房地產(chǎn)企業(yè)土地成本核算方法

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上國家稅務(wù)總局于2009年3月印發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法(國稅發(fā)200931號)對土地成本的分配作了如下規(guī)定：土地成本一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先整。在實際工作中，一次性取得土地并開發(fā)房地產(chǎn)時，不存在土地成本分配問題，但一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)時，土地成本如何在各期分配問題較多。故本文對房地產(chǎn)企業(yè)一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的土地成本分配問題作一探討。房地產(chǎn)企業(yè)在一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的過程中

2、會出現(xiàn)以下三種情況：情況一：分期項目實際建筑面積與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積相同，最終整個項目實際建筑面積之和與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積之和相同。情況二：分期項目實際建筑面積與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積不相符，但這只是各期開發(fā)樓宇間的局部調(diào)整，待全部項目完工后，實際建筑面積之和與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積之和相同。這樣的差異可定義為時間性差異。情況三：分期項目實際建筑面積與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積不相符。少建或多建面積不能在未建項目中補建或少建，待全部項目完工后，實際建筑面積之和與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積之和不相符，這樣的差異可定義為永久性差異。一、土地成本分配的方法公共用地不需分配土地成本。公共用地主要包括小

3、區(qū)中的戶外休閑場所、假山湖泊、景觀水道等用地和不可出售建筑物用地。公共用地是為全體小區(qū)業(yè)主共有或服務(wù)的，其土地成本最終要分配到可售建筑面積土地成本之中。如果分配公共用地土地成本，必然存在二次分配問題，因此公共用地不需分配土地成本。根據(jù)以上三種情況合理分配土地成本，應(yīng)按照會計準(zhǔn)則的基本要求及稅法的基本原則分兩大類六種方法進行土地成本的分配：第一大類，按各期占用土地面積分?jǐn)?。有三種方法可供選擇：以全部規(guī)劃建筑面積計算建筑面積容積率，按各期規(guī)劃建筑面積和建筑面積容積率計算各期占用的土地面積，依此分配各期土地成本；以全部規(guī)劃建筑面積計算建筑面積容積率，按各期實際建筑面積和建筑面積容積率計算各期占用的土

4、地面積，依此分配各期土地成本；以分期實際的建筑面積與未建樓宇的規(guī)劃建筑面積之和計算建筑面積容積率，按建筑面積容積率計算各期占用的土地面積，依此分配各期土地成本。第二大類，按各期建筑面積分?jǐn)?。有三種方法可供選擇：以全部規(guī)劃建筑面積計算每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本，按各期規(guī)劃建筑面積與每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本分配各期土地成本；以全部規(guī)劃建筑面積計算每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本，按各期實際建筑面積與每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本分配各期土地成本；以各期實際建筑面積與未建樓宇的規(guī)劃建筑面積之差計算每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本，按各期實際建筑面積與每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本分配各期土地成

5、本。二、土地成本分配方法的運用例：某樓盤規(guī)劃占用土地面積15萬平方米，實際占用土地面積15萬平方米，規(guī)劃總建筑面積245萬平方米。其中，可出售房屋包括住宅樓、商住樓、商業(yè)樓、寫字樓等，規(guī)劃總建筑面積23977 8萬平方米；不可出售房屋包括垃圾站、幼兒園、物業(yè)辦公樓、公用車庫等，規(guī)劃總建筑面積o523 3萬平方米。土地整體預(yù)算成本為9 858方元，每平方米土面積發(fā)生的費用為o065 72萬元，共建45棟樓，需分五期開發(fā)建設(shè)。一期規(guī)劃建12棟住宅樓，規(guī)劃建筑面積8295 7萬平方米，全部為可售商品用房。一期現(xiàn)已竣工，并取得房管部門的測量報告，測量得出實際建筑面積7584 9萬平方米，全部為可售商品

6、用房。1按各期占用土地面積分?jǐn)?。方法一：項目全部可售建筑面積容積率=項目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積÷項目全部實際占用土地面積=23977 8/15=1598 52；一期占用的土地面積=一期規(guī)劃建筑面積÷項目全部可售建筑面積容積率=82 957/1598 52=51 89613(平方米)；一期分配的土地成本=一期占用的土地面積×每平方米土地面積發(fā)生的費用=51 89613xO065 72=3 41061(萬元)。方法二：項目全部可售建筑面積容積率=23977 8/15=1598 52；一期占用的土地面積=一期實際建筑面積÷項目全部可售建筑面積容積率=75

7、849/1598 52=47 44952(平方米)；一期分配的土地成本=一期占用的土地面積×每平方米土地面積發(fā)生的費用=47 44952xO065 72=3 11838(萬元)。 方法三：項目全部可售建筑面積=項目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積一一期規(guī)劃建筑面積+一期實際建筑面積=23977 8-8295 7+7594 9=23267(萬平方米)；項目全部可售建筑面積容積率=23267/15=1551 13；一期占用的土地面積=一期實際建筑面積÷項目全部可售建筑面積容積率=75 849/1551 13=48 89919(平方米)；一期分配的土地成本=一期占用的土地面積×

