房地產(chǎn)交易制度政策—房地產(chǎn)所有制和使用制

1、第二章房地產(chǎn)所有制和使用制第一節(jié)房地產(chǎn)權(quán)利概述一、房地產(chǎn)權(quán)利的種類我國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。上述房地產(chǎn)權(quán)利中，所有權(quán)以外的權(quán)利，統(tǒng)稱為他項(xiàng)權(quán)利；租賃權(quán)屬于債權(quán)，其余屬于物權(quán)。債權(quán)是債權(quán)人要求債務(wù)人作為或者不作為的權(quán)利，不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人作為或者不作為，因此債權(quán)又稱為“對(duì)人權(quán)”“相對(duì)權(quán)”。物權(quán)是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利。由于物權(quán)是直接支配物的權(quán)利，所以物權(quán)又稱為“絕對(duì)權(quán)”；物權(quán)的權(quán)利人享有物權(quán)，任何其他人都不得非法干預(yù)，物權(quán)的義務(wù)人是物權(quán)的權(quán)利人以外的任何其他人，

2、因此物權(quán)又稱為“對(duì)世權(quán)”。在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)；有兩個(gè)以上物權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)先設(shè)立的物權(quán)，但法律另有規(guī)定的除外。在物權(quán)中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。自物權(quán)是對(duì)自己的物依法享有的權(quán)利。他物權(quán)是在他人的物上依法享有的權(quán)利，是對(duì)所有權(quán)的限制。在他物權(quán)中，建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)是就他人的擔(dān)保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。二、房地產(chǎn)所有權(quán)（一）房地產(chǎn)所有權(quán)的概念和權(quán)能房地產(chǎn)所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的房地產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

3、房地產(chǎn)所有權(quán)人通常又稱為房地產(chǎn)所有人、所有者。所有權(quán)的上述占有、使用、收益和處分四項(xiàng)內(nèi)容，在理論上通常被認(rèn)為是所有權(quán)具有的四項(xiàng)基本權(quán)能。（1）占有。占有是對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際掌握和控制。擁有一宗房地產(chǎn)的一般前提就是占有，這是房地產(chǎn)所有權(quán)人直接行使所有權(quán)的表現(xiàn)。所有權(quán)人的占有受法律保護(hù)，不得非法侵犯。占有通常為所有權(quán)人行使，但也可依法或者依所有權(quán)人的意志交由非所有權(quán)人行使。因此，所有權(quán)和占有既可結(jié)合又可分離。（2）使用。使用是對(duì)房地產(chǎn)的運(yùn)用，以便發(fā)揮房地產(chǎn)的使用價(jià)值。擁有房地產(chǎn)的目的一般是為了使用。但房地產(chǎn)所有權(quán)人可以自己使用，也可以授權(quán)他人使用。在所有權(quán)人將使用權(quán)交由非所有權(quán)人行使的情況下，所有權(quán)人

4、并不喪失所有權(quán)。這些都是所有權(quán)人行使使用權(quán)的行為。因此，使用權(quán)和所有權(quán)既可結(jié)合又可分離。（3）收益。收益是通過房地產(chǎn)的占有、使用等方式取得經(jīng)濟(jì)利益。使用房地產(chǎn)并獲得收益是擁有房地產(chǎn)的目的之一。收益也包括孳息。孳息分為天然孳息和法定孳息。例如，果樹結(jié)果屬于天然孳息，出租房屋所得租金屬于法定孳息。（4）處分。處分是對(duì)房地產(chǎn)在事實(shí)上和法律上的最終處置，包括出租、出賣、贈(zèng)與、抵押等。處分權(quán)一般由所有權(quán)人行使，但在某些情況下，非所有權(quán)人也可以有處分權(quán)。例如，土地所有權(quán)人可授權(quán)土地使用權(quán)人行使部分處分權(quán)。占有、使用、收益和處分四項(xiàng)基本權(quán)能，構(gòu)成所有權(quán)完整的權(quán)能結(jié)構(gòu)。如果說所有權(quán)是一級(jí)權(quán)能，則占有、使用、收

