地產(chǎn)文案打包下載-20x0年浙江嘉興房地產(chǎn)市場商鋪調(diào)查報告37頁最新

1、嘉興房地產(chǎn)市場商鋪報告(2007年)杭州萬德機構 2007年5月客戶名稱：報告撰寫：杭州萬德機構提交時間： 二七年五月 報告編寫人：lxenQQ：30388257E-mail：lxen163 機構地址：浙江省杭州海關5號 郵政編碼：310012 salehuamen 【報告綜述】本案本案位于老城區(qū) “勤儉路商圈”，項目位置極具商業(yè)發(fā)展?jié)撡|(zhì)，目前周邊商業(yè)氣氛濃厚，市場環(huán)境已經(jīng)形成自己的經(jīng)營業(yè)態(tài)。不過，由于項目地塊處于老市區(qū)勤儉路段的最西面，特別是西面有隔岸的大橋，某種程度上阻隔了本案跟對岸商氣互動的流通。因此，本案的商業(yè)主要互動點來源于項目東南方面，受到的輻射其實屬

2、于半島環(huán)狀。為了規(guī)避后期的風險，在同時確保開發(fā)利潤，我司于5月下旬對嘉興市商業(yè)市場進行了專門調(diào)查，對目前城市整體商業(yè)發(fā)展、商圈分布及未來發(fā)展趨勢、商鋪開發(fā)體量及價格等進行了研究，為本案提供了理性參考依據(jù)，以期通過科學的市場分析，解析本案開發(fā)取向。本文包括嘉興市商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展狀況、城市商圈分布及特點、項目商業(yè)環(huán)境分析等幾個部分，為將來商鋪開發(fā)提供了可依托的數(shù)據(jù)。我司對此做了進行了全面、系統(tǒng)的市場摸底，確保本報告的科學性及合理性，不過由于調(diào)查時間匆促，其中難免有疏漏及不足之處，還望予以斧正。第一部分 嘉興市商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展狀況一、城市區(qū)位及地位分析1、嘉興是國務院批準的第一批沿海經(jīng)濟開放區(qū)和浙江省重

3、要的工貿(mào)城市，下轄嘉善、平湖、海鹽、海寧、桐鄉(xiāng)和秀城、秀洲等7個縣（市、區(qū)）。全市總面積3915平方公里，人口332萬人，其中市區(qū)面積968平方公里，總人口數(shù)88萬人。2、“右杭左蘇，負海控江”，嘉興地處中國最具經(jīng)濟活力的長江三角洲和東部沿海經(jīng)濟帶的中央位置，（上海都市經(jīng)濟圈、杭州經(jīng)濟圈、環(huán)太湖經(jīng)濟圈，在此長江三角洲內(nèi)三大經(jīng)濟商圈的交集位置），伴隨整體的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和城市建設，同時順應長江三角洲一體化的經(jīng)濟戰(zhàn)略目標，嘉興市06來實施了一系列重要的行政戰(zhàn)略舉措。3、核心交通與輻射功能使得嘉興經(jīng)濟發(fā)展迅速。06年嘉興實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1343.1億元，同比增長13.7，增幅比05年提高0.5個百分點

4、，增長速度列全省第六，經(jīng)濟增長率連續(xù)第五年超過13。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值86.47億元，同比增長3；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值806.21億元，同比增長15.5；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值450.42億元，同比增長12.7。經(jīng)濟總量列全國地級以上城市第41位，浙江地級第6位，其5個下轄縣（市）全都進入綜合發(fā)展全國百強縣（市）前30位。4、消費能力空前高漲。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，城市居民的消費指數(shù)全面提升。根據(jù)抽樣調(diào)查顯示，06上半年，嘉興城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為元，扣除價格因素后，比去年同期增長，增幅同比提高個百分點。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增速比全省平均水平高個百分點。小結：嘉興具有區(qū)位優(yōu)勢、文

5、化優(yōu)勢、成本優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢。經(jīng)過二次發(fā)展機遇，嘉興已從農(nóng)業(yè)步入工業(yè)化的擴張期。在這一發(fā)展態(tài)勢下，城市化明顯加快，外源型經(jīng)濟水平繼續(xù)提升，內(nèi)源型經(jīng)濟加速發(fā)展，這使得城市人口、消費能力、品牌意識都將得到全面的提升。同時，作為東部沿海城市和旅游文化城市，嘉興吸引外來投資與旅游的機率很大，成為高消費的重要組成部分。二、嘉興商業(yè)市場分析（一）、嘉興商業(yè)特點社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展，必然導致城市的擴張、舊城的改造，令整個商業(yè)市場面臨重新洗牌的格局。在這一輪洗牌中，嘉興的商業(yè)市場格局獲得了新的調(diào)整，并促使其進入了新一輪的競爭格局，規(guī)?；?、規(guī)范化、專業(yè)化成為新一輪競爭的主題。去年以來，隨著江南摩爾、梅灣街等商業(yè)區(qū)

6、的陸續(xù)建成并開張營業(yè)，城市商業(yè)輪廓初露端倪，嘉興基本具備了現(xiàn)代商業(yè)的雛形。 新商圈的運營，不僅加劇了城市商業(yè)競爭，激發(fā)了商業(yè)潛藏的活力，而且隨著新型商業(yè)形態(tài)的完善，市民消費觀念的升級，禾城現(xiàn)代商業(yè)正在加速崛起，中心城區(qū)的集聚功能大幅增強，對周邊地區(qū)的輻射力和吸納力明顯提升。 新型業(yè)態(tài)異軍突起 2003年至今，市民對商業(yè)變化最直接的感受就是：購物中心、連鎖超市、倉儲式商場、網(wǎng)上購物等新型商業(yè)業(yè)態(tài)異軍突起，永樂、蘇寧、國美、好又多、易初蓮花、麥德龍、沃爾瑪尤其是購物休閑中心江南摩爾、梅灣街等商業(yè)區(qū)的營業(yè)，新型業(yè)態(tài)迅速擴張。 新型商業(yè)業(yè)態(tài)的擴張，導致傳統(tǒng)百貨商業(yè)經(jīng)營比重不斷萎縮。據(jù)統(tǒng)計，2006年百

7、貨商店單位數(shù)占零售業(yè)法人單位數(shù)僅2%，從業(yè)人員占16%。而新型業(yè)態(tài)迅速飆升，取代了百貨商店的地位，各種專賣店占81.2%，從業(yè)人員占64.3%；購物中心、超級市場等占1.7%，從業(yè)人員占12.2%。 相比傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)，新型業(yè)態(tài)以現(xiàn)代營銷理念為中心，注重商業(yè)硬軟件的建設，如企業(yè)品牌、文化、服務、形象及消費環(huán)境，因此，新型商業(yè)的運營能有效提升中心城市的形象、消費環(huán)境和品位。 市民消費更加時尚 盡管人均GDP超過5000美元，潛在消費能力很強，但由于受傳統(tǒng)消費觀念影響，市民消費觀念轉變相對滯后于現(xiàn)有的現(xiàn)代商業(yè)理念。先進商業(yè)理念的引進，能加速市民消費觀念的轉變。 去年，在江南摩爾開業(yè)之初，星巴克、屈臣

