房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理要點PPT通用課件

1、集團地產(chǎn)設(shè)計管理與業(yè)務(wù)交流集團地產(chǎn)設(shè)計管理與業(yè)務(wù)交流一、設(shè)計管理的范疇與定義一、設(shè)計管理的范疇與定義1.1設(shè)計管理的范疇：設(shè)計管理的范疇：l設(shè)計管理是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)始末的，針對設(shè)計成果的，兼顧任務(wù)管理、資源管理、進度管理、技術(shù)管理的系統(tǒng)化的管理工作。涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。內(nèi)容包括：從意向項目初判的跟蹤涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。內(nèi)容包括：從意向項目初判的跟蹤,到項目決策中對到項目決策中對意向地塊的規(guī)劃研究分析和概念草案研究，從概念設(shè)計到施工圖設(shè)計，從施工意向地塊的規(guī)劃研究分析和概念草案研究，從概念設(shè)計到施工圖設(shè)計，從施工現(xiàn)場的配合到營銷道具的制作現(xiàn)場的配合到營銷道具的制作,以至到后期客服的維修

2、、整改的技術(shù)支持。以至到后期客服的維修、整改的技術(shù)支持。 l房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要的組成部分，在所有標桿地產(chǎn)企業(yè)都處于被高度重視的地位，甚至決定了一個項目的成敗。 1.2設(shè)計管理的定義設(shè)計管理的定義：契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項目的經(jīng)營目標,在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過程中實施的涉及設(shè)計內(nèi)容的管理。設(shè)計管理中的任務(wù)管理作為業(yè)主方的設(shè)計人員，區(qū)別于所聘請的設(shè)計顧問單位（設(shè)計院）中設(shè)計人員最大的一點是：前者是任務(wù)的制定者，而后者是任務(wù)的執(zhí)行者。前者是任務(wù)的制定者，而后者是任務(wù)的執(zhí)行者。1.3

3、設(shè)計管理的目標設(shè)計管理的目標：品質(zhì)保證、進度控制、成本控制一、設(shè)計管理的范疇與定義一、設(shè)計管理的范疇與定義設(shè)計管理不僅僅是管設(shè)計管理不僅僅是管“設(shè)計院設(shè)計院”！1.2.1 設(shè)計管理中的任務(wù)管理設(shè)計管理中的任務(wù)管理好的設(shè)計管理并不是只是針對設(shè)計，而是要跳出設(shè)計來談設(shè)計，更多的參與到市場策劃、成本測算的工作中去，任務(wù)的編制才能有的放矢。1.2.2 設(shè)計管理中的資源管理設(shè)計管理中的資源管理在資源管理中涉及到的就是如何委托設(shè)計單位，同時建立資源庫。要兼顧以下幾個原則： a. a.擅長原則擅長原則 b.b.成本和風(fēng)險原則成本和風(fēng)險原則 c.c.磨合原則磨合原則 d.d.技術(shù)優(yōu)先原則技術(shù)優(yōu)先原則 1.2.

4、3 設(shè)計管理中的進度管理設(shè)計管理中的進度管理設(shè)計成果的完成時間直接影響房地產(chǎn)開發(fā)中的報批、施工等下一步環(huán)節(jié)，因此要對總體的設(shè)計進行計劃、進度管理?？傮w設(shè)計計劃的編制應(yīng)該是在保證各個專業(yè)設(shè)計時間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計中各階段進行完畢，同時保證下一步設(shè)計成果需求部門的時間節(jié)點。務(wù)求詳盡，可操作性。一、設(shè)計管理的范疇與定義一、設(shè)計管理的范疇與定義 房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理部門是把客戶對產(chǎn)品的需求轉(zhuǎn)化成設(shè)計的語言，對設(shè)計托單位提出設(shè)計思路和設(shè)計要求。 我們做的是整合和管理好這么合作資源，定位好我們的角色而不是要取代他們的工作。一、設(shè)計管理的范疇與定義一、設(shè)計管理的范疇與定義一、設(shè)計管理的范疇與定義一、設(shè)計管理