8、;每平方米土地面積發(fā)生的費用=48 89919xO065 72=3 21365(萬元)。 2按各期建筑面積分?jǐn)?。方法一：項目全部可出售房屋?guī)劃建筑面積每平方米土地成本=土地整體預(yù)算成本÷項目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積=9 858/23977 8=41113(元)；一期分配的土地成本=一期可出售房屋規(guī)劃建筑面積×項目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積每平方米土地成本=8295 7x41113=3 41061(萬元)。方法二：項目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積每平方米土地成本=土地整體預(yù)算成本÷項目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積=9 858/23977 8=41113(元)；一期分配

9、的土地成本=一期可出售房屋實際建筑面積×項目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積每平方米土地成本=7584 9x41113=3 11838(萬元)。方法三：項目全部可售建筑面積=項目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積一一期可出售房屋規(guī)劃建筑面積+一期可出售房屋實際建筑面積=23977 8-8295 7+7584 9=23267(萬平方米)；項目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積每平方米土地成本=土地整體預(yù)算成本÷項目全部可售建筑面積=9858÷23267=42369(元)；一期分配的土地成本=一期可出售房屋實際建筑面積X項目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積每平方米土地成本=7584 9x4236

10、9=3 21365(萬元)。三、土地成本分配方法的比較1共同點。所取資料均是政府規(guī)劃部門和房管部門的行政許可文書，土地整體預(yù)算成本也是已發(fā)生或取得土地必須履約的經(jīng)濟合同及行政法規(guī)規(guī)定必須繳納的各項稅費；兩大類六種方法計算結(jié)果倆倆相等，說明不論是采取占用土地面積，還是采用建築面積分配各期土地成本，其計算結(jié)果都是相等的。2不同點。在分期開發(fā)情況下，各期均按規(guī)劃建築面積分配土地成本時，一期分配的土地成本爲(wèi)3 41061萬元；各期按實際建築面積，未開工項目以項目全部可出售房屋規(guī)劃建築面積減去實際建築面積的差異數(shù)分配土地成本時，一期分配的土地成本爲(wèi)3 1 1838萬元，比前一種方法少分配29223萬元；

11、一期已竣工項目以實際建築面積，未竣工項目按未竣工樓宇規(guī)劃建築面積分配土地成本時，一期分配的土地成本爲(wèi)3 21365萬元，比第一種方法少分配19696萬元，比第二種方法多分配9527萬元。這說明取值不同，分配結(jié)果差異較大。四、土地成本分配方法運用的原則財務(wù)人員在運用各種方法對土地成本進行分配時應(yīng)注意以下幾個方面：1遵循會計的一緻性原則。一個企業(yè)隻能采用一種方法，而不是一個項目采用一種方法。 2遵循會計的實質(zhì)重于形式原則。第一種方法已竣工項目按規(guī)劃建築面積分?jǐn)?，雖然是依據(jù)規(guī)劃部門規(guī)劃方案分?jǐn)?，但已有房管部門的測量報告，其分配的準(zhǔn)確性是後者大于前者，第三種方法雖然依據(jù)規(guī)劃部門的規(guī)劃方案和房管部門的測

12、量報告，但未建部分面積不確定。筆者認(rèn)爲(wèi)第二種方法更具操作性，因爲(wèi)企業(yè)前期實際建築面積雖然與規(guī)劃建築面積有差異，但最終還是圍繞總規(guī)劃建築面積波動。3分配土地成本的土地面積應(yīng)與需提取土地使用稅的土地面積相一緻。由于已竣工項目占用的土地使用權(quán)所繳納的土地使用稅不再由已竣工項目承擔(dān)，而應(yīng)由已竣工可出售房屋承擔(dān)，成本承擔(dān)的對象已發(fā)生變化。同時已竣工項目已具備出售條件，出售房屋時，其所屬的土地使用權(quán)隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移，企業(yè)承擔(dān)的土地使用稅義務(wù)滅失，因此企業(yè)必須劃清各期占用的土地面積及各套房屋占用的土地面積，以便于土地使用稅提取和終止的會計核算。企業(yè)按占用土地面積分配土地成本，能夠使分配土地成本使用的土地面積與計算土地使用稅的土地面積相一緻。4土地成本分配的結(jié)果應(yīng)滿足土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種對項目成本計算的要求。不論采取哪一種分配方法，最終都要按實際建築面積進行調(diào)整。采取已竣工項目實際建築面積替換已竣工項目規(guī)劃建築面積，使實際建築面積與規(guī)劃建築面積的差異實現(xiàn)分期調(diào)整，可減少項目全部竣工後調(diào)整幅度過大的問題。國家稅務(wù)總局關(guān)于房地産開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知(國稅發(fā)2006187號)規(guī)定：對于分期開發(fā)的項目，以分期項目爲(wèi)單位清算。經(jīng)土地部門批準(zhǔn)成片承受土地，由于企業(yè)有計劃的對開發(fā)項目分期分批進行，先後進入開發(fā)階段的，以分期項目爲(wèi)清算單位