物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)專業(yè)課件

1、12第一章、物業(yè)的發(fā)展歷史及物業(yè)基本知識(shí)第一章、物業(yè)的發(fā)展歷史及物業(yè)基本知識(shí)第二章、第二章、接手樓盤接手樓盤第三章、前期介入第三章、前期介入第四章、物業(yè)的基本類型第四章、物業(yè)的基本類型第五章、房屋的裝飾裝修管理第五章、房屋的裝飾裝修管理第六章、第六章、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)第七章、第七章、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理 第八章、第八章、“后期后期”物業(yè)管理物業(yè)管理目錄目錄3第一章第一章物業(yè)的發(fā)展歷史及物業(yè)基本知識(shí)物業(yè)的發(fā)展歷史及物業(yè)基本知識(shí) 概述 物業(yè)管理的發(fā)源 國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的發(fā)展歷程 物業(yè)管理的基本知識(shí) 物業(yè)、物業(yè)管理、業(yè)主、物業(yè)使用人、前期物業(yè)管理、住宅物業(yè)

2、保修金、空置物業(yè)、容積率與綠地率、公共能耗分?jǐn)傎M(fèi)、房屋不同部位的保修期、專項(xiàng)維修資金、哪些是共用部位、哪些是共用設(shè)施設(shè)備4一、概一、概 述述 物業(yè)管理實(shí)際上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)與完善，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中為完善市場(chǎng)機(jī)制而建立起來(lái)的一種綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式。5 二、物業(yè)管理的發(fā)源二、物業(yè)管理的發(fā)源 物業(yè)管理是一新興行業(yè)，在我國(guó)僅有20年左右的發(fā)展歷史，首先發(fā)端于沿海發(fā)達(dá)城市，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸，在國(guó)外，物業(yè)管理已經(jīng)有一百多年的歷史。 “物業(yè)”這個(gè)詞是由香港人根據(jù)“Estate”(不動(dòng)產(chǎn))“Property”(財(cái)產(chǎn))這兩個(gè)英語(yǔ)單詞引譯過(guò)來(lái)的。近代意義的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，英國(guó)人奧克維婭

3、希爾是公認(rèn)的近代物業(yè)管理的創(chuàng)始人。上世紀(jì)70年代末、80年代初，“物業(yè)”一詞從香港傳入廣東地區(qū)，后來(lái)在內(nèi)地逐漸流傳，現(xiàn)在成為普遍接受應(yīng)用的一個(gè)專有名詞6三、國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的發(fā)展歷程三、國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的發(fā)展歷程1、1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳物業(yè)管理公司正式成立，開(kāi)始對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的涉外商品房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，這是我國(guó)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理邁出的第一步，標(biāo)志著這一新興行業(yè)的誕生。72、1993年6月30日，深圳成立了國(guó)內(nèi)首家物業(yè)管理協(xié)會(huì);1994年深圳市頒布了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例。3、1994年4月建設(shè)部頒布了33號(hào)令，城市新建住宅小區(qū)管理辦法，明確指出：“住宅小

4、區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理”。84、2021年9月1日，我國(guó)第一部物業(yè)管理?xiàng)l例正式施行，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。95、2022年3月16日，十屆全國(guó)人大五次會(huì)議上通過(guò)的物權(quán)法，于10月1日起正式實(shí)施，物權(quán)法是調(diào)整財(cái)產(chǎn)支配管理的法律，是對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益和處分的最基本準(zhǔn)則，是中國(guó)制定民法典的重要組成部分，是完成構(gòu)建中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系的法制目標(biāo)，物權(quán)法的頒布將解決中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)一系列長(zhǎng)期懸而未決的問(wèn)題，將對(duì)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)的發(fā)展起到重要而深遠(yuǎn)的影響。10

5、四、物業(yè)管理的基本概念四、物業(yè)管理的基本概念1、物業(yè) 物業(yè)是指已經(jīng)建成的各類房屋以及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地、庭院和相關(guān)的建筑地塊。2、物業(yè)管理 物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。9、 人的價(jià)值，在招收誘惑的一瞬間被決定。2022-3-162022-3-16Wednesday, March 16, 202210、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。2022-3-162022-3-162022-3-163/16/2022 9:53:45 PM11、人總是珍惜為得到。

