第六章-房地產(chǎn)評(píng)估答案

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上第六章 房地產(chǎn)評(píng)估一、單項(xiàng)選擇題1.國家規(guī)定的工業(yè)用地的土地使用權(quán)最高出讓年限是（ B）年。A.70 B.50 C.40 D.45  2.在正常情況下，用于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的收益應(yīng)該是房地產(chǎn)的（D）。 A.實(shí)際總收益實(shí)際總費(fèi)用 B.實(shí)際總收益客觀總費(fèi)用 C.客觀總收益實(shí)際總費(fèi)用 D.客觀總收益客觀總費(fèi)用  3.用成本法評(píng)估土地時(shí)，土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為（C）。 A.整個(gè)開發(fā)期 B.整個(gè)銷售期 C.整個(gè)開發(fā)期和銷售期 D.整個(gè)開發(fā)期和銷售期的一半  土地取得費(fèi)利息：以整個(gè)土地取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費(fèi)利息：如果土地開

2、發(fā)費(fèi)是均勻投入的，以整個(gè)土地開發(fā)費(fèi)（或資金投入）為基數(shù)，計(jì)息期按土地開發(fā)期限的一半計(jì)算。4.某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1 000萬元，土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8。投資利息使用復(fù)利計(jì)算，則該土地投資利息為（B）。 A.120萬元 B.79.23萬元 C.60萬元 D.100萬元  土地投資利息500×（18）11 000×（18）0.5179.23（萬元）。 5.在房地產(chǎn)評(píng)估中，當(dāng)無參照物和無法預(yù)測未來收益的時(shí)候，則運(yùn)用（A）評(píng)估較為合適。 A.成本法 B.市場法 C.剩余法 D.收益法  6.市

3、場法中，比較案例的成交價(jià)格是每平方米5 000元，對(duì)應(yīng)的土地使用年限是20年，而待估宗地的出讓年期是10年，土地資本化率為10，則土地使用年期修正后的每平方米地價(jià)最接近（A）元。 A.3 609 B.2 500 C.3 541 D.4 500  先計(jì)算出土地年期修正系數(shù)，再用比較案例的交易價(jià)格乘以修正系數(shù)，得出修正后的地價(jià)。7.土地的“三通一平”是指（C）。 A.通水、通熱、通路、平整地面 B.通水、通路、通氣、平整地面 C.通水、通路、通電、平整地面 D.通氣、通電、通訊、平整地面   8.有一宗土地，出讓年期為50年，已使用30年，預(yù)計(jì)未來10年每年的凈收益額

4、為15萬元，第11年開始每年凈收益額為20萬元，假定折現(xiàn)率為10，則該宗土地評(píng)估值最接近于（B）。A.127.70萬元 B.139.55萬元 C.150.00萬元 D.175.00萬元  土地評(píng)估值15×（P/A，10，10）20×（P/A，10，10）×（P/F,10,10）15×6.14520×6.145×0.3855139.55（萬元）。 9.某待估宗地規(guī)劃容積率為5，選擇的比較案例宗地的容積率為2，評(píng)估基準(zhǔn)日比較案例宗地的市場交易價(jià)格為1 000元/平方米，如果容積率為2和5所對(duì)應(yīng)的容積率的修正系數(shù)分別為1.5和3，

5、僅考慮上述條件，待估宗地每平方米的價(jià)格最接近于（C）A.1 250 B.1 500 C.2 000 D.3 333.33  經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例價(jià)格容積率修正系數(shù)）1 000×（3/1.5）2 000（元/平方米）。   10.我國土地使用權(quán)出讓的最高年限由（D）確定并公布。 A.國土資源部 B.城市建設(shè)部 C.省、自治區(qū)、直轄市政府 D.國務(wù)院  11.某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2。該建筑物2001年1月的重置成本為500萬元，200

6、1年1月的評(píng)估值接近于（B）。 A.400 萬元 B.392萬元 C.402萬元 D.390萬元  建筑物的評(píng)估值500 500×（12）×11/50392.2（萬元）。12.某一待估宗地剩余使用年限為25年，土地還原利率為10，所選的參照物剩余使用年限為20年，則土地使用年限修正系數(shù)為（B）。 A.0.92 B.1.07 C.1.09 D.0.94  1（110）（25）/1（110）（20）（10.0923）/（10.1486）1.0661.07。13.某城市商業(yè)用途土地的容積率修正系數(shù)如下表：容積率0.10.40.71.01.21.41.61.82

