房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的電子商務(wù)運作模式_圖文

1、第27卷第4期2005年8月重慶建筑大學學報Journal of Chongqing Jianzhu UniversityAug.2005房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的電子商務(wù)運作模式8吳翔華,胡桓(河海大學商學院,江蘇南京210013摘要:對于房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)而言,建立企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)INTRANET及企業(yè)的WEB站點的巨大投入阻礙了電子商務(wù)發(fā)展,其中大多數(shù)僅停留在“網(wǎng)上黃頁”的層面。因此,必須結(jié)合中小房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)發(fā)展實際,建立以公共信息平臺為基礎(chǔ),以電子商務(wù)系統(tǒng)為依托,以電子商務(wù)技術(shù)為核心,兼顧傳統(tǒng)的電子商務(wù)運作模式,構(gòu)建具有中小型房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)特色的電子商務(wù)系統(tǒng)。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);經(jīng)紀;電子商務(wù)中圖分類號:F

2、293.35文獻標識碼:A文章編號:10067329(200504009304 Operation Mode of EBusiness in Estate Agency CorporationsWU Xianghua.WU HuanAbstract:The huge investment for intranet and web site prevents the development of the application of electronic business in small and medium real estate agency corporations,which only

3、 use the electronic business asan informationplatform simply.This paper sets up aneffective electronic businessapplicationflow and disentomb the potential of the electronic business platform adequately.Keywords:real estate;agency;electronic business房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè),對經(jīng)濟的良好發(fā)展有著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)市場可粗略分成一級市場和二級市場,

4、一級市場一般指新建商品房的交易市場,二級市場則是二手房的交易市場。一級市場的參與者主要是房地產(chǎn)開發(fā)商和買房者;二級市場參與者則為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、賣房者和買房者;這兩級市場都要依賴政府主管的房地產(chǎn)部門即當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心對交易的全部流程進行監(jiān)控和管理,涉及到交易過戶等手續(xù)還要得到相關(guān)部門的審批和參與。1房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中電子商務(wù)應(yīng)用現(xiàn)狀國外房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)電子商務(wù)已經(jīng)普遍開展,而我國眾多的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)中,只有極少數(shù)規(guī)模較大的企業(yè)真正開發(fā)了企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)(Intranet,構(gòu)建了企業(yè)Web站點,并且投入巨大的人力和物力,形成了較為完善的電子商務(wù)解決方案。一大多數(shù)中小型經(jīng)紀企業(yè)仍然僅停留在提供信息發(fā)布功能

5、的“網(wǎng)上黃頁”電子商務(wù)應(yīng)用層面,消費者只能看到簡單的房源信息,僅僅是報紙版面信息的移植,電子商務(wù)的優(yōu)勢無從展現(xiàn)。當房地產(chǎn)經(jīng)紀公司知道客戶有需求時,便拋開網(wǎng)站,與其進行直接的交易活動,在以后的實際交易過程中也脫離了電子商務(wù)。再者,這種簡單的流程可能會引起另外一種情況,就是房屋所有權(quán)人和買房人撇開房地產(chǎn)經(jīng)紀商而達成了交易,他們節(jié)省了經(jīng)紀費用,但房地產(chǎn)經(jīng)紀公司最初的人力物力投入就會付之東流,對于中小型經(jīng)紀公司而言,這樣的損失是巨大的。如果在雙方有意向的初期就有一種約束力,或是在成交的過程中有必要的控制環(huán)節(jié),這種現(xiàn)象應(yīng)該可以得到有效的控制。收稿日期:20050110作者簡介:吳翔華(1972一,男,江

6、蘇南京人,博士生,主要從事房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)中介理論研究。2探討中小型房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的電子商務(wù)之路從目前的應(yīng)用現(xiàn)狀來看,房地產(chǎn)商的B2B模式和B2C模式都有成功的例子,但是如何讓為數(shù)眾多而實力又相對較弱的中小型房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)既享受到電子商務(wù)的便利,又不過多增加建立電子商務(wù)系統(tǒng)的成本?本文在多方收集資料的基礎(chǔ)上,大膽地提出一種中小型房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的電子商務(wù)新模式。2.1大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參建的信息平臺打造中小型房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)開展電子商務(wù)主要應(yīng)考率以下幾方面因素:首先,既要充分發(fā)揮電子商務(wù)交易的優(yōu)勢,又要避免企業(yè)過多的資金技術(shù)投入;其次,既要保護購房者、賣房者的權(quán)益,也要保障經(jīng)紀公司的合理收入;第三,要

