加強權(quán)益保護--物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展當務之急

1、加強權(quán)益保護物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展當務之急萬科集團物業(yè)管理部供稿改革開放以來，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立、城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，在各級政府的高度重視和業(yè)內(nèi)人士的努力探索下，我國物業(yè)管理業(yè)從無到有、從小到大，得到了迅速發(fā)展，目前已進入了快速發(fā)展的階段。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我國物業(yè)管理企業(yè)已超過20 ， 000 家，從業(yè)人員超過200 萬人，不少省市物業(yè)管理的覆蓋面已達50 以上，為改善廣大城鎮(zhèn)居民的生活、工作環(huán)境，推動兩個文明建設，促進住宅建設成為新的經(jīng)濟增長點和實施社會再就業(yè)工程做出了積極的貢獻。但是，總體來說，物業(yè)管理在我國仍然是一個新興行業(yè)，發(fā)展時間還不長，在

2、摸索和實踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權(quán)益關(guān)系領(lǐng)域，各方矛盾和糾紛時有發(fā)生。諸如：物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的職能不清，業(yè)主拒交管理服務費，物業(yè)管理企業(yè)因小區(qū)內(nèi)業(yè)主財產(chǎn)被盜、人身受到傷害而被起訴，物業(yè)管理體制模糊、法規(guī)不健全及物業(yè)管理企業(yè)義務承擔某些社會功能的現(xiàn)象、問題等日益突出，已一定程度上困擾了物業(yè)管理人員的從業(yè)意識，阻撓了物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)認清并擺正自身與各方的權(quán)益關(guān)系， 加強自身的權(quán)益保護，利用有效手段在管理服務中規(guī)避各種風險，減少各種損失，已成為企業(yè)正常經(jīng)營并參與市場競爭、維護企業(yè)聲譽、爭創(chuàng)名優(yōu)品牌的一項重要工作。提高權(quán)益保護意識，加強自身權(quán)益保護，一方面可促使物業(yè)管

3、理企業(yè)從法制化、 規(guī)范化的角度不斷完善自身的服務水準和品質(zhì)監(jiān)控力度，堵塞各種管理漏洞，防止質(zhì)量事故的發(fā)生和避免不應有的損失，另一方面，也可促使政府部門重視物業(yè)管理這個朝陽行業(yè)，加快物業(yè)管理法制建設，盡快完善物業(yè)管理法律法規(guī)，為中國物業(yè)管理的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策環(huán)境、法制環(huán)境，使中國物業(yè)管理朝著健康的方向發(fā)展。加強權(quán)益保護，已成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的當務之急?，F(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)權(quán)益關(guān)系中存在的主要問題物業(yè)管理企業(yè)各類權(quán)益關(guān)系的主體主要包括有開發(fā)商、 業(yè)主、政府、同行企業(yè)等，要加強自身權(quán)益保護，首先就應認清與各方主體的權(quán)益關(guān)系及現(xiàn)階段權(quán)益關(guān)系中存在的主要問題。物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商權(quán)益關(guān)系中存在的問題：

4、開發(fā)商集開發(fā)建設人、前期管理責任人、產(chǎn)權(quán)人、質(zhì)量責任人為一體，在物業(yè)管理關(guān)系中的地位非常重要。但目前絕大多數(shù)開發(fā)商的表現(xiàn)與其身份和責任是不相符的。a.前期物業(yè)管理經(jīng)費的來源?，F(xiàn)行物業(yè)管理的一些法規(guī)中明確規(guī)定：對于前期介入的物業(yè)管理公司，開發(fā)商應保證其物業(yè)管理費用的來源（如： 深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例第二十五條） ，但實際運作中，開發(fā)商往往以種種理由拒付或拖欠各項費用，使物業(yè)管理前期介入的費用得不到有效保障，物業(yè)管理公司往往負債經(jīng)營，從而給日后的正常經(jīng)營管理帶來嚴重的經(jīng)濟負擔。b.共用部位、共用設備設施維修基金的提供及使用管理?，F(xiàn)行物業(yè)管理的一些法規(guī)還規(guī)定 （如：深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例第