6、2022-3-162022-3-162022-3-16Mar-2216-Mar-2212、人亂于心，不寬余請(qǐng)。2022-3-162022-3-162022-3-16Wednesday, March 16, 202213、生氣是拿別人做錯(cuò)的事來(lái)懲罰自己。2022-3-162022-3-162022-3-162022-3-163/16/202214、抱最大的希望，作最大的努力。2022年3月16日星期三2022-3-162022-3-162022-3-1615、一個(gè)人炫耀什么，說(shuō)明他內(nèi)心缺少什么。2022年3月2022-3-162022-3-162022-3-163/16/202216、業(yè)余生活要

7、有意義，不要越軌。2022-3-162022-3-16March 16, 202217、一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。2022-3-162022-3-162022-3-162022-3-16123、業(yè)主- 指物業(yè)的所有權(quán)人- 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人- 持有空置物業(yè)的建設(shè)單位（大業(yè)主）4、物業(yè)使用人 物業(yè)使用人指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人 9、 人的價(jià)值，在招收誘惑的一瞬間被決定。2022-3-162022-3-16Wednesday, March 16, 202210、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。2022-3-162022-3-1620

8、22-3-163/16/2022 9:53:45 PM11、人總是珍惜為得到。2022-3-162022-3-162022-3-16Mar-2216-Mar-2212、人亂于心，不寬余請(qǐng)。2022-3-162022-3-162022-3-16Wednesday, March 16, 202213、生氣是拿別人做錯(cuò)的事來(lái)懲罰自己。2022-3-162022-3-162022-3-162022-3-163/16/202214、抱最大的希望，作最大的努力。2022年3月16日星期三2022-3-162022-3-162022-3-1615、一個(gè)人炫耀什么，說(shuō)明他內(nèi)心缺少什么。2022年3月2022-

9、3-162022-3-162022-3-163/16/202216、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2022-3-162022-3-16March 16, 202217、一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。2022-3-162022-3-162022-3-162022-3-16145、前期物業(yè)管理 前期物業(yè)管理指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。6、住宅物業(yè)保修金 住宅物業(yè)保修金指建設(shè)單位按照規(guī)定比例向所在地物業(yè)主管部門交存的，作為保修期內(nèi)物業(yè)維修費(fèi)用保證的資金。15 7、空置物業(yè) 空置物業(yè)指已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè) 空置物業(yè)的物

10、業(yè)管理費(fèi)由建設(shè)單位交納 使用所購(gòu)物業(yè)的水、電、氣等配套設(shè)施或進(jìn)行裝飾裝修的，視為已居住。 8、公共能耗分?jǐn)傎M(fèi) 指二次供水水泵能耗、電梯能耗、小區(qū)水系景觀、其他 169、容積率 容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。 高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；聯(lián)排（又叫排屋、Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35。10、綠地率=綠地面積/土地面積 綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。 綠地率

11、越高，物業(yè)公司的養(yǎng)護(hù)成本越高。 容積率越高，產(chǎn)權(quán)面積越高，物業(yè)費(fèi)用較低。1711、房屋不同部位的保修期 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏為8年 門窗安裝密閉，不出現(xiàn)翹裂為2年 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝工程為2年 管道滲漏、管道堵塞2年 附屬工程、綠化1年 18 12、專項(xiàng)維修資金 專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有 專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門制定。19 13、物業(yè)共用部位 指物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的門廳、

12、樓梯間、電梯間、管道井、設(shè)備間、過(guò)道、值班保安室、共用停車位、房屋承重結(jié)構(gòu)、戶外墻面、屋面和道路、場(chǎng)地、綠地等部位。20 14、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備 指物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、電梯、樓道照明燈具、小區(qū)道路照明設(shè)施、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設(shè)施和區(qū)域圍護(hù)等設(shè)施設(shè)備。21第二章第二章 接接 手手 樓樓 盤盤 招投標(biāo) 簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同、協(xié)議以及臨時(shí)公約22一、招投標(biāo)一、招投標(biāo) 由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立，顧由建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司承擔(dān)管理服務(wù)。 前期物業(yè)管