7、形成房產(chǎn)交易的前期(信息發(fā)布、中期(買賣撮合和后期(交易過戶和交費一條龍服務(wù)的模式,從而節(jié)約三方成本,使凈收益最大化。結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的現(xiàn)狀、特點和電子商務(wù)的經(jīng)營模式及其優(yōu)勢,我們認為,在目前階段,在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展電子商務(wù)的過程中,應(yīng)該走電子商務(wù)與行業(yè)傳統(tǒng)經(jīng)營方式相結(jié)合的道路,即以政府打造的公共信息平臺為基礎(chǔ),以電子商務(wù)系統(tǒng)為依托,以電子商務(wù)技術(shù)為核心,兼顧傳統(tǒng)的實現(xiàn)方式。為了有利于房地產(chǎn)管理部門對于房產(chǎn)交易過程的管理和監(jiān)督,提高其管理水平和效率,這一工程的建設(shè)可由當?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易中心建立房地產(chǎn)公共信息平臺(可作為一項政府的電子政務(wù)工程來實施,并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建具有中小型房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)特色

8、的電子商務(wù)系統(tǒng)。但是,電子商務(wù)系統(tǒng)的建立需要大量資金和技術(shù)的投入,房產(chǎn)交易中心無力負擔一次性的投人。如何解決這個問題呢?借鑒江蘇省工商電子政務(wù)系統(tǒng)的建設(shè)手段,我們也提出“政務(wù)工程、企業(yè)參建”的“BOT”模式,由一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)商共同出資建設(shè)這個信息平臺,政府和企業(yè)協(xié)商由專門的部門維護信息平臺的運行,大企業(yè)從信息平臺提供的增值服務(wù)中獲得投資回報?？深A(yù)計能產(chǎn)生投資回報的服務(wù)項目包括:房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)認證服務(wù)、會員注冊服務(wù)、客戶信息數(shù)據(jù)庫共享服務(wù)等。另外,大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以借助該信息平臺展開業(yè)務(wù)活動。2.2中小型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)加盟的信息平臺共享在房地產(chǎn)信息平臺建設(shè)好后,中小型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)只

9、要繳納很少數(shù)量的會費,就可享用高質(zhì)量的電子商務(wù)信息平臺,擁有一個虛擬的網(wǎng)上商鋪。經(jīng)紀商不必考慮網(wǎng)站的維護,將大部分的精力放在交易過程中,同時又享受到電子商務(wù)的優(yōu)勢。這樣的網(wǎng)站將在本地具有強大的優(yōu)勢和市場。到時候,大型房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)依賴的是專業(yè)化和特色化,而本地的房地產(chǎn)經(jīng)紀網(wǎng)具有普及化和集體化的特點,二者相輔相成。時機成熟,這些網(wǎng)站可以在一定范圍內(nèi)建立數(shù)據(jù)共享,這樣必然帶動房地產(chǎn)電子商務(wù)的興起和蓬勃發(fā)展。2.3賣房者和買房者參與經(jīng)紀企業(yè)網(wǎng)上撮合賣房者和買房者可分別借助Internet登錄到該信息平臺的經(jīng)紀商電子商鋪中,進行信息的發(fā)布和檢索。這兩類信息將分別記人房源信息數(shù)據(jù)庫和求購信息數(shù)據(jù)庫,由系

10、統(tǒng)進行自動的條件匹配。這種方式,將大大縮短供需信息互相尋找的時間周期,減少交易成本,為買賣雙方節(jié)約成本。2.4系統(tǒng)流程分析一系統(tǒng)運作的流程如下圖1所示。 圖1系統(tǒng)運作流程不意并更新相關(guān)的數(shù)據(jù)庫信息。房地產(chǎn)交易管理部門雖然不直接參與交易,但可以通過這二平臺對正常的交易秩序進行監(jiān)督、管理,維護交易雙方利益,公開交易流程;同時還可以對每一宗交易進行在線監(jiān)控,對房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的誠信等級及時予以評定,并定期公布經(jīng)紀機構(gòu)的信用等級指數(shù)排名等,使房地產(chǎn)市場信息更加透明化。2.5系統(tǒng)設(shè)計中需要注意的幾個關(guān)鍵問題身份認證主要由數(shù)字證書實現(xiàn)。在房地產(chǎn)中介行業(yè)的實際交易中身份證房產(chǎn)證和求租意向書成為求租者的主要認證

11、依據(jù);身份證和承租意向書(表示乙的支付能力等成為承租者的主要認證依據(jù)。在電子商務(wù)中也必須用一定的電子手段證實用戶的身份及其對網(wǎng)絡(luò)的訪問權(quán)限。在電子商務(wù)中,只有交易雙方出示了互相認同的數(shù)字證書并以此為依據(jù)來進行交易操作,雙方的交易行為才能得以順利實施。為保證數(shù)字證書的權(quán)威性,cA中心必須是獨立的、公正的和為雙方信任的第三方機構(gòu)。由于房地產(chǎn)中介行業(yè)的特殊性,我們認為,其電子商務(wù)系統(tǒng)的CA中心應(yīng)該選擇房產(chǎn)管理部門和房地產(chǎn)中介行業(yè)與其他參與方共同信任的CA中心。由于在電子商務(wù)的過程中企業(yè)與用戶沒有面對面坦誠公布的交流,雙方缺乏足夠的信任。因此,交易雙方必須提供雙方認同的鑒別機制。目前,較為常用的鑒別技

