園區(qū)案例—松山湖產(chǎn)業(yè)園PPT課件

1、1 1園區(qū)概況園區(qū)概況東莞松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于東莞的中部，2001年成立的省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),園區(qū)規(guī)劃面積72平方公里，坐擁8平方公里的淡水湖和14平方公里的生態(tài)綠地。 規(guī)劃為生態(tài)型新城，不僅有工業(yè)園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，并規(guī)劃有科技教育、文化、旅游度假和高檔居住區(qū)，區(qū)域規(guī)劃功能齊全。高科技產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)高科技產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) 公共技術(shù)創(chuàng)新平臺公共技術(shù)創(chuàng)新平臺廣東電子工業(yè)研究院廣東華南工業(yè)設(shè)計(jì)院 專業(yè)技術(shù)平臺專業(yè)技術(shù)平臺生物醫(yī)藥孵化器創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)孵化器企業(yè)平臺企業(yè)平臺萬科國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地新能源ATL研發(fā)中心入駐企業(yè)入駐企業(yè)華為、易事特、生益、萬科等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)電子信息

2、、新能源、環(huán)境保護(hù)、生物醫(yī)藥、裝備制造等產(chǎn)業(yè)集群 ;經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級，加強(qiáng)對外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作，進(jìn)一步提高發(fā)展質(zhì)量和水平生態(tài)旅游資源生態(tài)旅游資源 東莞最后一片規(guī)模最大、水資源最好的凈土，是整個(gè)東莞、深圳及周邊鎮(zhèn)區(qū)的綠肺. 8平方公里原生淡水湖/1425.07公頃生態(tài)綠地/22公里濱湖路/72平方公里四季植物園狀元筆公園 ；中心公園溝谷；紫薇園；松湖煙雨；園藝博覽中心；松湖花海；濕地公園；月荷湖公園。整體規(guī)劃利好，圍繞生態(tài)主題，分層次分功能布局，將松山湖原有的生態(tài)價(jià)值體系最大化的發(fā)揮.便捷交通網(wǎng)絡(luò)便捷交通網(wǎng)絡(luò) 北接莞惠公路，西臨石大路，西南連107國道經(jīng)松山湖大道到東莞市區(qū)15分車程至國家一類

3、口岸虎門港20分鐘車程到深圳市區(qū)及深圳機(jī)場40分鐘車程到廣州市區(qū)及白云機(jī)場60分鐘車程深圳鹽田港 80分鐘車程到香港機(jī)場約 120分鐘車程香港貨柜碼頭 120分鐘車程高起點(diǎn)生活配套高起點(diǎn)生活配套 醫(yī)療配套教育配套金融配套餐飲配套生活?yuàn)蕵放涮讏D書館酒店高爾夫松山湖高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)擁有強(qiáng)勢的生態(tài)旅游資源，便松山湖高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)擁有強(qiáng)勢的生態(tài)旅游資源，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，高起點(diǎn)的生活配套，大力發(fā)展高科技捷的交通網(wǎng)絡(luò)，高起點(diǎn)的生活配套，大力發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，與本項(xiàng)目有諸多相似條件，可以提供借鑒。產(chǎn)業(yè)，與本項(xiàng)目有諸多相似條件，可以提供借鑒。2 2園區(qū)由四大片區(qū)組成，北部區(qū)為高科技產(chǎn)業(yè)帶、中心區(qū)園區(qū)由四大片區(qū)組成

4、，北部區(qū)為高科技產(chǎn)業(yè)帶、中心區(qū)為教育研發(fā)及市政功能區(qū)、東部區(qū)為居住休閑片區(qū)、濱為教育研發(fā)及市政功能區(qū)、東部區(qū)為居住休閑片區(qū)、濱湖區(qū)為國際總部研發(fā)區(qū)。湖區(qū)為國際總部研發(fā)區(qū)。園區(qū)規(guī)劃園區(qū)規(guī)劃北部區(qū)：高科技產(chǎn)業(yè)帶松山湖大道北邊重點(diǎn)發(fā)展高新科技產(chǎn)業(yè)，目前已聚集華為、易事特、生益等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端產(chǎn)業(yè)，初步形成電子信息、生物醫(yī)藥、精密制造等產(chǎn)業(yè)集群。以南區(qū)域重點(diǎn)引進(jìn)研發(fā)中心、總部，已引進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量檢測基地、萬科住宅研發(fā)基地等27家研發(fā)、總部企業(yè)。月荷湖周邊區(qū)域是創(chuàng)意生活區(qū)，已全面啟動(dòng)超市、住宅、餐飲、學(xué)校、醫(yī)院、郵政、體育等配套設(shè)施。中心區(qū)：教育研發(fā)區(qū)行政服務(wù)中心 ：園區(qū)管委會及市直

