XXX公司信用評級報告

1、XXX公司信用評級報告評級等級：AA打分表：標(biāo)準(zhǔn)總分（100分）評分宏觀環(huán)境及產(chǎn)業(yè)分析15分10分企業(yè)基本素質(zhì)15分10分經(jīng)營管理狀況25分20分財務(wù)指標(biāo)分析45分20分企業(yè)發(fā)展前景20分20分風(fēng)險因素10分8分評級總分：85分、企業(yè)概況XXX股份有限公司成立于1984年，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，成為國內(nèi)最大的住宅開發(fā)企業(yè)，目前業(yè)務(wù)覆蓋珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈以及中西部地區(qū)，共計53個大中城市。近三年來，年均住宅銷售規(guī)模在6萬套以上，2011年公司實現(xiàn)銷售面積1075萬平米，銷售金額1215億元，2012年銷售額超過

2、1400億。銷售規(guī)模持續(xù)居全球同行業(yè)首位。1991年XXX成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。公司在發(fā)展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)"、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)"、“亞洲最優(yōu)50大上市公司"排行榜；多次獲得投資者關(guān)系等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎項。在多年的經(jīng)營中，XXX堅持“不囤地，不捂盤，不拿地王”的經(jīng)營原則；實行快速周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)，依靠專業(yè)能力獲取公平回報的經(jīng)營策略。產(chǎn)品始終定位于城市主流住宅市場，主要為城市普通家庭供應(yīng)住房，2011年所銷售的144

3、平米以下戶型占比89%。堅持快速銷售、合理定價，要求各地下屬公司樓盤推出后當(dāng)月銷售率達(dá)到60%以上。同時，公司堅持規(guī)范經(jīng)營，不追求高利潤率，過去2005年以來公司累計納稅額超過500億元，且每年的納稅額均高于凈利潤。XXX認(rèn)為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，是XXX獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)八次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號。XXX在發(fā)展過程中積極實踐自身的社會責(zé)任。2008年，經(jīng)XXX企業(yè)股份有限公司發(fā)

4、起，經(jīng)國家民政部、國務(wù)院審核批準(zhǔn)，XXX公益基金會正式成立。至今為公益項目累計捐助超過5907萬元，2011年度總支出1795萬元，項目主要集中在孤貧兒童大病救治及環(huán)保領(lǐng)域。XXX作為中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，每天有數(shù)以十萬計的勞務(wù)工在萬科的工地上辛勤工作。勞務(wù)工因病返貧、因病致貧一致困擾著他們的家庭、影響著其子女的教育、成長，這些問題一直為萬科所關(guān)注。2011年4月，萬科宣布將從股東大會批準(zhǔn)的企業(yè)公民專項費用中撥出五百萬元人民幣，啟動“春天里行動”項目，為因貧困無力承擔(dān)自身或其配偶子女的大病治療費用、或因貧困致其子女無法完成教育的勞務(wù)工提供救助；并協(xié)助與支持施工單位等合作伙伴建立勞務(wù)工互助共

5、濟(jì)制度。二、XXX宏觀環(huán)境及產(chǎn)業(yè)分析-政治法律元素-經(jīng)濟(jì)環(huán)境.社會文化環(huán)境-科學(xué)技術(shù)環(huán)境政治與法律環(huán)境近些年來，由于房地產(chǎn)市場投資規(guī)模過大，房價上漲過快，需求偏大，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂等問題突出，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施。如專項整治房地產(chǎn)市場秩序治理“捂盤惜售”；加強(qiáng)國有建設(shè)用地管理；促進(jìn)節(jié)約集約用地,優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)；建立健全的廉價房，經(jīng)濟(jì)適用房制度等措施。經(jīng)濟(jì)環(huán)境隨著房地產(chǎn)行業(yè)的超速發(fā)展，國外游資不斷涌入，各大城市的房價持續(xù)攀升，整個經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)過熱態(tài)勢。國家限制外商投資及熱線涌入，銀行存款準(zhǔn)備金率連續(xù)上升，對房地產(chǎn)市場的資金來源起到明顯抑制，同時加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理耶一

