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1、喜來(lái)東商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)定位及營(yíng)銷策劃報(bào)告二一二一五五年年一一月月 長(zhǎng)沙同道行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)長(zhǎng)沙同道行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)謹(jǐn)呈:謹(jǐn)呈:喜來(lái)東投資有限公司喜來(lái)東投資有限公司報(bào)告體系PART1 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析PART2 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位PART4 經(jīng)經(jīng)濟(jì)估算濟(jì)估算PART3 招商及運(yùn)營(yíng)招商及運(yùn)營(yíng)PART1 市 場(chǎng) 分 析市場(chǎng)概況項(xiàng)目概況 市場(chǎng)概況 資陽(yáng)商圈桃花侖商圈康富商圈赫山商圈 根據(jù)益陽(yáng)市區(qū)消費(fèi)習(xí)慣及商業(yè)分布,主要?jiǎng)澐譃樗膫€(gè)商圈,分別為桃花侖商圈、赫山商圈、資陽(yáng)商圈、和康富商圈。商業(yè)市場(chǎng)格局四大商圈概況租金水平益陽(yáng)商業(yè)特征l 三四線城市,消費(fèi)力有限三四線城市,消費(fèi)力有限 作為三四線城市,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差,本地居民多
2、為基礎(chǔ)生活需求,消費(fèi)能力有限,高端消費(fèi)人群較少。l 組團(tuán)組團(tuán)分區(qū)較為明顯分區(qū)較為明顯 益陽(yáng)大致可以劃分為桃花侖、康復(fù)、赫山、資陽(yáng)四大組團(tuán)。l 商圈的業(yè)態(tài)商圈的業(yè)態(tài)趨同趨同 基本上以購(gòu)物中心、超市為核心形成新的商圈,如沃爾瑪、步步高等。l 商業(yè)整體形象欠佳,檔次低,同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。商業(yè)整體形象欠佳,檔次低,同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。 益陽(yáng)市主要兩大購(gòu)物中心有沃爾瑪、步步高百貨經(jīng)營(yíng)較為規(guī)范,形象及展示較好,其他區(qū)域如金嘉利、萬(wàn)木春、女人街、銀城春天等管理欠規(guī)范,消費(fèi)群體偏向中低端。l 南部商圈呈上升趨勢(shì)。南部商圈呈上升趨勢(shì)。 隨著城市東拓南移的發(fā)展,南部新區(qū)居住人流逐年上升,因而康復(fù)路步步高百貨及福中福商圈
3、發(fā)展較快,南部商業(yè)業(yè)態(tài)主要以ktv、酒店、餐飲、足浴、休閑等場(chǎng)所為主。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位置本案本案桃花侖商圈 項(xiàng)目地處益陽(yáng)中心城區(qū)大桃北路,北接桃花侖路,緊靠桃花侖商圈,緊鄰益陽(yáng)市核心商圈桃花侖商圈。區(qū)域商業(yè)概況l桃花侖路與大桃路交匯路口,業(yè)態(tài)有生活超市、菜市場(chǎng)、鞋服等商業(yè),形成人流較為集中消費(fèi)區(qū);l沿大桃路商業(yè)主要以生活配套、服裝、飾品及特色小吃、餐飲為主;區(qū)域商業(yè)特征l街鋪為主,路面較窄;l業(yè)態(tài)雜、門面小,形象較差,資源整合較難;l商品缺乏特色、精品,檔次偏中低端;項(xiàng)目概況項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)l緊連桃花侖商圈,周邊商業(yè)成熟,l周邊居住人群量大,有固定消費(fèi)人群。劣勢(shì)威脅點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)l物業(yè)與主干道存在一定
