天津商業(yè)市場調(diào)研分析

1、天津商業(yè)市場調(diào)研分析一、 天津市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 天津作為中國四大直轄市之一，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)和全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要的地位和作用。1997年國務(wù)院明確對天津的定位，天津市是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，要努力建設(shè)成為現(xiàn)代化港口城市和中國北方重要的經(jīng)濟(jì)中心。1、國民生產(chǎn)總值（GDP） 據(jù)初步核算，并經(jīng)國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)審?fù)ㄟ^，2006年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）4337.73億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長14.4%，比2000年增長1.2倍（見圖1）。2007年12月份實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）655.74億元，同比增長13.5%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值為5177美元。2、社會(huì)消費(fèi)品零售總額消費(fèi)品市場趨向活躍。全年社

2、會(huì)消費(fèi)品零售總額完成1356.79億元，增長14.0%。其中批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)零售額1143.04億元，增長13.5%，住宿和餐飲業(yè)零售額209.97億元，增長17.4%。3、財(cái)政收入2006年全市財(cái)政收入突破900億元，達(dá)到925.62億元，比上年增長27.6%，占全市生產(chǎn)總值的比重為21.3%，比上年提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。全市財(cái)政支出654.2億元，比上年增長25.7%。其中，基本建設(shè)和城市維護(hù)建設(shè)支出263.2億元，增長28.2%； 4、人口情況2006年末全市常住人口為1075萬人，戶籍人口948.88萬人。人口繼續(xù)保持低速增長。2006年全市人口出生率為7.67，人口死亡率為6.07，人

3、口自然增長率為1.60。5、金融業(yè)存貸款規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。2006年末全市金融機(jī)構(gòu)（含外資）本外幣各項(xiàng)存款余額6839.20億元，比年初增加854.52億元。其中儲(chǔ)蓄存款余額2922.70億元，比年初增加349.68億元。年末本外幣各項(xiàng)貸款余額5415.72億元，比年初增加780.14億元。 6、人均收入與支出 2006年天津城市人均可支配收入約14200元，人均消費(fèi)支出10500元，恩格爾系數(shù)為34.9%。綜述：以上為影響當(dāng)?shù)匕l(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從以上數(shù)據(jù)可以看出：平穩(wěn)、協(xié)調(diào)、增長是2006天津市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特征，自從2000年以來天津市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)增長，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長較快，相關(guān)指標(biāo)出現(xiàn)了穩(wěn)

4、中上升的跡象，表明天津市經(jīng)濟(jì)正處于快速的發(fā)展周期。在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，天津市的商業(yè)發(fā)展迅猛。二、 天津市商業(yè)發(fā)展情況（一）天津市商業(yè)概況到2006年底，全市區(qū)域商業(yè)中心，大型購物中心（超市）、星級酒店等大型商業(yè)設(shè)施改造建設(shè)項(xiàng)目總數(shù)達(dá)82項(xiàng)，總建筑面積約620萬平方米，總投資近200億元。其中，竣工的萬平方米以上大型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目有11項(xiàng)，建筑面積65萬平方米，投資額達(dá)45億元，仍有約70項(xiàng)在建或待建。其中和平路和濱江道市商業(yè)投資的熱點(diǎn)，兩街有8個(gè)大項(xiàng)目在建或規(guī)劃立項(xiàng)，計(jì)劃總投資87億元，分別是13萬平方米的恒隆商業(yè)廣場、10萬平方米的莊吉商業(yè)中心、7萬平方米的凱賓斯基酒店、12萬平方米的津門酒店

5、、22萬平方米的津塔商務(wù)賓館等；二是經(jīng)營定位高端。今年竣工開業(yè)的3萬平方米的伊勢丹新廈、9萬平方米的友誼新天地廣場等。加上勸業(yè)場、華聯(lián)、濱江商廈等原有商業(yè)設(shè)施和分散于其中的小型商戶，如此集中即便是香港最繁華的銅鑼灣地區(qū)也無法比肩。 （二）天津熱點(diǎn)商圈分析在天津主要存在南京路商圈、濱江道商圈、和平路商圈、東南角商圈、小白樓商圈、中山路商圈六大商圈。表3-1 目前天津擁有的主要商圈商圈名稱濱江道商圈南京路商圈和平路商圈東南角商圈小白樓商圈和平路商圈所屬區(qū)域和平區(qū)和平區(qū)和平區(qū)南開區(qū)河西區(qū)河北區(qū)地理位置濱江道南京路與濱江道交口和平路東馬路小白樓徐州道中山路形成時(shí)間1986年1920年代1920年代19