6、定程度上抑制了房地產(chǎn)的需求。1. 社會文化環(huán)境我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)仍將成為持久的消費點。我國已經(jīng)由溫飽邁入小康社會，房地產(chǎn)消費將成為當(dāng)前及今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)的主要消費熱點，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相應(yīng)禁入攻速增長階段。科學(xué)技術(shù)環(huán)境我國房地長框架已確立，房地產(chǎn)數(shù)字化創(chuàng)新將進(jìn)一步推進(jìn)，信息技術(shù)將改造傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)，推動長夜的現(xiàn)代化進(jìn)程，以環(huán)保，節(jié)能為主題的綠色生態(tài)住宅正在興起。三、公司人員素質(zhì)截止2009年12月31日，公司共有在冊員工17616人，較上年增長6.67%，平均年齡為28歲。其中房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)共有員工3411人，較上年增長2.06%，平均年齡31.9歲，平均司齡4.28年

7、。學(xué)歷構(gòu)成如下：博士占0.41%，碩士占16.56%，本科占67.22%,大專占13.66%,大專以下占2.14%，本科及其以上學(xué)歷占地產(chǎn)總?cè)藬?shù)的84.20%。專業(yè)構(gòu)成如下：市場營銷和銷售人員502人，占14.72%，較上年增長3.93%。專業(yè)技術(shù)人員1686人，占49.43%,較上年增長2.99%:其中工程人員973人，占28.53%;設(shè)計人員369人，占10.82%;成本管理人員204人，占5.98%;項目發(fā)展人員140人，占4.10%。管理類員工1223人，包括財務(wù)、審計、IT、法律、人力資源、客戶關(guān)系、信息分析等及公司高級管理人員，占35.85%,較上年增加0.08%。物業(yè)管理系統(tǒng)共有

8、員工14205人，較上年增加7.83%,平均年齡27.30歲，平均司齡2.29年。物業(yè)員工學(xué)歷構(gòu)成如下：碩士占0.23%，本科占7.46%,大專占13.63%，大專以下占78.69%。大專及其以上學(xué)歷占物業(yè)總?cè)藬?shù)的21.31%。四、企業(yè)經(jīng)營管理狀況XXX成立于1984年5月，創(chuàng)立初期主要是在國內(nèi)代理經(jīng)銷日產(chǎn)錄像器材。由于1987至1988年期間嚴(yán)峻的貿(mào)易形式，XXX及時的進(jìn)行了自身經(jīng)營業(yè)務(wù)的調(diào)整，不失時機(jī)的涉足工業(yè)和房地產(chǎn)兩大新的領(lǐng)域。接著在1988年底公司進(jìn)行了股份制改造，從而、改變了資本結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大了資金的規(guī)模，同時也促進(jìn)了XXX經(jīng)營管理的規(guī)模化。同年XXX萬科開始介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，憑借一貫的

9、創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，得到了良好的溢利回報。2000年底，通過參股，合作等多種形式，萬科已從原先的小企業(yè)發(fā)展成為以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)、將住宅作為主導(dǎo)開發(fā)方向的巨型經(jīng)營實體。XXX歷年累計竣工住宅面積263萬平方米，土地儲備450萬平方米。是國內(nèi)首批公開上市的企業(yè)之一。至2000年底，公司總資產(chǎn)56.2億元，凈資產(chǎn)29.1億元，擁有員工6616名，全資及關(guān)聯(lián)公司37家，在主要投資開發(fā)的城市，萬科均具有較高的專業(yè)優(yōu)勢，下屬深圳地產(chǎn)公司連續(xù)三年榮獲深圳市房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)評級第一名。萬科開發(fā)的樓盤多次獲得"國家建設(shè)部建筑設(shè)計一等獎"、"中國建筑工程魯班獎"、&qu

