入職銀行按揭培訓(xùn)資料

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上培訓(xùn)資料什么是按揭貸款？指個人在購買房源時，因自身手頭錢不夠，不能全款支付總房款，只有支付部分首付款的能力，那么其余購房款需要通過抵押所要購買的房產(chǎn)，向銀行申請按期還本付息的一種貸款方式。適合人群：1.需要通過貸款買房的購房人2.需要買房但購房人無法全款支付的業(yè)主3.各類房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或是擔(dān)保公司等相關(guān)流程：提交資料-房屋評估-資料審核-銀行面簽-銀行貸款-交稅過戶-抵押登記-銀行貸款貸款準(zhǔn)備資料：1、身份證件（身份證，軍人證，戶口簿，暫住證等）2、 配偶身份證件（身份證，軍人證，戶口簿，暫住證等）3、 婚姻證明（結(jié)婚證、單身證明、離婚證或離婚協(xié)議書）4、 收入證明（注

2、：銀行指定格式）5、 外地戶口需要暫住證6、 購房合同7、 貸款銀行需要提供的其他資料或者證明什么是轉(zhuǎn)按揭貸款？轉(zhuǎn)按揭貸款是指二手房業(yè)主準(zhǔn)備賣房但銀行貸款還沒有還清，而買方又沒有全款購買的能力，仍需要通過貸款來償還購買，并償還該房產(chǎn)沒有還清的房款的一種貸款方式。 適合人群：1、需要購買處在按揭期間可是抵押期間房產(chǎn)的購房人 2、在貸款出售處在按揭期間或是抵押期間房產(chǎn)的賣房人 3、各類房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或是擔(dān)保公司等什么是公積金貸款？公積金貸款是指由住房公積金管理中心運用住房公積金，委托銀行向購買、建造、大修自住住房的住房公積金繳存人發(fā)放的貸款，并由借款人或第三人提供符合住房公積金管理中心要求的擔(dān)保 適

3、合人群：有公積金繳存賬戶，并符合繳存時間要求的購房者。如公務(wù)員、國企及私企管理者和員工、公司白領(lǐng)等 貸款準(zhǔn)備材料：1、身份證件（身份證，軍人證，戶口簿，暫住證等）2、 配偶身份證件（身份證，軍人證，戶口簿，暫住證等）3、 婚姻證明（結(jié)婚證、單身證明、離婚證或離婚協(xié)議書）4、 首付款收據(jù)及轉(zhuǎn)賬憑證5、 銀行還款賬號6、 公積金賬號 7、 買賣合同 8、 貸款銀行需要提供的其他證明或資料公積金貸款案例：楊先生月收入6000元，他所在的單位按照12%的繳存比例為其繳納公積金，根據(jù)市管公積金最高貸款額度計算公式，楊先生可以貸到80萬。楊先生準(zhǔn)備在京南四環(huán)附近購買了一套60的二居室，總價130萬，銀行評

4、估104萬萬，是楊先生首次購房，最多可以貸八成，83.2萬元，但受公積金最高貸款額度的限制，只能貸款80萬。目前公積金貸款利率5年以上4.50%，按照80萬20年的自由還款方式計算，楊先生最低月還款額為3980元，最后期本金.51元，最后期利息為1582.63元，總償還利息為：.14元。 什么是抵押貸款？個人有裝修、買車、出國、旅游、留學(xué)等資金需要時，可以將自己或他人（如親屬、朋友）名下的房產(chǎn)做抵押，向銀行申請抵押消費貸款，將資金用于自己消費使用。但抵押的房產(chǎn)必須是已經(jīng)結(jié)清貸款、并且是完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)才可以。申請抵押消費貸款的房產(chǎn)不受影響，仍可以正常居住或出租；適 合 人 群： 1、全款購房，現(xiàn)

5、有資金需求的借款人2、貸款購房但已經(jīng)將貸款還清，且又有資金需求的借款人抵押消費貸款案例：王先生經(jīng)營著一家五金建材公司，近年來收入較為穩(wěn)定。生一直租用臨街的一家底商，每年的租金支出要10多萬。王先生粗略算了一下，按照目前該區(qū)域的底商市場價來看，他十幾年的租金就可以買下一間這樣的底商。王先生不甘心每年掏那么多的租金，想自己買下一間底商，可是眼下王先生的流動資金大部分都用在了進貨上，手頭上沒有太多的閑散資金可以使用。王先生自己名下有一套位置不錯的三居室，位于東三環(huán)，他想把這套房子抵押給銀行，用抵押出來的錢自己買一間底商，可是去年抵押消費貸款購房用途禁止了，王先生不知道他這種情況能不能操作？理財專家指