5、四十五條） ：“開發(fā)建設單位應在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)除地價以外的建設總投資百分之二的比例， 一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)的公用設施專用基金。 ”但事實上，多數(shù)開發(fā)商沒有提供該筆基金。同時對于該筆基金的使用和管理，也缺乏有效的實施細則和監(jiān)控措施。c.商業(yè)和管理用房的提供及其相關(guān)經(jīng)營收入歸屬。按物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商（如深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例第四十七、四十八條）應在移交物業(yè)管理項目時，提供一定比例的商業(yè)和管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。問題是，開發(fā)商所提供之配套用房往往面積不夠或環(huán)境很差， 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理工作難以開展。同時，開發(fā)商往往混淆配套用房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，把商業(yè)用房的經(jīng)營收入

6、據(jù)為己有，忽視了法規(guī)中“相關(guān)經(jīng)營收入應用于補充物業(yè)管理項目的管理服務費”的有關(guān)規(guī)定。對于如停車場、會所等附屬配套建筑和設施的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營收入歸屬等問題，一直是開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主三方之間爭論的焦點，法規(guī)中規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)利用共用場地、共用設備設施進行經(jīng)營，其經(jīng)營收入用于補充管理服務費”，那么諸如停車場、會所、配套商業(yè)網(wǎng)點等的經(jīng)營收入是否都應由物業(yè)管理企業(yè)收取，并最終用于業(yè)主？開發(fā)商有哪些產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)？d.建管之間前期溝通銜接。開發(fā)商由于在項目規(guī)劃設計、施工階段缺乏與物業(yè)管理企業(yè)的有效溝通銜接，遺留下較多的問題，也會造成物業(yè)管理先天不足。工程質(zhì)量差或配套設施不完善等遺留問題， 在業(yè)主入住并

7、實施物業(yè)管理后都會反映出來，業(yè)主意見強烈，往往以不配合管理、不交納物業(yè)管理服務費等手段來發(fā)泄心中的不滿，物業(yè)管理企業(yè)只能代之受過。e.開發(fā)商的承諾。還有某些開發(fā)商在賣房促銷時，對物業(yè)管理做出不切實際的承諾，也給后續(xù)的管理帶來困難。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主權(quán)益關(guān)系中存在的問題：a.前期物業(yè)管理協(xié)議的履約。為了保證在業(yè)委會成立之前，前期物業(yè)管理有序進行，通常開發(fā)商都會在新建物業(yè)銷售前與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同，同時和物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議，盡可能的保障物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主的合法權(quán)益。但事實上，前期物業(yè)管理協(xié)議的履約仍存在種種問題。 業(yè)主對于簽訂的前期物業(yè)管理協(xié)議的合法有效性仍存

8、有質(zhì)疑：該協(xié)議（包括入伙時簽訂的業(yè)主公約）不是由業(yè)主根據(jù)自身意志制訂，往往是房屋銷售合同的強加附件， 業(yè)主在簽訂協(xié)議時有被迫的成分，即其認為合同簽訂雙方是不平等的，違背合同法中有關(guān)規(guī)定（合同法第三條）。b.共用部位、共用設備設施的管理、維護權(quán)。牽涉到毗連房屋或共有設備設施的維護、修理、保養(yǎng)問題時，業(yè)主往往以毗連房屋或設備設施不在其房屋使用范圍內(nèi)而拒絕承擔維修責任或負擔相關(guān)費用， 當物業(yè)管理企業(yè)從維護大多數(shù)業(yè)主的利益出發(fā)行使相應的管理權(quán)時，往往會受到利益受損業(yè)主的極力反對，此時物業(yè)管理企業(yè)往往無所適從。c.業(yè)主私有財產(chǎn)、人身安全的保障。私有房屋內(nèi)部設施的維修、保養(yǎng)及業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全保障等，一