8、氏、棒·約翰等現(xiàn)代連鎖商業(yè)倡導的消費理念，嘉興市民并不認知，觀念上不接受。但經(jīng)過一段時間磨合，現(xiàn)在，不少市民對星巴克、屈臣氏等有所認知，并接受了其倡導的休閑、享受和品質(zhì)的價值理念。 其實，市民消費理念的轉變，應該說是新型業(yè)態(tài)與傳統(tǒng)業(yè)態(tài)競合的結果。新老商圈的商業(yè)競爭，加劇了新老營銷理念的碰撞。而在理念的碰撞和實際的消費過程中，市民逐漸有了新的感知和認識，消費觀念也隨之加速變化。 現(xiàn)代商業(yè)加速崛起 隨著商業(yè)發(fā)展的多元化、商業(yè)結構的合理化，嘉興現(xiàn)代商業(yè)氛圍漸趨濃厚，中心城區(qū)集聚功能迅速增強。以戴夢得、江南、天虹為例，每逢節(jié)假日，三大百貨商場“拼殺”，都會吸引不少周邊地區(qū)市民。據(jù)江南大廈有關

9、人士介紹，每次大型促銷活動，來自周邊縣市的銷售額占比約為15%，而以往不到5%。 事實上，上述這些商業(yè)變化，促進嘉興商業(yè)從傳統(tǒng)走向現(xiàn)代，這不僅加速了市民消費觀念的改變，即從物質(zhì)需求型消費轉向體驗式休閑消費，而且提升了城市的經(jīng)濟和地產(chǎn)價值，延伸了商業(yè)產(chǎn)業(yè)的價值鏈，增強了中心城市的功能，有利于加速城市現(xiàn)代化的步伐。市場步入了互贏的“商圈競爭”模式經(jīng)過街鋪大廈裙樓百貨商城購物中心的發(fā)展模式，嘉興開始全面步入商業(yè)物業(yè)的升級階段。城市的發(fā)展催生兩大商業(yè)片區(qū)域的新格局，包括秀洲商業(yè)經(jīng)濟片區(qū)、市中心商業(yè)經(jīng)濟片區(qū)。而市中心經(jīng)過長期的發(fā)展，目前業(yè)態(tài)分布明顯、各個路段商圈也已形成良好的互相動，逐步形成了以勤儉路、

10、中山東路、禾興南路和建國南路四大商業(yè)圈為主，少年路、紫陽路兩大商業(yè)圈為輔的商業(yè)格局。每個商圈定位不同，各大發(fā)展商和商業(yè)項目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢，互為補充，在竟爭中謀求發(fā)展，形成了較為合理“梯度商圈”。其中，擁有江南大廈、戴夢得等商業(yè)項目的禾興南路構成了嘉興市的高檔商圈；以超市、百貨、專業(yè)賣場等為主的建國南路為嘉興的綜合商圈；少年路以低檔次混雜型商業(yè)為主、紫陽路以發(fā)展飲食業(yè)構成了嘉興的“平民商圈”；則本案所處勤儉路商業(yè)圈則是嘉興最老的市區(qū)街道，目前繁華程度雖然比不上禾興南路商圈、建國南路等兩大商圈，但依然積聚相當大的人氣，目前形成了服飾、娛樂、文化運動等為業(yè)態(tài)分布，屬于嘉興城市中檔消費商圈；當然

11、，這樣的梯度分布不僅沒有造成兩敗俱傷場面，反而會形成了市場的共贏局面。小結：從某種程度上說，宏觀調(diào)控賦予了嘉興商業(yè)地產(chǎn)新的強勁動力。隨著物流經(jīng)濟的崛起、“長江三角洲”合作平態(tài)的建立、以及嘉興市場融城，嘉興商業(yè)主力店的發(fā)展與建立等因素，嘉興商業(yè)將在未來幾年進入發(fā)展上身的周期，嘉興商業(yè)地產(chǎn)將得到進以步強勁發(fā)展。從嘉興的競爭模式來看，各個商圈要發(fā)揮優(yōu)勢互補的共贏局面，需加強各自的優(yōu)勢與特點，而作為最老的城市中心商圈的“勤儉路商圈”，如何挖掘其“品牌優(yōu)勢與形象”將是其取得競爭的方向所在。（二）、商業(yè)物業(yè)發(fā)展分析產(chǎn)權式商鋪成為主流產(chǎn)品模式從2004年開始，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品以產(chǎn)權式商鋪為主，并以持續(xù)火爆的趨

12、勢繼續(xù)發(fā)展，華庭街、江南摩爾等產(chǎn)權式商鋪“返租”模式帶來的商鋪熱貫穿著市場的始終。單一的產(chǎn)品與銷售模式使嘉興商業(yè)投資市場陷入了慣性思維，新的地產(chǎn)模式面臨著市場的考驗。商鋪經(jīng)營管理專業(yè)化目前整個市場明顯呈現(xiàn)出更理性化的需求，投資者和經(jīng)營者都對發(fā)展商提出了經(jīng)營管理上的要求，促使發(fā)展商地市場作出售后承諾，除了要考慮如何將商鋪盡快銷售出去，還要考慮商鋪如何經(jīng)營才能保證旺場，才能令物業(yè)保值和增值。嘉興各個在型商場都采取了專業(yè)化的經(jīng)營管理，確保項目的保值增值。商業(yè)物業(yè)開發(fā)規(guī)?；S著外圍資本的大舉進入和國內(nèi)商業(yè)運營機構的實力提升，促使商業(yè)物業(yè)開發(fā)與經(jīng)營同先進的模式接軌，商業(yè)物業(yè)從原來無序、散亂的市場，逐步走

13、向有序的規(guī)模化，經(jīng)營專業(yè)化，是大勢所趨。項目公共區(qū)間社會化發(fā)展商在項目開發(fā)的同時，配合政府的規(guī)劃，建設專用區(qū)間作為公共活動區(qū)域，用以組織社區(qū)活動、集市、表演、休閑、娛樂的場所，使商業(yè)活動和公共活動相與促進，成為綜上所述合性的城市廣場。如：黃興路步行街、萬達商業(yè)廣場等。商業(yè)物業(yè)公共區(qū)間社會化的同時，也為這些商業(yè)物業(yè)帶潛在的消費人流和可觀的效益。商業(yè)定位專業(yè)化面對越來越激烈的競爭，嘉興“大而全”的傳統(tǒng)百貨店面臨著轉型。以“文化”為主題的梅灣街道、以“運動商場”為主題的“M+1”運動廣場等為代表，帶領嘉興百貨商業(yè)步入了 “主題時代”。作為一種全新的理念，主題商場不僅是為消費者提供商品，還努力營造一個

