/m2聯(lián)排32

26、0-403m2,洋房140-170m2鵬基諾亞山林11萬m20.95獨棟、雙拼、疊加、洋房、公寓雙拼4800元/m2聯(lián)體4600元/m2洋房3200元/m2公寓2600元/m2獨棟480-500m2雙拼230-308m2疊加220-245m2洋房125-140,復(fù)式190-208早安星城73萬1.20合院、聯(lián)排、洋房合院4000元/m2合院180-250m2洋房2900元/m2洋房90-150行碧桂園威尼斯172萬m20.55獨棟、聯(lián)排、洋房（市精裝修）獨棟8000元/m2獨棟180-584m2聯(lián)排228-299m2洋房88-187行湘江壹號62萬m21.34獨棟、疊加、公寓待定獨棟465-4

27、80m2聯(lián)排315-335m2疊加220-255m2麓山戀迪20萬m20.64獨棟、雙拼、雙拼5000元/獨棟290-520亞溪谷庭院疊加m2聯(lián)排4500元/m2m2雙拼410-430m2疊加200m2庭院300-340m2汀湘十里55萬m20.55獨棟、雙拼、聯(lián)排獨棟6400元/m2雙拼5200元/m2聯(lián)排4700元/m2獨棟415-471m2雙拼269-311m2聯(lián)排328-343m2南山蘇迪亞諾34萬m21.05獨棟、雙拼、聯(lián)排、洋房聯(lián)排5800元/m2洋房聯(lián)排180-220m2洋房3180元/m2100-155m2沙河世紀城72萬m21.11雙拼、聯(lián)排、疊拼洋房、小高層待定不詳A、獨棟

28、別墅：目前價格基本在6000元/褶以上，目前長沙房地產(chǎn)市場上獨棟別墅銷售情況較好，其綜合銷售率已高達81.86%。B、聯(lián)排別墅：價格基本至4500元/褶以上，由于供應(yīng)量大，目前長沙房地產(chǎn)市場上聯(lián)排別墅銷售情況稍顯落后，其綜合銷售率為68.51%,2006年來開盤項目基本已逐漸進入尾盤消化期。G雙拼別墅：價格基本提升至5000元/褶以上，市場供應(yīng)量少，價格被低估，銷售情況較好。五、長沙高端物業(yè)開發(fā)機會分析1）中小型別墅類產(chǎn)品市場認同度較高，經(jīng)濟型別墅受客戶追捧長沙高端別墅市場獨棟以300500m2,聯(lián)排以200300m2,雙拼以250350褶三種面積區(qū)間比較受市場追捧，銷售速度較快。而普通類住宅

29、產(chǎn)品則以80120nf之間的兩房、三房產(chǎn)品市場接受程度較高?？傮w可以判斷出，長沙中高端客戶對于物業(yè)總價比較敏感，偏向于經(jīng)濟型性價比較優(yōu)的產(chǎn)品。2）中低檔項目競爭激烈，中高端項目前景看好長沙別墅市場供應(yīng)主要集于中低檔別墅項目，中低檔別墅產(chǎn)品供應(yīng)量十分充足，主要表現(xiàn)為聯(lián)排別墅供應(yīng)量大，目前中高端別墅項目走勢良好，而頂級別墅項目受市場消化量因素影響市場表現(xiàn)不佳。3）純別墅與綜合型物業(yè)開發(fā)受到容積率影響較明顯以容積率0.6作為純別墅與綜合型物業(yè)的分界點，目前長沙別墅市場，純別墅（容積率小于0.6）的開發(fā)用地總計劃內(nèi)11203畝，約占別墅項目用地總量的37.3%，表明，長沙別墅開發(fā)基本以綜合型開發(fā)為主，

30、純別墅市場規(guī)模不大，只占到別墅整體市場的1/3。長沙純別墅物業(yè)平均容積率在0.4左右。六、市場總結(jié)：長沙別墅四面開花未形成重點區(qū)域，介于長沙城區(qū)較小，五大板塊別墅項目車程距離都大致在30分鐘以內(nèi)，不能形成很好的區(qū)隔，因此，對項目的基礎(chǔ)判斷及區(qū)域判斷尤為重要，未來的競爭將是激烈的板塊與板塊再后是項目與項目的競爭，從短期來看，長沙別墅市場放量呈逐漸增加態(tài)勢，將主要集中星沙、麓南、市府麓谷、北城、新南城五大板塊，長期來看，在滿足容積率的條件下，長沙將有可能大量出現(xiàn)亞別墅、洋房、高層等復(fù)合型社區(qū)。附件二：中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目開發(fā)方案分析（按照617畝測算）一、物業(yè)經(jīng)濟指標分析1、長沙高端物業(yè)開發(fā)指標

