玻璃生產(chǎn)基地建設項目可行性實施報告

1、玻璃生產(chǎn)基地建設項目可行性研究報告目錄第一章項目決策背景1.部因素2.外部因素第二章項目概述1. 項目區(qū)位及用地2. 項目宗地現(xiàn)狀3. 項目周邊的社區(qū)配套4. 項目周邊環(huán)境5. 項目市政配套分析6. 土地價格第三章 項目法律及政策性風險分析1. 項目用地取得土地使用權法律手續(xù)分析2. 項目合作方式及風險評估3. 總體評價 第四章 市場研究1. 區(qū)域市場成長狀況2. 區(qū)域市場供應產(chǎn)品特征3. 整體市場對本案影響因素4. 目標客戶、產(chǎn)品及價格定位 第五章 規(guī)劃設計要點1. 初步規(guī)劃設計思路2. 規(guī)劃設計的可行性分析第六章 項目開發(fā)計劃1. 開發(fā)機遇2. 開發(fā)周期安排3. 銷售周期安排第七章 投資收

2、益分析1. 成本預測2. 稅務分析3. 經(jīng)濟效益分析4. 項目資金預測第八章 可行性結論1. 項目優(yōu)勢2. 項目劣勢3. 結論及建議第一章項目決策背景一 . 部因素1. 某公司項目布局某自 92 年進入某市場以來，先后開發(fā)了城市花園、某中心大廈、世貿廣場、 都市花園、某新城等項目，其中城市花園、某中心大廈位于城市北部的區(qū)，總面 積約 17萬平方米，某新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約 60萬平方米。 世貿廣 場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，某的主要項目 集中在城市的北部。 反觀某的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向， 城市中心區(qū)向南部方向 發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的

3、開發(fā)便可看出； 城市工業(yè)向東發(fā) 展，重點開發(fā)建設海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)， 目前沿津塘路兩側， 新建的小區(qū) 和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。 由此看出， 某的物業(yè)分布與某 的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。某自 92 年進入某市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法 上，均勝人一籌， 被公認為某的地產(chǎn)先鋒， 在某人的心目中已樹立起第一品牌的 形象。某產(chǎn)品應屬于整個某市，而不是某個區(qū)域。所以某有能力，也應該去開發(fā) 某的其他市場，讓某物業(yè)深入某每個角落。結合某的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向， 我們應在某的西南部、 南部、東南部投入更多的關注。目前我司在談的幾個重點 項目有： 北部地

4、區(qū)鐵東路住宅項目， 東部地區(qū)貴莊路住宅項目、 東部地區(qū)某鋼廠 住宅項目， 南部地區(qū)某玻璃生產(chǎn)基地住宅項目， 其中玻璃生產(chǎn)基地項目是各方面 條件都比較成熟的項目，該項目正好填補了某在城市南部無項目的空白。2. 某公司經(jīng)營現(xiàn)狀：目前某公司在手有兩個項目，某花園新城（含原有新城項目和紅旗農(nóng)場項 目）、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期 工作階段。新城項目自 98 年開盤以來熱銷某市，成為某公司的主要利潤支柱， 但到 2002 年后新城項目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項目規(guī)模大， 是公司長遠發(fā)展項目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)， 不宜作為 公司近兩年

5、的利潤支柱， 是一個追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項目。 根據(jù)集 團總部經(jīng)營計劃要求， 某公司必須再上新項目， 要達到每年有 3-5 個在開發(fā)項目， 保證某公司經(jīng)營利潤指標和某產(chǎn)品在某的市場影響力。 在目前市場呼喚某的大好 形勢下， 某應充分利用某某地產(chǎn)先鋒的社會地位和市場影響力，抓住機遇， 多上 新項目，擴大市場占有率，讓某品牌深入到每個某人心中。玻璃生產(chǎn)基地項目區(qū)位好，規(guī)模適當，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤 來源，可以作為重點發(fā)展的項目。 同時我司擬在該地塊建設住宅區(qū)， 消除污染源， 徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質量，為某城市建設做出貢獻。某公司現(xiàn)狀項目及在談項目分布 :花園新城新區(qū)鐵東

6、路項目r麗苑項目梅江南項在開發(fā)項目：I 已完成項目：I 在談項目：I玻璃生產(chǎn)基.外部因素南樓市級商業(yè)中心項目所在地該項目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于某市區(qū)的南部，行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項目所在區(qū)域有如下特點和優(yōu)勢： 根據(jù)某市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政 辦公用地。 某市主導風向為西南風，西南部區(qū)域正處于某市的上風口，遠離工業(yè)區(qū), 空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公認為居住的上佳區(qū)域。 經(jīng)濟發(fā)展狀況來看，該項目所在的河西區(qū)是某市經(jīng)濟最發(fā)達、最富裕的城 區(qū)之一， 該區(qū)的房地產(chǎn)起點一直很高， 集中了全市大部分的中高檔樓盤。 商品房 銷售均價明顯高于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。