5、部門分支機(jī)構(gòu)的辦公場所 研發(fā)：建成留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園等科技創(chuàng)新載體，聚集中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)130多家；引進(jìn)東莞中子科學(xué)中心、華南工業(yè)設(shè)計(jì)院等一批大型科研機(jī)構(gòu)。 教育：形成了從幼兒、中小學(xué)基礎(chǔ)教育到高等教育的縱向教育，以及職業(yè)教育和學(xué)歷教育并舉的橫向教育鏈。商?。簱碛兴珊▓@、錦繡山河、萬科松山湖1號、長城地產(chǎn)等居住配套，及酒店、銀行、超市等生活配套。旅游：擁有東莞新八景之首的松湖煙雨，以及溝谷、紫薇園、中心公園等一批生態(tài)旅游景點(diǎn)，是市民休閑旅游的理想場所。東部區(qū)：大項(xiàng)目集聚區(qū)東部約七平方公里，是一塊未開墾的凈土，是松山湖規(guī)劃未來的戰(zhàn)略用地，是松山湖實(shí)施大項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略的主要平臺，將成為松山湖科技大項(xiàng)目的集

6、聚地。濱湖區(qū)：國際總部研發(fā)區(qū)這片區(qū)域?qū)⒅攸c(diǎn)引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)、跨國公司的總部、研發(fā)中心等，成為松山湖的科技核心區(qū)。這里將適度發(fā)展生態(tài)休閑旅游，打好生態(tài)“牌”，做好水“文章”，彰顯松山湖的生態(tài)之美，以生態(tài)之美帶動(dòng)園區(qū)的科技招商，聚集科技資源和人才。3 3松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展配套先行松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展配套先行,產(chǎn)業(yè)緊隨其后，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)緊隨其后，房地產(chǎn)在初期埋下伏筆。配套完善后企業(yè)紛紛投產(chǎn)，各大房地在初期埋下伏筆。配套完善后企業(yè)紛紛投產(chǎn)，各大房地產(chǎn)商競相推出產(chǎn)品。產(chǎn)商競相推出產(chǎn)品。園區(qū)發(fā)展歷程園區(qū)發(fā)展歷程東陽光實(shí)業(yè)發(fā)展公司簽訂了生物制藥項(xiàng)目的投資項(xiàng)目權(quán)利出讓合同 ；東莞市佐川潤滑科技有限公司香港新能

7、源科技有限公司等10個(gè)項(xiàng)目簽訂投資項(xiàng)目全力出讓合同。東莞市威雅光電有限公司正式投產(chǎn)，這是園區(qū)第一家正式投產(chǎn)的入園企業(yè) 寄蓮公寓首批酒店式公寓正式招商啟用 萬科松山湖1號花園在東莞松山湖凱悅酒店舉行推介會 錦繡山河推出1期產(chǎn)品；萬科松山湖1號推出2期產(chǎn)品?？茖W(xué)園二期奠基配套產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)松山湖產(chǎn)業(yè)園主干道路工程動(dòng)工；松山湖學(xué)術(shù)交流中心、圖書館、國際學(xué)校 、東莞理工學(xué)院松山湖新校區(qū)“錦繡山河”商住小區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)動(dòng)工儀式;松山湖主松山湖主要公共配要公共配套設(shè)施落套設(shè)施落成成美宜佳連鎖超市松山湖分店開張營業(yè)，成為第一個(gè)進(jìn)駐生產(chǎn)力促進(jìn)基地綜合配套服務(wù)樓的商業(yè)服務(wù)配套機(jī)構(gòu)旅游配套建成，開始對外營業(yè)松山湖科苑

8、公寓B項(xiàng)目動(dòng)工萬科虹溪諾雅、錦繡加推2期、和堂、新竹苑等項(xiàng)目凱悅國際酒店集團(tuán)與東莞市松山湖酒店有限公司簽約儀20022003200420052006200720082001松山湖正式立項(xiàng)，最先開發(fā)10平方公里工業(yè)園 4 4松山湖區(qū)的房地產(chǎn)主要分布在北部工業(yè)區(qū)和中心區(qū)，松山湖區(qū)的房地產(chǎn)主要分布在北部工業(yè)區(qū)和中心區(qū)，北部工業(yè)區(qū)以出租形式的公寓為主，中心區(qū)為休閑居北部工業(yè)區(qū)以出租形式的公寓為主，中心區(qū)為休閑居住產(chǎn)品。住產(chǎn)品。松山湖區(qū)的房地產(chǎn)主要分布在北部工業(yè)區(qū)和中心區(qū)。松山湖區(qū)的房地產(chǎn)主要分布在北部工業(yè)區(qū)和中心區(qū)。北部工業(yè)區(qū)以出租形式的公寓為主。主要是由于企業(yè)在此區(qū)域的北部工業(yè)區(qū)以出租形式的公寓為主