6、94年1920年代經(jīng)營定位中低檔百貨，精品專賣中高檔百貨中檔百貨，精品專賣中高檔百貨中高檔百貨，精品專賣百貨、沿街店鋪經(jīng)營狀況好好較好較好較好較好輻射范圍市內(nèi)、郊縣及部分旅游客市內(nèi)、郊縣及部分旅游客市內(nèi)六區(qū)南開、和平、虹橋、河北區(qū)河西、和平區(qū)河北區(qū)及其周邊適合人群25-45歲，收入中等偏上的消費(fèi)者25-45歲，收入中等偏上的消費(fèi)者各種消費(fèi)者18-45歲，收入中等偏上的消費(fèi)者25-45歲，收入中等偏上的消費(fèi)者各種消費(fèi)者未來發(fā)展改擴(kuò)建將帶來進(jìn)一步提升硬件制約，發(fā)展有限城市Shopping Mall出行帶動(dòng)該商圈發(fā)展改變新世界一枝獨(dú)秀，擴(kuò)大影響力有待改善新興商圈有待發(fā)展1、 濱江道商圈：濱江道商圈包

7、括濱江道與和平路交口至濱江道與南京路交口這段距離內(nèi)的商業(yè)設(shè)施。濱江道是天津最著名的商業(yè)街，最初起源于上世紀(jì)20 年代。20 年代末隨著勸業(yè)場一帶商業(yè)的興起，中外商賈紛紛云集于這條街，許多服裝綢緞、金銀首飾、鐘表眼鏡、照像洗染以及旅館、飯店、影院、劇場、舞廳等商業(yè)、服務(wù)和娛樂店堂、場館相繼落成開業(yè)，這條街逐漸呈現(xiàn)繁華景象。濱江道在一公里的長度內(nèi)聚集了三大百貨商店勸業(yè)場、華聯(lián)商廈和濱江商廈，其中兩個(gè)百貨店已有近80 年的歷史了，濱江商廈也有十年以上的歷史了，而且上百間品牌店擠滿了濱江道。而在天津的其他地方卻找不到這樣的百貨店和品牌店高度匯集的情況。同時(shí)，濱江道上還匯集了餐飲、娛樂、服飾、鞋帽、珠寶

8、等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，能同時(shí)滿足不同的需求。顧客來到濱江道后，其購物欲望和休閑娛樂的欲望能得到最大限度的滿足。同時(shí)由于濱江道地處天津市中心的中心，交通四通八達(dá)，在天津的任何一個(gè)角落、甚至郊區(qū)，都可以非常便捷地抵達(dá)濱江道。但同時(shí)，由于該商圈建成時(shí)間早，導(dǎo)致停車位設(shè)計(jì)不足，嚴(yán)重制約了有車一族的行動(dòng)，導(dǎo)致部分顧客流向其他新興商圈。圖3-6 濱江道商圈概況2、 和平路商圈和平路商業(yè)街位于海河西側(cè)，南起渤海大樓，北至東南角，全長2138 米，與濱江道商業(yè)街相交叉，構(gòu)成天津最繁榮的商業(yè)區(qū)。和平路商業(yè)街始建于1902 年。20 年代末，隨著天祥、勸業(yè)、泰康三大商場，國民、惠中、交通三大旅館以及渤海大樓、浙江興業(yè)銀

9、行等高大建筑的落成，街道日趨繁榮。在這條街上，不僅有全國聞名的勸業(yè)場、百貨大樓等大型百貨商場，還有中華百貨售品所、天津鞋店、正興德茶莊、盛錫福帽店、等許多老字號。2000 年，和平路商業(yè)街經(jīng)過大規(guī)模的改造，已經(jīng)成為了一條現(xiàn)代化的商業(yè)步行街，被命名為金街。但是由于和平路及與其交叉的濱江道均為半封閉的步行街，而和平路的商業(yè)氣氛長期以來都不及濱江道。所以，長期以來和平路商業(yè)街不過是濱江道商圈的一個(gè)附屬品，并沒有形成獨(dú)立的具有競爭力的商圈。2003 年年底，坐落在百貨大樓身邊的現(xiàn)代化Shopping Mall萬達(dá)商業(yè)廣場竣工，從此改變了舊有局面。該購物廣場內(nèi)的百盛百貨、沃爾瑪超市、歐培德建材超市、紅星