7、規(guī)劃在河西區(qū)某賓館地區(qū)（友誼路兩側）建設新的市級行政中心，現(xiàn)有市 級行政中心南遷，南部土地升值潛力大。 沿解放南路可方便直達南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯 莊、家樂大型超市等全國聞名的商業(yè)設施。 項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3 公里，東南半環(huán)是某市中心市 區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是某市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部 分，東南半環(huán)的修建對該項目的業(yè)主出行將會帶來很大的方便。 項目西北側為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設的大型安居居住區(qū)， 占地面積 192公頃, 將建設成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)， 大大改善了該區(qū) 域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次

8、和品位急劇上升。所有以上各種因素，為某在此地塊建設一個高檔居住社區(qū)提供一個良好外 部環(huán)境。第二章 項目概述-.宗地區(qū)位及用地1. 項目區(qū)位該宗地位于某市區(qū)南部，北側緊臨正在建設中的梅江居住區(qū)，行政區(qū)劃屬于 河西區(qū),距離中環(huán)線圍堤道段5公里,距離正在建設的東南半環(huán)線約 3公里, 距離南樓市級商業(yè)中心約6公里，距離規(guī)劃友誼路市級行政中心約 5公里?；▓@新城新區(qū)城市花園項目區(qū)位圖2. 項目用地該項目宗地為國有土地，毛地面積約525畝,目前為某市玻璃生產(chǎn)基地廠區(qū)用地。該宗地擬規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地均為玻璃生產(chǎn)基地廠區(qū)用地，土地權屬明確。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表：名稱面積（萬平米）折

9、算成畝數(shù)毛地面積35.02525其中市政代征地（含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道 路及綠化帶、退北側道路及綠化帶、退南側 道路用地）6.2794可建設用地面積28.75431其中區(qū)配套用地（含小學及幼兒園、配套公共服務設施用 地）2.7041凈住宅用地面積項目所斤在地05391可建設用地用地率'82%凈住宅用地率74%住宅地塊2教育用地住宅地塊33.項目地塊各種用地政府控制性規(guī)劃指標序號用地性質用地面積(萬平米)容積率建筑密度(%)建筑限 高(M)綠地率(%)1住宅地塊19.891.43050402住宅地塊23.172.03080403住宅地塊37.41.63050404住宅地塊4

10、4.541.0303040524班小學及15班幼兒園用地1.790.82525406儲蓄所、物業(yè)管理等公共服務設施用地0.911.8505020. 宗地現(xiàn)狀1. 四至圍: 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。2. 地勢狀況項目用地主要為某玻璃生產(chǎn)基地的廠區(qū) , 地勢平坦 , 場地標高與解放南路標高 基本相一致。3. 地上物現(xiàn)狀 地上物主要為玻璃生產(chǎn)基地的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身 宿舍（約36 戶42 間房） 。廠區(qū)綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登 記, 可根據(jù)規(guī)劃要求進行拆除或保留） 。4. 空中線路、地下管線、人防、構筑物等情況（有無變電站、換熱站等

11、設施？） （ 1）項目用地地下管線較多，但均為玻璃生產(chǎn)基地自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政的管線。（2）項目用地沒有需要保留的文物等設施。（ 3）項目用地的鐵路為玻璃生產(chǎn)基地自用的鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。（4）項目用地西側有一個 40 平方米的人防設施， 處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶， 對項目建設無影響。（ 5）項目用地有玻璃生產(chǎn)基地自己打的2 口熱水井（在地熱辦有登記） ，出水溫度50 C左右,可根據(jù)規(guī)劃予以保留 , 可為項目提供一部分熱水。5. 地質情況 場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有 50 年歷史，無不良工程地質條件。廠植被玻璃生產(chǎn)基地正門廠區(qū)正門廠區(qū)植被廠區(qū)車間廠區(qū)鐵路衛(wèi)津河和南部水面照片?三.

12、項目周邊的社區(qū)配套1.周邊3000米圍的社區(qū)配套配套設施分類名稱教育設施電子儀表技術學校水滸武術學校醫(yī)療衛(wèi)生設施無商業(yè)設施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設施無市場珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城 某汽配城交通設施門前有去大港區(qū)628、659公交線路，距項目1 公里處有96、954路終點站文化設施無體育設施無總的來說，玻璃生產(chǎn)基地周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項目提供服務，該項目在規(guī)劃實施時應考慮布置相應數(shù)量的生活配套設施。2.宗地周邊3000米外可輻射到的主要公共設施如下（主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友 誼路沿線）：公用設施種類公用設施名稱教育設施大學：某財經(jīng)學院、輕工