5、的范疇與定義設(shè)計公司、設(shè)計院設(shè)計公司、設(shè)計院地產(chǎn)公司設(shè)計部門地產(chǎn)公司設(shè)計部門房地產(chǎn)開發(fā)各個階段房地產(chǎn)開發(fā)各個階段兩者工作的區(qū)別兩者工作的區(qū)別接受甲方方案設(shè)計任務(wù)書參與投資評審獲取土地，提出設(shè)計任務(wù)書概念規(guī)劃方案設(shè)計參與產(chǎn)品定位與策劃建筑方案深化設(shè)計負責(zé)設(shè)計管理擴初設(shè)計負責(zé)設(shè)計管理施工圖設(shè)計負責(zé)設(shè)計管理施工階段工地配合施工現(xiàn)場配合、銷售配合參與竣工驗收與資料備案參與入伙階段工作設(shè)計管理方面的區(qū)別設(shè)計管理方面的區(qū)別作為服務(wù)方出現(xiàn)作為業(yè)主方（甲方）出現(xiàn)按照甲方的意圖做設(shè)計做產(chǎn)品直線操作（技術(shù)條線）多線操作注重專業(yè)度強調(diào)的是資源整合能力質(zhì)量、進度、成本的平衡意識較弱強調(diào)質(zhì)量、進度、成本的平衡1.4 1

6、.4 設(shè)計公司和地產(chǎn)公司設(shè)計部門的區(qū)別設(shè)計公司和地產(chǎn)公司設(shè)計部門的區(qū)別職能型設(shè)計管理模式：主要特征是設(shè)立專職的產(chǎn)品設(shè)計管理部門，管理產(chǎn)品設(shè)計的全過程，針對公司發(fā)展的不同階段分為本區(qū)域的小職能型及跨區(qū)域的大職能型。職能部門經(jīng)理對產(chǎn)品設(shè)計成果負責(zé)2.1 職能型管控職能型管控二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式2.2 矩陣型管控矩陣型管控 在這種組織結(jié)構(gòu)中,項目團隊中每一成員同時可能要受雙層或多重領(lǐng)導(dǎo),即不僅受職能部門領(lǐng)導(dǎo)的指揮,還要受一個或多個項目經(jīng)理的指揮和領(lǐng)導(dǎo)。 矩陣型設(shè)計管理模式：也稱小項目制，成立以項目總經(jīng)理牽頭負責(zé)的項目中心，除工程施工管理人員外，同時各職

7、能部門下派相關(guān)技術(shù)人員組成虛擬團隊，虛擬團隊人員受雙重領(lǐng)導(dǎo)。二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式建議： 在集團現(xiàn)有的人員編成、組織情況及項目實施基礎(chǔ)下，建議在今后建議在今后1 12 2年內(nèi)采取年內(nèi)采取矩陣型設(shè)計管理模式進行設(shè)計團隊管理，以滿足現(xiàn)有項目的實際設(shè)計需求為主；矩陣型設(shè)計管理模式進行設(shè)計團隊管理，以滿足現(xiàn)有項目的實際設(shè)計需求為主；今后在專業(yè)人員全部到位、組織架構(gòu)明晰之后再采取職能型管控的模式。今后在專業(yè)人員全部到位、組織架構(gòu)明晰之后再采取職能型管控的模式。二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式三三. 建立建立精細化市場需求下

8、的規(guī)范化設(shè)計管理體系精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系 規(guī)范化設(shè)計管理體系能夠提高企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計管理業(yè)務(wù)水平,規(guī)范設(shè)計管理制度和流程,以保證項目開發(fā)質(zhì)量，提高項目開發(fā)效能，提升公司項目運營能力，打造企業(yè)核心競爭力。3.1 建立規(guī)范化管理體系的意義建立規(guī)范化管理體系的意義l 負責(zé)設(shè)計產(chǎn)品研發(fā)，產(chǎn)品線的細分研究，項目投資拓展的規(guī)劃技術(shù)可行性分析；進行項目設(shè)計管理，保證設(shè)計質(zhì)量、進度、成本目標的實現(xiàn)(總體規(guī)劃、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)、水電、景觀、室內(nèi)設(shè)計)，對材料設(shè)備選型定板；l配合成本管理中心建立設(shè)計成本基準體系，建立從研發(fā)開始的成本控制理念與系統(tǒng)，提高產(chǎn)品綜合性價比。l組織并參與主要材料、設(shè)備的調(diào)研,

9、 與成本管理中心配合,建立按體系、專業(yè)分類的材料信息庫(含品牌及供應(yīng)商評價)3.2.1設(shè)計管理職責(zé)設(shè)計管理職責(zé)三三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容體系建立的組成要素與核心內(nèi)容三三. 建立建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系3.2.2 其它部門在設(shè)計管理過程中的職責(zé)其它部門在設(shè)計管理過程中的職責(zé)成本管理部門成本管理部門 按要求及時向規(guī)劃設(shè)計部提交各設(shè)計階段所需成本目標； 隨著圖紙的不斷深化，調(diào)整成本及控制目標； 負責(zé)組織方案設(shè)計招標中的各項工作市場營銷部門市場營銷部門 按要求及時向規(guī)劃設(shè)計部提交各設(shè)計階段所需資料條件； 負責(zé)對各階段設(shè)計成果地產(chǎn)公司內(nèi)部技