9、旦出現(xiàn)問題，業(yè)主往往會將責任牽涉到物業(yè)管理企業(yè)，如：業(yè)主汽車在小區(qū)被盜，住戶在家中被謀殺，私有財產(chǎn)在房內(nèi)失竊等，事主往往要求物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任，此時，微利經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)該如何面對收入與責任的不對等，收入與賠償風險的巨額差別問題？d.業(yè)主拖欠管理費。由于市政配套、工程遺留等非物業(yè)管理原因造成業(yè)主投訴，而物業(yè)管理企業(yè)又無法迅速解決，從而導致業(yè)主拒交管理費，對于此類（包括無理由）拒交管理費，尤其是長期拖欠管理費的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)應該采取什么樣的措施有效保證自身的權(quán)益？e.對物業(yè)管理認識的偏差。現(xiàn)在，越來越多的業(yè)主開始關(guān)注物業(yè)管理，但對物業(yè)管理的實質(zhì)認識仍比較模糊，不少人以為物業(yè)管理僅是一

10、種售后服務，以為發(fā)展商賣出房子后已獲取高額利潤，理應為買家提供免費或補償性質(zhì)的服務；對物業(yè)管理的專業(yè)性、系統(tǒng)性認識也不足，認為物業(yè)管理是一個勞動密集性的服務行業(yè)， 忽略了物業(yè)管理作為一個專項服務行業(yè)對物業(yè)管理企業(yè)及其從業(yè)人員在專業(yè)知識、從業(yè)原則、職業(yè)操守、取財之道及競爭意識等多方面的高標準要求，認識的偏差造成了對物業(yè)管理工作的陳見，影響了物業(yè)管理工作的正常開展。此外，現(xiàn)行法規(guī)對于業(yè)主委員會選聘物業(yè)公司缺乏有效的操作程序指引和法律約束，一定程度上造成業(yè)主委員會權(quán)利過大，物業(yè)管理公司的合法權(quán)益難以得到保障。物業(yè)管理企業(yè)與政府權(quán)益關(guān)系中存在的問題：a.政府的法律支持力度。與蓬勃發(fā)展的物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀

11、相比，政府有關(guān)物業(yè)管理的法制建設已明顯滯后，一定程度上制約了行業(yè)的正常發(fā)展，具體表現(xiàn)如下：第一，缺乏國家級法律法規(guī)。 雖然建設部自 1993 年以來出臺了多部有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章或規(guī)范性文件，但由于沒有國家級的法律、法規(guī)，造成各地物業(yè)管理立法缺乏統(tǒng)一支持，以及方向性、原則性的規(guī)范與指導，只能各行其是，原則模式不同，使企業(yè)和消費者無所適從。第二，缺乏科學完整的物業(yè)管理理論體系的支持。多年來，物業(yè)管理理論一直滯后于物業(yè)管理實踐和立法，摸著石頭過河。立法政策具有較濃厚的地方實用主義色彩，缺乏連貫性和內(nèi)在邏輯，其整體性、配套性、協(xié)調(diào)性、互補性較差，容易出現(xiàn)矛盾和混亂。第三，立法涵蓋性和深度不夠，層次較淺

12、。多數(shù)地方立法僅限于住宅區(qū)物業(yè)管理，且只對一些表面行為和通用事項作一般性規(guī)范，可操作性較差。第四，立法剛性不足，技術(shù)性較差。主要表現(xiàn)在線條粗、伸縮性大，尤其是不重視程序性條文和法律責任，造成無法適用，政治性立法和概念化、公式化的色彩較濃。第五，立法概念不清，指導思想較混亂，往往就事論事，造成部門職責不清，法律主體關(guān)系不明。b.收費指導標準的確定?，F(xiàn)階段乃至今后相當長時期內(nèi)國內(nèi)物業(yè)管理所面對的現(xiàn)實是：社會體制轉(zhuǎn)變的復雜性、國民綜合素質(zhì)和經(jīng)濟承受能力的低下，以及大量較大型共享公共消費式物業(yè)空間的存在等， 這就決定了在今后相當長一段時期內(nèi)，推行物業(yè)管理自由市場體制存在很大的難度，仍然需要政府的宏觀規(guī)