31、項目名稱占地面積容積率物業(yè)類型比華利山100萬m20.72獨棟，聯(lián)排，雙拼，洋房，公寓托斯卡納18萬nf1.03聯(lián)排、洋房鵬基諾亞山林11萬nf0.95獨棟、雙拼、疊加、洋房、公寓早安星城73萬1.20合院、聯(lián)排、洋房碧桂園威尼斯172萬m20.55獨棟、聯(lián)排、洋房（帶精裝修）湘江壹號62萬nf1.34獨棟、疊加、公寓麓山戀迪亞溪谷20萬nf0.64獨棟、雙拼、庭院、疊加汀湘十里55萬m20.55獨棟、雙拼、聯(lián)排南山蘇迪亞諾34萬m21.05獨棟、雙拼、聯(lián)排、洋房沙河世紀城72萬nf1.11雙拼、聯(lián)排、疊拼洋房、小高層市場指數(shù)分析：在選取的高端樓盤中，容積率控制出現(xiàn)一種高則偏高，低則偏低的局面

32、，容積率在1.01.34之間的項目五個，容積率在0.550.95之間的項目五個,就其在市場上的銷售情況來看，市場上容積率低的樓盤市場綜合價格比容積率高的樓盤高。2、容積率與開發(fā)價值分析本地塊開發(fā)容積率擬選擇0.6、0.8、1.0三種，假設(shè)容積率對價格的影響關(guān)系為：別墅類價格差價在400500元/褶，普通小高層住宅產(chǎn)品差價在300元/m20從而對可售建筑面積進行銷售收入預(yù)測：方案一（容積率0.6）物業(yè)類型產(chǎn)品類型銷售單價可售建筑面積總銷售收入別墅類產(chǎn)品雙拼別墅6500.0097010.5163056.83聯(lián)排別墅5200.0040421.0521018.94獨棟別墅7000.0024252.63

33、16976.84小高層3500.0069293.2224252.63社區(qū)商業(yè)6000.0010000.006000.00合計5448.86240977.40131305.24方案（容積率0.8）物業(yè)類型產(chǎn)品類型銷售單價可售建筑面積總銷售收入別墅類產(chǎn)品雙拼別墅6000.0062660.6437596.38聯(lián)排別墅4800.0093990.9645115.66洋房P4000.0093990.9637596.38小高層3200.0062660.6420051.40社區(qū)商業(yè)6000.0010000.006000.00合計P4527.01323303.20146359.83方案三（容積率1.0）物業(yè)類型

34、產(chǎn)品類型銷售單價可售建筑面積總銷售收入別墅類產(chǎn)品雙拼別墅6000.0023737.7414242.64聯(lián)排別墅4800.0094950.9645576.46洋房4000.00158251.6063300.64小高層3200.00118688.7037980.38社區(qū)商業(yè)6000.0010000.006000.00合計4119.53405629.00167100.13【注：小高層產(chǎn)品的引入一方面主要根據(jù)項目地形特點，以保持原生態(tài)開發(fā)理念，平衡容積率，另一方面則是考慮滿足“90/30%”政策對本項目的要求。銷售價格是我司在當(dāng)前可比項目價格基礎(chǔ)上結(jié)合市場需求及本案產(chǎn)品特點擬定?！考僭O(shè)開發(fā)綜合容積率在

35、0.61.0之間選擇，在降低容積的同時居住品質(zhì)及景觀得到最大化的提升，反之，在提高容積率的情況下，總銷售收入上升，投入成本也相應(yīng)增加。下面我們將對以上三種容積率情況對其的投資利潤率進行對比分析。本項目地塊容積率以0.6、0.8、1.0三種方案分別進行測算，考察容積率與經(jīng)濟效益之間的關(guān)系。測算結(jié)果如下：附表2-1:容積率變化與經(jīng)濟效益對比測算（靜態(tài)）方案一方案二方案三備注0.600.801.00總建筑面積（萬m2）24.7032.9341.16含6000nf公建總成101435.4116886.2131088.4本（萬元）118售入萬銷收1元131305.24146359.83167100.13

36、稅前利潤總額（萬元）22648.05211423.84261821.14稅前利潤率（為22.33%18.33%20.46%稅后利潤總額（萬元）14626.1014673.3218204.34含所得稅25%土地增值稅稅后利潤率（為14.42%12.55%13.89%項目經(jīng)濟效益與容積率對比關(guān)系如下圖所示:如上表所示，經(jīng)濟效益與容積率之間的敏感性不強。0.6、0.8、1.0三種容積率指標下投資回報率相差不大，而成本投入則相差較大。3、容積率與開發(fā)環(huán)境分析方案弟種方案（容積率0.6）第一種方案（容積率0.8）第二種方案（容積率1.0）產(chǎn)品類型及面積配比別墅（雙/聯(lián)/獨）65.47%別墅（雙/聯(lián)）47.57%別墅（聯(lián)/雙）28.83%小高層28.06%洋房28.54%洋房38.45%社區(qū)商業(yè)4.05%中高層19.03%小高層28.83%公建配套2.43%社區(qū)商業(yè)3.04%社區(qū)商業(yè)2.43%公建配套1.82%公建配套1.46%方案對比優(yōu)占八、建筑體量較小，總投入成本較少，開發(fā)周期較短，市場風(fēng)險相對較??；容積率低，產(chǎn)品