試論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的成本控制

1、試論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的成本控制摘要：摘要：本文針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行探討，主要是就成本控制進(jìn)行研究，說(shuō)明了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中成本控制的重要性以及現(xiàn)在存在的問(wèn)題，總而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中進(jìn)行成本控制，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力，而且利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)效益相統(tǒng)一，實(shí)踐企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展，另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也存在著施工階段成本控制嚴(yán)密，可是經(jīng)常忽視對(duì)于招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制和合同管理環(huán)節(jié)的成本控制摘要：本文針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行探討，主要是就成本控制進(jìn)行研究，說(shuō)明了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中成本控制的重要性以及現(xiàn)在存在的問(wèn)題。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本控制伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)

2、的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)了快速發(fā)展的形勢(shì)，同時(shí)也伴隨著房?jī)r(jià)的迅速攀升，買房越來(lái)越成為很多普通百姓心中永遠(yuǎn)的痛。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮的背后，還潛藏著諸多隱憂:越來(lái)越多的投資者和金融機(jī)構(gòu)將資金投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的繁榮，但是普通百姓卻越來(lái)越有買不起房的壓力。房?jī)r(jià)的問(wèn)題影響著民生和民意，也給社會(huì)的穩(wěn)定帶來(lái)了挑戰(zhàn)。在這樣的背景下，國(guó)家出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控的諸多舉措，這些舉措涉及房地產(chǎn)相關(guān)的各個(gè)方面，土地審批、貸款審批、房?jī)r(jià)及其它各個(gè)環(huán)節(jié)，都給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了考驗(yàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在這樣的形式下，運(yùn)營(yíng)難度增加，因?yàn)橄鄳?yīng)的企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本會(huì)增加，同時(shí)在國(guó)家限購(gòu)等調(diào)控政策下，其銷售也會(huì)受到影響。從

3、微觀環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般的崛起，也給現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額帶來(lái)和諸多的問(wèn)號(hào)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要練好內(nèi)功，在成本控制方面加大力度。積極進(jìn)行探索、創(chuàng)新，用最小的成本，取得最大化的效益，該目標(biāo)應(yīng)當(dāng)貫穿房地產(chǎn)管理的諸多環(huán)節(jié)，包括開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、建設(shè)環(huán)節(jié)、營(yíng)銷環(huán)節(jié)等。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制，有著重要的意義。首先，它可以保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)取得圓滿成功。如今在我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，資源性短缺也越來(lái)越嚴(yán)重，土地和建筑材料的價(jià)格不斷提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的環(huán)境有越來(lái)越嚴(yán)峻地考驗(yàn)。要提升利潤(rùn)空間，要么提高銷售價(jià)格，要么降低項(xiàng)目成本，但在目前的宏觀與微觀環(huán)境下，價(jià)格的提升空間已經(jīng)很有限，只有從

4、成本方面下功夫。其次，可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控制，可以有效降低項(xiàng)目全過(guò)程內(nèi)發(fā)生的各種支出。而且，按照全過(guò)程成本最小化的原則，選擇最佳的投資方案，實(shí)現(xiàn)更為科學(xué)合理的投資決策，以便從整體上降低房地企業(yè)的建設(shè)成本和運(yùn)營(yíng)成本，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。第三，可以更加利于房地產(chǎn)企業(yè)更合理地配置資源，提高資源的使用效率。開(kāi)發(fā)過(guò)程的成本控制對(duì)于環(huán)境保護(hù)也有著良好地促進(jìn)作用，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，更好地實(shí)現(xiàn)其環(huán)境效益、社會(huì)效益，因?yàn)樵陂_(kāi)發(fā)過(guò)程中注重成本控制，要通過(guò)合理地規(guī)劃以及先進(jìn)的環(huán)保技術(shù)做支撐，比如節(jié)能、節(jié)地、防污染和節(jié)水的設(shè)施以及技術(shù)，在建材方面使用無(wú)污染的