13、范和指導。換句話說，政府規(guī)范指導的正確性將極大程度上影響物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。 但現(xiàn)階段政府對物業(yè)管理行業(yè)的許多規(guī)件和指導標準卻不盡合理， 最為突出的就是與物業(yè)管理企業(yè)生存密切相關(guān)的物業(yè)管理服務收費指導標準問題，主要表現(xiàn)在量化程度不夠或不盡合理，未能充分體現(xiàn)“按質(zhì)論價，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的市場化原則，尤其是多層住宅區(qū)，政府規(guī)定的物業(yè)管理服務收費指導標準往往偏低， 直接導致物業(yè)管理企業(yè)虧損經(jīng)營，不利于企業(yè)持續(xù)發(fā)展。c. 政府相關(guān)單位與物業(yè)管理企業(yè)之間職能界定。物業(yè)管理發(fā)展初期，一度片面強調(diào)一體化管理，全方位服務，不切實際地拓寬物業(yè)管理的外延和內(nèi)涵， 將社會治安、計劃生育、勞動就業(yè)、福利救助、環(huán)境治理等諸多

14、職能加到物業(yè)管理頭上，形成了小企業(yè)辦社會的格局。某些物業(yè)管理企業(yè)更是無償為有關(guān)部門代收代繳水、電、氣費等，不僅加大了物業(yè)管理企業(yè)的人工成本，甚至連水、電總表和分表的差額也要物業(yè)管理企業(yè)承擔， 物業(yè)管理企業(yè)免費承擔政府及相關(guān)部門責任的同時，卻沒有享受到相應的利益和執(zhí)行權(quán)利；有些地方政府甚至將征收“裝修稅”的職能加到物業(yè)公司頭上，混淆了各種社會角色及其關(guān)系，使物業(yè)管理偏離了正確的發(fā)展軌道。物業(yè)管理企業(yè)之間權(quán)益關(guān)系中存在的問題：要闡述物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系及存在的問題，首先應分析國內(nèi)目前物業(yè)管理企業(yè)的基本類型及其運作機制特點。a. 物業(yè)管理企業(yè)類型：從物業(yè)管理企業(yè)的組建來看，目前物業(yè)管理企業(yè)大致可分

15、為五種類型：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設立的分支機構(gòu)，主要是管理由上級公司開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目。 這類公司的最大優(yōu)勢在于公司的管理項目有保障，并對項目運行的全過程較為了解，便于與開發(fā)商協(xié)調(diào)工作。由政府房地產(chǎn)部門所屬的房管所轉(zhuǎn)制形成的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)轉(zhuǎn)制時間不長，行政管理色彩較濃，具備政府背景。由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)福利色彩較濃，主要為本單位提供物業(yè)管理服務，從業(yè)人員主要來自于本單位職工。按照公司法要求， 由社會上的公司、 個人發(fā)起組建的， 通過競爭取得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)較有活力，專業(yè)化、市場化程度較高，必須適應市場需求，為業(yè)主提供較好的服務方可生存。

16、由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)具有較強的區(qū)域性，人員素質(zhì)及技術(shù)力量較低。b. 物業(yè)管理企業(yè)之間存在的問題：物業(yè)管理企業(yè)應該是在功能上互補、業(yè)務上互相滲透，共同遵守行業(yè)規(guī)范和市場游戲規(guī)則，在內(nèi)部管理、業(yè)務技能上不斷探索、發(fā)展，促進物業(yè)管理整個行業(yè)水平的發(fā)展和物業(yè)管理企業(yè)的不斷成熟、 物業(yè)管理外部環(huán)境的不斷完善。由于物業(yè)管理企業(yè)類型及背景較為復雜，導致其在市場經(jīng)濟中所擁有的資源、扮演的角色、承擔的責任等各有不同。加之目前國內(nèi)關(guān)于物業(yè)管理的法規(guī)建設尚不健全， 缺少對物業(yè)管理企業(yè)行業(yè)間競爭行為的規(guī)范化約束，導致了惡性競爭，存在以下一些問題：關(guān)系營銷在市場競爭中，采取拉關(guān)系、走后門、給好處等不