10、美凱龍超市和萬達(dá)電影城陸續(xù)面市。萬達(dá)廣場的誕生，為和平路帶來了新鮮的血液，聯(lián)合老字號“百貨大樓”形成了和平路上一個(gè)具有強(qiáng)大競爭力的新興商圈。因此，確切地說本文所指的“和平路商圈”也可以稱為“萬達(dá)商圈”，由于萬達(dá)廣場的加入，該商圈的豐富業(yè)態(tài)足以和濱江道媲美，甚至比濱江道還要豐富，必將成為濱江道的有力競爭者。圖3-7 和平路商圈概況3、小白樓商圈小白樓位于和平、河西、河?xùn)|三區(qū)的交匯處，自1902 年后，日漸繁華。由于這一帶周圍銀行、洋行眾多，臨近洋商、買辦、官僚居住區(qū)，促進(jìn)了這個(gè)商業(yè)區(qū)的發(fā)展。20 世紀(jì)20 年代后，這個(gè)商業(yè)區(qū)達(dá)到鼎盛時(shí)期，經(jīng)營的多是高檔商品或舶來品。商業(yè)區(qū)內(nèi)，各類商店林立，其中著

11、名的有大新呢絨服裝店、起士林餐廳、重慶理發(fā)館、音樂廳、北京影院等等。20 世紀(jì)90 年代末期，凱旋門百貨和濱江購物中心強(qiáng)化原本的商圈定位，音樂廳和起士林也已經(jīng)成了該商圈內(nèi)不可或缺的組成部分。今年，信達(dá)廣場6 萬平方米商場部分將竣工并投入使用。濱江萬麗酒店和信達(dá)廣場酒店，以及周邊眾多甲級寫字樓都有助于該商圈品質(zhì)的提升。由于城市地鐵的竣工和地處CBD 中心，該商圈將成為濱江道商圈強(qiáng)有力的競爭者。從總建筑面積上看，其規(guī)模仍是最小的，發(fā)展空間巨大，世貿(mào)大廈未來商場部分的啟動(dòng)，也將對“小白樓”商圈起到極大的推動(dòng)作用。小白樓商圈南側(cè)距離不遠(yuǎn)就是“南樓商圈”。南樓商圈雖然規(guī)模不大，但是由于擁有兩家大型超市以

12、及一家中型商場，人氣還是比較旺的。自小白樓到南樓之間的大沽南路將被規(guī)劃為香港商業(yè)街，該路段沿線原本就排列著一家家的小商店，并且業(yè)態(tài)多樣，有著良好的商業(yè)基礎(chǔ)，同時(shí)沿線又有兩家大型商場正在興建中，今年內(nèi)即可開業(yè)。上述種種條件都將促使小白樓商圈逐漸南擴(kuò)，最終必將與南樓商圈連為一體，形成一個(gè)更大范圍的主力商圈。圖3-8 小白樓商圈概況3、 南京路商圈南京路商圈是指在濱江道路口對面、南京路沿線的四大商場所形成的商圈。南京路商圈其實(shí)也是濱江道商圈的衍生物，從根本上講，他是依托濱江道帶來的強(qiáng)大人流量而生存下來，逐步走向成熟的。該商圈的起始標(biāo)志是1986 年國際商場的開業(yè)，后來又陸續(xù)有其他三大商場的加入，逐漸

13、形成比較成熟的著名商圈。南京路四大商場各具特色、相互緊鄰、互相呼應(yīng)，形成了特色鮮明的商圈。由于南京路商圈形成時(shí)間較早，硬件設(shè)施相對較為落后，尤其以經(jīng)營時(shí)間較長的伊勢丹和國際商場，此類矛盾最為突出：沒有停車場和停車場面積不夠、商場周邊不具備擴(kuò)張和改建的條件已成為制約這兩大商場發(fā)展的首要因素。相對而言，津匯廣場建成時(shí)間較短硬件設(shè)施相對較為完善，整體購物環(huán)境較具優(yōu)勢；同時(shí)，津匯廣場占據(jù)營口道和南京路交口，更具地理優(yōu)勢。世紀(jì)商廈由于硬件設(shè)施的兩大缺陷：經(jīng)營面積小和沒有停車場及經(jīng)營定位的失誤，已成為南京路商圈中最先被淘汰的商場。圖3-9 南京路商圈概況4、 東南角商圈：東南角商圈坐落于南開區(qū)古文化街附近