5、建筑材料，對(duì)過(guò)程中的廢棄物進(jìn)行回收、再利用，都可以幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)革新成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展?？偠灾康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中進(jìn)行成本控制，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力，而且利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)效益相統(tǒng)一，實(shí)踐企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著諸多的問(wèn)題，有待完善，具體包括：一、前期項(xiàng)目投資階段，對(duì)新上項(xiàng)目的考察不足，導(dǎo)致投資失誤。這些年來(lái)投資失敗的案例屢見(jiàn)不鮮，不乏在偏遠(yuǎn)地區(qū)的高檔的社區(qū)無(wú)人問(wèn)津，還有一些大戶型的讓工薪階層望而卻步，出現(xiàn)了大量的空置房，造成了大量的資金的套牢。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也存在著施工階段成本控制嚴(yán)密，可是經(jīng)常忽

6、視對(duì)于招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制和合同管理環(huán)節(jié)的成本控制。邀請(qǐng)招標(biāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的一種招標(biāo)方式，它之所以受到青睞，是因?yàn)槠湔袠?biāo)周期相對(duì)時(shí)間比較短，效率相對(duì)較高。但是這種招標(biāo)方式也有不足之處：首先可能是排除了一些其它的潛在的投標(biāo)方，無(wú)形中減少了選擇的范圍；因?yàn)槭熳R(shí)程度高，所以可能會(huì)出現(xiàn)圍標(biāo)或者串標(biāo)的可能，招標(biāo)與投票方可能在私下里達(dá)成一致，相互勾結(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著自身的特點(diǎn)，變數(shù)比較多，受外界因素影響比較多，隨時(shí)可能出現(xiàn)變故。而實(shí)際上許多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有就此簽訂制度的標(biāo)準(zhǔn)的合同，并且合同中規(guī)范的內(nèi)容并不全面和準(zhǔn)確，有著較大的爭(zhēng)議空間，容易給后期留下隱患。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)不重視，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)

7、，圖紙的質(zhì)量不高，而且設(shè)計(jì)費(fèi)較低，設(shè)計(jì)周期短，變更較頻繁，這些都使得工程難度較大。不成熟、不科學(xué)的設(shè)計(jì)導(dǎo)致后期返工現(xiàn)象嚴(yán)重，會(huì)出現(xiàn)后期的相關(guān)設(shè)施無(wú)法配套，種種矛盾出現(xiàn)，影響進(jìn)程，同時(shí)也在無(wú)形中增加了成本。針對(duì)以上問(wèn)題在設(shè)計(jì)階段和招抽標(biāo)階段要加強(qiáng)成本控制。設(shè)計(jì)階段是成本控制是較為關(guān)鍵的階段，其對(duì)工程造價(jià)的影響達(dá)75%以上。為了取得事半功倍的效果，成本控制人員應(yīng)與建筑師、設(shè)計(jì)師進(jìn)行密切配合，強(qiáng)化設(shè)計(jì)方案。成本控制人員應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系及基礎(chǔ)造型進(jìn)行詳細(xì)的成本分析，向建筑師提出合理化的建議，使方案不斷優(yōu)化。工程成本控制人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料，依據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，有效地確定設(shè)計(jì)限額，應(yīng)確定每平方米鋼筋含量及混凝土指標(biāo)，合理確定施工圖預(yù)算指標(biāo)及設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)等。項(xiàng)目招投標(biāo)與合同的洽商確定是工程成本控制管理工作中不可忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)，這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目運(yùn)作期間的成本管理和結(jié)算工作的好壞。因此，造價(jià)管理人員應(yīng)根據(jù)工程的總體進(jìn)度，計(jì)劃編制詳細(xì)的成本控制目標(biāo)，使工程合同符合項(xiàng)目的要求。（作者單位：南寧市建筑安裝工程有限責(zé)任公司）參考文獻(xiàn)：1 卞英.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制D.東南大學(xué)，2010（5）：16-172 韓志勇.頤