13、業(yè)學院、職業(yè)技術師學院咼中校：北師大某附中（市重點）、第四中學（市重點）、 南樓中學（區(qū)重點）醫(yī)療設施某醫(yī)院，河西醫(yī)院，某醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等）大型商業(yè)設施津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻化總店文化設施某日報大廈、河西圖書大廈、某科學技術館、某國展中心、某 禮堂體育設施河西體育場大型公園某樂園大型賓館某賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四 星）、水晶宮飯店（四星）、某鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓 館、大型商住樓鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、某科技大廈、新安大廈、 發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、某日報大廈綜合分析，從該項目

14、沿主干路網(wǎng)乘車 20分鐘可方便到達以下二個中心，一是南 樓市級商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級行政中心， 這些中心的設施能輻射為該 項目服務。四. 項目周邊環(huán)境1.現(xiàn)狀項目所在區(qū)域環(huán)境由于歷史原因，解放南路兩側原為工廠區(qū)，公路兩側工廠林立，90年代后 期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來的部分工廠企業(yè)，由于工業(yè)結構調整的原因， 大多已搬遷改造，象某市構件廠等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、 摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動了該區(qū)域的住宅市場；市級迎賓 線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開發(fā)建設，拆遷了原來的許多工廠和破 舊房屋，建設了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居

15、 住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為某市區(qū)上佳居住區(qū) 位。但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側來看，仍有某油氈廠、某無縫 鋼管廠等工廠企業(yè)，同時道路兩側房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有 一定差距，這是弱勢所在，但可隨著政府十六條重點道路景觀改造城市建設的發(fā)展很快得到解決。項目所在地已建成住宅區(qū)JI宗地2.項目宗地周邊情況該項目宗地南側為某津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對該項目的環(huán)境有一定的積極影響。項目宗地北面現(xiàn)狀為某津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場,規(guī)劃為居住用地，順馳集團已與其簽定土地開發(fā)協(xié)議。項目宗地西北側和西側原為 罐頭廠倉庫和某津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖

16、場部分用地，現(xiàn)已轉讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開 發(fā)，屬于梅江南居住區(qū)的一部分，該項目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔-衛(wèi)津河，基本 上形成一個大的居住片區(qū)。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項目周邊環(huán)境有了根本性的改善。項目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為某玻璃生產(chǎn)基地 用地，后被附近村民占用，現(xiàn)以被某玻璃生產(chǎn)基地收回，面積約127畝，規(guī)劃用途為水面。西側衛(wèi)津河北側順馳開發(fā)地塊廠區(qū)西側剛修建完畢的衛(wèi)津河南側在建道路梅江南開發(fā)用地3. 周邊近期及遠期規(guī)劃對周邊環(huán)境的主要影響（1）該項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3公里，東南半環(huán)的修建對 該項目的出行將會帶來很大的方便，東南半環(huán)是某

17、市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的 兩個半環(huán)之一，是某市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功 能是完善某市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河東西兩岸的交通，同時起分流中環(huán)線 和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設已列入“十五”規(guī)劃中，目前 黑牛城道段擴寬改造工程即將完成，跨海河大橋計劃2010年開始修建，2002年年底通車。（2）解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30米，到外環(huán)線 區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米，并保留現(xiàn)狀水面，在項目周邊有大量的綠地和水 面，形成一道生態(tài)景觀，既調節(jié)了空氣，又避免了噪音，對項目帶來的好處 可謂多多。（3）本項目西北側為梅江居住區(qū)，將建設成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的

18、高 檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急 劇上升，為該項目的定位和提升檔次會有非常積極的意義。（4） 目前項目門前有去大港區(qū)628、659公交線路，距項目1公里處有96、 954路終點站，項目開發(fā)后，該 2路公交線會很方便延伸到項目門前設置站 點，并可引進其他線路，方便項目業(yè)主出行。五. 市政配套1. 道路情況現(xiàn)狀情況：目前本項目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條-解放南路,為某市區(qū) 一條重要出入市干道，向北直達市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，. 其現(xiàn)狀路寬30米。項目南側的40米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項目又多了一條出行路線。規(guī)劃情況：解放南

19、路規(guī)劃為 60 米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30 米，到外 環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50 米。項目用地北側譚江道為規(guī)劃 30 米道路，通 過譚江道將該項目與梅江居住區(qū)聯(lián)結在一起。2. 市政管線配套情況 總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下： 給水：在解放南路有© 800的輸水管，可從中引出配水管為該項目提供水源。 排水： 在該項目用地南側規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)雨水通過該雨水泵站排入 衛(wèi)津河，污水近期通過廠區(qū)現(xiàn)有的DN500入珠江道干管，遠期在項目用地南側 規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃 DN800污水管， 由此進入紀莊子污水處理廠