4、距離,展示面受限。l配套停車位較少。l周邊商業(yè)不成規(guī)模,檔次低。l改造工程量大l公交線路少l市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈l周邊商業(yè)檔次低,形象差,同質(zhì)化嚴(yán)重;l商業(yè)輻射人群面較廣。總述:立足周邊已有商業(yè)形態(tài),以專業(yè)、特色取勝 項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)已基本成形,本案體量4000,體量較小,難獨(dú)立形成核心聚合力,故定位總策略應(yīng)更側(cè)重“借力使力”,立足已有商業(yè)形態(tài)之上,通過(guò)項(xiàng)目的專業(yè)運(yùn)營(yíng)及主題形象打造、特色商品經(jīng)營(yíng)吸引人群駐足消費(fèi)。 PART2 項(xiàng) 目 定 位主題定位業(yè)態(tài)規(guī)劃主題營(yíng)造主題定位 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、商圈環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析以易于快速變現(xiàn)和提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值為出發(fā)點(diǎn),兼顧開(kāi)發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營(yíng)業(yè)主三方利益,抓住區(qū)域發(fā)展
5、的未來(lái)趨勢(shì)和人群消費(fèi)特征,規(guī)避與其他項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng),進(jìn)行差異化的市場(chǎng)定位,做“精”做“專”。 定位思考區(qū)位方面:本項(xiàng)目所在位置大桃路,位于城市核心,周邊居住人群密,人流、車流量大,且緊鄰桃花侖核心商業(yè)圈,易與商業(yè)中心融合。交通方面:交通暢達(dá),公交網(wǎng)絡(luò)稍有欠缺。體量方面:本項(xiàng)目體量較小,4000集中體量,進(jìn)深長(zhǎng)。定位思考定位思考我們的消費(fèi)人群:1、有車,且對(duì)生活品質(zhì)要求較高的人群;2、對(duì)新鮮事物愿意接觸的年輕人群;3、對(duì)生活有格調(diào)要求的小資人群。4、喜歡精致、時(shí)尚潮流的人群。 與周邊商業(yè)融為一體又獨(dú)樹(shù)一幟,將項(xiàng)目打造成以時(shí)尚服裝、鞋包、快時(shí)尚餐飲、清吧為主導(dǎo)的商業(yè)業(yè)態(tài),以融世界潮流、時(shí)尚名品、異國(guó)
6、美食、藝術(shù)經(jīng)典為一體,形成極具特色的時(shí)尚購(gòu)物中心。我們的定位方向:項(xiàng)目推廣案名建議潮流MALL匯聚世界潮流 注解:注解:1、點(diǎn)明項(xiàng)目定位,主打時(shí)尚理念;、點(diǎn)明項(xiàng)目定位,主打時(shí)尚理念;2、MALL如如shopping mall,為購(gòu)物中心、廣場(chǎng)、林蔭道之意,較利于傳播。,為購(gòu)物中心、廣場(chǎng)、林蔭道之意,較利于傳播。案名1:備選案名建議u桃6街取自大桃路406號(hào)。umini街mini意為小型、微型,主要因項(xiàng)目體量較小。u時(shí)尚邦點(diǎn)明時(shí)尚理念,對(duì)接目標(biāo)消費(fèi)人群。u悅匯廣場(chǎng)悅:愉悅,開(kāi)心;體現(xiàn)項(xiàng)目個(gè)性主張。業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃方案1:因商場(chǎng)停車位不足,建議負(fù)一層規(guī)劃停車位,可增加停車位20余個(gè),且需電梯直達(dá)
7、。方案2:沿用前期方案,規(guī)劃小型生活商超。業(yè)態(tài)規(guī)劃鞋包、女裝、化妝、美甲鞋包、女裝、化妝、美甲情境布置、櫥窗展示情境布置、櫥窗展示規(guī)劃方案調(diào)整:1、增加櫥窗展示,以吸引人流;2、進(jìn)入商城開(kāi)闊區(qū)域,可做情境布置,營(yíng)造氛圍,增強(qiáng)體驗(yàn)。3、增加觀光電梯,可增加2、3F商業(yè)消費(fèi)的便捷性。4、過(guò)道規(guī)劃現(xiàn)為2.4米,建議更改為1.8米。5、鋪面規(guī)劃面積10-20為主。增加觀光天梯一臺(tái)1F:精品鞋包、女裝、化妝、美甲業(yè)態(tài)規(guī)劃特色小吃特色小吃飲料甜品飲料甜品2F:精品鞋包、女裝,輔以特色小吃、飲料甜品外圍業(yè)態(tài)與一樓保持一致,以形成整體氛圍。業(yè)態(tài)規(guī)劃3F:餐飲、清吧,分區(qū)建議根據(jù)商家需求劃分。主題營(yíng)造 導(dǎo)視系統(tǒng)