17、正當?shù)氖侄?，爭奪物業(yè)管理權(quán)。低價營銷物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管理規(guī)模、搶占市場份額，在物業(yè)管理權(quán)的招投標中，不考慮服務質(zhì)量及企業(yè)正常的經(jīng)濟效益，一味的壓低價格搶標，變競標為競價。行政營銷具有政府背景的物業(yè)管理企業(yè)，依靠政府資源，在市場競爭中享有一定的特權(quán)。人才營銷物業(yè)管理企業(yè)為尋求快速發(fā)展，或為了進行市場炒作，利用高額的薪酬福利從一些在行業(yè)中領(lǐng)先的企業(yè)中挖高級物業(yè)管理人才。如何加強物業(yè)管理企業(yè)權(quán)益保護1.加強權(quán)益保護，首先應該從物業(yè)管理企業(yè)自身做起。隨著物業(yè)管理行業(yè)不斷向前發(fā)展，越來越多的企業(yè)和人員投入到了物業(yè)管理的行業(yè)當中，受種種因素的制約，各物業(yè)企業(yè)之間的業(yè)務水平參差不齊、服務人員質(zhì)素也不盡相

18、同，行業(yè)與企業(yè)的經(jīng)營風險在這種狀況下就會明顯增大， 所以企業(yè)在正常經(jīng)營的情況下如何引導員工加強權(quán)益保護意識就顯得尤為重要。 企業(yè)在加強員工權(quán)益保護意識時應注重以下幾方面的引導： 加強員工工作責任感，通過各種獎懲機制，完善各項規(guī)章制度，增加員工對企業(yè)的認同、愛護感，讓員工向愛護自身的權(quán)益一樣呵護企業(yè)，以確保物業(yè)的正常使用和完好的工作狀態(tài)，避免因員工的工作失誤為企業(yè)帶來不必要的損失。 提高各類專業(yè)人員的專業(yè)技術(shù)素質(zhì)，加緊培養(yǎng)熟悉智能物業(yè)的管理人才，引導員工從專業(yè)化、高素質(zhì)化方向發(fā)展，提高專業(yè)度，避免因員工的專業(yè)水平不過關(guān)而為企業(yè)帶來權(quán)益受損。 強化法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范教育培訓工作，通過法律來維護企業(yè)

19、或員工權(quán)益?，F(xiàn)在，由于行業(yè)法規(guī)不健全，無法可依，甚至有法不依的情況較多，企業(yè)也往往因為這些現(xiàn)象的存在而輕視或忽視了自身的法制建設，加之自身的法律常識不夠，往往在這一點上吃虧，因此增強員工的法制觀念是企業(yè)加強自身權(quán)益保護的關(guān)鍵。 一方面要加強員工對法律法規(guī)的學習，提高法制意識，依法操作；另一方面要勇于利用法律武器來維護自身權(quán)益。如：對于無理拖欠管理費或拒絕承擔毗鄰房屋或共用部位、共用設備設施維護和修繕費用的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)應依據(jù)法律法規(guī)、管理制度和業(yè)主公約， 積極或支持權(quán)益受損的業(yè)主尋求法律支持 （如起訴）。物業(yè)管理企業(yè)還可聘請常年法律顧問，以便在發(fā)生緊急事件或各種糾紛時，能熟練運用法律武器來