5、益和處分等權(quán)利是二級(jí)權(quán)能。二級(jí)權(quán)能具有相對(duì)的獨(dú)立性，它們?cè)谝欢ǖ臈l件下同一級(jí)權(quán)能相分離時(shí)，一級(jí)權(quán)能不會(huì)因此而喪失，其條件是擁有二級(jí)權(quán)能者對(duì)所有權(quán)人應(yīng)盡一定的義務(wù)或者在一定期限后將分離的二級(jí)權(quán)能復(fù)歸于所有權(quán)人。（二）房地產(chǎn)所有權(quán)的特性房地產(chǎn)所有權(quán)具有下列特性。（1）完全性。房地產(chǎn)所有權(quán)是房地產(chǎn)為一般支配的完全權(quán)。所有權(quán)作為一般的支配權(quán)，是用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等他物權(quán)的源泉。與所有權(quán)不同，他物權(quán)僅在使用收益上于一定范圍內(nèi)有支配權(quán)。（2）整體性?；蛘叻Q為單一性。房地產(chǎn)所有權(quán)對(duì)房地產(chǎn)有統(tǒng)一支配力，是整體的權(quán)利，不能在內(nèi)容或者時(shí)間上加以分割。房地產(chǎn)所有權(quán)人可以在其房地產(chǎn)上設(shè)定他物權(quán)，即使其房地產(chǎn)的占有、使

6、用、收益和處分等權(quán)能分別歸他人享有，但房地產(chǎn)所有權(quán)人的所有權(quán)性質(zhì)不受影響。（3）恒久性。所有權(quán)有永久性，其存在沒有存續(xù)期間，不因時(shí)效而消滅。（4）彈力性。房地產(chǎn)所有權(quán)人在其房地產(chǎn)上為他人設(shè)定權(quán)利，即使所有權(quán)的所有已知表征權(quán)利均被剝奪，仍然潛在地保留其完整性，這種剝奪終止后，所有權(quán)當(dāng)然地重新恢復(fù)其圓滿狀態(tài)。當(dāng)房地產(chǎn)被他人非法占有時(shí)，無論被任何人或任何組織控制，房地產(chǎn)所有權(quán)人都有權(quán)索回。（5）絕對(duì)性。與債權(quán)相比，所有權(quán)不待他人積極作用而實(shí)現(xiàn)。而債權(quán)的行使必須以債務(wù)人的積極協(xié)助（即履行債務(wù)）為條件。（三）房地產(chǎn)所有權(quán)的種類房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。單獨(dú)所有是指房地產(chǎn)由一

7、個(gè)單位或個(gè)人享有所有權(quán)。共有是指房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)。共有又分為按份共有和共同共有。按份共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)；共同共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)共同享有所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)可以說是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)（該部分通常為單獨(dú)所有，但也可能為共有，這種共有是該專有部分的共有人之間的共有）專有部分以外的共有部分的持份權(quán)（該部分為建筑物各專有部分的所有權(quán)人之間按份共有）和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。房地產(chǎn)所有權(quán)具體有土地使用權(quán)和房屋

8、所有權(quán)。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)所有制是土地只能為國家所有和集體所有，房屋可以私人所有，其中住宅主要為私人所有。因此，我國的土地所有權(quán)只有國家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種，房屋所有權(quán)則有國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)三種。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人后續(xù)資料更新聯(lián)系QQ:956349101三、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利（一）建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)通常稱為國有建設(shè)用地使用權(quán)，過去稱為國有土地使用權(quán)，簡稱土地使用權(quán)，是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。建設(shè)用地使用權(quán)可以通過出讓、劃撥、租賃、作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營等方式取得。建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是利

9、用土地空間的權(quán)利，可稱為空間利用權(quán)或空間權(quán)。物權(quán)法第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立?！币虼耍蛔谕恋氐目臻g，可以分割為很多個(gè)三維立體“空間塊”，分別成為獨(dú)立的“物”，可以分別出讓、轉(zhuǎn)讓等。（二）宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。（三）土地承包經(jīng)營權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)是指土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。（四）地役權(quán)地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以

