成都第38屆房交會報告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上38屆成都市房交會總結(jié)報告 盛機(jī)構(gòu)-數(shù)據(jù)中心2011年宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，通脹高位運(yùn)行、信貸緊縮、樓市調(diào)控密集前所未有，連續(xù)政策作用以及市場預(yù)期影響，房地產(chǎn)行業(yè)“黃金時代“已經(jīng)不再。調(diào)控政策與銀行的“雙向壓制”對市場的影響開始凸現(xiàn)。2011下半年成都樓市迎來“金九銀十”，本屆秋季交會也正是在宏觀調(diào)控政策的深入實(shí)施及調(diào)控加碼預(yù)期升溫的氛圍中拉開了帷幕。 一、 房交會背景政策背景時間措施要點(diǎn)2011.7.7央行年內(nèi)第三度加息 房貸利率至10年最高央行年內(nèi)第3次加息，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整

2、。5年期以上的基準(zhǔn)利率突破7的歷史心理高位，達(dá)到7.05%。2011.6.20存款準(zhǔn)備金率第六度上調(diào)從6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。這是央行今年第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，此次調(diào)整后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)到21.5%的歷史高位。2011.6允許地方發(fā)行企業(yè)債融資建保障房發(fā)改委制定的關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知已下發(fā)到地方，明確允許投融資平臺公司申請發(fā)行企業(yè)債券籌措資金。這意味著保障房建設(shè)專項融資的瓶頸已經(jīng)突破。2011.5.1商品房銷售今起明碼標(biāo)價 漲價須重新申報5月1日，商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定正式實(shí)施，該規(guī)定要求商品房銷售要實(shí)行一套

3、一標(biāo)價,并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用2011.4成都市再度重啟“地票”交易近日，成都市國土資源局下發(fā)成都市國土資源局關(guān)于完善建設(shè)用地指標(biāo)交易制度促進(jìn)農(nóng)村土地綜合整治的實(shí)施意見（成國土資發(fā)201180號），這標(biāo)志著停擺4個月的地票重新上市交易。2011.4.6成都市限價商品住房銷售規(guī)則單身限購50平米，2人家庭限購75平米，3人以上限購90平米。超過的面積按市場價購買。2011.3.30公布2011年度新建住房價格控制目標(biāo)的通知加大住房保障力度，進(jìn)一步擴(kuò)大住房保障覆蓋面。廉租住房應(yīng)保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高。新建普通住房價格漲幅明

4、顯低于全市本年度城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長幅度。2011.3.22國家發(fā)改委商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定從5月1日起商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價，明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。商品房銷售價格明碼標(biāo)價對外后，可以自行降價，打折銷售，但漲價必須重新申報備案。2011.2.15成都版限購令出臺本市戶籍在主城區(qū)已擁有1套住房，可買二套住房，暫停買第三套。外地戶籍無住房，可憑本市納稅證明或社會保險繳納證明購買1套住房，暫停買第二套，不能提供本市納稅證明或社會保險繳納證明的外地戶籍暫停在主城區(qū)購房。2011.1.28滬渝房產(chǎn)稅方案公布滬：適用稅率暫定為0.6%

5、。應(yīng)稅住房每平價格低于上年度平均售價2倍，稅率暫減為0.4%。渝：獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年均價3倍以下，稅率為0.5%；3倍至4倍，稅率為1%；4倍以上稅率為1.2%。2011.1.26新"國八條"突襲樓市 二套房貸首付至六成限貸：二套房首付不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。限購：停售本地戶籍3套房、非當(dāng)?shù)貞艏疅o規(guī)定年限納稅及社保繳納證明2套房。市場背景 9月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布百城價格指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，2011年8月十大城市平均價格為15773元/平方米，與7月相比下降0.41%，為去年9月以來首次環(huán)比下降。具體來看，10大城市中廣州

6、、武漢、北京3個城市價格環(huán)比7月上漲，漲幅皆在0.6%以內(nèi)，價格上漲的城市比上月減少3個;重慶(主城區(qū))、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7個城市住宅價格環(huán)比下降，城市數(shù)比上月增加3個，除重慶(主城區(qū))下降1.12%外，其余6個城市降幅均在0.5%以內(nèi)。根據(jù)全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)分析稱，8月100個城市的平均價格環(huán)比7月漲幅繼續(xù)縮小，且環(huán)比下跌的城市有所增加，同時有近六成的城市同比漲幅縮小，延續(xù)了今年以來價格趨穩(wěn)的態(tài)勢。具體數(shù)據(jù)為全國100個城市住宅平均價格為8880元/平方米，與7月基本持平(7月平均價格為8874元/平方米)，其中56個城市價格環(huán)比上漲，44個城市環(huán)比下跌。與7月相比，8月價格