14、，擁有鼓樓街、食品街、服裝街和旅館街等多條特色街步行街，是南開區(qū)的經(jīng)濟(jì)文化中心。商圈附近的東馬路為交通主干線之一，擁有多條公交線，可便捷的通往市內(nèi)六區(qū)且商圈內(nèi)擁有足夠停車位，方便了消費(fèi)者的通達(dá)。由于經(jīng)營模式的單一及定位的失誤，東南角商圈中的特色街均未有很好的“作為”，其中古文化街已被改建，服裝街更是面臨淘汰的局面；而濱江金耀廣場也難形成氣候。目前，東南角商圈僅靠新世界百貨和家樂福超市苦苦支撐。東南角商圈急需新的業(yè)態(tài)注入，豐富商圈內(nèi)容，改建中的古文化街和新建中的銅鑼灣廣場正順應(yīng)了這一需求。由于商場勢力的薄弱，東南角商圈只在一部分新安的忠實(shí)消費(fèi)者心目中占有一席之地，很難具有大規(guī)模的號召力。新安商場

15、是東南角唯一的大型綜合百貨商場，開業(yè)至今已漸漸成為東南角商圈的中心；但終究顯得“勢單力薄、孤掌難鳴”；濱江金耀廣場由于距新安有一定距離，位于東南角商圈的邊緣，難以和新安形成相互依附、互相競爭的商業(yè)氛圍。而銅鑼灣廣場和海河樓商貿(mào)區(qū)的修建則可大大豐富東南角商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)，達(dá)到“同業(yè)聚集”的效應(yīng)，從而大大提高東南角商圈的商業(yè)價(jià)值，提升商圈的吸引力，有望形成與萬達(dá)商圈競爭的格局。圖3-10 東南角商圈概況6、中山路商圈中山路商圈主要集中于中山路沿線。河北區(qū)計(jì)劃投資50億元，利用3至5年的時(shí)間，通過開發(fā)改造工程、歷史文化古跡修復(fù)重建工程、燈光夜景工程、環(huán)境工程和街景立面整修工程五大工程，將中山路建設(shè)成為集

16、商務(wù)商貿(mào)、文化、娛樂、餐飲、旅游等為一體的新型精品街，為本市打造出第二條“金街”，并計(jì)劃在現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模的基礎(chǔ)上再增加商業(yè)設(shè)施50萬平米。中山路商業(yè)現(xiàn)狀從上圖可以看出，中山路商業(yè)街上的業(yè)態(tài)以中型餐飲(24%)和金融業(yè)(22%)為主，其它業(yè)態(tài)以美容美發(fā)(6%)和藥店(11%)居多，而這些業(yè)態(tài)有一個(gè)共同的特征，即它們都是引導(dǎo)目的性消費(fèi)的目標(biāo)型商業(yè)，功能上它們主要體現(xiàn)了社區(qū)商業(yè)的配套作用，再有便是滿足了人們休閑的需要。中山路商業(yè)街是一條以餐飲休閑為主要功能的區(qū)域型商業(yè)街，引導(dǎo)著周邊社區(qū)居民的目的性消費(fèi)，屬于中型(社區(qū)型)專業(yè)性商業(yè)街；中山路商業(yè)街業(yè)態(tài)組合形式：中型餐飲業(yè)+金融服務(wù)業(yè)+大賣場(食品型綜超

17、、電器城)。以北站橋?yàn)榻?，東側(cè)中山北路的餐飲業(yè)檔次明顯比以西一側(cè)中山路的高，而且從體量上中山北路上為小型餐館，外檐形象較差，檔次較低。中山北路上的商業(yè)設(shè)施以家樂超市及其旁邊的窗簾城(專業(yè)商場)為主力業(yè)態(tài)，輔之以餐飲、娛樂和金融服務(wù)業(yè)，整體規(guī)模較小，屬鄰里型(小型)商業(yè)模式，功能上以社區(qū)配套為主。中山北路商業(yè)街業(yè)態(tài)組合形式：超市+專業(yè)商場+鄰里型配套大賣場其中藍(lán)色部分為電器城3公里輻射商圈，紅色部分為大型超市2-3公里輻射商圈。通過上圖可見，中山路沿線附近家電賣場以及大型超市的數(shù)量與輻射范圍已經(jīng)能夠該地區(qū)居民的日常生活需要；且通過測算中山北路家世界與中山路世紀(jì)聯(lián)華人流量、提袋率與客單價(jià)可以看出三