6、出，2010年抵押消費貸款購房用途已經(jīng)被監(jiān)管層明令禁止，但調(diào)控僅針對的是住宅，底商的產(chǎn)權(quán)為50年，屬于商業(yè)用房范疇，是不受調(diào)控政策影響的。理財專家與王先生溝通后得知，王先生名下那套東三環(huán)的房產(chǎn)目前市場價約350萬，評估價可以評到280萬。銀行對于抵押貸款購買商用房的政策是，最高貸款額為抵押房產(chǎn)評估價的5成、最長貸款年限為10年、貸款利率上浮1.1倍。最后，王先生通過抵押自身名下房產(chǎn)貸出了140萬，再加上手上的幾十萬全款購買了一間底商。每個月只需償還抵押貸款的月供，抵押的那套住房不受影響，一家人還可以繼續(xù)居住。 什么是過戶辦理？委托過戶是指買賣雙方委托第三方辦理房屋所有權(quán)的變更，包括私下自行成交

7、的買賣雙方、通過繼承、贈與等方式將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為其他人所有時需要辦理的過戶手續(xù)。適合人群：1、需要辦理房產(chǎn)過戶、產(chǎn)權(quán)變更的購房人和（或）售房人2、各大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、擔(dān)保公司等相關(guān)辦理流程：提交資料資料審核簽訂合同繳稅過戶出房產(chǎn)證 什么是個人信用貸款？ 個人信用貸款是銀行或其它金融機構(gòu)向資信良好的借款人發(fā)放的人民幣信用貸款，借款人無需提供抵押物及他人擔(dān)保。以個人信用及還款能力為基礎(chǔ)，額度一般不會超過10-30萬，借款期是1-3年不等。適 合 人 群： 購買家電、裝修、留學(xué)等有小額資金需求、收入穩(wěn)定的員工相關(guān)辦理流程：提交資料銀行審核銀行面簽銀行批貸銀行放貸貸款準(zhǔn)備資料：1、身份證件（身份證，軍人

8、證，戶口簿，暫住證等） 2、收入證明（注：銀行指定格式）還 款 方 式： 1、等額本金還款法等額本金是指一種貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數(shù)也越來越少。如果用于房貸，此種方法比較適合工作正處于高峰階段的人，或者是即將退休的人。等額本金貸款計算公式：(償還的本金每期都不變，隨著剩余本金的逐漸減少使償還利息與償還本息也逐漸減少)每月還款金額= (貸款本金 / 還款月數(shù))+(本金 已歸還本金累計額)每月利率 利息=貸款本金*月利率 償還本金

9、=貸款本金/貸款期數(shù) 償還本息=償還本金+利息 月利率=年利率/12 2、等額本息還款法即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這種方法是目前最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。等額本息貸款計算公式： 第一種：月供=貸款金額/貸款期數(shù)+（貸款金額-（貸款金額/貸款期數(shù)*已還期數(shù)）*月利率 第二種：萬元還款系數(shù)：10 年 114.06 如貸款10萬，月供=10*114.06=1140.6 15 年 87.66 如下依次類推20 年 75.1525 年 68.1530 年 63.87 3

10、、一次性還本付息法：又稱到期一次還本付息法，是指在貸款期內(nèi)不是按月償還本息，而是貸款到期后一次性歸還本金和利息，目前人民銀行頒布的1年期內(nèi)（含1年）的，采用的就是這種方式。 現(xiàn)各銀行規(guī)定，期限在一年以內(nèi)（含一年），那么還款方式為到期一次還本付息，即期初的貸款本金加上整個貸款期內(nèi)的綜合。一次還本付息這種方式適合短期借款。計算公式：到期一次還本付息額=貸款本金1+月利率（）貸款期（月）如以1萬元，貸款期為7個月，則到期一次還本付息額為： 10000元1+（4.14%12月）7月 = 10241.5元什么是投資回報率-投資回報率（ROI。return on investment），是指達產(chǎn)期正常年度

11、利潤或年均利潤占投資總額的百分比。如何計算投資回報率 有行內(nèi)人告訴我們這樣一個計算投資回報率的計算公式： 計算購入再出租的投資回報率月租金12(個月)/售價 計算購入再售出的投資回報率(售出價購入價)/購入價 例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元，目前在這個物業(yè)的周邊， 同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。那么，它的投資回報率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計算一下： 套用上述計算公式：這個物業(yè)的投資回報率2萬元12/200萬元，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：12 要是這個投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬元成

12、交，那么它的投資回報率(215-200)/200通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：7.5 物業(yè)類別合理回報率投資臨界點 超高回報率(需審慎) 商住兩用物業(yè) 10127 15以上 爛尾番生物業(yè) 910 620以上 地鐵物業(yè) 3-6 310以上 商鋪投資收益率四種算法：1.租金回報率法公式：（稅后月按揭月供款）12（首期房款期房時間內(nèi)的按揭款）。優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。 不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。 2.租金回報率分析法公式：（稅后月租

13、金每月）12購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。 優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。 不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。 3.內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計累計總投入月租金投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)（按揭首期房款大修基金家具等其他投入累計按揭款累計物業(yè)管理費）內(nèi)部率。 上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。 優(yōu)點：考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計算。 不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而