14、良好的購物氛圍。在經(jīng)營理念上，則改變以往的全銷售模式，體現(xiàn)出特有的主題。這將是未來嘉興的商業(yè)競爭模式走向。銷售策略單一化目前商業(yè)物業(yè)的定位策略單一，銷售策略單一。自“返租”策略以后，基本未見亮點，幾年來位置稍差的商鋪銷售基本是靠這一妙計打天下。 三、未來嘉興市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃：（一）、城市總體發(fā)展規(guī)劃：政府關于“嘉興必須由傳統(tǒng)工業(yè)向現(xiàn)代工業(yè)、商貿(mào)、旅游城市邁進”的規(guī)劃，確定了加快城市經(jīng)濟結構的轉型和建設百萬多人口城市的發(fā)展戰(zhàn)略，并提出了“建設嘉興工業(yè)基地，商貿(mào)物流中心”的具體目標，將城市性質(zhì)定位為：現(xiàn)代工業(yè)、商貿(mào)、物流和旅游服務型城市。嘉興市城市總體規(guī)劃，遠期到2020年，城市規(guī)劃用地為968平方

15、公里，城市人口達150萬人。3.2未來商業(yè)整體規(guī)劃：嘉興市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作早已完成，此次規(guī)劃從2005年起至2010年止,涉及零售業(yè)態(tài)和商業(yè)網(wǎng)點具體發(fā)展規(guī)劃、批發(fā)市場建設以及物流中心建設等主要內(nèi)容。規(guī)劃的重點是嘉興商業(yè)功能的定位、商品市場體系建立以及零售業(yè)態(tài)合理配置。規(guī)劃的整體目標是: 到2010年，實現(xiàn)全市社會消費品零售總額達到573億元，年均遞增約12%；批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和餐飲業(yè)實現(xiàn)增加值168億元，年均遞增12%；批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和餐飲業(yè)增加值占GDP的比重達到15。（一）、首先將建成一個市級商業(yè)中心，兩個區(qū)域商業(yè)中。其中市級商業(yè)中心包括：以建國中路、中山路、禾興中路和勤儉路組成的“口”字型

16、區(qū)塊，和四條路向外延伸所形成的“井”字型商業(yè)聚集區(qū)（四周以環(huán)城河為界，總占地面積2.377平方公里，至2010年區(qū)域內(nèi)應有10萬左右的人口居住，以保持核心商圈人氣），已成為嘉興市本級輻射整個嘉興市域乃至周邊地區(qū)的商貿(mào)業(yè)聚集區(qū)域。市級商業(yè)中心建設的目標：以“三街六區(qū)塊”（三街指建國路、少年路、府南街，六區(qū)塊分布于東至建國路，西至原衛(wèi)校、市政府西側，北至勤儉路、環(huán)城路，南至斜西街，總用地0.85平方公里的區(qū)域）改造為基礎，以“井字型”核心商業(yè)區(qū)建設為目標，以“井字型”內(nèi)“口字型”區(qū)域建設為重點，通過主要區(qū)塊分片特色改造，將內(nèi)環(huán)河內(nèi)區(qū)域建設為集購物、休閑、旅游、商務、辦公于一體，路網(wǎng)布局合理、業(yè)態(tài)結

17、構協(xié)調(diào)、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的市級商業(yè)中心。、在禾興中路與中山路交匯點或周邊。新建一處面積在810萬平方米的購物中心，使其成為嘉興市零售商業(yè)的標志性建筑，連同周邊已有（規(guī)劃新建）的大型商業(yè)共同打造嘉興零售商業(yè)主力業(yè)態(tài)。在“井字型”商業(yè)中心區(qū)內(nèi)（建議原嘉興三中區(qū)塊）建設1處現(xiàn)代化的商務辦公大廈，使之成為嘉興市的標志性建筑，連同周邊其他商務設施，吸引國內(nèi)外大型金融機構、分銷代理公司、外資辦事處等入駐，以集聚人氣和帶動中高端消費，共同打造嘉興現(xiàn)代商務服務中心。、中山路與建國中路交匯點。該結點周邊地區(qū)分布著譽名中外的老字號“五芳齋”和嘉興市中心唯一的山體景觀瓶山景區(qū)，擁有得天獨厚的人文和自然環(huán)境。規(guī)劃期內(nèi)，應

18、改造現(xiàn)有零星商業(yè)業(yè)態(tài)，打造以高品位餐飲、休閑、娛樂為特色的消費區(qū)塊。在環(huán)城東路與中山路交匯區(qū)域擇地建設五星級賓館一座，提升商業(yè)核心區(qū)塊的消費檔次和城市形象，有效滿足商務人員和外地游客的需求。、勤儉路與建國中路交匯點。該結點周邊南與瓶山景區(qū)相接，北為華庭街南入口，周邊現(xiàn)有人民劇院、新華書店，以及華庭街內(nèi)的國際影院等文化設施，利用現(xiàn)有文化娛樂設施，聚集人氣，并與其他結點互為補充、相得益彰。規(guī)劃期內(nèi)將此區(qū)域建設改造為文化、休閑和購物區(qū)塊。、勤儉路與禾興中路交匯點。該結點周邊南有主力購物中心，東鄰少年路服裝精品街和華庭商業(yè)街，是嘉興商業(yè)的繁華地段之一，規(guī)劃期內(nèi)，通過對街區(qū)的整治和改造，保持和提升原有經(jīng)

19、營業(yè)態(tài)，打造以服裝、鞋帽、運動、文化用品、電子通信產(chǎn)品等精品品牌專賣為特色的購物區(qū)塊。 “口”字型區(qū)塊及其街道延伸形成的“井”字型商業(yè)聚集區(qū)域周邊的商業(yè)網(wǎng)點改造，應以“特色化、差別化、專業(yè)化”為主線，在經(jīng)營業(yè)態(tài)、品類、規(guī)模、檔次、品位等方面進行科學引導和區(qū)隔。梳理勤儉路、中山路、禾興路、少年路和建國路所形成“兩橫三縱”沿街店鋪，按照優(yōu)先發(fā)展專業(yè)店、專賣店等特色店鋪的思路，采用“騰籠換鳥”、“拍進拍出”、“以小集大”等方法，經(jīng)過12年的業(yè)態(tài)調(diào)整和建設，確立市級商業(yè)中心的整體模式，最終形成真正具有核心地位和集聚功能的“井”字型市級商業(yè)中心。嘉興還將形成南湖、秀洲兩個城區(qū)商業(yè)副中心，區(qū)域性商業(yè)中心的

20、業(yè)態(tài)設置原則為：鼓勵設置購物中心、專業(yè)店、專賣店、超市、便利店、餐飲、文化娛樂網(wǎng)點；適度設置百貨店、綜合超市、倉儲式商場、生活服務網(wǎng)點；控制設置農(nóng)貿(mào)市場。南湖區(qū)商業(yè)副中心 位于南湖新區(qū)規(guī)劃范圍的西部，外環(huán)東路以東部分，總面積7平方公里。轄區(qū)內(nèi)在建大型商業(yè)網(wǎng)點主要有萬好家居、國際中港城、汽車商貿(mào)園等。規(guī)劃期內(nèi)，發(fā)展南湖區(qū)商貿(mào)業(yè)的關鍵在于加強對現(xiàn)有（在建）大型商業(yè)網(wǎng)點的業(yè)態(tài)引導和調(diào)整，努力擴大現(xiàn)有大型商業(yè)網(wǎng)點（特別是有批發(fā)功能的商業(yè)網(wǎng)點）的輻射范圍；商業(yè)中心內(nèi)規(guī)劃建設12條商業(yè)街，引進專業(yè)店、專賣店等品牌商品經(jīng)營店鋪；合理布局10個左右的社區(qū)（鎮(zhèn)區(qū)）商業(yè)網(wǎng)點，以中小型超市和農(nóng)貿(mào)市場作為區(qū)內(nèi)社區(qū)（鎮(zhèn)