10、術(shù)評審提供市場評價建議； 負責(zé)制定各階段設(shè)計任務(wù)書中的市場定位部分的內(nèi)容前期開發(fā)部門前期開發(fā)部門 按要求及時向規(guī)劃設(shè)計部提交各設(shè)計階段所需資料條件； 負責(zé)與政府部門就各階段設(shè)計中間過程成果的技術(shù)溝通及完成各政府相關(guān)部門的申報審批工作三三. 建立建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系設(shè)計產(chǎn)品研發(fā)新項目規(guī)劃分析概念設(shè)計方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計 投資 開發(fā) 營銷 成本 工程 物業(yè)主線流程主線流程協(xié)作部門協(xié)作部門主責(zé)部門主責(zé)部門規(guī)劃設(shè)計部3.2.2 組織與架構(gòu)優(yōu)化三三. 建立建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系設(shè)計總監(jiān)（兼

11、）設(shè)計總監(jiān)（兼）部門經(jīng)理部門經(jīng)理部門副經(jīng)理部門副經(jīng)理專業(yè)組專業(yè)組項目組（建筑師）項目組（建筑師）項項目目組組2項項目目組組1項項目目組組N產(chǎn)產(chǎn)品品研研發(fā)發(fā)組組1結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)組組設(shè)設(shè)備備組組景景觀觀設(shè)設(shè)計計組組室室內(nèi)內(nèi)組組材材料料組組產(chǎn)產(chǎn)品品研研發(fā)發(fā)組組2檔檔案、案、部部門門秘秘書書項目組設(shè)計經(jīng)理制重點“前期方案+項目設(shè)計管理”專業(yè)組主管負責(zé)制 技術(shù)支撐平臺 重點“技術(shù)支持+質(zhì)量控制”三三. 2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容體系建立的組成要素與核心內(nèi)容3.2.2 組織與架構(gòu)優(yōu)化組織與架構(gòu)優(yōu)化三三. 2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容體系建立的組成要素與核心內(nèi)容3.3 設(shè)計流程的細分設(shè)計流程的細分三三. 建

12、立建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系一級流程一級流程: : 項目投資決策論證管理階段流程(土地拓展） 項目設(shè)計管理階段流程 項目工程管理階段流程 項目銷售管理階段流程 項目入伙管理階段流程 項目后評估管理流程二級流程: 設(shè)計管理流程 設(shè)計單位選擇管理流程 設(shè)計合同及付款管理流程 材料設(shè)備選型/定板/驗板管理流程 設(shè)計變更管理流程3.3.13.3.1設(shè)計流程框架設(shè)計流程框架1 1三三. 建立建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系設(shè)計費用預(yù)算計劃編制細則 設(shè)計合同編制工作細則 設(shè)計任務(wù)書編制工作細則 設(shè)計、咨詢單位選擇

13、及信息管理細則 施工現(xiàn)場設(shè)計配合工作細則 設(shè)計關(guān)鍵點控制工作細則 設(shè)計變更管理細則業(yè)務(wù)三級流程：流程圖表化模板化程序化業(yè)務(wù)三級流程：流程圖表化模板化程序化三三. 建立建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系3.3.13.3.1設(shè)計流程框架設(shè)計流程框架2 2l 設(shè)計工作在論證、定位策劃、設(shè)計實施和施工階段，按不同的設(shè)計內(nèi)容、對象和參與部門及深度要求劃分為概念設(shè)計、方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、景觀設(shè)計、概念設(shè)計、方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、景觀設(shè)計、裝修設(shè)計和設(shè)計變更裝修設(shè)計和設(shè)計變更來進行管理。l 為加快項目設(shè)計進度，縮短項目開發(fā)周期，將部品研究、材料選型景觀設(shè)計為加快項

14、目設(shè)計進度，縮短項目開發(fā)周期，將部品研究、材料選型景觀設(shè)計和裝修設(shè)計工作前置，使設(shè)計周期縮短和裝修設(shè)計工作前置，使設(shè)計周期縮短30%30%以上。以上。三三. 建立建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系3.4.13.4.1設(shè)計管理關(guān)鍵點的控制設(shè)計管理關(guān)鍵點的控制設(shè)計管理中設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計評審和變更控制是管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，設(shè)計管理中的問題將為后續(xù)施工管理和成本管理帶來巨大的隱患!三三. 建立建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系3.4.23.4.2設(shè)計過程各橫向關(guān)系的控制設(shè)計過程各橫向關(guān)系的控制三三. 建立建立精細化市場需求