20、。電力： 按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃生產(chǎn)基地的 兩路 10 千伏電力就分別由黑牛城道 35千伏和小海地 35千伏電站提供， 容量 為1800KVA現(xiàn)有容量不足以滿足項目需要,還需通過上述電站提供增容。通訊： 該項目為梅江局的服務圍，解放南路現(xiàn)狀有 1 2孔電信電纜。燃氣：氣源為天然氣，在解放南路有© 600的中壓天然氣管道，為項目氣源源 頭。供熱： 為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由塘莊熱電廠提供集中供熱 , 近期在集中供熱 不到位時由政府供熱部門提供臨時鍋爐房供熱。六. 土地價格1. 補償費用 : 與土地方的補償價格按總規(guī)劃占地面積計算，市政代征地與可建設用地價格 相

21、同?？山ㄔO用地中 , 住宅用地與配套公建用地補償價格相同 , 即總占地面積 為 525 畝，土地補償費總額約為 22470 萬元（以 42.8 萬元/ 畝的價格計算， 最終以實際測量面積為準，每畝單價不變，補償數(shù)額多退少補） ，土地補償費 包括土地使用權轉讓及地上、地下建、構筑物、各種管線、設備、設施等的 拆遷補償費。 另補償原開發(fā)商 1000萬元作為退出的補償。 合計毛地補償費用為23470萬元，即45萬元/畝，折到住宅用地為60萬元/ 畝。2. 土地出讓金： 出讓面積界定：理論上按住宅用地面積出讓，即25萬M2出讓面積，實際成本測 算時按總規(guī)劃用地面積出讓,即35萬M2出讓面積（含學校等非

22、營業(yè)性公建用地 面積）。兩者相差10萬M2 出讓金總額：污染企業(yè)外遷項目可享受按土地評估值7%攵取出讓金，本項目成本測算時按總規(guī)劃用地面積計算約為 1960萬元，如果按凈住宅用地面積出 讓，約為1400萬元，可節(jié)省560萬元。（列表說明上述問題）3 周邊地價的比較： 與梅江地價的比較：梅江拍賣價為1248元/平方米（樓面地價），該地價中為含市政配套的熟地價， 容積率在0.93左右，推算其可用地地價為89.51萬元/畝。玻璃生產(chǎn)基地項目可 用地地價（含大配套、出讓金、契稅等費用）為 72.86萬元/畝。兩者同比，梅 江高出16.65萬元/畝，同時，梅江為安居項目，地價中不含出讓金、契稅等費 用，

23、且為招標拍賣項目，地價支付時間急促。 與項目用地北側順馳地塊比較：據(jù)初步調查順馳地塊的毛地每畝補償價為 53萬元，折到住宅用地為66萬 元/畝，玻璃生產(chǎn)基地項目毛地每畝補償價為 45萬元，折到住宅用地為60萬 元/畝。綜合分析該項目地價比較接近市場價位，能為我方接受。第三章法律及政策性風險分析一. 項目用地取得土地使用權的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1. 項目用地現(xiàn)狀 土地所有權歸屬：國有用地 土地使用權歸屬：某遠洋玻璃工業(yè)有限公司 土地的他項權益:沒有 土地的用途：工業(yè)用地 項目用地現(xiàn)狀的文件 : 某市津南區(qū)核發(fā)的津南國用 （97 更 1）字第 101 號國有土地使用證2. 項目用地規(guī)劃 項目用地規(guī)劃用

24、途：擬規(guī)劃為居住用地 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（ 10-01-01 ）控制性詳細規(guī)劃3. 已取得的政府文件：目前尚未辦理項目的任何手續(xù)。3. 項目用地取得土地使用權程序評估（ 1） 取得土地使用權程序 某與某遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議。 去市工業(yè)調整辦公室辦理工業(yè)用地調整為居住用地的批文。 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。（2）取得土地使用權需要的工作日一般向市土地局報土地出讓文件后 60 個工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。詳細說明（3）取得土地使用權的風險及控制土

25、地方新廠址剛選定， 還未開工建設，其能否按時搬遷，起決于新廠的建設進 度，這是風險所在。風險控制： 土地方保證按時交地，同時在合同中約定每筆付款與立項、拆遷等 工作進度相結合，同時約定如果工作延遲，我方可從其補償款中扣除我方的損 失。4. 政策性風險評估（ 1）項目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動，新開工面積在 30 萬平米左右，是由政府組織實施的項目，該項目上馬一定會對梅江居住區(qū)造成很大的壓 力，政府出于地方保護的原因，會控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項 目會被推遲立項，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項目立項會遇 到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)某公司與當?shù)卣牧己玫年P系，通過多方工作，應

26、能解決立項問題。（ 2）政府對污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策， 如對利用污染企業(yè)原土地進行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的5-7%收取，但該項目能否順利按 7%執(zhí)行，是一個待定因素。我們分析，如果沒有大的政策變化， 應能實施，同時在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降 到 7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出 7%的部分費用。二. 項目合作方式及風險評估1. 合作方介紹：土地方為某遠洋玻璃工業(yè)有限公司， 為某市國營企業(yè)， 以生產(chǎn)銷售玻璃為主 營業(yè)務，全廠職工 3000 余人。合作方為香港富聯(lián)集團國際投資有限公司， 為一家合資企業(yè)， 其退出該項目 后必須協(xié)助某公司與