7、環(huán)比下跌的城市增加11個，環(huán)比漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有80個，與上月持平。8月住宅價格環(huán)比跌幅居前城市是福州、南通、廊坊、中山、重慶(主城區(qū))，跌幅在1%至2%之間，另有臺州、南寧、東營、寧波、江門、鄭州、哈爾濱、貴陽、天津等39個城市下跌，跌幅在1%以內(nèi)，8月共有44個城市住宅價格環(huán)比7月下降，比7月增加11個。分析認(rèn)為，盡管龍頭企業(yè)仍有利潤上漲，但難掩部分中小房企已經(jīng)進(jìn)入虧損的現(xiàn)狀。調(diào)控繼續(xù)收緊將促使部分中小房企在金九銀十開始促銷求量。另外，由于銷售困難，特別是一些城市帶來的庫存積壓使得企業(yè)資金流趨向凝固，負(fù)債庫存激增，雙雙上漲39%，這將影響下半年市場。預(yù)計樓市在限購擴(kuò)散到三線城市

8、的背景下，可能開始明顯調(diào)整。 成都市場成交量從3月以來也出現(xiàn)了止跌反彈的回暖態(tài)勢從圖表中可以看出，成都市場2011年，房屋成交面積基本上比較平穩(wěn)，與往年相比，變化較大，在國家宏觀調(diào)控下基反映出整個市場現(xiàn)有的格局發(fā)展較為緩和比較理性化。二、 房交會整體分析 第38屆成都市房地產(chǎn)交易會(2011秋季)新聞通氣會上獲悉,以“住成都,好安逸”為主題的本屆房交會,將于10月2日6日在成都世紀(jì)城新國際會展中心舉行。據(jù)了解，截至目前，已有120多家開發(fā)商報名參展，帶來了210多個開發(fā)項目，屆時將在“十一黃金周”為老百姓集中展現(xiàn)品牌開發(fā)商和品質(zhì)樓盤的風(fēng)采。9家品牌中介和6家品牌營銷代理機(jī)構(gòu)也將攜手展示成都房地

9、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專業(yè)服務(wù)水平。第38屆成都市房地產(chǎn)交易會（2011秋季）日程安排表人氣分析參展項目創(chuàng)新低，雖本屆房交會人氣明顯提升，但成交一般本屆房交會共有129家開發(fā)商參展，參展樓盤共214個。從歷年房交會參展數(shù)目來看，本屆房交會不論是開發(fā)商參展數(shù)量還是參展項目相比上屆有所回暖，本次秋季房交會將在世紀(jì)城新國際會展中心1、2、3、4、5、6號展館舉行，據(jù)悉，今年秋交會設(shè)有6個展館，展場面積超過7萬平米。截至目前已有保利、萬科、華潤、中糧、綠地、藍(lán)光、置信、萬達(dá)、建發(fā)、花樣年、和記黃埔、華僑城、龍湖、首創(chuàng)、雅居樂、華人置業(yè)、人居置業(yè)等品牌公司在內(nèi)，據(jù)相關(guān)部門不完全統(tǒng)計，本屆房交會到訪人數(shù)約70萬人次，較

10、之37屆春季房交會人氣得到全面提升。從目前的成交備案情況來看，本次房交會雖然人氣提升，但是成交量并沒有因此而取得驕人的成績。一方面，由于從7月開始，成都樓市開始回暖，購房需求提前釋放。另一方面，正是由于市場開始回暖，成交量的不斷增長導(dǎo)致本屆房交會優(yōu)惠較少，加上傳統(tǒng)國慶大假，出行人口較多，從而影響了商品房的成交量。同時，二次調(diào)控的出臺，對購房者心理預(yù)期造成一定程度影響，房管局備案滯后也是影響房交會期間成交量的主要原因之一。 參展分布分析從城區(qū)分布來看：主城區(qū)、郊縣平分秋色本次房交會主城區(qū)與郊縣參展項目數(shù)量相當(dāng)。其中，主城區(qū)本次房交會參展項目數(shù)量較之上屆房交會略有增長，而郊縣本次參展項目數(shù)量明顯低

11、于上屆。從各方位分布來看：城南依然市場的主力供應(yīng)區(qū)域2009-2011年房交會參展項目方位分布圖（含郊區(qū)）較之2011年以來各屆房交會，本次房交會參展項目仍然主要集中在城南和城西，兩個區(qū)域所占整體份額到達(dá)63%，不過與往屆房交會（2009和2010年以來）相比，城南有上升城西下滑，尤其是城西，參展項目大幅萎縮。其它幾個方位，除了城北參展項目數(shù)量有較大幅度的縮水外，其余方位波動較小。從各環(huán)域分布來看：整體來看，三環(huán)以外項目是參展主力軍 （不含郊區(qū)） （含郊區(qū)）從2009年以來各屆房交會整體參展項目環(huán)域分布情況來看，參展項目主要集中在2-3環(huán)外。同時，主城區(qū)參展項目也主要分布在2-3環(huán)和3環(huán)外。2