10、提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。上述房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為地役權(quán)人，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地。最典型的地役權(quán)是在他人的土地上通行的權(quán)利，這種地役權(quán)具體稱為通行地役權(quán)。例如，甲乙兩單位相鄰，甲單位原有一個(gè)東門，為了解決本單位職工上下班通行方便，想開一個(gè)西門，但必須借用乙單位的道路通行。于是甲乙兩單位約定，甲單位向乙單位支付使用費(fèi)，乙單位允許甲單位的職工通行，為此雙方達(dá)成書面協(xié)議，在乙單位的土地上設(shè)立了通行地役權(quán)。此時(shí)，乙單位提供通行的土地稱為供役地，甲單位的土地稱為需役地。具體的地役權(quán)還有排水地役權(quán)、眺望地役權(quán)等。（五）抵押權(quán)抵押權(quán)是指債務(wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的占有，將

11、該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。上述債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，用于擔(dān)保債務(wù)履行的房地產(chǎn)為抵押房地產(chǎn)。（六）租賃權(quán)房地產(chǎn)租賃權(quán)是指以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地權(quán)利人那里取得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利。第二節(jié)房屋所有制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人后續(xù)資料更新聯(lián)系QQ:956349101一、城鎮(zhèn)房屋所有制改革開放以來，特別是隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進(jìn)，我國城鎮(zhèn)已不再是過去那種單一的公有制，而是多種所有制并存，其中城鎮(zhèn)住宅以私人所有為主。城鎮(zhèn)的類型主要有：

12、1.按所有制結(jié)構(gòu)劃分我國現(xiàn)階段的房屋產(chǎn)權(quán)，按照所有制的不同，一般劃分為下列4種類型。1）全民所有制房產(chǎn)。它是國家財(cái)產(chǎn)的重要組成部分。國家按照統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則，將房地產(chǎn)授權(quán)國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、企事業(yè)單位和軍隊(duì)分別進(jìn)行管理。這些單位在國家授權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)國有房地產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，同時(shí)負(fù)有保護(hù)國有房地產(chǎn)不受損失的義務(wù)。被授權(quán)單位轉(zhuǎn)移或處置房地產(chǎn)時(shí)，必須按照有關(guān)規(guī)定，報(bào)經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)。2）集體所有制房產(chǎn)。它是社會(huì)主義勞動(dòng)群眾集體組織所有的房地產(chǎn)。集體組織依法對(duì)其享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。3）私人所有房產(chǎn)。它是公民個(gè)人所有的房產(chǎn)。我國憲法規(guī)定國家保護(hù)私人房產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)人依

13、法享有占有、使用、收益、處分等權(quán)利。目前私人所有房產(chǎn)大部分為住房，住房又分為商品住房、保障性住房、已購公有住房、軍產(chǎn)房等。4）外資及中外合資房產(chǎn)。外資房產(chǎn)是指外國政府、企業(yè)、團(tuán)體和僑民所有的房產(chǎn)。中外合資房產(chǎn)是指我國企業(yè)或私人同外國企業(yè)、私人合資經(jīng)營的房產(chǎn)。5）其他房產(chǎn)。如宗教房產(chǎn)、私營股份公司房產(chǎn)等。2.按產(chǎn)權(quán)占有形式劃分房屋產(chǎn)權(quán)按占有形式劃分，可分為單獨(dú)所有和共有兩大類。1）單獨(dú)所有房產(chǎn)：是指房屋產(chǎn)權(quán)人單一，即房屋所有權(quán)只歸一個(gè)產(chǎn)權(quán)人所有。2）共有房產(chǎn)：是指房屋產(chǎn)權(quán)為兩個(gè)或兩個(gè)以上的產(chǎn)權(quán)人所共有，包括公民個(gè)人共有房產(chǎn)，公民與集體、國家共有房產(chǎn)以及外國企業(yè)與中國企業(yè)的共有房產(chǎn)等。由于資金和實(shí)

14、際需要的限制，絕大多數(shù)居民不可能也沒有必要購買整幢房屋，而是購買一幢房屋內(nèi)的一個(gè)或數(shù)個(gè)獨(dú)立的單元房產(chǎn)，因此，普遍存在建筑物區(qū)分所有權(quán)。物權(quán)法為適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的要求，對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)首次通過立法的方式予以明確，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括了三個(gè)方面的基本內(nèi)容：一是對(duì)專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者經(jīng)營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進(jìn)與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。二是對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。即每個(gè)業(yè)主在法律對(duì)所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對(duì)專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電