7、.02.2修正系數(shù)0.50.60.81.01.11.31.41.61.82.0可比案例宗地地價(jià)為每平方米2 700元，容積率為2.0，待估宗地規(guī)劃的容積率為1.8，經(jīng)容積率修正后的可比實(shí)例價(jià)格最接近于（B）元平方米。 A.2 160 B.2 400 C.2 430 D.3 240  可比實(shí)例交易價(jià)格P2 700×1.6/1.82 400（元平方米）14.某宗土地3 000平方米，土地上建一棟10層的賓館，賓館首層面積1 200平方米，第210層每層建筑面積1 000平方米，則由此計(jì)算出的建筑容積率為（D）。 A.3.6 B.6 C.2.8 D.3.4  建筑總面積

8、1 2001 000×910 200（平方米）容積率建筑總面積/土地總面積10 200/3 0003.4（平方米）。 15.根據(jù)我國土地管理法的有關(guān)規(guī)定，國家征用集體土地時(shí)，需支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人的費(fèi)用一般包括（D）。 A.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi) B.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)基金 C.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物、青苗補(bǔ)償費(fèi) D.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、征地管理費(fèi)等 拆遷補(bǔ)償費(fèi)是向原城市土地使用者支付的費(fèi)用16.根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，用于體育用途的國有土地使用權(quán)最高出讓年限為（C）。

9、A.30年 B.40年 C.50年 D.70年   17.某房地產(chǎn)土地價(jià)值600萬元，建筑物價(jià)值1 400萬元，綜合資本化率為 8.5，建筑物資本化率為10，則土地資本化率最可能為（C）。 A.8 B.6 C.5 D.4  （LB）×rL×r1B×r2所以：（6001 400）×8.5600×r11 400×10，從而有r15。  18.某一土地使用權(quán)出讓年期為30年，資本化率為10，預(yù)期未來每年的純收益為10萬元，該土地使用權(quán)的評(píng)估值最接近于（D）。 A.100萬元 B.80.32萬元 C.1

10、02.21萬元 D.94.27萬元  10×1（110）（30）/1010×9.426994.269（萬元）。二、多項(xiàng)選擇題 1.以下屬于房地產(chǎn)的特征的有（ABCDE）。 A.位置固定性 B.供求區(qū)域性 C.使用長期性 D.投資大量性 E.保值與增值性   2.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中的一般因素包括（ABC）。 A.經(jīng)濟(jì)因素 B.社會(huì)因素 C.行政因素 D.區(qū)域因素  3.國有土地使用權(quán)出讓可以采取的方式有（ACD）。 A.協(xié)議 B.劃撥 C.招標(biāo) D. 拍賣  4.下列關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估收益法中的收益額的說法正

11、確的有（ABCD）。 A.房地產(chǎn)的收益額應(yīng)該是凈收益，指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費(fèi)用后的收益 B.凈收益不應(yīng)該是實(shí)際凈收益（指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益），而應(yīng)該是客觀凈收益（房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期），只有客觀凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù) C.凈收益客觀總收益客觀總費(fèi)用 D.總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用  5.運(yùn)用成本法對(duì)地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，其適用范圍主要是（ABCE）。A.新開發(fā)地 B.學(xué)校用地 C.公園用地 D.商業(yè)用地 E.機(jī)場用地    6. 住

12、宅用房地產(chǎn)應(yīng)重視的區(qū)域因素包括（ ABC ）  A.氣候條件 B.交通狀況 C.公園、醫(yī)院等配置狀況 D.顧客質(zhì)量 7、房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)有（ ABC ）A非完全競爭性 B非成本因素重要性C房地不可分割性 D價(jià)值不確定性8、商業(yè)用房地產(chǎn)應(yīng)重視的區(qū)域因素包括（ ABCD ）A 經(jīng)營者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力B 商業(yè)繁華程度C 顧客質(zhì)量D交通狀況9、工業(yè)用房地產(chǎn)應(yīng)重視的區(qū)域因素包括（ ACD ）A 產(chǎn)業(yè)集聚度B 商業(yè)繁華程度C 勞動(dòng)力市場供求狀況D交通運(yùn)輸狀況10、影響土地價(jià)格的個(gè)別因素包括（ ACD ）A 土地面積和形狀B 施工質(zhì)量C 容積率 D土地使用年期三、綜合題1.有一宗土地，出讓年期為40年。

