水城縣雙水新區(qū)碧天國公墓

1、水城縣碧天園公墓項(xiàng)目可行性研究報告 一、項(xiàng)目背景水城縣是六盤水市城區(qū)的重要組成部分，規(guī)劃總面積25平方公里，規(guī)劃居住人口18萬。隨著城市的快速發(fā)展和城市功能的配套和完善，殯葬事業(yè)也要求同步發(fā)展，否則，一個“山水園林城市”的“涼都福地”的優(yōu)勢將被傳統(tǒng)的殯葬陋習(xí)所影響，根據(jù)省殯葬改革、殯葬管理、殯葬規(guī)劃、殯葬建設(shè)的要求，在水城縣擬建一個經(jīng)營性公墓很有必要。在目前，以引進(jìn)民營資本，開發(fā)建設(shè)新區(qū)公墓項(xiàng)目，既解決政府投資不足，管事繁多的問題，又為加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐，提升城市品位，打造“山水園林城市”，服務(wù)城市居民，杜絕亂埋亂葬，節(jié)約土地資源落到了實(shí)處。公墓是人生的后花園，隨著殯葬制度的改革和殯葬文化的提升

2、，公墓建設(shè)要求建成公園式、休閑式、娛樂式公墓，這樣，人生就有了美好的歸宿，自然會感到死也冥目，后人也易于祭奠前輩，寄托京思。以這樣的理念來進(jìn)行投資開發(fā)是可行的。二、項(xiàng)目選址公墓項(xiàng)目選址將按照市場需求和服務(wù)范圍，充分利用荒山地，不占耕地，交通方便的原則，進(jìn)行選址確定。六盤水市中心城區(qū)狹長，城市東西長度有15公里，水城縣靠東方向，西面為鐘山區(qū)，市級行政中心均設(shè)于址。按照項(xiàng)目選址原則，本項(xiàng)目選址在水城縣靠鐘山區(qū)方向?yàn)橐?，距城區(qū)在8公里以內(nèi)。根據(jù)城市人口規(guī)劃居住18萬人，按照20年使用期規(guī)定，經(jīng)營性的公墓將安葬逝者5萬人次，所需占地面積300畝左右，根據(jù)貴州山地的特點(diǎn)，每個墓地將耗用4平方米的荒山地（

3、包括道路、堡坎、綠化、設(shè)施、房屋等其他用地）。按照上述要求，選址初步擬定在 _一帶，可滿足選址要求，項(xiàng)目一經(jīng)批準(zhǔn)，即作選址定案。三、建設(shè)條件本項(xiàng)目建設(shè)條件具備，一是有國家政策支持，根據(jù)國務(wù)院1997年頒布的殯葬改革條例指出，殯葬管理的方針是“積極地、有步驟地實(shí)行火葬，改革土葬，節(jié)約殯葬用地，改革喪葬陋習(xí)，提倡文明節(jié)儉辦喪事”；二是符合地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，建設(shè)生態(tài)文明城市的要求；三是水城縣周邊交通便利，市民掃墓、祭奠方便；四是資金來源由個人籌措到位，不用國家投入；五是土地資源利用荒山開發(fā)，不占用耕地，利國利民。四、市場分析推行火化，改革土葬是大勢所趨，六盤水市區(qū)早已下發(fā)了相關(guān)文件、禁止亂埋亂葬，使殯葬

4、改革工作走上了制度化、正規(guī)化、法制化軌道，因此，經(jīng)營性公墓的市場開發(fā)有了政策的保障。隨著殯葬文明的提升，人們已感受到集中安葬在公園式的公墓里比孤魂遍野式的安葬方式更好。根據(jù)水城縣人口發(fā)展規(guī)劃，18萬所居住人口，每年按照一般死亡規(guī)律在5.0%左右，那么將有9千身故火化者需要安葬，目前習(xí)慣，有75%可能回原籍安葬外，有25%（即2250身故者）需要進(jìn)公墓安葬，再加上市區(qū)人口東移和鐘山區(qū)會有一部分市場，那么，本公墓每年的入墓安葬者將超過2300以上。在目前狀況下，每年入墓者將在500800個之間。五、投資估算和資金籌措根據(jù)以上市場分析，在該項(xiàng)目按20年周期預(yù)測，需征撥荒山地300余畝，分期開發(fā)建設(shè)，

5、滾動發(fā)展。按照目前的市場需求和物價水平，第一期投資人民幣1200萬元，投資主要內(nèi)容有：1、征撥土地（荒山地）100畝，征地費(fèi)500萬元。2、房建設(shè)施200萬元；3、道路建設(shè)100萬；4、土地平整，堡坎建設(shè)200萬。5、綠化、休閑設(shè)施、環(huán)境100萬。6、交通車輛30萬元。7、其他：20萬元。8、流動資金：50萬元。以其他規(guī)模類擬項(xiàng)目的投資經(jīng)驗(yàn)，上述投資可以保證建設(shè)和項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)之需要，附“項(xiàng)目投資一覽表”。資金籌措，以上資金來源和籌集，均為個人和民營企業(yè)投資，不需國家投資，資金已經(jīng)籌集到位，即可投入。六、財務(wù)分析該項(xiàng)目經(jīng)營相對簡單、穩(wěn)定，只要嚴(yán)格管理，認(rèn)真做好服務(wù)、讓客戶滿意，財務(wù)就會有微利。1、銷