13、理的招標(biāo)分公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)。1.采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。2.公開(kāi)招標(biāo)，若投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。23二、合同、公約與協(xié)議二、合同、公約與協(xié)議1、前期物業(yè)管理服務(wù)合同 由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。2、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 由小業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂 243、臨時(shí)管理公約 建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，必須制定臨時(shí)業(yè)主公約。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予

14、以說(shuō)明，而物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。25第三章第三章 前前 期期 介介 入入 概念 物業(yè)管理的介入方式及內(nèi)容26 前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過(guò)程，再此過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)主與非業(yè)主使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開(kāi)發(fā)、建設(shè)和今后使用管理提出建議，并對(duì)將接管的物業(yè)做好管理準(zhǔn)備。 一、概一、概 念念27二、物業(yè)管理介入的方式及內(nèi)容二、物業(yè)管理介入的方式及內(nèi)容 1、前期銷售配合 物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助房產(chǎn)銷售中心提供禮儀門童、保安、清潔等服務(wù) 2、前期工程顧問(wèn)服務(wù) 了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)內(nèi)容和規(guī)范，確定項(xiàng)

15、目檔次，協(xié)助建設(shè)單位對(duì)管理檔次進(jìn)行正確定位。從物業(yè)管理的專業(yè)角度提出各項(xiàng)專業(yè)性書面建議，方便日后的物業(yè)管理。28第四章第四章 物物 業(yè)業(yè) 的的 類類 型型 低層住宅、多層住宅低層住宅、多層住宅 小高層、高層小高層、高層 商鋪商鋪 別墅別墅 29 低層住宅：指1-3層的住宅 多層住宅：指4-6層由兩個(gè)或兩個(gè)以上戶型上下疊加而成的住宅。多層住宅可以不設(shè)置電梯。30 小高層：指層數(shù)為8層-11層的住宅，小高層雖是高層住宅，但層數(shù)較低，又具有多層住宅的某些特點(diǎn)，但防火要求并不如高層建筑防火要求那么高。 高層：7層及檐高20米以上的住宅,我們稱之為高層住宅。 國(guó)家明確規(guī)定：12層及12層以上的高層住宅，

16、每單元設(shè)置電梯不少于兩部。 31 商鋪：指經(jīng)營(yíng)者為顧客提供商品交易、服務(wù)或感受體驗(yàn)的場(chǎng)所 (一)辦公物業(yè)指各種商業(yè)機(jī)構(gòu)用于從事經(jīng)營(yíng)管理的場(chǎng)所 ，又稱為商務(wù)樓。 (二)酒店物業(yè) 酒店一詞是從英文 “Hotel”譯過(guò)來(lái)的。Hotel來(lái) 自法文，原意是小旅館。1.商業(yè)性酒店2.度假酒店 3.長(zhǎng)住性酒店4.汽車酒店32三)商貿(mào)物業(yè) 商貿(mào)物業(yè)是為商品流通、銷售而進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的場(chǎng)所，可以分為零售中心 (購(gòu)物中心)、批發(fā)市場(chǎng) (交易中心)和街區(qū)商鋪等類型。(四)娛樂(lè)休閑物業(yè)主要指為人們提供娛樂(lè)休閑活動(dòng)的場(chǎng)所。 可分為綜合性的娛樂(lè)休閑物業(yè)(社區(qū)會(huì)所、會(huì)員制俱樂(lè)部、主題公園)和專項(xiàng)性的娛樂(lè)休閑物業(yè) (舞廳、卡拉