15、氣管線等共有部分，對(duì)小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權(quán)利。三是對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)利，即有權(quán)對(duì)共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)通過參加和組織業(yè)主大會(huì)進(jìn)行管理。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)三個(gè)方面的內(nèi)容是一個(gè)不可分離的整體。在上述這三個(gè)方面的權(quán)利中，專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對(duì)共有部分享有共有權(quán)以及對(duì)共有部分享有共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利則也一并轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人后續(xù)資料更新聯(lián)系QQ:9

16、56349101二、農(nóng)村房屋所有制長期以來，我國農(nóng)村房屋實(shí)行農(nóng)民自建、自用并以農(nóng)民私有為主的制度。農(nóng)民對(duì)宅基地?fù)碛惺褂脵?quán)，對(duì)在宅基地上建造的房屋擁有所有權(quán)。由于多種原因，過去對(duì)農(nóng)民所有房屋所有權(quán)的確權(quán)登記工作并不完善。物權(quán)法頒布后，為進(jìn)一步維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，農(nóng)村集體土地上房屋確權(quán)登記工作已穩(wěn)步推進(jìn)。伴隨著我國20世紀(jì)90年代開始快速推進(jìn)的城市化進(jìn)程和住房商品化演進(jìn)，我國很多大中型城市及其近郊，出現(xiàn)了以城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)、農(nóng)民新居工程、舊城改造、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展等名義，未經(jīng)依法征地、規(guī)劃、審批等程序，由鄉(xiāng)村集體、鄉(xiāng)村集體與開發(fā)商合作或開發(fā)商協(xié)議租用集體土地后在集體土地上自行開發(fā)建設(shè)并向社會(huì)公開出

17、售的產(chǎn)權(quán)權(quán)能不完整或權(quán)能行使受限制的商品性住房，這類房屋被稱為小產(chǎn)權(quán)房。由于小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建設(shè)和銷售的房屋，依法不能上市交易、辦理房屋登記、抵押、繼承。針對(duì)違規(guī)建設(shè)和入市流轉(zhuǎn)的小產(chǎn)權(quán)房，國務(wù)院及有關(guān)部門先后頒發(fā)了一系列法規(guī)和政策文件，要求各地對(duì)其堅(jiān)決制止、依法嚴(yán)肅查處。三、房屋所有權(quán)的取得（一）房屋所有權(quán)的取得房屋所有權(quán)的取得，分為原始取得和繼受取得兩種。 1.原始取得原始取得是指由于一定的法律事實(shí)，根據(jù)法律的規(guī)定，取得新建房屋、無主房屋的所有權(quán)，或者不以原房屋所有人的權(quán)利和意志為根據(jù)而取得房屋的所有權(quán)。原始取得主要包括以下情形：（1）依法建造房屋；（2）依法沒收房屋；（3）收歸國有的無主房

18、屋；（4）合法添附的房屋（如翻建、加層）。 2.繼受取得繼受取得又稱傳來取得，是指根據(jù)原房屋所有人的意思接受原房屋所有人轉(zhuǎn)移之房屋所有權(quán)，是以原房屋所有人的所有權(quán)和其轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的意志為根據(jù)的。繼受取得分為因法律行為繼受取得和因法律事件繼受取得兩類。 （1）因法律行為繼受取得房屋所有權(quán)是取得房屋所有權(quán)最普遍的方法，通常有以下幾種形式：房屋買賣（包括拍賣）；房屋贈(zèng)與；房屋相互交換。房屋所有權(quán)自所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理完畢后產(chǎn)生效力，即進(jìn)行所有權(quán)登記后便取得房屋所有權(quán)。 （2）因法律事件繼受取得房屋所有權(quán)，指因被繼承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件，繼承人或受遺贈(zèng)人依法取得房屋所有權(quán)。根據(jù)民法通則的有關(guān)規(guī)

