房地產(chǎn)行業(yè)紅線外配套成本的分?jǐn)偤投悇?wù)問(wèn)題

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)篇：紅線外配套設(shè)施成本與費(fèi)用的分?jǐn)偦I劃技巧2018-03-19 牛魯鵬 紅線外配套設(shè)施成本、費(fèi)用的分?jǐn)?，尤其是在分期?xiàng)目中的處理，一直是困擾房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的難題。我將根據(jù)前期服務(wù)過(guò)的一個(gè)項(xiàng)目作為案例展開(kāi)分析。受托項(xiàng)目由7個(gè)地塊組成，并且7個(gè)地塊緊密聯(lián)系在一起（如下圖所示）成為一個(gè)組團(tuán)，由企業(yè)一次性拍下。因此，該項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施相當(dāng)于市政配套設(shè)施，那么它的分?jǐn)偱c扣除是怎么樣的呢？企業(yè)拿地時(shí)，與當(dāng)?shù)卣謩e簽訂了7份國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，每份合同補(bǔ)充條款均約定，“受讓人負(fù)責(zé)無(wú)償配建上述7宗地范圍內(nèi)的三座橋梁建設(shè)、項(xiàng)目區(qū)范圍內(nèi)所有的道

2、路、綠化景觀、河道整治等基礎(chǔ)設(shè)施配套以及上述地塊四周道路、河道之間的綠化建設(shè)；負(fù)責(zé)駁岸、欄桿、綠化景觀，清淤和亮化等工程的方案設(shè)計(jì)與建設(shè)”，經(jīng)工程造價(jià)公司評(píng)估，工程預(yù)計(jì)造價(jià)約1.3億元。根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)項(xiàng)目中配建的橋梁、道路、河道和堤圍均位于地塊組團(tuán)的中部，即紅線內(nèi)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，企業(yè)配建的公共配套設(shè)施，小區(qū)全體業(yè)主都能夠免費(fèi)使用，企業(yè)不保留所有權(quán)；并且小區(qū)屬于開(kāi)放型小區(qū)，小區(qū)以外的其他城市居民也將能夠免費(fèi)使用。因此我認(rèn)為，在政策方面，企業(yè)所得稅有國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）第十七條規(guī)定支持，“企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、

3、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理”。土地增值稅方面有國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào))第四條“土地增值稅的扣除項(xiàng)目”第（三）款規(guī)定支持，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以

4、扣除；2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。”綜上，我個(gè)人認(rèn)為在所得稅、土地增值稅上，上述配套設(shè)施的建造費(fèi)用均應(yīng)可以扣除。分?jǐn)偡椒ǚ矫?，我們知道，按照?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）第二十九條規(guī)定，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：占地面積法、建筑面積法、直接成本法與預(yù)算造價(jià)法。結(jié)合本案例，項(xiàng)目規(guī)劃中河流雖然位于每一地塊的紅線之外，但卻處于

5、整個(gè)規(guī)劃項(xiàng)目之內(nèi)，且被7個(gè)地塊所環(huán)繞，如上圖所示。三座橋梁建設(shè)、項(xiàng)目區(qū)范圍內(nèi)所有的道路、綠化景觀、河道整治等基礎(chǔ)設(shè)施配套以及上述地塊四周道路、河道之間的綠化建設(shè)成本、費(fèi)用歸集匯總后，由7個(gè)地塊按照合理的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分配，并計(jì)入7個(gè)地塊相關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。結(jié)合著項(xiàng)目的特點(diǎn)，我認(rèn)為該項(xiàng)目可以考慮以下幾種方法：1.占地面積法把河流、橋梁、堤壩、道路等發(fā)生的拆遷及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入總成本分?jǐn)偟矫恳坏貕K時(shí)，按照占地面積法進(jìn)行均攤，即基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總投入成本除以可利用的地塊的總占地面積，求出單位面積投入成本額，然后按照各單一地塊的占地面積進(jìn)行分配?！居?jì)算方法】根據(jù)土地合同，已知各個(gè)地塊的土地面積。按照各個(gè)

6、地塊占地面積占整個(gè)項(xiàng)目地塊的百分比。（1）各個(gè)地塊占地面積可以從土地出讓合同中取得，土地面積合計(jì)為平方米，統(tǒng)計(jì)顯示如下表；（2）通過(guò)計(jì)算得知，1#地塊土地面積占整個(gè)地塊比例為54514/*100%=13.06%；（3）依次類(lèi)推可以得知各個(gè)地塊應(yīng)分?jǐn)偟谋壤?。?）假定企業(yè)為整個(gè)項(xiàng)目發(fā)生的公建配套成費(fèi)用為X元，則1#地塊應(yīng)分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用應(yīng)為13.06%X。（5）依次類(lèi)推可以得知各個(gè)地塊應(yīng)分?jǐn)偟慕痤~。假設(shè)企業(yè)為配建以上公用設(shè)施，投入的成本金額為X元。則各個(gè)應(yīng)分?jǐn)偣迷O(shè)施成本金額如下：2.建筑面積法本方法是按照各個(gè)地塊中的計(jì)算容積率總建筑面積分?jǐn)?。通過(guò)企業(yè)提供的各個(gè)地塊綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)可以獲知各個(gè)地塊