27、土地方的合作并保證某按其原有合作條件與土地方合 作。2. 合作方式（1）合作方式某一次性買斷土地使用權，單獨開發(fā)。（2）操作方式 某與土地方某遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議， 然后在市土地局辦 理土地出讓手續(xù)， 與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金， 辦理國有土地 使用證。某公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定退出補償協(xié)議。3. 主要合作條件（1）與土地方某遠洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價款及付款進度 土地價款：總占地面積為 525畝，土地補償費總額約為22470萬元（以42.8萬元 / 畝的價格計算，最終以實際測量面積為準，每畝單價不變，補償數(shù)額多退 少補），土地補償費包括土地使

28、用權轉讓及地上、地下建、構筑物、各種管線、 設備、設施等的拆遷補償費。 付款計劃：a. 雙方簽訂協(xié)議后一周某公司支付給土地方 5000萬元，并打入雙方共同指定 的公證處帳戶。然后某公司去辦理項目立項 , 如果該項目立項不成 , 該筆款如數(shù)退回給某公司。b. 某公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后，由公證處將5000萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時一期約 300畝開發(fā)用地還未提供給某使用，該筆 款延遲到一期用地交地后一周支付。c. 在某公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后一年分四次支付10000萬元補償費，每3個月付四分之一（即2500萬元）。d. 在土地方將全部開發(fā)用地按要求交給某公司后一年

29、分兩次付清余款，每6個月付余款的50%萬元。 土地方的主要工作a. 負責在項目立項后90日提供沿解放南路拆遷完畢后約 300畝開發(fā)用地，其 余用地在2003年6月底前提供給某公司使用。b. 拆遷容包括：負責拆遷地上房屋與構筑物及其基礎，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構筑物及各種管線拆除等影響項目開發(fā)的因素，辦理有關手續(xù)交納有關全部稅費，交地時保證現(xiàn)場場地平整。c. 負責出具辦理項目手續(xù)的全部文件、 資料、證明等，并負責提供人員配合。d. 負責協(xié)調提供該項目臨時用水、臨時用電。e. 配合某公司辦理該地塊從項目立項、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使 用證的所有事宜。f. 負責協(xié)調

30、處理有關該地塊遺留問題， 在保證某公司合法開發(fā)、建設、銷售、 使用項目的整個過程中不受因土地方的責任干擾。g. 積極協(xié)助某公司辦理各種有關稅費的減免，協(xié)助某公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評估值的 7%以下，低于7%勺節(jié)約 部分由雙方三七分成，土地方拿七成，某拿三成）（2）與合作方香港富聯(lián)集團國際投資有限公司補償價款和付款計劃 補償價款：總額為1000萬元，補償價款包括合作方前期運作費用、退出開發(fā)的損失補償及其協(xié)調拆遷等事宜的補償。 付款計劃：a. 在項目立項后同時土地方將首期約 300畝地按要求拆遷完成交給某公司使 用后一周，某公司支付300萬元補償費。b. 在某公

31、司與市土地局簽訂國有土地出讓合同及同時土地出讓金總額降到宗 地評估值的 7%以下后一周，某公司支付 300 萬元。c. 在土地方將其余剩余土地全部按要求拆遷完后交給某公司使用后一周支付200 萬元。d. 余額 200 萬元在上述第三次付款后 1年分兩次付清。 合作方的主要工作：a. 負責與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議， 并保證某公司與土地方按照 其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。b. 負責要求和協(xié)助土地方在項目立項后 90 日提供沿解放南路拆遷完畢后約 300畝開發(fā)用地，其余用地在 2003年 6 月底前提供給某公司使用。c. 負責協(xié)調某公司辦理該地塊從項目立項、簽訂土地出讓合

32、同、取得國有土 地使用證的所有事宜。d. 負責協(xié)調處理有關該地塊遺留問題， 在保證某公司合法開發(fā)、建設、 銷售、 使用項目的整個過程中不受干擾。e. 積極協(xié)助某公司辦理各種有關稅費的減免，負責協(xié)調某公司享受企業(yè)外遷 的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評估值的7%以下。4. 合作風險評估（1）合作背景：某遠洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè) , 其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地 , 其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn) , 同時該公司也想通過 建設新廠擴大規(guī)模和進行技術改造 , 增加企業(yè)競爭力 ,該公司與香港富 聯(lián)集團國際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書 ,通過談判 , 香港富聯(lián) 集團國際投資有限公司