9、。主要是由于企業(yè)在此區(qū)域的集聚，使得產(chǎn)業(yè)人口有大量的剛性需求。集聚，使得產(chǎn)業(yè)人口有大量的剛性需求。中心區(qū)為度休閑居住類產(chǎn)品。主要由于中心區(qū)配套設(shè)施完善，占中心區(qū)為度休閑居住類產(chǎn)品。主要由于中心區(qū)配套設(shè)施完善，占據(jù)松山湖區(qū)域最強(qiáng)勢的景觀資源。據(jù)松山湖區(qū)域最強(qiáng)勢的景觀資源。房地產(chǎn)概況房地產(chǎn)概況新竹苑新竹苑和和堂堂錦繡山錦繡山河河寄蓮公寄蓮公寓寓長城長城世家世家萬科松萬科松山湖山湖月荷居月荷居占地占地/ /建面的面積單位為萬平方米建面的面積單位為萬平方米占地建面產(chǎn)品面積開盤時(shí)間松山湖1號7.713.3聯(lián)排、獨(dú)棟140-3202006-12-25虹溪諾雅11高層、雙拼、獨(dú)棟180-3802009-6-

10、6錦繡山河1918獨(dú)棟為主、聯(lián)排少量洋房為補(bǔ)充300-10002007-11長城世家713.4多層、小高層1201902008-07-26新竹苑17.218花園洋房130-1902009-9-10和堂4.08多層院墅1201902009-09-04月荷居414高層120191出租公寓聽湖居0.981.7小高層100-120出租公寓松濤公寓1.84.9小高層80出租公寓寄蓮公寓7.912.5小高層30-50出租公寓聽湖居聽湖居松濤松濤公寓公寓生活配套產(chǎn)品生活配套產(chǎn)品休閑居住產(chǎn)品休閑居住產(chǎn)品北部工業(yè)區(qū)北部工業(yè)區(qū)中心區(qū)中心區(qū)注：黃色圓圈代表公寓；紅色代表度假休閑類產(chǎn)品5 5中心區(qū)中心區(qū)萬科開發(fā)松山湖

11、區(qū)域的策略是先開發(fā)條件次優(yōu)的松山湖萬科開發(fā)松山湖區(qū)域的策略是先開發(fā)條件次優(yōu)的松山湖1 1號地塊，號地塊，以以0.580.58的低密度容積率，面對的低密度容積率，面對高高端財(cái)富客戶端財(cái)富客戶，打造，打造純純TOWNHOUSETOWNHOUSE頂級生活社區(qū)頂級生活社區(qū)，提升萬科松山湖區(qū)域的整體價(jià)值。提升萬科松山湖區(qū)域的整體價(jià)值。在松山湖在松山湖1 1號抬升了區(qū)域價(jià)格平臺的基礎(chǔ)上，開始開發(fā)區(qū)域內(nèi)條件最優(yōu)地塊號抬升了區(qū)域價(jià)格平臺的基礎(chǔ)上，開始開發(fā)區(qū)域內(nèi)條件最優(yōu)地塊-虹溪諾雅。虹溪諾雅。2 2期開期開發(fā)階段，虹溪諾雅在松山湖發(fā)階段，虹溪諾雅在松山湖1 1號抬升的價(jià)格平臺上，憑借最優(yōu)本體優(yōu)勢，外加萬科產(chǎn)品

12、創(chuàng)新和高號抬升的價(jià)格平臺上，憑借最優(yōu)本體優(yōu)勢，外加萬科產(chǎn)品創(chuàng)新和高科技材料的運(yùn)用，使得虹溪諾雅在科技材料的運(yùn)用，使得虹溪諾雅在20092009年成為東莞的樓王。年成為東莞的樓王。虹溪諾雅松山湖1號獨(dú)棟獨(dú)棟聯(lián)排、雙拼高層雙拼1期2期獨(dú)棟萬科松山湖的開發(fā)策略是從次優(yōu)地塊到最優(yōu)地塊，逐步實(shí)現(xiàn)萬科松山湖的開發(fā)策略是從次優(yōu)地塊到最優(yōu)地塊，逐步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和價(jià)格的層層升級，最終打造了產(chǎn)品和價(jià)格的層層升級，最終打造了20092009年東莞區(qū)域的樓王。年東莞區(qū)域的樓王。6 6松山湖松山湖1 1號是區(qū)域的代表項(xiàng)目，主要面向高端財(cái)富客戶。產(chǎn)號是區(qū)域的代表項(xiàng)目，主要面向高端財(cái)富客戶。產(chǎn)品推售走獨(dú)棟品推售走獨(dú)棟/ /聯(lián)排

13、聯(lián)排雙拼雙拼/ /聯(lián)排聯(lián)排高層高層/ /雙拼雙拼/ /獨(dú)棟的線路，獨(dú)棟的線路，價(jià)格一路攀升。價(jià)格一路攀升。開盤日期2006-06-25占地面積7.7萬平方米建筑面積13.3萬平方米總戶數(shù)350戶產(chǎn)品形式聯(lián)排別墅（約140235平方米）獨(dú)棟別墅（約300320平方米）面積區(qū)間140-320平方米樓王665平方米價(jià)格25000-30000元/平方米備注開盤當(dāng)天售罄開盤日期2009-05建筑面積11萬平方米產(chǎn)品形式高層、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅面積區(qū)間180-230/280-380平方米價(jià)格別墅均價(jià)800萬元/套備注別墅產(chǎn)品均臨湖0.18超低容積率，約245平的雙拼和約354平的獨(dú)棟僅45席。戶戶擁有無敵