21、區(qū)）商業(yè)中心的主體，輔以便利店和社區(qū)配套的商業(yè)、服務業(yè)設施。在南湖區(qū)東南方向，規(guī)劃中長期將建設石堰世貿(mào)新城項目。秀洲區(qū)商業(yè)副中心指秀洲新區(qū)商業(yè)副中心。位于秀洲新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的秀洲中心區(qū)，總面積為9.68平方公里。轄區(qū)內(nèi)在建大型商業(yè)設施主要有江南摩爾、永泰廣場、國浩廣場、財富廣場、好一家家居購物廣場、嘉興·國際文體商貿(mào)城等。規(guī)劃期內(nèi)，應做好在建商業(yè)網(wǎng)點尤其是大規(guī)模商業(yè)網(wǎng)點的招商和定位，嚴格新建大型商業(yè)網(wǎng)點的審批。規(guī)劃期內(nèi)，重點培育和發(fā)展1處區(qū)域性購物中心和12條特色商業(yè)街，作為區(qū)域商業(yè)中心的主體。特色街建設以品牌專賣店、餐飲、文化娛樂等為主要業(yè)態(tài)；適度發(fā)展大賣場、大型超市、專業(yè)市場作為

22、滿足廣域消費者需求的商業(yè)業(yè)態(tài)；以中小型超市和農(nóng)貿(mào)市場作為區(qū)內(nèi)10個社區(qū)（鎮(zhèn)區(qū)）商業(yè)中心的主體，輔以便利店和社區(qū)配套的商業(yè)、服務業(yè)設施。小結：未來幾年，嘉興市將完善市區(qū)商業(yè)功能分化，加快城市商貿(mào)流通，加速城市化建設的進程。從規(guī)劃中可以看到，本案處于“勤儉路與禾興中路交匯點”輻射方位，未來將會形成以服裝、鞋帽、運動、文化用品、電子通信產(chǎn)品等精品品牌專賣為特色的購物區(qū)塊。東鄰少年路服裝精品街和華庭商業(yè)街，這給片區(qū)的發(fā)展起來很好的商業(yè)互相動，未來將會形成類步行街商業(yè)形態(tài)為主，逐漸融入嘉興市“步行街商片”。這一規(guī)劃對于本案有著重要意義，結合微觀基地條件，為本案商業(yè)發(fā)展輔助、佐證前景，未來本案如果以日常百

23、貨類商業(yè)為主，集合購物、餐飲等功能于一體形象出現(xiàn)，以步行街的商業(yè)形態(tài)將會與周邊區(qū)域的形成對接，這一因素必然會給本商鋪帶來銷售的契機。第二部分 嘉興市商業(yè)布局總體分布及特征從目前嘉興市市場來看，勤儉路、中山路、禾興路、少年路和建國路所形成“兩橫三縱”沿街店鋪構成了嘉興市中區(qū)商業(yè)，其中勤儉路、禾興路、建國路是最主要的購物商業(yè)核心，涵蓋了嘉興市中高檔百貨、服飾、餐飲、娛樂、裝飾、家居用品等主要市場，吸引著主要的消費群體前往購物。因此，本案將三條街道列為嘉興現(xiàn)有主要商圈，并針對各商圈進行重點分析。一、 嘉興市商圈分布現(xiàn)狀及特點：區(qū)域主要業(yè)態(tài)主要經(jīng)營場所價格說明禾興商圈大型商場、超市、精品服飾、銀行專賣

24、等江南大廈、戴夢得、梅灣街租賃：50元300元/月/不等，禾興路北端則保持5060元/月/租賃水平，中段的價格集中在200元/月/左右。銷售：（商場）15000-28000元/（商鋪）18000-31000元/嘉興市高檔消費集中區(qū)，商業(yè)（零售）的制高點。建國路商圈（中山路為界）北路段-各類精品服飾、電器賣場，經(jīng)營面積較大，多為品牌形象店。華庭街道，以品牌服裝、手機賣場為主，檔次為中檔綜合物業(yè)。租賃：60元-270元/月/分布。華庭街購物中心價格較高，集中為120220元/月/左右，其他位置往南遞減。銷售：目前無在售項目，二手轉讓市場為15000元/30000元/不等。嘉興市最繁華的綜合消費場所

25、，匯聚中高檔服飾形象店、娛樂休閑場所，是嘉興市中高階層鐘愛的消費場所。南路段-生活小商品、小吃等業(yè)態(tài)，經(jīng)營規(guī)模較小、檔次差。嘉興夜市場勤儉路商圈服飾、銀行、藥品服裝、鞋帽、運動、文化用品，租賃：70元-260元/ 銷售：價格范圍12000-23000元/。中心價15000-18000元/嘉興市最老街道，目前在嘉興市已有很好口碑和消費群，不過由于城市改造，商業(yè)的轉移，目前商氣并沒像以前那樣旺盛。1.1禾興路商商圈：1.1.1商圈綜述：禾興路目前嘉興市最早繁榮的商業(yè)街，也是無可置疑的嘉興主商圈。聚集了江南大廈、戴夢得、梅灣街等各類大型商場、超市，同時還分布著大量銀行、郵局、通訊營業(yè)廳、醫(yī)院等金融商

26、業(yè)配套，在嘉興市民生活中占據(jù)著重要地位。盡管目前禾興路整體形象還有一些凌亂，存在高端與中低端物業(yè)混雜，馬路距離過寬，往來車輛密集等不利因素，但作為嘉興人心目中最繁華的街道，人們已形成了根深蒂固的消費習慣。即便建國路、中山路的商業(yè)發(fā)展也相當快，但始終不能突破“高檔主營”的消費觀念，65%以上的市民都選擇到禾興路購物、消費。此外，據(jù)資料顯示，嘉興市的商業(yè)網(wǎng)點和商業(yè)市場體系發(fā)展規(guī)劃也集中于禾興路，占嘉興市商業(yè)消費額的32.2。如戴夢得購物中心2006年的銷售額就達到了4.8億，江南大廈零售額則達4.2億元，可以說這幾大購物中心為禾興路商圈的發(fā)展帶來發(fā)動引擎。禾興路商業(yè)圈將在今后相當長的一段時間內(nèi)繼續(xù)