33、同意退出該項目 , 前提是我司承諾 1000 萬元補 償費, 在此情況下 , 某直接與土地方進行合作。（ 2）土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為 70 年。（ 3）土地權屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權屬明確，無法律糾紛。（ 4）土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營良好的國營企業(yè)，信任等級較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風險。（ 5）付款進度與土地手續(xù)的配合： 從前面與合作方的付款計劃可看出，基本每筆付款都對應合作方相應工作的完成，最大限度避免合作風險。（ 6） 其他與土地政策相關規(guī)定：a. 工業(yè)東移企業(yè)及污染企業(yè)搬遷征用農(nóng)田，免征

34、耕地占用稅、契稅；轉讓 原有土地的收入， 采取即征即返的形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有 資本金投入。b. 是為支持污染企業(yè)工業(yè)東移， 加快企業(yè)建設和搬遷，盡快啟動生產(chǎn)， 企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的， 經(jīng)市政府批準，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其 土地使用權、 有價證券等資產(chǎn)作抵押，按照評估價格或約定價格，由市財 政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。c. 利用原污染企業(yè)用地進行房地產(chǎn)開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的 5-7%收取。三. 總體評價 該項目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然 后在市土地局辦理協(xié)議出讓，合作風險相對較低。宗地擬規(guī)劃為居住用地，土地使用性

35、 質基本明確。第四章市場研究. 區(qū)域市場成長狀況：1. 區(qū)域市場簡述： 該項目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線1.2 公里。 區(qū)域市場圍界定在整個河西區(qū)（如圖所示） ，河西區(qū)是危改實施較 早的地區(qū)，市政建設和各項功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌 入，目前人口總數(shù)為 79.14 萬人，比 90 年增加了 13.14 萬人。 2000 年該區(qū) 域市場住宅累計供應量為 113.87 萬平米，當年銷量 92.76 萬平米，市場基 本處于平衡狀態(tài)。圖一：區(qū)域市場范圍界定 （紫色板塊 ）河西區(qū)該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下：1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于快速增長

36、時期，區(qū)整體生 活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。2）從產(chǎn)品供應和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為某市中高檔物 業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。3）區(qū)域產(chǎn)品趨同性強，規(guī)劃水平差異性較強，具備先進規(guī)劃的物業(yè)一 般都為全市性定位，市場空間較為廣闊。4）開發(fā)時間較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強，改善的需求愿望強，對于 區(qū)外市場的輻射力強。5）梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個某地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點，同時也促進了該區(qū)域市場整體價位提升。2. 區(qū)域市場在市各項指標成長狀況銷售量：該區(qū)域市場的銷售量一直穩(wěn)步增長，尤其是2000年的增長幅度最大，與99年同比增長了 61%銷售量與上市量的比較:

37、目前河西區(qū)區(qū)域市場基本處于供銷平衡狀態(tài)。平均單價走勢:河西區(qū)的平均單價一直在3200元/平 米到3300元/平米 之間，平均價位僅 次于和平區(qū)，是中 高檔物業(yè)的集中區(qū) 域。.區(qū)域市場供應產(chǎn)品特征:區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品供應狀況:價格空間主要產(chǎn)品類型供應比例2500以下多層25%25003500多層、小高層50%3500 4000多層、小高層15%4000以上多層、小高層、別墅10%各檔次產(chǎn)品2010年上半年需求狀況:由上述可見，如忽略統(tǒng)計誤差，河西市場基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間 基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應量遠小于需求量的良好投資空間。區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品的集合特征：河西

38、市場產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。依據(jù)產(chǎn)品單價可將該市場產(chǎn)品分為以 下幾類：（1）低于2500元/平方米：該檔次產(chǎn)品多分布于遠離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設計上僅顧及區(qū)基本的環(huán)境、配套要求。借助地理位置及產(chǎn)品投入等 全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的需求。建筑形式 基本為多層。具有代表性的項目有：項目名稱規(guī)模（mi）建筑形式綠化率均價 （元 /m2）主力產(chǎn)品（m）瑞江花園（一期）整體40萬多層35%240070-90 （兩室）金海灣20萬多層30%248090-100 （兩室）榮

39、華園3萬多層36%230080-90 （兩室）2500 3500元/平米:該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產(chǎn)品地位。 此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城 市中心外的位置，但此類物業(yè)對產(chǎn)品以外附加值的設計已較為注重， 從景觀設計、 戶型選型、高科技材料運用等方面做得較細，以此彌補地域優(yōu)勢不足。且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項目有:項目 名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源建筑形式容積率均價 （元 /m2）主力產(chǎn)品（m）消化率順馳名都15萬15萬多層小高層1.32800100-120基本售磬名都新園10萬10萬多層1.2250090-100 （兩室）120-125