12、術(shù)是數(shù)字簽名和加密技術(shù)。數(shù)字簽名既可作為加密技術(shù),也可作為鑒別技術(shù)來使用。它的實現(xiàn)原理是,要求發(fā)送的數(shù)據(jù)通過Hash函數(shù)處理得到報文摘要,發(fā)送方利用自己的私有密鑰對摘要進行加密形成數(shù)字簽名后將原文同數(shù)96重慶建筑大學學報第27卷字簽名發(fā)送給信息接受者,信息接受者用發(fā)送方的公共密鑰對數(shù)字簽名進行解密。這就保證了信息是發(fā)送方發(fā)送的且中途沒有被泄露或篡改。這可以有效遏制惡意發(fā)布不實信息的行為。3結(jié)論本文探討了一種新型的由政府、大型房地產(chǎn)開發(fā)商和小型經(jīng)紀企業(yè)共建共用的房地產(chǎn)電子商務(wù)模式?？梢钥吹?電子商務(wù)為經(jīng)紀組織的網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展奠定了基礎(chǔ),但是千篇一律的運營模式將制約中國中小型房產(chǎn)經(jīng)紀公司的發(fā)展,利用電

13、子商務(wù)發(fā)展獨具特色的針對性服務(wù)才是這些企業(yè)應(yīng)當認真思考的問題。而政府部門則應(yīng)當著力于營造良好的電子商務(wù)應(yīng)用環(huán)境。參考文獻:1梁成華,張義剛.電子商務(wù)技術(shù)M.北京:電子工業(yè)出版社,2000.2呂廷杰.電子商務(wù)教程M.北京:電子工業(yè)出版社,2000.3葛頌茂.房地產(chǎn)交易入門M.上海:上海社會科學院出版社,1998.4高展軍.電子商務(wù)時代的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷J.中外房地產(chǎn)導(dǎo)報,2000,(9:2325.5李德建.電子商務(wù)在房地產(chǎn)中介行業(yè)的應(yīng)用(J.貴州財經(jīng)學院學報,2001,(6:8185.(上接第54頁結(jié)果表明,由于鄰近建筑物的干擾影響,使該建筑物表面的風荷載發(fā)生了顯著變化,特別是背風面底部和建筑物兩

14、側(cè),其局部負壓絕對值增大了100%,個別點甚至增大了200%,從而使建筑物底部的體型系數(shù)值明顯大于規(guī)范值,結(jié)構(gòu)設(shè)計時要特別注意由于負壓過大可能造成大樓外表面玻璃幕墻脫落。大樓頂部的收縮明顯降低了迎風面壓力,背風面負壓也有所降低,從而使頂部總體體型系數(shù)值大大降低,其值僅為規(guī)范規(guī)定值的60%80%左右。4結(jié)論1通過對風洞試驗結(jié)果進行分析、計算后得到的體型系數(shù)可直接用于風荷載計算。2鄰近建筑物的存在使英利大廈底部產(chǎn)生了較大的干擾荷載,特別是負壓,從而使建筑物底部的體型系數(shù)值明顯大于規(guī)范值,結(jié)構(gòu)設(shè)計時要特別注意由于負壓過大可能造成大樓外表面玻璃幕墻脫落。3大樓頂部的收縮明顯降低了迎風面壓力,背風面負壓

15、也有所降低。參考文獻:1GB500092001,建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范s.2張亮亮.綿陽南郊機場航站大樓風壓分布研究J.重慶建筑大學學報,2004,26(1:593張亮亮.建筑物表面脈動壓力測量與分析J.空氣動力學學報,1996,14(3:288293.4張亮亮.高層建筑風荷載及其動態(tài)響應(yīng)研究D.成都:西南交通大學,1994.5張相庭.高層建筑抗風抗震設(shè)計計算M.上海:同濟大學出版社,1997. 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的電子商務(wù)運作模式作者:吳翔華, 胡桓, WU Xiang-hua, WU Huan作者單位:河海大學,商學院,江蘇,南京,210013刊名: 重慶建筑大學學報英文刊名:JOURNAL OF

16、CHONGQING JIANZHU UNIVERSITY年,卷(期:2005,27(4引用次數(shù):1次參考文獻(5條2.呂廷杰電子商務(wù)教程 20003.葛頌茂房地產(chǎn)交易入門 19984.高展軍電子商務(wù)時代的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷 2000(095.李德建電子商務(wù)在房地產(chǎn)中介行業(yè)的應(yīng)用期刊論文-貴州財經(jīng)學院學報 2001(06相似文獻(10條1.期刊論文規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為的法律思考-以房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)中的法律關(guān)系為線索-商場現(xiàn)代化2005,""(19規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為應(yīng)理清房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)中的法律關(guān)系.目前在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的準入、經(jīng)紀人資格的認定、經(jīng)紀機構(gòu)的經(jīng)紀行為等方面都存在急需解決的問題.