19、定，在有數(shù)個(gè)繼承人的情況下，只要繼承人未作放棄繼承的意思表示，繼承的房產(chǎn)如果未作分割，則應(yīng)認(rèn)為數(shù)個(gè)繼承人對(duì)房產(chǎn)享有共同所有權(quán)。 （二）房屋所有權(quán)的消滅房屋所有權(quán)的消滅，是指因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)，使原房產(chǎn)權(quán)利人失去對(duì)該房產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 引起房屋所有權(quán)消滅的法律事實(shí)有如下幾種： 1.房屋產(chǎn)權(quán)主體的消滅。如房屋所有權(quán)人（自然人）死亡或宣告死亡以及法人被終止而導(dǎo)致房產(chǎn)成為無主財(cái)產(chǎn)。 2.房屋產(chǎn)權(quán)客體的消滅。包括自然災(zāi)害、爆炸、戰(zhàn)爭等引起房屋的毀滅以及自然損毀等。 3.房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、受贈(zèng)等引起原房產(chǎn)權(quán)利人對(duì)該房產(chǎn)權(quán)利的消滅。 4.因國家行政命令或法院判決而喪失。如國家行政機(jī)關(guān)對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)人

20、的房產(chǎn)征收，除依法給予相應(yīng)的補(bǔ)償外，原房產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利因征收而喪失。又如人民法院依照法律程序?qū)⒁环疆?dāng)事人的房產(chǎn)判給另一方當(dāng)事人所有，原房產(chǎn)權(quán)利人因判決發(fā)生法律效力而喪失該房屋的所有權(quán)。 5.房產(chǎn)所有權(quán)人放棄所有權(quán)。（三）我國房屋所有權(quán)的特點(diǎn)房屋所有權(quán)的特點(diǎn)，一方面由房屋本身的性質(zhì)所決定，另一方面也由各國的房屋所有權(quán)法律制度所決定。我國房屋所有權(quán)具有以下特點(diǎn)： 1.房屋的國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和個(gè)人所有權(quán)同時(shí)并存，同等地受到憲法和法律的保護(hù)。2.房屋所有權(quán)的客體是具有一定結(jié)構(gòu)、可供利用的房屋，而不是單指組成房屋的材料。未形成房屋或已拆毀的房屋的材料，不能成其為房屋所有權(quán)的客體。3.房屋所有權(quán)與其

21、所依附的土地的使用權(quán)不可分離。房屋的所有權(quán)發(fā)生變更，土地的使用權(quán)也隨之發(fā)生變更，反之亦然。4.國家所有的房屋廣泛實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)的分離。國家享有所有權(quán)，國有企、事業(yè)單位和其他組織享有使用權(quán)。 5.房屋所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但受到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制約。由于房屋所有權(quán)與其所依附的土地使用權(quán)不可分離，因而，凡不可轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的土地上的房屋，其所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓；非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，會(huì)導(dǎo)致土地上房屋的轉(zhuǎn)讓無效。 6.房屋所有權(quán)的設(shè)立與移轉(zhuǎn)，需辦理房屋所有權(quán)登記和轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。不辦理房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，不發(fā)生確定房屋所有權(quán)或移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的效力。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人后續(xù)資料更新聯(lián)系QQ:956349101四、房

22、屋征收（一）房屋征收的概念房屋征收，過去稱為“房屋拆遷”，是指國家為了公共利益的需要，依照法定權(quán)限和程序強(qiáng)制取得單位、個(gè)人及其他不動(dòng)產(chǎn)并給予公平補(bǔ)償?shù)男袨?。房屋征收是物?quán)變動(dòng)的一種特殊情況，是國家取得所有權(quán)的一種方式。房屋征收的主體是國家，通常是由市、縣級(jí)人民政府以行政命令的方式執(zhí)行。2011年1月21日國務(wù)院公布了國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（國務(wù)院令第590號(hào)，以下簡稱房屋征收條例），同時(shí)廢止了2001年6月13日國務(wù)院公布的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例。房屋征收通常處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段，是城市建設(shè)的重要組成部分。在實(shí)踐中，國有土地上房屋被依法征收的，同時(shí)收回國有土地使用權(quán)。（二）房屋征收的