20、維護自身的權(quán)益；同時物業(yè)管理企業(yè)應逐條研究確定業(yè)主公約及物業(yè)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會、分承包方及其它相關(guān)方簽訂的合同 /協(xié)議（如前期物業(yè)管理協(xié)議書、物業(yè)管理委托合同等），并征求法律顧問的意見，做好風險防范工作。 物業(yè)管理企業(yè)應有意識的組織有關(guān)法律法規(guī)的宣傳活動，加強包括業(yè)主在內(nèi)的社會大眾對物業(yè)管理法律法規(guī)的認識和理解，同時，加強業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的交往與聯(lián)系， 組織各種聯(lián)誼活動， 制造和諧、融洽的良好社區(qū)文化氛圍， 這些都有助于減少問題的發(fā)生或促進問題的解決。 企業(yè)作為一個組織，其本身的存在就決定了會承擔一定的經(jīng)營風險或是遭受權(quán)益損失， 但企業(yè)應就某些預見得到的可能受損的權(quán)益積極尋找、探索各

21、種轉(zhuǎn)嫁途徑和規(guī)避措施，充分利用社會保險功能來分攤或減少風險，如現(xiàn)在比較常見的公共責任險及財產(chǎn)險等。對物業(yè)內(nèi)的停車場、供配電、給排水等重要的公共設施設備，以及物業(yè)公司產(chǎn)權(quán)所有的車輛等貴重資產(chǎn)， 都應選擇相應險種辦理保險， 以避免承擔風險。 同時，物業(yè)管理企業(yè)還應努力加強與保險公司的溝通， 繼續(xù)尋求適合物業(yè)管理企業(yè)的有關(guān)險種以轉(zhuǎn)嫁和規(guī)避風險， 這還有賴于政府和協(xié)會的推動及保險公司的支持和配合。 物業(yè)管理企業(yè)應加強與開發(fā)商的協(xié)調(diào)溝通，注重對項目的前期介入，從項目的規(guī)劃設計、建筑施工到竣工驗收的整個過程，都要從物業(yè)管理的角度提出合理化建議， 為日后的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)。 同時，對于尚在銷售階段的商

22、品房， 物業(yè)管理企業(yè)應當督促發(fā)展商在售樓過程中明確告知物業(yè)管理服務標準、內(nèi)容及企業(yè)相關(guān)情況，并公示與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的委托管理協(xié)議，業(yè)主選擇購房即同時接受委托協(xié)議。許多時候事先的告知可以解決許多問題， 在物業(yè)管理過程中也應特別注意通過有效的告知、送達來取得合法的管理依據(jù)。 物業(yè)管理企業(yè)應積極爭取與賦予自身義務相關(guān)的權(quán)利，必要時可以借助協(xié)會的支持。對于水、電、煤氣、有線電視、通訊等代收代繳費用，應加快移交工作，逐步將不屬于物業(yè)管理的職能剝離出去，以減輕企業(yè)的負擔，降低管理成本，專心走專業(yè)化發(fā)展道路。2.加強權(quán)益保護，離不開政府的規(guī)范和督導。完善物業(yè)管理法規(guī)制度體系，加大執(zhí)法力度。制定全國性的物業(yè)

23、管理條例，統(tǒng)一管理標準和管理規(guī)范， 加強相關(guān)政策法規(guī)的協(xié)調(diào)與兼容，避免法規(guī)的相互沖突，用法制規(guī)范市場環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理操作已勢在必行。建立、健全物業(yè)管理法規(guī)體系，需著重注意以下幾方面：?明確物業(yè)管理主管部門、 政府其他職能部門的管理職能， 如需物業(yè)管理企業(yè)配合政府職能部門的部分工作，應由政府部門出具委托并授權(quán)，同時應給予政策上的優(yōu)惠或適當?shù)慕?jīng)濟補償。以上建議在條例中予以明確規(guī)定，以保證物業(yè)管理企業(yè)權(quán)益得到有效保障。?盡快制訂、頒布物業(yè)管理招投標法規(guī)和配套實施細則，用法規(guī)和制度來限制和約束不正當競爭行為。在國家此項正式法規(guī)出臺之前，各地政府主管部門應先制訂一個招投標暫行規(guī)定，明確一些常規(guī)性的基本