6、售收入預(yù)測：按照市場需求和政策定價原則，實(shí)施科學(xué)、合理的墓位（含石碑等材料）銷售，分不同檔次定價。第一類：屬政策優(yōu)撫對象，虧本銷售，政府補(bǔ)貼，民政把關(guān)。第二類，屬政府按市場經(jīng)營原則、合理定價；第三類，企業(yè)自行定價，以文化藝術(shù)品位確定。根據(jù)市場預(yù)測各年的銷售收入如下：第一年：銷售收入為6900,000元（以均價13800元/位，銷售量為500位）第一類：入墓數(shù)500位×5%×2000元/個（均價）=5萬第二類：入墓數(shù)500位×65%×12000元/個(均價)=3900,000萬第三類：入墓數(shù)500位×30%×20000元/個（均價）=3

7、000,000萬第二年：銷售收入（遞增10%）為759萬元。第三年：銷售收入（遞增10%）為834.9萬元。第四年：銷售收入（遞增10%）為918萬元。第五年：銷售收入（遞增10%）為1010萬元。2、經(jīng)營管理成本預(yù)測為：576.8萬元（第一年）公墓經(jīng)營成本主要是由材料費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、拆舊攤銷費(fèi)用，其他費(fèi)用等組成，各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)測如下：固定費(fèi)用：217.1萬（第一年）其中：a、管理人員：30人×2500元/月/人均×12月=90萬元；b、辦公費(fèi)用：20000元/月×12月=24萬元c、土地攤銷費(fèi)用：1800元/位×500個=90萬元d、汽車折舊費(fèi)：

8、分五年折完，30萬×20%=6萬元e、汽車保險費(fèi)，每車每年1萬元，5輛×5=5萬變動費(fèi)用：359.7萬元（第一年）A、材料費(fèi)、碑及輔材：5000元/套×500位=250萬元B、業(yè)務(wù)員工資+提成10%×690萬=69萬元C、汽車運(yùn)輸費(fèi)（接送人）100元/次×500次=5萬D、宣傳費(fèi)：3%×690萬=20.7萬E、綠化費(fèi)：300元/位×500位=15萬變動費(fèi)用占銷售收入的52.2%（即359.7萬元÷690萬元×100%），根據(jù)公墓經(jīng)營相對穩(wěn)定的特點(diǎn)，財務(wù)收支可作靜態(tài)分析，可滿足投資決策需要，以此預(yù)測各年度的

9、經(jīng)營成本為：第二年：固定成本217.1萬元+變動成本359.7萬元（1+10%）=612.80萬元；第三年：217.1萬元+359.7(1+10%)2=652.3萬元第四年：217.1萬元+359.7(1+10%)3=695.8萬元；第五年：217.1萬元+359.7(1+10%)4=743.7萬元3、利潤預(yù)測，綜上收支分析，各年利潤預(yù)測如下：第一年時間：690萬元-576.8萬元=113.2萬元；第二年時間：759萬元-612.8萬元=146.2萬元；第三年時間：834.9萬元-652.3萬元=182.6萬元；第四年時間：918萬元-695.8萬元=222.2萬元；第五年時間：1010萬元-

10、743.7萬元=266.3萬元；4、盈虧平衡點(diǎn)分析，按照上述管理人員、業(yè)務(wù)人員、材料投入其他投入不變的情況下，市場銷售數(shù)量決定著項(xiàng)目的盈虧，因此，銷售數(shù)量的盈虧平衡點(diǎn)是：設(shè)定銷售數(shù)量為X，則：13,800x-2,171,000-（3,700,000÷6,900,000）x=0則：X=257.3個（即盈虧平衡點(diǎn)）因此，當(dāng)墓位銷售超過257個時，則出現(xiàn)盈利，當(dāng)?shù)陀?57個時，則出現(xiàn)虧損。5、稅收貢獻(xiàn)公墓經(jīng)營，目前，營業(yè)稅實(shí)行減免制，公司只繳交企業(yè)所得稅，所得稅貢獻(xiàn)如下：第一年所得稅：113.2萬元×25%=28.25萬元第二年所得稅：146.2萬元×25%=36.55

11、萬元第三年所得稅：182.6萬元×25%=45.65萬元第四年所得稅：222.2萬元×25%=55.55萬元第五年所得稅：266.3萬元×25%=66.58萬元六、稅后利潤：第一年：113.2萬元-28.25萬元=84.90萬元第二年：146.2萬元-36.55萬元=109.65萬元第三年：182.6萬元-45.65萬元=136.95萬元第四年：222.2萬元-55.55萬元=166.65萬元第五年：266.3萬元-66.58萬元=199.73萬元七、組織管理本項(xiàng)目實(shí)行公司化經(jīng)營管理，按照相關(guān)國家法律法規(guī)、政策、實(shí)行自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險的企業(yè)機(jī)制，按照這一機(jī)制，設(shè)立管理構(gòu)架，實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。管理人員設(shè)置如下：序號職位職責(zé)人數(shù)1董事長法人代表，領(lǐng)導(dǎo)全公司工作決定公司重大事項(xiàng)12總經(jīng)理在董事會領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)公司具體經(jīng)營管理工作13財務(wù)在經(jīng)營班子領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)公司日常財務(wù)管理核算34辦公室文檔、文秘、考核、宣傳25設(shè)計制作室碑文、字幕、設(shè)計26市場部負(fù)責(zé)市場營銷管理簽訂合同37駕駛員業(yè)務(wù)日常接送58導(dǎo)購山上引導(dǎo)、講解39保安公墓安保管理510工程部管理公墓建設(shè)日常管理311清潔綠化山上清潔、綠化日常管理2合計3012業(yè)務(wù)員拓展市場、計件制、與喪家聯(lián)系服務(wù)2813其他2總計60八、結(jié)論綜上所述，該項(xiàng)目開