房地產企業(yè)財務總監(jiān)應具備的九大技能和素質剖析學習資料

1、房地產企業(yè)財務總監(jiān)應具備的九大技能和素質在一般情況下 ,財務主要是管理賬務、辦理稅務等方面的事務性工作 ,但對于房 地產企業(yè)的財務就不僅僅如此 ,這不僅是因為它是少有的高投資行業(yè)、而且由于它 的高風險和現在日益激烈的行業(yè)競爭促使下的高競爭。隨著新會計政策的頒布實施 資金市場、產權市場的逐步完善 ,企業(yè)的理財環(huán)境發(fā)生了深刻的變化 ,經濟發(fā)展的不 確定性、不平衡性更增加了公司的理財難度。而要解決這個難度,就需要一個高素質、高水準和高度責任心的財務總監(jiān)。作為房地產企業(yè)的財務總監(jiān) ,應具備以下九大技能和素質 :一、是個財務核算專家1、具有過硬的房地產專業(yè)財務、會計理論知識和實務操作水平 ;2、了解房地

2、產公司的行業(yè)特點和發(fā)展趨勢 ;3、能全面主持房地產公司的財務核算工作 ;4、能自行處理或組織處理房地產公司財務工作上的各種問題和難題;5、能協(xié)助相關管理部門制訂房地產公司經營計劃和財務考核指標 ; 主要財務考核指標有投資回報率、投資回報期、資金的周轉率、應收賬款周轉 率、成本下降率、銷售收入、銷售利潤率、土地儲備周轉期、預算執(zhí)行偏差率等 ; 投資回報率可分自有資金投資回報率 ,總投資回報率。對于財務考核指標不能簡單用一個指標來考核 ;如總投資回報率 ,其會根據投資 期不同會有很大變化 ,一般房地產的總投資回報率為 100%左右 ,項目周期一般為 2-3 年,按 3年測算,年總投資回報率為 33

3、%左右;項目周期短 ,年總投資回報率會相對提 高,反之,則降低 ;另外,總投資回報率還會根據建設成本、銷售價格、管理水平高低 發(fā)生變化,成本減少,銷售價格高 ,則年總投資回報率會相對提高 ,反之,則降低。用自有資金投資回報率作財務考核指標 ,比總投資回報率作財務考核指標更能體現管理水平 ,但自有資金投資回報率的比例確定無定性 ,難度較大。二、是個財務管理專家1、要有豐富的財務管理經驗 ,擔任過大型控股公司的財務領導工作 ;2、能迅速建立適合房地產發(fā)展需要的財務核算體系和財務管理體系;3、能建立和健全一套現代化企業(yè)的財務制度 ,全面推行制度化、流程化、表格 化管理。4、能領導財務團隊順利開展工作

4、 ,并有能力提升整個財務團隊素質和水平 ;財務總監(jiān)不只是單兵作戰(zhàn) ,而是帶領團隊經營管理的領頭人 ,建立一個優(yōu)秀的財 務隊伍是做好財務總監(jiān)工作的基礎。因此 ,財務總監(jiān)要對原有財務人員進行一次全 面評估 ,了解現有財務人員的結構和素質 ,針對現狀通過培訓、調整、補充等方式提 升整個財務隊伍的業(yè)務和管理水平。三、是個財務分析專家1、能用能財務管理知識分析比較各房地產項目的經營成果 ;2、能根據各房地產項目的經營成果分析判斷其管理水平 ,并提出管理建議 ;3、能根據歷史數據 ,科學地制定并修正財務考核指標 ;4、有對項目進行前期審慎調查的能力 ,并制作審慎調查報告 ;5、有對主要竟爭對手進行對比分析

5、的能力 ,并從中發(fā)現優(yōu)勢和缺陷 ;6、有戰(zhàn)略分析能力 ,能為決策層提供正確的數據參考。四、是個財務風險控制專家1、有能力建立財務風險防范機制公司規(guī)模越大 ,其存在的風險越大 ,公司發(fā)展速度越快 ,其可能發(fā)生的風險也就越 大;因此 ,財務總監(jiān)要建立風險防范機制 ,主要是對公司將要發(fā)生的各種經濟活動進行 事前審查和控制 ;2、有能力建立財務風險預警機制 :財務總監(jiān)同時還要建立風險預警機制。風險預警機制主要是對公司正在進行的 各種經濟活動進行事中監(jiān)督和控制 ;3、有豐富的風險管理知識 ,了解風險管理的范圍 :風險管理不只是資金管理風險、還有有形資產管理風險、無形資產管理風險、 經營管理風險、投資管理