18、個(gè)數(shù)值明顯偏低，在一定程度上說明該地區(qū)消費(fèi)水平不高，短期內(nèi)不適宜繼續(xù)增加大賣場數(shù)量。通過上述分析，聯(lián)合認(rèn)為河北區(qū)中山路區(qū)域短期內(nèi)不適宜繼續(xù)興建大型商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)街的打造仍應(yīng)以餐飲與社區(qū)生活配套為主，適當(dāng)輔以娛樂。當(dāng)然隨著河北區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，海河開發(fā)改造工程的實(shí)施以及規(guī)劃中大量高檔住宅和酒店寫字樓的興建將會(huì)為該地區(qū)帶來大量高端人群，該地區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)結(jié)構(gòu)也會(huì)隨之逐漸發(fā)生改變。（三）天津商圈的發(fā)展趨勢預(yù)測縱觀天津商業(yè)的發(fā)展歷史，可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律，那就是：天津的商業(yè)重心一直呈現(xiàn)南移趨勢。這與天津城市的發(fā)展變化趨勢是相輔相成的。天津從最初的三岔河口的彈丸之地逐步南擴(kuò)，發(fā)展到現(xiàn)在的規(guī)模，天津居民的聚集區(qū)隨之

19、擴(kuò)展；天津的核心商業(yè)區(qū)也隨著人群的流動(dòng)從北門外的河岸邊，逐步轉(zhuǎn)移到南市、濱江道、小白樓周圍。看目前天津的發(fā)展態(tài)勢，城市南擴(kuò)是必然的發(fā)展方向，預(yù)計(jì)其商業(yè)中心將會(huì)繼續(xù)南移。近幾年天津除主要商圈外，其它的新興商業(yè)設(shè)施也是日新月異，不斷涌現(xiàn)，為新的商圈的形成打下了基礎(chǔ)，部分商圈已經(jīng)顯露出了雛形三、 項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于天津市河北區(qū)，在整個(gè)天津市的中西部。項(xiàng)目位于律緯路與中山路的交叉口，東面為律緯路，南面是中山路。（二）項(xiàng)目數(shù)據(jù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)情況樓層建筑面積（平米）套內(nèi)面積（平米）-1層2432.361932.651層1965.231561.494層2694.222140.715層2694.222

20、140.71合計(jì)9786.037775.56（三）項(xiàng)目周邊環(huán)境分析1、所在區(qū)域本項(xiàng)目所處位置為天津市中西部，河北區(qū)的中部，屬于中山路商業(yè)圈，2、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施完善，主要有： 四、 項(xiàng)目SWOT分析（一）項(xiàng)目優(yōu)勢分析 1、區(qū)位優(yōu)勢 項(xiàng)目位于中山路與律緯路交口，屬于天津市河北區(qū)的中心地帶，交通極為便利，同時(shí)周邊住宅人群較稠密，潛在消費(fèi)力量旺盛。 2、區(qū)域商業(yè)圈優(yōu)勢中山路是天津新興的一個(gè)商業(yè)圈，經(jīng)過幾年的發(fā)展形成了一定的規(guī)模，項(xiàng)目處于商圈的中心位置，區(qū)域商圈和項(xiàng)目可以形成互補(bǔ)優(yōu)勢。3、項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢 本項(xiàng)目是河北區(qū)較大的一個(gè)項(xiàng)目。整個(gè)項(xiàng)目建筑規(guī)模9萬平方米，是中山商圈標(biāo)志性建筑，項(xiàng)目具有一頂?shù)囊?guī)模優(yōu)勢。 4、消費(fèi)群體優(yōu)勢 項(xiàng)目所在地中山路區(qū)域是河北區(qū)較集中的住宅區(qū)域，高檔住宅較多，消費(fèi)人群集中，具有較大的消費(fèi)潛力。（二）項(xiàng)目劣勢分析 1、區(qū)域競爭項(xiàng)目的客戶分流 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，特別是區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目，有很大的搶奪客戶資源的可能，對投資型客戶資源形成很大的搶奪和分流，這是項(xiàng)目銷售的一個(gè)必須面對和解決的問題。 2、項(xiàng)目規(guī)劃 本項(xiàng)目內(nèi)部規(guī)劃不是很方正，存在邊角等不利于后期商業(yè)的劃分；另外項(xiàng)目通往地下一層的扶梯較窄，非常不利于地下一層的開發(fā)