15、下的規(guī)范化設(shè)計管理體系精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系l成本的全過程參與 從房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈（VAC）模型可以看出，成本管理基本貫穿了項目開發(fā)的整個過程。成本管理部門的提前介入不僅可以對項目盡快熟悉，還有利于整個項目成本的控制，特別是隨著行業(yè)競爭程度的加劇，在利潤率差不多的情況下，這點尤為重要。 l加強設(shè)計階段成本管理的方法：加強設(shè)計階段成本管理的方法： l1) 項目拓展階段（土地獲取前）：項目拓展階段（土地獲取前）：成本管理部門在拓展階段根據(jù)成本數(shù)據(jù)庫及設(shè)計部門提供的概念設(shè)計草案等進行項目成本估算工作； l2) 項目定位階段（土地獲取后）：項目定位階段（土地獲取后）：成本管理部門根據(jù)營銷

16、部門提供的產(chǎn)品建議書，設(shè)計部門提供的概念設(shè)計方案，相關(guān)規(guī)劃指標和產(chǎn)品建造標準等進行項目成本測算工作； l3) 方案階段：方案階段：成本管理部門根據(jù)方案設(shè)計成果進行項目成本匡算工作； l4) 擴初階段擴初階段：成本管理部門在擴初階段編制建安成本概算，同時組織相關(guān)部門編制項目正式的目標成本（包括工程部門編制工程管理費、監(jiān)理費測算，拓展及報批報建部門編制土地費用和報批報建費用測算，營銷部門編制營銷費用測算，財務(wù)部門編制管理及財務(wù)費用測算等，具體可根據(jù)成本科目表進行細分），最終形成項目正式目標成本，并報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。 l項目正式目標成本經(jīng)審批后，分解到各個部門（或者相關(guān)崗位）等；通過責(zé)任成本來進行追溯

17、。通過項目正式的目標成本指導(dǎo)項目進行施工圖的限額設(shè)計，并以此指導(dǎo)招標、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費用使用與管理。 項目正式目標成本一經(jīng)確定，不允許隨便修改；在工程實施過程中，每月通過項目動態(tài)成本來進行管理；如遇項目定位改變，原材料價格上漲等特殊情況可經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批后進行修正通過。 3.4.33.4.3設(shè)計過程中，成本管理的全過程參與設(shè)計過程中，成本管理的全過程參與三三. 建立建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系3.5計劃管理計劃管理設(shè)計周期基準設(shè)計周期基準目的：目的：理順各項工作的銜接關(guān)系，明確里程碑點和責(zé)任歸屬，保障開 發(fā)周期基準的有效實施，實現(xiàn)快速滾動

18、的地產(chǎn)開發(fā)模式。三三. 建立建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系地產(chǎn)項目設(shè)計周期參考基準值簡圖地產(chǎn)項目設(shè)計周期參考基準值簡圖三三. 建立建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系三三. 建立建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系設(shè)計管理效率指標（擬定）設(shè)計管理效率指標（擬定）設(shè)計管理效率提升的關(guān)鍵點：設(shè)計管理效率提升的關(guān)鍵點：三三. 建立建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系公司一級計劃部門月度計劃 部門二級計劃 項目組周計劃3.63.6項目總體

19、計劃下設(shè)計計劃的分級控制項目總體計劃下設(shè)計計劃的分級控制三三. 建立建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系l縮短計劃督查期，在重要節(jié)點提前核對督促;l 通過項目組周例會檢查周工作計劃，部門例會檢查月計劃檢查與調(diào)整;l 跨部門項目協(xié)調(diào)會協(xié)調(diào)解決項目計劃實施中的不定因素和困難等，同時檢查和修訂二級計劃和一級計劃;l 項目特點和當?shù)貓笈鞒獭?nèi)容、標準是影響設(shè)計計劃的主要因素和積累。l 公司客觀制訂一級計劃；l設(shè)計部制定項目設(shè)計計劃；l部門經(jīng)理與各項目設(shè)計經(jīng)理分解計劃；l各項目設(shè)計經(jīng)理與組員再分解計劃組員工作量確定、討論工作 量的缺失3.6.13.6.1各級計劃的制定方式公司運營部門負責(zé)組織各級計劃的