14、一線湖景，私享最大1800平面湖大花園。更有坐擁雙線湖景的約93-293高層產(chǎn)品。產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略松山湖1號1期松山湖1號加1期開盤日期2007-11占地面積7.7萬平方米建筑面積13.3萬平方米產(chǎn)品形式臨湖聯(lián)排、雙拼別墅為主，少量獨(dú)棟別墅面積區(qū)間140-235平方米價(jià)格25000-45000/平方米備注120多棟聯(lián)排別墅七種戶型，每一種戶型都設(shè)有前后花園，部分戶型更設(shè)有前后側(cè)三面花園設(shè)計(jì)2期虹溪諾雅從松山湖從松山湖1號的推售情況來看，萬科號的推售情況來看，萬科1期主推大面積獨(dú)棟產(chǎn)品，提升項(xiàng)目價(jià)值；加期主推大面積獨(dú)棟產(chǎn)品，提升項(xiàng)目價(jià)值；加1期聯(lián)排和雙期聯(lián)排和雙拼產(chǎn)品緊隨其后，價(jià)格攀升至甚至超越

15、了拼產(chǎn)品緊隨其后，價(jià)格攀升至甚至超越了1期獨(dú)棟別墅的價(jià)位。期獨(dú)棟別墅的價(jià)位。09年推出的虹溪諾雅是本體條件最好的地塊，開始出現(xiàn)高層產(chǎn)品年推出的虹溪諾雅是本體條件最好的地塊，開始出現(xiàn)高層產(chǎn)品萬科洋房，一經(jīng)推出就超過萬科洋房，一經(jīng)推出就超過了了10000元元/平方米（區(qū)域洋房的平均水平為平方米（區(qū)域洋房的平均水平為7000元元/平方米左右），成為區(qū)域洋房的標(biāo)桿。同時(shí)平方米左右），成為區(qū)域洋房的標(biāo)桿。同時(shí)別墅價(jià)格較別墅價(jià)格較1期明顯提升，期明顯提升，從從1期東莞市別墅的平均水平躍升至東莞市的最高價(jià)格期東莞市別墅的平均水平躍升至東莞市的最高價(jià)格。7 7萬科松山湖系列產(chǎn)品虹溪諾雅憑借區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)品創(chuàng)萬科

16、松山湖系列產(chǎn)品虹溪諾雅憑借區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)品創(chuàng)新和高科技建材成為了東莞新和高科技建材成為了東莞09年的樓王。年的樓王。萬科虹溪諾雅專門從日本皇室度假勝地虹夕諾雅汲取創(chuàng)作靈感，并選取了緊鄰松山湖岸的5A級地塊精心打造首批220套全湖景大宅。分虹灣、溪灣、諾灣、雅灣等幾個(gè)組團(tuán)，正在開發(fā)的是虹灣包括高層和雙拼、虹頂公園、3800三千院會所和1528九里香商業(yè)。虹灣的主力戶型面積：180-230、280、380。18棟為高層通透板樓；912棟為8套雙拼TOWNHOUSE?；A(chǔ)條件分析基礎(chǔ)條件分析虹灣83.73%的土地，是綠化、道路、小區(qū)公園。單位住宅面積的配套比例高達(dá)50.6% 萬平米小區(qū)私家公園：山頂亭

17、登山道 .虹溪諾雅虹灣南部規(guī)劃有原生山體公園私家岸線最長的華南小區(qū).項(xiàng)目擁有3000米的私家湖岸線華南第一美景松湖煙雨，8萬平方米的浩瀚湖面峰巒環(huán)抱、煙波浩淼產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新車庫：每戶雙車位、人車全分流；車庫公建化、地下地上大堂復(fù)式化；地下車庫陽光化：位均2.21采光通風(fēng)面積；消防車道隱形化采用純剪力墻結(jié)構(gòu)，全混凝土外墻，而通常只有30層左右的高層住宅結(jié)構(gòu)采用這種；采用石材鋼掛，提高外墻保溫性，建筑品質(zhì)可媲美上海外灘百年建筑小區(qū)無對視、陽臺可垂釣小高層戶型地面獨(dú)立化：每梯一戶全天候窗戶高科技建材高科技建材首個(gè)采用憎水?；⒅楸貙拥淖≌?xiàng)目預(yù)制件工廠化中空隔音節(jié)能玻璃 四層防水屋面 ，不漏雨又

18、保濕隔熱 據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，09年東莞各區(qū)資源較好的類別墅組團(tuán)價(jià)格大都在1萬多2萬多元/平方米區(qū)間，獨(dú)棟別墅的價(jià)格則在2萬多3萬多元/平方米之間。而虹溪諾雅“6.6萬/平米”的天價(jià)別墅，成為了當(dāng)之無愧的東莞“樓王” 虹溪諾雅虹溪諾雅8 8松山湖松山湖1 1號客戶范圍逐漸擴(kuò)大，從號客戶范圍逐漸擴(kuò)大，從1 1期的東莞、深圳擴(kuò)大期的東莞、深圳擴(kuò)大至香港?？蛻纛愋椭饾u增多，從資源客戶推廣至上升客至香港?？蛻纛愋椭饾u增多，從資源客戶推廣至上升客戶和名片客戶。置業(yè)目的從投資轉(zhuǎn)為自主。戶和名片客戶。置業(yè)目的從投資轉(zhuǎn)為自主?？蛻魠^(qū)域客戶區(qū)域東莞市客戶和深圳客戶東莞市客戶和深圳客戶各一半各一半客戶分類客戶分類資源