10、ot;全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）”等各項榮譽，XXX的物業(yè)管理率先在行業(yè)內(nèi)通過ISO9002第三方國際認(rèn)證。1. 五、財務(wù)指標(biāo)分析財務(wù)概況分析依據(jù)公司提供的是20010、2011兩年的財務(wù)報表，已經(jīng)分別經(jīng)過會計師事務(wù)所的審計，并出具了無保留意見。本次財務(wù)分析將以2011年的數(shù)據(jù)為主，參照2010兩年的財務(wù)報表進(jìn)行綜合分析。財務(wù)趨勢分析表1:公司主要財務(wù)數(shù)據(jù)項目(萬元)2010年2011年資產(chǎn)總額171198.19191549.79固定資產(chǎn)原值2518.392367.39負(fù)債總額161539.22181515.81所有者權(quán)益9658.9710033.99主營業(yè)務(wù)收入113102.349

11、5871.33利潤總額990.764340.78公司近兩年的資產(chǎn)總額呈增長趨勢，增長幅度較大，從2010年的171198.19萬元增長到2011年的191549.79萬元，主要是由于11年的負(fù)債的增加所導(dǎo)致。公司固定資產(chǎn)的有小幅減少，從2009年2518.39萬元減少到2011年的2367.39萬元。公司2011年負(fù)債總額增加趨勢較為明顯，與2009年相比增長了近20000萬元，主要由于預(yù)收賬款的增加所導(dǎo)致的。近兩年所有者權(quán)益也有一定幅度的增長，主要是由于未分配利潤的增長所導(dǎo)致。公司的主營業(yè)務(wù)收入有所減少，但公司的利潤有大幅度增長，增長了3000多萬元，公司產(chǎn)品的利潤實現(xiàn)程度增加較大。總體來看

12、，公司近兩年的發(fā)展較為穩(wěn)定，具有健全的銷售網(wǎng)絡(luò)，利潤總額業(yè)有一定的增長，外部環(huán)境對公司影響較小。資產(chǎn)質(zhì)量分析公司2010年底的資產(chǎn)總額為171198.19萬元。其中：流動資產(chǎn)168625.64萬元，占資產(chǎn)總額比例98.50%;公司長期股權(quán)投資為49.00萬元，固定資產(chǎn)2518.39萬元，遞延所得稅資產(chǎn)5.16萬元，公司非流動負(fù)債合計占比1.50%;公司10年資產(chǎn)結(jié)構(gòu)以流動資產(chǎn)為主。2010年底的流動資產(chǎn)中，貨幣資金11885.99萬元，占流動資產(chǎn)比例7.05%;應(yīng)收賬款900.09萬元，占流動資產(chǎn)比例0.53%;預(yù)付賬款82567.41萬元，占比48.96%;其他應(yīng)收款63967.29萬元，占

13、流動資產(chǎn)比例37.93%;存貨1177.95萬元，占比0.70%。公司流動資產(chǎn)中預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款所占比重較大。公司2011年的資產(chǎn)總額為191549.79萬元，其中：流動資產(chǎn)189101.91萬元，占資產(chǎn)總額比例為98.72%;公司長期股權(quán)投資49.00萬元，固定資產(chǎn)2367.39萬元，在建工程13.30萬元，遞延所得稅資產(chǎn)18.20萬元，非流動負(fù)債合計占比1.28%。公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)以流動資產(chǎn)為主。2011年的流動資產(chǎn)中，貨幣資金26078.97萬元，占比13.79%;公司11年應(yīng)收賬款6419.83萬元，占比3.39%，主要為應(yīng)收的貨款；公司其他應(yīng)收款97032.69萬元，占流動資產(chǎn)比例5