13、折現(xiàn)率為6，預(yù)計(jì)未來前5年的純收益分別為30萬元、32萬元、35萬元、33萬元和38萬元，第640年每年純收益大約穩(wěn)定保持在40萬元左右。要求：試用收益法評(píng)估該宗地的價(jià)值。  【正確答案】：宗地的價(jià)值P30/（16）32/（16）235/（16）333/（16）438/（16）5 40 /6×11/（16）35 ×1/（16）528.301928.479929.386726.139128.3958433.3599574.06（萬元）。2.有一待估宗地需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四宗土地A、B、C、D的具體情況如下：宗地成交價(jià)格交易時(shí)間交易情況區(qū)域因素容積率

14、剩余年限個(gè)別因素1.130A6902001.8.1021.0381B7002000.8.1701.1302C7302002.8.1031.4381D7302003.8.1531.0358上表中成交價(jià)的單位為：元/平方米，該城市地價(jià)指數(shù)如下表： 時(shí)間199920002001200220032004指數(shù)100107110108113115另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在 11.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5；超過1.5時(shí)，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加3。該類土地的折現(xiàn)率為8。表內(nèi)交易情況中正號(hào)表示案例價(jià)格

15、高于正常交易價(jià)格，負(fù)號(hào)表示低于正常交易價(jià)格，對(duì)于區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例宗地條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。試根據(jù)以上條件，回答下列問題:（1）為什么要進(jìn)行交易情況修正？（2）在上述可比案例，已知有一個(gè)是收購鄰近房地產(chǎn)，一個(gè)是急于出售，根據(jù)表中提供的信息，請(qǐng)問這兩種情況分別應(yīng)該是A、B、C、D中的哪一個(gè)？（3）根據(jù)所提供條件，評(píng)估該宗土地2004年8月1日的價(jià)值。（若需計(jì)算平均值，為簡化計(jì)算，要求用算術(shù)平均值）  【正確答案】：1. 房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟(jì)特性，決定了房地產(chǎn)市場不能成為完全

16、競爭市場，而是一個(gè)不完全競爭市場。在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)價(jià)格的形成往往具有個(gè)別性，因此運(yùn)用市場法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，需要對(duì)選取的交易實(shí)例進(jìn)行交易情況修正，將交易中由于個(gè)別因素所產(chǎn)生的價(jià)格偏差予以剔除，使其成為正常價(jià)格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：（1）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會(huì)以低于市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易；（2）交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴(kuò)大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會(huì)使交易價(jià)格抬高。3買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。（4）其他特殊交易的情形

17、。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。（5）特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。分析了交易情況的特殊性，就要將特殊情況的交易修正到正常交易。通過交易情況修正，即將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格。2. 在上述可比案例中，B是收購鄰近房地產(chǎn)，因?yàn)榻灰浊闆r需要修正7，說明其交易價(jià)格較正常交易價(jià)格高，D是急于出售房地產(chǎn)，因?yàn)榻灰浊闆r需要修正5，說明其交易價(jià)格較正常交易價(jià)格低。3. 容積率修正，建立容積率地價(jià)指數(shù)表。 容積率1.01.11.21.31.41.51.6地價(jià)指數(shù)100 105110115120125100100×5×（1.51）/0.1128125100×

18、3×（1.61.5）/0.14. 土地使用權(quán)年限因素修正。除交易實(shí)例B與待評(píng)估地塊的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A、C和D均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計(jì)算如下：交易實(shí)例A及C使用年限修正系數(shù)：1（18）30/1（18）380.9517D使用年限修正系數(shù)：1（18）30/1（18）350.96605.案例修正計(jì)算 成交價(jià)交易時(shí)間交易情況區(qū)域因素容積率剩余年限個(gè)別因素評(píng)估值A(chǔ).690×115×100×100×105×0.9517×100713.8611010010210099B.700×115×100&#

19、215;100×105×1×100717.4710710710010598C.730×115×100×100×105×0.9517×100674.071081009712099D.730×115×100×100×105×0.9660×100713.06113951031001086.評(píng)估結(jié)果案例C的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評(píng)估結(jié)果。因此，待估宗地的評(píng)估值（713.86717.47713.06） ÷3714.80（元/平方米）。3.有一宗“七通一平”待開發(fā)的建筑用地，面積為1 000平方米。使用期限為50年，容積率為5，擬開發(fā)建造寫字樓，建造期為2年，建筑費(fèi)用3 500元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10，建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)均勻投入。寫字樓建成后擬對(duì)外出租，租金水平預(yù)計(jì)為2元/平方米.日（一年按365天計(jì)算）。管理費(fèi)用為年租金