27、保持其不可動搖“頂級商業(yè)圈”的地位，引領嘉興高檔、時尚的商業(yè)潮流。舊區(qū)改造完成，目前即將全部投入使用“文化旅游”梅灣街購物廣場，將進一步加速禾興路商業(yè)的發(fā)展，目前整體經(jīng)營情況良好，商鋪吸納率為85。1.1.2 代表項目：江南大廈：位于市中心禾興北路和中山路交界處，是嘉興市僅有的二個大型購物中心之一。該大廈由南北樓組成，營業(yè)面積1.8萬平方米，就業(yè)人員1000余人，整幢大廈共5層，地下一層，地上四層，其中地下一層為各類家用電器，地上一層經(jīng)營家電、化裝品、黃金珠寶，二層經(jīng)營男女服飾鞋帽，三層經(jīng)營書籍文具、床上用品與工藝品等，四層為兒童娛樂廣場與美食城，南樓的一二層部分區(qū)域為超市。大廈主要經(jīng)營中檔商

28、品。 現(xiàn)在一樓生意尚可外，其余樓層的經(jīng)營狀況一般。主要是有品牌的東西太少，因為現(xiàn)在人們的生活水平越來越高，已不滿足原有的狀態(tài)。該大廈的顧客為中高收入階層，其出行方式80%為非機動車和步行，20%為機動車，由于經(jīng)營場地前停車場小，因此整個交通組織略顯混亂。該大廈零售總額雖大，但贏利能力低。：戴夢得購物中心：嘉興市最高檔的購物中心，位于禾興南路，與江南大廈隔路相望，為26層高的戴夢得大酒店的裙房。該購物中心原為杭州百貨大樓嘉興分店，后因租金過高，加之百貨業(yè)利潤較薄，于2000年撤出，由戴夢得自行接管。其周邊圍繞中山影城、麥當勞等休閑場所。 現(xiàn)在此購物中心經(jīng)營布局不是十分合理，來此的人經(jīng)常抱怨買不到

29、好的東西。戴夢得購物中心營業(yè)面積約1萬平方米左右，共設5層：地下一層為超市；地上為一層經(jīng)營黃金珠寶、化妝品、工藝品；二層為男女服飾鞋帽；三層經(jīng)營家電；四、五層兒童玩具，紡織等。該購物中心主要經(jīng)營中檔商品，消費導向以高檔服飾為主，但其家電種類、品牌比江南大廈相當。戴夢得購物中心經(jīng)營狀況一般，人氣比江南略遜。梅灣街：梅灣街是嘉興市現(xiàn)存地方傳統(tǒng)民居較為集中的區(qū)域，保存有莎士比亞翻譯大家朱生豪故居等大批歷史遺存。整個梅灣街的設計風格是以清末民初江南水鄉(xiāng)民居建筑形態(tài)為基礎，青磚黛瓦、門樓花窗、雕梁畫棟。建成后的梅灣街歷史文化休閑街區(qū)，分為五大街區(qū)：梅灣美食城匯聚各地美味佳肴；梅灣商街定位為精品購物世界；

30、梅灣古街將引進符合街區(qū)風格的特色商家入駐；梅灣新天地和梅灣商務公館一個是時尚娛樂休閑場所，一個目標為營造高檔、舒適和幽雅的商務空間。 1.1.3在售項目及價格梅灣街：項目總體概況：該項目位于禾興南路與環(huán)城南路口，東面是東臨禾興南路，南依京杭大運河，西至城南路，北靠環(huán)城南路。梅灣街占地面積10萬m2，總建筑面積13.6萬m2，一期約占總建筑面積的1/4，主要由商鋪和寫字樓組成。銷售進度：商鋪均價18000元/ m2，起價15000元/ m2，最高價23000元/ m2，其中A區(qū)美食城已售罄，B區(qū)娛樂休閑區(qū)已售80%，C區(qū)傳統(tǒng)文化區(qū)不出售只出租，租金為50元/ m2·月。該商圈是嘉興市高

31、檔消費集中區(qū)，銷售價格也是商業(yè)（零售）的制高點。其他二手的租賃價位在50元300元/月/不等，禾興路北端則保持5060元/月/租賃水平，中段的價格集中在200元/月/左右。銷售價格方面其中商場達到了15000-28000元/，則有商鋪18000-31000元/1.2建國路商圈：1.2.1商圈綜述：建國路位于市中心區(qū)東面，人流量僅次于禾興路，但經(jīng)營業(yè)態(tài)上與禾興路有所錯位，集中表現(xiàn)為大型服飾、餐飲、休閑場所等，經(jīng)營檔次為中高檔，是滿足嘉興市中高收入者的消費場所，也是嘉興夜商業(yè)最活躍的商圈。目前整體的店鋪吸納率在80左右，這一數(shù)據(jù)主要受到華庭內(nèi)街空置店面過多的拉動。1.2.2商業(yè)分布：建國路南段-建

32、國路休閑購物商業(yè)街南起瓶山景區(qū)，中經(jīng)華庭街，北至嘉禾·北京城。其中華庭街總營業(yè)面積9萬平方米，為一條集商貿(mào)、娛樂、購物、休閑于一體的大型商業(yè)街，有二橫九縱十一條內(nèi)街，以及大型地下停車庫、市民休閑廣場等附屬商業(yè)設施；嘉禾·北京城建筑面積5.1萬平方米，主要經(jīng)營通訊器材、家具、電器等大類產(chǎn)品；瓶山景區(qū)為市區(qū)內(nèi)唯一存在的自然山體景觀，景區(qū)周邊分布著中華老字號“五芳齋”等特色店鋪。該商圈聚集了各類精品服飾、電器賣場，經(jīng)營面積較大，多為品牌形象店。如華庭街就匯聚了太平鳥、雅戈爾、瑪絲斐爾、哥弟、羅蒙、夢特嬌、耐克等一批中高檔服裝品牌。這些店面經(jīng)營面積較大，多為形象店或旗艦店，同時也匯

33、聚了一些邦威、真維斯、唐獅等中小型專賣店及一些雜牌服飾店，在此可以窺見部分嘉興人的著裝消費水準；而電器賣場則聚集了眾多的旗艦商家，如五星電器、國美電器、迪信手機賣場等。該街道沿街底商跟內(nèi)街兩部分構成，人流量可以跟于禾興路媲美，目前沿街的并沒有閑置或轉讓的商鋪，則華庭街內(nèi)則有很大一部分需要轉讓的商鋪，內(nèi)街道商氣不足。禾興路南段-中山路為界，禾興路南段經(jīng)營業(yè)態(tài)開始轉變?yōu)樯钚∩唐?、小吃等業(yè)態(tài)，經(jīng)營規(guī)模較小、檔次差。此商圈的夜市是由市政府牽頭，從勤儉路改造搬遷而至，目前由數(shù)百家小型店面組成，經(jīng)營各類中低檔小吃、服飾、皮具、百貨等，人流量較為密集，深受嘉興普通百姓的歡迎。1.2.3現(xiàn)有銷售項目及價格：

34、建國路商圈內(nèi)目前并無新的在售商業(yè)項目，但從二手轉讓的信息可知，沿街店鋪價格基本維持在15000元/30000元/之間，并形成了成中山路與建國路路交叉段30000元/、華庭街商業(yè)步行街附近26000元/兩個峰值圈。租賃價格的分布與此相似，中山路與建國路路交叉段250左右元/月/、華庭街商業(yè)步行街附近租賃均價則為120220元/月/，其他位置則在60100元/月/不等中徘徊。1.3、勤儉路商圈：1.3.1商圈綜述：相對于其他兩條商業(yè)街，勤儉路商業(yè)氛圍則相對較弱，業(yè)態(tài)分布則較為零散，物業(yè)檔次高低不一，既有耐克、金利來、阿迪達斯等服飾品牌店入駐，又有雜物店、各類藥店以及其他發(fā)布分散低檔次的服裝門店，這