14、1.31%;公司預(yù)付賬款為56341.31萬元，占流動資產(chǎn)比例29.79%;公司現(xiàn)有存貨3203.22萬元，占比1.69%。公司11年的流動資產(chǎn)中預(yù)收賬款和其他應(yīng)收款所占比重較大。總體來看，公司近兩年流動資產(chǎn)所占資產(chǎn)比例不斷增加，流動資產(chǎn)中預(yù)收賬款和其他應(yīng)收款所占比重較大，其中應(yīng)收賬款占比有所增加。公司資產(chǎn)流動性尚可，資產(chǎn)整體質(zhì)量尚可。2. 資本構(gòu)成(1)負(fù)債結(jié)構(gòu)方面2010年底公司的負(fù)債總額為161539.22萬元。全部為流動負(fù)債，公司負(fù)債結(jié)構(gòu)以流動負(fù)債為主。2010年的流動負(fù)債中，應(yīng)付賬款17873.13萬元，占比11.06%;預(yù)收賬款139566.45萬元，占比86.40%;其他應(yīng)付款5

15、96.22萬元，占比0.37%。公司流動負(fù)債中預(yù)收賬款所占比重較大。2011年底公司的負(fù)債總額為181515.81萬元。全部為流動負(fù)債，公司負(fù)債結(jié)構(gòu)以流動負(fù)債為主。2011年底的流動負(fù)債中，應(yīng)付賬款918.74萬元，占比0.51%;預(yù)收賬款為176602.24萬元，占比97.29%;其他應(yīng)付款588.56萬元，占比0.32%。公司流動負(fù)債中預(yù)收賬款占比較高。綜上所述，近兩年公司負(fù)債結(jié)構(gòu)以流動負(fù)債為主，流動負(fù)債中預(yù)收賬款占較大比例，目前公司有一定的債務(wù)壓力，但高額負(fù)債主要由于銷售產(chǎn)生的預(yù)收賬款導(dǎo)致，因此壓力不大，公司整體負(fù)債結(jié)構(gòu)尚可。（2）權(quán)益結(jié)構(gòu)方面公司2010年底所有者權(quán)益9658.97萬元

16、，其中實收資本5352.00萬元，占比55.41%;資本公積715.93萬元，占比7.41%;盈余公積2547.66萬元，占比26.38%;未分配利潤1081.78萬元，占比11.20%。公司2010年所有者權(quán)益以實收資本為主。公司2011年所有者權(quán)益10033.99萬元，其中實收資本5352.00萬元，占比53.34%;資本公積715.93萬元，占比7.14%;盈余公積2838.90萬元，占比28.21%;未分配利潤1170.89萬元，占比11.67%,2011年公司所有者權(quán)益以實收資本為主。綜上所述，公司所有者權(quán)益以實收資本為主，2011年公司經(jīng)營狀況良好，較之2010年，公司未分配利潤增

17、長較為明顯，收益水平實現(xiàn)程度較高，所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)尚可。（3）財務(wù)構(gòu)成指標(biāo)狀況表2公司財務(wù)結(jié)構(gòu)項目（萬元）2010年2011年資產(chǎn)總額171198.19191549.79負(fù)債總額161539.22181515.81所有者權(quán)益9658.9710033.99指標(biāo)（%）2009年2011年資產(chǎn)負(fù)債率94.3794.76全部資本化比率00長期資本化比率00從上表可看出，2010年底公司資產(chǎn)負(fù)債率94.37%，高于行業(yè)較差值；由于公司08年無長短期借款，因此當(dāng)年的全部資本化比率和長期資本化比率都為0%,公司資產(chǎn)對債務(wù)保護(hù)能力一般。2011年公司資產(chǎn)負(fù)債率為94.76%,較08年有略微提高，仍高于行業(yè)較差值

18、；11年當(dāng)期無長短期借款，當(dāng)年全部資本化比率和長期資本化比率都為0%。近兩年來，公司的資產(chǎn)負(fù)債率有一定的提升，但提升的幅度較小，目前徘徊在行業(yè)較差值以上，但公司無長、短期借款，切主要由于公司的預(yù)付賬款導(dǎo)致負(fù)債率的偏高，因此公司債務(wù)壓力不大。總體來看，目前公司有一定的債務(wù)壓力，但壓力較小，未來有一定的融資空間。公司資產(chǎn)及凈資產(chǎn)對自身債務(wù)保護(hù)能力尚可。整體財務(wù)構(gòu)成情況尚可。盈利能力表3公司盈利能力項目（萬元）2010年2011年主營業(yè)務(wù)收入113102.3495871.33營業(yè)利潤4031.054340.78利潤總額990.764340.78凈利潤3038.383298.35指標(biāo)（%）2010年2