40、 （三室）75%3500 4000元/平米該檔次產(chǎn)品的開發(fā)基本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu) 勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區(qū)域市場的產(chǎn)品, 極其強調產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，主動拉升區(qū)位，從而大幅度提高物 業(yè)檔次。項目名稱規(guī)模（m）發(fā)售資 源（m）建筑形式容積率均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m）消化率世紀城22萬20萬多層小高層1. 293600100 （兩室）140 （三室）70%芳水園11.9萬約2萬多層小高層0.93800120-15015%藍水假期12.8萬認期12.8 萬多層小高層0. 93900140-16020%（4）4000元/平米

41、此類產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢是絕對的，同時，產(chǎn)品開發(fā) 上追求深度，比較注重對文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。但該類產(chǎn)品由于受地域 限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠離市中心區(qū)域的中 高檔項目。項目名稱規(guī)模（m）發(fā)售資 源（吊）產(chǎn)品形式均價 （元 /m2）主力產(chǎn)品（m）消化率泰達園9萬9萬多層高層4200110120-13075%羅馬花園5萬2萬多小高層高層5300150（兩室）70%3.區(qū)域個案狀況:個案分布與宗地位置關系圖:名都新園云水園3. 1世紀城：該項目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在100平方米（兩室）以及140 （平米）三室。（詳細技術

42、指標請參看第四頁對應表格容）該項目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實力公司的手筆。該項目一直以高科技的“ H概念社區(qū)”為宣傳主題，目標客群直指“高學歷、高智商、高層次、高收 入、高需求的H' 族”。總結：該項目產(chǎn)品單一，項目主要依靠科技運用后的“八大優(yōu)勢”為主 要競爭點，同時，今年 6 月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣 點，促進了銷售。32 梅江- 藍水假期：藍水假期以小高層 （9-12 層） 、多層（ 4-5 層）、別墅的建筑形式構成， 小高層與多層棟數(shù)為 1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通 風的舒適性

43、同時，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價值。該項目70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在 140-160 之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場有很 大趨同性。產(chǎn)品推廣方面， 以“親水住宅” 為主題，運用友誼商場門前的形象推廣、 發(fā)售享受特惠的認購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運用 概念引領客戶的消費趨向?？偨Y：該項目產(chǎn)品方面不具備競爭優(yōu)勢，主要依靠生態(tài)、科技的運用為 主要競爭點， 最市場炒做的很熱，但項目開發(fā)、策劃方面并無突破性的拓展。 33 云水園：該項目由多層及少部分小高層、別墅構成，區(qū)規(guī)劃除建設了“國際老人村” 外，環(huán)境建造上并不具備

44、優(yōu)勢，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形 式不相稱。別墅分為 240、280平方米兩種， 均價約在 5300元/平米左右。（詳 細技術指標請參看第四頁對應表格容）該項目于 99年 11月即開盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項目不隸屬 于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風景”的廣告語吸引客戶，但其銷 售業(yè)績不佳，經(jīng)過 1年多的推廣周期， 80 套別墅剛售出過半，公寓的銷售更 是僅售出 60%。總結：該項目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購房升值為主導賣點，并期 望借助梅江的建設來完善區(qū)域功能，運用了借大勢推小勢的做法。34 明都新園： 該項目以多層為主構成，產(chǎn)品以 90 平米兩室為主力。在同檔

45、次產(chǎn)品中，該項 目區(qū)環(huán)境規(guī)劃及配套設計還是相當?shù)轿坏?，項目性能比達到了較佳的效果，重點吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格容）總結：該項目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質，助 推了產(chǎn)品從同等競爭中脫穎而出。三、整體市場對本案有重大影響的因素：受政府啟動“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形 成一個大片的熱點開發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江 南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動力，在該區(qū)域市場將起到不可替代的主導作用， 天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點商圈的輻射圍，故此，上述兩個區(qū)域將成為天玻項目的主要競爭對手

46、，梅江及梅江南的發(fā)展對天玻項目的影響將是至關重要 和不容忽視的。梅江生態(tài)居住區(qū)（一）梅江總體狀況分析：1、總體規(guī)劃：該居住區(qū)整體規(guī)劃占地 191.98 公頃，總建筑面積 178.24 萬平方米，其中住 宅建筑面積 15612 萬平方米，公建 22.12 萬平方米。整個居住區(qū)共劃分為 15個 居住小區(qū)和 2 個公建區(qū)?？側莘e率為 0.928 ，綠化綠 35%，區(qū)規(guī)劃水面 23公頃， 占總用地的 11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達到 40%以上。2、開發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設，正在建設的為 1# 6#地，規(guī)劃占地 78.3 公頃， 總建筑面積71.1萬平方米，其中住宅61.32萬平方

47、米，公建9.8萬平方米，水 面7.3公頃。今年起步建設70.12萬建筑平方米，年底竣工30萬建筑平方米，預計明年 下半年該區(qū)域將建成進住，到 2005年，整個梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將 全部建成竣工。3、配套：智能化：1）專用10兆寬帶網(wǎng)線入戶。2）6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠傳抄表，再通過梅江卡自動收繳費用。3）通過梅江局域網(wǎng)絡平臺提供全方面的信息服務。4）安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實現(xiàn)安全報警。高新建材：運用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料新技術：