19、客戶資源客戶-看重松山湖看重松山湖景觀、產(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)境景觀、產(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)境置業(yè)目的置業(yè)目的投資為主投資為主原因原因1 1期園區(qū)配套還不完善，期園區(qū)配套還不完善，首推的別墅價(jià)位不高，首推的別墅價(jià)位不高，因此吸引了大量的投資因此吸引了大量的投資客。客?？蛻魠^(qū)域客戶區(qū)域東莞市、深圳市和香港東莞市、深圳市和香港客戶分類客戶分類別墅：別墅：資源客戶資源客戶-看重松山湖景觀、看重松山湖景觀、產(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)境、學(xué)位和萬科產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)境、學(xué)位和萬科產(chǎn)品品名片客戶名片客戶洋房：洋房：資源客戶資源客戶上升客戶上升客戶置業(yè)目的置業(yè)目的自主自主原因原因2 2期資源最強(qiáng)勢、園區(qū)期資源最強(qiáng)勢、園區(qū)配套完善、東莞最好學(xué)配套完善、東

20、莞最好學(xué)校、萬科打造頂級產(chǎn)品、校、萬科打造頂級產(chǎn)品、1 1期的鋪墊。期的鋪墊。客戶演變客戶演變9 9錦繡山河是園區(qū)最早奠基的項(xiàng)目，占地錦繡山河是園區(qū)最早奠基的項(xiàng)目，占地5000多畝，首期面多畝，首期面對高端客戶打造豪宅產(chǎn)品，二期最先推出洋房，是松山湖對高端客戶打造豪宅產(chǎn)品，二期最先推出洋房，是松山湖產(chǎn)業(yè)園的代表項(xiàng)目。產(chǎn)業(yè)園的代表項(xiàng)目。大島ABC區(qū)小島一期別墅一期別墅二期洋房二期洋房項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景錦繡山河于園區(qū)開發(fā)之初2002年舉行動(dòng)工儀式，是園區(qū)奠基最早的一個(gè)項(xiàng)目。錦繡山河的開發(fā)商光大地產(chǎn)是松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)政府的合作企業(yè)，在園區(qū)開發(fā)之初協(xié)助政府進(jìn)行園區(qū)配套工程。錦繡山河是園區(qū)最早推出洋房產(chǎn)品的

21、項(xiàng)目。占地面積占地面積189995.76189995.76平方米平方米建筑面積建筑面積261062.81261062.81平方米平方米產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式獨(dú)棟、雙拼、臺地、洋房獨(dú)棟、雙拼、臺地、洋房規(guī)模分期規(guī)模分期20072007年年1212月月1 1期開盤，推售期開盤，推售5454套獨(dú)棟、雙拼和臺地別墅；套獨(dú)棟、雙拼和臺地別墅；20082008年年7 7月月2 2期推出新品洋房；期推出新品洋房；20092009年下半年推售年下半年推售7474套獨(dú)棟套獨(dú)棟和創(chuàng)新臺地別墅和創(chuàng)新臺地別墅總戶數(shù)總戶數(shù)一期一期154154套；二期套；二期792792套套開盤均價(jià)開盤均價(jià)一線臨湖獨(dú)棟一線臨湖獨(dú)棟5.8-7.

22、25.8-7.2萬元萬元/ /平平方米；非臨湖別墅方米；非臨湖別墅3.5-5.93.5-5.9萬萬元元/ /平方米平方米 。洋房洋房6000-100006000-10000元。元。主要賣點(diǎn)主要賣點(diǎn)松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)；學(xué)位松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)；學(xué)位錦繡山河錦繡山河1010區(qū)域區(qū)域套數(shù)套數(shù)面積面積面積比面積比B B區(qū)區(qū)1111760-764760-76414%14%4 4626-837626-8375%5%1 1783.69783.691%1%C C區(qū)區(qū)1414601-754601-75416%16%小島區(qū)小島區(qū)1111626-837626-83714%14%大島區(qū)大島區(qū)7 7686-758686-7589

23、%9%2 21031-1031-103610364%4%101085085015%15%111195395318%18%產(chǎn)品類型數(shù)量（套）一線臨湖獨(dú)棟別墅13二線臨湖獨(dú)棟別墅13三線雙拼別墅16臺地別墅12合計(jì)約54套大島小島戶型戶型戶型面積戶型面積套數(shù)套數(shù)比例比例五房兩廳六衛(wèi)261-26798套12.5%五房兩廳五衛(wèi)215-33292套11.7%五房兩廳四衛(wèi)220-228 120套15.3%四房兩廳四衛(wèi)186-218213套27.1%三房三廳兩衛(wèi)16048套6.1%三房兩廳三衛(wèi)163-197 145套18.4%三房兩廳兩衛(wèi)143-15070套8.9%BC區(qū)開發(fā)策略開發(fā)策略錦繡山河分為四個(gè)組團(tuán)