24、要求和操作程序，以便使參與者有章可循。同時應邀請公正機關(guān)參與招投標工作的全過程，設立專門的機構(gòu)和部門來具體組織招投標活動。在這類機構(gòu)成立之前，可暫由各地政府主管部門牽頭組織有房管、行業(yè)協(xié)會、物業(yè)管理專家及公證機關(guān)等組成物業(yè)管理招投標考評小組，受招標物業(yè)單位的委托，全權(quán)負責組織和進行物業(yè)管理的招投標工作。?對于如停車場、會所等附屬配套建筑和設施的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營收入歸屬等問題，建議物業(yè)管理條例可從其是否可出售分別做出相應規(guī)定。不可出售的公共部分 （如公共停車場、 公共設施）應屬于全體業(yè)主共同所有，但在不影響業(yè)主公共利益的前提下，當然地由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營，收益除給予物業(yè)管理公司一定比例報酬

25、外，其余部分用作補貼物業(yè)管理服務費，由物業(yè)管理企業(yè)代管?？捎糜诔鍪鄣模ㄈ缟啼?、室內(nèi)停車場）部分，開發(fā)建設單位有權(quán)選擇自用，并予以經(jīng)營。同時，考慮到會所的產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營管理的復雜性和風險性，建議條例明確規(guī)定：會所不能出售但其歸屬應通過房產(chǎn)合同約定，凡與業(yè)主簽訂的合同未對會所作約定的，視為會所當然地歸全體業(yè)主所有，適用不可出售的公共部分的經(jīng)營方式。 與業(yè)主簽訂的合同中明確約定會所所有權(quán)歸開發(fā)建設單位的，開發(fā)建設單位有權(quán)經(jīng)營。?對于共用部位、共用設備設施維修基金的使用管理應該通過物業(yè)管理條例明確： A 該基金屬于全體業(yè)主，但由物業(yè)管理企業(yè)代管，專立帳戶?？顚Ｓ?，業(yè)主委員會無權(quán)動用，但有權(quán)監(jiān)督和審計物業(yè)管

26、理企業(yè)對該資金的使用。 B 條例規(guī)定應由發(fā)展商應劃撥的基金，開發(fā)建設單位應一次性將該費用劃撥至物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)建設單位未撥劃該費用的，業(yè)主委員會享有起訴權(quán)。 C 物業(yè)管理企業(yè)不得占用和挪用該資金， 在委托合同期滿且不再續(xù)約時， 應將該基金剩余部分及使用狀況移交新的被委托方，以保障業(yè)主和下一任受委托的物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，業(yè)主委員會有權(quán)監(jiān)督執(zhí)行。 D 對該基金的使用額度，建議除了其增值部分外，可根據(jù)基金使用的合理性，經(jīng)業(yè)主委員會同意，住宅主管部門審定后，使用一定比例的本金 （使用比例可根據(jù)房屋已使用年限占房屋可使用年限的比例來確定）。?對于房屋建筑材料、配套設施的質(zhì)量缺陷，條例中應明確無論工

27、程保修期是否已滿，開發(fā)建筑商都應負有保修及更換的連帶責任，避免建筑商在施工過程中使用劣質(zhì)材料、偽劣產(chǎn)品，從而確保建筑質(zhì)量，為物業(yè)管理企業(yè)日常正常管理帶來保障。?對于毗連房屋和共用部位、 共用設備設施損壞所導致的爭議，條例中應明確各方責任、費用分攤及解決辦法。對物業(yè)管理區(qū)域公共場所意外傷害、車輛及室內(nèi)財產(chǎn)丟失、業(yè)主人身傷害等問題應從法律的角度明確物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各方的責任和權(quán)利，規(guī)范現(xiàn)行的企業(yè)行為和執(zhí)法行為。根據(jù)目前類似案例的判決結(jié)果，通常都是物業(yè)管理企業(yè)敗訴甚至承擔巨額賠償， 與物業(yè)管理企業(yè)享有的權(quán)力及微利的經(jīng)營性質(zhì)極其不對等，長期下去對培育物業(yè)管理市場極為不利。換個角度說，按此推論，政府一