48、中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠傳技術換熱。（二）重點項目對比分析：1、梅江項目與天波項目優(yōu)劣勢對比：優(yōu)劣勢對比項藍水假期芳水園天玻規(guī)劃用地13. 6 萬 m12. 53萬 m35. 02 萬 m總建筑面積212. 9 萬 m11.9 萬 m225. 01 萬 m樓面地價21248元 /m21248元/m地點友誼路延長線友誼路延長線解放南路開發(fā)商順馳投資華夏經(jīng)濟房某計劃投資父通路況好，出行便利路況好,出行便利配套公建小學、派出所-小學配套設施三水入戶、遠程抄三水入戶、遠程抄表表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)容積率0. 9 （含水

49、面）0. 95 （含水面）0.96水面2.85公頃2.65公頃綠化率58. 5湖景綠化率31. 55%53%湖景綠化率工程進度2002年10月底交工2002年8月底交工可售面積79-205 m2270-240mi主力面積2130-160 m2120-150 m主力總價50-62萬元45-57萬元熱銷面積130 （小三室）120-產(chǎn)品對比:優(yōu)劣勢對比項藍水假期芳水園天玻平均單價23900 元 /m23800元/m元/m2戶型配比多層（4層半）:65%高層（9-12 層）:30%別墅（未開發(fā)）：5%多層；70%高層：30%多層：小高層：聯(lián)排別墅：面積配比多層（4層半）:咼層（9-12層）：別墅（未

50、開發(fā)）：多層小高層高層多層：小高層： 聯(lián)排別墅：價格多層：起價3400多層多層：小高層、高層：起價3300別墅：10000元/平方米左右 連體別墅：5000元/平方米左右小高層高層小高層：聯(lián)排別墅：主力戶型130-160120-1502、梅江南：梅江南規(guī)劃可用地是215.6公頃，規(guī)劃保留水面60公頃，居住區(qū)建筑密度不 大于22%其中建筑面積約在130萬平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī) 劃的75%左右，每戶平均面積約為120平方米。（以上數(shù)據(jù)摘自某日報）規(guī)劃部門對梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā) 的一個生態(tài)、超前型和智能化的 21世紀康居社區(qū)?，F(xiàn)階段梅江南地域僅有一

51、個開盤項目即云水園，國際老人村就坐落于該項目。優(yōu)劣勢對比項云水園天玻規(guī)劃用地8.1 萬 mi35. 02萬吊總建筑面積5.8 萬 mi25. 01 萬 m樓面地價地點友誼南路與潭江道交口解放南路開發(fā)商津興地產(chǎn)父通距離外環(huán)線不足1公 里,有上外環(huán)的出入 口配套公建國際康體中心（國際老人村）小學配套設施地熱溫泉、三水入戶、安防系統(tǒng)容積率1綠化率38%工程進度2010年12月底交工可售面積2118-280 m主力面積118 m2主力總價41萬元（公寓）110萬元（別墅）熱銷面積118 m2-產(chǎn)品對比:優(yōu)劣勢對比項云水園天玻平均單價2450 元 /m222950 元 /m元/m2戶型配比多層（4層半）

52、：70%咼層（9層）：20%別墅（2.5層）：10%多層：小高層：聯(lián)排別墅：20%面積配比多層（4層半）:118 m2高層（9-12 層）:160 m2別墅（未開發(fā)）：220 m2多層：小高層：聯(lián)排別墅：價格多層：起價3120小高層：起價3400別墅：起價5000元/平方米多層：3800起價小高層：3300起價聯(lián)排別墅：4800起價主力戶型118 m23、梅江、梅江南總體特點分析（1）上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨近市繁華區(qū)，且該線路相對天玻項目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群（2）梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導 向下，該區(qū)域已經(jīng)形成了消費者關注的

53、熱點和商家開發(fā)的熱點，致使項目 的價格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場的圈子，形成了自身的價格發(fā)展體系。（3） 生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導市場消費。梅江居住區(qū)作為第一個大型的生 態(tài)居住區(qū)，倡導環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運用，使得購房者的觀 念進一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場培養(yǎng)了一批追求高品質生活的實力客群，同時，大戶型產(chǎn)品的集中開發(fā)，又形成了改善型消費較為集中 的市場特征。（4）加劇了該區(qū)域的市場競爭。 在沒有強大外因刺激的情況下，市場各檔次的 需求量基本是相對恒定的，而占地 192公頃的梅江居住區(qū)的陸續(xù)開發(fā)，將 搶占大量中高檔消費個體。四.區(qū)域目標市場客層研究和市場定位1. 目標市場客層特征：該區(qū)域客戶基本分為三類：追求高檔物業(yè)