35、樣的情況主要受到其門面結構的限制。窄小的門店空間已經(jīng)不能滿足日益發(fā)展的商業(yè)需求，加上政府的引導，夜市的搬離，使得勤儉路商業(yè)氛圍有所減淡。當然，由于勤儉路是整個嘉興市區(qū)最老的購物街道，雖然商氣大不如前，但目前市民消費者仍對其有很高的認可，除了上面兩大商業(yè)圈，一般老嘉興人購物仍然熱衷勤儉路。目前商鋪吸納率亦有85以上，空置的門面量少。目前正在經(jīng)營的有：老百姓藥房、文苑攝影、交通銀行、態(tài)中飲食、集集小鎮(zhèn)，協(xié)享手機等1.3.2在售項目及價格： 中山名都：項目總體概況：該項目位于中山路和縣前街交叉口，東依縣前街，南擁中山路，西靠嘉興賓館，北臨小西門橫街。中山名都占地面積36畝（2.4萬m2），總建筑面積

36、10萬m2。銷售進度：高層寫字樓均價5100元/ m2，起價5000元/ m2，最高價5900元/ m2，銷售率達60%；商鋪均價15000元/ m2，起價12000元/ m2，最高價17000元/ m2，東西，銷售率達50%。 金鼎廣場項目總體概況：該項目位于建國中路跟勤儉路交叉口，東至東面建國中路、南望中山路、西臨少年路、北靠勤儉路。，總占地面積7549 m2，建筑面積30000 m2，現(xiàn)只推出一幢18層的商住樓。1-4層為商鋪，5-18層為單身公寓，約308套。銷售進度：該項目1-4層為商鋪，不對外出售，預計出租價位在150180之間。其他二手的租賃價格在70元-260元/之間，可以說跨

37、度過大，這相當大的因素是受到門面結構的影響，而銷售價格范圍則在12000-23000元/擺動，其中中心價17000-20000元/小結：從以上對嘉興市商圈分布的調(diào)查，我們對目前城市商業(yè)業(yè)態(tài)的布局有了一定了解，對各個區(qū)域的經(jīng)營特點、發(fā)展趨向、租售情況、價格等進行研究，將幫助我們?yōu)轫椖孔龀龈陀^、合理的投資分析。本案所處范圍屬于泛步行街輻射帶，但目前居住氛圍明顯，商業(yè)氛圍比濃，從未來的發(fā)展趨向推斷，最終將與嘉興商業(yè)步行街的商氣連通互動，形成一片大步行街商業(yè)帶。二、 嘉興市專業(yè)市場分析1、 購物MALL：整個嘉興目前能稱得大型購物MALL只有位于秀洲新區(qū)江南摩爾，其超前的規(guī)劃使得該項目上市反應良好，

38、在04年05年一直是嘉興銷售者熱衷討論的對象。江南MALL：江南摩爾為位于浙江嘉興的20萬平米的大型商業(yè)項目，項目將定位為浙北地區(qū)檔次品位最高、文化娛樂氛圍最濃、景觀綠化最優(yōu)，集購物、餐飲、休閑、游樂、商務、文化于一體的一站式大型購物樂園。項目以“歡樂”和“一站式”為兩大主題，傾力打造了20000平米的集中式游樂的超大主題式景觀樂園，其包括了地標性建筑摩天大轉輪、近千平米的昆蟲主題樂園、3000平米的下沉式夢幻演藝廣場和激光水幕電影等四大靚點為主的系列游樂景觀，讓游樂和歡樂融入購物，成就體驗式情景購物的設想。項目目前已經(jīng)全面進入安裝和室內(nèi)裝飾階段，招商情況非常良好，以沃爾瑪、天虹百貨為主力的百

39、家品牌已經(jīng)聯(lián)盟入駐，沃爾瑪、天虹百貨、蘇寧電器、嘉逸江南酒店、香港中華影業(yè)、博庫書城、伯金漢宮、昆蟲主題樂園等大業(yè)態(tài)共同構筑項目八大主力業(yè)態(tài)，同時星巴克、麥當勞、屈臣氏、雅戈爾、一兆韋德、新亞大包、迪信通、金田中等中型旗艦店也相繼入駐。新概念的引入，較好的吸引眼球，引起廣泛關注，又受到區(qū)政府的支持，應該說該項目寄厚望于一身，而且該項目周圍交通能力發(fā)達，人流量較大，給商業(yè)帶來了契機，但由于整體體量較大，需要消耗時間較長，而且后期運營管理要求較高，運營的好壞將直接影響整個項目的成敗。旭輝mall：該地段所在項目位于嘉興市中心區(qū)中山路、禾興路、府忠埭路、安樂路圍合的街坊內(nèi)，即原為嘉興第三中學所在地，

40、總占地40862平方米，容積率3.45，用地性質(zhì)為集商業(yè)、金融業(yè)、文化娛樂、辦公、住宅為一體的綜合用地，可建地上建筑面積14萬平方米，地下4萬平方米，共計約18萬平方米，地塊計劃2007年上半年動工，2008年竣工并投入運營，將建造成嘉興市最具規(guī)模的集大型百貨商場、大規(guī)模超市、特色餐飲、休閑娛樂中心、高檔寫字樓和高檔住宅為一體的shopping mall，建成后將成為嘉興新的地標性建筑。 此項目亦是今年來最受消費者關注的大型商業(yè)項目，稀缺的地理位置、大氣的規(guī)劃定位都會使得嘉興市區(qū)商業(yè)格局發(fā)展革命性的變化，為嘉興商業(yè)發(fā)展帶來新的動力。當然，像所有大型商業(yè)項目一樣，如何招商成為

41、該項目最棘手的問題，畢竟如此大的體量，在只有不到百萬人口嘉興市區(qū)已經(jīng)有江南大廈、戴夢得、華庭街等購物中心情況下，未來商業(yè)去化也將會遭遇一定的瓶頸。（2）超市a、江南超市：于1999年9月20日開業(yè)，位于市中心禾興北路和中山路交界處的江南大廈內(nèi)，營業(yè)面積1500平方米左右，裝修較為簡單，以經(jīng)營各種中檔食品為主，價位中檔，整個超市共兩層。整個超市經(jīng)營狀況良好，人氣旺盛，在春節(jié)等高峰期營業(yè)額可達30萬元左右/天，平均日營業(yè)額在1520萬元之間。但其略勢有1、場地前交通組織混亂，2、規(guī)模小，攤貨場地擁擠，購物環(huán)境差，3、打折促銷活動少。b、戴夢得超市：于2000年開業(yè)，位于戴夢得購物中心底層，營業(yè)面積