28、些機構(gòu)如公安、交警在其管轄區(qū)域出現(xiàn)意外或傷害時，是否也應承擔賠償責任呢？所以， 從法律的角度很有必要對該類問題給予明確規(guī)范。?對于業(yè)主及業(yè)主委員會的權(quán)力、 業(yè)務，條例中應進一步規(guī)范和細化相關(guān)條款。 A 明確業(yè)主違反業(yè)主公約及有關(guān)法律、法規(guī)，但又不構(gòu)成刑事案件時，應由哪些部門來處理， 或可賦予物業(yè)管理企業(yè)哪些執(zhí)行權(quán)力。B 物業(yè)管理過程中形成的有關(guān)決議和方案，經(jīng)業(yè)主大會 50% 以上成員通過后，對于其他拒不服從業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)可以采取哪些措施。C 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)管理需要提交的管理方案，業(yè)委會或業(yè)主大會未通過，由此可能對管理造成的影響或構(gòu)成的安全隱患，其責任界定應予以明確。E 業(yè)委會作為全體業(yè)主

29、利益的代表和集體意志的執(zhí)行人， 并不具有獨立法人地位，無直接經(jīng)濟來源，如果業(yè)委會違約，給物業(yè)管理企業(yè)造成的損失，條例中應明確相關(guān)賠償方法。?對于政府制定的物業(yè)管理服務收費指導標準，目前很多地方如杭州、湖南等都采取了舉行價格聽證會的方式，這有助于聽取各方面的意見，突破政府定價的局限性，逐步實現(xiàn)“以質(zhì)定價”的市場原則，建議將該方法納入相關(guān)條例中， 同時對于政府指導價的調(diào)整頻次也應該適當加大，以適應市場的多變性。加大對發(fā)展商規(guī)范力度，調(diào)整現(xiàn)行主管部門。相對于微利的物業(yè)管理企業(yè)來說，開發(fā)商回報高，利潤大，當屬強勢群體。政府在權(quán)力責任方面，制定相關(guān)政策時，應當利用法律杠桿進行合理調(diào)整，對弱小權(quán)力群體，諸

30、如物業(yè)管理企業(yè)等，給予適當保護性傾斜。同時，還應該看到現(xiàn)行條例中規(guī)定由住宅主管部門來監(jiān)察發(fā)展商， 從行政隸屬上力不從心，自然約束力就可想而知。為有效規(guī)范發(fā)展商行為，建議對于應由發(fā)展商支付的新建物業(yè)的“前期管理費”，應在物業(yè)建筑條例中，根據(jù)項目大小，按適當比例明確支付標準范圍，將前期管理費及應由開發(fā)商承擔的共用部位、共用設備設施維修基金的支付情況作為物業(yè)竣工驗收項目，由建設主管部門監(jiān)督落實。同時，對于物業(yè)管理用房和商業(yè)用房的來源應在地塊規(guī)劃、設計時予以明確，作為物業(yè)規(guī)劃的基本要求，并在建筑條例中提供相關(guān)條款支持，通過規(guī)劃驗收環(huán)節(jié)來監(jiān)督落實。積極培育和發(fā)展物業(yè)管理市場，規(guī)范物業(yè)管理市場行為，為物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的外部環(huán)境。物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展，一個重要的前提是要具有公平競爭的市場環(huán)境和機制。 物業(yè)主管部門應注意用市場觀念、市場機制來培育和發(fā)展物業(yè)管理市場。推行供需雙方互相選擇、平等協(xié)商、根據(jù)服務內(nèi)容和質(zhì)量確定價格，通過簽訂合同規(guī)范雙方行為的制度。打破地區(qū)保護和區(qū)域壟斷，把先進的物業(yè)管理理念、方法和機制推向全國，為物業(yè)發(fā)展商、業(yè)主及用戶選擇合適的管理者提供較大的空間。同時，政府應積極引導和督促參與競爭的管理企業(yè)遵循公平競爭原則，樹立競爭公德，遏制不正當競爭。除了應用法律和行政手段外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業(yè)形象、遵紀守法、公平競爭。有了社會