19、011年總資產(chǎn)報酬率0.722.39凈資產(chǎn)收益率31.4632.87毛利率5.086.34公司自1995年開始評選全國最大500家進(jìn)出口企業(yè)以來的15年，公司10次入選全國進(jìn)出口企業(yè)500強(qiáng)。2010年，公司完成進(jìn)出口總額2億美元。公司成立25年來，凈資產(chǎn)年均遞增11%;在加入招商局集團(tuán)以后，凈利潤年均遞增21%。公司在國內(nèi)外設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，在世界各大洲均有長期合作的貿(mào)易伙伴，公司擁有一支高素質(zhì)的專業(yè)外貿(mào)人才隊伍，業(yè)務(wù)發(fā)展具有堅實基礎(chǔ)。從以上數(shù)據(jù)看出，公司利潤總額增加，2011年的總資產(chǎn)報酬率、凈資產(chǎn)收益率、毛利率均有一定增長，達(dá)到了在行業(yè)優(yōu)秀值附近；公司利用資產(chǎn)及凈資產(chǎn)的獲利能力有所提升，產(chǎn)品

20、利潤率實現(xiàn)情況較好。綜上所述，公司盈利能力較好，產(chǎn)品的市場經(jīng)營和穩(wěn)定性較強(qiáng)，各項指標(biāo)均在行業(yè)優(yōu)秀值附近，企業(yè)成長性較好?，F(xiàn)金流量分析表4公司近年現(xiàn)金流量財務(wù)數(shù)據(jù)項目（萬元）2010年2011經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額年40876.9250791.77-32.3320.09-44468.12-36618.88-3623.5314192.98公司2010和2011年的貨幣資金分別為11885.99萬元、26078.97萬元，其貨幣資金經(jīng)常保持在幾億元之上，貨幣資金情況較好。2010年公司經(jīng)營活動活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量為174

21、978.69萬元，現(xiàn)金流出量為134101.77萬元，現(xiàn)金流量凈額為40876.92萬元；投資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流入量為17.03萬元，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出量為49.35萬元，現(xiàn)金流量凈額為-32.33萬元；公司籌資活動中籌資活動現(xiàn)金流入量為0萬元，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出量為44468.12萬元，現(xiàn)金流量凈額為-44468.12萬元。2010年公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物增加額為一3623.53萬元。公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量不能滿足自身生產(chǎn)經(jīng)營以及對外投資和籌資活動支出的需要。2011年公司經(jīng)營活動活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量為149082.03萬元，現(xiàn)金流出量為98290.26萬元，現(xiàn)金流量凈額為50791.

22、77萬元；投資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流入量為39.20萬元，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出量為19.11萬元，現(xiàn)金流量凈額為20.09萬元；公司籌資活動中籌資活動現(xiàn)金流入量為0萬元，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出量為36618.88萬元，現(xiàn)金流量凈額為-36618.88萬元。2011年公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物增加額為14192.98萬元。公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量能夠滿足自身生產(chǎn)經(jīng)營以及對外投資的需要。綜上所述，公司近兩年一直在投資方面有所支出，籌資活動的現(xiàn)金流出較大，11年未公司的現(xiàn)金流有所好轉(zhuǎn)，能夠支持公司的各項支出，公司對外部籌資活動有一定的依賴性。6、償債能力借款狀況公司2009年有短期借款1150萬元，2010年