42、約300平方米左右，中檔裝修，以經(jīng)營中高檔食品和中高檔酒類為主，兼顧部分日用品。經(jīng)營狀況良好。C、大潤發(fā)超市：于2000年開業(yè)，位于嘉興市中山西路，距市區(qū)較遠，只有9路專線車，來回市區(qū)接送顧客。營業(yè)面積1.5萬平方米左右，共一層，是目前嘉興規(guī)模最大的超市，實行倉儲式經(jīng)營，日用品批量采購，價格與市區(qū)其它超市相比較低。由于該超市距市區(qū)較遠，加之受本地人購物觀念影響不習慣批量采購，因此經(jīng)營狀況一般。（3）專賣店a、少年南路專賣店少年南路，位于嘉興市區(qū)北部，是中低檔服飾的集聚地。此路為二車道支路，機非混行。兩邊多為五六層的商住樓，多數(shù)建成于90年代初，外立面陳舊，一樓為各種服飾店，店面面積小，大部分在

43、二三十方，個別店面達七八十方。路上的商家原先都在建國路開店經(jīng)營，后因建國路拆遷改造，才搬遷于此。以經(jīng)營中低檔服飾、大眾休閑品牌為主，而知名品牌較少。 店面02年售價15000元/平方米，06年售價18000元/平方米，店面租金170200元/平方米/月，各店經(jīng)營狀況良好，但與前幾年相比，營業(yè)額普遍下降1/3，部分承租戶抱怨租金高。 少年路路窄店密，尺度宜人，但由于街道功能的限制，加之人車混行，外部購物環(huán)境較差，因此形不成真正意義上的步行街。b、華庭專賣店生活性交通次干道，兩車道，機非劃線分隔，道路兩側建筑多為底商上住宅或寫字樓。商業(yè)形態(tài)以條商為主，塊商為輔，整條街集聚了眾多的專賣店。店面租金1

44、20220元/平方米/月。華庭街今后的經(jīng)營除了大型主力百貨店和大型地下超市后，另一個重要的業(yè)態(tài)就是單個專賣店的經(jīng)營，而且，華庭街內(nèi)的專賣店將彌補以上街區(qū)存在的不足 1）華庭街今后將劃功能區(qū)塊進行經(jīng)營，如服飾、黃金珠寶、鞋帽、工藝品、兒童游藝館等將各有各的區(qū)塊，這樣有利于統(tǒng)一管理，也有利于帶動整條街的人氣；（2）靠近建國路，交通便利，而且有大型的地下停車場；（3）將對各業(yè)態(tài)進行品牌招商，使其進入街內(nèi)的專賣店進行經(jīng)營，而且突出招商的品牌性；（4）品種將會十分的齊全，真正讓顧客享受到一種“一站式購物”的體驗。小結：通過對各類市場的調(diào)查，我們能夠了解目前各類業(yè)態(tài)的分布情況，這對項目商鋪如何去化，目標消

45、費者來源有一定的啟迪。實際上，由于本案商業(yè)比例小，本身并不能形成自我的商業(yè)氛圍，因此只有尋找到嘉興市場商業(yè)新機會，這才能給本案商鋪開發(fā)帶來立足點。事實上，本案處于幾大商業(yè)項目的交匯中，大型的商業(yè)其有效輻射力度亦可帶動路邊店面的發(fā)展，形成片區(qū)良好的商業(yè)氛圍互動。大型商場跟店面是一種金融功能上的分化，由于目標消費者存在一定的差異，使得兩者的發(fā)展更多的是一種互補，這對處于幾大商業(yè)輻射交匯中心的本案無疑是一利好因素，給本案帶去化的契機。第三部分 嘉興市商業(yè)地產(chǎn)銷售分析：1、主要商業(yè)項目租金、售價情況分析1.1市場租金情況名稱租金（元/平方米/天）平均租金（元/平方米/天）備注華庭商業(yè)步行街內(nèi)街120，

46、外街220250180較高的商業(yè)水平勤儉路店鋪70元-260元/之間180跨度大，商氣逐漸改變少年南路170200180個人商鋪，（底鋪）出租，5060平方米為禾興路50300，禾興路北端則保持5060200大型商場居多中山路170280190馬路跨度大，不利商業(yè)互動1.2市場售價表名稱售價（元/平方米）均價（元/平方米）備注中山名都1200017000 15000最靠近本案項目，競爭大梅灣街150002300018000文化旅游項目中央花園130003500020000商鋪銷售率達到80半島公寓1200015001300002年的商鋪，距離本案距離近港澳廣場13000180014492步行街

47、東面少年路160002200018000服飾產(chǎn)業(yè)小結：從以上的表格中可以看出，目前華庭步行接的平均售價在26000元/平方米左右，平均租金在180元/平方米/天 。勤儉路路上商業(yè)物業(yè)的平均售價在1500018000元/平方米左右，平均租金在180元/平方米/天。而從嘉興市的商業(yè)物業(yè)的銷售的市場中可以得出沿街銷售情況非?；鸨?，而二樓以上或內(nèi)街的銷售不理想。就如華亭街內(nèi)街而言，其將面積分割成10-40平方米的小面積物業(yè)形式出售，目前仍然有很大空置房。目前市中心的住宅的售價而言，市區(qū)中心區(qū)最高售價5200元/平方米左右，一般商鋪的價格只是是住宅價格的3-4倍，以上海的徐家匯地區(qū)為例，住宅的價格在16

48、000元/平方米左右，商鋪的價格在實際已經(jīng)達到了60000元/平方米左右，從一側面也說明，嘉興這價格現(xiàn)象其實符合市場發(fā)展的規(guī)律，可以說整個嘉興商業(yè)正朝良性發(fā)展。2、市場消費特點分析21、城市消費力分析06上半年，嘉興城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為元，扣除價格因素后，比去年同期增長，增幅同比提高個百分點。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增速比全省平均水平高個百分點。全市商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場和商業(yè)從業(yè)人數(shù)也均居全省的中上游。.2. 2、城市消費特征分析2.2.1、“土洋兼具”嘉興靠近上海，經(jīng)濟發(fā)展水平位居浙江中等以上城市前列。不斷吸引外資投入并增強本土民營經(jīng)濟，這種“實內(nèi)固外”的經(jīng)濟體系已成為嘉興經(jīng)濟發(fā)展的特點。

49、土洋兼具，是轉型期社會的消費特征。這一點在長沙人身上表現(xiàn)得尤為突出。 2.2.2、現(xiàn)代化嘉興從農(nóng)業(yè)城市開始步入現(xiàn)代工業(yè)，城市人的消費洋溢著現(xiàn)代氣息，各種品牌點也日益增多。市私人購車和購房大幅增長，成為一個新的消費熱點。就如嘉興人均手機持有量而言，市區(qū)常駐人口93.2多萬，就有57多萬門手機。2.2.3、知識化嘉興人重視教育消費，基礎教育和民辦教育頗為發(fā)達。據(jù)調(diào)查，55%的人把教育投資擺在首位。 2.2.4、趨眾跟風跟風從眾是長沙市民消費的一大特點，同時也伴隨著喜新厭舊。無論是商品還是賣場、娛樂場所，如果沒有創(chuàng)新，很難長期生存。小結：敢于消費、超前消費、品牌消費是嘉興市民的近來總體消費特征。在這