17、針對存在的問題,應(yīng)盡快制定規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的法律法規(guī),提高經(jīng)紀機構(gòu)及經(jīng)紀人員市場準人的門檻,引入保證金制度.行業(yè)管理部門應(yīng)嚴格執(zhí)法,加強市場監(jiān)管,加大處罰力度.中介機構(gòu)的行業(yè)協(xié)會應(yīng)加強對中介機構(gòu)的誠信教育、自律教育、法制教育和素質(zhì)教育,將房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員的行為納入誠信體系.2007,""(1房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的運行效率是房地產(chǎn)市場發(fā)展水平的重要標志,也是衡量其是否成熟的主要標準,研究房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的運行效率具有重要的意義.由于目前對我國房地產(chǎn)經(jīng)紀市場運行效率的研究基本上處于空白,借鑒美國房地產(chǎn)經(jīng)紀市場運行效率的研究成果,可以為開展我國房地產(chǎn)經(jīng)紀市場運行效率的研究提供指

18、導(dǎo).3.學位論文趙慶祥房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展研究以房地產(chǎn)經(jīng)紀組織演進為例2006我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)既有悠久的歷史,又是一個新行業(yè)。新中國成立以后,隨著社會主義改造的完成,房地產(chǎn)交易停止,房地產(chǎn)經(jīng)紀活動逐漸消失。直到1978年之后,房地產(chǎn)市場逐步建立,房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)興慢慢發(fā)展起來。改革開放以來,在房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長、住房制度改革不斷深化的背景下,我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)經(jīng)歷了由復(fù)蘇、形成(1978-1992年到快速發(fā)展(1992年之后的過程。房地產(chǎn)經(jīng)紀組織作為房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的主體,也經(jīng)歷了從個人到企業(yè)再到行業(yè)組織的演進過程。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是一個有機的、能夠不斷自我完善的復(fù)雜系統(tǒng),房

19、地產(chǎn)經(jīng)紀組織是其重要的組成部分。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展是一個不斷自組織(組織化的過程,不同的發(fā)展時期,房地產(chǎn)經(jīng)紀組織的形式不同。從組織形式演化和組織結(jié)構(gòu)變遷的角度,剖析房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展,可以透視房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的機理。房地產(chǎn)經(jīng)紀組織的變遷是外生變量和內(nèi)生變量共同作用的結(jié)果,房地產(chǎn)交易量的增加和信息技術(shù)的發(fā)展是房地產(chǎn)經(jīng)紀組織演進的主要外因,房地產(chǎn)經(jīng)紀組織的博弈是房地產(chǎn)經(jīng)紀組織演進的主要內(nèi)因。一定意義上,房地產(chǎn)經(jīng)紀組織演進的原因也是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動力。目前,我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)了誠信缺失、發(fā)展失范等問題,解決這些問題需要依靠房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織的完善與發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)

20、自律組織(學會、協(xié)會等的發(fā)展,關(guān)鍵在于信息平臺的建立和制度、規(guī)范的制定。行業(yè)自律組織發(fā)展的長遠目標,是將房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)塑造成自我組織、自我創(chuàng)新的行業(yè)。我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀經(jīng)行業(yè)經(jīng)過近30年的發(fā)展,其發(fā)展軌跡逐漸明晰,發(fā)展規(guī)律也日漸顯現(xiàn)。本文從房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的高度,以房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的歷程為背景,房地產(chǎn)經(jīng)紀組織的演進為主線,組織演進以及行業(yè)發(fā)展的動力機制為剖析點,依據(jù)豐富的數(shù)據(jù)資料,結(jié)合科學的理論方法,較深入地探討了房地產(chǎn)經(jīng)紀組織演進的機制,較系統(tǒng)地總結(jié)了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的路徑。本文在研究過程中,運用了制度經(jīng)濟學、信息經(jīng)濟學的理論,并嘗試著引入了系統(tǒng)科學的自組織理論。房地產(chǎn)經(jīng)紀組織的演進是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展過程一個縮影,通過分析房地產(chǎn)經(jīng)紀組織的演進過程研究房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展,不僅可以認識