23、有短期借款810萬元，2011年無短期借款。近三年公司無長期借款。償債能力分析表5償債能力財務(wù)數(shù)據(jù)及相關(guān)指標(biāo)項目（萬元）2010年2011年流動資產(chǎn)168625.64189101.91流動負(fù)債161539.22181515.81利潤總額990.764340.78總債務(wù)00指標(biāo)2010年2011年流動比率（%）104.39104.18速動比率（%）103.6698.45利息倍數(shù)（倍）-債務(wù)保護(hù)倍數(shù)（倍）0.060.06公司2010年流動比率和速動比率分別為104.39%、103.66%;2011年流動比率和速動比率分別為104.18%、98.45%,2011年公司的流動比率和速凍比率較之前兩年有

24、一定的降低，公司資產(chǎn)的流動性尚可，對短期債務(wù)的償還能力尚可。公司近兩年無長短期借款，因此當(dāng)年利息保障倍數(shù)無法核算。公司2010年債務(wù)保護(hù)倍數(shù)為0.06倍，2011年債務(wù)保護(hù)倍數(shù)0.06倍。近兩年債務(wù)保護(hù)倍數(shù)較為穩(wěn)定，公司所有者權(quán)益對負(fù)債的保護(hù)能力一般。2010年底公司資產(chǎn)負(fù)債率94.37%，高于行業(yè)較差值；由于公司10年無長短期借款，因此當(dāng)年的全部資本化比率和長期資本化比率都為0%,公司資產(chǎn)對債務(wù)保護(hù)能力一般。2011年公司資產(chǎn)負(fù)債率為94.76%,較10年有略微提高，仍高于行業(yè)較差值；11年當(dāng)期無長短期借款，當(dāng)年全部資本化比率和長期資本化比率都為0%。近兩年來，公司的資產(chǎn)負(fù)債率有一定的提升，

25、但提升的幅度較小，目前徘徊在行業(yè)較差值以上，但公司無長、短期借款，切主要由于公司的預(yù)付賬款導(dǎo)致負(fù)債率的偏高，因此公司債務(wù)壓力不大。綜上所述，公司對外融資具有一定的依賴性，短期償債能力尚可，長期償債能力一般，整體償債能力尚可。六、公司發(fā)展前景一、土地儲備豐厚地產(chǎn)行業(yè)龍頭XXX為國內(nèi)規(guī)模最大的地產(chǎn)發(fā)展商，土地儲備超1500萬平米，截至06年年末，公司已獲取的規(guī)劃中項目面積合計約1851萬平方米，其中按持股比例計算的規(guī)劃中項目1536萬平方米，形成以長三洲、珠三洲和環(huán)渤海為主，以其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市武漢、成都為輔的"3+X”跨地域布局。07年1月獲上海浦東成山路等五個項目總建面42.3萬平

26、米，順利進(jìn)入上海浦東三林鎮(zhèn)新片區(qū)，隨著此次收購的完成，XXX在上海地區(qū)的儲備項目將達(dá)到18個，規(guī)劃建筑面積198萬平米，至此公司在上海市場以及長三角區(qū)域的項目儲備將分別占到公司土地儲備總量的10%及45%,而且未來十年全國城鎮(zhèn)人口增長、家庭規(guī)模小型化和人口老齡化，合計每年需求5.35億平方米，對比目前每年3.38億平方米的商品住宅供應(yīng)量，未來需求旺盛。公司連續(xù)三年獲得21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道評選的“中國最佳企業(yè)公民”稱號。公司也連續(xù)三年被國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院評為中國房地產(chǎn)百強(qiáng)開發(fā)企業(yè)第一名，并再次獲得CCTV評選的“中國最具價值上市公司”稱號。二、業(yè)績持續(xù)增長

27、估值水平提升公司1季度實現(xiàn)營業(yè)收入41.14億元，同比增長78.6%;實現(xiàn)凈利潤6.12億元，同比增長49.3%;基本每股收益0.14元，同比增長27.3%;公司近3年凈利潤實現(xiàn)超過50%的快速增長，復(fù)合增長率達(dá)57.04%,近3年每股收益的復(fù)合增長率達(dá)41%,目前公司在全國房地產(chǎn)市場占有率為1%左右，在宏觀調(diào)控勢必使行業(yè)集中度將大大提高的背景下，公司擁有穩(wěn)定持續(xù)的盈利能力、快速擴(kuò)張的發(fā)展能力以及行業(yè)集中度提高趨勢下的行業(yè)資源整合者地位。公司的業(yè)績也會隨著業(yè)務(wù)的擴(kuò)張而不斷發(fā)展，市場估值也將不斷提高。根據(jù)國信證券、國泰君安等多家研究所的推測，公司07年業(yè)績有望持續(xù)高增長。國信證券的報告中指出，X