7、的計(jì)算容積率總建筑面積。具體計(jì)算步驟參照占地面積法中計(jì)算方法。3.預(yù)算造價(jià)法某一地塊周邊道路內(nèi)側(cè)或河流內(nèi)側(cè)所發(fā)生的拆遷及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入總成本，按照各地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分?jǐn)?。具體需要結(jié)合各地塊投資預(yù)算，計(jì)算方法參見(jiàn)占地面積法。4.就近分?jǐn)偡ň徒謹(jǐn)偡ㄗ裱徒瓌t，體現(xiàn)著一種成本費(fèi)用的相關(guān)性。就近原則是指某一地塊周邊道路內(nèi)側(cè)或河流內(nèi)側(cè)所發(fā)生的拆遷及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入總成本，均歸屬于該區(qū)域地塊的成本。如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或建筑物在河流、道路的一側(cè)，則河流或道路建設(shè)費(fèi)用的一半應(yīng)歸屬于該區(qū)域地塊。而另一半則歸屬于另一側(cè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或建筑物。需要注意的是，就近分?jǐn)偡ú皇嵌惙ㄖ忻鞔_列舉的方法，使用時(shí)需

8、要取得當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)同。實(shí)踐中采用哪種方法分?jǐn)倢?duì)企業(yè)最為有利呢？我認(rèn)為需要經(jīng)過(guò)測(cè)算，用數(shù)據(jù)說(shuō)話才最為有力。分析各地塊綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)得知，項(xiàng)目中計(jì)算容積率的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中包括住宅、商業(yè)/辦公和配套設(shè)施等業(yè)態(tài)，根據(jù)我個(gè)人多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為以上各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造成本基本一致（例如主體建造成本為2000元/平方米），但是銷(xiāo)售價(jià)格迥異，一般情況下，商業(yè)/辦公的增值率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，因此，在總成本不變的情況下，適當(dāng)把成本向商業(yè)/辦公傾斜，將對(duì)降低企業(yè)土地增值稅和企業(yè)所得稅，作用明顯。通過(guò)計(jì)算各個(gè)地塊中商業(yè)占該地塊計(jì)算容積率總建筑面積占比，可以得出如下數(shù)據(jù)：數(shù)據(jù)顯示，在對(duì)外銷(xiāo)售的商品房地塊中，編號(hào)為5A的地塊中

9、，商業(yè)/辦公占比最高，2號(hào)地塊次之。因此，建議在成本一定的情況，適度向編號(hào)5A地塊傾斜。結(jié)論（1）根據(jù)前面的占地面積法與建筑面積法的數(shù)據(jù)，我們對(duì)比得知，在建筑面積法下，5A地塊占比明顯，將可以多分?jǐn)偣才涮醉?xiàng)目成本。（2）對(duì)于預(yù)算造價(jià)法，結(jié)合各個(gè)地塊的商業(yè)占比，如果5A地塊項(xiàng)目投資預(yù)算造價(jià)占整個(gè)項(xiàng)目的比例高于建筑面積法，則可以選擇預(yù)算造價(jià)法，否則應(yīng)選擇建筑面積法。（3）對(duì)于就近分?jǐn)偡?，首先是稅?wù)局認(rèn)可。稅務(wù)局認(rèn)可后，再把此種情況下5A地塊分?jǐn)偟某杀窘痤~與建筑面積法、預(yù)算造價(jià)法的比較，如果合適則選擇此種方法。土地增值稅屬于地方稅種，各地對(duì)于紅線外市政配套設(shè)施的扣除差異很大。這里列舉三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)

10、處理時(shí)應(yīng)據(jù)理力爭(zhēng)，合法維護(hù)公司的最大權(quán)益，實(shí)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)最小，價(jià)值最大。附錄一、有關(guān)聯(lián)有依據(jù)可扣除湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見(jiàn) 鄂地稅發(fā)201344號(hào)七、關(guān)于審批項(xiàng)目規(guī)劃外所建設(shè)施發(fā)生支出的扣除問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外（審批的項(xiàng)目規(guī)劃外，即“紅線”外）承諾為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，能提供與本項(xiàng)目存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的直接依據(jù)的，可以計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額；不能提供或所提供依據(jù)不足的（如與建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)無(wú)直接關(guān)聯(lián)，僅為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售提升環(huán)境品質(zhì)的支出，不得計(jì)入本項(xiàng)目扣除金額），二、立項(xiàng)時(shí)確定的可扣除廣西自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算若干政策問(wèn)題的通知 桂地稅發(fā)200844號(hào)五、關(guān)于當(dāng)?shù)卣蠓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)道路、橋梁等公共設(shè)施所產(chǎn)生的成本費(fèi)用，可否扣除的問(wèn)題按照當(dāng)?shù)卣蠼ㄔO(shè)的道路、橋梁等公共設(shè)施所產(chǎn)生的成本費(fèi)用，凡屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)所確定的各類(lèi)設(shè)施投資，可據(jù)實(shí)扣