23、限制條件征收作為一種強(qiáng)制性行為，有嚴(yán)格法定的限制條件：1.只能為了公共利益的需要；2.必須嚴(yán)格依照法定的權(quán)限和程序；3.政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征收房地產(chǎn)的客觀市場價(jià)值對(duì)被征收人的損失予以公平補(bǔ)償。（三）房屋征收的前提條件房屋征收的核心是不需要房屋所有權(quán)人的同意而強(qiáng)制取得其房屋，收回國有土地所有權(quán)，“公共利益”是國家征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋的前提條件，是預(yù)防公共權(quán)力濫用的約束性規(guī)定。為此，憲法、物權(quán)法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法均明確規(guī)定房屋征收必須基于“公共利益的需要”。房屋征收條例界定了公共利益的范圍，即：國防和外交的需要；由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需

24、要；由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。（四）國有土地上房屋征收的管理房屋征收條例還對(duì)房屋征收的管理體制、房屋征收程序、房屋征收補(bǔ)償?shù)冗M(jìn)行了規(guī)范，以保護(hù)被征收人的合法權(quán)益。房屋征收條例規(guī)定：“房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償?！币?yàn)榉课菡魇諏?shí)行市場價(jià)

25、格補(bǔ)償，所以國家行政法規(guī)對(duì)征收范圍內(nèi)的房屋轉(zhuǎn)讓、抵押等未作禁止性規(guī)定，但有的地方政府可能有禁止性的地方規(guī)定。征收范圍確定后能否辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，需關(guān)注當(dāng)?shù)氐囊?guī)定。第三節(jié)土地所有制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人后續(xù)資料更新聯(lián)系QQ:956349101一、土地所有制中華人民共和國憲法（以下簡稱憲法）中華人民共和國物權(quán)法（以下簡稱物權(quán)法和中華人民共和國土地管理法（以下簡稱土地管理法）規(guī)定了我國現(xiàn)行土地所有制的性質(zhì)、形式和不同形式土地所有制的范圍。土地所有權(quán)指土地所有權(quán)人對(duì)其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（一）土地所有制的性質(zhì)和形式土地管理法第二條規(guī)定：“中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所

26、有制和勞動(dòng)群眾集體所有制?！庇纱丝梢?，我國現(xiàn)行土地所有制的性質(zhì)為社會(huì)主義公有制，其形式有兩種，一種是全民所有制，另一種是勞動(dòng)群眾集體所有制。土地公有制是我國土地制度的基礎(chǔ)和核心，也是我國社會(huì)主義制度的重要經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。（二）土地的全民所有制土地的全民所有制具體采取的是國家所有制的形式，該種所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權(quán)由國家代表全體人民行使，具體又由國務(wù)院代表國家行使。土地管理法第二條規(guī)定：“全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使?！背鞘惺袇^(qū)的土地全部屬于國家所有。憲法第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。”土地管理法第八條更明確規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家

27、所有?！边@里所說的城市是指國家設(shè)立市建制的城市，不同于某些法律、法規(guī)中的城市含義。1998年12月27日頒布的中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例（國務(wù)院令第256號(hào)）第二條進(jìn)一步明確了國有土地的范圍如下：城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；國家依法征收的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。（三）土地的勞動(dòng)群眾集體所有制土地的勞動(dòng)群眾集體所有制具體采取的是農(nóng)民集體所有制的形式，這種

28、所有制的土地被稱為農(nóng)民集體所有的土地，簡稱集體土地。農(nóng)民集體的范圍有3種：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體；鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體。農(nóng)民集體所有的土地，屬于本集體成員集體所有。物權(quán)法第六十條規(guī)定：“對(duì)于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：（一）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；（二）分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；（三）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)?！鞭r(nóng)村和城市郊區(qū)的土地有的屬于國家所有，有的屬于農(nóng)民集體所有。憲法第十條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)

29、的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”第九條規(guī)定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外?！倍⑼恋毓芾砘局贫龋ㄒ唬┩恋氐怯浿贫雀鶕?jù)土地管理法和不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例，國家依法實(shí)施土地登記制度。土地登記是指，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將土地權(quán)利及相關(guān)事項(xiàng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。如集體土地所有權(quán)登記、耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)登記、建設(shè)用地使用權(quán)登記、宅基地使用權(quán)登記和土地他項(xiàng)權(quán)利（包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他

30、土地權(quán)利）進(jìn)行登記。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例，土地登記由土地所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的土地登記?？缈h級(jí)行政區(qū)域的土地登記，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由共同的上一級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門指定辦理。依法登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。（二）國有土地有償有限期使用制度自1995年1月1日城市房地產(chǎn)管理法生效起，除了國家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場交易