28、XX在07、08、09年每股盈利將分別為0.48、0.81和1.24元。業(yè)績的持續(xù)向好預(yù)期將進(jìn)一步提升公司的估值水平。三、抗風(fēng)險能力強(qiáng)機(jī)構(gòu)重倉持有07年1月國稅總局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知，進(jìn)一步明確了土地增值稅清算規(guī)則和方法。根據(jù)公告說明，XXX已按土地增值稅相關(guān)政策規(guī)定，在房產(chǎn)實現(xiàn)銷售的同時預(yù)交了土地增值稅，在以往年度業(yè)績中作了相應(yīng)成本預(yù)提，同時還在新項目發(fā)展中考慮相關(guān)因素。萬科一直以普通居民住宅開發(fā)為主，受土地增值稅影響相對較少，集團(tuán)適用的主要稅種及稅率：企業(yè)所得稅15%-33%，營業(yè)稅房地產(chǎn)銷售收入等5%,土地增值稅房地產(chǎn)銷售收入-扣除項目金額按超率累進(jìn)稅

29、率30%-60%,契稅土地使用權(quán)的出售、出讓金額3%-5%。公司以普通住宅開發(fā)為主，所以受行業(yè)調(diào)控影響小，抗風(fēng)險能力強(qiáng)。吸引了眾多的機(jī)構(gòu)投資者重倉介入，根據(jù)一季報，南方、大成等旗下基金持股數(shù)量均是超過4000萬股，機(jī)構(gòu)對公司發(fā)展前景相對看好。四、走勢相對堅挺有望止跌反彈1. 二級市場走勢上來看，該股自10轉(zhuǎn)贈5股派1.5元（含稅）除權(quán)以來，總體走勢較為平穩(wěn)。即使受到五月底大盤暴跌及，近期指數(shù)連續(xù)的調(diào)整的不利影響，該股股價相對于題材股，回落幅度較為有限。走勢的堅挺，顯示出機(jī)構(gòu)資金積極護(hù)盤的可能。近幾個交易日該股連續(xù)陰線回抽，但成交量卻出現(xiàn)明顯的萎縮，預(yù)示著該股下行空間較為有限。一旦大盤形成持續(xù)反

30、彈攻勢，該股短線也望止跌企穩(wěn)，建議投資者逢低適當(dāng)關(guān)注七、風(fēng)險因素及對策公司在運營過程中通常存在以下幾點風(fēng)險：政策風(fēng)險：是指國家政策的變化對行業(yè)、產(chǎn)品的影響（宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控及產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向）市場風(fēng)險：是指本公司產(chǎn)品在市場上是否適銷對路，有無市場競爭力（技術(shù)、質(zhì)量、服務(wù)、銷售渠道及方式等）財務(wù)風(fēng)險：是指企業(yè)因經(jīng)營管理不善，造成資金周轉(zhuǎn)困難、甚至破產(chǎn)倒閉（資本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債率、應(yīng)收應(yīng)付款及現(xiàn)金流問題等）法律風(fēng)險：是因簽定合同不慎，陷入合同陷阱，造成公司嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失（違約、欺詐、知識產(chǎn)權(quán)侵害）團(tuán)隊風(fēng)險：是指核心團(tuán)隊問題及員工沖突、流失和知識管理等。建議：在企業(yè)經(jīng)營過程中，牢固樹立風(fēng)險意識，切實采取防范措施，最大限度地防止經(jīng)營風(fēng)險。2、對策建立健全公司各項規(guī)章制度，尤其重要的是建立合同管理制度、財務(wù)管