24、大島、小島、錦繡山河分為四個(gè)組團(tuán)大島、小島、ABCABC區(qū)和邊區(qū)和邊緣區(qū)。項(xiàng)目首推緣區(qū)。項(xiàng)目首推ABCABC組團(tuán)中的組團(tuán)中的A A區(qū)，主推產(chǎn)品為區(qū)，主推產(chǎn)品為獨(dú)棟和雙拼獨(dú)棟和雙拼，開盤單價(jià)是全市的最高水平開盤單價(jià)是全市的最高水平，通過，通過別墅產(chǎn)品提升項(xiàng)目整體價(jià)值；緊接著在別墅產(chǎn)品提升項(xiàng)目整體價(jià)值；緊接著在1 1期提升期提升的別墅價(jià)格平臺上推出的別墅價(jià)格平臺上推出高層洋房高層洋房，提升了洋房整，提升了洋房整體的價(jià)格；體的價(jià)格；0909年主推大島、小島組團(tuán)和年主推大島、小島組團(tuán)和BCBC區(qū)，區(qū)，產(chǎn)品為產(chǎn)品為獨(dú)棟和創(chuàng)新臺地別墅獨(dú)棟和創(chuàng)新臺地別墅，單價(jià)是，單價(jià)是0707年開盤的年開盤的6.86.8折

25、，但是折，但是總價(jià)仍然是全市的最高水平總價(jià)仍然是全市的最高水平。A區(qū)1111三線雙拼三線雙拼330-370平平臺地別墅臺地別墅760-765平平601-750平平小島獨(dú)棟小島獨(dú)棟626-837平平二線獨(dú)棟二線獨(dú)棟468-644平平一線獨(dú)棟一線獨(dú)棟686-850平平大島核心獨(dú)棟大島核心獨(dú)棟953平平一線獨(dú)棟一線獨(dú)棟686-850平平最大最大1000平平一期別墅一期別墅錦繡山河一期最先推出的是錦繡山河一期最先推出的是ABC組團(tuán)中的組團(tuán)中的A團(tuán)，產(chǎn)品明顯分為團(tuán)，產(chǎn)品明顯分為三三個(gè)檔次個(gè)檔次：臨湖一線最佳景觀處的：臨湖一線最佳景觀處的686-850的大面積獨(dú)棟、二線景的大面積獨(dú)棟、二線景觀觀468-6

26、44的較大面積獨(dú)棟和臺的較大面積獨(dú)棟和臺地別墅和景觀最弱處的地別墅和景觀最弱處的330-370小面積雙拼。小面積雙拼。09年年推出大島、小島和推出大島、小島和BC組團(tuán)，組團(tuán)，產(chǎn)品較首批檔次提升產(chǎn)品較首批檔次提升：小島獨(dú)立：小島獨(dú)立成區(qū)，布置成區(qū)，布置628-837大面積臨湖大面積臨湖獨(dú)棟；大島資源是整個(gè)項(xiàng)目中最獨(dú)棟；大島資源是整個(gè)項(xiàng)目中最強(qiáng)勢的，三面環(huán)水，內(nèi)圈層景觀強(qiáng)勢的，三面環(huán)水，內(nèi)圈層景觀最優(yōu)區(qū)布置了最優(yōu)區(qū)布置了950大面積豪宅，大面積豪宅，外圈層與對岸一期產(chǎn)品相同，但外圈層與對岸一期產(chǎn)品相同，但是大面積比例明顯提升，同時(shí)布是大面積比例明顯提升，同時(shí)布置了置了1000平的兩棟樓王產(chǎn)品。平的

27、兩棟樓王產(chǎn)品。一期別墅首推產(chǎn)品豐富，面積區(qū)間相差較大，滿足不同類型客戶一期別墅首推產(chǎn)品豐富，面積區(qū)間相差較大，滿足不同類型客戶的需求；二批產(chǎn)品明顯升級，主要面向高端客戶推出大面積戶型。的需求；二批產(chǎn)品明顯升級，主要面向高端客戶推出大面積戶型。一期產(chǎn)品由于總價(jià)較高，整體銷售狀況一般。一期產(chǎn)品由于總價(jià)較高，整體銷售狀況一般。首批產(chǎn)品由于首批產(chǎn)品由于單價(jià)總價(jià)均處于全市最高水平單價(jià)總價(jià)均處于全市最高水平，同時(shí)區(qū)域配套還未完善，因此銷售有限；二批產(chǎn)品單價(jià)在首批產(chǎn)品價(jià)格，同時(shí)區(qū)域配套還未完善，因此銷售有限；二批產(chǎn)品單價(jià)在首批產(chǎn)品價(jià)格基礎(chǔ)上打基礎(chǔ)上打6.8折折，通過打折吸引客戶，由于二批產(chǎn)品，通過打折吸引客