8、導(dǎo)視系統(tǒng)建議:1、在廣場(chǎng)前坪設(shè)立主形象標(biāo)識(shí)物;2、建議樓體做大型發(fā)光字;3、靠近馬路處設(shè)中型標(biāo)識(shí)牌,引導(dǎo)及吸引客戶消費(fèi)。導(dǎo)視系統(tǒng)導(dǎo)視系統(tǒng)建議2:1、設(shè)停車導(dǎo)視牌;2、電梯口設(shè)購(gòu)物中心內(nèi)商家導(dǎo)視;3、其他各項(xiàng)配套導(dǎo)視系統(tǒng)等。32主題元素廣場(chǎng)標(biāo)志性雕塑33主題元素樓體亮化PART3 招 商 運(yùn) 營(yíng)1、品牌餐飲中西餐廳、茶藝會(huì)所、快時(shí)尚餐廳;2、主力形象店中高端女裝、鞋包、飾品等形象店 ;3、輔助甜品、飲料店、特色食品類如臺(tái)灣芋圓、絕味鴨脖、醬板鴨等; 重點(diǎn)招商對(duì)象招商思路購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng) 首選實(shí)力品牌商家,通過(guò)給予品牌商家巨額優(yōu)惠,吸引 品牌商家出資購(gòu)鋪經(jīng)營(yíng)。品牌租賃 鼓勵(lì)品牌商家租賃商鋪,有效篩選機(jī)控制
9、招商品牌及品類。合作經(jīng)營(yíng) 因前期招商難度相對(duì)較大,對(duì)于某些大品牌主力商家,可 采取合作經(jīng)營(yíng)的方式,建議以提供場(chǎng)地或其他吸引力政策, 有力的吸引大品牌商家入駐。招商方式 統(tǒng)一定位:主題、業(yè)態(tài)、功能的統(tǒng)一。 統(tǒng)一招商:完成前期主力商家招商,通過(guò)業(yè)態(tài)限制及優(yōu)惠引導(dǎo)實(shí)力商家自購(gòu)自營(yíng)。 統(tǒng)一形象:在相應(yīng)的區(qū)域,進(jìn)行風(fēng)情營(yíng)造,對(duì)各自區(qū)域的門頭設(shè)計(jì),展示形象進(jìn)行統(tǒng)一裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格,保持統(tǒng)一調(diào)性。 統(tǒng)一管理:成立商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司,由商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)建議以3-5人,對(duì)時(shí)尚搭配有一定了解,善于生意經(jīng)營(yíng)。 成立商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一招商,統(tǒng)一形象、統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的方式,進(jìn)行前期市場(chǎng)的培育及打造。運(yùn)營(yíng)思路專業(yè)打造1、建立“潮流mall”微信平臺(tái),以微信為項(xiàng)目推廣及造勢(shì),后期可聯(lián)合商家推廣,并定期推送商家優(yōu)惠信息;2、建立專業(yè)網(wǎng)站,可實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)下單,并定期推送商家團(tuán)購(gòu)及優(yōu)惠,實(shí)現(xiàn)線上、線下相結(jié)合。 運(yùn)營(yíng)思路建立完善的網(wǎng)絡(luò)及微信宣傳平臺(tái)招商進(jìn)度規(guī)劃1、定位確定,2、主題形象廣告出街;2、招商團(tuán)隊(duì)搭建完畢;3、商家資源挖掘;4、投資客戶積累;5、主形象工程完成并展示;階段階段1:1月月4月月 前期蓄客前期蓄客1、蓄客達(dá)到一定量;2、火爆認(rèn)租及開(kāi)盤(pán);3、工程改造7月份全部完成
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