12、011年秋交會，主城區(qū)參展項目與2009年秋交會基本持平，內(nèi)環(huán)及一環(huán)至二環(huán)的數(shù)量保持穩(wěn)定，主城區(qū)供應(yīng)主力仍在二環(huán)以外，二環(huán)至三環(huán)的參展項目逐漸減少，三環(huán)外參展項目數(shù)量逐漸增多，足以證明3環(huán)外發(fā)展?jié)摿薮螅康禺a(chǎn)開發(fā)重心逐漸向3環(huán)外轉(zhuǎn)移。三、 房交會視點(diǎn)分析 營銷手段營銷手段趨于完善、成熟，但是缺乏新意由于成都的房交會已多次舉辦，因此，各參展項目在營銷手段上都已經(jīng)比較完善和成熟。本屆房交會仍然延續(xù)了往屆房交會通過文藝表演、禮品贈送、人海戰(zhàn)術(shù)、小蜜蜂散發(fā)宣傳資料、模特站場、有獎活動，舉牌游走展場等方式吸引購房者關(guān)注以及大量采用多媒體手段、開設(shè)看房直通車增加購房者對項目的了解等傳統(tǒng)營銷手段，并沒有太

13、多營銷新的創(chuàng)意出現(xiàn)。模特走秀與站場人海戰(zhàn)術(shù)有獎活動多媒體手段展廳外LOGO墻 高檔汽車展示 名人國際 優(yōu)惠方式及力度 優(yōu)惠方式本屆秋交會優(yōu)惠方式呈多樣化趨勢 ，且優(yōu)惠力度明顯加大優(yōu)惠方式代表項目優(yōu)惠細(xì)則現(xiàn)金優(yōu)惠銀鑼灣1萬定金抵7萬成都合院購房即送800m2精裝費(fèi)，最高優(yōu)惠10萬元，誠意登記10000元抵30000元優(yōu)惠美岸單價6800元平方米起，交納5千預(yù)購款抵扣5萬元房貸返點(diǎn)優(yōu)惠學(xué)府陽光房交會購房額外有優(yōu)惠3%今日花園·熙苑公積金貸款首付低至兩成鳳凰湖國際社區(qū)房交會期間最高優(yōu)惠5%分期付款金沙海棠分期付款優(yōu)惠4%師大現(xiàn)代花園分期付款優(yōu)惠7%特價房/一口價保利香雪89m2中庭三房，7

14、000元m2柳城印象·國際公館4500元m2享76m2套二87m2套三拉斐約82萬享126m2送禮怡景城市花苑全額付款優(yōu)惠3%，全民抽獎最高1萬房貸優(yōu)惠抵扣，1.8萬遠(yuǎn)安裝費(fèi)免，2萬遠(yuǎn)精裝基金，買躍城送10萬車位名額有限?？崭?#183;晶座2逸墅房交會期間特惠4萬元，認(rèn)購開發(fā)商補(bǔ)貼1萬，老帶新額外優(yōu)惠5000元，當(dāng)天到訪客戶即認(rèn)購享受房貸額外5000元優(yōu)惠，認(rèn)購起7日內(nèi)簽訂合同并交齊相應(yīng)房貸可再額外優(yōu)惠5000元。本屆房交會優(yōu)惠方式多種多樣，總體而言，以總價上的優(yōu)惠為主，多采用現(xiàn)金和返點(diǎn)優(yōu)惠兩種方式。上屆房交會中比較少見一口價/特價房在本屆房交會的參展樓盤中比較多見，但主要是集中于

15、郊縣樓盤，市場樓盤中推出特價房的極少。此外，部分樓盤推出了分期付款的優(yōu)惠方式以減輕購房者的付款壓力房交會總結(jié)及近期市場預(yù)判“限購”的緊箍咒下樓市整體低迷，房交會總體人氣不旺 一直以來，金九銀十是一個眾望所歸的樓市豐收季。然而，2011年，繼購房首付比例提高之后，國家調(diào)控政策加碼，樓市套上了“限購”的緊箍咒，導(dǎo)致今年的房交會總體人氣不旺。營銷手段趨于完善、成熟，但是缺乏新意現(xiàn)場展位一直是房交會特色亮點(diǎn)之一，各家企業(yè)都會花盡心思布置展館，雖然每個展位大小不一、風(fēng)格迥異，各參展項目在營銷手段上都已經(jīng)比較完善和成熟。但總體而言本屆房交會仍然延續(xù)了往屆房交會通過文藝表演、禮品贈送、人海戰(zhàn)術(shù)、小蜜蜂散發(fā)宣傳資料、模特站場、有獎活動，舉牌游走展場等方式吸引購房者關(guān)注以及大量采用多媒體手段、開設(shè)看房直通車增加購房者對項目的了解