28、戶，由于二批產(chǎn)品面積較大面積較大，因此，因此總價(jià)仍處于全市最高水平總價(jià)仍處于全市最高水平，銷售狀況較首批有明顯，銷售狀況較首批有明顯好轉(zhuǎn)。好轉(zhuǎn)。1212一期別墅首批購房客戶主要來自一期別墅首批購房客戶主要來自東莞市區(qū)東莞市區(qū)，客戶年齡，客戶年齡主要集中在主要集中在40-6040-60歲歲之間，多數(shù)為私營業(yè)主，主要購之間，多數(shù)為私營業(yè)主，主要購買為未來自主，屬于有實(shí)力的資源客戶。買為未來自主，屬于有實(shí)力的資源客戶。首批客戶特征首批客戶特征客戶描述客戶描述40歲左右，河南人，來東莞歲左右，河南人，來東莞10多年，一家三口一起來開多年，一家三口一起來開盤現(xiàn)場。王先生是做金融的，盤現(xiàn)場。王先生是做金融

29、的，很有品位，夫妻兩素質(zhì)都很很有品位，夫妻兩素質(zhì)都很高，對樣板房接受度弱。高，對樣板房接受度弱?？蛻粽Z錄客戶語錄客廳很大氣，采光好?？蛷d很大氣，采光好。樣板房里面的家具過時(shí)，樣板房里面的家具過時(shí)，音響都好普通。音響都好普通?；▓@很大，臨湖的景觀好，花園很大，臨湖的景觀好，做企業(yè)會所、開做企業(yè)會所、開PARTY都很不都很不錯(cuò)。錯(cuò)?？蛻袈殬I(yè)性質(zhì)以客戶職業(yè)性質(zhì)以私營企業(yè)私營企業(yè)為主，占來訪為主，占來訪人數(shù)的人數(shù)的83% ；由于當(dāng)時(shí)園區(qū)配套還不夠完善，而產(chǎn)品由于當(dāng)時(shí)園區(qū)配套還不夠完善，而產(chǎn)品的價(jià)位很高，因此客戶主要為看重園區(qū)資的價(jià)位很高，因此客戶主要為看重園區(qū)資源的有實(shí)力資源客戶，用于未來自主。源的有

30、實(shí)力資源客戶，用于未來自主。1313一期別墅的后期客戶范圍擴(kuò)大，除了東莞本地客戶還有部分的深一期別墅的后期客戶范圍擴(kuò)大，除了東莞本地客戶還有部分的深圳客戶，由于后期配套的完善以及增加了學(xué)位的亮點(diǎn)，同時(shí)價(jià)格圳客戶，由于后期配套的完善以及增加了學(xué)位的亮點(diǎn)，同時(shí)價(jià)格較首批下降，客戶年齡年輕化?？蛻糨^首批下降，客戶年齡年輕化。客戶主要購買為主要購買為投資投資+ +自主，屬于自主，屬于資源客戶和上升客戶資源客戶和上升客戶。來訪客戶區(qū)域6%18%9%0% 0%12%3% 3%6% 6%0% 0% 0%3%0%6%24%0% 0% 0%6%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%莞

31、城東城南城萬江松山湖虎門厚街石龍長安大嶺山大朗寮步常平茶山黃江其它鎮(zhèn)區(qū)深圳廣州香港臺灣其它客戶來源主要為東城、虎門和深圳，分別占客戶來源主要為東城、虎門和深圳，分別占18%、12%和和24%。深圳客戶占。深圳客戶占24%，可見，可見，項(xiàng)目有很大一部分客戶群為項(xiàng)目有很大一部分客戶群為深圳深圳客戶?？蛻?。本項(xiàng)目別墅來訪客戶年齡主要在本項(xiàng)目別墅來訪客戶年齡主要在30-3930-39歲歲，占，占58%58%，40-4940-49歲占?xì)q占38%38%。由于后期由于后期配套配套的完善以及增加了的完善以及增加了學(xué)位學(xué)位的亮點(diǎn)，的亮點(diǎn)，同時(shí)同時(shí)價(jià)格較首批下降價(jià)格較首批下降，客戶年齡年輕化，從，客戶年齡年輕化，

32、從40-6040-60年齡段下降為年齡段下降為30-4030-40年齡段。開始出現(xiàn)年齡段。開始出現(xiàn)上升客戶。置業(yè)目的轉(zhuǎn)為投資上升客戶。置業(yè)目的轉(zhuǎn)為投資+ +自主。自主。后期客戶特征后期客戶特征141425%2%9%9%10%0%0%1%3%5%5%1%0%3%5%21%0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%片區(qū)整體規(guī)劃建筑風(fēng)格小區(qū)規(guī)模園林設(shè)計(jì)私家湖外立面、用材檔次通風(fēng)、采光朝向戶型設(shè)計(jì)花園設(shè)計(jì)發(fā)展實(shí)力地下室設(shè)計(jì)車庫、車位設(shè)計(jì)升值潛力稀缺性周邊生態(tài)環(huán)境其它在喜歡項(xiàng)目亮點(diǎn)中，片區(qū)整體規(guī)劃排第一，其次是周邊生態(tài)環(huán)境，再其次是私在喜歡項(xiàng)目亮點(diǎn)中，片區(qū)整體規(guī)劃排第一，其次