17、 OK廳、保齡球館等)。33 別墅，是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的，具有良好自然環(huán)境和人文景觀，供休閑度假使用，獨(dú)棟建筑，有園林庭院，第二居所的住宅。現(xiàn)在常說(shuō)的“別墅”，實(shí)際上涵蓋了國(guó)外的兩種物業(yè)類型：一種是HOUSE，一種是Villa。如果直譯過(guò)來(lái)，House應(yīng)該是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“別墅”，也可以譯成“莊園”、“城堡”，一種帶有詩(shī)意的住宅。事實(shí)上，國(guó)內(nèi)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所銷售的大部分“別墅”，并不是Villa，而是HOUSE。 34 獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅 ：即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地。 聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅 ：又TOWNHOUSE，設(shè)有1至2個(gè)車位，還有地下室。它是由

18、幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起。 雙拼別墅雙拼別墅：由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅 。 疊拼別墅疊拼別墅：它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑35 空中別墅：空中別墅：稱為“penthouse”即“空中閣樓”，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般指建在高層樓頂端具有別墅形態(tài)的躍式住宅。這種空中別墅發(fā)源于美國(guó)，以“第一居所”和“稀缺性的城市黃金地段”為特征，是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型。 36第五章第五章 房屋的裝飾裝修管理房屋的裝飾裝修管理 房屋

19、的裝飾裝修 裝修申報(bào)要提交哪些資料 房屋裝修中的禁止行為 業(yè)主的“違章”37 一、房屋的裝飾裝修一、房屋的裝飾裝修 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。 非業(yè)主的住宅使用人對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修，必須取得業(yè)主的書面同意，然后告知物業(yè)管 理企業(yè)。38二、裝修申報(bào)要提交哪些資料二、裝修申報(bào)要提交哪些資料1、房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）2、申請(qǐng)人身份證件3、裝飾裝修方案4、變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案5、涉及本辦法第六條行為的，需提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，

20、涉及本辦法第七條、第八條行為的，需提交設(shè)計(jì)方案或者施工方案6、委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件。 39三、房屋裝修中的禁止行為三、房屋裝修中的禁止行為（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； （二）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間； （三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體； （四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果； （五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱的支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。 承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加

21、作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要 結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。40四、業(yè)主的四、業(yè)主的 “違章違章” 占用公共區(qū)域（特別是消防通道）擺放物品 挪用消防設(shè)施設(shè)備（如私自用消防水） 高空拋物 破壞管理區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備（如防盜門等） 建筑物、墻面的亂張貼、 亂涂寫、亂刻畫等41 違反裝修管理規(guī)定事項(xiàng)（如亂接水電、破壞承重結(jié)構(gòu)、非裝修時(shí)間裝修等） 破壞區(qū)域正常生活、生產(chǎn)秩序（如深夜的噪音、晨練等） 業(yè)主車輛亂停亂放 踐踏、占用綠地，損壞花草樹(shù)木、園林景觀 亂丟垃圾、亂堆垃圾、雜物42第六章第六章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù) 物業(yè)從業(yè)

22、人員應(yīng)注意的問(wèn)題 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供哪些服務(wù) 安全管理，工程管理，樓宇管理，清潔衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)，客戶服務(wù) 。 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)43一、物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)注意的問(wèn)題一、物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)注意的問(wèn)題 著裝工整、整齊、統(tǒng)一，用語(yǔ)文明規(guī) 范； 精神抖擻，站如松、坐如鐘、行如風(fēng)； 微笑服務(wù)，常帶微笑、禮貌待客； 主動(dòng)服務(wù)，想業(yè)主之所想、急業(yè)主之 所急；44 盡責(zé)盡心、服務(wù)周到，“業(yè)主的事就是我的事” 靈活服務(wù)，與業(yè)主的溝通、處理業(yè)主的投訴，靈活應(yīng)變； 嚴(yán)于律己、潔身自愛(ài)； 鉆研業(yè)務(wù)、提高技能。45二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供哪些服務(wù)二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供哪些服務(wù) 1、安全管理 - 人員出入控制 - 物