6、風險、融資管理風險等。4、有財務風險防范能力、控制能力 ,處理能力和消除能力 :防范風險于未來 ,發(fā)現風險又能及時控制、處理和消除 ,要做到這點 ,單有過硬的 房地產專業(yè)財務是不行的 ,還要有較全面的綜合知識 ,特別是法律知識。五、是個合同管理專家1、有合同談判能力 :公司的各種經濟活動都要通過經濟合同來履行和實現 ,可見合同管理自然非常 重要 ;規(guī)范合同雖然是法務部門的責任 ,但財務部門是合同經濟條款洽談的參與者 ,因 此財務總監(jiān)要參與公司重大合同的談判 ,并具有較強的合同談判能力 ;2、有合同制度建設能力 :財務部門對合同的規(guī)范和管理有不可推卸的責任 ;因此 ,財務總監(jiān)要配合法務部 門規(guī)范

7、公司合同 ,建立合同管理辦法 ,從制度上規(guī)范合同 ,防范因合同執(zhí)行引發(fā)的風險3、能建立有效的合同監(jiān)督體制經濟合同的履行主要是由財務部門監(jiān)督執(zhí)行的 ,因此 ,財務總監(jiān)要建立合同監(jiān)督 體制 ,確保合同合法履行 ,維護公司合法權益。六、是個資本運作專家1、有整合內部資產的能力 :能盤活公司不良資產 ,能使公司資源、資產增值最大化 ;2、能借用外力 ,為公司發(fā)展提速 :財務總監(jiān)要通過兼并收購、融資上市、戰(zhàn)略聯合等資本運作手段,使公司資產證券化、證券資產市場化 ,實現公司快速發(fā)展之目標。3、有上市公司管理經驗和資本運作知識 :上市公司管理要求更嚴、監(jiān)管力度更強 ,對上市公司財務總監(jiān)的要求也就更高 單有過

8、硬的房地產專業(yè)財務是不行的 ,還必須有上市公司管理經驗和資本運作管理 知識。4、有上市公司審計、評估、法務經驗 ,能協(xié)調好相關中介的工作 :要處理好上市公司的審計、評估、法務、券商的工作 ,就要有相關的工作經驗 和較全面的綜合知識 ,熟悉法律、審計、評估、上市公司操作等輔助知識、是個復 合性的人才。七、是個成本控制和稅務籌劃專家1、掌握企業(yè)合理避稅的基本技術 :如免稅技術、減稅技術、稅率差異技術、分割技術、扣除技術、抵免技術、延 期納稅技術和退稅技術等2、能因地制宜地發(fā)揮避稅籌劃技巧目前，北京企業(yè)所得稅是按銷售收入的 20%<33%預交;要確保不再補交企業(yè)所 得稅,仍要發(fā)揮避稅籌劃技巧

9、,如借款利息支出是準予稅前扣除 ,可考慮將投資款變成 借款,增加借款利息支出 ;再如可考慮兼并賬面上有虧損的企業(yè) ,將盈補虧可以達到免 繳企業(yè)所得稅的目的 ;3、有預算管理能力 ,能建立項目預算管理制度 : 對房地產每個項目都推行預算管理 ,用預算執(zhí)行偏差率、成本下降率等財務考核指標考核管理層 ,促使管理層樹立成本意識 ,加強成本控制 ;4、有招投標管理經驗 ,能協(xié)助相關部門建立招投標管理制度 :招投標管理是控制房地產項目成本的重要手段 ,財務總監(jiān)要參與重大招投標活 動工作 ,并對其活動及執(zhí)行進行監(jiān)督。八、是個資金管理專家 :1、建議推行項目公司收支兩條線管理模式 ;收支兩條線管理模式即項目公

10、司所有收入統(tǒng)一上交到財務部門指定的銀行收入 專用賬號 ,由集團統(tǒng)一調度使用 ;項目公司所有支出按預算及進度 ,由集團撥付到財務 部門指定的銀行支付專用賬號 ;這樣能提高資金的安全和資金的利用率。2、有理財知識 ,能合理舉債經營 :萬科資產負債率達到了 64%,合理負債經營是能減少自有資金的壓力和風險的 ; 借錢一方面可以幫公司賺錢 ,一方面可以提高企業(yè)的發(fā)展速度 ;如何舉債 ,舉債多少是 需要綜合的管理水平和專業(yè)判斷的 ;3、具有資金有償使用意識 ,建立公司資金有償使用制度建立公司資金有償使用制度 ,各項目公司借用集團資金 ,或各項目公司之間借用 資金 ,全面實行內部有償使用制度 ,克服盲目申請資金現象 ,樹立各項目公司成本意識 能確保公司資金快速增值。4、具有財務融資能力 ,能多渠道地籌借公司所需資金 :九、是個養(yǎng)心養(yǎng)身的專家1、有很好執(zhí)業(yè)品德 ,保密意識強、工作作風正、心底無私天地寬 ,是個品質優(yōu)良 的人才;財務工作是企業(yè)的機密工作 ,特別是內部財務資料和高層財務決策 ,更是絕密信 息 ,絕對不能外泄 ,更不能以此謀取非法利益。2、有良好的心理素質、為人謙