33、是周邊生態(tài)環(huán)境，再其次是私家湖、小區(qū)規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)?？梢?，客戶比較認(rèn)同的是項(xiàng)目的整體規(guī)劃和周邊的家湖、小區(qū)規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)?？梢姡蛻舯容^認(rèn)同的是項(xiàng)目的整體規(guī)劃和周邊的生態(tài)環(huán)境。生態(tài)環(huán)境?？蛻魧Ρ卷?xiàng)目價(jià)值資源排序：景觀資源豐富客戶對本項(xiàng)目價(jià)值資源排序：景觀資源豐富周邊教育配套齊全周邊教育配套齊全花園面積較大花園面積較大小區(qū)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃戶型結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu)客戶偏好客戶偏好1515雙拼20%臺地別墅52%二線獨(dú)棟15%臨湖一線13%臨湖一線二線獨(dú)棟臺地別墅雙拼客戶產(chǎn)品需求類型中，客戶需求最多的是臺地別墅，其次是雙拼。這主要是由于一線別墅和二線別墅在總價(jià)上都要高于臺地別墅。客戶意向面積主要集中300-50

34、0，共占55%，600-800的共占36%，目前的供應(yīng)主要為600-800 。8 0 1 - 9 0 0 0 %7 0 1 - 8 0 0 1 8 %6 0 1 - 7 0 0 1 8 %5 0 1 - 6 0 0 9 %4 0 0 - 5 0 0 1 8 %3 0 0 - 4 0 0 3 7 %9 0 1 以 上0 %3 0 0 - 4 0 0 4 0 0 - 5 0 0 5 0 1 - 6 0 0 6 0 1 - 7 0 0 7 0 1 - 8 0 0 8 0 1 - 9 0 0 9 0 1 以 上來訪客戶意向單價(jià)集中在1-1.51-1.5萬萬，占35%，1.5-21.5-2萬萬占32%。

35、09年9月以來出貨單價(jià)水平一線的價(jià)格在2.6-3.32.6-3.3萬；萬；二線在2.3-2.52.3-2.5萬萬 ；臺地 0.7-1.30.7-1.3萬萬客戶需求客戶需求0909年來訪客戶需求最多的是臺地別墅，主要是由于其總價(jià)較年來訪客戶需求最多的是臺地別墅，主要是由于其總價(jià)較低；意向面積區(qū)間為低；意向面積區(qū)間為300-500300-500平方米，普遍認(rèn)為目前的別墅平方米，普遍認(rèn)為目前的別墅面積過大不實(shí)用；意向單價(jià)在面積過大不實(shí)用；意向單價(jià)在1.51.5萬左右。萬左右。1616客戶認(rèn)可項(xiàng)目區(qū)域、自然環(huán)境及小區(qū)園林、項(xiàng)目的大社區(qū)、高端配套、臺地別墅低客戶認(rèn)可項(xiàng)目區(qū)域、自然環(huán)境及小區(qū)園林、項(xiàng)目的大

36、社區(qū)、高端配套、臺地別墅低單價(jià)單價(jià)客戶對本項(xiàng)目價(jià)值資源排序：景觀資源豐富客戶對本項(xiàng)目價(jià)值資源排序：景觀資源豐富 周邊教育配套齊全周邊教育配套齊全 花園面積較大花園面積較大 小區(qū)小區(qū)規(guī)劃規(guī)劃 戶型結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu)對戶型偏大、戶型不實(shí)用、過高總價(jià)方面存在比較集中的抗性。對戶型偏大、戶型不實(shí)用、過高總價(jià)方面存在比較集中的抗性?？蛻艨偨Y(jié)客戶總結(jié)客戶評價(jià)客戶評價(jià)客戶演變客戶演變一期別墅客戶從首批的東莞本地客戶擴(kuò)大到后期的東莞、深圳為主。一期別墅客戶從首批的東莞本地客戶擴(kuò)大到后期的東莞、深圳為主。一期首批別墅客戶從自主演變?yōu)槟壳暗耐顿Y加自住。一期首批別墅客戶從自主演變?yōu)槟壳暗耐顿Y加自住。由于后期配套的完善、項(xiàng)目推廣中增加了學(xué)位的亮點(diǎn)以及單價(jià)的下調(diào)，客戶年齡層次由于后期配套的完善、項(xiàng)目推廣中增加了學(xué)位的亮點(diǎn)以及單價(jià)的下調(diào)，客戶年齡層次年輕化，從年輕化，從40-6040-60歲下降為歲下降為30-4030-40歲。歲。一期首批為資源客戶，后期開始出現(xiàn)上升客戶。一期首批為資源客戶，后