23、品出入控制 - 車輛出入、停放控制 - 交通安全控制（車輛管理） - 治安巡邏控制 - 消防安全管理 - 緊急情況處理462、工程管理- 供水、供電設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維修、更新- 公共照明設(shè)備的保養(yǎng)、維修、更新- 電梯設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)- 消防系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修- 空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng) 473、樓宇管理房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)二次裝修管理484、清潔衛(wèi)生 公共區(qū)域的清掃保潔 垃圾、廢物的清運(yùn)與分類 污水、雨水的排疏 四害消殺控制5、綠化養(yǎng)護(hù) 綠化的施肥、澆水、滅蟲、修剪 綠化的補(bǔ)種、移植 綠化帶死角清潔； 496、客戶服務(wù) 常規(guī)性服務(wù)， 如：通過(guò)做好日常的物業(yè)管理工作來(lái)提高服務(wù)水平。 客戶投

24、訴/意見(jiàn) 如：對(duì)業(yè)主投訴/意見(jiàn)的受理、處理、回訪。 特約服務(wù) 如：家政服務(wù)、開(kāi)設(shè)娛樂(lè)場(chǎng)所等。50三、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利三、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度，結(jié)合實(shí)際情況，制定管理辦法。2、按照物業(yè)服務(wù)合同和管理辦法實(shí)施管理3、按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用514、有權(quán)制止和向有關(guān)行政主管部門匯報(bào)違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)和規(guī)章制度的行為。5、有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助履行物業(yè)服務(wù)合同。6、可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)

25、目。7、可以接受供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的委托代收相關(guān)費(fèi)用。8、有權(quán)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。9、經(jīng)業(yè)主大會(huì)的允許，可實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)。52四、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)四、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù) 1、按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)服務(wù);2、接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監(jiān)督;3、重大管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會(huì)審議決定;4、接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。53第七章第七章 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理 概念 一級(jí)資質(zhì) 二級(jí)資質(zhì) 三級(jí)資質(zhì)54一、概念一、概念 國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)

26、制度。物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)是企業(yè)實(shí)力、規(guī)模、業(yè)績(jī)和誠(chéng)信的綜合反映，是國(guó)家對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入管理的重要標(biāo)志。 物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)資物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)資質(zhì)等級(jí)質(zhì)等級(jí)55二、一級(jí)資質(zhì)二、一級(jí)資質(zhì) （1）注冊(cè)資本500萬(wàn)元以上 （2）具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理崗位證書，80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)崗位證書 （3）管理兩種類型以上的物業(yè)56 （4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分之和不低于100%。多層住宅200萬(wàn)平方米，高層住宅100萬(wàn)平方米，獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)平方米，辦公樓宇

27、、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬(wàn)平方米。 （5）20%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)，20%以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)。 （6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度 （7）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。57三、二級(jí)資質(zhì)三、二級(jí)資質(zhì) （1）注冊(cè)資本300萬(wàn)元 （2）具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)崗位證書，60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。 （3）管理兩類型以上物業(yè) （4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分

28、比之和不低于100%。計(jì)算基數(shù)是：多層住宅80萬(wàn)平方米，高層住宅40萬(wàn)平方米，獨(dú)立式住宅（別墅）6萬(wàn)平方米，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬(wàn)平方米58 （5）10%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)，10%以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)。 （6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度 （7）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度59四、三級(jí)資質(zhì)四、三級(jí)資質(zhì) （1）注冊(cè)資本50萬(wàn)元 （2）具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50%以上的部門經(jīng)理、

29、管理員取得從業(yè)人員崗位證書 （3）有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目 （4）具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度 （5）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度60第八章第八章 “后期后期”物業(yè)管理物業(yè)管理 業(yè)主大會(huì) 什么情況下可以成立業(yè)主委員會(huì) 成為業(yè)主委員會(huì)的條件 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)的交接工作61一、業(yè)主大會(huì)一、業(yè)主大會(huì) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主

30、共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。62二、什么情況下可以成立業(yè)主委員會(huì)二、什么情況下可以成立業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主委員會(huì)是按照法定的程序由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 入住率達(dá)到60%以上 入住率達(dá)到30%以上，且物業(yè)交付使用已滿2年63三、成為業(yè)委會(huì)委員的條件三、成為業(yè)委會(huì)委員的條件（1）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主。（2）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)。（3）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力。（4）具有一定組織能力。（5）具備必要的工作時(shí)間。64四、物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)的交接工作四、物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)的交接工作 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用