50、樣一個消費體系下，購物消費是城市消費的主軸。而綜合以上市場部分的分析，就類似本案泛購物商鋪而言，市場仍然客觀存在有很強大的吸納量。第四部分 本案商業(yè)環(huán)境分析及市場評價1、本案周邊環(huán)境分析：本項目位于城市正中心位置，北臨勤儉路，西近環(huán)城河，占地面積約200畝，原為嘉興老衛(wèi)校。項目具體位置如下：1.1項目北側項目北側為目前正在拆遷原學校用的，目前僅有幾家檔次較低的小餐飲店、維修店在經(jīng)營，整體形象較差，就目前而言有可能影響片區(qū)的物業(yè)檔次，不過目前拆遷工程已經(jīng)啟動，未來投入開發(fā)后將全面提升片區(qū)的形象，帶動片區(qū)人氣的聚集。本案自身底商目前還有30多在經(jīng)營的店面，良好的商業(yè)氛圍使得即使兩邊地塊臨近搬遷，商

51、家依然沒有想搬走的跡象，按照這部分店家主要需要5060方計算，北側客觀上存在1800方需求面積。1.2項目東側：東側為四季香公寓底商，目前商鋪以經(jīng)營各類生活超市、餐飲為主，主要花鳥市場店員生活消費需求，目前尚未形成商業(yè)氛圍，較難吸引其他區(qū)域的居民前來消費。1.3項目南面：西面為嘉興花鳥市場，目前聚集了百余家此種業(yè)態(tài)商店，跟勤儉路商業(yè)氛圍截然不同。特殊的物業(yè)形態(tài)，使得南部形成了自我商業(yè)氛圍，并且從實際考察上看，其實店家經(jīng)營情況還算良好。然而，由于街道改造的因素，花鳥市場只有東段近30多的店面駐進新小區(qū)底商，其他西段絕大部分近60多家依然只用棚子隨意搭建，按照每家30平方面積計算，項目南側存在著1

52、800方的實際需求量，這對本案無疑是一有力因素。1.4項目南面：項目西面則為正在本案商業(yè)氛圍的低谷，電力局城郊供電分局以及過河大橋將使得本案的商業(yè)氛圍遭早阻隔。小結：從目前基地周邊的情況分析，本案所處區(qū)域為老城區(qū)商業(yè)帶，目前居住氛圍比較濃郁，商業(yè)氣氛較為濃厚。不過，由于商業(yè)中心的轉移，項目周邊商業(yè)網(wǎng)點檔次低，并且沒有形成規(guī)范的業(yè)態(tài)、規(guī)模的效應；經(jīng)營方向以服務周邊社區(qū)居民為主。跟它項目不同，本案四邊都存在不同程度的商業(yè)氛圍，這對項目增加商業(yè)面積尋找利潤店其實是一利好的因素。2、對基地內(nèi)商業(yè)消費研究 考察過程中，我們通過定點、隨機的訪談形式，在是勤儉路周邊區(qū)進行了抽樣調(diào)查，訪談人數(shù)為120左右，訪

53、談對象為正在經(jīng)營的店主。通過調(diào)查，我司大致了解了市民對本案商鋪的看法，同時也了解市場的需求情況，以求準確把握本案商鋪開發(fā)風險。對本案地理位置的評價： 80以上的被訪者認為本案位置較好，項目處于老城區(qū)街道，通過小區(qū)、街道等改造，未來的發(fā)展前景應該有很大空間，如果有好的店面結構當然愿意入住。其中10%的認為一般，還有9%認為位置差，原因是該片區(qū)目前的商業(yè)氛圍屬于過去時，擔心政府不會對其投入過多的精力，此類人對該地段的經(jīng)營及投資仍存在顧慮。認為本案適合的經(jīng)營方向：選擇中型超市的最多，占據(jù)了27%的比例，其后依次為餐飲娛樂、禮品裝飾品、美容美發(fā)，可見，市民認為本案的位置較適合大型超市或賣場，同時以餐飲

54、、休閑、購物為主導，形成以滿足日常生活為主的商業(yè)形態(tài)，這與政府的規(guī)劃的分析“泛步行街”是一致的。認為合適的商鋪價格：47%的人選擇14000-15000元/，32%的人選擇16000-17000元/，這個價格與基地周邊的中山明都基本相符，這樣的價格也說明大部分人對本片區(qū)的認可，實際的價位并沒有超出他們的心里價位。經(jīng)營戶對現(xiàn)有商鋪的滿意度在幾條主要街道的調(diào)查中，接近一半的經(jīng)營戶對現(xiàn)有經(jīng)營情況表示滿意，有40%的業(yè)主表示滿意，在并沒有打算搬離此區(qū)塊，尋找新的發(fā)展機會；認為不滿意滿意的則僅有13%，主要受其經(jīng)營業(yè)大勢態(tài)影響。這一現(xiàn)象說明了目前本案周邊商業(yè)發(fā)展的平衡與成熟，使大多數(shù)經(jīng)營者有盈利點，這對

55、本案而言，也是一個市場機會點。對本案有無投資商鋪選擇近期購買的人有很大一定量，選擇購買的占到43%，選擇可以考慮占據(jù)了24%，其他部分人則處于觀望狀態(tài)。通過交流，許多在本案周邊經(jīng)營的商店表示，由于時間的積累已經(jīng)使得他們商店擁有相對穩(wěn)定的客戶群體，如果商店搬離區(qū)塊將會造成他們消費者的流失，因此在門店面積、結構等因素下，未來本案的底商將是他們考慮的重點。商鋪面積的選擇：50-80的商鋪是大部分投資者的選擇，其次是20-40，150以上的較少，這主要受到經(jīng)營者以服飾、皮革等業(yè)態(tài)的影響。通過消費者調(diào)查總結，幾項數(shù)據(jù)表明嘉興市場對本案商業(yè)項目的認可。如果加上花鳥市場、本案北側經(jīng)營店面，目前本案就有600

56、0余方的需求理論量，這無疑為本案商業(yè)去化帶來前景。當然，“選擇中型超市的最多，占據(jù)了27%的比例”，這也說明本案消費者對“中型超市”物業(yè)的客觀需求，通過實際的調(diào)查，項目周邊300米范圍內(nèi)除了一些簡陋的食雜店外，并無可滿足社區(qū)生活的“中型超市”，這也給本案留下了新的機會店，設置700800方的甚至上千方“生活超市“，來滿足中山明都、四季香花苑、銀河公寓以及本案住宅部分近萬人消費，將是項目新的利潤值。3、項目SWOT分析項目優(yōu)勢分析區(qū)位優(yōu)勢：區(qū)塊瀕臨幾大商業(yè)項目附近，受其實輻射強規(guī)模優(yōu)勢：項目商業(yè)面積達1萬平米，在目前的勤儉路商圈路商圈新開的商業(yè)項目中面積較大，易于形成規(guī)模影響力。地塊優(yōu)勢：項目雄踞嘉興市