31、等，均實(shí)行有償有限期使用。土地管理法第二條規(guī)定：“國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外?！背擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第八條也明確規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！保ㄈ┩恋赜猛竟苤浦贫雀鶕?jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)?？刂平ㄔO(shè)用地總量，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。（四）耕地保護(hù)制度十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是

32、我國的基本國策。物權(quán)法規(guī)定，國家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。耕地是指種植農(nóng)作物的土地，包括熟地、新開發(fā)復(fù)墾整理地、休閑地、輪歇地。草田輪作地：以種植農(nóng)作物為主，間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地；平均每年能保證收獲一季的已墾灘地和海涂。耕地中還包括南方寬<1.0米，北方寬<2.0米的溝、渠、路和田埂。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人后續(xù)資料更新聯(lián)系QQ:956349101第四節(jié)土地使用制一、城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革改革開放前，我國采取行政劃撥的方式，把城鎮(zhèn)國有土地?zé)o償分配給單位和個(gè)人無限期使用，不允許土地使用權(quán)作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利流轉(zhuǎn)。人們通常把這種土地使用制度概括為

33、“行政劃撥、無償、無限期、無流動(dòng)的土地使用制度”。這種制度完全排斥地租規(guī)律、市場機(jī)制對(duì)土地利用的調(diào)節(jié)作用，土地資源配置不合理，致使土地在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不能更好地發(fā)揮應(yīng)有的作用。改革開放后，這種土地使用制度已越來越不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，對(duì)原有城鎮(zhèn)國有土地使用制度逐步進(jìn)行了改革，已實(shí)現(xiàn)了土地使用權(quán)和土地所有權(quán)分離，建立了土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓制度。二、國有建設(shè)用地使用制度（一）國有建設(shè)用地使用權(quán)1.國有建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立物權(quán)法第一百三十七條規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或劃撥等方式.其中，出讓方式屬于有償使用方式。有償使用方式除了出讓，還有租賃、作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營方式。2.國

34、有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥（1）國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的概念城市房地產(chǎn)管理法第二十三條規(guī)定：“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。”（2）國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍物權(quán)法第一百三十七條規(guī)定：“嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定?！背鞘蟹康禺a(chǎn)管理法第二十四條規(guī)定：“下列建設(shè)用地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；（三）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等

35、項(xiàng)目用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。”（3）國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的特征以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納征收（拆遷）安置、補(bǔ)償費(fèi)用（如城市的存量土地或集體土地）和無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動(dòng)。取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的程序辦理手續(xù)。在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理。3.國有建設(shè)用地使用權(quán)出

36、讓 （1）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念城市房地產(chǎn)管理法第八條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。物權(quán)法第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以再土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?！敝腥A人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓活動(dòng)，取得建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。（2）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式目前，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。招標(biāo)出讓方式。招標(biāo)出讓國有建設(shè)用

37、地使用權(quán)是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（以下簡稱“出讓人”）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕⒎ㄈ撕推渌M織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。拍賣出讓方式。拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。掛牌出讓方式掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場競價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。協(xié)議出讓方式協(xié)議

38、出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)是指國家以協(xié)議方式將國有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。物權(quán)法第一百三十七條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓?！保?）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限由國務(wù)院規(guī)定，按下列用途確定：上述最高年限不是唯一年限，具體出讓項(xiàng)目的實(shí)際年限由國家根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和用地項(xiàng)目情況確定或與用地者商定，但實(shí)際年限不得高于法律規(guī)定的最高年限。物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地

39、使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律法規(guī)辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！卑凑宅F(xiàn)行法規(guī)，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地使用權(quán)外，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付出讓金等費(fèi)用。（4）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同采取招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。出讓合同一般包括下列條款：當(dāng)事人的名稱和住所；土地界址、面積等；建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；土地用途；使用期限；出讓金等費(fèi)用及其支付方式；解決爭議的方法。4.國有建設(shè)用地租賃（1）國有建設(shè)用地租賃的概念國有建設(shè)用地租賃是指國家將國有建設(shè)用地租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有建設(shè)用地租賃是國有建設(shè)用地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。（2）國有建設(shè)用地租賃的方式國有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的